ワンフロア3邸・総戸数40戸前後は丁度良い

マンションで４０戸って小規模でしょ。エレベータ１基当りの戸数は５０戸が目安と言われてる。それと、ディスポーザーとかスケールメリットがないと設置できない設備もある。１００戸以下だとディスポーザーないか、つけると管理費に跳ね返ってくる。

ペンシルマンション嫌ですね。５階建ての４０戸なら賛成です。

ワンフロアー3邸はペンシルじゃないでしょ。
南東角100平米、中部屋80平米、南西角90平米って
よくあるけど細くはないけどな。

60とか70とかだったら細長く感じるだろうけど。

そもそも5階建て40戸は低層系のエリアでしょ。

あっ、そういう議論ね。意図が全く分からなかった。タワー建てられる立地は、タワー建てて部屋数を増やしたほうが１戸あたりのコストはさげられるよ。１４、１５階で抑えられる出費って非常用エレベーターやスプリンクラーの設置とか程度でしょ。売る側の論理だけど。

よく売る側の論理とドヤ顔で締め括る人いるけど、
それ言うとマンション自体が限られた敷地にたくさん
の住戸を売るという売る側の論理の固まりなのだが。

まあその中で条件合う物件を選択できるかが
マンション選択の醍醐味なんだがな。

家もマンションも賃貸テナントも貸し駐車場も
持ってるけどそう思うぞ。

コスパを考えたら、100世帯の低層でしょう。
高層だと、修繕費が高く付くよ。

低層マンションは容積率生かしきれてなくて
コスパ悪い。

そもそも低層しか建てられないエリアは利便性
今一つでパフォーマンス低い。

売る側視点と買う側視点でコスパ議論してもかみ合わないでしょ。

１００戸越えると団地マンションになりますから気をつけて下さい。

低層マンションだって容積率一杯建ててるのが普通では？容積率余らせてるのは昔の社宅や公団くらいでは？

小規模だと管理組合の運営がスムースに行くというの幻想にすぎない。１戸の議決権割合が大規模に比べて大きいから、わがままなことを言う人が仮にいると、何人かが同調するだけで決められなくなっちゃう。

コストパフォーマンス考えたら、容積率か建蔽率の規制いっぱいまで建てるはあたりまえのこと。低層とか高層とか関係ない。

ワンフロアの戸数が少ないと角部屋の割合が増える。
廊下側に面した居室を排除できる。

でも大規模マンションほど
やっぱりトラブル多いよね。

50戸前後が程よいのはそうでしょうね。

思い込みじゃないの。大規模だとトラブルが多いってデータあるのかな。

角部屋で共用廊下に相当する部分を居室にする設計って、ギロチン梁になるケースが多い。両面バルコニーにするなら、いいとおもうけど。

共同住宅だからトラブルのリスクはある一方、小規模だとスケールメリットは得られない。トラブルを避けるなら小規模を選ばずに、戸建てでしょう。

ワンフロア３邸、１４階建て、主要駅近、旧財閥系デベに住んでいます。
まさにスレ主さんの記載内容にピッタリ！
そして、住民も常識的な人多いです。管理組合も円滑です。

そうそう、ディスポーザはありません。負け惜しみではなく、本当に欲しいとも思いません。
ディスポーザで処理できない生ゴミは必ず出るし、ゴミ出しが便利なのでデメリットとは思えない（経験上）。
それと、大規模マンションでスケールメリット？で用意されてるゲストルームとかパーティールーム、温泉やジムなどにも魅力も感じません。マンション近隣にホテルやジム、飲食店などが揃っています。大規模マンションで、自分の部屋から目的の施設に行くより近いかも知れません。

そもそも、大規模マンションが嫌で、今のマンションにしましたから。
今のマンションには、ベランダ布団干し、通路に自転車、など団地のような風景はありません。快適です。

まあこれぐらいの規模のマンションは組合の立場
からも管理がしやすいしベストバランスな気も
するよね。

あんまり階数が高いタワーだと管理費が跳ね上がるし
法的なあれで建築費も高いしね。

よくそれでもタワーは戸数が多いから安いみたいな
こと言う人いるけど、容積率からどれくらいの戸数
が出来るか織り込んで各社入札するから、
いくら戸数が多くてスケールメリット出ても何気に
織り込み済みな土地価格になってるんだよな。
実は。

100戸を超えるような規模だと、修繕や建て替えの話がまとまらないと思う。

特にベランダに布団を干すようなレベルのマンションは駄目だな！

修繕は３０年の長期修繕計画にあるとおりに実施してくれれば、別に意見などない。
外断熱のマンションなので、３０年が何サイクルか大規模修繕で済みそうな感じ。
とても建替えの時期までは生きていられそうもないので、どうでも良い。

