パーソンズフェリーチェ津島西坂ってどうですか？

１　そうですよ。
　　大体の売り出しは決めます。
　　当たり前ですよ。

　　１戸５０００万円×６７戸で、３３億５０００万円
　　土地と建物、おそらく２５億というのは、私の経験から誤差はそうないと思います。
　　建物は、大体見当がつきますが、土地を相場より高く仕入れていたらわかりません。

　　ただ、マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない、というのが実情ですので。
　　
　　もちろん、企画段階で、この辺りの額でいこう、はありますよ。
　　で、第一期で様子を見ると。

　　だから、第一期目は、相場から外れることもあるんですよ。
　　下につけたら、すぐ売れて失敗、というのもあるし、上につけたら売れずにあれ？次は下げようとか。
　　大まかにはペイする価格は当然ありますよ。
　　もし、これをみていて、マンションを買う人に言っておきます。
　　第一期は、多少相場より強気につけます。
　　なぜって？
　　第一期で買う人は、どうしてもその地域でマンションが欲しい人用だからです。
　　第２期からが相場ですよ。


２　全部貸すわけない。
　　マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。　
　　だって、１年だけの短いサイト予定ですから。
　　そのために、現金を手出しする良し、全額借り入れのほうが効率いいですし。

３　ランニングが月４００
　　これは当たりですよ。
　　モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
　　広告費、空き家の管理費、修繕積み立て
　　加えて、金利考えてみてくださいよ。
　　８億を年利２．５パーセントだと２０００万円。
　　２０００÷１２＝２００弱
　　広告費が月５０としたら、３５０万円。
　　だいたい、１つ建設して、それに１人がかかわると、それだけ売り上げが上がらないわけですから。
　　マンションが売れ残るのは、本当に痛いんですよ。　　
　　金も、だし、人も取られるから。

　　すくなくとも、「デタラメ」というのであれば、「常識的」とかそういうあなたのフィーリングではなく、もう少し根拠がないと、笑われますよ。
　

　　
　　

明らかに社長が決めて、社長が内装なども決めるので、社員の責任ではないでしょう。
あの１９９０年代のバブル時代　っぽい内装は社長がいいと思うセンスのようです。

もう売主による入居者審査は、やってないよね？

お風呂に高温さし湯機能が無いらしいよ。
場所はいいけど、部屋（中身）が価格とあっていないんですね。
値引きはいくらくらいしてるの？

すいません、残っている物件で最安のものっておいくら万円？

>>288
恥の上塗りですね。
出鱈目もいいとこ。
＞私の経験から誤差はそうないと思います。
何の経験なんだよ（笑）
＞マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない
粗利にはかなりの販売経費が含まれてるんだね。
＞モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
モデルルームの人件費ってなんだよ！販売代理入れてんのに（笑）
＞マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。
もう無茶苦茶・・・銀行は土地だけを担保に貸してくれんのかい？
百十四銀行岡山駅西口支店はそんなに融資してくれんのね。

ハラが痛い・・・（笑）

売主変更のチラシが新聞に入ってたけど、
どういうこと？

>>294さん

　売れてないからなんですかね？

残り物には福がある　から　間取りとか気に入れば、安くしてサービスしてもらって購入すれば、お得だと思います。
でも、もし、先々売るときにはマンションの値引きした事実があるから安く買ってもらうしかないと思います。

14階が96平米で4980万円で現在も中古物件として掲載されているんですが、相場から考えて高いのでしょうか、安いのでしょうか？
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FV5R8A2B/
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_94843013/print/

高い気がしますが、１４階ということで、その点はプラスではないでしょうか。

オークションがはじまるみたいですよ！

どういうことなのか？？？？

築2年経ってどの部屋typeもオークション・・・。
なりふり構わなくなってきましたね。

オークションってどこでできるのですか？

なんでパーソンズシリーズはバカみたいに高いんだ？

富裕層向けだからでしょう
無理な方は安価な物件へどうぞ

建設後+2年売れ残り、オークション(笑)でたたき売られる富裕層向け(笑)マンション。
近くのリビンコートプライム京山は建設前から完売。
で、ここは売れ残り。
コンセプトを間違うとこうなる、っう典型。

