阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

は〜い　分かりました。
坪　おいくらぐらいが適正価格となるのでしょうか？

新街区の造成で、本格的に在庫がだぶついてくるまで待って持久戦に持ち込むのが良策でしょう。
1〜2年以内に在庫がかなり増えてヤバくなってくると思いますよ。

山手台の4-2工区の十数区画どっかのHMに投げたみたいだね。
どこかな？　やはり営業的にもこれ以上の販売は厳しくなってきているように見える。

http://www.yamatedai.net/kd/index.html
宝塚山手台レジデンス　2008年4月分譲開始

どんなもんでしょう？

建売は登録会員向けの分譲では3戸しか売れなかったようだね〜。
もう見込み客の人数も球切れで、いよいよ厳しくなってきたのかも。
まだまだ造成区域はあるのに、どうするんだろ。

彩都の分譲不調からURの東部地区撤退決定、それに伴う阪急阪神グループの
690億円評価損計上で騒ぎになってますね。
やはり関西圏での大規模な山林造成しての宅地開発は、もう需給バランスや
人口動態から判断して無理があるという見解が常識のようです。
宝塚の山手台は阪急阪神グループにとって彩都に次に規模の大きい開発案件だと
思いますが、本当にこれから2000戸も分譲できるのでしょうか？

私はどう考えても無理がある不可能な計画だと思います。

個人的に、阪急阪神さんには計画の見直しを強く求めたいですね。
無茶な分譲予定戸数を諦め、坪単価は下げて一区画の面積をかなり大きく割りなおしたり
植林して一部を森に戻したりして戸数を減らすしか、開発を完遂する方法は無いと思います。
500〜1000戸でもぎりぎりいけるかどうかというラインではないでしょうか。

以前のような造成を中断して荒野の状態で放置する事態だけはなんとしても避けていただきたいですね。ちゃんと最後まで責任を持って開発を完了していただきたい。

駅からの距離（遠い、しかも凄い坂、バス圏）や利便性（1万人規模のタウン計画なのに郵便局も銀行もスーパーも生活に必要なインフラが何にも無い）を考えると今の値段でも高すぎでしょ。不動産の価値を判断できない＊＊しか買わない。苦戦必至の物件を抽選でじわじわ小出しにして人気あるように見せかける手法も長続きしない。駅から歩ける山手台東の一番南の地区はともかく、ニュータウンの中央より北部は、少なくとも駅近の同じ用途地域の5〜6割程度の坪単価にしないと難しいでしょ。このままじゃ、残り千戸以上の分譲なんて絶対無理。

山手台はガチでなんにもないからねｗ

よく住宅街はなんにもないほうが住みやすいとかいう輩がいるが、ありゃ嘘だｗ

そりゃパチンコ屋やサラ金や風俗街などは近所にないほうがいいが、生活に
必要不可欠な施設や店は近くに無いととてつもなく不便。

実際の山手台は新しい住宅街なのに中古の売り家が多い。
やはり不便だという事だろう。

何かできる予定はないのでしょうか？ご存知の方いませんか？

分譲が全て予定通りうまくいって宅地が埋まったら、今販売センターがある所や
その付近にスーパーや銀行支店、ちょっとした店やテニスコートぐらいは出来るかもしれない。

でもうまくいく可能性はかなり低いと思います。
まだまだ残っている造成中の大量の区画、今の時代にどうやってあれだけの量さばくのでしょう。

いっそのこと魅力的な施設や店舗、公園の整備を先にしてくれれば、その気になれそうなんですが…どうでしょうかね。
せめて山本駅の北側ぐらいからでもどうにかなったらいいのに。

売布〜中山〜JR中山寺〜山本の旧176は今整備が進んでいるで、その周辺は発展して便利
になる可能性は高いです。

ただ、宝塚のバス圏の新興住宅地はどこも人口減少が進んでいる最中ですので、今更大
規模ニュータウンはかなり無理があります。大阪経済圏は住宅不足どころか、空家率が
年々増加していて住宅余りの状態ですし。宝塚の人口は増えていますが、駅徒歩圏の立
地の良い場所（企業の保養所、グランド、社宅跡地等）で続いていたマンションラッシュ
によるものですから、バス圏のニュータウンの需要とは関係ありません。

山本駅の周辺はじわじわ発展、熟成すると思いますが、だからといってバブル期計画の山手台
が今まで通りの方針で分譲がうまくいくとは思えませんね。

やめろとか撤退しろとかいうつもりはありませんが、何か思い切った方針の転換か大幅
な計画の変更が無い限り、残り数十ヘクタールの分譲計画はかなり厳しいと思います。

今メインで分譲している４−２工区を見てきました。
４−２工区の一番北側の区画は殆ど積水ハウスの建売か建築条件付になるようです。
個人的には、利便性の低さや欠点が多い割にはかなり強気な値段設定で値段に見合う価値は無いと感じました。
他の方も仰っていますが、今のままでは再び塩漬けの問題物件となる可能性がありそうです。

以下雑感。

良いと思った点

・開放感がある

・街並みが整っている

・周辺に緑が多い

・大きい公園がある

・学校が新しくて綺麗

・歩道や街路灯が整備されている

悪いと思った点

・高圧線が近い

・携帯基地局（鉄塔タイプ）が目の前に2つもある
大きい方はドコモ、小さい方は不明。
丘上になっているので、ちょうど基地局のアンテナ部分と高さがぴったりあって
しまっているので尚更厳しい。

・高低差がかなりある宅地が多く、土砂災害リスクや擁壁、土壌の問題が気になる
かなりの盛土を行って造成している土地が多いと思われるが、高い擁壁のある土地は
将来の売却の可能性を考えると資産価値が低いといわざるを得ない。
http://www.jce.co.jp/gyoumu/01_02_2.html
http://www.ohta-geo.com/morido/morido.html
それと擁壁はどうも最近設置されたものではなさそうです。
塩漬けになる前（10年以上前）に施工されたもの？

