阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

三田は大阪までかなり遠くないですか？

4000万で外構も建物もこみこみなら建物が安普請で土地も手狭になって魅力がなくなる。HMの建売の場合、5000万で土地65坪・建物40坪（土地2500万、その他2500万）ぐらいが、ロケーションや立地を考えると適正だろうね。土地の適正価格は、宝塚市内の駅から500m以内の閑静な低層エリア（容積率100%）で坪70万、完全なバス便エリアで35万、中間エリアで50万（駅から1km程度のエリア、あるいは駅から近いが急坂があるエリア）が妥当な水準。山手台の北部は駅から遠く（2km以上）標高が高いけど、自転車（電動アシスト）で体力を使わずに移動できる程度の坂（宝塚市の山岳住宅街の中では緩やかなほう）というのが一応の特徴。

妥当な金額では坪35万ってところかな　上物は色々だわなまー60坪で2100万、延べ床35坪から40坪で1800万から2500万(ここは仕様次第だからね)、外構で150万から200万、外構込みで4100万から4800万ってなところだね｡ただ流石に4000万を切るのは阪急の分譲だけにキツイかなー　　　　　坂はきついけど山本ー梅田はそこそこの距離だし、三田まで行くと車で大阪はちょっときついけど山本なら空港や高速もまずまずの距離だしね、新幹線は不便だけどね

JR中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

確かにJR中山寺か川西池田に阪急バスで行ければ結構アクセスは良くなりますよね｡ただそこまで利用者がいるかですよね｡　　　　マンション建設予定地に大規模マンション建つしかないかな

売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。

結局それかい！！！

土地60坪1800から2500万ってとかな。

60坪で1800万はきついね近隣の古い住宅地でも更地でこの値段は中々無いね　　希望価格って感じですな

山手台北部のロケーションなら平均60坪で2400万の街並みより、平均100～120坪で3500～4200万の街並みほうがよほど魅力ある。

バス便エリアで60坪なんて宝塚市内に腐るほどあって売物件だらけだから、既に供給過多。

ちなみに山手台東の北部のロケーションは、駅から2.5～3.0km、標高200～250m。

逆瀬川で言えば、光ガ丘や青葉台やゆずり葉台あたりの位置づけ。

3連投スマンが、今山手台西の幹線道路沿いで仲介土地で
出ている116.96坪で4,280万円（坪単価36.59万円）の物件。

この物件はなかなか売れないが、こういう区画（値段・広さ）が幹線道路沿いではなく、
幹線道路から100m以上入った場所に多く設定されれば、確実にうけるだろうね。

山手台はあくまで庶民の住宅地でしょ　　　　　　　バブルの時は所得も高かったし土地の価値も高くなっていただけで　　　　　　この不景気で所得もさがり土地も安くなっているご時世に7000万出せる人が広い土地ということに魅力を感じてわざわざ山手台に住むかね　もっと相応しいとこあるでしょ　　以前も今も山手台は頑張ったサラリーマンが住む庶民の住宅地だよ

中山桜台は、大阪平野一望の立地に建物だけで1億以上出して住んでる人がいっぱいいるよ。

ほぼ同じロケーションの山手台北部もその需要はある。

西宮でも麓から3km以上も離れた山の上の僻地の鷲林寺南町や剣谷町や柏堂西町では大阪平野一望で100坪以上の需要が大きい（現在相場で坪単価30～40万）

レインズ等でよく調べればわかるが、山の中腹バス便エリアのニュータウンの60坪クラスの土地は余っている（売出物件の数が常に多い）。
逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

>逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、
>売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

100坪クラスにしたら売れるって言いたいみたいだけど、
お金持って、そんなにたくさん（山手台が埋まるほど）いないよね。
おっても、山手台では買わんと思う。

山の家はこれぐらいが土地の適正価格です。
http://df2103.jp/php/bts2p.php?callcode=2010nt0166
http://www.toshohouse.co.jp/contents/data/sale_land_detail.php?RibNo=1...

