阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

彩都は坪30万台以下じゃないと売れなくなってきています。
坪50万でさばけるなら建売業者に坪30万以下で卸売りしたりせず、
阪急とURが自ら殆ど条件無しで販売します。そのほうが遥かに利益率高いですから。

売れなくなってきているからやむをえないのです。

山手台は安っぽいミニ戸建路線にしてからよく売れるようになってきたね、

田舎っぽいイメージの山本からバス便立地だから仕方ないですけどね。

>927
彩都が坪３０万台じゃないと売れないんじゃなくて、建築条件付きのだからだよ。
あまり事情を知らない人かな？
彩都で、坪４０万以下は、
・スピガタウン（坪３８万）：地元工務店の建築条件付き
・マストステージ彩都：セキスイの建築条件付きで、擁壁代や建築費が高いから総額で変らない。
　　　　　　　　　　　こちらは、まだ未販売
の２つで、どちらも建築条件付き。
それで、今販売中の坪３８万のスピガタウンと坪５０万の大手ＨＭの建築条件付きで、
どちらが売れているかと言えば、実は大手ＨＭの方が売れてる。
建築条件無しで坪４０万で売り出せば、そりゃー山手台より売れるでしょう。

たしかに、山手台と彩都なら、彩都選ぶわ。

建築条件付業者に卸している価格は坪20万台です。

URや阪急が直接エンドユーザーに売れば儲かるのに、卸売りするのは坪40万以上では売れなくなってきているからです。

単純にそれだけの事です。

自社の営業だけでさばけるうちは分譲業者や建売業者にバルク売りしたりしません。

彩都は交通不便なのに（駅から徒歩15～20分の彩都内の平均的な立地で梅田まで70分、乗り換え有り）無駄に規模が大きくてまだまだ在庫があるから大変でしょうね。

千里中央で乗り換えて御堂筋線に乗車するまですら自宅から40～50分かかりますから（箕面森町と変わらないか場合によっては箕面森町より遅い）、大阪市内への通勤は厳しいです。

北摂に職場がある場合はともかく、新大阪以南に通勤する人は考え直したほうがよいですね。後悔する可能性が高いです。

新大阪以南というか、御堂筋線梅田以南に通勤する方こそ千里中央から直通で座って行ける彩都でしょう。

山手台だったらバスでたどり着いた山本から立ったままで梅田(茶屋町)へ出て、そこから御堂筋線梅田駅への壮大な乗り換えでフラフラにになっちゃいますよ、そこからまた超満員ですからね。

彩都はモノレール＋御堂筋線ともに始発駅で座ってい行けますからね〜毎日の通勤の疲労度が全然違うでしょうね。

↑行きはよくても帰りしんどくない？帰りは座れんだろ？

帰りも梅田か新大阪で座れること多いよ、モノレールも千中から座れるし。
でもやっぱり混雑集中度の高い朝ラッシュ時に朝刊読みながら座れるのは大きいわな。

・モノレール千里中央から御堂筋線

・モノレール山田から阪急千里線

・モノレール南茨木から阪急京都線

・モノレール蛍池から阪急宝塚線

・阪急バスでＪＲ・阪急茨木

・阪急バス(間谷住宅)で千里中央・北千里


☆彩都なら目的地にあわせて色んなルートが選べますけど、
山手台ですとバスが何にも無くて座れない阪急山本止まりなので梅田茶屋町に出るしかありません、
神戸方面へも出にくそう。

彩都西駅は人口増加に伴いモノレールが確実に座れる状況じゃなくなってる。
確実に座る為には余分にはやめに出る、もしくは一本遅らせるなどの余分な時間が必要。

千里中央からの乗車も一本遅らせないと座れない。

つまり確実に座って通勤する為には、ただでさえ長い所要時間をさらに延長する必要がある。

あとたまに山本は座れないが、雲雀は始発多く座れるなどという意見があるが、山本利用者も雲雀始発に乗れるのだから（川西からバックする利用客とは違いキセルにはならない）、雲雀同様に座って通勤する選択肢も普通に選べる。