・コンビニと介護の施設以外に何もなく不便

・坂道、階段だらけで駅にも遠く永住に向かないバリアフルな街並み

・山手台の真ん中を南北に走っている幹線道路の交通量が意外に多い。
バス以外の大型車も結構な割合で走っていて、住宅街として静かなほうとは
とてもじゃないけど言えない。ディーゼルの被害も気になる。
現状でも幹線道路の近くはかなり騒音があると思うが、人口が増えると
さらに厳しくなりそう。

ここはバブル期の構想だからね。
彩都もそうだけど、バブル期の構想は例外なく強気の開発ではうまくいかない。
必ず破綻する。
山手台は一回破綻したけど、再開後も基本的に当初と変わらない開発だから
無理があるし、もう一回頓挫するかも。
小出し作戦もそろそろ限界でしょうね。

山手台東の一番南側の駅徒歩圏の区域も、完売なんてしてませんよ。
実際は積水の区画が大量に売れ残っています。
ＨＭに投げて見かけ上の売れ行きを高め、他社の営業力に頼るやり方も近いうちに
破綻するでしょう。
利便性の低さから来る交通コストやその他のコストを考慮すると、適正坪単価を
逸脱していますから。

ループ橋の少し上のバス停付近にも大きな基地局あるね。
なんで住宅街の真ん中に設置するかな〜。
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0000774288.shtml
隣の川西市ではこんなニュースもありました。

関西住宅販売が幹線沿いの山手台中学校の横の５区画を
建築条件付で分譲するようです。
ハッピータウンとかいう名前だったかな。

あとは大阪ガス住設の斜面の住宅を見てきましたが
正直う〜んって感じです。
あそこに住みたい人はあんまりいないのでは？
植栽が無いから余計そう感じたのかもしれませんが
あの斜面が切土でなかったらかなり怖い感じ。
よっぽど安ければ売れるかもしれませんが・・・

山手台で土地を買うなら、高圧線の電線から２００ｍ以上、携帯の中継アンテナから２００ｍ以上、幹線道路から１００ｍ離れている土地が資産価値や、健康、騒音、将来の売却の可能性（資産価値）を考慮すると望ましいですね。でもこの条件を満たすエリアは案外少なく狭いですよ。あとは古地図、古い航空写真ををチェックしましょう。谷ではなく尾根になっている部分にしましょう。災害時のリスクが全然違うので。谷は盛土をして平らになるので現状を見てもわかりません。

積水ハウスとかにまとめて売るだか委託？だかして
そこそこ売れているように見せかけているけど
実際は半年で２４戸ぐらいしか売れてない。
このペースじゃ残り工区をほぼ完売するには３０年かかるｗ
そろそろ今のやり方は限界に来ています。

確かに予定の戸数を順調に分譲するのは不可能だと思います。
特に北部の駅から遠い超不便な地域は、戸数を減らして坪単価を下げて別荘地みたいに
敷地を広くとるなりしないと完売は困難でしょう。

山手台の幹線道路は土日祝日は時間あたり500台ぐらいの交通量があります。
自動車は登坂で騒音を撒き散らしますから、一分に10台ぐらい通るという事で
とてもじゃありませんが、幹線から100メートル以内で騒音が気になる街区は
閑静な住宅街的な静けさは望めません。
土日はゆっくり静かな環境でのんびりリフレッシュしたいと思ってもその願いは
かなわないわけです。

眺望がとれる立地は、騒音の抜けも良いという点はあなどれません。
今後の分譲は相当な工夫が必要だと思います。

ラビスタのサウステラス一番館とかでも、樹木がガードになっている1〜2階よりも4〜7階あたりのほうが高速の騒音がうるさくて暴落しているそうですね。眺望と騒音はやはり関係があるようです。
森林や緑地帯など樹木による交通騒音の減衰は森林幅50メートルぐらいから効果が期待できるようです。http://www.hfri.pref.hokkaido.jp/kanko/kenpo/pdf/kenpo11-2.PDF
騒音発生源の道路からじゅぶんな距離があれば、眺望と静けさの両立も可能ですが、距離が近い場合は、幅50m程度のうっそうとした森林を配置しないと難しそうです。歩道の並木（街路樹）程度では全く効果ありません。

ところで先週の土曜日に長尾山トンネルの近くで事故がありました。
北へゴルフに向かう車が車線を超えて軽トラと正面衝突して軽トラの運転手死亡。
以前にも何件か山本〜山手台北交差点までの区間で死亡事故があったし・・・。
駅から遠い山の斜面の住宅街なのに、休日も車がひっきりなしに通ってあまり静かじゃないってのやはりちょっといけませんね。かなりスピード出している車や荒い運転の車も年々増加しています。

http://www.kabaraihanrei.com/precedent/moneylending_business/2004_07_2...
山手台の過去のいきさつ（開発の経緯、販売事情、その後の悲惨な顛末）がひじょうに詳しく記載されているページ。CTRL＋F「山手台」でページ検索。

>>220
当時の原価や販売価格等も出ていて面白いですね。
山手台ってもともとは昭和40年代初頭からの開発構想がバブル期に実行され
土地の平均坪単価210万円で3000区画以上が完売する予定だったんですね。
流石バブル絶頂期の開発だけあって無茶苦茶な事業計画です。
幸福銀行が潰れたのも当然ですね。

最近は北の方で物凄い勢いで造成していますね。かなりウルサイです。
山手台に静けさが訪れるのは何時の日になるのか…。
あれだけの量を売るのはかなり困難では。
京都男山で夜景スポットに毎日集まってきて騒いだりゴミをちらかしたり花火をしたりする
若者の問題（治安の悪化）がニュースで話題なっていましたが、夜景スポットの多い中山台、
山手台も決して他人事ではありませんね。

山手台小学校の前の265.88㎡の仲介土地、下げても下げても延々売れなくて
とうとう今日の広告で3000万円（坪単価37.3万）にまで下がってしまいました。
これには、これから大量の新街区を控える阪急も頭抱えているじゃないでしょうか・・・
眺望がとれない区画である事や小学校の騒音等のマイナス点を多少考慮する必要もありますが
やっと山手台はプチバブルが終息し、立地や利便性の悪さ（駅から遠く商業施設も無く不便）
からくる適正価格に落ち着く動きが明確になってきていると言えそう。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02081003.php3
これですね