山手台西2丁目の4～5箇所出てた70～75坪ぐらいの土地も、坪40万以上では売れなかったが37～38万で売れた。
このあたりが、リーマンショックで株価半値になった以降の適正相場。

まーそれ言ったらアカンわな新しい街区で坪40万以上で売り買いされてるわけやから954さんの理屈だと適正価格となるよね　　　　売り買い実績があるわけやから　　　　　　　　　　新しい場所はある意味古い場所より高くなるのは必然だよね　　　　　　　　　それは買う人は皆わかってるよ　　　　　　　　　　以前のニュータウンに後から入るのとよーいドンで入るのならばよーいドンが良い人はいるよ　　　　　　実際10戸ぐらいの造成地では新住人と旧住人では交流無いとか良く聞くからね　土地の値段は環境で変わるから　新しい街区は少し高いのは当然
それを前からの住宅地の価格が適正というのは少し無理がある　　　　　　　　前からの住宅地で全員のけて更地で販売したら40万以上で売り買い成立するよ

近畿圏（大阪都市圏）で家に8000万出せる人の主な選択肢

①都心まで15～20km圏のエリアで駅から近い閑静な住宅街に60～70坪の土地を買って注文住宅

②タワーマンションの上階

③人気住宅街の駅近ハイグレードマンションで100㎡以上

④不便だけど広々とした山の上の住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（宝塚、西宮、奥池など）

⑤郊外の広々とした住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（三田市学園、生駒、登美ヶ丘、関屋など）



①が本命だが、②～⑤も少数派とは言うものの一定の需要はある。

>>950
他に選択肢ある？

957さんの理屈はただしいよね　ダントツ二丁目のほうが街並みも綺麗だし誰が見てもわかるよね　　　　ただ坪40でも売れない｡　かたや街区もしょぼいのに40以上で売れる　なんでだろうね

価値観なんだよね　目に見える物は比較しやすくて納得しやすい。　　　　でもなんとなく嫌っていう理由は以外と大きい特に女性はここがポイントなんだよね家を買うとき奥さんの意見は無視出来ないんだよ　一般的に女性は家の内装やキッチンまわり生活導線なんかを重視　男性は外観や室内の遊び空間を重視するケースが多い｡　女性の視点は生活の視点なんだよ　　その目線でみると古い街区の人間関係考えただけでノーなんだよね　　　　　　もっとわかりやすく言うと旦那の実家の敷地に家を建てたくない女性が多い　　理屈だけだとわざわざ土地買って別に家を建てたらお金が無駄だよね　結構な田舎で坪15万でも土地だけで一千万円近くかかったりする｡　　　　　　　　　　その一千万円の差額を軽々クリアしてしまうんよ　　わかるかなー　これがわかると人生上手くいくんだけどなしっかり理屈こねる人にはお尻むずむずやんなー

古い街区の人間関係て・・・　何を大げさな

３代ぐらい住んでる古参もいる大正時代からの高級住宅街ならともかく、
山手台って１５年ぐらい前に町開きしたばっかりの新しすぎる住宅街じゃんｗｗｗ

だいたい、分譲戸建てを買う人は、子供が小学生以下の人が多い。
１５年違っていたら、こどもが幼稚園と大学生ほどの開きがある。
まあ、どうせなら、近い年代の方がいいわな。
それと、出来上がっていく街は、楽しみがあって良い。
散歩しても飽きない。
このあたりが、高くても売れる理由かな。

そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる
傾向があるのも、良くあること。

この板って、購入希望者とか少ないね。

たかが15年｡たかがと思えない人が多いんだろ

１０年前の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　２５７世帯

現在の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　５５７世帯

つまり２丁目も半分以上の家は、居住年数１～９年

やはり2丁目より街並みが明らかに劣り駅から遠く標高も高い街区を、2丁目の仲介取引相場より高く売るのはもうそろそろ限界だと思います。標高が200m近くなってくると、冬は路面の凍結も何度かありますしね。

立地特性やロケーションを考えると（不便、バス便、山の斜面、高標高）、未分譲の残りの北部戸建工区は総区画数の50%程度は平均80坪3000万ぐらいの注文住宅用分譲地、30%は平均土地面積60～70坪の建売、10%は土地面積100～200坪の邸宅用分譲地、10%は土地面積150坪以上の定期着地権にするのが良いように思います。

