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ぽよぽよ
[更新日時] 2010-09-17 13:22:11
阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか(買い物、病院施設など)等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市北区角田町1番1号 東阪急ビルディング内 |
交通 |
https://www.hhp.co.jp/
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
阪急不動産株式会社口コミ掲示板・評判
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603
匿名さん
売れてるとういうか、当初の理念より土地の平均面積を小さくしてグロスを抑えて、ハウスメーカーの営業力を頼ってどうにか(予定より遅いペースになりつつも)でさばいてるという感じ。
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604
匿名さん
>阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ?
いいところです。
終了。
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605
匿名さん
良い点
・大阪平野を臨む眺望の良い場所がある
・日当たりが良い宅地が多い
・駅までのバスの乗車時間がわりと短い
・街並みや街路の景観が良い
・歩道が広く散歩しやすく歩きやすい
・街路樹が豊富
・グリーンベルトがあるので植木や花が多い
・大きい公園が点在している
・新しい小中学校がタウン内にある
悪い点
・バス通りは車の通過交通が多く音が気になる場所もある
・しばしば麓から渋滞する
・JRが使いづらい
・買い物や日常生活が不便
・山の斜面なので坂がきつい
・阪急山本駅は朝の通勤ラッシュに座れない
・過去に業者が倒産して塩漬けになっていた
・まだまだ未分譲の土地が大量にあり先行き不安
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606
匿名さん
↑
コストパフォーマンスが悪すぎるという、最も重要な点が抜けてるんですが。
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607
匿名さん
似たような立地条件(宝塚市、バス便、一種低層、大規模分譲地、駅から2km)の土地相場より
割高なのは、仲介ではなく新規分譲で専用の販売センターの管理や人件費、販売経費、
広告宣伝費用等が馬鹿みたいに高いからでしょう。テレビCMまでやってますからね・・・
新築分譲マンションが、どうやっても割高でコストパフォーマンスが最悪なのと同じことですね。
これが納得できない人々は、分譲では買わなければ良いのです。
仲介なら大手でも相場+3パーセントですみますからね。
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608
近所をよく知る人
新規分譲地が割高になるのは、ある意味仕方ないと思います。
旧来の分譲地でも、そこを整備してミニ開発をすると相場より高価格なりますから。
それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
1軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。
ある程度、土地価格が高い方が、それなりの人が集まるでしょうし、
検討する価値が有ると思います。
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609
ご近所さん
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610
ビギナーさん
>それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
>1軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。
日本人の悪い習性ですが、事実ですね。
これ(新参者になりたくない、まわりと同じ条件がいい)のせいで首都圏や近畿圏ではない
地方都市や田舎にも大量のニュータウン・大規模分譲地が60~80年代につくられ、
現在その多くが僅か30年程度でオールドタウン化して老人街となり寂れています。
日本のニュータウン
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3
そして、阪急は彩都や山手台でもう大規模な分譲地・ニュータウンの開発は、辞めると
言っています。もう山林を切り開いて新しい街をつくる手法は時代にそぐわないし、
ニュータウンは時代遅れである事を、阪急自身が認識しているんですよ。
彩都や山手台が在庫処分のやっつけ仕事になるか、有終の美になるかはわかりませんけどね。
ところで山手台のWIKIのページは未編集ですね
ttp://ja.wikipedia.org/w/index.php?title=%E9%98%AA%E6%80%A5%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0&action=edit&redlink=1
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611
匿名さん
似たようなバックボーンの同じ世代が大量に入る郊外ニュータウンの問題点が数十年経過して
色々見えてきて研究され知れ渡るようになり、家を買う世代が必ずしも新しく開発されるニュータウンを
理想の住環境とは考えなくなってきた。住民や世代の多様性が無い環境を望まない人々が増えてきた。
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613
サラリーマンさん
たまにウォーキングで山手台を歩きますが、
植樹にうってつけの土地がたくさんあって血が騒ぎます(植樹が趣味なので)。
家建てないんだったら木を植えちゃうぞ!!
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614
匿名さん
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615
匿名さん
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616
周辺住民さん
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617
ご近所さん
マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
ここは15~20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。
「今買わないとなくなる」ではなく、魅力や環境を年月で熟成させながら高めて
「いつでも買える」「いつか買いたい」町を目指すほうがいいのでは?
