債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

他人に目障りと言われても自己主張するのは読解力がなく自分が見えていない証拠。
コテハンにして、そのしょぼさに辟易する。

>101

確かに、平米単価50万の新築マンションを東京23区で探すのは厳しいね。
でも、あなたが出してきた東京カンテイの別の指標によると、首都圏（東京、千葉、埼玉、神奈川）の分譲マンションの賃料は、平米単価2,588千円だってさ。
すると、60平米で15.5万円、80平米で、20.7万円になるね。
そんなに違わないのは何故だろう？（笑）

http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=10

ちなみに、東京カンテイによると、購入の場合の首都圏の平均平米単価は、66.4だそうだ。

つまり、80平米は、5,300万のマンションということになる。

上記であなたの試算に当てはめたら、購入の方が安いよね。

いい加減認めたら、どう？

>107
広さは忘れてくれ

つまりあなたの選んだ物件のマンションperはいくつ？

大切なのは賃りょうと購入金額の比だからね

また投資物件次第では賃貸より得なケースはもちろんあるよー

＞えーてん君

まじめに議論するべきかどうかよくわからないが。。。

＞４０年間不動産投資をし続けるリスクの結果がたったの１０００万でしか売却できないマンションって悲しくないかい？

４０年で試算すると賃貸有利だよね。６５歳以上の住居費考慮してないんだから。
そのしょうもない試算でも１０００万しか差がつかないんだろ。マンションの残存価値を１０００万と見積もったら君の計算でも賃貸は負けるんだよ。

＞外貨でも国債でも株でも何でもいいから投資したらいいやん

がんばって金融資産増やしなさいよ。４０年勝ち続けるための金融資産運用ってけっこう大変だよ。
おとなしく都市銀行の定期預金においとけばよかった、とか後悔するかもね。
指摘したかったのは、現金（円でも外貨でも）も目減りするリスクがあるっていうこと。

＞つまり賃貸にして４０年後に築４０年の１０００万円の不動産投資をするってこと？

君の読解力レベルがよくわからんが、１０００万の現金と築40年のマンションとどっちがいい？と聞かれたから、古いマンションのほうがいい、と答えただけ。

＞なんで現金で持っているのかい？

自分で１０００万の現金がいい、って書いてるじゃないの。

根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。

＞104さん
＞また、１０年後にマンションの価値が３０００万円に落ちていたとすると
＞４０００／１２／２０ ＝　１２．５万円
＞相当の家賃の賃貸物件と同じ価値しかないんだ。

新築の分譲賃貸に入居したとして、毎年家賃が物件価値に応じて下がってくれれば
いいんですけどね。10年後に17万の家賃が12.5万円になる良心的な賃貸はあまり
お目にかからない気がします。

つまり契約時の家賃にしばられ、それ以降は対価にそぐわない物件にしばらく住み続けるということ。
それを回避するには毎年でも引っ越しし続けることですが、それが合理的かどうか。

＞えーてんさん

＞その住宅は４０００万円では買えないから…
＞２０万円×１２か月×２４（マンションＰＥＲ平均）　＝　５７６０万円
＞…賃料に合わせて購入コストやローン金利も増えるね

それで考えればその通りです。ですから何度も、何度も言ってますが、リアルな数値は違いますよと。
マンションPERは東京カンテイが作った指標ですが、それが全てと言い切る根拠はいかに？
リアルに、ちゃんと探してみてください。
4000万の家の設備と同じスペックの部屋が10.5万円で借りることができるのか？首都圏で！
探して、あるなら教えてください。それも多数ないと論として成り立たないですよ？
ちなみに新築購入ですので当然新築か少なくとも5年以内の物件ですよね？
60^m2のマンションで家賃が10．5万円しかも首都圏。現実の実例を教えてください。

これ、えーてんさんの論拠として大変大事なので、お願いしますね。

そしたら

＞マンションＰＥＲ並みの賃貸と分譲は快適さは一緒だよ。
の論拠として認めますが、ないなら指標で計算せず、リアルな数字で論じません？
マンションPERはそんなに大事で、何物にも代えられない指標です？誰も信じて疑わない数字ですか？
少なくとも、単なる机上の投資計算でなら購入前の参考程度？にこそなれ、そこまでのものとは
思いませんし、事実算出された家賃と実際の家賃とに結構な乖離があると私は思います。

＞つまりマンションＰＥＲの平均を否定するのか？根拠は？
完全否定はしません。参考にはなると思いますが、十分に肯定できしかも信頼しうる指標かどうか
で考えると私は否定的にならざるをえません。
根拠は、「実際に探してその家賃がないから」という現実が根拠で、十分だと思います。

一戸４０００万クラスの部屋並べた賃貸マンションＲＣで作って、内装仕様も分譲レベルにして、大家が計算合うわけないでしょう。

何でもかんでも分譲賃貸前提ってのも都合よすぎ。分譲賃貸転々として、死ぬまで行ったケース聞いてみたいものだ。いくらかかったかも。

ダウンサイジングできるから有利とか、机上の空論超えた妄想でしょう。実務を知らなさ過ぎ。６０や８０の狭いマンションさらに小さくして一体どうするよ。ウサギ小屋からウサギの餌箱。

家具とか家財荷物は都度捨てるの？ファミリーの家具、単身じゃ入らないだろう。

子供が巣立ったので、ワンルームに妻と二人、なんて人が実際にいるか？

>113

＞子供が巣立ったので、ワンルームに妻と二人、なんて人が実際にいるか？

逆に都心近くの広々マンションに悠々自適な生活をしている高齢者はたくさんいるね。
そういう人は、たいてい持家だと思うけど。

時代背景もあったとはいえ、賃貸でじゃあ資産形成できるかというと、何か違うと思う。

＞すると、60平米で15.5万円、80平米で、20.7万円になるね。

千葉だと60平米の新築はもうちょっと高いけど80平米は結構いい線いっているかも。
こちらの感覚だと2000万円以下の物件だと10万円で60平米借りられるかなあ。

>115
＞時代背景もあったとはいえ、賃貸でじゃあ資産形成できるかというと、何か違うと思う。

たしかに。
でも、賃貸さんはお金があるらしく、

＞外貨でも国債でも株でも何でもいいから投資したらいいやん（>101）

投資すれば資産が増やせるらしい。
９０年に日経平均４万円くらいだったなぁ。今日は上げてたね、９０００円かｗ。

>102
君なりのリスク対策は判ったから
リスク対策をした上でのポジティブに行く方策とやらを
これまでの君のレスにアンカーつけて教えてくれないか

このご時世で借金するなってことね

何がうざったいかって、ほぼ全てのレスにアンカつけて揚げ足取りしてる割に一つ一つの主張の中身が薄いんだよ。
あと、答えの内容がずれ過ぎてる。
もう一度自分のレス全部読み直してみな？

レス全体じゃなく、一部の言葉を抜粋して揚げ足取ってるからそのようなことが起こるんだ。

みんなにうざがられてるのがいい証拠。
コテハンでうざったいと救いようがないぞ。

私、債務超過？

年齢37
ローン　5400万（あと33年）
預貯金　1000万
年収　1200万
購入物件　新築戸建て　6500万（土地45坪　3600万）

ここの賃貸派は実は大家なんじゃないかって思えてきますねｗ
大家さんを儲からすために賃貸さんは存在するのです。

ですね。
買う人ばかりじゃ、借りる人が不足しますよね。
全然買わなくってOKOK、多くの借りる人が増える事を期待しています。

家賃 = 大家のアパートのローン + アパートの維持費 + 大家の固定資産税 + 大家の利益

ちなみにアパートローンは住宅ローンよりも金利が高い。

どう考えたって搾取されてるだけなのにね。

>>121
37歳で1200万円の収入があって、頭金1000万円しか貯まらなかったの？
思いっきり債務超過でしょ、人間的に。

生活的に無理のない生活ができて1000万溜めたと考えられないのかな？
逆にうらやましいけど。
特に節約もせず、我慢もせず、適度においしい外食して、旅行して、
それで溜めたんなら、いいんじゃない？
うらやましいです。

大家でローンなんてあまりいないと思うが？

>127↑世間知らず！

>>127
キャッシュで建てられる人の方が少ないのでは？

俺の知り合いは東京都下の大地主ってほどでもないけど、中地主みたいな感じで、４階建の賃貸マンションまで経営してるんだよね。借金が十数億って言ってたかな。大家もローンが基本だと思います。

資産を持つものが資産を持たないものから搾取するのが資本主義の基本だからね。
しかも搾取されるだけでなにも残らない賃貸なんてまさにその典型。

＞125
人間的にじゃなく実際に。
あと、残しておいた貯金入れたら2000弱ですね。

＞126
確かにそれまでは節約意識してませんでした。
ローン後はさすがに意識してます。

資産価値は土地だけって考えると債務超過になるんですかね。。。

>>123
>買う人ばかりじゃ、借りる人が不足しますよね。
心配しなくても、「買えない人」が借りてくれます。

＞１２４
＞家賃 = 大家のアパートのローン + アパートの維持費 + 大家の固定資産税 + 大家の利益
残念ながら全然違います。
家賃＝その街の相場
これ以上でも以下でもない。

いくら大家のアパートローンがあろうが維持費・固定資産税などがあろうが全く家賃とは関係ありません。
当たり前ですよね、多額のローンがあるからと相場が６万円のアパートを１０万円で貸すなんて不可能ですよ。
逆も同じでローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません。

>>No.134
ローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません

本当にリアルの世界の話をしているのかい？

逆は分からんが、この手の話は幾らでもありふれている。
借りる人・貸す人の属性次第。田舎だからかな？

回らない物件に銀行が貸さない。実務知らなすぎ。

ともかくコストプッシュで考えては商売できませんな

>135
＞田舎だからかな？
田舎＝家賃相場がない
と考えれば、その通り。
常識的に考えれば、１３４さんのいう通り。

>136
実務を知らないのはあなたの方ですよ。
銀行はまず積算ありき。
ここをうまくついたのが金森某。
破壊的～
って刺激的な言葉を使ってはいるが、借入テクはうまい。
でも、実務に即せば？？？？？？？
収益還元も積算も所詮過去の遺物なんだな。
銀行は未来を読んで「貸出」なんかできないから。
明らかに将来くらーーーーい物件でも貸しちゃうよ。