家は１６０戸のマンションでエレベーターも２基。２基だと連携して待ち時間も短い。
目の前が区体育館で、余分な共有設備が何もないので７５㎡で管理費・修繕積立金が
１万円・６千円。このぐらいの世帯数だと管理費・修繕積立金も安くて丁度良い。

ディスポーザーは便利です。

>>19
スレ主です。
うちも財閥系なのでもしかして同じマンションだったりして。
この戸数だと価格差もあんまりないので似たような感じの人が揃う感じです。

１９です。
東京市部でデベは「三？」です。
同じマンションだったら、ちょっと恥ずかしいですね。

>>24
スレ主です。
うちも「三井に住んでいます」ですが、関西ですから同じじゃないですね。
でもなんか同じデベで同じ規模なら参考に見学に行きたいぐらいです。

豪奢なエントランスや、ホテルライクなレセプションが不要であれば
合理的な戸数だと思います。

人に恵まれれなければ、賃貸マンションに早変わりですが
人に恵まれれば、住み良い事この上なしですね。

この規模が敷地内に３棟建ってる全120戸くらいの物件がいいな～

たった40戸で負担するＥＶ1台・・・一体、何人乗りで秒速何メートルなんだろ。

速度はまあいいとして、サイズは気になるところ。
大きなベッドを入れようとしたらマットレスが運べません、とか、
ダイニングテーブルは運べません、とかなりそうで怖い。
棺おけスペース開けても、長さに対応できるだけで、
この手の家具にはあまり役にたたないし。

>>28
たった40戸でって・・・
国かなんかのガイドラインでは50戸に1基は望ましいとなってるから
普通なのでは？

どんなマンションに住んでるんだろう。
100戸に1基という強烈なマンションもあったからそんななのかな。

>>28
たった40戸でって・・・
国かなんかのガイドラインでは50戸に1基は望ましいとなってるから
普通なのでは？

どんなマンションに住んでるんだろう。
100戸に1基という強烈なマンションもあったからそんななのかな。

100戸で1基はありえないけど、100戸毎に1基なら何の問題もなかったりする。例えば、400戸で4基とか。
最近のＥＶ制御ＰＧは昔と違って結構優秀になっているので、ＥＶが複数台あればうまく回してくれる。
この場合、各基には大型の高速ＥＶが採用されているので、搬入搬出で困ることもない。
逆に、400戸のＭＳに、小さくて低速のＥＶを馬鹿みたいに8基並べることも、まあ普通はない。

で、40戸マンションは何人乗りＥＶなの？

400戸で4基ってそれどこよ。
ちょっと勘弁なんですけど・・・

少なくとも400戸はスレタイ的にも
全然「丁度良くない」な。

９人乗りで分速９０ｍです。

>32
例えば、エクラスタワーは326戸で3基＋非常用1基。
非常用ＥＶも普段使いできる設計になってると仮定しても、80戸超に1基の計算。

たまたまＥＶ数がすぐググれたのがこれってだけで、別にエクラスが劣悪なわけじゃない。
大規模案件はどこも似たようなもの。
もちろん1基1基は、小規模MSと同じEVなわけはなく、
17人乗りで分速210mという感じで、高速で大きいEVが使われている。

で、タワマンや高層オフィスはエレベーター待ちが不快だと問題になる。
一基ごとの輸送力があっても、常に満員まで上手いこと載せてタイミングよく運行するわけじゃないからね。
その数で適切だと本気で思ってるなら、あなたは高層オフィスにもタワマンにも縁がない人でしょう。

いや普通に快適だけど。

いくら速度が早くても戸数が多ければそれだけ
昇降に停車するしね。

色々もたつくのは事実だ。

快適と思う人って出勤時間がズレてる人か、低層マンションに住んだことがない人？
高層オフィス勤務三カ所、タワマン居住二カ所経験してるがさすがに｢戸数の少ないマンションと比べても快適｣はないわ

１フロア３戸で４０戸程度のペンシルと、低層マンションを一緒にするなよ。

そりゃ、低層ならストレスないよ。
引越しやら子供の親待ちやらで、どこかのフロアで１基しかないＥＶが拘束されたとしても、
階段で代替できるからね。

低層マンションでもいいけそ
そうすると今度はコスパ悪いでしょ。
戸建て買えるような価格になるし、
かと言って郊外は遠慮したいし。

だから40戸ぐらいの高層マンションの方が
丁度良いねとなるのだ。

うちのとこは約40戸1基で12人乗りです。
外から戻ってきてエントランスでロック解除すると自動的にエレベーターが1階に来るのね。
エレベーターの前に着く頃には1階付近にエレベーターがきててちょっとうれしい。
11階建で高速エレベーターだし入居半年で今のところストレス感じたことないです。