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618
匿名さん
当面分譲しない予定の造成済み土地には、山本の植木技術を使ってさまざまな木を植えて景観を演出するとかどうですかねぇ。
もしくは芝生にするとか。
それだけでもかなりイメージが変わってくるし、購入を検討して訪れる人々の印象も違ってくると思う。
土の色がむき出しのハゲ山や、雑草ボーボーでコンクリート擁壁が黒ずんでいる荒廃した完成済み宅地はイメージ悪いよ。
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619
匿名さん
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620
物件比較中さん
>>167
> マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
> ここは15~20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。
20年で売り切るって、
今のペースを考えると、目茶目茶ハイペースじゃん
全然のんびりしてられないよ。
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621
匿名さん
とりあえず土地は全て阪急不動産が売るように戻したほうがいいね。
業者に安くまとめ売りして出てくるハウスメーカーのひもつき土地やハウスメーカーの建売。
これが一番いただけない。
消費者から見たら業者には安く卸しているのが見え見えで興ざめすぎる。
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623
ビギナーさん
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624
匿名さん
基本的に今も阪急関係者は小林一三の功績や過去の栄光、ブランドにあぐらをかいている。
バブルの失態を真摯な態度で反省せず、未だに自分たちが同業の中で一番偉くて、
他社から学ぶものなど何もないと自惚れて勘違いしている。
甲陽園目神山町に分離発注で家を建てた人のブログ
ttp://crowsnest.cocolog-nifty.com/pta/2008/11/post-a479.html
ttp://www.panacorp.co.jp/
> 昔、阪急百貨店に卸しをしていたり、小売店をしていた者としては、阪急の体質が大嫌いなのであまり行きたく>はない施設です。
>
> 百貨店で言えば高島屋も最悪でした。丸井も最低です。これらの何が悪いかと言えば、表面はお客様が大事とい>いますが、実はとんでもなくバカにしいます。それから、仕入先など我々には実に高飛車で自分達が一番偉いと心>底思っているんです。商品なんかどうでもよく儲かるか儲からないか?客がお金を落とすか落とさないか?自分達>の言うことを聞くか聞かないか?まあ、この3点が最優先な訳です。
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625
匿名さん
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/280D20E7D504761749256EE600311749.pd...
>山手台物件の販売状況は,次のとおりであった。なお,平成8年9月期の 販売区画数には,
>積水ハウスに対して21区画を卸売価格(代金5億2494万5000円)で販売した分が含まれるほか,
>幸和不動産は,上記販売区画 数とは別に,兵庫県に対し,震災者用の賃貸住宅地として72区画を
>代金18億0970万3000円(一坪当たり単価約69万円)で売却した。
>(甲B32号 証の3,6,36号証の3,6,38号証の5,39号証の3)
これを見ると当時の積水ハウスへの卸売価格(たぶん山手台東かな)は1区画2500万円(21区画で5億2494万)。
70坪として坪単価35万。当時の一般への販売は坪90~100万ぐらいだったから4割以下。
そう考えると、今ハウスメーカーが建築条件付きや建売で売っている宅地も、一般への販売価格と比較すると
相当安い値段で売却されたものと推測せざるをえない。
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626
e戸建てファンさん
それ、たぶん間違い。
>>震災者用の賃貸住宅地として72区画を代金18億0970万3000円(一坪当たり単価約69万円)で売却した。
から計算すると、こちらも1区画2500万円前後でこっちも坪30万台になるけど(以前の山手台は1戸あたり70坪平均なので)、実際には69万円となっている。だからここで表示されている区画は、おそらく実際の土地区画数とは異なる単位。おそらく積水ハウスに販売された価格も、震災復興住宅用の土地と同レベルの坪70万前後と思われる。まぁ一般に販売されている値段の7~8割って所だろうね。現在HMが販売している土地の阪急からの売却価格も、たぶんそんなもんかと(一般販売価格の7~8割)。
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627
周辺住民さん
聞くところによると、現在約1200世帯らしいです。
計画戸数が3200世帯なので、進行度は4割弱でしょうか。
マンションがあとどれくらい計画あって戸数がどれくらいなのかわかりませんけど、
宅地は年間50画地ぐらいが無理のない適正なペースじゃないですかね。
それ以上のペースになると、HMや他の業者に転売しないと捌けないと思います。
そうすると同じHMの家が並んだり建売の比率が高くなったりして街並みが崩れやすいですね。
個人的には、計画戸数を1割ぐらい減らして、もう少しゆとりある敷地を増やした方が
北部は良いと思います。2丁目と比べると4丁目はコミュニティロード沿いの家と家の
間隔が少し狭くなっているのを感じます。
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628
サラリーマンさん
