債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

>190

＞その通り。
＞何度も言っている通り、マンションＰＥＲは地域毎ざっくりした表面利回りしかわからないから

何度も言っている、って始めから言ってたか？
こちらが言葉の意味の確認を促してからだろ。
そもそも「マンションＰＥＲ」を使って持家と賃貸の費用比較をするっていうアプローチに無理があるんだよ。
「根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。」と指摘したのはそういったところも含めて。
いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。

＞数千万円の不動産投資する前には投資能率を購入者が物件毎に判断するから問題ないよ

適当な数値を書き込んで、そういうことを言うのは無責任だと思うよ。

>193

＞新築物件を３５年リコースローンで購入して、
＞その物件に住む…という行動様式に肯定的？否定的？

35年ローンおおいに結構。実際、僕も借りてるし。
他に低利、長期で資金調達できる方法なんて一般庶民にはないだろ。

>191

＞投資の基礎を学ぶのにお勧めの本ですか？

アセットマネジメントなど金融関係の仕事をしている人には必読の本。
不特定多数が見る掲示板で、他人様をバカとか罵りながら投資について語るなら、このくらいの本は読んでからにしてくれ。

＞２１３
「ファイナンス入門」なんて話は誰も全くしていない。
結局 太郎君は最後には説明もできないに色々御託を並べていたことがカッコ悪すぎ。

もういいよ。
俺は仕事があるからもう寝る、おやすみ太郎君。

>215

まだ書くか（笑）。
僕は始めから放送大学の「ファイナンス入門」の講義内容を投資理論という言葉で表現していたのだが。
紹介した本の内容もその講義内容と同じようなことが書かれているから放送大学のサイトを貼り付けた。
ここでその講義を始めるわけにもいかんだろｗ。

215氏は何がお気に召さなかったのだろうか？

＞投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？

京都大学では「証券投資論」を２回生以上で学ぶらしい。将来の日本のためにがんばって勉強してもらいたいね。

http://www.econ.kyoto-u.ac.jp/about/faculty/subject/

「証券投資論」ではなく「投資理論」という言葉を使ったので文句を言っているのかな？
それであれば大目に見てくれ。

皆これ読んでたよ。アナリストアソシエイトクラスの連中は。

マンションＰＥＲとか嬉しそうに言っちゃう人たちとは縁遠いか。


http://www.amazon.co.jp/%E6%96%B0%E7%89%88-%E3%82%B0%E3%83%AD%E3%83%BC...

あ、一応言っとくが最低限のハナシね。

居住用として住宅購入した場合、
それは不動産投資とは言わないが、
少なからず投資の意味合いも兼ねているので
争点が微妙なんだよね。

うちも5千万で土地買ったけど、
これが誰も欲しがらない無価値のものと判断されるなら、
買わなかっただろうしね。

アメリカの鑑定評価でも住居はマルチプル（取引事例比較法）、商業は収益評価。資格も違う。
マンションＰＥＲなんて東京カンテイさんには口幅ったいがマヤカシ。
それでもそれを言えるのは東京カンテイぐらいしかデータが無いから。
日本は取引価格が公示されてないからね。国税は把握してると思うが登記情報に乗せないから。
国交省がアンケートなんかお願いしても出すメリットないから出さない人も多い。
ルールは画一化しないと意味ない。やるならやる。やらないならやらないでないと。

結果、同じ売っても得する人も損する人も出てくるのは日本ならではだけど。
アメリカならＭＬＳみりゃサルでも相場価格がわかる。彼の地の相場価格≒取引価格。
土地本位主義のなせる業かな。向こうは更地なんて価値が乏しいからね。
だから築４０年５０年の戸建やコンドでもガワが綺麗なら結構な価格で取引される。
余談でした。

結論。マンションＰＥＲの話はやめましょう。

＞２２２さん

同意する。
実質価格と実質家賃平均で比較しないと試算なんて無意味。
えーてんさん、わかったかな？
代案ないとだめですって言ってたけど、その前の人が、実際のリアルな家賃で比較って
代案書いてますよ？

有用な数字であることに変わりはないけど使いどころが間違ってるってことかな。

マンションＰＥＲはぼんやりとしか使えないってこと。
駅単位でとか。ぼんやりとね。
まあ、ぼんやりなりに意味がないとは言わないが。
使い勝手は乏しい。
同じマンションの他の部屋がいくらで売れたかの方がはるかに重要。

＞うちも5千万で土地買ったけど、
＞これが誰も欲しがらない無価値のものと判断されるなら、
＞買わなかっただろうしね。

値段は買い手がいるから付くんですよ。
本当に誰も欲しがらない土地なら5千万もしません。

>>222
売買情報なら、アホでなければわかるのでは？
公示されてますよ。

それって、ひょっとしてひょっとするとレインズの成約とかのつもりで書いてるの？
公示の日本語の意味わかってる？

ちなみに業者はレインズ成約のせませんよ。
エンドの高値だけが成約ではありませんよ。

まあＰＥＲなどいくら分析ツールを駆使しても良い物件を買えるってわけじゃない。
ましてアパート経営で自分で管理するなら自宅に近いところに限られるし。

実物の不動産投資の期間は長い。これからも不動産はどんどん下落して、自分の狙っているエリアの人口はどんどん減って行くと予想するなら不動産投資なんて止めた方がいい。　あるいは、今後インフレに伴って不動産も上昇、自分のエリアでの賃貸需要は減らない（例）とかの予想なら不動産投資は魅力があるし。
とにかくいくら分析しても将来の予想までは分からないね。

>229
仰る通りですね。
亜流に走るのは必ずしも悪くはないですが、しつこ過ぎ。
別スレたてて、思う存分、暴れて下さい。

サラリーマンの荒らしには困ったものだ。

>>227
政府発表だけど、マンションなら東京だけで過去一年で１１５７７件あるよ。
これだけあれば十分じゃないの？

>234

せっかく知らなかったことを教えてあげたのだから、そんなこと言わないでくださいよ。
今日はえーてん君は来ないのかな？