なぜ人は理事を受けたがらないのか。

小さいマンションであれば輪番制は人材的にも無理だと思うので、
立候補制や推薦制でもいいとおもうね。
来期の重点実施事項というのは、長期修繕計画の工事が中心じゃないの。
これは総会で次期事業計画として承認をもらえばいいでしょうね。
それから、その他のことについては、マンションの管理は理事長とかによって
変わるものじゃないんだよね、又変わってもいけないだろうし。
マンションの管理は、継続することが大切なんですよ。
只、経費の伴わない、正しいゴミ処理の啓発活動とか、共用廊下に物を置かない運動とか、
ベランダの整理とか、ペットの飼育に対する義務違反者に対する啓蒙活動とかは
その時の理事会で自由に取り組めばいいと思うけどね。

もちろん、議案によっては反対意見もありますが、
まともな議案であれば圧倒的多数の賛成で
議決されます。議場で少々議論になっても
大勢に影響ありません。

うちは議決権行使書をつけてるのですが、
委任状よりもずっと議決権行使書の方が
提出数が多いです。

要は、役員の中の誰かが、自分の資産を
大事にするために行動する気になれば、
一気に展開は変わります。

経費的にみても、予算枠でみれば管理費は毎年かわらないでしょう。
殆どが固定経費なんですよ。
だから、マンションの管理は継続性が大切なんです。
マンションの管理はお金を使うだけじゃないからね。
規約改正とかも必要だね。
それから、住民に対する広報活動として、マンション新聞とかの発行も定期的に
やるとかね。

>302
総会は理事会案に対して賛成するか反対するかだけですよ。
その議案に対して議論する場ではありません。
総会で修正したら、議決権行使書や委任状を提出している者の
対応はどうするんですか。
もう一回議案の修正をして、再度議決権行使書や委任状を取りますか？

>>299
いや違う。来年やることは既に前から決まってる。
長期修繕計画に記載されている大規模修繕工事とか管理委託契約の締結検討とか、その他契約関係。
とくに支出の大きいものが該当する。

先期に組合員から管理組合に対して訴訟がおこされた場合などは、来期の重点実施項目になります。
万一敗訴するものなら理事長は切腹もんです。敗訴によって多額の損害賠償金を組合費から払わなければならないから。

そうだね、総会での次期計画等は、今までの理事が提案するんだよね。
新理事は、そこで承認されたことを引き継いでやらなければならない。

>306
総会で承認されたものを提訴された場合、もし敗訴したら
誰が誰に損害賠償金を支払うの？
理事長は管理者だけど、訴訟で敗訴しても理事長が支払うことはないよ。

管理組合が組合員に対して金員を支払うことになるね。
誤った総会決議によって精神的苦痛を受けたことに対する慰謝料だ。

>309
組合員に対して支払うというけど、その管理費はその組合員も
支払っているんだよね。
具体的にはどういう事例の時支払うの？
ありえないことをいってもねえ。

>304
他の話題に挟まれて見にくいですが、
一応お答えしておきます。

総会を審議のために、開いているのだから、
議論を行うのは当たり前です。
ただし、議決権行使書等を事前に集めている
のですから、議案の修正なんかもちろん認めません。
修正要求もありましたが、却下しました。

ただ、賛否拮抗していたり、すれば議論の
過程で、議決結果が変わるかもしれないし、
非常に有益な発言や意見が出て、議長が
議決をとるのが時期尚早と判断して
議案を撤回するのは構わないと思ってます。
この場合でも、議決権行使書の賛成が可決数を
上回っていたら、成立させざるを得ないと考えています。

また、賛否両方の意見を議事録に残して
おくのも重要だと考えています。もちろん、
反対票数や棄権票数も記録します。

例えば、総会決議ではないが、良くあるのが傷害事故だ。
シンドラーの事故に代表される、エレベータの開口部天井とカゴ床にはさまれる事故だ。
平成21年9月28日以前に竣工しているマンションのエレベータは、戸開保護装置設置義務がない。
この保護装置がないと、シンドラーの事故のようになる。
この場合、既にエレベータは「既存不適格」として特定行政庁に定期点検報告されている。
このことを知って管理組合が戸開保護装置を設置しなかったのは、管理組合業務に重大な過失があり、不法行為だとして損害賠償を請求の訴訟が必ず起こされるはず。
それ以外にも外壁落下による傷害事故などは、管理組合業務の無過失責任を問われて損害賠償請求の訴訟を起こされるだろう。