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629
購入検討中さん
確かに。
墓地だったら十分需要あるんじゃないかな。
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630
匿名さん
少子高齢化人口減少による家余りまくり時代になる前に売り抜けようと質より量に走るか、
ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する(新規に売れる)街をつくるか。
後者を希望します。
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631
周辺住民さん
>ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する(新規に売れる)街をつくるか。
そんな魔法があれば、とっくにやってるって。
最終的にはディスカウントして売り抜けるんじゃないの。
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632
匿名さん
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633
匿名さん
山手台の宅地はもともと販売当時(平成5~8年頃)は原価が坪単価100万超えてたらしいね。
それが80万とか90万とか赤字でしか売れなくなって、それでも売れなくて潰れた。
競売で入札がなかった幸福銀行の持分(残っていた山手台全体の半分ぐらい?)を山手台分譲再開前に
阪急が一括で安く引き取っているとはいえ、それでも現在でもなんやかんやで50万は超えてそうだね。
どうやっても赤字? なかなかモチベーションは上がらんだろうね。
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634
匿名
いずれにせよあと10年でここ数十年で開発された住宅街の
家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。
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635
匿名はん
>>623
これ(ハッピーーサークルシステム)阪急不動産もやったらええのにね。
新旧の阪急の分譲地の土地や戸建から阪急の分譲地やマンションに住み替える場合は、
阪急不動産が仲介手数料無しで査定価格で買い取り。
家が余る時代でも売却しやすくなれば阪急の分譲地は資産価値は上がるし、
阪急は自社の分譲地やマンションや再開発物件が売りやすくなるし、自社沿線の強みも増す。
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636
周辺住民さん
>>635
そんな無駄なシステムにお金かけるより、適正価格で販売するのが最良の方法。
”宣伝”や”無駄なシステム”は不要です。
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637
匿名さん
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638
周辺住民さん
山手台東2丁目のかなり築浅の家が売りに出てる。
ttp://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/FXWM2005/
ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/AFXWM2005_1002121014.jpg
ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/BFXWM2005_1002121016.jpg
薪ストーブやキッチンなど結構お金かけてそうですね。勿体ない。。。
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639
匿名さん
>>626
間違ってるよ。
宝塚市のホームページで山手台の地区計画を見たらわかるけど、
震災住宅(県営切畑住宅)の所の街区は2.2ヘクタール。
つまり22000㎡ね。宅地割合を7割として15400㎡。
それで18億0970万だから、㎡あたり11.75万。坪単価38万。
やはり、坪90~100万で宅地販売していた時期に業者には3~4割の値段で
卸売していたと思われる。
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640
周辺住民さん
>土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。
そんな仲介手数料が無料の物件なんて、営業も気合が入らんわな。
それに、売りが阪急、買いが他の不動産会社なら
だれが買い方の手数料を負担するねん。
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641
匿名
『家の売却に成功したら自社の物件(分譲地や建売やマンション)を買ってくれる客』
の仲介手数料分を優遇するって事でしょ? 普通に営業のモチベーションに影響無いと思うが。
買い手の手数料は、買い手が利用した仲介業者に支払われるわけだし。
少なくとも何の脈略も無く苦し紛れの100万割引とか新価格とか苦し紛れの販売方法よりは
お互いのメリットがわかり易くまともでは。
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642
ご近所さん
土地はあと1000~1100区画ぐらいで、残りがマンションのようですね。
正直800~900区画ぐらいに減らして、その分ゆったりした敷地を
増やしたほうがロケーションや地形を考えるとウケルと思うが。
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643
周辺住民さん
それは私も思います。あそこまで登るなら法地を含まない有効面積で平均70坪は無いと魅力が感じられません。阪急不動産が分譲再開してから区画割りしている町丁目は、幸和不動産が倒産する前に造成を手がけた町丁目と比べて軒並み小さくなってクォリティが落ちてしまっています。これから区画割りするエリアは、以前の有効面積60~120坪・平均70坪のクォリティに戻して欲しいです。