あなたねぇ。積算ありきだろうが、収益廻ってないものを銀行が貸すわけないでしょう。
積算馬鹿は結構だが。

収支合ってなくても、本人や保証人次第で貸す
そもそも銀行には収支判断能力が無い

保証人がいればね。
貸した金＋利息が取れれば銀行としてはいいわけだから。

じゃあメガのＳＭＢＣが収支見てないか？
確か金利４％、経費率２０％、空室２０％でも回るかどうか収支見てるはずだが。
与信属性次第なんて当たり前のことで、そんなものない奴いまどき借りられるわけない。

自分の世界だけで他人を世間知らずと発言するってすごいですね。

実務でカネも貸したことないくせに知ったかしてる方がよほど恥ずかしいと思うよ

>どう考えても元が取れない（住宅価値よりも不当に安い）賃料で貸し出している物件がありますが
>あれってなんであんな値段なの？
あるんですか？そんな物件？
１年限りで出て行ってもらうとか、自殺後の入居、線路脇でやたらうるさい、室内が超ペット臭い、、、とかで多少安い物件は時々あるって不動産屋さんが言ってたけど激安にはならないそうです。

>65

>>で、あなたは、その家を不動産投資として、購入されたわけだ。
>んにゃ、まだだよー
>>その割には、自己満足仕様満載で、あまり需要がなさそうな物件ですな。
>おいおいおいおい、高断熱、高気密は国が推し進めている住宅であり、少なくともヨーロッパ標準の住宅だよ
>自己満足というか標準仕様だよ^^;ちゃんと勉強しようね
>※第一種と無垢は趣味だが
私が言いたかった事とは、違ってたんですが、一応調べてみましたよ。
http://www.towntv.co.jp/2009/11/cq.php
これでも、標準仕様だと？

これ以降に書かれているあなたのコメントは、引用する気もありません。

言ってることが支離滅裂ですので。

全然関係のない可処分所得云々の話をしだしたり、購入＝不動産投資であるか否かを議論しているのに、賃貸の話にすり替えたり、貴方からこう考えるべきだと言い出しだ話を、手のひら返したように興味ないって言い出してみたり。。。

まさに、ああいえばこういうの典型なので。

ということで匙投げましたので、お好きになさってください。
貴方の人生ですんで。

>146（えーてん）
＞投資って成長しているところにするのがポイントだよ
＞日本の株価っても仕方ないやん、ばかちん

投資したことないだろ。
80年代に株価３万円水準でも買ってた人は日本株は成長するって信じて買ってたんだよ。

>101（えーてん）
外貨でも国債でも株でも何でもいいから投資したらいいやん

外貨＝為替リスク　
国債＝暴落リスク
株＝当然価格変動リスク

>102（えーてん）
リスク不感症なのはただのばかじゃん

たしかにその通りだな。

えーてん君

＞首都圏平均23.75　※マンションPER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）

マンションPERについて詳しいようだから、ひとつ教えてくれないかな。
分子のマンション価格と分母の賃貸料算出物件と同じ分譲マンションを使って算出しているの？
広さはどちらも７０平米換算しているみたいだけど。

＞えーてんさん

ちゃんと読まれてないようです。。。ちょっとがっかり。

＞家賃と分譲価格の比率がそれで出せないって言うなら出せない根拠と
＞別の方法で算出する案を出してくださいな。
＞『私は信じない』ってだけ断言されてもねぇ

すでに、前述しています。きちんと根拠としかも代案も書いてます。

＞＞十分に肯定できしかも信頼しうる指標かどうかで考えると私は否定的にならざるをえません。
＞すみません、根拠のない否定は無視します

これもちゃんと根拠を書いています。
2度書くのは嫌なのできちんと、理解していただくことを期待します。

揚げ足取りと書いている方もいらっしゃいますが、これでは確かにそう言われても
いたしかたないですよ？
なぜなら私の書いた論拠を完全に無視して結論のみを上げてそれに対して言っているからです。
反論されるなら、論拠に対してお願いします。

そして、頼んだことにお答えいただいてませんね。
こちらも2度も書きません。賢明なあなたならお分かりでしょう。
回答してくださいね。

>>えーてん

みんな実体験とか、見たことがないという具体的な根拠があって賃料が安いって言ってるんだけど。

マンションＰＥＲにこだわってそれ以外の根拠を用いてないのは自分じゃないの？
賃料が安いって反論に具体的に言い返せてないじゃん。


そもそも、ＰＥＲって、投資を何年で回収できるかの指標でしょ？
>>155も言っているように、10万5000円の賃料は、購入だと幾らの物件なの？ＰＥＲ20だと、4000万円は有り得ないよね？
10万5000円だと、20年では回収できない。

私、新築分譲で3000万円前後の物件に住んでますが、これを賃貸に出すなら、賃料は14万円は取ります。それ以下だとこっちが破産しちゃうからね。

10万5000円だと、2000万円前後の物件の賃料じゃないのかな？

えーてんさん忙しいねー！
皆に攻められて大変だね。
投資家の立場では新築なら利回り６％以上、築１０年なら７％以上、築２０年なら８％以上、最低確保したい。

PERは逆算してみてください。

＞投資って成長しているところにするのがポイントだよ
＞日本の株価っても仕方ないやん、ばかちん
未来のことは分からない。ほぼ全ての個人投資家は値上がりすると思うから買うのであって、下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！

その通り！
日本の株買う人がいなければ、日本は終わっちゃいます！

ち～ん！

＞下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！

それ、褒め言葉。

>154

>80年代に株価３万円水準でも買ってた人は日本株は成長するって信じて買ってたんだよ。
>外貨＝為替リスク　
>国債＝暴落リスク
>株＝当然価格変動リスク

外貨や金や債券などに分散投資したらよかったのにね

>155
>分子のマンション価格と分母の賃貸料算出物件と同じ分譲マンションを使って算出しているの？

新築マンションと賃貸に出された物件の比較みたいだよー

>156
>2度書くのは嫌なのできちんと、理解していただくことを期待します。
ごめんー探せなかった。
よかったらリンクはってね

>なぜなら私の書いた論拠を完全に無視して結論のみを上げてそれに対して言っているからです。
どの書き込みに対して返信漏れしているかわからないから時間なったらどのコメントか教えてね

>157
>マンションＰＥＲにこだわってそれ以外の根拠を用いてないのは自分じゃないの？
それ以外の根拠ってたとえばなあに？

>10万5000円だと、2000万円前後の物件の賃料じゃないのかな？

2000万円/(10.5万円×１２)　＝　 １５．９
かなり良質な投資物件だねー

>159
>投資家の立場では新築なら利回り６％以上、築１０年なら７％以上、築２０年なら８％以上、最低確保したい。

新築利回り６％で分譲価格３０００万円ならば・・・　
例えばＰＥＲ２０として１２．５万円の家賃かー
首都圏に住んでないから感覚が分からないー

>160
>未来のことは分からない。ほぼ全ての個人投資家は値上がりすると思うから買うのであって、下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！

不動産の価値下落だけはほぼ確定しているけど他の資産の上下は確かに予想できないね

マンションＰＥＲは
その地域の新築マンション価格の平均価格（７０平米辺り）と
その地域の賃貸の平均価格（７０平米辺り）
の比みたい

新築マンションに比べて家賃が１０年毎に１万円ずつ下がる、不動産価値が５００万円ずつ下がるとしたら

新築マンション　４０００万円　賃料１７万円（マンションＰＥＲ２０と仮定）
築１０年　　　　３５００万円　賃料１６万円（⇒マンションＰＥＲ１８）
築２０年　　　　３０００万円　賃料１５万円（⇒マンションＰＥＲ１７）
築３０年　　　　２５００万円　賃料１４万円（⇒マンションＰＥＲ１５）

この仮定だと新築マンションの販売価格が（築２０，３０年の物件に比較して）不当に高いってことになるね（逆のケースもあるだろうが・・・）

>>164
家賃10万5000円なんかで全然ないじゃん(笑)

17万円で再計算してみて、どっちが得か試算し直しなさい！
築30年の14万円でもいいよ。明らかに持ち家が得でしょ？

家賃17万円
PER が20なら4000万円くらいの物件か…

手数料や税金や修繕積み立てやローン金利を積算したら賃貸とだちらがとくだろね？

>163 えーてん君
＞新築利回り６％で分譲価格３０００万円ならば・・・　
＞例えばＰＥＲ２０として１２．５万円の家賃かー

利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。

>利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。


「表利回り」＝年間収入÷購入価格
単純計算例→　土地購入費+建築費用が１億円　家賃８万円　貸室10室の場合。
8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入）
960万円÷1億円＝0.096　正確にはこの数字を100倍にする
0.096Ｘ100＝9.6％となる
http://www.chintaikeiei.com/kei_rimawari/

「マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12）」


割合の定義が違うものの、言っていることは同じように感じるねー

ただ、表面利回りはある特定の物件と賃料の比をそのまま言っているが、
マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比だから、

１．マンションＰＥＲでざっくりとした相場観を身につけて
２．表面利回りを計算して具体的な自分の不動産投資物件の収益力を確認

することが大切そうだね

補足あるならよろしくね

>>167
もうやめて！えーてんのライフはゼロなのよ！
ＰＥＲって言葉を最近覚えたばかりで使ってただけなんだから！

ちなみにえーてん君、利回り６%、価格3000万円なら、家賃15万円っすよ(笑)

しかし、株にしてもマンションにしても、ＰＥＲってあてにならないですよね。
株なんかだと、結局増益率や減益率によってＰＥＲなんて簡単に変わってくるし。

分散投資すればいいって言ってる輩がいましたが、苦しいですね。
上げ相場のところに集中投資を勧めてるのかと思ってたら、急に分散投資なんて言い出して、言ってることが二転三転してるし。
分散投資するだけの資金力があるなら別だけど、資金力がそんなにないなら集中投資の方が夢があっていいですよ！