皆さん色々と書かれていますが、
このマンション
私は素敵だと 思いますよ。

品のある外観・大きさ・そして
人気のある この学区。
お値段は もちろんビックリ価格で
高いですが、それなりの 安心ある
方々が入居されていると思います。

この辺りは なかなかもう
マンションが増えないでしょうから、
もし 学区で お考えなら
とても良い物件だと思います。

>>306
業者さんお疲れ様でーす

>>307さん
いえ、本当に 学区に住む
働くママなんですけど…。
正直に 思いを書いたのに、
ビックリしました。

私もマンション探し中の主婦ですが、
こちらで何度も業者さん？って言われて、
なんだか書き込みづらくなってしまいました。
自由にいろいろ語り合いたいし、
いい意見も悪い意見も参考にしたいのに、
残念に思います。

>>309さん
ありがとうございます。

私も 実は悲しくなってしまい
「こんなことなら 書くんじゃなかった。もっと純粋に マンションのことで
やりとりができたら 素敵なサイトなのにな…」とショックでした。
本当に情報を必要とされている方々も
多いと思います。少しでも お役に立てたらなと 投稿しましたが、かえって
ツラい気持ちになりました。

私も モデルルームを見学させていただいた中の一人です。
良いことを書くと 業者さん扱いされるのは 悲しいですね。。
きっと 私ももう 書き込みできないかも
しれません。309さん 気持ちを分かって
くださって ありがとうございました。
とても救われました。

ここの社長に気に入られないと買えないってホントですか？

そんな事はないですが、
買主にその物件を買うか買わないかの自由があるように、
売主にもその人に売るか売らないかの自由があります。
気に入られないと買えないなんて事は無いですが、
少なくとも嫌われたら売ってもらえません。
どこの不動産取引も同じですけど。

売主が気に入る気に入らないの問題ではなくて、
発売当初、入居者審査していた事を言っているのでしょう。

いまはどこもウエルカムですよ。
売れ残りは避けたいですからね。

売れ残りも売れ残り。

修繕積み立てはどうなってんだろう？

２年前に完成しているのに・・・。
入居者の方はどう思っているのだろう・・・。

お宅のような方が入居しなくて
ほっとしているのではないでしょうか。

？？
なんでほっとしてんの？
67戸中十数戸は空き家で積み立てなし。
単純計算2-3割り増し。
その上その家は安く買い叩かれてるし、多分そんな家買うのって業者もいるから、賃貸になるんだよね。
、、まあ借りるのは大学関係者が多いからそれでも良いか、、

ネガレスする意味は？

>>318
＞空き家で積み立てなし。
＞2-3割り増し。
積み立て無しで割り増し？
どうしてそうなるのですか？

まあ、落ち着いてくださいな。
検討する人がカッカする必要もないですし
ここ覗く必要もありませんからね。

初めまして。
先日、そちらのマンションを見学させていただきました。
とても素敵なマンションでしたので、購入を考えているのですが、一階の掲示板に『音』についての注意書きをみました。
未就園児の子供たちがおりますので、音に関して足音など注意しても限界があります。下にお住いの方に不快に思われても申し訳ないですし、お住まいの皆様は上階の音に関してどのように感じていらっしゃいますか？

ちなみに、ピアノなどの楽器はまだ習わせていませんが子供が将来望むならピアノなど買うかもしれません。

よろしくお願いします。

>>328
繰り返しになりますが、

満室に越したことはありませんが、
あなたはよそのマンションを検討された方がいいかもしれませんね。

やかましいのは、まわりの住人が迷惑ですよ。非常に困りますから、京山学区には来ないで下さいますよう、よろしくお願いいたします。
よそのマンションを検討された方がいいかもしれませんねというのは、そういう意味で書きました。