↑そのすぐ西の区画もずっと売地だけど売れ残って放置されているような。
さらにその西の空地は日建エンジニアリングの持分だったかな。

いつのまにか東3丁目の積水の分もしれっと販売がはじまっていますね。
しかしそろそろ見込み客はつきてきましたかなぁ？
それとも不便な割に強気な値段設定が災いしているのかなぁ？
ＨＰとかでは売行好調であるかのように見せかけてるけど、実際は
土地と建売と建築条件付合わせて東3丁目の総区画の三分の一以下しか売れてない。
駅からもかなり遠くて高圧送電線や基地局が近いのにあの坪単価ではちょっとねぇ。

結局、2〜3年前に販売再開した山手台が一瞬だけ好調だったのは、再開後の分譲が
山本から歩ける街区だった事と景気がプチバブルだった事が要因の全て。
これから分譲される地域は本格的にバス便の山だし販売はかなり厳しいだろう。
おまけに北東部の街区はすぐ裏が山に見せかけて実はゴルフ場。

それと建築条件付の土地って、家で儲けるかわりに土地は割安感を出してと言うのが
本来は当たり前なのに、売れ残っている土地で建築条件付のほうが建築条件無しの
宅地と同等か割高なのってｗ　HMが土地でも儲けますよ商品になってしまっている。
もともと売れなくて一回は破綻したニュータウンなのに、入手困難な一等地か何かと
勘違いしている。

最近不調みたいですね。
このエリアの駅から1.5km以上登った造成地を買う場合、駅からの距離、バス便、車を使わないと
生活できない利便性の悪さ、登り坂などを考慮するとだいたい政府が発表する
大卒初任給（月給）の1.75〜2倍程度が、坪単価の適正価格だと覚えておくといいです。（
例、大卒初任給が21万なら坪単価36.75万〜42万）
その値段で買えた場合は、比較的まともな値段でボッタクラレタというほどではありませんが
大卒初任給の2.5〜3倍の場合は、明らかにプチバブル時の便乗相場、ボッタクリ相場なので
買い控えた方が良いです。
ただし傾斜地など擁壁工事や補強が必要な宅地や崖隣接地、土砂災害警戒区域隣接地の場合は
この限りではありません。坪単価が大卒初任給の2倍でも高すぎる場合があります。

確かにそれぐらいが適正な地価水準なのかもしれません。
お隣の五月台、桜台も同じようなバス圏の山腹の造成地ですが、約30年前に
坪20万ぐらいとちょうど当時の大卒初任給の2倍ぐらいの坪単価で分譲されて、
その後バブル期には軽く坪100万を超えましたが、結局坪30万まで下落して
今は現在の大卒初任給の2倍である坪40万ぐらいで落ち着いています。
町並みや公園や学校が新しくて綺麗だけどもニュータウン内に何にも無い
不便な山手台、生活に必要な施設やインフラは一応揃っていて不便なりに
微妙に便利な中山台って事でだいたい土地の評価、価値はトントンだと思います。

この秋からMID都市開発が、ロジェアレーズ宝塚中山
http://www.mid.co.jp/takarazukanakayama/
という宅地を販売開始するようです。こちらも売れるかどうか見物ですね。

郊外の山を切り開いた大規模で区画数の多いニュータウンの宅地は、大手に勤める中年の
サラリーマンがハウスメーカーで注文住宅を建てる上で一次取得できる値段じゃないと
完売はまず不可能だからね。

そこから割り出される宅地の坪単価が、だいたいそれぐらい（60坪の宅地で坪単価が初任給の倍）
と言う事でしょう。

大手のサラリーマンが買えない価格になると、郊外ニュータウンの宅地分譲は必ず破綻する。
大都市近郊のニュータウンというのは元々都市部で働く勤め人が住まう住宅が不足する事態を
解決する為に元々人が住んでいなかった不便な山林を造成するものだから、そんな元々は
人が住んでいなかった場所が勤め人のアッパーマス層に位置する大手サラリーマンでも買えない
価格にミニバブル等で吊り上げられると、極端にパイが少なくなり事業としてはどん詰まる。
景気の動向で一時的にその価格に突っ込んでも必ず元に戻るから、その水準を超えて上がっている
相場の時期には手を出さないで待つのが賢い方法。

因みに駅近の坪単価が同じ駅のバス圏より高いのは、マイカー送り迎えやバス、タクシーが
通勤や生活に無くても暮らせる立地という利便性、老後クルマが運転できなくなっても
引っ越す必要が無く高齢者になっても困らないとい永住性の2点が要因。

安い車を10年おきに200万（安いな）で買って、維持費も節約して年間60万（ガソリン、
タイヤやオイル等の交換費用、税金、保険）としても35年で2700万だ。
この数字と金利から逆算すると、生活にクルマが必須でバスや車の送り迎えが必要な
駅から遠いニュータウンは、同じ駅の駅近一種低層エリアに対して、狭くも広くも無い
標準的な注文住宅用地の坪数（60坪前後）で坪単価マイナス30万ぐらいが妥当な線。
山手台の場合、駅から無理なく歩いて帰れる最南部を除いては、眺望や統一感のある
町並みなどを考慮しても、現在の物価水準で坪40万以下（造成済みで擁壁が設置して
ある場合）が常識的な適正価格でしょう。

一流企業勤めのサラリーマン世帯が一馬力、自力で一次取得できる値段は6000万円ぐらいが上限でしょうか？
住宅生産団体連合会(会長 和田 勇 積水ハウス株式会社代表取締役社長)の発表によると建築費3,222万円、42.9歳が平均だそうですから、そこから計算すると土地は2800万円ぐらいが上限となりますね。