そろそろ賃貸派と購入派のいい分もでつくした感があるのでまとめていきますね。

【購入派のデメリット】
１．金銭面で住居費が高くなる傾向がある
　⇒　築３０，４０年の老朽化住宅に住み続けることを許容することで低減はできる
　⇒　断熱、気密性が高い住居を購入するならば賃貸よりも快適に暮らせる（コスト高を許容できる）
　
２．住居地の変化（転勤、転職、実家に戻る、引退して引っ越し等）に弱い
若夫婦２人、子育て中、老後…毎に最適な住居に適する地域は異なる
　⇒　住宅を売却することで対応可能（但し、７％程度の手数料と３カ月程度の期間が必要）

３．住居サイズの変化に弱い
　広すぎると…掃除が大変、修繕費が無駄にかかる、税金が無駄にかかる、冷暖房非が無駄にかかる
　狭すぎると…窮屈　
　　家族の人数の変化に対応できない。
　　特に住居サイズが最も必要な子ども部屋が必要な時期は１０年程度しかないが
　　それに合わせた住居を購入するのは無駄が多すぎる　

４．災害に弱い（家が損壊する可能性があり、そのリスクは自分持ち）
　⇒　一般に賃貸よりも構造が丈夫なため命は守りやすい
　⇒　火災保険・地震保険でリスク低減できる

５．人口減が確定している日本で価値が下落する不動産投資はナンセンス
　⇒　首都圏で不動産投資することで下落リスクを下げられる

６．資産の大半を不動産が占めるのはバランスが悪い、不動産は流動性が低すぎる
　⇒　※対策はなし



【賃貸派のメリット】

７．結婚後１０年は都心賃貸マンション、子育ての２０年は田舎の賃貸戸建て、老後は駅近賃貸マンション等
　最適な住宅選択が『その時』に可能

８．最新の住宅機器（キッチン、風呂、トイレ、空調、窓等）を安価に１０年後も２０年後も利用できる

９．毎年賃料が下がる（不動産価格の下落、不動産の老朽化で）

１０．購入派が不動産に投資する分を他の投資に振り分けられる（安全を求めるならば国債かな）

１１．収入の変化に強い（２倍になる、１／２倍になっても気楽に収入に合った住宅に引っ越し可能）

【賃貸派のデメリット】

１２．リフォームができない

１３．家の断熱性、気密性等、求める性能の賃貸を借りるのは難しい

１４．大家都合で追い出される可能性がある

１５．老後に賃貸を借りれるか不安
　⇒　購入派よりも変化に強く、不動産投資以外の投資が可能なので貯金金額は一般に賃貸派のほうが多い
　⇒　これから老人が増えてくる。住居内での死亡時の原状回復費用を準備できれば大家も老人受け入れを断らない（市場原理的にね）
　⇒　法律も老人が借りやすくなる用にかわるだろしね

私の考える賃貸⇒購入に変化する要因としては…
　★求める性能を持つ賃貸が存在しないから自分で注文して建てるしかない
という欲求が
　★引っ越し等のリスク
　★不動産投資のリスク
　★頭金等のリスク（貯金がなくなるリスク）
を上回ったら購入という行動になるんだろうなと感じます

>ＰＥＲって言葉を最近覚えたばかりで使ってただけなんだから！

うん、最近知ったよ
みなさんみたいに不動産投資をまだしてないからね。
いろいろ教えてくださいね、先輩

>ちなみにえーてん君、利回り６%、価格3000万円なら、家賃15万円っすよ(笑)

３０００万円×６％／１２カ月　＝　１５万円

確かに表面利回り６％ならばそうなりますね

>しかし、株にしてもマンションにしても、ＰＥＲってあてにならないですよね。
そうですね、具体的な物件について考えないとだめですね
ただ、目安にはなりますからざっくり考えるときは重宝できますね

>分散投資すればいいって言ってる輩がいましたが、苦しいですね。
>上げ相場のところに集中投資を勧めてるのかと思ってたら、急に分散投資なんて言い出して、言ってることが二転三転してるし。
>分散投資するだけの資金力があるなら別だけど、資金力がそんなにないなら集中投資の方が夢があっていいですよ！

大切なのは資産運用の目的をたてることなんだ。
例えば２０歳の１０００万円と６０歳の１０００万円の資産投資の考え方は違うよね
２０歳ならばハイリスクハイリターンを目指していいが、６０歳だとそうはいかないよね

どれだけリスクを負っていいかは一人ひとりが考えて分散投資なり、集中投資なりをしていけばいいんだよ
※不動産投資の運用詳細を語るサイトではないからこれくらいで・・・

東京カンテイ中山氏も迷惑するだろうね。こんなところで妙なのにＰＥＲＰＥＲ言われたら。

PERと表面利回り（益回り）をやっと理解したところてか。
それにしてもPERだけでここまで引っ張るとは、何とも効率悪いな。

>１７０

う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。
何で購入のメリットを書かないんですか？

あと、最大の違いの価格差についても書かなきゃ。

10万5000円の前提が間違っていたんだから、4000万円の物件相当の平均賃料17万円で試算し直して購入と賃貸の価格差についても書かなきゃ、説得力ないっすよお兄さん。

※計算はエクセルでしました。途中過程は省略ー

★購入派　：　
　前提：４０００万円の新築マンションを４０００万円、３０年ローンで購入（繰り上げ返済はなし）
　３０年間引っ越しをすることがたまたま不要で売却手数料は不要という前提で…

（単位：万円）
購入価格 　　 4000
購入手数料 　　　200
ローン金利（３０年ローン金利2.18％)　1454
修繕積立金540
管理費　　360
税金　　　540
室内リフォーム積立　360

３０年間購入合計　：　7454万円

★賃貸派　：　
　最初１０年は３０００万円、次の１０年間は４０００万円、最後の１０年間は３０００万円の賃貸マンション
　但し購入派のマンション劣化も併せて考えるために、１０，２０年後のマンション価格は中古ということで２～３割価値が低い…賃料も少し安いという前提で

【１年目～１０年目　３０００万円の不動産の賃貸】
賃料 1260
管理費(賃料の１割) 126
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

【１１年目～２０年目　新築で４０００万円（築１０年の物件として現在価格３５００万円）の不動産の賃貸】
賃料 1470
管理費(賃料の１割) 147
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

【２１年目～３０年目　新築で３０００万円（築２０年の物件として現在価格２５００万円）の不動産の賃貸】
賃料 1050
管理費(賃料の１割) 105
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

３０年間賃貸合計　：　4340万円(マンションＰＥＲが首都圏平均の23.8)
３０年間賃貸合計　：　2548万円(※マンションＰＥＲが41.8として別途試算すると)
３０年間賃貸合計　：　6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると)

マンションＰＥＲは物件１件１件について具体的に論じたわけではなく、
その地域の収益力を見積もるためのものだから…
実際に購入する前にその物件の表面利回りなり実質利回りを計算
また１０、２０年後の不動産価値（土地の価値）…（人口変化）を推測して、個別に計算することが大切ですね。

みなさんがおっしゃる通りこれ以上の検証はマンションＰＥＲでは難しいですね。
そもそもマンションＰＥＲは新築購入価格と賃料相場の比で、賃料は築２０，３０年のマンションの賃料も対象だから
単純にある物件の購入価格と賃料の比は正確には分からないね。

しかし、マンションＰＥＲ１６．２と比較的購入が有利めの変数を用いても上記の例だと賃貸が有利なんですね。
大家の利益はどこに行ったんだろう…賃貸物件が分譲よりもはるかに質が低いならば差が出る（金銭的には賃貸が得）のは当然なのかな…

同じ分譲マンションにて、中古価格と賃貸価格の比較ができればかなり正確にどっちが得か分かるんだろうけどね

だれか自分の買った物件にて仮に周辺相場で３０年間の賃貸した場合の支出比較してくれないかなー

>170
>う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。
>何で購入のメリットを書かないんですか？

それは私が不動産を持っていないからですよ

どういうメリットがあるか教えてもらえませんか？

>173
>それにしてもPERだけでここまで引っ張るとは、何とも効率悪いな。

はい、その通り。もっと具体的な物件で比較してもらえませんか？
ＰＥＲだと傾向しかわからないですからね

えーてんさん、はじめまして。
最近ここを見始めたものですが、賃貸の物件が１０年ごとに新築時の値段が違うのは何故ですか？
全部新築時４０００万で計算するべきでは？
それと購入した場合、一応手元にマンション残りますよね。
その売却費用はここの計算には載ってこないんですか？

不動産投資で数％を稼ぐなら、手軽にリート（ＲＥＩＴ）も良いと思いますが。
リートもマンション（アパートでも戸建でも）投資もやってることは同じです、単純に大家です。
乱暴な説明だとリートは大家の権利の売買。

リートは３０銘柄以上あって利回り４.４％～８％とまあまあ。
リートはもちろん物件の管理なんて不要。
売買手数料は株と同じ（数百円～数千円）、現物の不動産だと往復で１０％位とバカでかい。
流動性がある、今日にでも大家になれるし、今日にでも大家を止められる。
で家賃（分配金）は年２回。

どーよ？

>177
３０年間購入合計　：　7454万円
３０年間賃貸合計　：　6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると)

とすると築３０年の中古マンションと１１００万円の現金（※正確には別途投資によりもっと増えている）と
どちらがいいかって話なんでしょうね

マンションの中古販売価格は

　土地代　＋　新築建物価格×（築年数／４７年）って単純な公式が成り立つならいいんですが

実際は相場ですからなかなか難しいですね

>178
>不動産投資で数％を稼ぐなら、手軽にリート（ＲＥＩＴ）も良いと思いますが。
>どーよ？

リートは空き家リスク、賃料不払いリスクもその権利を持っている人が負うのですか？

何にしても流動性が高いのは魅力的ですね

>177
新築時の価格は4000万円で同じだが10年後のマンション価値は変わるかなと思ったからですよ

リートじゃレバレッジは通常きかないからね。ＩＲＲで判断しにくい。

リートも信用取引が可能だからレバレッジをかけられる。

＞えーてん君

ひょっとして過去の書き込み消してる？
以前に「根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。」と指摘したら「抽象的」とレスがあったので、まずは、「利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。 」と言葉の定義から確認させていただいた。
その後の慌てた貴君の連投から推測するに、
ＰＥＲ＝利回り（益回り）の逆数、という基本的な知識も欠けていたようだね。

