なぜ人は理事を受けたがらないのか。

管理会社の出してきた長期修繕計画用の工事費は概算でしかもMAXだから、管理組合で8～9掛けして管理組合予算として計算してる。
管理会社の数字を鵜呑みにしたら、修繕積立金がかなり不足してしまう。
管理会社はその不足分を充足するために「修繕積立金値上げ」をセットにして出してくる。
そう簡単に管理会社には騙されない。

長期修繕計画で出てきた数字は、管理会社だろうが設計事務所だろうが
殆どかわらないでしょう。
先ほども書き込んでいるように、計画以外の修理とかもかなり出てくるんですよ。
それも見越して修繕積立金はみていた方がいいですよ。
管理会社云々は関係ないですよ。
長期修繕計画に載っている工事は管理会社に依頼するんですか？

ここで語ってることはみんな理想だよ
理事会では寝ている理事しかいないのが現実
誰も何も考えてないから何も変わらない
立候補した理事長１人でやらせいいとおけばいいと思っている
ここはそういうスレだから

理事長一人ということは管理者一人だ。
規約改正して理事ゼロ・監事ゼロにしたらいい。

基本的に働かず理事会で黙秘権使う理事は無用の長物。
また業務監査せず理事会とグルになる監事も同じ。
だいたい、監事は管理規約読んでない。

理事会で寝てる理事を解任しようなんて意欲もないよ
何もかかわらない、知らぬ存ぜぬ
任期が終わるのを待つのみ
管理規約の変更しなければどうにも変わらないけど

余計なことをしてエネルギーを使うだけ損だよ
家族と過ごす時間が大切だから理事会に出たくない
みんなそう思ってるよ
立候補する人は子供がいないとか、寂しい人が多いね

>>256
第一回理事会の時に、全員に辞表くばったらいい。
名前書いて判押すだけのやつを。

承認されたばかりなのに辞任して役員いなくなったら、次の役員選任の議案を出す理事会
も無くて通常総会も開けないけど。

それは管理規約だからそうなる。
区分所有方に則って管理者が開催できる。

ここに書いてあるほど、酷い状態のマンションが多いと
管理会社は楽でおいしい商売だね。

ただ、住民を騙して金儲けするような商売やっていたら、
儲かってもあまり嬉しくはないと思うんだけど、
バブル世代以降の連中はそんなことは思わないのかな。

ともかく、管理会社にぼったくられ続けていると、古くなって修繕費が
たくさん掛かるようになると、管理費と修繕費で毎月4万も5万も
もっていかれるようになるよ。
これではマンションを「購入した」意味がないと思うんだが。

>>256
それが普通だよね。
ここで勇ましい事を言っている人達のエネルギーはすごいと思う。ただ、言葉だけ勇ましくて他人を煽るだけの人もいるみたいですね。そういう人は法的な観点に言及するけど実践的な経験談がないようにお見受けしました。

スレ主ですが、勇ましい極論をぶちかます人ほど
実際の現場ではうつ向いて何もしない出来ない人が
多いですね。

実際に何もしない出来ないから話は極論になっている
とも言えますしね。

そんなことはない。俺は言行一致の理事長だ。
何も言わないから何もしない。言行一致だろう。

立派な理事長様ですね。尊敬します。

>>260
>管理会社にぼったくられ続けていると、古くなって修繕費がたくさん掛かるようになると、

いったいどっちだよ
どうせぼったくられてるから管理費削減中なんだろう

>265
日本語解読能力が低いね。

どっちもだよ。
管理会社に無駄に大金払い続けても、びた一文だって修繕に回して
くれないので完全な無駄金。
その管理会社がデベとぐるになって作った修繕積立計画に従うと、
5年ぐらい毎に、どんどん修繕積立金の月額が上がってしまう。
修繕積立金が月額2.5万とか3万円とかになってから、慌てても後のまつり。
ということだよ。管理経費というか管理会社の見直しは早いほどよい。

なお、うちは管理会社のリプレースも経費見直しも済んだよ。
元管理会社があまりに酷かったので、損害賠償請求を検討している。
ハンドルネームは以前のものをそのまま使っているだけ。

>266
長期修繕計画での工事費については、どこに依頼してもそんなに変わらないよ。
それに、あなたのは管理会社に長期修繕計画を依頼し、工事も全て管理会社に
依頼することが前提になっているんだけど、おかしいんじゃないの。
工事をするときには、公募で元請会社を選び、それから工事業者を決めるよね。
管理会社系列の工事業者だけでは話しにもならないよ。