利便性の劣る北部は、南部よりも土地を広くでもしないとぜんぜん魅力無いですよ。間口よりも奥行きが重要ね。奥行きを大きくとれば、眺望が得られる家が増えるし、北側接道の区画でも冬至に1階リビングで完璧な日当たりが得られる家が増える。

二丁目より四丁目のほうが優れている点をどうにか探しても、阪急オアシスに近い事だけかと。それ以外はどう客観的に見ても二丁目のほうが勝る。阪急オアシスに歩いて近いという唯一の売りも四丁目より上の次期街区からは関係なくなるのでキツイ。バス停ターミナル「宝塚山手台四丁目」を始発として五月台経由のJR中山寺北口ロータリー（来年完成予定）行きのバス路線が設定されれば、山手台南部に対する北部のメリット（駅から遠いかわりに阪急とJRの2wayアクセス）も出てこようが。

>>961

＞そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。

ん？？？　平均宅地面積が大きくなると総額（グロス）が大きくなるぶん
坪単価が安くなる傾向があるの間違いでは？

で　結局　坪35万で120坪で4200万で上3000万外構入れて7500万ってことでオッケー？

>967
面積が大きいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。

の間違いでした。

山手台北部って山本駅の北側ってイメージあるけど、
実は山手台北公園の位置でちょうどJR中山寺駅の『真北』なんだね。
北公園展望台から阪急山本駅まで直線距離で2300m、阪急中山駅まで2200m。

そう考えると、やっぱり北部からJR中山寺駅までの路線バスは、通勤や出張や買物の
利便性アップの為に欲しい所ですね。

山手台4丁目から五月台経由のJR中山寺のバス便が設定されたら、13分ぐらいでしょうねぇ。
山本駅行きより8分余分にかかるけど、朝通勤時間帯の大阪までの電車所要時間は阪急より
JRの方が10分短いから、通勤時間に関してはとんとんか。
それよりも大阪からの終電時間や、新大阪や三宮や京橋へのアクセスが良くなるメリットが大きい。
阪急宝塚線沿線（武庫川左岸）の宝塚駅周辺以外の商業・買物中心地は
『ピピア売布～ダイエー宝塚中山店～JR中山寺』の一帯だから、JR中山寺へバス便が設定されれば、
年金生活となる老後まで便利に住める永住環境としての価値は高まる。

続き

ただ、JR中山寺北口ロータリー（仮称）への路線バス便は、中山台（中山五月台、中山桜台）住民が、
市議会議員経由で強く要望（陳情）を出しているので、そのあたりのパワーバランスがどうなるか。
山手台発でJR中山寺へ向かうバス便のみの設定であれば、中山五月台の北部や中山桜台の住民はJR中山寺に
アクセスできないので猛反対するのは確実。
現実的には、
JR中山寺→中山五月台1丁目→中山桜台方面→中山五月台北部→山手台4丁目→五月台南部→JR中山寺
の循環タイプになる可能性が濃厚か。
この場合は、山手台からJR中山寺への所要時間はそこそこ短いけどJR中山寺から山手台は時間がかかる。