>>329
239さん
岡山は田舎です。駅前にイオンが出来たぐらいで大騒ぎする田舎です。

病院は沢山あるので、まずはお医者様探しからどーぞ。
心が疲れているのでしょう。

ロイヤルガーデン伊福町とリーベル津島の最上階などの方がいいんじゃないですか?
モデルルームはじまってますよ。

ちなみに、赤ちゃんの夜泣きはどうします?あなたには、究極に不快でしょうよ。

ん？
331のおっさんですが、333の様な書き込みはしてませんよ。
>>329あなたに申しているのです。

なりすまして発言するなんて、一体どんな教育と躾を受けてこられたんでしょうね。
みなさん興味を持たれて書き込まれているのですが、どういう訳かいつも台無しにされる方がいるんですよ。
悪質ですね。

個人的な怒りは、個人で解決してください。

ピアノどうだったかな？
まさかグランドピアノ置いてる部屋はないとしてもピアノを持ってるご家庭もあると思いますよ。
参考にならなくてすいません。

14階が19万円で賃貸に出ていたので、興味や持っております。
娘の中等教育が終わるまで(15年間)住むとして、賃貸料が19万円×12か月×15年間＝3,420万円
この地区一番の賃貸料ですね。

電子ピアノ完全NGで、足音完全NGのピリピリした感じならば、もう少し気楽な借家にしよかと悩んでおります。
もちろん、非常識にならぬよう気は遣いますが、完全無音では暮らせませんので。

入口伝言板に騒音のことが書いてあるということですが、マンション全体でそんなに雰囲気なのでしょうか？また、実際に非常識な騒がしい方がお住まいなのでしょうか？

>>337
分譲賃貸でお借りになるのはお止めになった方がよろしいかと思います。

転勤に伴い貸し出している物件でしょうから、貸主が転勤から帰ってきたら「自分が住むから出ていけ」と追い出されます。

借主の方が法的には圧倒的に強いのですが、狭いコミュニティーで家主とやりあっても住みづらいと思いますよ。
例えば、家主さんの御子息と自分の子が同じクラスになったらどうでしょうか？
裁判で徹底的にやり合えますか？

仲介業者がただ働きで仲裁してくれるわけもなく、家主が弁護士名で内容証明郵便を送りつけてきたら従うしかありません。

分譲マンションを賃貸で借りるのは魅力的ですが、その辺も考えた方が良いですよ。
まあ、追い出されたらその時に近くに引っ越すわと割り切ってお考えでしたら、特に問題ありませんが。

へぇ〜なるほど。
じゃ借りるより買ったほうがメリットありますかね？

>>339
マンション買うのは、リスク低くないですよ。下手したら、借りる方がましかもしれません。
例えば、築40年のマンションにいかほどの価値が残るでしょうか？築40円のマンション、いくらなら借りますか？

建て替えだ修繕だとなれば、資産としてはマイナスとなる可能性すらあります。
阪神大震災では、全壊か半壊かマンション住民間で意見が割れ、住めもしないし建て替えもできないでも揉めまくった事案が多発しました。

また、壁一枚を挟んで接している隣人から逃げられないというリスクもあります。
隣人が「オカシな人」だったら。賃貸ならば比較的容易に逃げられます。

お勧めは、分譲賃貸マンションです。
家主から出ていけと言われたら、逃げるか話し合うかすれば良いだけです。
事なかれ主義で怯えることはありません。喧嘩を売ってきたのは家主側なのですから、冷静に筋を通すだけです。
立ち退くにしても、やり方によっては立ち退き料で逆に儲かるかもしれませんし。

フェリーチェについては、どう思いますか？
340さんのお考えで構いませんので
販売価格やマンションの構造、立地、
資産価値など教えていただきたいです。

>>341
価格は安くはありません。何に価値を見いだすかによりますが、そう高くないと意義を見いだせるならば買いです。
構造は、建築基準法をクリアしているでしょう。内装については、ご自身の趣味に合いさえすれば問題ないのでは？
価値観や好みは人それぞれなので、一律に皆が納得する回答というのはなかなか難しいですね。

立地や資産価値は、感じ方には個人差がありますが、価値を感じられる方にとっては良いものでありますし、そうでない価値観の方に取っては不本意なものであるかと存じます。

>>341
342は偽者さんです

一点に絞ってお答えします。
ここの立地の一番の売りは、やはり学区だと思います。確かにここは京山学区ですが、残念ながら伊島小学校学区ではありません。

津島小学校も岡山市内ではかなり上位ではありますが、伊島小学校学区に住居を確保できない方が、「まあ、隣だし、良いか」と妥協して住むレベルの地区です。その妥協をするかしないかに、差が生じているようです。

