年収に対して無謀なローン　その１７

パチンコです。はい。情けないです。

何かで、買ったばかりの物件を手放すはめになった時に、
頭金が少ないと、売却金で残債を返済できないリスクがある。

だから、最低でも1割、出来れば2割の頭金を準備できるまで
待つという考え方の方が安全だよ。

パチンコなら話は別です。残念。あれは病気ですからなかなか治りませんよ。

年収に対して何パーセントとかいろいろありますが、

資金＝現在の預貯金＋今後自分が稼ぐ額（現在の手取り年収×定年までの年数）×昇給または減給予想＋退職金予想額

定年までの支出＝毎年の教育費以外の生活費もろもろでどれくらい必要か（年２００万？３００万？）×定年までの年数

教育費＝子供1人あたり小中高大と教育にかかる額1500万～3000万×子供の人数

で、資金-定年までの支出-教育費-(物件価格+金利）を計算してみる。
その額（と年金）で自分と奥さんが老後やっていけるかを考えれば、無謀かどうかなんとなくわかるのでは。

例えば172は、資金総額は大体2億くらい？
教育費は、子供2人が小中高大すべて私立だとすると二人だから6000万。
毎年生活に300万使うとすると（そんなにつかわない？）、定年までにおよそ9000万。
2500の物件を35年ローンで払うと支払い総額は、3800万くらい？

ということは172と奥さんの老後の資金は、1000万ちょいということです。

年金があれば大丈夫かなという感じでしょうかね。
いかがですかね。

年金なんか日本の財政考えてまともに貰えると思っているわけ。そのうち支給
開始８０歳になるのは間違いない。

年金支給開始８０歳なら、まだ良いかも・・・
国債を買ったら、それに比例して年金支給、なんていうネズミ講みたいな年金になったりして・・・

お願いします。

本人 33歳 年収420万
妻 29歳 年収180万
給与　今年は5000円UPでしたが先のことは分かりません。

物件 1800万
土地 550万
計 2350万

両親ローンで600万を10年間(苦しい場合は15に延長もありで)
借り
頭金250万、残貯金50万(出来れば出産費用になるかもしれません)
1500万フラット35Sで来月執行です。

子供が出来た場合どのようになりますでしょうか...

>187

土地代から地方都市と仮定しての話ですが、
子供一人で、保育園から高校まで公立に通うならば何とか大丈夫だと思います。
（2馬力で貯蓄が僅かしか残らない支出性向を見直しつつ、出産後奥さんが働く前提）
子供二人だと赤信号。

ただし、手元現金がキツキツで、出産の可能性があることのリスクは厳しいですよ。
ローンを1600万円にして手元に100万円以上残すべきです。

赤信号ですか…

収入が増えるよう仕事に励みます。
ありがとうございます。

ご意見お願いします。妻は体が弱いので、フルタイム稼働は難しいです。
以下、どうでしょうか？

■世帯年収
　本人　　税込900万円（手取り月50万円、ボーナス不安定、無しの可能性も）
　配偶者　税込100万円

■家族構成　
　本人　39歳
　配偶者　37歳
　子供予定無し

■物件価格
　4800万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4600万円
　・予定比率-->>変動　35年・現状0.9% (2700万円）とフラットS　35年 現状2.7% (1900万円）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・1年後に子供欲しい

190です。

すみません、上記内容が一部間違っておりました。

↓この部分はテンプレートを誤ってそのままコピーして投稿してしまいました。以下情報は無視してください。

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・1年後に子供欲しい

年収の約5倍のローンで貯蓄も多くありません。
ご指導、アドバイスを頂きたくお願いします。

■世帯年収
　本人　　：税込620万円(残業時間により多少変動有り)
　　　　　　過去3年は620～670万円で推移しています。
　配偶者　：税込0円

■家族構成
　本人　　：32歳
　配偶者　：32歳
　子供２　：長女6歳(年長)
　　　　　　長男3歳(年少)

■物件価格
　3300万

■住宅ローン
　頭金　　：250万（別途諸経費200万用意有り）
　借入　　：3050万
　変動　　：35年　0.875(2.475-1.6)
　　　　　　ローンの審査は通りました

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万

■昇給見込み
　約8万/年

■定年・退職金
　60歳・2200万位

■その他事情
マンション契約済み
その他ローン　　：無し
返済開始　　　　：2012年3月～
駐車場　　　　　：1.4万/月
管理費＋修繕積立：1.5万/月（5年に一度ずつ0.5万/月UP予定、MAX3.0万/月)
会社からの補助　：20万/年(上記年収とは別に支給)
下の子が小学校に入学する2013年4月から嫁がパート開始予定(想定6[万/月])です。
子供が大学進学を希望した場合は返済が苦しくなりそうなので
それまでに可能な限りの貯蓄を心掛けようと思っていますが教育ローンも視野に考えています。