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644
匿名さん
東3丁目は高圧線に近いのがちょっと難点だったけど、旗ざおや斜面を含まない
平坦な整形地で80~100坪の土地が結構あった。
あそこは90年代の造成で区画割りまですんでいたからかな。
新しく造成された西4丁目は、純粋な75坪以上で綺麗な整形地の土地は殆どなくなった。
もっと街中にある小野原西ですら80坪クラスがあったのに。
山を切り開いた彩都のUR分譲地も75坪以上けっこうある。
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645
匿名
西4丁目の北側の街区は、もう造成が完了しているのに販売開始しませんね。
阪急オアシスがオープンしてから、それを売りに販売開始する予定なのかも。
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646
買い換え検討中
逆転の発想で、平均80坪以上(15m×18mを基本)にしたほうが売れるね。
なぜなら今京阪神エリアで梅田まで公共交通機関45分以内
(徒歩、バス、乗り換え、待ち時間、電車などのコミコミ総合計時間)で出られる条件で、
平均80坪以上の大規模分譲地ってたったの一箇所も無いから(ブルーオーシャン)。
一方で同じ条件で60坪クラスの分譲地は腐るほどある上に、多くの既存大規模分譲地の
仲介土地もライバルになるので、競争が激しいし客の奪い合い(レッドオーシャン)。
平均60坪の分譲地と平均80坪の分譲地ってそんなに変わらないようで、
実は天と地ほど差があり、分譲地としてはまるで性質が異なる。
平均60坪の場合は、限られた画地のみが条件が良い土地となり、土地の格差が大きく
条件の良くない土地の割合が多い分譲地となるが、奥行きが18mの80坪になると
殆ど全ての土地で1階も日当たり万全の家を建てられるので、南向き以外の土地も
好条件の土地となり、全体で見ると土地の格差が少ない分譲地となり販売しやすい。
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647
匿名さん
一般的に土地小さいほうが、坪単価は割高になります。
土地が小さくても造成費用(擁壁工事、上下水道や都市ガスの取付管)はそんなに変わりませんから。
例えば角地で100坪と60坪では擁壁(2辺)はせいぜい7~8m分しか違いません。
道路比率も区画数を増やしたほうが大きくなるので、土地が小さいほうが効率が落ちて割高になります。
つまり平均坪数を大きく設定した分譲地のほうが、坪単価で見ると割安で提供しやすいと言えます。
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648
匿名はん
>>646
だからもともとの土地が安い田舎や地方都市の分譲地では平均80坪ぐらいで造成されているケースが多いんですね>80坪以上だとどの土地でも条件がよくなるという話
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649
e戸建てファンさん
まぁ南ひな段造成の場所なら、北向き土地で65~70坪でも
冬至南中で日は1階にぎりぎり入りますよ。
まぁ南中なんてほんの一瞬で、実際はもっと低い位置にある事が殆どなので、
ある程度面積があっても日当たりが良いとまでは言えませんけどね。
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650
住まいに詳しい人
眺望&冬の日射取得を考えると・・・
南向きは60~70坪でじゅうぶん。北向きは100坪が望ましい。
わざわざ山登った立地で日当たりが悪かったり景色が見えないなんてイヤ
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651
匿名さん
去年の後半に約75坪・坪単価40万弱で4~5区画売りに出てた
山手台西2丁目の土地って結局どうなったんですかね。
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652
住まいに詳しい人
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653
ご近所さん
久しぶりに山手台を訪れましたが、西4丁目で色んなHMが分譲していて家も増えて結構賑わっていました。
前回来た時は未だ殆ど家が建っていなかったので、街並みの変化に少し驚かされましたね。
ただ、北側にはまだまだ広大な土地が残っているので、これからあれだけ分譲するのは大変だなぁと・・・
集合住宅予定地もあるようですが、このご時世にバス便で分譲マンションは厳しいように思います。
URに転売して新築の賃貸マンションにしたほうがいいような・・・
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654
匿名はん
平地で駅徒歩圏でも、ちょっと遠い(10分以上)と苦戦してますもんね。
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655
サラリーマンさん
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656
匿名
>>635
既に“阪急不動産オーナーズ倶楽部”ってのがありますよ。
阪急が過去に分譲した宅地や建売やマンションに現在住んでいる住民が対象で、登録すれば、仲介手数料割引などがあるらしい。割引率は不明。他の電鉄がやってる買い取りや借り上げといった一歩進んだサービスは、今のところ無いようだけど。千里ニュータウンでも、戸建の空家を借り上げて定期借家で貸す試みを始めているみたいです。
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657
マンコミュファン
長尾小学校の横のジオ(ジオグランデの南)計画はどうなってるのかな。
中止? 延期?
