パーソンズフェリーチェ津島西坂ってどうですか？

とにかく高い！
１億１８００万ってどんな高級マンションなんでしょう。
モデルルームがオープンしたそうですが、行かれた方いますか？

オープンしたみたいですね。

見には行っていないですが　販売が広島の会社みたいで　

岡山事情分かってて説明とかしてもらえるのですか？

知っていたら　津島だからといっても　この価格はありえないって言うでしょうけど…

見学に行ったら　しつこくされそうで　行く気がしません。

全体的に内装の色がすごいですよね。
フローリングなどもカラーセレクトがないようなので、個性がないというか。

でも結構売れ行きはいいみたいでびっくりです。
最上階の1億超えの部屋も売れてました。

隣のマンションが良い価格で取引されているので
それよりお求め安い価格に需要があるのでは？

現地見学に行きましたがバスの便が良いのがびっくりしました。便数が多いのはもちろんですが終バスの時刻が遅いのが嬉しいです。これなら飲んだ後も余裕で帰れます。専らタクシーでも大した金額ではありませんが・・・

高層マンションなので修繕積立金も大勢で負担すれば大丈夫かなと思ったのですが、
67世帯しか入っていないので意外に1世帯あたりの負担額が多くなりそうで心配・・・。

大規模修繕時に高層マンションでは特注のゴンドラを製作する必要があり、
1億円はかかるという情報を手に入れたのですが、
15年目の大規模修繕時に費用負担が足りなくなるのが心配。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?ST=life...

でも、ここを購入される方はそういう心配要らないのかなと思える価格設定でしたので、
私には買えないのかしら、うん、買えない気がしてきました。

最上階が売れているという時点で、管理組合の金銭感覚で格差を埋めることができないと予想。
どんな住民が住むか解らないという心配は無いけど、住民の年収が想像以上だけに・・・。

高くて買えましぇーん

＞＞５さん

ゴンドラの登場は２０階位からです。このマンションは足場で十分ですよ。でも７千万はかかるかな？

入居時の一時金２７万６１００円～４８万５千円が修繕積立金になります。
駐車場料金も修繕積立金になります。
ざっくりですが、１５年後には１億５千万円以上は積み立てられていると思います。

とにもかくにも価格が高すぎない？
値引き相当あるのかな？
完成してからにしたほうがいいかな？

角部屋買えそうにないから待ちます♪～θ(^0^ )

分相応な選択を

完成して半年ぐらいたってからがいいと思います

3ＬＤＫのタイプの購入を考えてますが、どなたか購入された方いませんか？

3LDKの低層階（安い部屋）から売れてるみたいです。4,000万円越えの部屋の売れ行きはイマイチなようですね。さすがにお値段的にちょっと高杉な感じがします。

購入を考えていたんですが、3LDKで100㎡っていう割には何故か狭いなと思ったら、ベランダも合わせた『生活空間面積』が100㎡なんですね。住戸専有面積は80平方㍍もなかったわ･･･。隣の学区なら1,000万円引きで同クラスのマンションが買えますね。

この立地で5,000万出すなら近所に立派な一戸建てが建てられますよ。いくら優良学区とはいえ吹っかけすぎでは（笑）。

その金額では一戸建ては無理ですね。
分かった風な事を書いて、恥かきましたな。

>>14
私は12さんではありませんが不動産検索サイトで調べて見たら、
中にはそりゃ高いのもあるんだろうけど京山学区の住宅用地は
概ね坪30～40万で買えるみたいだよ。

だから総額3,000万～3,500程度あれば30坪ぐらいの家は
建ちそうだけど。

概ね坪30～40万は多分最低価格だね。
ちゃんとした（スクエア）土地で坪50～60万、陽当たり良好な土地は坪70～80万です。
坪単価が高い土地は50坪オーバーなので、必然的に土地代は上がってきます。

あなたの仰っている概ね坪30～40万の30坪の土地は端くれの歪な形だったり、まったく日照がなかったりの土地ですよ。

ここのマンションを視野に入れている方は、京山学区で6千万クラスの一戸建てを狙っているが、供給がないのでとりあえずマンションを考えている人たちです。残念ながら住む世界が違うようですね。

最低でも５００万くらいは相場より高いはずだな。設備、仕様が少しはいいんだろうけど、５００万も高くならないよ。本当に想定外の価格だけにサプライズです！なんでこんな価格なのか？売り手市場の値付け？怖いわ～

