阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

山手台、結論は残念な場所、以上

山手台東の北部はロケーションはかなり良好。
自然環境、開放感、眺望。
北公園に行けば分かる。誰もが気持ちよい場所だと感じる良さがある。
ただし残念なのは、そのロケーションを活かす開発が行われていない事。
画一的な小さめ区割りとか、コンクリート打ちっぱなし擁壁とか
わざわざ立地の魅力をスポイルするような開発が進められている。

山手台は不便だけど安いから何とか売れてるんだよ、この安売り路線をわざわざ転換する必要なし。

角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、リーマンショック後から現在の地価水準を考えると決して安くも無いね。安いから売れているという指摘は全く間違い。むしろ駅から遠く造成もコスト抑えているわりに値段が下がっておらず、相場を考慮すると逆に値上げしているのに売れている。
駅近も含め一般的な土地が2008年から2～3割程度は下落したが、山手台は東3丁目に対して販売価格が1割程度しか下落していない。駅からも遠くなり大幅に安っぽくなっているにも関わらず。つまり実質は値上げしている。

正確には「安っぽくしても良く売れている」ですね！

北部も造成にコストかける必要ないですね。

私はやはり西雲雀丘がよいかな。
雲雀丘花屋敷駅から歩いて8分。ほぼフラット。

50坪くらいで5000万円台。

高い擁壁を打ちっぱなしにするのは、コスト以前のモラルの問題。
景観や自然環境との調和や下から見上げた時の遠景に甚大な悪影響を与える。

一度は破綻した分譲地なんだから、そんなん、かーんけーなーし！

売れりゃいいんですよ、売れりゃぁ～

当初の山手台の方針であった敷地面積（平均70坪～）、擁壁の自然石外装のこだわりは貫いてもらいたかったですね。

でも価格上昇したら買えなくなるから、とにかく小さめのローコスト宅地でお願いします。

↑は割高な坪単価で売りたい分譲業者の論理。
消費者からしたら実際は土地を大きめにしたほうが割安かつ魅力的になる。
平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。

幼稚園ができるようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks23-0898....

>>905
同感。２ｍ以上のよう壁でRC打ちっぱなしはよろしくないです。

>>909
>>平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
>>街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。



宅地２２００万なら買えても２８００万だったら１次取得では買えない人多くなっちゃいます、

どうせ大きい上物建ててれないんだし阪急さん土地は高くても２０００万前半迄でお願いします。

と、次期山手台街区で建売or建築条件付分譲予定の業者が申しております。

と、東３丁目を高値づかみさせられた既存住民が北部安売りで更なる自宅価格の下落を招くことを懸念しております

>909
そりゃ同じ場所で坪単価が87.7%に下落してくれるんなら、70坪のほうが良いなー。

ああ、ごめん90.9%だったか。
それでも同じ条件で1割安くなってくれるなら、価値があるなー。

>>915
実際、そんなもんですよ。
230㎡の区割りだと180㎡程度の区割りより土地の原価は10%以上安くなりますから。

小さい区割りにするほど、街区全体の道路面積の割合が大きくなりますし、擁壁の造成コストが高くなります。
例えば同じ傾斜地で100坪の宅地の造成コスト（大部分は擁壁工事）は50坪の宅地の造成コストの2倍にはならず、ずっと安いです。

幼稚園できるんですね。
デベロッパー負担ではなく行政による山手台への投資は史上初かな？

坪単価なんて関係ないんですよ。

とにかく山手台で建売り４０００万円がイイんですよね。

阪急さん期待してます。

幼稚園の話は山手台への投資とかではなく、手狭になった既存の幼稚園を土地が安く広い場所に引っ越すだけのこと。ずいぶん前から計画ありましたよ。

どちらにしても、市立幼稚園は正直やめたほうがよいかと。見学に行って、そのガラの悪さにびっくり。金色に髪の毛を染めたガキがいたり、いきなり叩いてくるガキがいたり…。私立と比べたら天と地の差。ただ、先生はよかった。子供もかなりのびのび。私立よりは鍛えられる。イジメに対応できそう。

かといって雲雀幼稚園から雲雀小だと世間知らずのとんでもないアホボンになってしまう可能性が高いです

>902
>角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、
>リーマンショック後から現在の地価水準>を考えると決して安くも無いね。

あの不便な彩都でも、山手台の様な建築条件無しの土地を買おうと思えば、
坪５０万するから、十分安いのでは？
彩都で最安値のセキスイの条件付も、土地６０坪以上、擁壁、建物が
高額になるから、ここの様に安く建てられない。

彩都が高いから、山手台を検討する人も多いのでは？

彩都の条件なし土地は、単にURが値下げしないで割高な価格設定になっているだけと聞いた。
実際、売れ残ってる。

山手台住民で彩都を検討した人は殆どいないと思いますよ。
私が聞いた限り1人もいないです。

それに山手台と彩都では全く購入者の不動産取得価格が違いますからね。

彩都はモノレール開通前に買った住民も含め今までの全分譲宅地の平均は坪30万台（40万以下）ですが、山手台は既存住民の平均は坪70万以上ですから、上物のグレード感も含めクラスが全く違います。
4丁目以外の山手台（平均1億）と彩都の戸建街区を歩くと分かります。