土地価格を抑える為には、一区画の面積を狭くするか、坪単価を抑えるか、建蔽率や容積率を低くするか、最適敷地面積の縛りを厳しくして区画を大きくとるかですが、山手台のような利便性が極端に悪く坂道を登った何にもない山の中腹造成地に、わざわざ住むのに小さい土地でもいいという人はまずありえないでしょう。不便を我慢して住むのだから、広くない（70坪〜100坪クラス）と買う気がしないとなるのは当たり前です。

東京一極集中、大企業の本社機能移転などの影響で、そもそも関西圏は一流サラリーマンの人数が昔と比べると激減しています。しかも住宅が余っているのに、ニュータウンをわざわざ開発しても、そう簡単に思惑通りの値段で大量に売るのは難しいですよね。

もっと大丈夫でしょー。

まぁ、大企業の社宅とか保養所とかグランドとかの跡地など駅近の優良土地を二次開発した小〜中規模（総区画数がせいぜい50〜100程度）な新築用地なら、小金持ち、商売人、高給職、相続資産やかなりまとまった頭金のある層、二世帯用、親の援助がある世帯、二馬力、二次取得、住み替え、シニアの買い替えなどをターゲットにした土地＋建物で8000万〜1億クラスとなる価格帯（土地のみで5000万クラス）の宅地分譲でもなんとかさばけるでしょうね。

しかし山林を切り開いた駅から遠いバス圏の計画人口1万人オーバー総区画数3000以上のニュータウンとなると全く話は違ってきますよ。その規模で駅から歩けない不便な土地ともなると、ある程度はまとまった人数が見込み客として期待できる大手サラリーマンの「郊外持ち家」一次取得をメインターゲットとして想定した事業でなければ最後まで販売をやり遂げる事などまず不可能なのは明白。幸福銀行（幸和不動産）の山手台開発販売に関する甘い読みがなぜ外れて追い込まれたかを、阪急不動産は未だに理解していないのでは。

http://www.tokyu-jsk.co.jp/finding/pdf/release16.pdf
これは大阪ではなく東京の数年前のデータですが、上場企業のサラリーマンの予算は4000万というデータになっていますね。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page05-09/syouhizei3.pdf
こちらも中々興味深い。

とりあえず既存の街区が売れ残ってそろそろ限界に達している中で
秋の新街区の値段設定がどうなるか見物ですね。

個人的には山手台は、阪急の本線とはいっても能勢電の駅徒歩数分圏の
ニュータウンや川西からバス10〜15分圏のニュータウン、名塩の徒歩圏
ニュータウン（東山台）と本質的にはあまり変わらない価値しか無いと思います。
結局バスか車が駅まで必要だから、能勢電やバスで川西まで出て大阪に通勤するのと
時間的にもコスト的にもなんら変わらない。
買物などの利便性も変わらない（どちらも不便）。
山本はラッシュ時に座れないから、バス代も含めると名塩からJRの快速に乗って
通勤するのと大阪までのコストや時間は殆ど変わらない。
東山台　名塩−大阪480円　34分＋徒歩＝約45分
山手台　山本−大阪270円＋バス代210円＝480円　34分＋バス（orマイカー送り迎え）＋徒歩＝約45分
眺望とか見晴らしとか言ってますけど、暮らしの本質や利便性とはあまり関係の無い
苦し紛れの宣伝文句ですからね。

宝塚市と言うブランドの付加価値（暖簾代）を考慮しても、名塩徒歩圏や川西の比較的駅から
近いニュータウンと比較してせいぜい10〜15%程度のプレミアがいいとこじゃないでしょうかね。
山の斜面地＝坂の町は通勤が無くなる定年後の日常の暮らしに限れば、三田や神戸市北区、西区の
歩いて買物や病院に行けるフラットエリアより下手したら住みにくいという事もありますしね。

宅地購入者世帯は山手台〜山本駅の阪急バスの運賃30年間無料（実質一括前払い）
にしたらええねん。

そうすれば利便性の悪さやバス便のマイナスイメージも相殺されて土地の価値、
ポテンシャルが大幅にアップする。勿論既存の山手台購入住民にも適応する。山
本から山手台止まりまではなく五月台、桜台のマンション林立地帯まで乗り入れ
るバスを増便してメインにすれば、そっちからの乗客が半分程度見込め、運賃が
とれるからカバーできる。

山手台の宅地の完売可能価格も1区画あたり平均500〜600万程度はアップする。数
年後に売れ残った造成地を暴落値で投売りしたり、建売屋にまとめて売り飛ばす
よりはマシだ。バスの利用者が増えればマイカー移動が減り阪急の電車やデパー
トの利用は増えるから、バスの赤字分を考慮してもペイするだろう。後は宅地完
売後に阪急オアシスでも山本駅周辺につくればある程度はバス運営の損失分は補
える。バス利用が増えれば、週末の渋滞も減って空気も少し綺麗になり騒音も少
なくなる。分譲末期に予想される、住民のマイカーによる駅前渋滞がマイナス印
象になっての売れ行き悪化も防げる。

バス代を無料にする（実質はバス代無料による土地の価値アップ分＝生涯バス代
の前払い）という謳い文句を使った販売手法で、あらゆる問題をある程度解決できる。

バス運賃無料はいい案かもね。似たようなバス便エリア（例えば逆瀬台）で自宅の建替えを検討している年配世代が、建替えを辞めて山手台への移住を検討しそう。一般的にバス便で山の上なんて立地は欠点そのものだけど、無料となれば話は別。交通コストが駅近とかわらないのに開放感や眺望がえられる立地という事で魅力的な土地に様変わり。

何でこんな山奥の斜面の住宅地に興味あるわけ？
ここって西宮名塩と変わらんやん
買う奴おるなんて笑うわ
高いし土地狭いし不便やし

ていうか買う奴おらんくなったから一度完全に破綻して
事業が数年以上塩漬けになったのです。
バブル絶頂期の造成、開発だったから今でも意地でも
値下げはしたくないのでしょう。
でもそろそろ強気の販売は限界だから、何か抜本的な
方向転換が行われるのではないかと思います。