伊島北町物件を考えてましたが、今はフェリーチェの3ＬＤＫを真剣に考えてます。我が家は一軒家は無理なので…。

中住戸を検討するなら完成してから大丈夫ですね。買い急ぐ必要はないです。こんな高い買い物、価格が下がってからが勝負ですよ。戸数あるから待って正解かと思います。

この物件設備いい？
風呂見た？バルコニーの隣との境の仕様見た？
仕様設備でいうと岡山でも下から数えた方が早い気がするけど…。
値段と立地、仕様がみあってないよ。

という感想でしたとさ。

＞その金額では一戸建ては無理ですね。

業者乙です。このあたりなら2,500万円出せば立派な土地が手に入りますが（笑）。

＞ここのマンションを視野に入れている方は、京山学区で6千万クラスの一戸建てを狙っているが、供給がないのでとりあえずマンションを考えている人たちです。

他県から来た業者さんはよく事情をご存知でないようです（笑）。

問い合わせしてみましたが、角住戸はぜんぜん売れていないみたいですね。
私もあの場所で、この値段は高すぎだと思います。一戸建てが買えますよね。

学区以外に魅力なしです。おそらく完成するまでには全部売れないのでは？
西側角住戸の低層階が値引きされるのを期待です。

あの値段で追い焚きすらないとは…

しかもトイレもタンクレスじゃないし。どこにお金をかけたのか…。

個人的に嫌なのは、トイレやキッチンの奇抜な色。どうやら売主の趣味だそうで。
壁も一部奇抜な色（柄？）でびっくり。普通の色にするには別途お金がかかるらしい。
フローリングの色もナチュラルの一種類のみ。
せっかく青田買いするんだからもう少し選ばせてほしい。

＞その金額では一戸建ては無理ですね。分かった風な事を書いて、恥かきましたな。

プッ、とんだ事情通がいたもんだ。津島学区なら坪50万出せば立派な土地が手に入りますよ。ご存じないなら教えて差し上げますが（笑）。

あと，キッチンもIHじゃなく，ガスだったよね。値段の割りに細かい仕様がけちくさい。
学区一本強気の売りだけど，そこを気にする層は既に買ってるのかな？売れ残ってる
角住戸を買えるお金持ちは，このマンションに魅力を感じないでしょう。
まあ，売れ残るだろうね。

そういえばガスでしたね。
営業さんはTOYOキッチンを売りにしていましたが、そんなことより色をどうにかしてほしい。
青とか赤とか…派手すぎます。

買えない貧乏人の僻みが酷いな・・・

買えないというか買わないだけだと思いますが。
それにしても良いことが全く書かれてませんね。

坪単価50万前後は納得いくにしても、土地に2500万ぐらいかけたらまともなハウスメーカーだと5000万ぐらいじゃ全然足りないでしょ。一戸建てだとさらに外構費もかかるし。ローコスト住宅とか極端に小さい家なら5000万でもおさまるかもしれないけど、高い土地にチープな家だと貧相でじゃないかな。

本当に学区だけ
メリットは学区だけ。みたいだね。

学区はよくても立地は良くない。

供給がない事をいいことに
調子に乗って　高額にしたものの
前面が大きな道路で　対して場所が良くないのに
勘違いも甚だしい。ということよね。

でも、最上階は売れましたよ。

＞学区はよくても立地は良くない。

えっ？立地は文句なしでしょう。
岡山駅、高速、空港に近くて、東京出張が多い人にとってはかなり便利な場所だと思います。

まあ、何でもケチつける人はいますが、こういう人達はどこの地域だと立地がいいと思っているんでしょうかね？

このマンションの主な購入者は医者だそうです。
彼らはとりあえず購入するみたいな感じなので定住はしません。
よってこの先ポロポロ中古物件ででくるのは間違いないのですが、やはり気に入った部屋が出るかはどうでしょう？

南向きの角住戸は5,000万円台らしいですね。けっこういいお値段です。買う人いますかね？

でも、先日、リビンコートプライム伊福町の４階南向き角部屋が4,000万円で売れたそうです。内見会の翌日には成約したみたいですよ。カーサ津島も4,000万円台の中古物件がすぐ売れたようですから、それなりの需要はある地域みたいですね。