>923
今検討してる人に、山手台が昔は高かった話をしても仕方ないと思いますよ。
ここ３年ぐらい前（東３丁目以降）からは、ずっと彩都の方が高いですから。
それと、山手台を購入した人で彩都を検討した人がないのはそりゃそうでしょ。
逆に彩都住人で山手台検討者は多くいますよ。
両方検討した人の多くは彩都に決めたってことじゃないかな。
そう言えば、２年ぐらい前に、｢山手台、彩都、箕面森町のどこが良いですか？｣
みたいなスレッドが有りましたね。
価格帯が近いニュータウンだから、比較する人は多いでしょ。

因みに、３年前から同じ建築条件なしで販売してる阪急の価格設定は、
山手台坪４０万台で６０坪以下の狭小地に対して、彩都は坪５０万で６０坪以上の土地
ですから、坪単価も広さも彩都の方が上ですよ。
山手台は３０００万以下が殆どで彩都は３０００万以下の土地が殆どでしたね。
それでも彩都の阪急の土地は完売してます。中には７千万の土地もありましたが・・・。
ミニバブルの頃に売り出していた西２丁目頃の価格を
引き合いに出してもしょうがないことをいい加減気づいたらどうですか？
少なくても、今検討している人は、山手台は不便だけど３０００万以下で
土地が買える手頃な分譲地としか思ってないです。

山手台と彩都が競合関係にあると思ってるのは販売関係者だけなんじゃないかな。
皆がみな梅田で仕事してるわけでない。彩都を選ぶ人は北摂で仕事してるひとが多いだろうから、そういった人には山手台は不便だから検討対象外のはず。

北摂で仕事してないけど、彩都と山手台の両方検討した。
彩都は、梅田、難波に加え、新大阪、伊丹にも行きやすいから、
出張の多いビジネスマンにもそこそこ人気がある。
何より、モノレールも地下鉄も座って通勤できるのが良い。

彩都は坪30万台以下じゃないと売れなくなってきています。
坪50万でさばけるなら建売業者に坪30万以下で卸売りしたりせず、
阪急とURが自ら殆ど条件無しで販売します。そのほうが遥かに利益率高いですから。

売れなくなってきているからやむをえないのです。

山手台は安っぽいミニ戸建路線にしてからよく売れるようになってきたね、

田舎っぽいイメージの山本からバス便立地だから仕方ないですけどね。

>927
彩都が坪３０万台じゃないと売れないんじゃなくて、建築条件付きのだからだよ。
あまり事情を知らない人かな？
彩都で、坪４０万以下は、
・スピガタウン（坪３８万）：地元工務店の建築条件付き
・マストステージ彩都：セキスイの建築条件付きで、擁壁代や建築費が高いから総額で変らない。
　　　　　　　　　　　こちらは、まだ未販売
の２つで、どちらも建築条件付き。
それで、今販売中の坪３８万のスピガタウンと坪５０万の大手ＨＭの建築条件付きで、
どちらが売れているかと言えば、実は大手ＨＭの方が売れてる。
建築条件無しで坪４０万で売り出せば、そりゃー山手台より売れるでしょう。

たしかに、山手台と彩都なら、彩都選ぶわ。

建築条件付業者に卸している価格は坪20万台です。

URや阪急が直接エンドユーザーに売れば儲かるのに、卸売りするのは坪40万以上では売れなくなってきているからです。

単純にそれだけの事です。

自社の営業だけでさばけるうちは分譲業者や建売業者にバルク売りしたりしません。

彩都は交通不便なのに（駅から徒歩15～20分の彩都内の平均的な立地で梅田まで70分、乗り換え有り）無駄に規模が大きくてまだまだ在庫があるから大変でしょうね。

千里中央で乗り換えて御堂筋線に乗車するまですら自宅から40～50分かかりますから（箕面森町と変わらないか場合によっては箕面森町より遅い）、大阪市内への通勤は厳しいです。

北摂に職場がある場合はともかく、新大阪以南に通勤する人は考え直したほうがよいですね。後悔する可能性が高いです。

新大阪以南というか、御堂筋線梅田以南に通勤する方こそ千里中央から直通で座って行ける彩都でしょう。

山手台だったらバスでたどり着いた山本から立ったままで梅田(茶屋町)へ出て、そこから御堂筋線梅田駅への壮大な乗り換えでフラフラにになっちゃいますよ、そこからまた超満員ですからね。