そもそも「マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比」ということであれば、他の方も指摘しているように、同じ条件の物件で価格を比較しなければ意味ないよね。
新築70平米5000万円の物件の隣に低仕様賃貸35平米５万円/月、70平米換算10万円の物件があって、ＰＥＲ5000÷(10x12)＝41.6だから分譲割高、なんておかしな話。

このスレ、「債務超過」という言葉と覚えたばかりの財務分析を知らないスレ主、なんとか簿記１級を取得した一般常識のない会計専門家、「ＰＥＲ」をようやく理解しただけで投資理論を勉強したことのない素人、いろいろ残念な人が登場するね。
その度に間違った理解が流布されないように訂正しつづけるのは大変だよ。おもしろいけどね。

>１７９，１８１

いやいやいや　笑。

最初から終わりまで新築時は４０００万で計算して
１０年ごとに経年劣化を考えて５００万づつ価値が下がるとすべきでは、ということです。
１〜１０年　４０００万
１１〜２０年　新築時４０００万　築１０年で現在価格３５００万
２１〜３０年　新築時４０００万　築２０年で現在価格３０００万

で計算し直すべきでは？

それと１１００万の現金も別途投資でもっと増えるという注釈はいらないのでは？
ご存知のとおり投資はリスクがあるので。元本を割る可能性もあるわけです。
また、４０００万のマンションが３０年後１１００万以下の価値になると、はっきり言い切れるものではないでしょう。
えーてんさんの経年劣化で考えれば１０年ごとに５００万価値が下がる。
すると３０年後の価値は２５００万です。

＞投資理論を勉強したことのない素人、いろいろ残念な人が登場するね。
何だかずいぶん偉そうじゃない、太郎君。
勉強すると投資でよい資産をより増やせるとでも？
そもそも「投資理論」って何だそりゃ？　勉強して投資で儲かるなら皆苦労しないよね、太郎君。

>186

まじめにレスするのもバカバカしいが、僕の名前は太郎君ではありません。

＞そもそも「投資理論」って何だそりゃ？

「証券投資理論入門」という本もありますが、読んだことない？

＞勉強して投資で儲かるなら皆苦労しないよね

勉強したら、儲かるとは言っていない。
でも、勉強しなければ儲ける可能性は低くなるとは思う。

でも、本当に「投資理論」っていう言葉知らないの？

一応、せっかくなので、「新・証券投資論Ⅰ、Ⅱ」という本も紹介しておこう。
最近２冊になったんだね。
高卒程度の学力で読みこなせるかわからんけど。

>186

コメントの趣旨は理解するよ。
まさか本当に投資理論という言葉を知らないわけじゃないだろ。

えーてん君やスレ主がせっかく覚えた言葉を使って嬉しそうに独自の論理を展開しているのだから、温かく見守ってやれ、ってな感じかな。
でもさ、自分の未熟さを顧みず、他人に「ばかちん」などと平気で言い放つのはどうかと思うね。
もう少し謙虚になってくれれば、今後の資産形成について有意義な議論ができるのだけどね。
でも、そんな上品なスレは、おもしろくないか。

>184
>ひょっとして過去の書き込み消してる？
だれかに消されたよ

>ＰＥＲ＝利回り（益回り）の逆数、という基本的な知識も欠けていたようだね。
逆数以外の違いって全くないのかな
あと利回りじゃなくて表面利回りって表現したほうがいいよ


>そもそも「マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比」ということであれば、他の方も指摘しているように、同じ条件の物件で価格を比較しなければ意味ないよね。
その通り。
何度も言っている通り、マンションＰＥＲは地域毎ざっくりした表面利回りしかわからないから
不動産投資する前に自分が投資したい収益力をちゃんと計算することが大切だね

>その度に間違った理解が流布されないように訂正しつづけるのは大変だよ。おもしろいけどね。
数千万円の不動産投資する前には投資能率を購入者が物件毎に判断するから問題ないよ

>185
>最初から終わりまで新築時は４０００万で計算して
>１０年ごとに経年劣化を考えて５００万づつ価値が下がるとすべきでは、ということです。

補足ありがとう、その通りです

>それと１１００万の現金も別途投資でもっと増えるという注釈はいらないのでは？
国債買えばまず値下がりすることはないのでは？
そもそもリスク云々言う方が一番投資リスクのある不動産投資なんてできるわけありませんから…

>187
>「証券投資理論入門」という本もありますが、読んだことない？

投資の基礎を学ぶのにお勧めの本ですか？

>えーてん君やスレ主がせっかく覚えた言葉を使って嬉しそうに独自の論理を展開しているのだから、温かく見守ってやれ、ってな感じかな。

できればもっと現実的な同一物件の投資効率を出してくれるとありがたいな
首都圏全般の投資効率をざっくり出すにはマンションＰＥＲくらいしかなくない？
もっといい指標があったら教えてね（なんで別の指標を誰も提示できなんだろう・・・）

http://www.able.co.jp/hiroshima/sitemap/34207/area/C03000051002887001/...
築１３年のマンションをローンで購入
１５年後に売却した時の収支

築１３年
不動産価格 1400
手数料（７％） 98
銀行利息（てきとー） 200
管理・修繕 360
税金 270
リフォーム積立 180
１５年後の中古販売手数料（7％） 35
１５年後に売却益 507
支出合計2036万円

同一マンションを賃貸で１５年借りる場合
賃貸派合計＝1980+60(引っ越し関係)=2040万円


当物件のマンションＰＥＲ１１
表面利回り9.4%

ふむーこのケースでは互角かー

サラリーマンさんは
新築物件を３５年リコースローンで購入して、
その物件に住む…という行動様式に肯定的？否定的？

>補足ありがとう、その通りです

では、
>１７５
の式は間違っているということでいいんですね。
補足ではなく、間違いです。
１〜１０年３０００万
２１〜３０年　新築時３０００万
で計算してるわけですから。これを各々４０００万に訂正すべきですね。
ずっとこのことを言ってるのですが、のらりくらり、はぐらかしますね　笑。
であれば、１１００万ほど購入の方が余計にかかるという計算も間違いで、
差はもっと縮まるはずです。

>リスク云々言う方が〜
リスクうんぬんをいうつもりはありません。
賃貸の方だけ必ず儲かるかのような注釈はいらないだろうということです。
もちろん元本割れもです。不動産の方がリスクが高いとか、また購入の方
だけマイナス面を大きく言いますね。リスクが高いということはハイリターン
の可能性もあるのですよ？でもそれを言ってたらキリがありません。
将来どうなるかはわからないのですから。

それと、そもそも不動産投資ってなんですか？
購入か賃貸かのとき、購入派はまるまる不動産投資ということですか？
随分荒っぽい話ですね。マンション購入は普通、自分が住むものでしょう？
いわゆる不動産投資とはちがいますよ。

もっと言えば、賃貸のメリットとして、毎回新しい設備のマンションに引っ越せると
あなたは言ってましたよね。
であれば、１７５の計算の前提になってる１０年後づつの引越しも、毎回新築の
マンションじゃないと、そのメリット生かせませんよ。
築１０年、築２０年のマンションの設備は普通その当時の設備をひきづるものですから。
毎回１０年ごとに新築マンション引っ越して、それでもこれだけ、賃貸の方が安上がり
だという結果が得られれば、多少納得できるんですがねえ…。

>194
毎回分譲新築に引っ越す
１－１０年⇒新築３０００万円（子ども部屋不要だから小さなマンションでＯＫ）
１１－２０年⇒新築４０００万円（子ども部屋必要だから大きなマンションでＯＫ）
２１－３０年⇒新築３０００万円（子ども独立で小さなマンションでＯＫ）

んで、賃貸派の人は新築に引っ越すわけでなく、分譲の方と同じ築年数のマンションに引っ越すならば
不動産価格を新築で計算するのは間違いだから２，３割減らして計算したよ

間違いがあったら理由をつけて指摘お願いね

>であれば、１１００万ほど購入の方が余計にかかるという計算も間違いで、
どちらかというとマンションＰＥＲ（表面利回り）の誤差のほうが誤差としては大きいよ

>賃貸の方だけ必ず儲かるかのような注釈はいらないだろうということです。
んー分譲のほうが賃貸よりも無駄がないって間違った主張があったのでそれを修正しただけだよ
物件毎に賃貸・分譲で損得変わるよ（ってか売却リスク、不動産価値下落のリスクがないだけ賃貸が割高になるのが普通だけど…）

>また購入の方
>だけマイナス面を大きく言いますね。リスクが高いということはハイリターン
>の可能性もあるのですよ？
はい、品川駅徒歩１分以内の不動産投資なら物件価格上昇も考えられますよ
但し、一般的に不動産価格は人口減少に伴って下落局面ですよー

>購入か賃貸かのとき、購入派はまるまる不動産投資ということですか？
>随分荒っぽい話ですね。マンション購入は普通、自分が住むものでしょう？
>いわゆる不動産投資とはちがいますよ。

いいたいことは分かるのですが、購入派を不動産投資というほうが比較しやすくない？

そもそも
『住宅購入』の反対は『住宅売却』
だから購入と賃貸を比較するなら違い…つまり不動産投資の有無を考慮するのがわかりやすくないかな…

まあ、住宅の不動産投資は金利でも税制でもとても有利だし、
リターンを狙った不動産投資とは違うけど…でもリスク（売却できない、債務超過、火事地震リスク）は
自宅購入でも通常の不動産投資でリスクはあるからね

あんまり考えすぎても住宅買えないが、あまり手軽に購入するのもなんだかなって感じるんだ

購入派　：　不動産投資　＋　住宅に住む
賃貸派　：　 　　　　　　　　住宅に住む

>195
>もっと言えば、賃貸のメリットとして、毎回新しい設備のマンションに引っ越せると
>あなたは言ってましたよね。
ぎく、矛盾に気づかれましたねー

その点の間違いは認めて修正します。
賃貸だと、
　最新施設ほしい　⇒　新築で賃料変わらないところに引っ越し
　最新施設いらない　⇒中古で賃料安いところに引っ越し
って選択肢が１０年後なりに持てるってのがメリットだね