関係無いけど土地に4000万以上で考えてる人は、駅から近くて
フラットか坂が少ない一種低層で根気よく探した方が絶対いい。
山の上に登って得られるものより失うもののほうが大きい。

名塩ニュータウンは宝塚までの慢性渋滞が山本周辺の渋滞より数段は醜いので、車を使った生活に関しては若干異なりますね。鉄道を使った通勤事情は変わらないから、名塩道路が完成して渋滞が解消されたら殆ど同じと言えますが。

山手台北部の直接のガチンコ比較対象は、川西能勢口から北へ向かうバス便で一番南側にある明峰地区のニュータウンでしょう。ぶっちゃけ山手台のほうが優れている点は、家々や街並みが新しい事と宝塚市である事しかありません。バス便の時間は萩原台で10分、山手台で5分と多少山手台のほうが若干短いけど、川西能勢口のほうが山本より格段に発展していて官公庁や商業施設が色々揃っている上にJRも使えて大阪への所要時間も少ないですから。

どっちにしても山の斜面じゃん
金出して買うには馬＊＊鹿し過ぎるよ
ベストは新三田だよ

山手台の中央部より北側（駅から徒歩は現実的ではないエリア）は眺望のとれる区画で７０坪３０００万、１００坪３８００万ぐらいならそこそこ適正価格だと思う。眺望のとれない区画は７０坪で２６００万ぐらいかな。

少なくとも駅から２ｋｍ以上登らないといけない場所は、雲雀丘花屋敷や山本から徒歩数分の低層閑静住宅地の５０％ぐらいの坪単価が駅からの距離や利便性の悪さを考えると適切かと。

雲雀丘の山手住宅街は駅1〜3分の坂無し閑静な一等地で100万、徒歩4〜8分で
坂が緩い所で60〜80万、徒歩10分圏内で坂がきつい眺望エリアで45〜55万、駅から
15〜20分の山の斜面の眺望エリアで30〜45万、坂を登り切ってさらに…という場所で
〜30万ぐらいですねぇ。

山手台は駅からかろうじて歩ける下の方ととんでもない上の方まで殆ど同じ価格帯で
分譲というのは、やはり奇妙でおかしな価格設定といわざるを得ない。

バス料金は均一だけど、幹線が広い分通過交通や騒音が多いからプラマイゼロ。

営業マンに生活不便で利便性が低いのになんで強気の値段なのか聞いても、眺望や
街並み云々とか、高台のステータスがどうたらとか、暮らしやすさと関係の無い
抽象的でわけのわからない事をいわれてはぐらかされそうですね。

バブル期の山の上の斜面地の住宅街はラビスタの新築マンションも中山台や逆瀬台の新築戸建も1億円コースだったけど（駅近の閑静なとこはもっと高かったけどネ）みーんな15年かけて不便なバス便エリアらしく新築でピーク時の1/2〜1/3の適正な値段にさがりました。同じくバス便エリアの山手台も売れなくなって幸福銀行破綻後に適正価格にまで落ちたけど、新規分譲販売再開後は微妙にバブルを引きずってなぜか強気の価格に逆戻り。

でも強気はもう終わりだし続かないよ。また開発がストップして塩漬けになる事だけは、阪急も避けたいだろうからね。被災者住宅の横の今造成している街区の値段発表は要注目。

阪急不動産らしいつくりになってます。
下から車で上がってくる景観は満点です。
地方で小金をためて土地感の無い人が、
至急に住まいを確保するには良いかもしれません。
ただし何にもありません。覚悟してください。
都会暮らしの長い人が住めるところではありません。
買い物、教育、足の確保、すべて自分の手で行ってください。
すべて貴方が作るのです。
山裾から１０〜３０分かけて徒歩、自転車、
あるいはアシスト自転車、バイク、
軽自動車、カローラ、ＢＭＷ。
貴方の手と足で生活してください。
１００日雨が降り続いても、水没の恐れはないでしょう。
阪神高速を使えば６０分で大阪市内に行けます。

今の時代にどうやって何にもない山の斜面をあと１０００区画以上も分譲するのかとｗ
苦行に近いな。

昔みたいに都市近郊の人口がどんどん増えていて、土地は下がらないというありえない
神話がまだ信じられていて、みんながとにかくマイホーム（土地）の取得を急いでいた
時代ならいざしらず。駅近人気、利便性重視の現代において今さら山を切り崩した
時代に逆行するひな壇造成のニュータウンで、売りが擁壁の化粧と見晴らしだけでは…

>>246
携帯基地局が街区内にニョキニョキ立っているのと四方を高圧線に囲まれているのを除けば、確かに町の景観「だけ」は素晴らしいね。でも見た目の良さだけで不便な山の上の斜面地が最後までスムーズに売れるほど世の中甘くはない。大失敗したS地所の苦楽園五番町やかつての山手台そのものが証明済み。町のド真ん中を市の南北交通の要となる幹線道路が走っていて、住民以外の車の通過交通が一日中あるというのも致命的な欠点。

ずっと仲介で売りに出ていた山手台西2丁目の小学校近くの80坪の北東角地は、どうやら2980万円で売れた模様です。

山手台は絶対に今買ってはダメです。
少し前に開発が再開して今さら山手台の残り工区の造成や事業を
再中止するわけにも行かないので、年末以降、在庫がダブついて
適正価格（今の物価水準で坪40万以下）に修正せざるをえなくなるのは
明らかでしょう。

買い急いではデベや建築条件付HMのカモになります。
山林を切り開いた日本の大規模ニュータウン開発は、街づくりの失敗例として
取り上げられる事が多いが、山手台は見た目が新しいだけで旧態依然とした
ニュータウンの欠点や問題点は何一つ対策されていないと言う点をちゃんと
理解しておくべき。擁壁や歩道、水路等の見た目の新しさに騙されてはいけない。
インフラはむしろ多くの他の新旧ニュータウンに劣ってすらいる。
一般的にニュータウンは一応、銀行や郵便局やスーパー、個人医院、薬局など最低限の
生活インフラは徒歩圏に用意されている所が殆ど。