中山台経由とは別に、現在の阪急バス宝塚山手台線そのものが

山手台4丁目発　⇒　山手台中央　⇒　阪急山本終点

から

山手台4丁目発　⇒　山手台中央　⇒　阪急山本　⇒（旧176号線）⇒　ＪＲ中山寺北口ロータリー終点

に拡張変更になったら便利だけど、現在の山手台の人口規模では難しそうだね。

今の販売状況ならなかなか人口増えないし路線バスの増便も無理かな。

マンション建つしかないねマンション予定地本当に建つのかね？

山の上のバス便エリアでいまどきに分譲マンションは相当厳しいですね。

駅から徒歩7～8分のジオタワー宝塚ですら「遠すぎる」と大苦戦しています。

便利なターミナル駅からバス便ならまだしも。。。

かといって賃貸にすればいいかというと、それも厳しい。

賃貸マンションは便利な位置に新しくて綺麗な物件も結構ありますからね。

オアシスって流行ってますか？今度車で行こうと思うんですが混んでるならやめます

オアシス、混んでないと思います。

オアシス、足の踏み場もないぐらい混んでます。

平常時は、普通のスーパーと変わらないですね。
ごく普通に買物できます。
よっぽど安売りの広告を出した日などは、混雑しているかもしれませんが。

山手台東1丁目のいちばん南東（公園の東端の向かい）に現在建築中の家、石素材をうまく使っていてなかなか格好良いですね。エスバイエルだったかな。

平日は普通に買い物が出来ます。がらがらでもなく大混雑という訳でもなくごく平均的な客の入りですね

ここは購入意欲が湧く書き込み少ないですね。ネガティブな意見が多い。

購入検討中でしたが、サイト見て、三田行っもバスでない立地の家買うことにしました。さようなら。

三田はちょっと大阪から遠い…　バス5分の山手台のがマシでしょう

通勤で阪急を利用するなら山手台かな
ＪＲで通勤を考えるなら新三田だな

新三田ー大阪41分　西明石ー大阪41分　三田は大阪勤務には向かない三田は三宮勤務かな

平日はそんなに混んでないんですかわかりました。ちなみに駐車場ってお金かかりますか？

中山台・山手台は梅田から18km弱とまぁまぁ近い。
深夜、電車が無くなっても大阪駅周辺や北新地からタクシーで阪神高速を使って
帰宅する事も可能です（約30分）。
阪急で梅田に電車賃270円で行けるので、家族も気軽に出かけられると思います。

三田、神戸市北区、西神戸などは定期代が出る世帯主の通勤はともかく、家族の外出に伴う
交通費は高いのが難点ですね。

それと三田の分譲地は、基本的にバス便だと思います。ウッディタウン等のニュータウンも
駅まで電動アシスト自転車を使えばバスを使わないでも行けますが、それは山手台も同じですね。
山手台の販売センターではサンヨーの電動アシスト自転車（エネループバイク）の試乗キャンペーンを
行っていますが、はっきりいってパナソニックやヤマハやブリヂストンの最新上位機種のほうが
全然モーターやアシスト力が強くておすすめですよ。
各メーカーを乗り比べて比較できなければ、そもそも試乗にならないと思うんですけどね・・・

山手台の欠点は何度も書かれているけど、JRが近いのに常時アクセスするバス便が無い事。
歩いて行ける買物施設が、阪急オアシスしか無い事。
ただ、JRへのアクセスは近いうちに変化があるかもしれない。中山寺駅の北側にバスローターリーが
来年ぐらいに完成するので、乗り入れる可能性がある。

>>987
駐車場は1時間まで無料だったと思います。1時間以降は100円/h加算だったかな。
っていうかどこからですか？
自宅から車で15分圏内なら広告の品などを買いに行く価値もあるかもしれませんが、
遠いならわざわざ行くほどのもんじゃありませんよ。

マンションにしても土地にしても建売にしても、需要はあるけれども供給が少ないというタイプの不動産に絞って事業をやらないと今後の人口減少時代は厳しいでしょうね。

同じ値段で駅から徒歩10分以内の150㎡とバス便の200㎡の建売だったら、殆どの人は前者を選びます。バス便のマイナスを受け入れてでも多くの人が住みたいと思う土地は、駅徒歩圏150㎡の予算で80坪（1.76倍）に住める場合だけです。

マンションは、ラビスタやアヴェルデを見ればわかるように、バス便エリアは暴落しています。山本駅より遥かに便利な宝塚駅や逆瀬川駅へのバス便マンションでも暴落しているのですから、その事を人々が良く知っている状況で、ごく普通の物件を供給してもうまくいくはずがありません。

訂　同じ値段で駅から徒歩10分以内の土地150㎡建売とバス便の土地200㎡建売だったら、

良く人口減少とか聞くが都市部の人口は増加しておりまた、単身世帯や核家族化は益々進み世帯数は過去最高を記録している｡都市部の人口減少が著しくなったり都市部の世帯数が大幅減少に繋がるのは果たしていつ頃なのか？
人口減少により土地価格が大幅下落するような話は本当のような嘘の話であると感じる｡また、実際人口は減っているので過疎は進んでいるがかなりの地域差があり大都市圏では様々な要因(人口のさらなる集中、中国や地方の富裕層の投資、国の外国人政策の更なる転換)で将来的にもあまり価格が下がらないなんてことも十分考えられる　　　人口が減る→土地価格が下がる　この思考を停止させるロジックに何か嘘くささを感じる