彩都はモノレール＋御堂筋線ともに始発駅で座ってい行けますからね〜毎日の通勤の疲労度が全然違うでしょうね。

↑行きはよくても帰りしんどくない？帰りは座れんだろ？

帰りも梅田か新大阪で座れること多いよ、モノレールも千中から座れるし。
でもやっぱり混雑集中度の高い朝ラッシュ時に朝刊読みながら座れるのは大きいわな。

・モノレール千里中央から御堂筋線

・モノレール山田から阪急千里線

・モノレール南茨木から阪急京都線

・モノレール蛍池から阪急宝塚線

・阪急バスでＪＲ・阪急茨木

・阪急バス(間谷住宅)で千里中央・北千里


☆彩都なら目的地にあわせて色んなルートが選べますけど、
山手台ですとバスが何にも無くて座れない阪急山本止まりなので梅田茶屋町に出るしかありません、
神戸方面へも出にくそう。

彩都西駅は人口増加に伴いモノレールが確実に座れる状況じゃなくなってる。
確実に座る為には余分にはやめに出る、もしくは一本遅らせるなどの余分な時間が必要。

千里中央からの乗車も一本遅らせないと座れない。

つまり確実に座って通勤する為には、ただでさえ長い所要時間をさらに延長する必要がある。

あとたまに山本は座れないが、雲雀は始発多く座れるなどという意見があるが、山本利用者も雲雀始発に乗れるのだから（川西からバックする利用客とは違いキセルにはならない）、雲雀同様に座って通勤する選択肢も普通に選べる。

山手台住民は普通にＪＲ中山寺利用者も多いですよ。
車送迎や原付で５～１０分（街区による）。
ジオグランデの所で右折して電動アシスト自転車でも可。
若しくはこの方法を実際に使う住民は殆どいないだろうけど
西４丁目の北部の住民なら、五月台の停留所まで５～１０分歩いて
阪急バスでＪＲ中山寺に出る方法もある。

ＪＲ中山寺から新大阪や三宮までは彩都から新大阪や三宮より
ずっと所要時間短いです（新大阪までは乗り換え無しの便もあり）。

平日朝７時３０分発の所要時間

中山寺～三宮（ＪＲ三ノ宮）　３９分
中山寺～梅田（ＪＲ大阪）　２３分
中山寺～新大阪　３５分

彩都西～三宮　８０分
彩都西～梅田　４７分
彩都西～新大阪　４０分

阪急は近い将来北ヤード新線（新大阪連絡線）が出来るので、梅田での乗り換えより遥かに楽な十三駅構内の殆ど歩かない（階段やエスカレーター程度）らくちん乗り換え1回で、中之島・淀屋橋・本町方面に（四ツ橋線の肥後橋駅、本町駅）生けるようになります。

まぁ、着席してゆったり新聞が読めるという対価があるのなら、高い運賃と1時間弱の乗車時間もOKということでいいのじゃないですか？

＞９３８

電動自転車がお好きみたいだが反則ネ(^^)

ちょうど真ん中ぐらいでたいそうな乗り換えがあると座って通勤できるメリットは薄いですね。

彩都みたいに

待って座って20分乗車　乗り換え10分　待って座って20分乗車　

みたいな慌しい通勤よりは、新三田～大阪みたいに

座って乗車50分

のほうがまだいいですね。後者は不足しがちな睡眠時間を補う為に寝る事もできますし。

>>中山寺～三宮（ＪＲ三ノ宮）　３９分
>>中山寺～梅田（ＪＲ大阪）　２３分
>>中山寺～新大阪　３５分


公共交通機関の通じてないＪＲ中山寺からの所要時間に勝手に置き換えたらあきまへんで。

残念ながら宝塚市・中山台自治会・阪急の取り決めで山手台⇔ＪＲ中山寺は阪急バス走らせないらしいね。

地元で疎外されて現状より投資・発展が一切望めないのが山手台。

阪急バスでＪＲ中山寺行く必要なんてないでしょ。

殆どの家庭は家族にマイカーで送迎してもらってますよ。

９４３『地元で疎外されて現状より投資・発展が一切望めないのが山手台。』


ご心配なく、いずれ投資してくれますよ
最新鋭の ゴ ミ 焼 却 場 を・・・
だから建売業者に丸投げして売り逃げましょう！○急さん！

長尾山トンネルの向こうにクリーンセンターできる話が本当だとしても（ガセネタの可能性も高いが）、ゴミ収集車の半分以上は中山台を通る事になるでしょう。
全部山手台を通るなんて事になったら、宝塚の利権勢力である山本周辺の造園・植木業者、地主達がキレるでしょう。山手台に議員はいないが、麓のロータリー付近には何人か議員がいるし有力地主が多いからな。

残念でした。

山手台開発・長尾山トンネル・市営霊園・新名神ＳＩＣ誘致・クリーンセンター移転は５点セット。

市会議員・地元(西谷・山本・中山台)有力者で知らない者など居ない、折り込み済みの案件。

知らない者がいたとしたら市政への影響力が無い人物だという証拠。無視。

市内全域からの収集車は阪急アンダーパスを有する山手台幹線(８割)・十万辻峠経由(２割)がメインルート。

あ、８割・２割は環境部の通行予測です。
たとえ収集車の通行ルートを振り分けしても収集員達は言うこと聞かないです。
踏切がなく走行しやすい山手台ルートを通ると思われます。
就業時間すらまともに遵守出来ない人達ばかりですから。