建築条件付宅地

27さんありがとうございます。
最近建設条件付きの土地を買ったのですが同時に建築請負契約しました。
業者は大手HMです。

＞最近建設条件付きの土地を買ったのですが同時に建築請負契約しました。
＞業者は大手HMです。
それは聞き捨てなりませんね。
同時契約を迫られたのが事実なら遠慮は要りません、ＨＭはどこですか？

買い手も十分納得した上で同時契約するのならばかまわないと思います。
土地が出る前からいろいろメーカーを回って、建築中だったり新築物件を
見せてもらったり、メーカーの総合的な実力が判断できた上で、本人が
ここしかない、と思うのであれば、そのメーカーから建築条件付土地が出た
時点で請負契約までして土地を押さえてしまってもかまわないと思います。
もっとも、請負契約の時点で、希望した建築計画に対する見積もりが出ていない
のは、私なら、かなり不安ですけどね。

それに対し、安い土地になんとなく惹かれ、ずるずるとその売り手と請負契約まで
交わしてしまう、というのは避けるべきです。実際、条件付土地物件は相場よりも
安いことが多いですね。それはこれまでのレスで何人かがご指摘されているとおり、
家で儲けるためです。

すみません、土地の契約をして、請負契約の後に引渡しするのが普通なんでしょうか？
それとも、土地を引き渡してもらってから請負契約？

>>33
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20051215hg04.htm

マイホームを初めて取得する人にとっての最大の課題が、
希望する立地で適正かつ公平な価格で土地を取得するということです。
これを阻害している大きな障害が建売業者ではないでしょうか？
中でも土地の魅力だけで簡単に利益を得ようとする条件付販売がその代表です。

「魅力的な土地を安く売ってやるんだから上物についてはガタガタ言うな。」
これが業者の本音ですよ。

あなたならどうしますか？
運良く魅力的な土地を購入できる機会を逃したくないので言いなりになりますか？
しかし、よく考えて下さい。
何度も言いますが、本来建築条件付土地販売は消費者にとって有利なのです。
何故それを利用しないのですか？
単なる無知であるなら猛省して頂きたい。
何故なら、あなたが安易に業者の言いなりになったがために、
あたたに続いてマイホームを取得する人の正当な権利と機会がどんどん奪われて行くのです。
業者ばかりを責めてもこの業界は良くならないですよ。
消費者が愚かであることも省みるべきでしょう。

06
必死すぎ？なにかあったの？

０６さん、業者に効いてきたみたいですね。

建築確認前には、建売住宅の売買契約が禁じられていることから、本当はただの建売住宅を建築条件付きとして、販売しているケ−スがあります。この手の業者は建築確認が出来次第、請負契約を建売販売に切り替えます。そして仲介手数料は土地、建物とダブルで取ります（建築請負は仲介手数料は土地のみ）。ご注意下さい。

＞３７さん
それも知ってますよ。

＞３６さん
＞必死すぎ？なにかあったの？
何も無いですよ。
知ってしまったからには黙っていられない性分なだけです。
わたしの書き込みを読んで、目先の利益だけを追求するような人間が
少しでも減ってくれたらと思っただけです。
どうせ必死になるなら、そういったことに必死になったほうがいいでしょ？

小心者の自分には建築条件付き宅地は不向きかな。
高くても条件なしの土地を見つけて、2社合い見積もりにしよっと

建築条件付宅地？建築を売りにしているのではなく、土地を売っているに過ぎない訳で
建物に対し拘りがある筈もなく、分譲する土地をいかに効率よく最大棟数を捌けるかが
業者の目的ですね。

大手だから．．は無いですが、数値根拠や実証の無い建物を供給する地場業者よりは
よっぽど安心できると思います。
契約は不透明で売買契約一本にされ、あげくこんな物ですよ〜なんて家建てられたなら
先は疑心と不安しか残らないですね。

要は建売です、売買契約で客にこれが欲しいと言わせれば、それは業者の勝ち．．という事です。

どんな仕事でもいいから、どんな賃金でもいいから、とにかく仕事がほしい、という
地場の工務店と、土地を押さえるのにお金を融資してもらった銀行から睨まれないうちに
とにかく早く土地を捌きたい地元不動産屋がタッグを組んだような建築条件付は最悪だろうね。

昨日見た土地が100点ではなかったですが検討範囲内なので建物の様子もまだつかめてないですが仮申請をしました。このままだと来週日曜に契約です。間にはいるM地所は間取りが出来たくらいで建築の契約をし、設備を選ぶのはその先になるケースが多いといってましたが、建築請負契約を結ぶまでに相当のところまで詰めないと不安です。工務店の施工例を見、社長と話てみると、注文を多く手掛けているとのことで、設計や設備
選びは割と自由度が高いようです。年間20棟くらいしかやらないとの事で購買力に不安があったのですが、600店くらい加盟しているネットワークに加盟しているとのことで、仕入れはある程度割安になるようです。さて前置きが長くなりましたが、建築請負契約を結ぶまでに、どの程度まで詰めるものでしょうか。100％決まってない場合は、逆に言うともめる要素が残っているということですよね。よほど信頼関係があれば別ですがそのような楽観的考えで、最後までいけるのでしょうか。それとも最初の三ヶ月でとことん詰めてから契約すべきでしょうか。