確かに世帯数はあと数年は増えるし、その後はそんなに減らない。

しかし大阪圏の人口は既に減少に転じているし、空家率の上昇は確実視されているのもまた事実。
http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/7675.html

世帯数が増えるといっても、現実は単身世帯や高齢世帯が増えるのであって、ニュータウンの戸建需要が増えるわけではない。

今でも大阪通勤圏の空家率は全国平均より高いが、あと10年で空家率は20%超えるだろう。2040年には40%というノムラ総研の予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf

官僚が産業や企業を強奪する東京一極集中政策が変われば、日本も再び人口増加に転じまた成長軌道に乗る可能性が高い。

しかしそればかりは政治の世界なので予想するのが難しい。

でも人口増えたとしても外国人でしょ。

日本人は今の出生率だとどんどん減ってしまう。

出生率が低い理由は、地方を犠牲にした東京一極集中（有力企業を官僚が東京に収奪するシステム）。
この部分が（もし）変わる事があれば、日本の人口は再び増える。

いつになることやら。

今でも京阪神大都市圏（いわゆるグレーター大阪圏）の空家率は13.7%と全国平均（12.2%）より高いが、あと10年で日本の空家率は20%超えるので、京阪神も軽く20%以上になりますよ。

大都市だから、田舎と違って人口も増えている、住宅は供給よりも需要のほうが多い、今後も住宅需要は高いという考えは間違いです。

大都市通勤圏は、住宅開発やニュータウンが盛んで住宅供給が盛んだったのだから、空家率や受給関係が国土の大半を占める田舎より悪くても不思議ではない。というか現実そうなってる。

鉄道会社による土地開発ビジネスモデルをつくった小林一三だが、その小林一三の娘が
鳥井信次郎と佐治敬三が住んだ雲雀丘（川西市寺畑）のサントリー本邸に住んでるな。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/189?page=4
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/189?page=3

中国人富裕層が日本の不動産を買い漁っている！？
8月23日（月）17時45分配信 ダイヤモンド・ザイ

　７月１日以降、日本を訪れる中国人観光客が急増している。個人観光用ビザ発給条件がこれまでの「年収２５万元（約３４０万円）以上」から「年収６万元（約８０万円）以上」などに大幅緩和されたのが要因で、中国人訪日者数は昨年の１・８倍になるとの予測もある。そんな中で注目されているのが「中国人による日本の不動産買い」だ。
　
　「中国の不動産価格は相当上昇し、今後の上昇は限定的。それに、中国では７０年間の土地所有権なのに対し、日本や海外は永久所有権。将来の移民などを見据えて海外不動産への関心が高まり、中国人が不動産を買ったシンガポールやオーストラリアでは価格が上昇しました。そんな中、日本には割安感があり、ビザの発給条件緩和も手伝って、急速に関心が高まっています」
　
　と語るのは、上海などで中国人向けに日本の不動産投資説明会を行っているステージア・キャピタルの奥村尚樹社長。６月の説明会には定員の２倍以上の申し込みが殺到し、今は毎週開催しているほど。
　
　「都内の７０～８０平方メートルのマンションやリゾート地の一戸建てなど、中国人富裕層の興味は幅広い。説明会で紹介した物件への申し込みもあったものの、成約には至らなかった。今は歴史的な円高水準なので『興味はあるが急ぐ必要はない』とも考えているようです」
　
　今は日本円を保有していた台湾などの華僑、在日中国人が買っている状況だそうだ。
　
　「ただし、本土の中国人も相当興味を持って物色しているのは間違いない。円安になる頃には本格的に日本の不動産が買われると思いますね」
　
　日本の不動産市場が中国マネーで再び活性化する、という可能性も十分ありそうだ。

（文／山田大介）　※ダイヤモンド・ザイ2010年10月号（8月21日発売）に掲載

珍しく山手台西1丁目の物件が売りに出ています。

http://house.goo.ne.jp/buy/uh/detail/0/28214/3633142501/50015012/36331...