組合員が管理組合を訴えるのは自由だけど、訴える組合員には相当な覚悟がいるよ。
管理組合を訴えるということは全組合員を訴えることになる。なぜなら管理組合は全組合員を構成員とする社団だから。
そうなると、被告は全組合員になるから、執行部としては全組合員に対して訴状を開示しなければならない。
その内容は「原告、被告、請求内容、損害賠償請求額」だ。原告の名前と部屋番号が全組合員に対して開示される。

>312
既存不適格の意味は分かっていますか？
法的には、現状は問題ないが次期交換する時には、不適格なものは
みとめないというだけのことですよ。
この問題で提訴しても敗訴するのが明々だね。
外壁落下による傷害事故については、日常の管理については管理会社の
責任ということになるよ。
理事が全ての点検とかをやらなければならないということはないからね。
消防点検についても、マンションについては防火管理者の責任は問われないからね。

>311
要するに理事会案は最優先するということだよね。
意見は聞くけど、最終的には多数決で決議するということでしょう。
議事録云々は当たり前のこと。

>>313
そうすると100%勝訴とか100%敗訴はあり得ないと言う事ですか？
つまり管理組合を訴えると言う事は自分を訴える成分も含まれるのでしょうか？

管理組合を訴えることって何がありますか？
312がいっていたのは、314でダメってことが分かったし。

理事長が不正してたとか、極端に仕事をせずに業務に支障が出たとか
ぐらいじゃないか？

そもそもの前提としては理事会は規約に基づいて業務を進め、
総会決議で決まったことは粛々と処理するのが仕事かと。

外壁がどうのとかエレベーターがどうのってのは決議されてt無視してる
ならあれだが、そもそも住民自身も気づいてなかったことを誰かに
責任を取らせようと責任転嫁してるだけでしょ。
理事会に掛け合ってすらないのに何を寝言言ってるのかって感じだ。

善管注意義務だろ。

にっちもさっちもいかなくなって訴訟なら分かるけど最近は何ら交渉する事なく他人の力を借りてねじ伏せるのが風潮なのかねえ。

理事会を下請け業者と勘違いしてあれをしろ、これをしろ、と
ひたすら文句言うだけのボケた人が多いということでしょう。

それで自分の思い通りにならないことや気に入らない理事は
損害賠償とかで訴えればいいと思ってるんでしょ。

何たって下請け業者みたいな扱いで見てるんだから。

そりゃ、集合住宅だし頭おかしい奴もおるわな。

訴訟するような事なんてないんでしょ？
だったらもういいじゃない。
極端すぎるわ。

＞法的には、現状は問題ないが次期交換する時には、不適格なものはみとめないというだけのことですよ。

既存不適格はエレベータの法違反ではない。慰謝料をとるためには管理組合の不法行為責任に持っていくもの。


＞日常の管理については管理会社の責任ということになるよ。

管理組合業務の委託先が管理会社。管理会社の落ち度は管理組合の監督責任。
この場合は、一般に管理組合と管理会社の双方を共同被告人として提訴する。

よくあるのが共用部で怪我した場合だ。
廊下やエントランスの共用部分が雨で濡れていて組合員が滑って転んで怪我をした。
治療費は管理組合に請求すれば共用部分の施設賠償保険で支払うことはできる。
しかし、それで納得しない組合員なら怪我したことによる精神的苦痛に対する慰謝料請求に動くだろう。
ところが慰謝料は保険対象外。
そうなると組合員は管理組合を相手取り損害賠償請求の民事訴訟を起こすことになる。
このときによく使う手は「管理組合業務の過失による不法行為責任（民法第709条）」だ。
理由は「雨に濡れると滑りやすいことを知っていながら改善することなしに長年放置していたのは管理組合の業務上過失である」だ。
裁判での勝敗は別にして、この理由で十分提訴はできる。
実際うちのマンションで共用部分での別の障害事故があり、この論法で組合員が管理組合を提訴し、つい先日訴状が届いた。
来期の理事長は重責だ。勝訴しなければならなくなった。たぶん誰も理事長を引き受けないだろう。

＞にっちもさっちもいかなくなって訴訟なら分かるけど最近は何ら交渉する事なく他人の力を借りてねじ伏せるのが風潮なのかねえ。

今回の件は、まさにそれに当たる。話し合いなど何もせず、最初から組合員は弁護士を立てて戦闘モードで管理組合に圧力をかけてきた。
その挙句の果てが提訴だ。当然、管理組合と管理会社の双方を訴えてきている。

そんな裁判で組合員側が勝訴した例があるの？
スリップしないように何とかしろとその組合員が
働きかけしていたなら、訴える権利はありそうだけど、
そうじゃなかったら、単なる言いがかりじゃないの。