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658
周辺住民さん
最近の山手台は彩都に、話題性や力の入れようでも負けてる。
彩都に負けるな山手台。昔のこだわりとクォリティを取り戻せ。
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659
匿名さん
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660
匿名さん
山手台は年数を経るにつれてどんどん当初のこだわりがなくなって、
最近は何の変哲も無いごくフツーの分譲地化しつつありますからね。
妥協の産物というか、悪い意味で小さくまとまってしまった。
現実路線も仕方無いけど、意欲作・夢のある街も見たいですね。
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661
不動産購入勉強中さん
>>659
まいたもんは、てらいけプロジェクトも始まるようですね。
ttp://www.maitamon.jp/workshop/images/report/20091214.pdf
一連のプロジェクトの半端無いこだわりは、最近の住宅街では間違いなく日本一だと思います。
今の時代に68区画に対して1600件(みついけプロジェクト)と驚異的な倍率の応募があったのも頷けます。
それにしても土地代が相対的に高い大都市近郊の場合、支払い額が同じでも(例えば年200万)、
分譲と定借では街並みはまるで別物になるって事ですね~。
土地が分譲(所有権)だと建物が激ショボになり、敷地もゆとりない街並みになってしまう・・・。
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662
匿名はん
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663
購入検討中さん
全区画(50~100区画)で眺望&夜景を確保した夜景特区を希望!
坂道の勾配がきつい北部はそれしか売りが無いんだから是非やってほしい。
その為の職人的な区画割りがプロの技の見せ所。
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664
e戸建てファンさん
ガーデンシティ舞多聞で超絶人気なのは、
プロジェクト関係(みついけ、てらいけ)に限っての話だよ。
プロジェクト以外の普通の分譲地は、別にさほど売れているわけでなく
まだまだ大量に売れ残っている。
まぁ舞多聞はバス便のニュータウンなのに徒歩圏に大型店舗があって
生活そのものは意外に便利なので、勤務先が大阪CBD地区ではなく
神戸CBD地区なら、悪くないと思いますが。
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665
周辺住民さん
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666
匿名さん
宝塚も、つぶれかけのゴルフ場や1回潰れてる(破綻処理)ゴルフ場多いですよね。
だから宝塚でも、ガーデンシティまいたもんみたいに潰れかけのゴルフ場跡地を買い取って、土地を広々使った自然派住宅街あればいいのにね~。
用途地域が調整区域でも、ゴルフ場として利用されていた時期より環境をよくする計画なら、開発は市議会でも許可されるでしょ~。
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667
匿名
山手台と直線距離で200m・600mしか離れてない大宝塚GCや
けやきヒルCCは何年か前に破綻を経てますね。
ゴルフ場とか霊園ってそこそこ大きいニュータウンなみの面積ありますね。
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668
ビギナーさん
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669
周辺住民さん
平均70坪でやってたら、もっと売れ残ってると思う。
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670
ビギナーさん
平均有効面積70坪を維持したら、短期スパンで見たら販売ノルマこなすのは
難しくなるけど、街並みの格とクォリティは維持される。
長い目でみると、そっちのほうが資産価値が担保されるでしょうな。
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671
周辺住民さん
> 街並みの格とクォリティは維持される。
売れなきゃ意味なし!