土地面積319.16㎡　建物面積161.22㎡　6000万円

どのような事情で築5年で売るのかわかりませんが、売主は大損ぽいですね。。。

富裕層が、山手台レベルの住宅地は買わんやろ。
阪神間では、六甲山の別荘地、昔外国人が建てた海眺望のある洋館ってとこやろな。

高度成長期からバブル期の分譲だったら、早々完売しただろうが、今は無理。
五月台や逆瀬台のように、老朽化した街になるのは見え見えだ。
>>1001 買値で売れる時代ではない。

新築建売位の値段になればいいかもね。

宝塚は元保養地で、有馬温泉や多くのゴルフ場へも近いから、金持ち支那人も興味はあるでしょうね。

>>1001
これは、かなりいい家ですね～。
山手台の中でも駅に近いエリアで、ロケーションや眺望も良いし。
こんな家を築浅で手放すなんてもったいない。

>>1001>>1006
売主ですか？
いい家なら、放っておいても買い手はつくものだ。

築五年って言っても、中古で６０００万円だすのは、勇気がいる。
元値段がいくらで、売る理由が知りたい。
やっぱ新築の方がいいしね。

＞宝塚は元保養地で、有馬温泉や多くのゴルフ場へも近い
↑
＞高度成長期からバブル期
の売り文句。

基本的に全ての分譲地（土地、戸建）やマンションはケチつける事が出来ますし、実際つけられてますからね。

お先真っ暗で財政リスクも高く人口も減り相対的に貧しくなる日本では、不動産は買ってはいけないという話が必ず出てくるしね。

全く持って不毛。

私も批判されていない住宅地を知らない　　　　　
批判やリスクばかりを唱える人は結局どこ買うのかね？

中古で六千万円の家四千万円まで下がれば、購入してもいいのですが、無理デスヨネ〜

無理ですねー　多分五千万に下げたら即売れると思います

もとは１億ぐらいでしょうね。

山手台の第１工区の家は建築時１億以上（土地＋建物）の家の割合が多いそうです。

>>1001>>1006>>1015　売主？
売れる値段が相場だ。
買値を主張するなら売るな！
５千万で売れれば万歳！！だね。

馬鹿の一つ覚えみたいに売主とかいってる奴は脳味噌に蛆虫が湧いてるの？

売主がネガティブ情報しか無いこんな所に書き込んで売れるわけないだろｗ

新築でも6000万ちょっとで買えるのに、あえてこの値段をだして中古を買う人はいるのでしょうか？

確かに6000万は高いね　ただもう少し下げたら買い手はつくと思うよ　　　　　そういった意味では絶妙かもね　多分売り主は5500万から5800万ぐらいの着地イメージだろうね　　　　　5000万なら私が買います

上物はともかく、普段生活するには立地がＸＸＸ
自分だったら3000マソなら別荘代わりに買ってもよいかと

こんなとこ別荘代わりに買うとは…　　　　　　　　普通に別荘地なら環境良いところ沢山ある｡　　　　セカンドハウスに、3000万だせるのにここを選ぶとは普段余りお金を持っていない人の発想ですね｡　　　宝くじでも当たったかな？

五千万円でも、中古では破格値ですよ。間取りがよほどマッチしないとリフォームにお金がかかるしね。
その分四千万円で購入ならオッケーかな。
でも新築五千万円選ぶでしょう。

西一丁目で角地なら土地で4000万弱ぐらいでしょう｡それに築浅の、延床160平米の建物込みなら誰でも買うよね｡　　　　　　　　そんな値段で売る奴おらんけど(笑)

>>1021を含めどこでもケチをつけるしか能が無い輩は、
別荘どころか5000万の建売も買えないと相場が決まっています。

ろくな環境にもろくな家にも住んでいないから、とにかく何でも叩いて
ストレスを発散しているのです。

>>1019

地価の下落を防ぐため、
山手台の物件を買い支えてください。

無駄だね。

まあ悩むなら新築の方が後から後悔しなくていいと思うよ。
基本、売値は下がり傾向にあるねで、人気ないね〜

不景気やしどこも人気ないで金もなければローン組む勇気もない奴多いから｡チキンは様子見　30年賃貸で狭い家でセコセコくらして、年寄りなってからしたり顔でやっぱ地価は下がったって喜んで、駅近50坪で暮らす老後を目指せ｡私は30年いや10年我慢も嫌なんで土地買って安値で売って損したけど子供のこと考えたら◎、金に困ってないからまっいっかってな人生目指します｡