たぶん、言いがかりだと思う。
訴状が全組合員に開示され、身元が割れて、おまけに敗訴していづらくなって出て行くと思う。
管理会社だって原告の宅前は入念に清掃しないと「汚ねー！」と言っていつ何時訴えられるかもしれないね。
訴訟の練習してるのかもしれない。

判決
原告は住民という立場から濡れて滑りやすいことは
従来から十分知りえる立場にあり、また知っていたと
推定される。その上でその旨を管理者に通告し改善
を嘆願するわけでもなく放置している状況であった。

今回偶然的にダイナミックに横転することにより
相当の負傷をしたことの怒りの矛先を他者へ向ける
ことでなんとかしたいという思いは社会通念上
理解を得るものではなく、また原告が雨天時に本人
がなすべき一切の対策を講じてないことを勘案
すれば、一層のとんちん感は否めない。

よって原告の本請求を棄却する。

そんなことで普通は訴訟など起こさないだろう。
あえて訴訟を起こしたのは長年の恨みがあるのでは？
役員達か管理会社に対する私怨だろう。

いや違う。はじめから訴訟モードでの被害者だ。
最初に役員が接触したときに開口一番「訴えてやる！」だった。
最初に弁護士を立てた時に第三者のアドバイスを受けてるようだ。
その第三者はどうも組合員以外のようだ。

弁護士に相談すれば、勝てる見込みが全然なくても
提訴をいってくるよ。
そうしないとお金にならないから。
弁護士は勝っても負けても関係なし、どちらにしても
報酬は戴ける。
めでたしめでたし。

不法行為責任は被害者（原告）側に立証責任がある。
訴訟起こしたということは、管理組合の不法行為を立証する物証を持っているのだろう。
そうでなければ訴訟起こしても>>328が言うとおり裁判官により請求が棄却される。

弁護士は少額訴訟は絶対やらないよ。
少額訴訟ではお金に全然ならないからね。
あれは誰でもできるから。単なる手続きだから。
滞納金については、最低支払い督促でないと弁護士はうごかない。
少額訴訟でやりたいといっても、支払い督促を勧めてくるね。

現実から遊離した屁理屈、御託を並べる万カンし。

まだ訴訟に至る以前に相手側弁護士と話し合いをしたが、驚くことに弁護士は何も情報を持っていなかった。
それ以前に、相手が弁護士を立てたということで、理事達の中にはトラブル回避のために示談に応じて早期に収束を図ったほうがいい、との意見が多かったが、この意見は強行に押さえ込んで、あくまでも管理組合に業務上の過失はない、言いがかりに対しては断固突っ張ねる、という方向性に意思統一した。
そうでないと、組合員から選任されて管理組合業務の執行を委任された我々役員達の業務の品質・信用・信頼を組合員に問われることになる。
これに対して理事達はかなり不満だったようで、色々横槍を入れてきたが全て論理的に論破して有無を言わさなかった。
ただ困ったことに肝心の理事長がぐらついて示談に応じようとしたので、これを強行にねじ伏せて阻止した。
弁護士に対しては、管理組合としては無過失を主張し、相手の謝罪要求と慰謝料支払いを拒否して突っぱねた。
相手は最初から慰謝料の支払いを要求し、弁護士立てて脅して示談に持ち込む作戦だった。
その後、しばらく何の音沙汰もなかったが、今回突然訴状が届いた次第。
ところで原告は自分が管理組合の一員（組合員）だということを認識しているのか？
訴状には被告人をはっきり「****}管理組合」「****管理会社」と書いてきている。
管理会社に関しては、本件は管理組合の責任であり管理組合の支持命令で業務を行ってる管理会社には一切の責任はない、と言ってあるが、被告の管理会社が独自に動くことに関しては、管理組合は一切感知しない、管理組合は無過失を押し通す、と念を押している。
もちろん勝訴する自信はある。原告よ、裁判所で会おうぜ！

逆に損害賠償していいレベル。

その必要はないと思うけどね。訴訟はどうも別の目的があるように感じる。

逆に理事会側が原告に損害賠償請求していいレベルって意味で言いました。

管理組合内で訴訟沙汰が起こった場合、多くの人は訴訟未体験だから慌てふためき混乱する。
今回の場合、理事の中に実社会での数件の訴訟沙汰の実務経験者が一人いたからよかった。
やはり実務経験は管理組合業務に行かせる好例だろう。
最終的には弁護士に依頼するが、それまでの方向性の決定は素人じゃ無理。
素人だと無用なトラブルを回避するために例え自分達が悪くなくても示談に走ってしまう。
管理組合は企業のように対外的信用とか名誉とかは考えなくていい。あくまでも構成員の組合員に対する信用と信頼だけ。
管理組合の使命は、自己の財産資産の管理だから。