山手台住民は普通にＪＲ中山寺利用者も多いですよ。
車送迎や原付で５～１０分（街区による）。
ジオグランデの所で右折して電動アシスト自転車でも可。
若しくはこの方法を実際に使う住民は殆どいないだろうけど
西４丁目の北部の住民なら、五月台の停留所まで５～１０分歩いて
阪急バスでＪＲ中山寺に出る方法もある。

ＪＲ中山寺から新大阪や三宮までは彩都から新大阪や三宮より
ずっと所要時間短いです（新大阪までは乗り換え無しの便もあり）。

平日朝７時３０分発の所要時間

中山寺～三宮（ＪＲ三ノ宮）　３９分
中山寺～梅田（ＪＲ大阪）　２３分
中山寺～新大阪　３５分

彩都西～三宮　８０分
彩都西～梅田　４７分
彩都西～新大阪　４０分

阪急は近い将来北ヤード新線（新大阪連絡線）が出来るので、梅田での乗り換えより遥かに楽な十三駅構内の殆ど歩かない（階段やエスカレーター程度）らくちん乗り換え1回で、中之島・淀屋橋・本町方面に（四ツ橋線の肥後橋駅、本町駅）生けるようになります。

まぁ、着席してゆったり新聞が読めるという対価があるのなら、高い運賃と1時間弱の乗車時間もOKということでいいのじゃないですか？

＞９３８

電動自転車がお好きみたいだが反則ネ(^^)

ちょうど真ん中ぐらいでたいそうな乗り換えがあると座って通勤できるメリットは薄いですね。

彩都みたいに

待って座って20分乗車　乗り換え10分　待って座って20分乗車　

みたいな慌しい通勤よりは、新三田～大阪みたいに

座って乗車50分

のほうがまだいいですね。後者は不足しがちな睡眠時間を補う為に寝る事もできますし。

>>中山寺～三宮（ＪＲ三ノ宮）　３９分
>>中山寺～梅田（ＪＲ大阪）　２３分
>>中山寺～新大阪　３５分


公共交通機関の通じてないＪＲ中山寺からの所要時間に勝手に置き換えたらあきまへんで。

残念ながら宝塚市・中山台自治会・阪急の取り決めで山手台⇔ＪＲ中山寺は阪急バス走らせないらしいね。

地元で疎外されて現状より投資・発展が一切望めないのが山手台。

阪急バスでＪＲ中山寺行く必要なんてないでしょ。

殆どの家庭は家族にマイカーで送迎してもらってますよ。

９４３『地元で疎外されて現状より投資・発展が一切望めないのが山手台。』


ご心配なく、いずれ投資してくれますよ
最新鋭の ゴ ミ 焼 却 場 を・・・
だから建売業者に丸投げして売り逃げましょう！○急さん！

長尾山トンネルの向こうにクリーンセンターできる話が本当だとしても（ガセネタの可能性も高いが）、ゴミ収集車の半分以上は中山台を通る事になるでしょう。
全部山手台を通るなんて事になったら、宝塚の利権勢力である山本周辺の造園・植木業者、地主達がキレるでしょう。山手台に議員はいないが、麓のロータリー付近には何人か議員がいるし有力地主が多いからな。

残念でした。

山手台開発・長尾山トンネル・市営霊園・新名神ＳＩＣ誘致・クリーンセンター移転は５点セット。

市会議員・地元(西谷・山本・中山台)有力者で知らない者など居ない、折り込み済みの案件。

知らない者がいたとしたら市政への影響力が無い人物だという証拠。無視。

市内全域からの収集車は阪急アンダーパスを有する山手台幹線(８割)・十万辻峠経由(２割)がメインルート。

あ、８割・２割は環境部の通行予測です。
たとえ収集車の通行ルートを振り分けしても収集員達は言うこと聞かないです。
踏切がなく走行しやすい山手台ルートを通ると思われます。
就業時間すらまともに遵守出来ない人達ばかりですから。

交通機関の話題で形勢不利になったと見るや別の話題にすり替えたな。(笑)