長期修繕計画も住民層やマンショングレードでも考え方変わりそうだな。

とにかく安さを求めてって感じのマンションなら値段の叩き合いだろうし、
ちょっとした良いマンションならまずはクオリティや施工主の信頼感を
重視するかもだし。

パーキングに軽四や安いミニバンが主流なマンションなら安さ優先で、
高級車が主流ならクオリティや信頼感重視なのかな。

そもそも安いのが良いかどうかは別だしね。

>>268
そうそう。結局はそのマンションの住民の総意だから、他人が口角泡を飛ばしても意味ないわな。

でもね、マンションのグレードとは関係なく、工事費については
相見積をしっかりとらなければならないしね。
元請業者選定基準は、価格だけではないからね。

>>266
>うちは管理会社のリプレースも経費見直しも済んだよ。

だったらなんで名前が管理費削減中なんだよ

管理会社のリプレイスだけが、経費削減ではないよ。

>>272
管理費削減中さんに聞いてるんだけど！！
よく読め
>経費見直しも済んだよ。

ﾊﾝﾈなんかなんとでも付けられるわな。
何キレてんだか。

ハンドルネームの意味がわからないのかな。
やっかいな人ですね。
管理費削減のための情報収集の一環で、
マンコミュを使っていたので、
こういう名前を使っていたのです。
今も同じ名前を名乗っているだけだよ。

コンペはもちろん価格だけでなんか決めていないよ。
それに、CATVの有償契約を無償化したり、
バックマージンまみれのネット提供会社を
変更したりと、管理会社のリプレース以外にも
いろいろやったよ。

デベが指定した管理会社のリプレースが圧倒的に
削減効果が大きかったけどね。

そりゃデベ系は管理人ひとりに月５０万円ですから。

>>275
リプレースして安くなった管理会社はどこですか？
満足度はどうですか？

んなわきゃない。

>277
教えてあげたいけど、うちの新管理会社には迷惑だろうから、コンペやって自分で
探してね。元の悪徳管理会社の方は近いうちにその悪行とともに公表する予定です。

うちは、非常にめずらしい（たぶん日本で唯一の）管理委託契約を結んでいます。
管理会社に下請け業者からのバックマージンが見つかったら、ペナルティとして
大金を管理組合が管理会社から受け取れることになってます。
儲けを一円も取るなという意味ではなく、管理組合が承認しているマージン
率（10%）以上のハンドリングフィーやキックバックを勝手にとるなという話になってます。
この条項のおかげで、管理会社の外注原価を管理組合がすべて把握しています。

この方式で、ぼったく管理会社を日本から全部駆逐しようよと、その管理会社の
支店長や役員に常日頃言ってますが、ライバルのぼったくり会社は駆逐したい
そうですが、すべての管理組合とうちと同様の契約を結ぶことはできないそうです:-)

あと、管理委託契約は１社ですが、日常清掃や点検類を地元のビル管理会社と
管理組合直契約で業務委託契約を結んでます。少なくとも、何か新しい案件が
あれば、いつでも二社の管理会社から見積が取れる状態になってます。
元の悪徳管理会社と闘ってきた経緯があるので、信用できる専門業者の
リストも管理組合にはストックされてます。

>>279
なんで迷惑になるのか分からない。
つまり『よく出来た話』という事か。

マージン率って言っても原価を高く設定してマージンを少なく
見せれば素人理事は納得するってパターンだな。

そもそも原価ってなんだ？ってとこから考えたら新管理会社に
上手く手の平の上で転がされてるなって感じがするね。
別に悪いことじゃないけど。

このビル管理会社をいれるシステム
凄くいいよ。
独立系の管理会社を使っても良いよ。
専門用語ですと、
委任業務は、現状の管理会社
委託業務の一部をビル管理会社、独立系管理会社

委任業務：管理運営業務等
委託業務：清掃、点検業務等

>>279
>>280
迷惑なのは、
どこの企業もぼったくれるところからは、
ぼったくる。
これ、社会の常識だよ。
価格交渉もしないで、提示価格で買ってくれるのに
わざわざ、安くする必要はない。

>281
バックマージンの定義知ってます？
お書きの方式は下請けから何等かの名目でお金が
管理会社に戻るなら、バックマージンそのものです。
ペナルティの対象になります。

どうやって見つけるんだと聞くかも知れませんが、
一件でも見つかれば管理組合に大金を払わねば
ならないので、普通はそんな危ない橋は渡りません。
逆に、消耗品購入までどこで買うか相談されるので、
理事長業務はたいへんですが。

>283
そんなことはないよ。バブル前の日本では値段交渉
なんかしなくても適正価格で売ってくれた。
定価の概念があったし、黙っていても値引き販売の
お店はその店の基準で売ってくれた。
人間の質が下がっている気がする。
ぼったくり管理会社にまともな人間はいない。