１１階建てでストレス無いなんて知らぬが仏じゃないですか？

>>43
どういう意味？
11階建てでストレス感じないなんてありえないなのか、たかだか11階建てなんだからストレス感じなくて当たり前でしょのどっち？

EV１基しかない１１階だてのマンションで４階以上に住んでてストレス感じないなら、
どのタワマンでもやってけるよ。

そもそも40戸で1基なら良い方では？
45がどれほど恵まれたエレベーター環境にいるのか気になるな。

40戸一基は普通の水準だと思うが…

～30戸に一基　贅沢
～60戸程度に一基　ふつう
70戸～90戸に一基　少ない
100戸以上に一基　足りない

こんなイメージ

おっしゃる通りです。

ワンフロア３戸で１４階建てですが、エレベータ待ちでイライラしたことは無いですね。
内廊下でエレベータまで数歩であることもストレスを生まない要因でしょうね。
外通路を延々とあるいてエレベータに辿り着くのは嫌だね。

低層と高層だと同じ戸数でも違うよね。

４階建てでワンフロア１０戸、１３階建てワンフロア３戸なら、後者を選択するな。
エレベータまでの距離も結構差があるよね。
角部屋率も当然ワンフロア３戸の方が高いだろうし。

ワンフロア10戸の総戸数40戸は物件における敷地割合が多くコスパが悪い。
さらにワンフロアに10戸もあればフロアの出入りが多くプライバシー低い。
しかも低層の住宅街エリアで利便性が低い。

スレタイ物件がやっぱり丁度良い。

よく、「50～60戸に1基が目安」とかいいますが、「じゃあ70戸なら2基いるよね」といって、
本当に総戸数70戸でEVホールにEVが2基並ぶ物件になるかといえば、なくはないけど少数派でしょう。
EV1基を前提で議論するなら、間違いなく、総戸数40戸は良い方でしょう。

但し、これが、

　40戸で1基　VS　120戸(階数は同じでワンフロアに3倍の戸数）で2基

の比較になると、後者の方が大抵のケースで快適となるのが、EV台数問題の難しいところ。
まあ、120戸の方は、間取りが田の字中心になりそうですが・・・

エレベーターの数は丁度良い要件の一つですね。
それも含めて全体的に丁度良い戸数と言えるのでしょうね。

なるほどね、ワンフロア３邸で４０戸というのは、いろいろな意味で丁度良いんですね。
設備とは構造の議論は良くありますが、こういう観点は非常に参考になりますね。

理事会の観点から見ても40世帯から50世帯は丁度良いよ。
全員と話がし易いし物件規模的に価格差があんまりないから方向性がズレにくい。

そもそもこの戸数の物件は費用の掛かる共用設備はほとんどないので
特に意見が分かれて将来トラブルになりそうな設備はほとんどないし。

物件のクオリティが高ければ売却時に住戸同士の価格競争も少ないから
比較的売価も安定してるし希少性も出やすいかも。

ペンシルは、ビルの谷間を有効活用する苦肉の策。

ワンフロア3戸、間取り図見ると確かに夢が膨らむかもしれない。
でも、実際に現地を見ると、その夢はしぼんでしまうことが多い。
商業か準工業の用地で、右も左もすぐ別のペンシルが立ってて、
ゴミゴミしてて狭っ苦しいと気付くから。

まあ、そうじゃないペンシルも探せばあるかもしれないけど、
ひらけた土地にすっきりと聳え立つペンシルとか、そもそもありえるのかね？

残念ながら開けた土地にスッキリとそびえるワンフロア3邸なんて
探す間もなくゴロゴロあるよ。プランは80平米から100平米みたいなタイプね。

ワンフロア３戸での40戸前後を現実的に考えると、
14階建て、1階がエントランスや駐車場、2階以上が住居ですかね。

たとえ1部屋の㎡が少々大きめであっても、
このタイプのマンションをわざわざ建てようとする立地は、
道路沿いで周囲にはすでにビルが立ち並んでる矮小な土地では？
せっかくの角部屋も、窓を開けたら隣のビルの壁がすぐ迫っているパターン。