>毎回１０年ごとに新築マンション引っ越して、それでもこれだけ、賃貸の方が安上がり
>だという結果が得られれば、多少納得できるんですがねえ…。

さすがに両方得ってのは無理かなーと思います
※不動産価値が下落しまくれば両方得ってケースもあるでしょうがね

>191

君の175の賃料計算方法について、根本的な間違いがある。
君の計算方法（現在価値から賃料を算出する方法）では、PERが、計算につかっている数字（23.6等）より大きくなってしまう。（不当に賃料が安くみえる）

PERで計算したいなら、新築時の値段から計算した賃料を変更してはいけない。
都度賃料を変更したいなら、新築時は、PERで計算された賃料より大きい賃料を設定しないといけない。

あと、国債が値下がりしないと言っているが、最近の欧州危機や日本の財政状況を理解して発言された方が良い。
いつ暴落がはじまるかは分からないが、かなりの確率で暴落する状況であることが分かるはずだ。
（首都直下型巨大地震と感覚的には同じと思われる。）

新築だけが最新設備ではないとおもうか？
最近の大家は空き室を出さない為の努力で結構最新設備をリホームしてるよ

>>192（えーてん）
ちょっと違うかな。
不動産ってずっと値下がりしてゼロ円になることって有り得ないんだよね。
マンションにしても戸建てにしても、土地代が含まれてるから。建物代もゼロ円のケースはほとんどない。

必ずしもそうなるとは限らないけど、普通の物件なら、築20年半ばぐらいまで緩やかに下落して、大体半値ぐらいから下げ止まる。半値以下からは下落はほとんどない。

したがって、192のケースは新築時の値段が幾らかわからないけど、築13年で3割下落したとして、買値が約1800万円。
築28年目では900万円前後で売れるんじゃないのかな？


あと、国債国債っていうけど、個人がまともに国債を買う環境にないのは知ってる？
まさか自由に売買しづらく、時価もよくわからない個人向け国債のことを言ってるの？

一般的な国債市場は、最低取引額1億円からのところがほとんどだよ(笑)

>198

>君の175の賃料計算方法について、根本的な間違いがある。
>君の計算方法（現在価値から賃料を算出する方法）では、PERが、計算につかっている数字（23.6等）より大きくなってしまう。（不当に賃料が安くみえる）

んーＰＥＲなり表面利回りはまずは概数で固定値と考える方法もあるが
変数と考えるほうが制度が上がらないかな？

>PERで計算したいなら、新築時の値段から計算した賃料を変更してはいけない。
>都度賃料を変更したいなら、新築時は、PERで計算された賃料より大きい賃料を設定しないといけない。

私も何ケースかサンプルを上げているけど、あなたも具体的なサンプルを上げてくれないかな？
そもそもはどのくらいの制度で損得を考えるかの問題だからね。
あなたの試算方法は間違っていないけど制度がちょっと悪くなるよってかんじかな


>あと、国債が値下がりしないと言っているが、最近の欧州危機や日本の財政状況を理解して発言された方が良い。
不動産投資は専門外なの、だからもっと詳しい人が回答してくれるまで待っててね

>>192（えーてん）
追加です。

100万歩譲ってえーてん君の言うとおり住んでから15年後にトントンになったとして、そこからのことをむしろ考慮に入れてほしいんだよな～。
賃貸は永遠にお金がかかるんだよ？

長めのローンを組んでるなら、住み始めてしばらくは賃貸の方が得なのは当たり前なんだ。
ローンがなくなったときからパフォーマンスは賃貸を急激に上回るようになるのに、わざわざ試算を15年でやめるなんて、偏り過ぎてるよ。

ブログでやったら？読む気が起きない。そういう意味でのセンスはある。

>199
>最近の大家は空き室を出さない為の努力で結構最新設備をリホームしてるよ
そういう場合は家賃が高くなるのかなーと思いましたがどうでしょうか？


>200
>マンションにしても戸建てにしても、土地代が含まれてるから。建物代もゼロ円のケースはほとんどない。

はい、土地代は目減りしませんね

>したがって、192のケースは新築時の値段が幾らかわからないけど、築13年で3割下落したとして、買値が約1800万円。
>築28年目では900万円前後で売れるんじゃないのかな

ちなみに売却価格５００万円ってのは過去の売却価格と広さと築年数から推算した値なのである程度制度があります
が、田舎の話なので首都圏だと土地が高いからもっと高値で売れそうですね

>まさか自由に売買しづらく、時価もよくわからない個人向け国債のことを言ってるの？
>一般的な国債市場は、最低取引額1億円からのところがほとんどだよ(笑)

１億円は無理ですねー
国債も買ったことないから詳細は不明ですよ。
あなたさまは資産運用に否定的？安定した運用したいならばなにがおすすめなのかな？

>202
>長めのローンを組んでるなら、住み始めてしばらくは賃貸の方が得なのは当たり前なんだ。
>ローンがなくなったときからパフォーマンスは賃貸を急激に上回るようになるのに、わざわざ試算を15年でやめるなんて、>偏り過ぎてるよ。

中古販売価格の過去履歴が築１年～３０年の販売履歴しか手元になくてそれ以上古い物件の価値が分からなかったから
短く１５年できったよ

そもそも築２８年のマンションでそれ以降済むといろいろ問題発生しない？
赤水とか修繕費の値上げとか間取りの問題とか、設備の老朽化とかマンションの賃貸率の上昇とか
現在の耐震基準を満たしてないとかとかとか？

１５年で切ったといってもちゃんと正当な値段で物件を売却できている前提だしなぁ

>>204
まあ1800万円の物件が28年後に500万円で売れるケースもあるかもしれないから、その辺は細かく言いません。

が、28年で3分の1以上に値下がりするのは、幾ら何でも下げ過ぎですね～。
首都圏で3分の1以上も下がってたら、間違いなく「買い」です。



資産運用の話だけど、個人なら現金で持つのが一番いいよ。
国債なんて、メガバンの意向で簡単に下落するんだから。

リスク資産に手を出すなら、居住用の不動産が一番いいでしょ。
ローン金利も低いし、値下がりしても自分で住み続ければ問題ないし、インフレヘッジにもなるし。
離婚や失業等の生活環境変化に弱いのは認めますけどね。

家族の人数かなあ、とは思ったけど（他に理由見当たらないから）、やっぱりそういうことね。
具体的に年齢を考えてみたよ

２５〜３５歳　２８歳で一子とすると３５歳で子供７歳　子供部屋いらず　３０００万
３５〜４５歳　子供７〜１７歳　子供部屋いる　４０００万
４５〜５５歳　子供１７〜２７歳　子供部屋いる　４０００万

３５〜４５歳　子供７〜１７歳　子供部屋いる　４０００万
４５〜５５歳　子供１７〜２７歳　子供部屋いる　４０００万
５５〜６５歳　子供独立　子供部屋いらない　　３０００万

かなあ。

でもマンション購入のきっかけって子供部屋が必要という理由が多いから
３５歳あたりのスタートが妥当じゃない？
子供が２７歳で独立してくれればいいけどね。
それこそ昨今の晩婚化で２７歳からもずっと居座られる可能性の
方が大きいと思うが、大甘の３０００万だ　笑。

ってことで、１〜１０年か２０年〜３０年のどちらかを新築時４０００万
で計算してください。

>購入派を不動産投資というほうが比較しやすくない

もちろん、１７５の計算では３０年までの区切りで計算してるから
マンション売却を考えたけどね。実はそのまま住むこともできるわけで。
３０年以降のことも本来は考える必要があるよね。
今までと同じく家賃を支払い続けることと、支払い終わったマンションに
住むことのお金のかかり方の違いは長く生きれば生きるほど差がでるよね。

>一般的に不動産価格は人口減少に伴って下落局面ですよー

大規模再開発や、鉄道路線増設など、価値のなさそうなところが
脚光あびる可能性はあるんだよ。

>206
>まあ1800万円の物件が28年後に500万円で売れるケースもあるかもしれないから、その辺は細かく言いません。

ある地方都市の中古価格（５０物件程度で計算）は
中古価格　= (-0.7305×築年数 + 27.422)×床面積(m2) ※R² = 0.597
って計算できたよ。Ｒ２＝0.6だから以外に精度がよいかも

>首都圏で3分の1以上も下がってたら、間違いなく「買い」です。

そもそも土地の安い地方マンションと土地の高い首都圏マンションは別に考えなきゃいけないみたいですね

>資産運用の話だけど、個人なら現金で持つのが一番いいよ。
金利がほぼゼロですが、それでも現金が安全すかね


>リスク資産に手を出すなら、居住用の不動産が一番いいでしょ。
>ローン金利も低いし、値下がりしても自分で住み続ければ問題ないし、インフレヘッジにもなるし。

確かに不当なほど金利が安いですし、使用価値を中心に添えて売却せずに済むなら購入もいいですね

>離婚や失業等の生活環境変化に弱いのは認めますけどね。

その通りだと思います。
あなた様のようにリスクも含めて理解し、購入って考えるならばいいと思うのですが
営業に踊らされて購入するのはまずいのではないかなと感じます。

>でもマンション購入のきっかけって子供部屋が必要という理由が多いから
>３５歳あたりのスタートが妥当じゃない？

２５歳で出産、１０歳から子ども部屋与えるならそのあたりがＧＯＯＤですね


>子供が２７歳で独立してくれればいいけどね。
>それこそ昨今の晩婚化で２７歳からもずっと居座られる可能性の
>方が大きいと思うが、大甘の３０００万だ　笑。
家賃を子どもから徴収すればいいさー（笑）


>ってことで、１〜１０年か２０年〜３０年のどちらかを新築時４０００万
>で計算してください。
ごめんなさい、もう計算疲れましたorz

>実はそのまま住むこともできるわけで。
>３０年以降のことも本来は考える必要があるよね。
>今までと同じく家賃を支払い続けることと、支払い終わったマンションに
>住むことのお金のかかり方の違いは長く生きれば生きるほど差がでるよね。

つまり他人の住んだ築３０年の住宅には住みたくないが
自分が住んだ築３０年の住宅ならＯＫって感じでしょうか
それは感覚としては理解できます。

また、３０年後の住宅をどうするか？（スケルトンリフォームするか、減築するか、立て直すか、引っ越すか）を
想定されて不動産購入するならいいですが、
『賃貸派は３０年後以降もお金がかかる』キリッ
『購入派は違う』
って主張されると違和感ありありなんですよー