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672
ご近所さん
>>666-667
宝塚でゴルフ場と宅地開発と言えば、宝塚ゴルフ倶楽部の「450億円の**の土地」が有名ですな。
http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001/aera8.jpg
>住宅が近くまで迫っている宝塚ゴルフ倶楽部。
>左の奥のほうに「**の土地」がある。
>関西では手のつけられていない最後の高級地だという。
http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001_2.html
>この宝塚ゴルフ倶楽部所有の土地(法地、傾斜地)の隣接地を買収して
>土地の境界を移動させようとしたのがエーコー産業です。
>住宅地として人気のある地域の広大な土地ですから成功すれば巨額な利益が見込まれます。
>このエーコー産業に資金を投下したのが兵銀ファクターであり日本新都市開発です。
>日本新都市開発は千葉県本納に倒産した青木建設が資金を投下していた住宅開発地の受け皿予定企業でした。
>本納の開発地の巨額な不良債権は後に青木建設OBが横浜に設立した会社に低額で売られたと聞いています。
>この話をしていたのが最近逮捕された岡田興産の森本氏と事務所を共同で銀座に持っていた
>古い不動産業者さんです。
>この兵庫の宝塚ゴルフ倶楽部隣接地に日本新都市開発が結果的に投下した金が450億円と聞いています。
>宝塚ゴルフ倶楽部との訴訟が終わるとほどなく日本新都市開発も倒産しました。
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674
匿名さん
劇場版涼宮ハルヒの消失には、西宮北高校周辺の景色が実写・CG・セルで沢山描かれて
いるけど、苦楽園二番町・三番町付近の町並みは本当に美しい。
駅から遠い急な傾斜地だけど、それと引き換えに得られるものも大きいな、と聖地めぐり
をしていて痛感する。
散々既出だけど、山手台にはデメリットを克服する魅力が無く、全国どこにでもある
ニュータウンになってしまってて、今後どうして行きたいのかも見えない。
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675
匿名さん
山手台の北部のような山の斜面地を検討する人々が求めているのは、
眺望や日当たりや土地の広さや緑に囲まれた環境だと思います。
不便を承知で山の斜面に住むのに、隣の家とぎりぎりだったり、日当たりが
悪かったり、眺望が全く無い家は、魅力的では無いですよね。
だからまずは、眺望や日当たりを犠牲にする区画割りはやめて、多くの
区画で日当たりや眺望を望める設定にするのが魅力を高める第一歩だと思います。
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676
住まいに詳しい人
>>674
言いたい事はわかるけど、ちょっと美化しすぎだよ。
三番町の大丸土地の所とか四番町の上部とか、道路もボコボコでガケ崩れ寸前で悲惨だよ。
四番町の東側は、開発がストップして砂地がむき出しの無残なハゲ山になっている。
苦楽園もバス停がわの五番町(新しいほうの成金趣味の擁壁の五番町は崖地だし微妙)
や一番町、二番町ならまだいいんだけど、三番町、四番町は本当に不便。
それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。
六番町はニュータウンだし。
苦楽園の一部も含め50年以上経過している山の斜面地の住宅地が良い感じに見えるのは、庭などの木々が
大きく成長して山に馴染んでいるのと、コンクリートの擁壁が少ない(昭和40年代以前に
開発された分譲地は、不適格擁壁だけど石積みが多い)ってのが関係あるでしょうな。
それと、そもそも50年以上前は自家用車なんて殆どなかったから、不便な山の斜面は
今以上に僻地で、そういう立地で分譲するには、土地の広さが何よりも重視された。
50年以上前は、阪神間の駅徒歩10分圏でも坪単価が大卒初任給一か月分以下だったから、
バス便の山の斜面にいたっては今の別荘地なみに安く、大きい土地も供給しやすかった。
土地が広いから植えられた木の本数が今のニュータウンとは比較にならないほど多く
(風致地区だから最低30%以上の緑地を確保する必要があり、造成する場合も元から
ある木のみやみな伐採は禁止)、林のように成長して数十年を経て美しい街並みに繋がっていると。
結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での
土地面積の大きさが一番重要って事ですな。
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677
匿名さん
>>676
ハルヒの教室から4番町の端の方は見えませんので...という話は置いておいてですね、
>それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。
地区計画とか立てておけばよかったのに後の祭りですね。っていうか、あの立地で
ミニ開発してそれを買う客もどうかと思う...
>結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での
>土地面積の大きさが一番重要って事ですな。
そう、そうなんです。今の分譲地でこれを見越してやっている所は皆無に近いんじゃないかと
思います。苦楽園番町は土地面積が大きくて風致地区だったからこそ、年月を経た今でもあの
評価額になっているわけで。
それを考えると、散々既出ですが宝塚山手台で区画割を小さくしていっているというのは
大失敗ではないかと思うのです。
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678
いつか買いたいさん
この掲示板って、街の人口の割に書き込み多いね。
きっと、ここの土地建物を高値で掴まされた住民が必死になって書き込んでいるんだと思うけど。
資産価値(街並みとクオリティ)を守るために頑張っている姿が哀れだ。
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679
匿名さん
最初の頃の山手台(90年代半ば)は、坪90~100万で分譲された。
平均70坪なので、土地だけで平均6300万~7000万。100坪以上の土地も
結構あり、建物付きで1~2億の家もいっぱいあった。
当時高いお金払って買った層は、怒っているかどうかはわかりませんけど
山手台がだんだん拘りがなくなって、売りやすさ重視の路線に変更されて
やっつけ仕事化しつつある現状は、残念に思っていると思いますよ。
まぁ当時買った層は、一次取得者は案外少なく手持ちの不動産も結構高く