地域住民ですが、事業主の評判の悪さは有名です。
アフターフォローやトラブル面での対応に不安を感じます

建設説明も殆どなくかなり揉めていました。

夜間に暴走族が集まる国道であること、
中央病院の救急車など、騒音面も不安です

話し合いでは１５階建てではなく１２階建てくらいまでにして欲しいと
地域から要望が出たのですが、無理やり強引に押し切ったのですよね。
事業主、評判悪いですね。

北側にある同じ系列のパーソンズカーサ津島は南側にフェリーチェ建って眺望台無しだね。高いカネ払って買ったのにお気の毒さま。

15階から12階に変更したらそうとうな収支悪化になるだろうね。

事業主はこれまでも津島周辺のマンション建設・管理にかかわっていますが、多くのトラブルを抱えていると聞きます。特に管理面で。今回の地域住民への説明も威圧的に終わらせています。またトラブルが増えるのでしょうね。

多くのトラブルとありますが、具体的にはどんなトラブルがあったのでしょうか。教えて下さい。

競合他社の妨害工作です。管理は管理会社がしてるのにね。

競合他社ではありません、あくまでも周辺住民です。
ただ説明会での威圧的対応・ずさんな説明、騒音に対して不快な思いをしているのでネガティブなイメージは持っています。ここにある程度住んでいる住民なら、事業主の評判は知っています。
高い買い物でしょうから、周辺住民一個人の主観的意見をお伝えしていいのでは、と思い投稿しました。

>>43
それなら行政に訴えてみたら？

クレーマーにはそれなりの対応しかしませんから・・・

ここの競合他社って具体的にどこでしょう？
競合してるとこ、ないように思うのですが・・・・
大元や桑田付近ならば似たような競合物件が多いのでわかりますが。

場所的にはアウルステージ伊島北ですかね。値段は随分違いますがｗ

それなら行政に訴えてみたら？・・・
住民への説明会でも同じことを言っていましたね。
頑張って売ってくださいね。

確かに場所的にはアウルステージでしょうけど、価格帯が違いすぎて
競合相手にはなりませんね。
実質フェリーチェに競合相手はないということですね。

＞実質フェリーチェに競合相手はないということですね。

買い手もいないみたいですけどｗ

＞買い手もいないみたいですけどｗ

先日、モデルルーム見に行きましたが、思ったより売れてましたよ。

具体的に、どれぐらい売れてたんですか？

>具体的に、どれぐらい売れてたんですか？

ＡとＥに関してしかわかりませんが、Ａは半分ほど、Ｅは半分チョット売れてます。
Ｅを希望しているので、希望の階が取れなくなってきています。

＞Ａは半分ほど、Ｅは半分チョット売れてます。

業者の言うことを真に受けてはいけません。
売れてないのに売約済みにしているのです。
もう少しガマンすれば２割引。

＞業者の言うことを真に受けてはいけません。
売れてないのに売約済みにしているのです。
もう少しガマンすれば２割引。

えっ！？？？そうなんですか？
本当はそんなに売れてない？焦らせる手段なのでしょうか？

竣工後１年経っても完売していなければ値引きも
あるでしょうけど、それまでに完売してしまうのでは？と
思っていますが・・・・

ちなみにＣタイプは？

競合物件が少ないため、強気の値付けですが竣工までに全部は捌けないでしょう。

ちなみに、中古ですが、同じ系列のパーソンズカーサ津島はちょっと前に、７階南東100m2の部屋が4,500万円で売りに出て4,150万円で成約してました。このあたりが参考になるのでは。

フェリーチェで南東角部屋の同じような条件の部屋が5,500万円ぐらいだったかな？ちょっと割高な気がしますね。

角部屋の低層階とＢ・Ｄタイプは売れ残りが出て、最終的には２割ぐらい値引きされると見ていますがどうでしょう。

フェリーチェとアウルステージって、目と鼻の先だけど、フェリーチェが津島小学校で、アウルステージは伊島小学校なんだね。やっぱり、伊島小学校のほうがいいのかな？

フェリーチェの敷地南側にけっこう大きな田んぼがありますよね。
あそこは人気の伊島学区です。
京山中にも近いし、マンション建てるには絶好の場所。
そして、高層建築可なんだよね。
マンション建ったら、フェリーチェの低層階は日当たりが厳しいですね。