山手台も中央部にそれらの生活インフラを整備すれば、平均的ニュータウンと同じく
不便だけど最低限の利便性は確保できる街という事になるけど、市の南北交通の
幹線道路がニュータウンのメインストリートになってしまっているという致命的欠点が
災いして今でも交通量が多く渋滞を引き起こしているので、更に交通事情を悪化させる
要因となるスーパーや生活関連施設を整備するのは極めて困難。

何処かのスレであった山小屋住宅地じゃないの？

ここは急坂過ぎますよ。。。
高齢者にはきついかも。

阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどという＊＊な考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分したほうがいいと思うけど

阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどというＢＡＫＡな考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分（損切り）したほうがいいと思うけど

全然買うつもりないけど、また前みたいに事業中断して黄色い土や砂を露出させた荒野状態で長期塩漬け放置するのだけは勘弁してほしいですな。分譲に行き詰ったら、せめて禿げ山にした場所は責任を持って木を植えて山林に戻した上で市に寄付すべき。

阪急不動産が名塩でやってるフォーハンドレッドなんとかの広告を見かけるけど
ああいうのは山手台でこそやるべきなんじゃないか？
駅から遠い上に不便で生活施設も何にも無いなんだから、宅地の平均面積ぐらいは
郊外平均じゃない水準にしてみるとか。

山手台東の北部に大量に余っているあたりは、定期借地権のエリアも設定すればいい。
もちろん定期借地権か宅地買取かは、購入者が選べるようにする。
一部はみついけプロジェクト（ガーデンシティ舞多聞）やユートピア芦屋みたいに
定期借地権ならではの広々とした敷地の別荘地みたいなエリアもあれば面白い。

ちなみにみついけプロジェクトってのはこんなの
敷地面積は700㎡以上の借地

http://www.maitamon.jp/mitsuike_photo/0710/index.html
http://www.maitamon.jp/

てらいけプロジェクト
http://www.maitamon.jp/project/teraike/index.html

山手台といっても南側と北側ではぜんぜん駅からの坂の距離や利便性が違いますよね。
南側はなんとか飲んだ帰り等でバスやタクシーがつかまらなくてもなんとか駅から
とぼとぼ歩いて帰れるけど、販売センターや中央公園よりも以北になってくるとまず無理！
北のほうは、かなり不便なぶん土地の値段を割安にしないと今後の分譲は厳しいね。

あと販売センターに最新の電動自転車を試せるように用意したほうがいいんじゃないかな。
車の送迎やバスが無い場合でも、最新の電動自転車なら駅から平坦な道を徒歩10分歩くのと
同じぐらいの体力消耗と時間で山手台の中央付近と山本駅の間を往復できるから積極的に
PRすれば土地の売れ行き改善に効果がある。

中央より上のほうのこれから造成・分譲するとこは一軒あたり月３０００〜５０００円ぐらいの
必須負担（自治会費用として徴収）で運賃が無料のシャトルバス（山本-山手台の往復）でも
走らせないと１０００区画超は売れないでしょｗ

マンション販売などでは、駅から遠い不便なバス便エリアの物件を売る方法として住民専用の
シャトルバス運営はかなり採用例があるよ

マイカー乗れなくなる老後の普段の足の心配が必要な造成地は今後厳しい。
山削った不便な宅地売りつけて、路線バスでも儲けようなんてマッチポンプのビジネスモデルは
もう通用しないしむしがよすぎる。どうせ阪急の電車は使うんだから、バスぐらいは運賃無しで
回数無制限（管理費として運営費用の実費のみ負担）で乗れるようにしたほうがいい

阪急キッチンエールの月額利用料を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビは選べるようにしないと。

阪急キッチンエールの月額利用料500円と配達料210円（3000円以下の場合）を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の何も無い不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビの市長方法は選べるようにしないと。

実質坪30万弱程度のの価値しかない立地の土地を、無理矢理倍額で売りつけようとしている件について

山手台は環境、建築、都市開発に詳しいどこかの名門大学の研究室と提携してグランドデザインを見直すべきだと思います。
バブル期に構想した開発計画のままでは、行き詰るのは目に見えています。

山手台東の1丁目の建築条件無しの土地や積水も地味に売れ残って動きがありませんね。

1丁目は山手台の宅地では最も駅に近くぎりぎり徒歩圏だけど、やっぱり坂やきつい階段がある事を
考えると値段設定が高いと判断されているんでしょうね。
行きはともかく帰りは実際に歩いたら20分ぐらいかかりますから、距離的には徒歩圏とは言っても
不便で覚悟がいる立地ですもんね。1〜2割強気の値段設定なのかもしれません。

常識的に考えて6000〜7000万出してバス便の不便な山の中腹に住みたいという人は少ないですからね。
予算6000〜7000万なら阪急宝塚線、今津線の駅から半径500メートル以内で坂がまだ緩やかな徒歩圏の
閑静な山の手の住宅地を選んだ方が絶対に後悔しませんからね。
もちろん同じ値段で買える土地の面積が数割小さくなりますが、建物のプランに制約が出るほどは
狭くならないからね。

駅から徒歩20〜30分もかかる山の中腹の住宅街は、不便なかわりに土地が格安という事でしか
生き残るすべは無いのに、割高な値段設定をしていは苦戦するのは当然と言える。

雲雀丘2丁目　1億9623万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_land.php?SID=120faa1ebe...

平井山荘　1億5000万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_house.php?SID=6a42b4734...

中山桜台2丁目　4億8000万円
http://www.kouyoujutaku.com/index.php?main_page=product_info&produ...