詳しくは、下記サイトを参考にされてください。この方のブログは、とても的を射ており、勉強になると思います。

ttp://fanblogs.jp/okayamaooya/archive/33/0
文句なしの一番人気は伊島小学校。ここはもうダントツ一番人気。転勤族はみんなここがいいと言う
だけど、ファミリー向け賃貸物件の絶対数が少ない！そして、運良く空室があっても高い！
このエリアに昔から土地を持っている方は超ラッキーです。我々のような個人投資家が買うには高すぎる。

ここは京山中学校区で、隣の津島小学校からも通うのですが、伊島小学校とは比べ物になりません。
伊島がいいけど、物件がなかったら津島でも...みたいな感じで天と地ほど違います。
同じような物件で、　伊島　対　津島　になったら　津島　は必ず負けます。

笑
本物でも偽物でもどちらでもいいです。
学区ですか。まぁ勉強するのは子供ですけどね。
熱心に教えていただき、ありがとうございました。
ちなみに我が子は高校生です。
フェリーチェにお住まいの方の意見が聞きたいものです。

津島地域は京山学区というブランドのために、かなり値段が割り増しです。
このあたりは渋滞しやすく、駐車場二台目も確保しにくく、食料品を買いにいくにも信号渡って大回りしなきゃいけない。
割とごみごみして、道も狭いです。

小金持ちの子育て世代ミーハー転勤者が、インターネットで「治安、子育て、岡山市」で検索して、ここにしようと決める地域です。
「津島小学校は伊島小学校より劣っている」という、根拠のあいまいなブログをみたら、それを真に受けてしまう程度の判断で、伊島に乗り換えるようなノリの人達が、割高覚悟で買うのです。

余程地の方であるならまだしも、子育て世代が済んでまで住む地域ではありません。

ナゼここに書き込む人間は言葉の節々に棘があるんだ？？

文句ばっか言われるマンションも珍しいぞ？？

人住んでるんだよな？

何を話しても誰かが叩くってどーなってんだ？？
異様だな。

このマンション、売れ残りは現在何部屋あるんだろうね？

>>347
本当にあと何軒なのか知りたい。
当然ここに住んでる人は早く完売して欲しいと思ってるから良いことしか書かないだろうけど、、
少しずつでも売れているのでしょうか？

角部屋が３部屋 全て4000万台

あともうちょっとじゃなですか！
頑張れー！

残念ながら、またもや恥ずかしい掲示が出ていました。

エントランスホールでの子供の遊びは、絶対にやらないで下さいね。皆様のご迷惑となります。

保護者の方へ
不注意などによって他の人に危害や損害を与えた場合は、加害者の過失に基づいた賠償責任が発生いたします。お子様のご指導と監督をよろしくお願いいたします。

騒音問題に続いて、またですね。
最低限の子供のしつけ(ふざけさせない、大声を出させない、足音を立てて走らせない等)も出来ないレベルの方は、退去頂きたいですね。
子供の声は公害だというのは、東京ではコンセンサスが得られています。岡山は田舎すぎますね。

そういうことは全世界の人から見える匿名掲示板(しかも検討板)じゃなく
管理組合の理事会か総会で言ったらどうかな。大人ならね。

ホールでのボール遊びはあれってありなのかしら？と思っていました。

騒音問題って結局どうやって解決するのでしょう？皆さん購入されてる訳で簡単に出て行くなんて出来ないでしょう？

入居する前に管理会社の方に音について伺った事があるんですが「一部の方ですよ。まぁ無音じゃ生活できませんからね。何処から発生してる音かなんて特定できませんしね。」と、言われてましたよ。

常識なんて人それぞれ違うでしょう？
何時〜何時までこういう音はどうしても許せないけど、後は生活音として仕方なく百歩譲って我慢します
まで具体的な気持ちを理事会か総会に伝えたらどうでしょう？