ちょっと聞いてみるのですが、
ここはどういうグレード的にはどういう路線での売り出しなのでしょうか。

価格帯からわかりませんか？？？

ハイグレードでしょう。
購入されているのは、お医者さんや、大手企業にお勤めの方々です。

「VIPの方々ばかりです！」と営業マンが申しておりました。

当方、一馬力で年収６００万ぐらいですが、軽くあしらわれましたよ。
一番安い部屋の下階層をすすめられました。

営業さん曰く、公務員や医者が購入してるみたいです。
医者はともかく公務員じゃあ難しいと思いますけどね。
公務員夫婦なら別ですが。

今現在最安で大体いくらから買えるんですか？

８月ごろに聞いた話では、Ｃタイプの１～８階までは売れてたよ。
３千万円台の部屋から売れているんじゃないかな？

最低でも3,500万円。

3500ってかなりの強気の値付けですね。
仕様を見る限り普通っぽいですは、何が価格を押し上げてるんですか？

学区でしょう。
岡山で一番人気の学区です。

え？ここって津島でしょ？一番人気はやはり伊島じゃないですか？

HPの物件概要に載ってた販売価格を見たら最安のスタート価格は
坪124万からだったから、後楽園のあなぶきのとほぼ一緒だったんだね。

中学校が人気なんでしょう。

>>70

人気なのは京山中。
伊島小でも津島小でもないよｗ

まさに学区目当てで契約したものです。田んぼ対策も兼ねて、ちょっと上の方にしときました（笑）
地元では小学校は津島という声が強いようですが、学校が良いと言うよりは、保護者に公務員や大学関係者が多いというのが主な理由でしょう。うちの場合はすでに子供が津島行ってますので、他はあまり考えませんでした。

物件としては、価格は多少高くても、学区をはじめ、平面駐車場で、大きな道路に直接面してなくて・・等、最低限の条件で絞って行ったらここしかない、という、うちのような方も少なくないと思います。

仲介業者や事業主とは、実際、結構シリアスなトラブルになりましたし、あまり良い印象はありませんが。。

あれっ？
南側の田んぼって同じ会社がもう一棟マンション建てるはずですよ。
建設中のが１期工事。８月に業界紙に出てました。

フェリーチェ第２弾ってことですか？
営業さんはそんなこと一言も言ってませんでしたが。。

ショック！！！何階建てくらいが建つのでしょうか？

売ろうとしているマンションの南側にもう一棟マンションが建つなんて、口が裂けても言えないよな。ベルクが閉店になってたけど、それも関係あるのかな？

言われてみれば、建設中のは１期ってなってますね。田んぼに建つのは２期ですか？

大きな道路に面しているので、場所的には15階ぐらいは建てられますよね。

建売分譲でも北側から作って売っていくからね。
南から売ったら北側の日照が具体的に見えてしまうからね。
南はどんな計画か知らないけど、目の前は交通量の多い幹線だから、
物件そのものの快適性を重視するなら建物を北に寄せるのでしょうかね。

南側にマンションができると知ってたら買わなかった人もいるでしょうね。
北側に寄せて１５階建相当のマンションが建ったら眺望は悪くなりそう。
日照は少し距離があるから大丈夫な気がするけどどうだろう。

ここの事業主って、フェリーチェの北側にパーソンズカーサってマンション建ててますよね。あそこは９階建てだけど、道挟んだすぐ南側に１５階建てのフェリーチェ建てちゃってるからね。前科ありなんだよ。

＞南側の田んぼって同じ会社がもう一棟マンション建てるはずですよ。

知りませんでした。自分の担当もそういう予定はないって言ってましたが。
眺望的には、上層階は花火大会が見えますというふれこみでしたが、もし本当に15階建とかが建ったら影響あるのかな？
ていうか、丸見えのビューバスが南向きだったと思うんで（笑）、この対策が必要ですね。

結局、売っちゃったもん勝ちってことですね。
担当者は計画を知ってても、わざわざ不利になることは教えない。
ところで８月に業界紙に出てたって書いてるけど、どこの業界紙ですか？

ちょっと調べてみました。
建通新聞の８月３日のデータにたしかに、津島西坂１丁目マンション（仮称）と書かれてますが、
これはパーソンズフェリーチェ津島西坂のことだと思いますよ。