売り抜けた人が多いでしょうから、値下がり分ほどは大損してない人が
多いのかもしれませんけどね。
山手台は、阪神間ではおそらく大阪平野を見渡す事が出来る最後の大規模開発になると思いますが、
(小規模は今後もちょこちょこあるでしょうけど)やり方次第ではすばらしい街並みをつくることも可能な
最後の貴重なロケーションを、どんどん妥協だらけのありきたりな分譲地にして無駄に消費しているのは
もったいないし残念ですね。
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680
匿名さん
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681
いつか買いたいさん
庶民でも楽に購入できる価格、土地建物付きで3500万以下にしてもらえるとありがたい。
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匿名はん
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683
匿名
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684
匿名
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685
匿名
ピクトリアル臨増P21 にて
山部(南海・鉄道営業本部長)より「小林一三(阪急)さんが描いた私鉄のビジネスモデルが限界に来ていると思います。
「他の鉄道と決して単純比較するなということであり、近年における大手民鉄のダイヤ改正は一見すると利便性が上
がっているようで、基本は運転本数削減によるコスト抑制が前提になっているから、不便になっている局面が少なく
ありません。それだけになると社内の士気は落ちますが、その連鎖に陥ってしまってるのが阪急とも言えます。多く
は語りませんが。」
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686
匿名さん
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匿名さん
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688
周辺住民さん
どうでもいいけど、家電100万プレゼントとかぜんぜんエコじゃないよねwww
エコを謳うなら、植木100本プレゼントとか(庭とグリーンベルトに強制植樹!)、パナソニックの電動アシスト自転車プレゼントして車の利用機会減らす提案したほうがいいんじゃないの。最近も山手台の幹線道路で死亡事故あったらしいね。
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689
匿名はん
人口がとんどん減り現役世代が減る時代に、都心から20kmの山の斜面の土地の価値が
上がる可能性なんてゼロ。
だから損しないのは無理だから、できるだけ買い手の損が少なく抑えられる方法が
今の時代には求められている。
そうすると、売り手は土地資産をもとに安定収益を得られる(売れない土地の塩漬けが防げる)、
買い手は同じ予算でより良い家が建てられる(土地の値下がりを気にせず大きい土地に住める)、
定期借地権がウィンウィンでベストという事になる。
規模が最低5ヘクタール以上(10ヘクタール級が望ましい、街並みが小さいと魅力が半減)で、
土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100~200坪で、大阪平野の眺望が
得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。
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ビギナーさん
>土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100~200坪で、大阪平野の眺望が
>得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。
借地代はいくら?
5万以上なら意味ないよ。
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成功例(神戸)
http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf
アンケートにお答えください。
Q1 あなたはこの提案に関心がありますか?
□今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない
Q2 住みたい「住まい」のイメージは?(複数回答可)
パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。
□①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし
□②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし
□③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし
□④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし
□その他( )
Q3 あなたの希望する敷地の広さは?
□300㎡(約90坪)未満 □300~500㎡(約90~150坪)
□500~700㎡(約150~210坪) □700~1000㎡(約210~300坪)
□1000㎡(300坪)以上
Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか?(住宅の建築費用は除く)
□4~6万円 □6~8万円 □8~10万円 □10万円以上
Q5 予定される住宅の建築費は?
□2000~2500万円 □2500~3500万円
□3500~5000万円 □5000万円以上
Q6 現在お住まいの住戸タイプは?
□持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス
□借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他( )
Q7 住み替え予定の時期は?
□2年以内 □2~3年以内 □3~4以内 □4年以降
Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか?
□希望する □希望しない
Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか?