山手台幹線沿いに「ゴミ焼却場反対！」の横断幕が躍る日が来るんですかねぇ？
あれは著しく美観を損ねますよねぇ〜
おそらく阪急は撤退したあとでしょうけど、、、
地元選出市議ゼロで市政に疎い他所者が多い山手台自治会には為すすべがないもんね。

>944
車で送ってもらわないと不便な所に住むのは流石に嫌だな。
バス便も少なくて、その上、山本なので分からんでもないが・・・。
バス便ニュータウンは、これだから困る。

９５０
ごみ収集車通過の反対運動？？？
そんなの出来ないですよ。
山手台幹線は市の南北バイパス道路として開通してますので「通過反対」に正当性はありません。
事実上は山手台住民の負担で出来たようなモノなのに気の毒ですけどね…

山手台は住宅が建ち並ぶ片側１車線の坂道幹線を通過交通(三田へ抜け道・新名神アクセス・ゴルフ客・墓参り・農業振興・ゴミ収集車)が排ガス・騒音を撒き散らす欠陥構造。

彩都・北摂三田・千里・西神・須磨・泉北・多摩など著名なニュータウンは何れも通過交通と域内幹線を完全に分離しています(千里ＮＴと新御堂筋の関係)

山手台は今後も増大するであろう通過交通の悪影響をダイレクトに受け続ける。

山手台が失敗バス便分譲地と揶揄される理由の一つがコレ。

残念ながら、山手台の麓の山本周辺はあいあいパークも含め宝塚市東部の観光資源の重要エリアですので、ごみ収集車がひっきりなしに通るような状況にする事は市としてもありえないでしょう。

つまり長尾山トンネル向こうにクリーンセンターができた場合は、中山台ルートがメインになるという事です。

残念ながら決定権は市議・市長(事実上職員組合)にありますので中山台ルートは有り得ません。
そして１７６バイパスや旧１７６からのメインルートを環境部として指定することは有りません、
ごみ収集車運転手が走行しやすい経路を走るのみです。
たとえば中山台や中筋山手付近でゴミ収集したパッカー車は当然中山台から長尾山トンネルへ向かうでしょうけど山麓以南からのパッカー車は踏切待ちがなく走行しやすい山手台を通過するでしょう。
なぜなら山手台を貫いている幹線道路は南北にクルマを通すための「バイパス」なのですから。

まァ仮に協定を結んだとしても(まず有り得ないが)そもそも彼らは指定経路を守ることなどありません。

近隣住民の立場から言わせてもらうと、自分達の出したゴミを回収している車の通行ルートを自分達の都合のよいように予め指定させようとする姿勢は感心しない。
ましてや、住民でもない者が面白おかしく書き立てることではないな。
実際に問題が発生した時点で、住民が声をあげて是正していけばいいこと。

政治の利権云々はよく知りませんが、客観的に見ると、新名神ができて交通量が爆発的に多くなったとしたらら、中山台を貫く道路を整備して阪急と立体交差にするような気がしますけどね。

よく通りますが、中山台の道路は余裕ある片側二車線ですし、片側二車線区間以外も拡張が比較的容易のように思います。山手台の道路は阪急のアンダーパスこそあるものの、申し訳ないですが道路自体にそんなキャパはなさそうですし拡張は無理でしょうから。

とは言っても、仮に上記になったとしても、抜け道として混雑することは確かでしょうけど。

新名神の影響はあまり無いようです。中国道（現在12万台/日）から3～4万台が新名神に流れ、中国道の混雑が緩和されるので、宝塚市民は新名神は殆ど利用しない（1日数百台程度の影響）との市の予想です。
山手台の幹線の主要な混雑理由は、中山台住民の通過交通とゴルフ客です。

コンクリート打ちっぱなし擁壁の宅地は安物買いの銭失いです。
15年もしたら100%こういう色になります。
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
（これは新しいマンション＝ジオグランデ山手台だけど擁壁は造成から10年以上経過している）