すごく辛いんですよね？だったら言うべき場所はここじゃないハズです。

フェリーチェなのに不幸ですね。。。。

>>352
子供の声を騒音対象から除外　都の改正環境確保条例施行
http://www.sankei.com/smp/life/news/150401/lif1504010034-s.html
コンセンサスねぇ。
東京はあなたよりも思いやりの精神があるようです。
子供の声が聞こえなくなったら国は滅びます。

1階の駐輪場が整理されてるのは管理人がしてるのだろうか？有難いような迷惑なような。

駐輪場が狭いから、誰かが整理してくれないとね。

マナー無き置き方(入り口近くに飛び出して置いている中高生等)の自転車で、足をぶつけて怪我をした方もおられるようですし。

このマンションは、駐輪場の狭さとエレベーター不足がネックですね。

ネックレスなハイソサエティマンションに成れば幸いです。

住人さんですか？業者の方ですか？

電動アシスト自転車や三人乗り仕様の自転車を持ち主の意思とは関係なく、駐輪スタンドの高い位置に誰かが移動しているなら、かなり重たいし持ち主は出すとき大変だろうなと思う。
（わざわざスタンドに移動させられるほどマナーが悪い駐輪なのかどうかは知らないが）
自転車を取り出すのに時間がかかっていたら、乗るために待っている子供はじっとしているだろうか？
または自転車を出そうとしている大人が赤ちゃんを抱っこ紐に入れて抱っこしていたら更に取り出しにくいのでは？



自分が同じ立場になった時
朝の忙しい時間に荷物やら赤ちゃん抱えてわざわざスタンドに駐めてくれた人に感謝するだろうか？

子供用の自転車くらい自分の部屋の前にでも置いとけば？
玄関前に置くのが美意識？？？に反するんだかどうだか知らんけどエレベーターへの乗り入れもあまり苦労ないでしょ。
と内心思ってる。
等しく駐輪する権利があるはずだから何処かで主張もせんけどさ。
駐輪スペースどう考えたって狭いじゃん‼︎

駐輪場、何とかならないんですかね。
このエリアは買い物が不便なんだから、自転車気楽に使いたいよ。

>>362
特に電動子乗せ自転車は車両が太いし重いから、高いラックには乗っているのは見ないよ。
だいたい30kg位なんだから、整理員だって乗せられないんじゃない？

マナー悪くて目立つのは、通勤通学用のママチャリだぁね。

アルコーブに運べばいいじゃん。

廊下に縦列駐輪させていただきます

電動アシストは前輪の中心部分？にスピードとか色々測るセンサーがあるらしく、破損したら修理に数万円かかるらしい。

駐輪場のラックに思いきり突っ込んで壊れる事も多々あるから、出来れば使わない方がいいかもしれませんよって購入時に自転車屋さんに言われたよ。

だから低いラックにも駐輪しないけど迷惑になるような駐輪もしてない。

似たような自転車結構あるけど、勝手に動かされて破損したら誰が責任とるんだろね。

ご近所さんがなぜそんなこと気にするんですか？
気味悪いんですけど。

>>368
間違えたんじゃない？わざわざ書き込んでるんだから住んでる人でしょ
そこ重要な気しないけどね

そうですかね？
なんだか部外者の悪戯とか想像しました。

>>370
文脈見ればわかるでしょ
警戒しすぎだよ。おやすみなさい

南西側の国道に面した田んぼが更地になっていますが何ができるのでしょう。

文脈ではなく、行間ですね。
言葉使いは誤解を招きます。

>>374
詳しい理由は？？？
スーパーか、ドラックストアが良かったなぁ〜

この地域は文教地区、ひがみやっかみが多いですね
業者さんかな？

誰に対してどこに対してのひがみやっかみ？よく意味がわからん。業者って何？

よくない地域だとわかるだろう？

パチンコ店跡地には何ができるのでしょうか？

マンション

カイタックのマンションでかいみたいですよ。
ほんとにできるのかな？

もちろんできるでしょ。

リビンコートプライム津島西坂できたら、このマンションどうなるのかな？

どうもならん。

ここはもう完売してますよね？

外観は綺麗で好みなんですが。