□参加する □参加しない
I. 年齢・家族構成
男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。
しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少
なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見
ると、60代以上が32%を占める。次いで50代が22%を占め
る。
これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世
帯が31%を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦
のみの世帯と判断してよいと思われる。
Ⅱ. 関心度
全体の約16%を占める 「今すぐ住みたい」 と約62%の 「いずれ
住みたい」 の2つを合わせると、約78%を占め、「全く興味が
ない」 の約12%を凌いでおり、関心の高さを示している。
アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映
しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味
を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。
Ⅲ. 住まいのイメージ
この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選
択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園
を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ
スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数
があった。
これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、
回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」
を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示
している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目
の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま
た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対
する数も122人と少なくない。
これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは
見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世
代に満遍なく存在していることが分かる。
Ⅳ. 敷地の広さ
希望の敷地の広さに対する質問対しては、300~500㎡ (約
90~150坪) を選択した回答者が約42%を占める。次いで
300㎡ (約90坪) 未満が約23%を占める。現在の住戸タイプ
が 「持ち家」 と回答した層が約53%存在していることを考慮し
てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの
平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の
面積である。また500~700㎡ (約150~210坪) を選択した
回答者も約18%存在し、また少数だが、それ以上の面積に対
する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回
答者の要求がここでも見て取れる。
V. 賃借料
賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料
(4~6万円) を選択する回答者が約43%と一番多い。しか
し、次の6-8万円を選択する回答者も約30%おり、8-10万
円を選択した回答者も16%以上存在している。
またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、
60歳以上においてはやはり40%以上が4-6万円を選択し、
約30%が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、
55歳以上では、約39%が4-6万円を希望し、約28%が6-8
万円を選択している。
これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す
る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社
会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎
え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世
代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・
田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て
も、最も注目すべき市場であるとも言える。
Ⅵ. 建築費用
住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000~2500
万円が約44%で最も多く、次いで2500~3500万円が約
33%。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの
は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 (質、
あるいは広さ等) を持ちたいという層が一定数存在するのが注
目すべき点であろう。また3500~5000万円を選択した回答
者も9%程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者
が占める。この年齢層も2人暮らしが44%を占めるので、こ
の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に
備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。
Ⅶ. 現在の住戸タイプ
現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53%
と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25%を占める。こ
れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資
産を所持している事で住替えが現実として可能であること、
またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、
更に質の高い住環境を求めていることが予想される。
Ⅷ. 住替え予定時期
住替え時期の質問に対しては、49%が4年以降と回答し
ている。2年以内は10%、2-3年以内と3-4年以内は共に
11%であり、前者2つを合わせると20%となり、3つを合
わせると31%となる。これらが当面のターゲットマーケッ
トと言える。
Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無
最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実
に約67%が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関
心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、
これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実
性 ・ 真剣度などが伺える。
4-1-3 分析のまとめ
「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が
「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき
年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮
らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義
と言えるであろう。
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成功例(神戸)
つまり、広々とした定期借地は、既存の70坪程度の分譲地に住んでいる(住み替え可能な不動産を所有している)戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。
だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。
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693
匿名さん
今の阪急不動産の社員は、本当に魅力的な住宅地が何なのかを知らんねん。
近隣にいくらでも手本があるのに、たぶん見とらん。
造成計画も、丸投げしているだけやろ。
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694
匿名さん
ル・コルビュジエの輝く都市的発想が、その後の歳月の経過に耐えられなかったという
ことかな。
その対極を行く、雲雀丘が今なお魅力的な街で、苦楽園も一定の評価を得ているけど、
社徳の無い阪急にはそれがわからんのだろうな。
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695
投資家さん
魅力的な街を作っても
もうからなければ話にならん!
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696
e戸建てファンさん
>>691
リンク先のPDFファイルの2ページ目から、既存のニュータウンの問題点と、今なお魅力を
保ち続けている80~100年前の分譲地の違いを完璧に分析している内容がありますね。
山手台もそうですが、今阪急がやっているニュータウンは、従来型の失敗例を踏襲する
焼き直しであって、指摘されているニュータウンの問題点を解決する提案ではない事がよくわかります。
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ビギナーさん
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698
匿名さん
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699
近所をよく知る人
>>695
今のようにハウスメーカーに安く卸売りしたり、細切れにしても高値で売れずに
広大な土地が塩漬けにしたり、あきらめて建売ビルダーに売り飛ばすより、
後世に残る「魅力あふれる街」をつくったほうがまだマシだと思うが。
少なくとも普通のニュータウンとして分譲したら、行き詰るのは確実。
あと数年で従来の分譲地の土地が大量にあまり出すから、割高な価格で分譲しても
もうすぐ需要無くなるし、従来のニュータウンと同じものでは買い手がいなくなる。
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700
近所をよく知る人
割高な坪単価で売る為に区画を細かくしたり(グロスを抑える商法)、
割高ゆえに売れ行きが鈍化して塩漬けになったり、あきらめて最後は業者に投げたり、
土地をさばく為にハウスメーカーに安売りするぐらいなら、大儲けはできないかもしれないけど、
普通のニュータウンとは一線を画する競合しない町並みをつくって、地代で安定収益を
得る方法も悪くはないのではないかな。
広々とした土地を借地にして、阪神の山手台レジデンスのように建物をつけて売れば、
建物部分ではちゃんと儲けられるよね。
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