＞建築請負契約を結ぶまでに、どの程度まで詰めるものでしょうか。
100％決まるなんてことはありません。
年間20棟程度だと図面も外注かな？この場合、設計打合せもそれなりになります。
担当設計士の仕事は確認申請まででしょうから細かな注文は無理でしょう。
何枚も展開図を描いてくれるなら話は別でしょうが、おそらくそこまでやってると
３ヶ月以内に打合せが完了しないのでは。第一、施工中は監理者が不在となる場合が
ほとんどなので細かすぎる打合せは意味が無いわけです。
逆に言うと監理者がいなくても建つ程度の打合せ内容ということです。

この点は割り切るとして、むしろ
施工中の疑問やクレームにきちんと対応してもらえるかが問題です。
施工中、誠意を持って対応してもらえ、万一の場合にも施主側の権利が
ちゃんと保障されるよう、打合せ期間中に明文化しておくことが大切かと思います。
正当な主張が通らないようであれば、それを理由にきっぱりと白紙撤回すればいいでしょう。

通常の確認申請用図面だけでは、仕様の詰めが出来ません。
施工仕様については、公庫仕様書に掲載された工法を第一優先とし、それ以外の場合
には協議することにして、公庫仕様の必須事項だけではなく、すべてを公庫仕様に準
拠するとすれば、少なくとも欠陥住宅にはなりませんし、時間が無い場合でも、専門的
知識が必要な細かい施工仕様をおおざっぱに決めることが出来ます。
公庫仕様書は当たり前のことが書かれているに過ぎませんが、当たり前のことがなさ
れていれば、欠陥住宅にはならないはずです。
公庫仕様すべてを満たすとなると結構きびしいので、業者の抵抗が予想されますが．．．．．．。

なんとしてもフラット35でローンを組むと言い張ればどうでしょう？

　まず、建築条件は契約の一部なので
内容を確認・検討するのは当然。
建築条件そのものの意味や目的（？）がわからないなら
関わるべきではないでしょう。
理解できない部分や不明瞭な点は納得できるまで聞いて
納得・了承できなければ契約しないこと。
とはいえ最近は、どこからどこまでが契約なのかとか
契約の重みも考えずに契約書等を熟読しない人が
多いようですけど、書類はキッチリ読みましょう（笑）。

　次に、契約前に詳細まで詰めるのは無理です。
条件付では無い土地に建てる場合でも
詳細は業者をほぼ確定した上でのことですよね？！
普通は業者を決めるときに、
工法・外壁・内装・間取り・主な設備について候補を決めて
メンテナンスやアフターサービスまで考慮して
それを実行できるかどうかが前提になりますよね？！
そうやって決めた業者が希望地区に条件付を出して来た場合は、
「契約前に大まかな図面と見積もりが出せること」と
「契約後の変更も可能であること」を条件にすれば
問題は起きないと思いますけど？！
建物についてどうしても納得できない場合は、
建築請負契約の破棄が土地売買契約の同時破棄
という一般的な建築条件になっていれば、
土地ごと諦めて一から再検討するか
上乗せによって条件を外して土地だけ売ってもらうか
どちらかしかないでしょう。
とはいえ　私の経験では
並大抵の上乗せでは条件を外してもらえないし
どんな条件でも土地だけでは売らないという業者も
意外なほどたくさん居ました。
逆に　仲介している不動産屋が最初から
「条件外し交渉可能」と言ってきた物件も・・・。
（上乗せ金額で折合いつきませんでしたけど）。

　それと、建築条件付はほとんどの場合が、
建築業者が自社で建てること（実績づくり等）を目的とするか、
土地の売れない不動産会社が建物での利益稼ぎを目的とする場合。
後者の場合は、最悪のパターンだと「土地は訳有りで
建物は不満の山」となるので要注意だそうです。
それと、土地で充分な利益を出すことを考えていないので
条件を外そうとすると　建物で出るはずだった利益分を
土地代に上乗せを要求されるから上乗せの相場は無い
とのこと。

　最後に、悪徳業者でない限りは値引き交渉しても
欠陥住宅にはならないとは思いますが、
「些細な手抜きの危険はある」というのが
不動産屋・建築士・設計士の話。
「しつこく値引き交渉ばかりされては
熱意が冷めるのは人間なら普通でしょう？！」とのこと。
それよりは　さりげなくオプション交渉するとか、
もっと良いのは　コミニュケーションを兼ねて
経験からくる意見や知識・情報を教えてもらうことだそうです。
施工中でも、
現場で聞いた意見を取り入れたりすると良い結果になったり
相手も良い気分で仕事が出来るから良いアドバイスももらえる
とのこと。
邪魔にならないようなタイミングとか表現に気を配ることを
忘れてはいけない　とも・・・。
営業マンや見学した現場作業員の人が言っていた
「ちょっとした変更とかの有料工事はサービスできるかも」
というのも　関係者や現場との人間関係が上手くいっていれば
実現しやすくなるとは思いますし、ね。（甘い？）
値引き交渉にこだわるよりは、
（ナメられない程度に勉強した上で）
お互いに気持ちよくやっていく方が良いと思います

43〜46まで返信くださいました方ありがとうございます。明日この土地にあった間取りプランが完成するのでじっくり確認します。北道路で接道がすくないですが、西側の家は2M低いので2階リビングでお願いしました。このサイトで２Fリビングについていろいろ紛糾しているのを見ました。また報告します。