>大規模再開発や、鉄道路線増設など、価値のなさそうなところが
>脚光あびる可能性はあるんだよ。

そういうのがあるのは理解できますが、家を買うときはそれを第一条件にはしない（できない）かなと…

奥さんが２５歳で出産ってことはありえるけど、普通２〜３歳旦那のほうが年上じゃありません？
それと、今の第一子出産平均年令って３０前後みたいよ。
初婚年齢がそもそも高いからね。

それと賃貸が子供に家賃を徴収するなら、購入派だって徴収するさ。
それは計算対象外だよ。

＞『賃貸派は３０年後以降もお金がかかる』キリッ
＞『購入派は違う』
＞って主張されると違和感ありありなんですよー

でも家賃がずっとかかるのは、本当のことでしょう？
築３０年でも、積立金をきちんと使ってメンテすれば、そんなにボロボロにはならないよ。
まあ、３０年以降のことは今回の計算外だから、どうでもいいけどさ。

＞家を買うときはそれを第一条件にはしない（できない）かなと…

そんなことないさ。購入する気がないから、調べる気がないだけさ　笑。

首都郊外でのシミュレーション例（50年で計算）

【賃貸に住み続けた場合】
60平米、築10～20年程度の当該地区の家賃相場12万円×12×50年=7,200万円
2年ごとの更新料12万円×25=300万円 合計7,500万円

【中古マンションの場合】※当該地区の築10～15年を想定
物件価格2,500万円、2,000万円をローン金利1.1%で借入し、
月12万円を返済すると15年と1か月で返済できる（繰り上げは考慮しない）
返済額合計2,172万円＋500万円=2,672万円
修繕積立＋管理費＋税金が月4万円かかるとして4×12×50=2,400万円
2,672 ＋ 2,400= 5,072万円
数回のリフォーム、保険代、仲介手数料を過大に見積もって800万円として
5,072 + 800 = 合計5,872万円　　 ※1,628万円貯蓄可能

キッチン、バスなどリフォームすれば、案外、新品同様に快適に住めるかもしれません。
こんな試算は、いかがでしょうか？


　　

>187
>188
>189
>でも、本当に「投資理論」っていう言葉知らないの？
知らないし、聞いたこともない。
だから、投資理論を勉強したらしい太郎君が説明してくれればいいじゃないか。本の紹介じゃなくて。
投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？
俺は素直にはじめから知らないと言ってるんだから詳しい太郎君が説明を。
まあ他のえーてんチャンでもこの言葉を説明してくれる人がいれば教えてくれると助かる。

もっとも、太郎君自身も勉強すれば儲かるとは言えないってことなんだから意味のないことかもね、、

>212

＞何だかずいぶん偉そうじゃない（>186）

他人を偉そう、と批判する割には、知らないから教えろ、とは貴君も偉そうだね。

＞投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？

放送大学では「ファイナンス入門」という名前で講義しているみたいだよ。
簡単な講義内容も下記にあるから読んでみたら？

http://www.ouj.ac.jp/hp/kamoku/H24/kyouyou/B/syakai/s_1548425.html

こんなつまらないやりとりでスレを汚して申し訳ない（＞スレ主＆皆様）

>190

＞その通り。
＞何度も言っている通り、マンションＰＥＲは地域毎ざっくりした表面利回りしかわからないから

何度も言っている、って始めから言ってたか？
こちらが言葉の意味の確認を促してからだろ。
そもそも「マンションＰＥＲ」を使って持家と賃貸の費用比較をするっていうアプローチに無理があるんだよ。
「根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。」と指摘したのはそういったところも含めて。
いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。

＞数千万円の不動産投資する前には投資能率を購入者が物件毎に判断するから問題ないよ

適当な数値を書き込んで、そういうことを言うのは無責任だと思うよ。

>193

＞新築物件を３５年リコースローンで購入して、
＞その物件に住む…という行動様式に肯定的？否定的？

35年ローンおおいに結構。実際、僕も借りてるし。
他に低利、長期で資金調達できる方法なんて一般庶民にはないだろ。

>191

＞投資の基礎を学ぶのにお勧めの本ですか？

アセットマネジメントなど金融関係の仕事をしている人には必読の本。
不特定多数が見る掲示板で、他人様をバカとか罵りながら投資について語るなら、このくらいの本は読んでからにしてくれ。

＞２１３
「ファイナンス入門」なんて話は誰も全くしていない。
結局 太郎君は最後には説明もできないに色々御託を並べていたことがカッコ悪すぎ。

もういいよ。
俺は仕事があるからもう寝る、おやすみ太郎君。

>215

まだ書くか（笑）。
僕は始めから放送大学の「ファイナンス入門」の講義内容を投資理論という言葉で表現していたのだが。
紹介した本の内容もその講義内容と同じようなことが書かれているから放送大学のサイトを貼り付けた。
ここでその講義を始めるわけにもいかんだろｗ。

215氏は何がお気に召さなかったのだろうか？

＞投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？

京都大学では「証券投資論」を２回生以上で学ぶらしい。将来の日本のためにがんばって勉強してもらいたいね。

http://www.econ.kyoto-u.ac.jp/about/faculty/subject/

「証券投資論」ではなく「投資理論」という言葉を使ったので文句を言っているのかな？
それであれば大目に見てくれ。

皆これ読んでたよ。アナリストアソシエイトクラスの連中は。

マンションＰＥＲとか嬉しそうに言っちゃう人たちとは縁遠いか。


http://www.amazon.co.jp/%E6%96%B0%E7%89%88-%E3%82%B0%E3%83%AD%E3%83%BC...

あ、一応言っとくが最低限のハナシね。

居住用として住宅購入した場合、
それは不動産投資とは言わないが、
少なからず投資の意味合いも兼ねているので
争点が微妙なんだよね。

うちも5千万で土地買ったけど、
これが誰も欲しがらない無価値のものと判断されるなら、
買わなかっただろうしね。

アメリカの鑑定評価でも住居はマルチプル（取引事例比較法）、商業は収益評価。資格も違う。
マンションＰＥＲなんて東京カンテイさんには口幅ったいがマヤカシ。
それでもそれを言えるのは東京カンテイぐらいしかデータが無いから。
日本は取引価格が公示されてないからね。国税は把握してると思うが登記情報に乗せないから。
国交省がアンケートなんかお願いしても出すメリットないから出さない人も多い。
ルールは画一化しないと意味ない。やるならやる。やらないならやらないでないと。

結果、同じ売っても得する人も損する人も出てくるのは日本ならではだけど。
アメリカならＭＬＳみりゃサルでも相場価格がわかる。彼の地の相場価格≒取引価格。
土地本位主義のなせる業かな。向こうは更地なんて価値が乏しいからね。
だから築４０年５０年の戸建やコンドでもガワが綺麗なら結構な価格で取引される。
余談でした。

結論。マンションＰＥＲの話はやめましょう。

＞２２２さん

同意する。
実質価格と実質家賃平均で比較しないと試算なんて無意味。
えーてんさん、わかったかな？
代案ないとだめですって言ってたけど、その前の人が、実際のリアルな家賃で比較って
代案書いてますよ？

有用な数字であることに変わりはないけど使いどころが間違ってるってことかな。

マンションＰＥＲはぼんやりとしか使えないってこと。
駅単位でとか。ぼんやりとね。
まあ、ぼんやりなりに意味がないとは言わないが。
使い勝手は乏しい。
同じマンションの他の部屋がいくらで売れたかの方がはるかに重要。

＞うちも5千万で土地買ったけど、
＞これが誰も欲しがらない無価値のものと判断されるなら、
＞買わなかっただろうしね。

値段は買い手がいるから付くんですよ。
本当に誰も欲しがらない土地なら5千万もしません。

>>222
売買情報なら、アホでなければわかるのでは？
公示されてますよ。

それって、ひょっとしてひょっとするとレインズの成約とかのつもりで書いてるの？
公示の日本語の意味わかってる？

ちなみに業者はレインズ成約のせませんよ。
エンドの高値だけが成約ではありませんよ。

まあＰＥＲなどいくら分析ツールを駆使しても良い物件を買えるってわけじゃない。
ましてアパート経営で自分で管理するなら自宅に近いところに限られるし。

実物の不動産投資の期間は長い。これからも不動産はどんどん下落して、自分の狙っているエリアの人口はどんどん減って行くと予想するなら不動産投資なんて止めた方がいい。　あるいは、今後インフレに伴って不動産も上昇、自分のエリアでの賃貸需要は減らない（例）とかの予想なら不動産投資は魅力があるし。
とにかくいくら分析しても将来の予想までは分からないね。

>229
仰る通りですね。
亜流に走るのは必ずしも悪くはないですが、しつこ過ぎ。
別スレたてて、思う存分、暴れて下さい。

サラリーマンの荒らしには困ったものだ。

>>227
政府発表だけど、マンションなら東京だけで過去一年で１１５７７件あるよ。
これだけあれば十分じゃないの？

>234

せっかく知らなかったことを教えてあげたのだから、そんなこと言わないでくださいよ。
今日はえーてん君は来ないのかな？

＞２３６
＞今日はえーてん君は来ないのかな？

２３０～２３２まで削除されてますねぇ。
彼、連投好きですから、これかもしれませんね。

皆サラリーマンのレスを嫌っている。

＞今日はえーてん君は来ないのかな？

＞233じゃない？
スレ主のフリしてるけど。

１０年で返済できるくらいが借り入れの限度ですよね。

何の借入でしょうか、マイホームの住宅ローン？　マンション・アパート経営？

サラリーマンさんのあの高飛車な態度がまずかったね。
あれじゃあ今日はチョコレートなしでしょう、義理チョコも。

えーてんちんが論破されてすねちゃってるのかな

かわいいなあ、もう。

>210
>でも家賃がずっとかかるのは、本当のことでしょう？
賃貸派は購入派よりもたくさん貯金できるから大丈夫
購入派でも税金も構造系のリフォーム代も設備系のリフォーム代もかかり続けるよ