マンションと違い戸建の分譲地は擁壁が住宅街のイメージを決めるので、真っ黒に汚れた状態の擁壁が
そびえる街は同じ立地条件でも大きく土地価値が下がります。

購入時に何パーセントか高くなっても自然石を使っている分譲地は、将来の資産価値の下落率が
相対的に低くなります。

自分でタイル貼りたいので自然石やめて下さいね。

一律お仕着せの街並みは良くないです。

擁壁面積の大きい（高さがある）分譲地が打ちっぱなしで分譲されたら、建築費や外構費用をあれこれやりくりする過程で擁壁の仕上げなどは真っ先に削られる（その時点では重要性に気づかない）ので誰も擁壁の仕上げしないです。
そして十数年後には不気味なコンクリートが圧迫感を与える異様な街並みができあがります。

とにかく山手台で安く家を建てたいので宅地にコストかけないで欲しい。

>>961

その通り。

分譲地買う人ははじめて注文住宅を建てる人が殆どだから、擁壁や外構の重要性や
街並みに及ぼす影響について、当初はあまり認識していないんですよね。

夢を適える為にあれもやりたいこれもやりたいとなって予算が膨らんで、そこから
出せる金額まで削減していく段階で、建物の仕様が優先されますから、擁壁の仕上げが
残る可能性は相当低いです。

だから街並みを担保する為には、デベロッパーが擁壁に自然石仕上げを施したり
あるいは建築協定で擁壁の表面仕上げを義務付けたりする事は重要なんですよ。

＞９６４
＝９６２であって９６０やろうなあ

コンクリのほうがいいとか
本当に検討している人間ならありえない意見

うーん、住民が自然石貼りの擁壁にこだわりたいなら自治会が動いて建築協定でも作ったらどうかな？
でも山手台の北部は不便だし、高圧線や鉄塔がやたら視界に入るし…
これから検討する方には区画小さくして、とにかく安くしてあげないとアソコは売れないと思うよ。

西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。

西４丁目は良く売れましたね〜
堀込ガレージじゃないので私は見送りましたが・・・
やはり立地に劣る場所は区割りを小さくしたり価格下げる工夫が絶対必要ですね。

と、営業が申しております。

>>967
>>西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
>>西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
>>他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。



住民さんが何とか化粧擁壁の街並みを維持させて自分たちの家の価格目減りを少しでも食い止めたいお気持ちは痛いほど良く分かりますが、残念ながら西２丁目辺りが分譲(平均１億円)された時代とは状況が全く異なっているんですよ、ましてや次期分譲街区は悪立地ですので西４丁目同様の低価格路線は避けられないでしょう。

本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

今の山手台（西4丁目等）は東3丁目とかと比べても、かなり割高になってる。
小さくなってしょぼくなってるわりに、坪単価が他の地価動向に連動するほどは下がっておらず仕様は大幅に悪化している。

本当に検討している人なら、もう少し大きめでもう少し外観に気を使ってもう少し割安にしてほしいというのが普通の意見でしょう。

擁壁をちゃんと自然石で仕上げても、70坪2800万以下でじゅうぶん販売できますよ。土地大きいほうが坪単価ベースでの原価は大幅に下がりますから。土地小さくて擁壁コンクリ打ちっぱなしで55坪で2450万がいいといってるのは業者側の論理。

２４５０万円！?
高いですよ、坪単価の問題じゃないんです、
あの場所なら２０００万円以下にしないと・・・
もしくは建て売り４０００万円くらいが妥当。

＞本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

実際西４丁目はそれで良く売れましたよね？

よく山手台北部は場所が悪いという人がいますが、山手台東の北部は立地悪く無いですよ。
むしろ西4丁目よりずっと良いです。
山手台で一番ロケーションがいい北公園と同じ立地ですから、山手台で一番気持ちが良いエリアです。

西4丁目のほうが鉄塔や高圧線も近く目立っているし西下がりで地勢も良く無いです。

西4丁目のほうが優れているのは阪急オアシスの近い、バス停に近いといった事ぐらい。

北部は坂がキツそうですね、そのわりに高圧鉄塔・高圧線で眺望も良くないみたいだし、建売住宅４千万迄でしょう・・・

山手台北公園からの眺望と同じような眺めですから、高圧線や鉄塔などは殆ど気になりませんね。
山手台の中で最もスケール、開放感のある眺望が望めるエリアです。