個人と企業の商売と
企業と企業の商売を勘違いしてないか？

ならば住民ボランティアで自主管理にすればいいやね。
食べ物も畑作稲作酪農をして自給自足にすればいいやね。

そもそもバックマージンが悪の枢軸みたいに決めつけていいのかどうか。
自動車だって自動車保険会社への取次バックマージン、
ハウスメーカーでも取次紹介手数料他。

そんなにバックマージンが嫌なら理事会が直接業者に発注すればいいだけ。

管理組合はマンション住民による素人集団です。
大多数は法人ですらない。
B2Bのノリでぼったくるのは、
単に倫理観の欠如以外の何物でもない。
もちろん、私の個人的見解ですけど。

それに1円でも安くしないとマズいみたいな強迫観念も
全体の総意かどうかも物件によると思うぞ。

バックマージンがあろうが高かろうが一括して管理してくれるなら
それでいいわと思っている人だっているかもしれないし。

リプレースして総会でお安くなりました！とドヤ顔されても
人によっちゃ大手の管理会社とかから無名のそれなったことで
不安感増す人だっているしね。

過去にぼられてた？ことを見抜けなかった行き場のない怒りを
過去の管理会社を叩くことで解消しようとしても、精査して発注してた
一義的な責任は理事会や組合にあるわけで、責任転嫁っぽい感じは
否めないな。

>286 >287
管理会社を使う方が楽ができるし、
役員の不正も行いにくいという判断で、
管理会社に委託してます。

管理組合としてはバックマージンなんか
ない方がいいに決まってます。
その条件を飲む管理会社を自分で見つけた
のだから他の管理会社関係者からとやかく
言われる筋合いはありません。

一括受託の管理会社は管理組合の代理人として
の責務を担わせて、利益相反行為は処罰する
ように法改正すべきだと思ってます。

>289
管理会社リプレースは臨時総会で反対ゼロの
特別決議で決まってます。
第一、より大手の管理会社にリプレースされ
ました。管理業務の仕様も強化しました。

一円でも安くなんてこれっぽちも考えてません。
うちはタワマンなのでそんな考えでは支持は
得られません。ぼったくりを止めさせただけです。

特殊事情としては、うちの元の管理会社が
悪すぎたというのはあるかもしれません。
総会でこいつらの悪行を公開する議案を
特別決議で通してあります。

>>291
>管理会社リプレースは臨時総会で反対ゼロの特別決議で決まってます。
そんな管理規約ありえないけど管理会社に都合がいいんだね。

>292
普通議決の間違いです。
特別議決でも十二分に通る賛成票を集めて、
反対票はゼロで、棄権がほんのわずかでした。

私は委託契約を更新せずに、新管理会社での
新規契約の承認を通常総会に掛ければ、手間が減ると
思っていました。しかし、新管理会社が変更決議を
望んだので、臨時総会を開催しました。

タワマン住民でもぼったくりの悪徳管理会社を
許容する人間なんかいません。
ただ、変更する少し手間を住民全員が惜しむので、
こいう連中はのさばっていられるのです。

>>私は委託契約を更新せずに、新管理会社での
>>新規契約の承認を通常総会に掛ければ、手間が減ると
>>思っていました。

私もそうだと思いますよ。

>>293
間違いでしたってボケにもほどがあるよ

人のあげ足ばかりとるなって。
まぁ、自分の持ち物だけど興味ない人が大半で、興味ある人は
少数だと言うのは事実、ただお金が絡むと良し悪しに関係なく
こんな人いたっけ？って位口だしてくるやつがいるのも事実。

理事を受けたがらないのは、理事が何をするのかの説明がないからです。
うちのマンションでは、今期から新任理事が音頭をとって旧体質継続目論む留任理事連中を抑えこんで、改革を進めていますが、来期の理事立候補募集のチラシに「来期の重点実施事項」が記載されました。
これなら、来期何を重点的にやるのかが分かります。
それと同時に留任制も撤廃しました。その結果、立候補か抽選だけになり、不透明な留任が出来なくなりました。

>>297
来期の重点実施項目って誰が決めたの？
それは拘束力持つの？

>>298
それは鋭い質問でその通りだな。
そもそも何を重点的にするかは新理事が決めることだしな。

>>296
>ただお金が絡むと良し悪しに関係なく
>こんな人いたっけ？って位口だしてくるやつがいるのも事実。

確かにそんなやつおるな。
とにかく一円でも費用が掛かることには何でも反対する人は
多いし、自分に関係ないことは全て反対するしな。

反対するだけならいいけど大きな声で何度も何度も反対尋問するから、
メンタル弱い理事長ならそれで意気消沈。