>築３０年でも、積立金をきちんと使ってメンテすれば、そんなにボロボロにはならないよ。
例えばいまで考えたら１９８２年の家をメンテナンスかぁ
んーかなりボロボロってイメージだがそれは価値観の問題かなぁ

>211
物件価格2,500万円、2,000万円をローン金利1.1%で借入し、
金利1.1％は不当に低すぎない？２％程度はほしい
また一般的にローン期間は１５年くらいなの？
一般的には３０年程度のローンでは？もっと金利が高いはずよ

>数回のリフォーム、保険代、仲介手数料を過大に見積もって800万円として
>キッチン、バスなどリフォームすれば、案外、新品同様に快適に住めるかもしれません。
築５０年、リフォーム代に例えば６００万円…２５年毎に大幅リフォームするとして１回３００万円
３００万円で新品同様は難しくない？

築５０年っていうと１９６２年築のおうちかぁ
そんな家にあなた様は住みたい？

計算しなおすなら３５年後に建て替えて土地代不要の建物のみで新築マンションＧＥＴのケース…で計５０年間計算したらリアルな数字が出そうですね。
５０年後でも築１５年だから安心して住めますし

またあなた様の試算だと
ローン１２万円
金利３万円（金利２％だと）
修繕積立＋管理費＋税金４万円
リフォーム代１万円
…とすると最初の１５年は月に２０万円の出費
賃料１２万円と比較するのは無茶すぎないですか？


>214
>いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。
具体的に何が問題か、どうすれば正しくなるかの指摘がないとせっかくの書き込みが無価値ですよ
具体的な代案を提示してください（サンプルで結構だから）

>35年ローンおおいに結構。実際、僕も借りてるし。
>他に低利、長期で資金調達できる方法なんて一般庶民にはないだろ。
同意です、こういう具体的な意見がもっとほしいです

>他人様をバカとか罵りながら投資について語るなら
この点は反省してます、ごめんなさい


>221
>居住用として住宅購入した場合、
>それは不動産投資とは言わないが、
>少なからず投資の意味合いも兼ねているので
>争点が微妙なんだよね。

不動産投資は利益を求める…場合に使うので正確な言い方ではないかもですが、
年収の数倍の不動産を購入するときに市場での収益性などを全く考えずに購入する行動は
とても問題なので、あえて住宅購入は不動産投資だ…と主張させていただいています

>222
>結論。マンションＰＥＲの話はやめましょう。
では代案をください

>取引事例比較法
がもっとも正確なのは理解できますが、では具体例を提示してください
でないと賃貸と分譲どちらが得かって議論できませんよ
抽象論で終わってしまいますよ。

マンションＰＥＲについてですが

１．分譲派の住居費　＝　住宅価格　＋　一時費用（仲介手数料等）＋継続費用（ローン金利、管理費等）×年数

２．賃貸派の住居費　＝　（住宅価格／マンションＰＥＲ）×年数　＋　引っ越し代等　×　引っ越し回数


私は１と２を比較して損得を考えましょう…と主張しています
上記方法だと日本中のどこでも比較できますからね

んで、マンションＰＥＲの数値が実際の家賃からのかい離が大きいのは事実なので
マンションＰＥＲはあなたが購入したい物件で具体的に算出しましょう…と提案しています。
あなたは１と２の比較が無意味（取引事例比較法しか価値がない）と主張されたいのですか？

またぞろ賃貸派が貯金出来るとか言ってる時点でコイツスレ主だな。無根拠過ぎ。

>223
>実質価格と実質家賃平均で比較しないと試算なんて無意味。
正解…ただそれだと賃貸と購入とどちらが得かについては何も論じておらず
ケースバイケース…としか主張してないではないですか…

正確に損得を出すには具体的な物件について論じないとわかりませんが、
それをどうやって一般論とするか話しているのでは？

>代案ないとだめですって言ってたけど、その前の人が、実際のリアルな家賃で比較って
>代案書いてますよ？

ではどちらが得？

>有用な数字であることに変わりはないけど使いどころが間違ってるってことかな。

例えば同一マンションで賃貸は＊＊万円、中古販売として＊＊＊＊万円で売られているケースがあり
このケースではマンションＰＥＲは＊＊だ…みたいな数値がほしいなぁ
※私は田舎に住んでいて大規模マンションのない地域なので、同一スペックでの賃貸と分譲の比較が難しいのですよ…


>224
>同じマンションの他の部屋がいくらで売れたかの方がはるかに重要。

正解…だけどそれだと損得はケースバイケース…ってので終わってしまうよ
もっと数字を使って論じようよー

>227
>それって、ひょっとしてひょっとするとレインズの成約とかのつもりで書いてるの？
>公示の日本語の意味わかってる？

わからん、教えて。
具体的には素人がマンションの過去の『実』売買価格を照会できるサイトってあるのー？

>236
>今日はえーてん君は来ないのかな？
昨日は午前様で書き込む元気が・・・


>240
>１０年で返済できるくらいが借り入れの限度ですよね。
http://d.hatena.ne.jp/Chikirin/20091016
↑この辺の話ですか？
３０年前なら３５年ローンを組んでもよかったですが、デフレ＆人口減な日本で
１０年以上のローンを組むのは自殺行為かもですね

>244
>えーてんちんが論破されてすねちゃってるのかな
もっとほめて

>246
>またぞろ賃貸派が貯金出来るとか言ってる時点でコイツスレ主だな。無根拠過ぎ。

んにゃ、具体的な計算例を出しているぞ
新築マンションと賃貸のマンションＰＥＲからの算出ではなくて、
実物件の例で計算しているぞ（このトピのどこかに…）

賃貸派のほうが貯金できないと主張するのならばその根拠をくださいな。

えーてん君

＞もっとほめて

だいぶマルくなったようじゃない？反省できるのはエラいと思いますよ。

＞>いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。
＞具体的に何が問題か、どうすれば正しくなるかの指摘がないとせっかくの書き込みが無価値ですよ

他の人と同様の指摘を繰り返すのもなんですし。
まずは基本にかえって考えてみたいと思います。
ＰＥＲというのは、以前に申し上げた通り、表面利回り（ご指摘の通り、ここでは表面とつけたほうがよい、株式投資の場合は益回り）の逆数。
マンション価格÷賃貸収入＝１÷（賃貸収入÷マンション価格）
ＰＥＲを論じるときは分母分子同じ資産でないとおかしくなることは申し上げた。
で、不動産の場合、個別物件ごとに諸条件が大きく変わるので、実際はあまり地域ごとの平均ＰＥＲを不動産投資の指標には使われないと思っています。

＞例えば同一マンションで賃貸は＊＊万円、中古販売として＊＊＊＊万円で売られているケースがあり
＞このケースではマンションＰＥＲは＊＊だ…みたいな数値がほしいなぁ

でね、同一マンションでＰＥＲっていう言い方はあまり聞かないのですよ。
この場合はその逆数の「表面利回り○○％！」というのを不動産屋さんは広告に書いてくれて、投資家さんはまずその数値を見る、というのが普通の感覚だと思うよ。
要するにえーてん君はようやく不動産投資のスタートラインに立った、ということ。
他にも申し上げたいことがありますが、ちょっと長くなりましたので、ここまでにします。

訳のわからん奴が書いた書かないを根拠とは世の中では言わんよ。

勝手な主張するなら客観的データを出しなさい。

逆のデータ出せとか頭おかしいのかな。

賃貸が持ち家より預貯金多いなんて世の中で思ってるやつ少ないよ。

そういうのを希望的観測という。換言すれば勘違い発言。

結論

経済性（定年まで）　賃貸＝持ち家
経済性（定年後）　　賃貸＜＜持ち家
満足感　　　　　　　賃貸＜＜持ち家
機動性　　　　　　　賃貸＞＞持ち家
リスク許容度　　　　賃貸＞＞持ち家

でいいみたいだね。

収入、貯蓄ともに同じとする四人がいる前提で。(地方在住としておこう)
（年収500万、貯蓄額500万、妻・子供二人）

Ａくん 4000万のマンション購入。貯蓄不可の上にギリ変の為、風が吹けば破綻する。
Ｂくん 2500万のマンション購入。貯蓄可能。
Ｃくん 家賃15万の分譲賃貸マンション。貯蓄不可。
Ｄくん 家賃10万の賃貸マンション。貯蓄可能。

これが何事もなく、ローン完済までいけるとしたら
Ａ＞Ｂ＞Ｄ＞Ｃとなるだろう。

ただ、少し考えてみてほしい。
Ｂはともかく、Ａはそのまま何事もなく
完済までゴールできるか？
個人的にこの条件ならＢＣが賢い選択であり、
ＡＣは背伸びしすぎのように思う。
賃貸ならまだしも購入となるとＡの買ったマンションは
彼の収入・貯蓄レベルから明らかに分不相応である。
低金利の今だから買えているだけ。

リスクや生活レベルを考慮し、個人的に順位をつけるなら
Ｂ＝Ｄ＞＞Ｃ＞＞＞＞＞Ａ
と自分は思う。

購入と賃貸、どちらが優れているかというより
自分の収入に住む家のレベルが
適しているかどうかがポイントだと思うけど。

>253
このスレにいる方々がどこ分類になるかわかりませんが、
仮にＡくんがＣくんやＤくんに対し、「俺は持ち家だぜ、賃貸なんてあほくさ」って
自信満々に語っているなら滑稽だね。

スレ主もそのことを言っているのかな？と思うのですが。

私は
Ｂ＞Ｄ＞Ａ＞Ｃ
だと思うな。

>>253

ＡとＢの差はローン金額１５００万円の差だ。
支払い差額はギリ変とあるので１％で計算する。
３５年ローンだと毎月の支払い差額は約４．３万円
金利２％だと５．７万円くらいなので貯蓄は毎月
５万円できるとしよう。

ＣとＤの家賃差は５万円でそのまま貯金する。
年間貯蓄額は６０万、運用益を考えなくても１０年
で６００万、２０年で１２００万、３５年で２１００万

Ａは貯蓄不可なので当然繰り上げ返済もできず３５年
かかって返済して貯蓄ゼロ
地方にある４０００万程度のマンションの３５年後の
市場価値はほぼゼロ（６００万くらいにはなるかも）
ただ家賃はかからない。