パーソンズ第二弾は多分ガセだと思います。

いずれにしても南側の田んぼは確かにマンション用地としては
何でも建てれる大きさだよね。確か南は伊島学区じゃなかったかな？

財閥系とかで子育て世代向けのお洒落な大規模物件やったら需要はあるかも。
パークシティ伊島北町フォレストガーデンとか、
シティハウス伊島北町ガーデンコートとか、
ザ・パークハウス伊島北町グリーンアベニューとか。
全戸数120戸で78平米〜105平米で2.700万から5.300万とか。

>建通新聞の８月３日のデータにたしかに、津島西坂１丁目マンション（仮称）と書かれてますが、 これはパーソンズフェリーチェ津島西坂のことだと思いますよ。

今年の８月に記事が出てるなら、建設中のフェリーチェではないでしょう。業界紙に掲載されるのは建築確認申請ですね。その情報が正しいなら来年はじめに着工ぐらいじゃないでしょうか。

そもそもどうして田んぼのところに建つなんて分かるんでしょう？
詳しい場所までは書いてないですよね？

役所に届出のあった建築確認申請は業界紙に掲載されますよ。
地番や階数、構造、用途など工事が始まる前にわかります。

＞2011/08/03
＞工事件名 分譲マンション「津島西坂1丁目分譲マンション(仮称)」新築
＞施主 セルクル・エイエフ
＞用途 共同住宅

http://www.kentsu.co.jp/config/login.asp?type=building&cd=54466
これのことですね。詳細は見れませんが、今年の８月の記事です。
この「津島西坂1丁目分譲マンション(仮称)」がフェリーチェを示すのであれば、「仮称」というのはおかしいですね。正式名称は決まっているわけですから。やはり、もう１棟建つのでしょうか。

以前から気になっていたのですが、不動産会社のＨＰでも「第１期」ってなってましたよね。やはり南側の土地が第２期なんじゃないでしょうか？

PERSONS　フェリーチェ津島西坂<第一期>
http://okayama-shinchiku-athome.com/c_33101/

第一期っていうのは分譲販売を複数回に分けているからでは？
第一期、第二期、最終期まであるやつ。
でも他のマンションも販売時期を分けてるところがあるけど、題に第一期なんて表記はないし…。

うーん、どうなんだろう。

南側の田んぼは津島西坂ではなくて伊島北町なので、
とりあえず上記の記事は田んぼではなさそうですね。
だとしたら津島西坂１丁目内にもう１棟建つということでしょうか。
と言っても、建てれそうな土地が見当たりませんが・・・・

モデルルーム公開当初、パンフもできてなかったし、現場見てると、事務的なこととか全てにおいて滞りがちな印象なので、フェリーチェの申請が遅くなっただけじゃないでしょうか。

カイタックさんの物件もそうだけど、どうして高価格な物件には批判的な書き込みが多いのでしょうか？
他業者の嫌がらせ？貧乏人の僻み？

まっ、精々吠えなさいよ。


本物の価値が分かる人間が買えばいいだけのことなので、それはそれで結構なこと。
管理組合総会でも金のことで揉めることもなさそうだし・・・

はやく完成しないかな？

No.94のようなのが住んでる（もしくは売ってる）かと思うと、虫唾が走るな

価格の高い部屋はあんまり売れていないみたいだね。年明けには値下げされるだろうから、もう少し待ったほうがいいと思う。

フラット３５Ｓ対応物件ですよね。
３５年もので２.２％（最初の１０年間は１.９％）というのはかなり低い水準だと思うので、長期固定希望ならメリットあります。手数料も安いとこは０円。ただし金融機関によってずいぶん条件が違うので注意。

金利優遇ってどうなってるんでしたっけ？
以前は１０年間１％優遇だったので、１割近く返済額変わってきますね。
ちなみに、１％優遇後の金利は（今月の数字で）１.２％だから５年物の水準ですね。

今年9月末まの契約・申込済みの人は当初10年間マイナス1％でしたね。
今は0.3％に優遇が縮小されましたが、三次補正で省エネ基準をクリアした
物件のみフラット35Sエコとして当初5年0.7％に優遇が拡大されることになりました。
ただこちらはバリアフリーのみのS取得でしたからそちらは非対応だと思います。

ありがとうございます。新優遇枠は３５Ｓエコってのに対応してないといけないんですね。

ちなみに、なぜか愛媛銀行のキャンペーンがやたら好条件ですね（フラット３５）。
ここの購入者はあんまりそーゆーの気にしないですかね。