去年から造成していた山手台西の新街区の分譲時期はいつ頃からでしょうか？
駅から遠くスーパーや金融機関、病院などの生活施設も無くて不便な分、
坪単価が割安に設定されれば、利便性はわりきって検討したいと思います。

それにしても上の方まで造成されて緑が削られて凄いことになっていますねぇ…
あんなに分譲できるのでしょうか？
また塩漬けになったり完売まで20〜30年かからなければいいのですが…

造成が完了した完成宅地に対して、行政がシビアにすぐに固定資産税が課税している場合は造成完了後にまもなく分譲開始されると思いますよ。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
公簿386.64m2　4,330万円（坪単価37万円）
幹線道路沿いでクルマの音がうるさいけど、阪急が今建築条件無しで分譲している場所より価格が適正に近いから、今すぐ家が欲しい人は検討する価値があるかな・・・。
でもこの土地って、数年前に仲介でずっと売れ残っていた物件の転がしのような？
ただ、多くの人はしばらく様子見して、分譲が苦しくなってくる頃を待った方が吉でしょうね。
売れ行きが芳しくないのに大量の区画を造成してしまっては、強気の販売はやめて適正価格に正さざるをえなくなってきますからね。

今後の造成区域は全区画100坪以上にして独自性を出すすべきでしょう。
もちろん分筆は禁止。

ただでさえ山の斜面で何にもなくて不便なんだから、長期的な分譲計画は
他に無いオンリーワンの特徴が必要です。

山手台ははっきり言ってあんまり閑静じゃありません。
街路の緑や、整った街並み、大きな公園などは確かに広告に偽り無しですが
幹線道路を走る通り抜けの車がかなり多いので、のどかな感じではないです。
砂利を載せたダンプやトラック、バスも走ります。

ここは年収600万でもすめますか？

まとまった貯金や相続資産や不動産売却代金、親の援助があってローンの借り入れ額が少ないならじゅうぶん住めるでしょう。既にリタイヤされた年金暮らしの高齢の方々も結構住んでいます。共働き世帯や二世帯住宅もあります。

一馬力で頭金も少なくて妻が専業主婦で子供が2人いるといった家庭の場合は、かなり年収が多くないと無理なく返せるローンは組めない（＝住めない）と思います。

現在大阪市内に住んでます。いろいろな方の意見を見ていると市内よりは閑静なイメージがありましたが、どこでも問題はあるんですね！ なによりも高い！ ローンの支払いも厳しそうなのでしばらくは大阪にいます。 272さんご説明ありがとうございました。

２７３さん。
山手台はバブル期に大規模分譲に失敗して売れ残っていた物件なので、そうそう強気の値段は続きませんよ。
上のほうは不便でなんにもない上に徒歩不可能なバス便のエリアなので、しばらく待てば下がります。というか利便性の悪さをある程度納得出来る値段に設定しなけりゃ、あれだけ広大で多数の区画の造成地をさばけるはずがありません。

>>273
大阪市内のどこと比べるかにもよりますが、基本的にはそれなりに閑静だと思います。
ただ幹線道路の通過交通量が意外に多いので、山小屋や別荘地みたいな
静けさを期待するとがっかりするかもしれません。
幹線道路沿いの区画はともかくとして、少し奥に入った区画ならば
家が建ち並んだ後は、家の中であれば音は気にならなくなると思います。
高性能のサッシを選べば、通常の車の音は聞こえないレベルまで抑える事が可能です。
ただ、爆音で走る車やバイクが夜間など稀に通りますので、そればかりはさすがに
聞こえてしまいます。
できるだけ幹線道路より離れた区画を買う事がポイントでしょうか…
山手台は欠点もありますが、見た目の良い綺麗な住宅街なので、利便性の悪さを
受け入れる覚悟ができていて綺麗な所に住みたい方々には悪くない選択肢だと思います。

先日まで造成していた新街区は、電線が通り夜間は街路灯も点いていますね。
そろそろ分譲が始まるのかもしれません。

株価見たら一目瞭然ですが実質価値の倍で売れるボーナスタイムはもう既に完全に終了しています。
山手台の地価もすぐに2002〜2004年の仲介相場に戻るでしょう。
買い急がず在庫がだぶついて適正価格になってから買うことを強くおすすめ致します。

山手台は良い点や魅力も色々ありますが、駅から遠く利便性も悪いので地価は阪急宝塚線の周辺駅の一種低層住宅地の半額以下が適正です。
検討している方々も高値掴みしないように気をつけて下さい。それでは頑張ってください。

間違えました

地価は阪急宝塚線の周辺駅の『駅近』の一種低層住宅地の半額が適正です。

最近は長尾山トンネルの南側まで緑をひっぺがして砂が露出し砂漠荒野状態で
えらいことになっていますが、虚飾ミニバブルが終わり景気後退でいよいよ
山手台が再塩漬けになる可能性が濃厚になってまいりました。
このままのコンセプトでは１００％事業が行き詰ってヤバイ事になります。

>>278

まだまだ間違えてますよw

『駅近』の一種低層住宅地の半額だと坪40〜50万ぐらいになっちゃいますよ。
ここの場合は1／4からせいぜい1／3ぐらいが適正なのではないでしょうか。

失礼。

アンカー打ちで、こちらも間違えてしまいました。
正しくは　>>277ですね。

こんにちは。山手台の建売も検討し、見学会にも参加したものです。
スレ主さんのご希望物件が案内センター近くの比較的駅近の建売と考えてレスいたします。
あくまで私見ですが、私の見た利点と不利点をあげてみますね。

【利点】
・眺望が良い（高台・急斜面なので当然ですが）　神戸・六甲まで見渡せます。花火大会もｗ
・街並みが揃っていて美しい。
・国道・駅に比較的近く、交通の利便性。
・建物本体がかなりお洒落目に作ってある。

【不利点】
・土地の強度不安。
・団地内幹線道路が奥の山まで続いており、普段から交通量が非常に多い。
　また、販売センター近くでも横断歩道がなく危険。（カーブがある）
　週末には暴走族や走り屋がたむろする。
・国道までが混む。国道に出るとさらに渋滞。
・未だ生活に必要な施設の誘致が出来ていない。
　大型スーパー用地をセンター近くに確保してありますが、誘致の見通しなし。
　もし誘致できたら、周辺がかなり混雑します。
・そしてお値段強気すぎ。