>190さん
年収が実質1000万円あれば問題無いのではと思います。但し、ボーナスがなくなり手取りの月収50万円のみとすると、年間返済額160万円程度にマンションだとすると管理費や修繕積立費が加わるので200万円を支払うと余裕はあまりないでしょう。あと、購入後の残貯金100万円も少なすぎかと・・・突発的な資金需要に対応する為にせめて300万円は手元に残しておいた方がよいかと思います。
私も3年前に190さんと略同じ4500万円のローンを組みましたが、繰上げ無しの約定のみ3年間で総支払額500万超の内、金利が略半分占めており、元本が300万しか減っていないのには愕然としました。借りるのは簡単ですが、返すのは大変です。今年から繰上げを毎年300万して10年ちょっとで完済を目指したいと考えています。
お互い頑張りましょう。

193さん、
早速のご回答有難うございます。
おっしゃる通り。。私のはカツカツの返済計画ですよね。
フラットの割合を少なくしたミックスにしても、10年後に変動金利が今より2%上昇していたとすると、月払込が三万程UPしてしまいます。

全額フラットにして金利上昇リスクだけは抑えて、あとは地道に繰り上げ返済。。がベストなのか、脳内爆発しそうな位悩んでおります。

ご意見有難うございました！

＞１９４さん
手持ちの現金は私もちょっと気になります。
もう少し欲しいですね。それ以外はいけると思います。
我が家は変動オンリー（結構余裕のある額だったので）にしましたが
変動と固定と半分ずつにしてる友人がいます。
早期返済を、金利見極めてどっちが有利かで早期返済していく方法です。
やり方はよくわかりませんが、その方法も考えてみられてはいかがでしょうか。

お願いします。

家族構成
本人　２７歳　年収４５０万
配偶者　２８歳　年収０円(今後パートアルバイト予定あり)
子供　　３歳

物件価格
２２９７万円

住宅ローン
頭金　１０７万円(諸費用１３７万円別途用意あり)
借入　２１９０万円
変動　３５年　０．８７５％

貯蓄残金１５０万円

昇給見込み
年/７０００円up
ボーナス４０万円/年２回

定年退職
６０歳
定年後　未定

その他事情
車ローンなし(新車購入２年目　暫くは購入予定はなし)
親からの援助なし。
子供予定はなし。(今後も絶対なし)
マンション契約済み

ローン審査は通ったものの、お恥ずかしいのですが不安になってきてしまい。。
よろしくお願いいたします。

>196さん
お若いし貯蓄もできるご夫婦のようなので、お子さん一人なら大丈夫と思います。
>192さん
日本の極めて典型的な「住宅ローンが家計を圧迫する一般家庭」のように見受けられます（失礼！）が、それでも工夫とやりくり次第でなんとかいけると思います。
もうご契約済みとのことなので、前向きに頑張って下さい。

197さんご返答ありがとうございました。
安心しました。
今後も節約をして夫婦で頑張っていきたいと思います。

197さん、ご意見ありがとうございます！
余裕はありませんが家計圧迫家庭なりに前向きに頑張ります！(笑)

よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込700万円（手取り月45万円、ボーナス年150万円）
　配偶者　税込200万円（派遣）

■家族構成　
　本人　41歳
　配偶者　40歳
　子供なし

■物件価格
　4350万円

■住宅ローン
　・頭金　150万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4200万円
　返済計画未定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　1500万程度見込み
　

■その他事情
現在の住まい（残債なし）を賃貸に出し、ローン返済に充てる予定
賃貸に出した場合の賃料の相場を出してもらったところ
　月13万～16万
※急行駅駅近のため、空室リスクは少ないと踏んでいます。


購入後の貯蓄があまりに少ないという指摘は覚悟の上です＾＾；

>>200
税込み年収と年間の手取りがほぼ同額ですよ？

すみません。額面を書いてしまいました。
手取りはその７０％ちょっとくらいです。

200さんは子供がいないし、奥様の年収があるので大丈夫です。

196さんは可処分所得の観点から若いとは言え厳しい。１０年後まで持つかな？

>>200

何で今の住まいを売っちゃわないんですか？
ローン組むぐらいなら売っちゃって頭金にした方がいいと思いますが。
こんなとこで相談するほど不安ならなおさら。

返済に不安があるためご教授お願いしますm(__)m

■世帯年収
　本人　　税込550万円（手取り月30万円、ボーナス年100万円）
　配偶者　税込300万円
■家族構成　
　本人　32歳
　配偶者　31歳
　子供１　2歳

■物件価格
　3980万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3580万円
　・フラット35

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　5000/年

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収200万程度）　

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと半年）
　・1年後に子供欲しい
・妻は育休制度利用後復職予定 上です。す

>205

頭金200万ならローンは3780万ではないですか？
物件価格が諸費用込みの値段なのでしょうか。

月々の手取りが奥さんと合わせると45万位？保険等は入っていますか？

管理費や駐車場代等合わせると月々13～14万の支払いになるのでしょうか。お子さんが出来る前に奥さんの収入をまるごと貯金に回す事をオススメします。育休中は何かとお金が掛かりますから。

１９６です。
２０３さん返答ありがとうございました。
厳しいでしょうか？
まあ、もう契約してしまったのでどうもできないのですが
これからどうしたらよいか何かアドバイスを頂けたらと思います。
親からの援助は考えていません。