だからそういうマンションもあるだろうけど
そうじゃないマンションも一杯あるよ。
なぜワンフロア3邸だけ隣にビルが迫ってるのか不明だけど。
4邸や5邸だと周囲が自動的に開けるわけでもないのに。

一回調べてみようぜ。

＞一回調べてみようぜ。

あなたが例を出せば済む話では？

うちの周りのペンシルは敷地ギリに造ってるから迫ってるなぁ。
片方空いてるペンシルもあるけど、商業地区の駐車場だからいつ迫られるかわからない・・・。
６０平米代で３ＬＤＫとかのやつが多いね、最近。

60平米の3Lとか都内限定の希少種だよなあ。
それに都内は大規模タワマンとか東西北向き住戸
とかばっかりだし日当たりの良いほど良い40戸
ぐらいの物件は少ないのかもな。

探す間もなくゴロゴロあるとか、一杯あるよ調べてみなとか、
勢いだけでいい加減なこといってるだけ。
ワンフロア３戸で４０戸前後のペンシルって条件だけでかなりの希少種なのに、
さらに開けた土地に建ってるなんて条件付けられたら、そう簡単にみつからんだろ。

まあそれでも広い世の中０じゃないだろうから、
最低でも１件は見つけ出してくれることでしょう。
九州の田舎とか、どっから見つけてきたのこれ、って物件じゃないことを祈ろう。

>>63
まあ元気出して行きましょうよ。
次は敷地にゆったり建つワンフロア3邸の40戸ぐらいの物件があるといいね。

>61
府中はそんな感じのばっかでした。
唯一パークハウスが比較的ゆったり建ってるけど、街道沿いとか・・・。
確か結構１フロア３戸が多かったような。

>62
イニシアと最近のパークハウスは60平米3Lの傾向にありますねぇ。

藤和が企画したビルの谷間のペンシルビル軍団に、
パークハウスの冠をつけたのはブランドとして大失敗だな。
「パークハウスってこんなものか」って思われる。

一番の被害者は、昔のパークハウスの購入者。

「同じ立地条件とした場合」というのが前提ですよね？

「１フロアー３戸で４０戸前後」の物件だけ
「とんでも立地の場合」という前提の流れになってて
笑っちゃいました。

>65さん
そうですね、府中で最近出来たマンションでは、三菱地所のパークハウス府中緑町と
コスモスイニシアの府中テラス八幡町がワンフロア３邸で似た感じですよね。

パークハウス府中緑町は人気がありましたよね。ここは北側以外は眺望が抜けていて日当りとか良さそうです。
府中テラスは八幡町と緑町がほぼ同時期でしたが、なぜか緑町の方が人気があったように記憶しています。
私は八幡町狙いでした。ここは、やや周囲のビルに囲まれた感じですが、南側の眺望は最高でしょうね。
特に先日の競馬場の花火は特等席だったのではと思います。

府中あたりだと便利ですし、都内のビル密集地域でもないので、ワンフロア３邸で良い物件ありますね。

大井町のパークハウスは、まさに、ザ・ペンシルって感じだったなぁ。
大森山王のパークハウス（1種低層の小規模物件）と、同じブランドとはとても思えなかった。

総戸数４０戸のメリットは良く分かる。ワンフロア３戸？いやそれはちょっと・・・
小規模ＭＳを狙うなら、やはり低層にしたいところ。

小規模で40戸なら単純にワンフロア10戸とかで
団地みたいになるじゃん。

>>68
八幡と同時期なら緑町のマンションもコスモイニシアでは？
幼稚園の隣の物件でしょ？

ペンシルはやだな
ワンフロア１３~１５戸で全４０戸って物件なら魅力を感じる

団地の時代到来！

>72さん
ペンシルが嫌な理由は何ですか？
私は大規模ＭＳは管理レベルが低くなるので、ワンフロア３邸の４０戸程度が希望です。
低層よりもペンシルの方が角住居率高く中住戸無いし、日当り眺望からも気に入っていますが、具体的に何が悪いのでしょうか？構造とかですか？

>71
　68はそう言ってると思うが、あえて確認する意味は？

　ついでに、同じワンフロア３邸のペンシルでも、イニシアと地所では比べるまでも無いな。

>74
大規模だと管理レベルが低くなるってのはなせ？
大規模だと常駐管理だったり、サービスも充実してそうだけど。

少数だと個々人に「しっかりしよう」という気持ちが芽生え
多数だと「ちょっとくらい」「私一人くらい」という
気持ちになるのが普通です。
なので、大規模は管理人などが入って
レベル維持の活動をしています。