今回は被害者の相手に対して謝罪の言葉は一切かけてない。
管理組合が悪いわけでもないのに謝罪する必要はないから。
ただし怪我したことに対してはお見舞いは言った。
これが被害者を怒らせた一員でもあることは確か。
初期の段階から「過失がない限りお見舞いはしても謝罪はしてはならない!」と全役員に命令した。
今回は裁判所が管理組合に過失があったか否かを判決の形で証明してくれる。
普通なら最初から管理組合は謝罪してしまうだろう。そうなると金額の多寡は別にして示談に応じなければならなくなる。
これは絶対に避けるべきだ。全組合員の公金であるの組合費からの無用な支出になる。

モンスター住民が住んでるマンションの理事会は
おたくの裁判の行方を注視してるぞ。

続報を引き続き宜しく。

裁判は、原告が正しいか被告が正しいかを裁定するのではなく、原告の訴えが正しいかを裁定するだけです。
だから被告は原告が正しくないことを反証するだけです。被告は自分達が正しいことを証明する必要はありません。
特に不法行為を請求理由にした場合は、原告側に被告の不法行為の立証責任が発生しますので、原告は相当な数の証拠をそろえないと勝てません。
だから>>328のような裁判官の請求棄却裁定があるのです。

特殊な例を出してのレスが続いているけど
そんなことはどうでもいいんだよね。
無茶苦茶な裁判もあるだろうけど、そんなのにいちいち
反応していてもどうなるものではないし。

本件は廊下で滑ってころんで怪我をしたのではない。この場合は管理組合の経常的業務（日常清掃）における問題になる。
これだと日ごろの清掃業務に過失があったと被害者は難癖付けて不法行為を追求してくる。
本件は、経常的業務ではなく一過性の特殊な管理組合業務として役員2名と管理会社2名で共用部分でのある種の作業中に、その場所から離れた見えない

位置にある共用部分にいた組合員に、作業の余波が及んだとの原告の主張である。
被告管理組合の作業場所から原告のいた場所が見えないのと同時に、原告のいた場所から被告の作業場所は当然見えない。
これを管理組合の作業が不法行為と言うなら、原告はそれを物証で立証しなければならないことになる。
ほとんど不可能と考えるが。原告は突然の出来事のため当然のことながら物証を取るための用意など全くしてない。
また目撃者がいたとしても、目撃者自身も組合員だから被告になっている。被告が原告の証人になるのか？
管理組合を訴えるような原告に対して目撃者は余計な係わりあいを持ちたくないだろう。それに原告に加担する味方とレッテルを貼られてしまう。

いいのではないか？
管理組合を相手取って訴訟起こす場合の参考になる。
管理組合は常に訴訟リスクを負ってるわけだし、組合員も訴訟をおこすとリスクを負う。
とくに損害賠償を請求する場合は不法行為責任が多いが、その場合の立証義務は訴えた組合員側にあるから、よほどの確実な証拠がないと裁判しても難しいと言うことだろう。

現に管理組合に訴状が来たのだから反応せざるを得ないと思う。
無視して裁判に出ないと原告の請求が確定し、管理組合は敗訴する。
敗訴すれば、管理組合は損害賠償しなければならなくなる。
そうなると管理組合理事長の業務不誠実（管理規約）により組合費を無用に毀損したとして、これまた組合員から不法行為として理事長に対して損害賠償請求訴訟を起こされる。
この場合は先の敗訴判決が物証となるので、理事長の敗訴は確実で、理事長が自腹で損害賠償する（毀損組合費分の穴埋め）ことになる。

＞組合員も訴訟をおこすとリスクを負う。

どういうことですか？

>>347
管理組合が被告人になったのだから訴状は全組合員に開示される。
開示されると原告が特定される。何号室の誰かが分る。
そうなると住民は原告を避けるようになる。何かあると訴えられるかもしれないから。
ましてや原告が敗訴したら、マンション内の恥さらしになる。
もはや住んでられないだろう。→退去

借金督促の簡裁による支払い命令書があるけど、あれ来たからといってほっとくと支払命令が確定してしまう。判決と同じ効力がある。
だから普通は「異議あり」と一言書いて簡裁に提出する。
そうすれば支払い命令は確定せず、債権者は新規に訴訟を起こさなければならなくなる。
普通はこの時点で債権者と債務者の正式な話し合いが行われ、こじれた場合に初めて債権者は提訴することになる。

管理組合が訴訟かかえてると誰も理事なんかにならないと思う。