↑在日のかたですか？

山手台の北部傾斜地は少し微妙なんだよね。

大阪都心に勤務する給与所得層1馬力世帯から見ると、通勤や生活利便性やライフプランの点で少し厳しい。

・計画人口1万人超の大規模開発だが、同程度の規模の開発地と比べても店舗や生活施設が特に少ない
・阪急の終電が早い（最終は雲雀丘まで）
・バス便は阪急山本駅しか使えない
・バス便ではJRが使えない
・新大阪への公共交通機関アクセスが悪い
・徒歩圏の生活利便性（買物、医療、金融機関）が悪い
・クルマの運転が出来なくなる老後は便利でストレスの少ない生活が出来そうになく永住環境として不安が残る

バスの乗車分数こそ長いが、川西からバス便のニュータウン（清和台、けやき坂、湯山台、南野坂等）
のほうが土地も安く川西に出れば一通りなんでもある分まだ便利かもしれない。JRと阪急を使い分けられるし、
阪神高速へのアクセスやクルマで大阪市内に通勤する場合の時間は山手台よりむしろ早いか殆ど同じぐらい。
けやき坂なんかは、山に囲まれていてクルマが通り抜けできないから、山手台よりも静かで空気も綺麗だしね。

一方で利便性を気にしない職業から見た山手台北部は、大阪平野一望や都心一望と開放感のあるロケーションは
興味や魅力が大いにあるが土地が小さい。

事業や商売やってる人間で今の所うまくいってる金持ちが大きい土地を欲しがる理由は、土地の担保価値を
必要としている為。銀行から金借りたり、いざという時にまとまった額に換金する為には、土地の広さが必要。
この国では建物・外構はどれだけ立派に建てても15年程度でゼロ同然の価値になってしまうから、ある程度
予算に余裕がある個人経営者は建物よりも土地の比重が大きい不動産を必要としている。
だから事業をやっている人種は、60坪の土地2500万に家3000万といった分譲住宅はたとえロケーションが良く
リーズナブルでも買わない。土地150～200坪で5000～7000万といった邸宅用地のほうが需要がある。

現在の山手台は、給与所得者世帯の需要からも事業主世帯の需要からも乖離した、中途半端な路線になってしまっていて
せっかくのロケーションを活かしきっていない。

給与所得層から見て魅力的な住宅街にする為には、山本界隈の利便性アップと発展が必要不可欠。
しかしこれは不可能だろう。それほど人口が多くない中堅規模の市において川西駅周辺、宝塚駅周辺、中山寺駅周辺に
都市機能や商業施設が集中している現状では、そこから距離が近い山本駅周辺の大幅な発展は現実的には困難。
となると、それらの利便性が優れる何れかの駅へのバス便アクセスを改善する他に魅力アップの手段は無い。

そして事業主世帯から見て魅力的な住宅街にする為に必要な事は、有効面積150坪以上で都心を一望できる土地を
安定して多く供給する事だろう。

でっ1030さんは何処がオススメなの？

建築条件付きならともかく、建築条件無しの土地が
やたら商談中になってるってどゆこと？　商談も糞もないよね？
みんな値引き交渉中ってこと？

おそらくそうでしょうね。秋ごろから次期街区の分譲が始まるでしょうから、阪急としてもおおむね完売にしたい所でしょう。

北ヤード開発の絡みで出来る新大阪連絡線が開通したら、
阪急でも新大阪へのアクセスは多少改善されますね。
十三駅地下で乗り換えて四つ橋線に直通するので、
本町への所要時間も梅田乗換より5分ぐらい短縮される。
まぁそうはいっても、山手台がバスでJR宝塚線（福知山線）
にアクセスできないのは大きなマイナスポイントであり
改善すべき点である事には変わりません。

JR駅への公共交通機関（阪急バス）アクセス改善につきましては、住民や市会議員よりも
まず阪急不動産の社員がグループに働きかけて尽力するべきですよね

住宅街としての価値に大きく関わる問題だから、事業主として真剣に取り組んでいただきたいものです