他にも新興住宅街ならではの利点・不利点、多々あるとは思いますが、山手台に関しては以上です。

＞283さん
このエリアに関してはその理論はあながち当てはまらないと思います。
駅近平坦地は商業地も混在して、どちらかといえばごちゃごちゃした街並みです。
眺望や閑静さを売り物にした「高級住宅街」をイメージして造られています。
実際どうなるかは今後数十年たたないとわかりませんが…

２８４さんは検討されて、結局やめられたんでしょうか？　それとも保留でしょうか？
銀行、郵便局、スーパー、医院、薬局、店舗などの生活施設が全く無いのは、確かに
手痛いですよね。かといって団地のメインストリート沿いにつくれば、交通事情が
さらに悪くなる恐れが高いですから、どうしようもないですね。
町の構造上の欠陥でしょうか・・・

それと、たいていのエリアは駅近は雑居ビル等が多くごちゃごちゃしています。
でも土地は駅から遠いエリアより遥かに高いです。なぜなら土地の利用価値が高いからです。
駅から遠くなればなるほど整然とするのは、山の斜面の住宅街ならどこもそうですよ。
見た目が良いから高いのではなく、土地の利用価値が低いから、不便な分ゆとりをもたせて
化粧して安く広くにでもしないと売れないというのが実情です。

＞そしてお値段強気すぎ。

たぶん今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなるでしょうから待ってみては？
去年とは全然状況が違います。
株価も数年前の水準に暴落しましたし、宅地の販売事情も厳しくなっていますから。

＞285さん
結局やめたんです。と言うか、2世帯に変更したのでそもそも建売は無理でしたね。

もし、お値段が2割くらい下がり、車を1台所有で、脚力に自信があり、子供が少なくとも小学生以上で、お年寄りと一緒ではなく、新興住宅地の環境が好きなら買ってもよかったと思っています。

＞今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなる
第一期・第二期もまだ売れ残っていますね。
しょっちゅう来るDMの「残りわずか○邸！」が全然減らない…

入居者に遠慮してか値下げはされていませんが、100万円相当のインテリア付きだそうです。

山手台の建売と同じ価格帯で、甲陽園駅から1.5kmぐらい登って
土地100坪〜付きの眺望有り新築が買えるけどどっちがいいかな？
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/708dat.html
http://acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1773dat.html
駅からの距離は山手台よりやや近いけど、バス無し坂はきつめ。
どちらも生活施設が徒歩圏になにも無く不便なのは全く同じ。

沿線が違うからなんとも
＞２８７

通勤圏や通学圏によっても違うんじゃ？

甲陽園の山（目神山）もたいがい不便です。
ただ、夙川に特急止まるようになったのと、甲陽線が10分間隔に
増発された事で接続もよくなり、駅からは梅田まで感覚的に
異常に近く（早く）なりました。
距離的には、山手台の方が大阪まで近いんですけどね。
宝塚線はカーブだらけで遠回りするので、平均速度が遅く
だらだら進むので梅田まで心理的にかなり遠く感じます。
静かで緑が多いのは断然甲陽園かな。
目神山は地区計画で敷地の最低面積が330㎡、建蔽率30%容積率80%に
規制されているから、必然的に庭を広くとらざるをえず、結果として
まとまった樹木が植えられて、緑が濃い景観になっている。
それと造成していない更地が多いから、もとの山林が多く残っている。
山手台は一度完全に大規模造成で山林を伐採して濃い緑を失わせたたので、
今後家を建てる段階で、出来るだけはやく濃い緑を蘇らせられるかどうかでしょうね。
千里ニュータウンでも木々が高く育ってくるまで30〜40年を要しました。
個人的に、山手台も山が迫る北部のほうは、敷地面積を最低でも100坪以上とか
出来るだけ広くとって、庭の植樹面積もかなり高めに規制して欲しいと思います。

甲陽園は昔ながらの高級住宅街でしょ？
区画も100坪単位になってるし、
山手台などと比べるのは失礼かと。

甲陽園の目神山は、実際は高級住宅地ではありませんよ。
大半は戦後に安く分譲された地域だし、地価も山の上なので安いです。
90年代後半〜2000年代半ばの間もずっと坪単価15〜30万ぐらい。
広い土地を安く買った人が殆ど。西宮の南部で一番地価が安いから
同じ値段で平地の数倍の広さの土地が買えるエリアとして
見栄っ張りに需要があっただけ。

それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

>>291

>それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
>分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
>1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
>取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
>ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

バブル成金がしょうもない別件を＊＊げた値段で買ったってだけの話。
そんなものが高級住宅街と言えるのか、甚だ疑問。
見栄っ張りで小金をもってるが、物の価値を正確に判断できない連中が
如何にも買いそうな場所ですね。
まあ、自己満足してれば、周りがとやかく言うことじゃないのですが。

高断熱高気密住宅の重鎮、鵜野日出男先生のブログ
http://unohideoblog.seesaa.net/
より
http://unohideoblog.up.seesaa.net/image/P1000124.JPG
日本にも少し離れた所から見てこんな景観になるような住宅街開発があったらいいのに。
これぐらい素晴らしければ、かなり不便な立地でも売れるだろうな・・・

>>294
彩都の新しい阪急の分譲区、ほりこみガレージが縦2台ではなく
間口の広い横（並列）2台仕様なのはちょっといいな。
車1台＋バイク（原付）＋電動自転車とか
車1台＋電動自転車2〜3台とか
便利。物置も置ける。

http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...
積水ハウスの山手台の専用ページが出来ていたようです。
感じ方は人それぞれでしょうが、積水ハウスの建物はやはり建売でも高価な設定のようですね。

バス便（徒歩だと２５分だけど坂なので実際は３０分コース）エリアなのに
延床４２坪ほどで７５００万はちょっと・・・

今の時勢に何にも無いバス便エリアでこの値段は、かなり厳しいと思います。
スムーズに売れていくかどうか見物ですね。

確かに（笑）　駅や市街地まで出ないと生活不可能な何にも無いバス便エリアとか坂道実質徒歩30分エリアでこみこみ8000万出すなら最低でも120坪以上はないとねー