Ｂは貯蓄額２１００万、２５００万のマンションは
３５年後の市場価値はゼロ（２００万くらいなら売れるかも）
だけど住み続けるなら家賃はかからない。

Ｃは貯蓄ゼロ、もっとも同じ賃貸マンションに３５年間
住み続けてしかも築３５年なのに新築と賃料が変わらない
ってものムリがあるね。１２万くらいになってんじゃないの？
同じマンションに住み続けたなら年０．５％くらい賃料が下がり
続けるとするのが自然。となると値下がり分を貯蓄すれば
３５年で５００万くらいプラスになるので貯蓄は実は５００万

Ｄは貯蓄額２１００万に加えて、上と同じ理屈で家賃が下がる
分を考慮。ただ１０万の家賃はそれほど下がらないと思うので
値下がり分は２００万くらいと想定して貯蓄額２３００万

３５年後

Ａ　貯蓄額ゼロ、築３５年のマンションあり（市場価値６００万）
Ｂ　貯蓄２１００万　築３５年のマンションあり（市場価値２００万）
Ｃ　貯蓄５００万　不動産なし
Ｄ　貯蓄２３００万　不動産なし

こんな感じですかね？いずれにしてもしょぼい人生だｗ

えーてんおじさん、

いくらＰＥＲやらを勉強しても賃貸経営にはあまり役立たないよ。
だって実際に自分で物件を買う時に利回りなどは判断材料のほんのひとつ。簡単に短期で売買できるもんじゃないし。
知っての通り、そもそも築年数、場所、土地などで利回りはバラバラじゃん。

なにより、ターゲットとするエリアの不動産価格をしっかり把握することが大切。

築２０年以上、利回り５％以下のアパートが直ぐ売れた。
理由は更地にしても近い額で売れそうな値段だったから。
この手の物件もエエねぇ。

>>256
Ｂ、Ｄは貯蓄が多くて幸せそうに見えますが、駅から遠かったり、狭かったりで余り幸せな生活を送れずに３５年間過ごしたことでしょう。

ＡＢＣＤともに五十歩百歩ですね。

何でそうなるんだ？
35年間同じ会社に勤めても通勤先が変わらない人は稀。子供の通学先なんてなおさら。例えば家族にとっての利便性が最大になる様に状況に合わせて引っ越してみんな常に通学、通勤時間が30分以内にとどめるなんてことは賃貸だからできる技。

＞２６０
分譲でも賃貸でも、安物はそれだけの理由があるということでしょ。
一番理由になりそうなのが立地。駅から遠くなるほど安くなる。
ＢＤはＡＣよりも駅遠だったり狭かったりするんだろう、と２５９は
言いたかったのでは？

＞２４５

＞賃貸派は購入派よりもたくさん貯金できるから大丈夫
根拠なし
どっかに書いたというなら、どこに書いたか教えて。
（他の人におんなじこと要求してたことあるよね？）

＞購入派でも税金も構造系のリフォーム代も設備系のリフォーム代もかかり続けるよ
最早必死だね　笑。　
例えば１０年ごとに１００万づつなんらかのリフォームしたにしても家賃をずっと
払い続けるよりは安くあがるよ。リフォーム後２年弱でかかる費用は逆転する。

＞例えばいまで考えたら１９８２年の家をメンテナンスかぁ
＞んーかなりボロボロってイメージだがそれは価値観の問題かなぁ

じゃあ、３０年後は賃貸派は新築ってことだよね。
まさか築３０年のマンションには住まないよねえ。それだけボロボロだと
貶しておいて。新築３０００万だと家賃は最低でも１２万だね。
そう試算してたよね。

>>261
そういうことです。
あくまであの試算のとおりにいけばです。

実際はインフレリスクがありますからね。
何十年か同じ場所に住むなら持ち家が有利なのは言うまでもない。

何十年も同じ場所に住むならね。住むの？

＞２５６

Ｂ＞Ｄ＞＞＞Ａ＞Ｃ

っすか？

ＢとＤは３５年めはイコールだけど、それ以降、Ｂは家賃がかからないので
Ｂの方が上かな。
しかし、すんごい背伸びしても買った方が、ちょっと贅沢した賃貸よりはいいんだねえ。

＞２６４
住もうかな　笑。
きちんと立地のいいところを調べてね。

戸建ならいいと思うよ。築40年のマンションとかやだよ。引っ越したい。

なんで戸建てならいいのよ。

同じ場所でも建て替えられるから

最近のマンションだと、40年後もしっかりしてそう。
でも、しっかりつくると新たにマンション売れなくなるから、わざと建て替えが必要な建て方してたりしてそう。

躯体はな。それ以外はダメんなる

戸建てと同じで、マンションリフォームなら建て替えより安くなるのでは？

立地のいいところなら、築４０年でもいいかな。
戸建ては立地を我慢してることが多いから逆に引っ越したいかも。

マンション寿命は５０年程度です。

３５年〜５０年の１５年間でも、家賃なしで住めれば十分じゃない？
建て替えて、部屋数増やせば負担も減る。

住めればね。ただ、そんなに住めない可能性のが高い。

でも将来は予測しやすい。浮き草のような賃貸よりはまし。
年を取ったときの話ね。

＞そんなに住めない可能性のが高い

現在の耐震基準になってから３０年。現役のマンションは多そうだね。
築５０年のものはまだないから、住めない可能性が高いかどうかは、
わからないんじゃない？

ちなみに近くに築４５年のマンションあるけど、一応現役だよ。

８０歳になって築４５年のマンションに住まう！

そうだね。賃貸も８０歳じゃ築４５年くらいの家賃しか払えないだろうし。

＞282

その前に契約を断る。

>283
その前に人口減少により
賃貸物件入居率が激減し、
家主が破綻する。
その頃あなたは天国にいるかも。

自分が家主なら、超高齢の人に貸すのはちょっとな…
恋愛と同じで、できれば若くて収入もしっかりしてる人がいいね。

単身用でまあいっても５０代ぐらいまでですよ。入居されるのは高齢の方でも。
もちろん入居時の年齢ですので高齢の方ほどそういう意味でリスクは感じますが。
入居時に定年越えとか、そういう人は来ません。普通にはじかれてるのでしょう。

今プチベビーブームって知ってます？

人口減少は確かにあるけど、人間の本能は結構すごいと思うぞ。

家主が破綻するとかありえない。
あ、揚げ足取る人がいるので0ではないと言っておく。

っていうか、その80歳なら施設でのんびり暮らします。
それくらいの財力は蓄えるべき。

賃貸にそれができるかどうかは知らんけど。
やっぱり、持ち家と比べると賃貸の方が将来に向けて貯金しなければいけない額は
若干多いようだ。（リクルート調べ）

こちらの試算では
試算の前提として、デフレで少子化で資産価値が下がるというのに
ローンは30年や35年の固定金利で計算するのは何故でしょう？
今後もデフレが続くなら、変動にした方が金利負担も減るのでは？

変動なら現在でも1%切るか切らないか位なのに選択してはいけない
理由が何かあるのでしょうか？

住宅減税を含めてコンマ数％の金利なら、まったりと支払っていくのも
アリなのでは？と考えています。

>>287
出産適齢期オーバー間際を迎えた駆け込み出産による出生率アップですね。
産みたい願望はあるのが証明されたようなもんだから、国や企業はもっと働きながら育てやすい環境を作ればいいのに。

女性の労働力を得ておきながらそれに報いることをしないなんて、怠慢もいいところだ。

え？子供が増えない最大の理由は生涯子供を一人も生まない女性が
増えているからでしょ？

産まない女性が増えている理由は経済力がついて大して好みでも
ない男性と生きていくための結婚をしなくてよくなったからです。

この程度の男と結婚するなら独身のほうがマシという選択肢が
できてよかったですよね。

つまんない男と結婚するなら、能力のある男性の愛人でも
いいと思う女性も多いと思うので、一夫多妻制（逆でもい
いけど）にするといいと思います。

一妻多夫制、いろいろ問題あるだろ。
これをしたからって何が良くなるわけでもない。

女性の人権問題を逆なでしないようにするのであれば
多夫多妻制が無難かな。
実際、一人の女性にたくさんの夫というケースは極めて稀だろうけどね。

＞賃貸物件入居率が激減し、家主が破綻する。

その前に家主は売却するだろうね。賃貸経営が成り立つ立地なら
人口減少で値段も手ごろになり購入する人もいるだろう。

賃貸物件数は人口に合わせて減っていくと思う。

>>290
確かにそういう傾向だけど、そういう女性たちでも産みたい欲求が出てきて、産めなくなる前に産む人が多くなって出生率が僅かに上がったのが今。

少子化のトレンドは変化ないよ。

えーてんどこいったんだろ？

>>290
その前に、優秀な男には見向きもされない自分を省みましょうね。

金が無いから　子供育てられないから　産まない

正しい判断だと思いますが・・？

>>296
現実はその正反対です。
金が無い生活保護世帯ほどガキだけは
ボコボコ造ります。
だから、大家族見せ物スペシャルが流行る由縁です。
計画性が無い、勤労意欲がない、就労能力が無い、最後に残るのは人間の本能的欲求です。

賃貸検索
http://www.chintai.co

私は結婚して一年です。
子どもも、もちろん欲しいです。
子どもが三歳になるまでは保育園などには預けず、一緒にいたいと思います。また、子ども1人では、その子の将来のことを考えると兄弟は最低2人はいた方がいいと考えています。
そうすると、旦那のお給料だけで生活するのは少なくとも五年以上になりそうです。旦那だけのお給料では不安ですし、復帰後、産む前のようにバリバリとは働けないと思いますので、やっぱり金銭面が気になります。
また、年金の問題もあるように、自分の親の介護が始まった場合、旦那が減給された場合、いろいろ不安がある今の世の中では子どもはまだ無理だなと思ってしまいます。

三十代なら子作りを先送りするほうが家計には危険かもね

>297
確かに。
一人目まではどこの夫婦もある程度簡単に作るけど、二人目になると冷静に子供の教育費考えて慎重になってしまう。
一方、最初から子供は高校まで地元公立、習い事ナシって考えてる夫婦は二人目余裕ｗ

どこ？