管理レベルの維持が自力で出来るのが４０戸前後まで
それ以上になると他力が必要になって来るという事でしょう。

確かに大規模マンション程団地化（物を置いては行けない場所に私物を置く）しやすいですからね。

大学でも40人程度の小規模ゼミ形式だと皆
シャキッとして発言なんかしたりしてるのに、
大講堂の200人ぐらいの授業だと寝てるヤツや
携帯いじっているヤツや弁当食ってるヤツも
いたりするよね。

そういうことなんじゃないかな。

残念なことに日本人の民度なんてその程度ですよね。

>77
規模の問題ではなく、個々のマンションの民度の問題ですね。

皆さん、大規模掲示板ですから、仕方ない事ですね。

簡単だよ。
４０戸でも１２０戸でも管理人は一人でしょう。
「もぐらたたき」で考えれば、たたききれない確率が高いのは大規模なんだよ。
１２０戸のマンションには３人で３箇所に管理人がいれば別だけどね。

>>83
実はそれよりも大事なのは大規模でも理事長は1人。
事実上の理事会業務の大半が理事長に集中してることを考えると、
大規模はスーパー理事長じゃないと対応しきれないことも。

そうですね、大規模だとルールが守られなくなる傾向は強いと思います。
規約ではＮＧだけど、あの家もベビーカー置いてるからうちも置いちゃおうとか、バルコニーにこいのぼり立ててるからうちも可愛い息子のために立てちゃおうとか・・・
大規模だと、どんどん増殖するのを潰しきれないんですよね。それがいつの間にかＯＫになっちゃって、団地化する。
ワンフロア３邸は別にしても、４０戸くらいが色々な観点でちょうど良いかも・・・と思う今日この頃です。

ディスポーザーなどは、総戸数どのくらいで普通に付くんでしょう。
80～100戸くらい？もっと少なくても普通になってます？
それと、あまり小規模でも修繕積立金が高めになったりしませんか？

>>86
ディスポーザー好きなら大規模マンションの方が選択肢は多いでしょうね。
正直コストパフォーマンスの関係もあって40戸前後のマンションは一部の
高級物件以外はついてないことも多いです。

設備改修の費用が掛かるので大規模向きなのでしょうね。

>>87
あまり小規模だと修繕積立金は高くなりますよ。
それえを避けるために小規模過ぎる物件はエントランスや設備貧相な
ことも少なくないです。

ただ40〜60戸あれば十分な数と言えると思いますよ。

逆に大規模なら無条件に安くなると思ってる人いますけどタワーとか
はむしろ相当の修繕費用が掛かります。
普通の大規模でも共用施設の種類次第では大して安くありません。

最初安くても売りやすくするためやすくなってるだけで後で急激に
値上がりすりこともあるので要注意です。

>83
40戸で一人の管理人を雇う場合と、120戸で一人の管理人を雇う場合を比較すると、
後者は基本的に常駐にできるけど、前者は平日日勤帯ですら掛け持ちになったりする。

40戸でもある程度高級な物件なら、管理人を平日日勤帯常駐にするかもしれないけど、
同じ負担ができる120戸の高級物件では、休日や夜間に人が付けられるだけだから、話は何も変わらない。

40戸前後の物件って、別に高級とかじゃなくても
普通の物件でも管理人日勤以外見たことないけど。

すいません。
「日勤以外見たことないけど」
じゃなくて、
「日勤帯常駐以外見たことないけど、掛け持ちとかあるんですね」
の間違いです。

120戸で管理人が一人とは、かなりショボマンですか？

>92
　お宅のマンションには３人くらい常駐してるの？

92本人も管理人にカウントしてたりして
毎日自宅常駐管理人

御託はいいからペンシルマンション買ってくださいの巻

制震や免震構造には到底出来ないと思いますが
細長いと地震の時に、大きく揺れそうですけど
その辺はどうなんでしょうか？

ポッキリいっても近隣のビルが支えてくれるから無問題です。
きっと、何かあっても前面道路側には倒れないように工夫されてます。
横向きに少し切り込みを入れとくとか。

変な煽りがわいているけど14階程度で制震や免震構造を採用しているマンションなんて1フロア3邸より多いマンションでも稀じゃないの？
首都圏だとナイスの物件くらいかな。

狭い敷地に無理して立てました感が感じられるペンシルは嫌。
前後左右にマンションが無くて(今後も立つ予定がなくて)
全戸平置き駐車場を確保してる位の立地なら考えてもいい。

まあ、とは言えタワーや団地型マンションより
はるかに人気はあるんだよな。