>>207
どうなんでしょうね。ローン自体は多いとは思いませんが、マンションのその他費用
(管理費・駐車場代・修繕積立金)は毎月いくらでしょうかね。

450万ぐらいの年収でしたらそこが大きいと結構負担かもしれませんね。

宜しくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込420万円（手取り月24万円、ボーナス年90万円）
　配偶者　0万円（育児休暇中　1年後復帰　公務員税込450万）

■家族構成　
　本人　31歳
　配偶者　30歳
　子供　1歳

■物件価格
　3500万円

■住宅ローン
　・頭金　1500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2000万円
フラット35S 2.49%
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　 年10万

■定年・退職金
　60歳
　1500万程度見込み
　65歳まで再雇用制度あり（59歳時の50%）

■その他事情
頭金に親から借入500万含む（年50万返済予定、ある程度融通がきく）
子供は2年後目安にもう一人ほしい
管理費・修繕費　月1.7万
　車の購入を考えている（駐車場代平均1万程度）

親への返済、子供二人目、車の購入などを考えるときついでしょうか。

２０８さん
毎月ローンは43,963円で管理費修繕費駐車場で22,000円プラスです。
どうでしょうか。。

>>210
元々ご記入されてた借入2,190万変動でしたらローン返済額は60,553円じゃないかな？
30年返済だと69,188円。

それにその他足すと返済年数次第で82,552～91,188円じゃないかと思うけどどうかな。
金利が変わらなければ無謀ではない気がするけどね。

>>209
正直単独だとキツイですね。
おそらく支払いはローン＋団信＋親ローンで毎月11万ぐらいですね。
それに駐車場代云々を見るとマンションでしょうから駐車場含むその他仮に2.5万
として計13.5万は年収420万には負担が重すぎる気がしますね。

ただ奥さん復帰したら楽勝なので無事職場復帰されることをお祈りします。

>>204
最初はそう思ってたんですが、どこの不動産に行っても
「今は売り時じゃない、まずは賃貸に出して頃合いを見計らって売ったらどうですか？」
って言われるもので。

しかし固定資産税を両方払うのはきついので、売却の方向も考えてみます。

２１１さん
無知で申し訳ないのですが..。
物件価格２,２９６,８万円
自己資金１０６．８万円
諸費用１３７万円
総自己資金２４３，８万円
を支払いました。

用紙には
月々１５９０万
ボーナス６００万
合計２１９０万ローン
３５年変動０．８７５％
で、月々４３，９６３円(プラス管理費修繕費駐車場２２，０００円)
ボーナス時９９，６９４円となっています。

ローン控除
年末時点のローン残高１％が所得税より還付(１０年間)
となっています。

どうでしょうか。。

>>214さん
つみです

よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込660万円（手取り月30万円、ボーナス年160万円）
　配偶者　税込0万円

■家族構成　
　本人　30歳
　配偶者　24歳
　子供なし

■物件価格
　3700万円

■住宅ローン
　・頭金　370万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3330円
　返済計画未定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　400万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　わかりません
　

■その他事情
金利1.3%x10年、2.3%x10年 の固定で合わせて20年です。
新婚です。
管理費などで月額4万円です。
子供は来年ほしいと思っています。
ローンと管理費など、固定資産税合わせて年間250万の出費を覚悟。
奨学金返済で年間50万、保険に10万、自動車に20万
残った年間手取り190万でなんとか暮らしていけると思っているのですが甘いでしょうか…

>>214
私はオール月々で計算しましたから、お示しの月々とボーナス払いを足すと年間支払額
は概ね一致しますね。結局年間いくら払うかですからどう払うかは結果は一緒ですね。

ローン減税はその通りでしょう。所得税・住民税の支払い分の範囲が年末残債の1％の
範囲で帰ってきます。しかし固定資産税も掛かりますし、変動ですから繰上げ返済も
するとすれば使えるお金は多くないかもしれませんね。ただ一概に無謀とは言えない
と思いますよ、個人的には。

同じ年収比5倍でも年収700万の5倍と450万の5倍では余力額が大きく異なるため、
あたりまえですが450万の方がデフォルトするリスクが高いことを頭に入れてシビアに
返済計画を建てた方がいいと思いますよ。

>>216
全体の計画を見るとアグレッシブな計画には見えちゃいますね。
ローン自体は払える範囲でしょうが、管理費その他が4万は結構大きいですね。
それに
>奨学金返済で年間50万、保険に10万、自動車に20万
>子供は来年ほしいと思っています
この条件でその額を固定20年で実行するのは少し危ない匂いがします。
同じ固定なら35年のフラットＳで実行して様子を見て繰上げする方が
無難な気がしますが・・・

２１７さん

返答ありがとうございます。
確かに、年収７００万の５倍と４５０万の５倍とでは
余力額は大きく違いますよね。
うちはもう子供をもうけない予定です。
妻には申し訳ないのですがパートかアルバイトなどを
してもらうつもりです。

妻に月７万円位の収入があればどうでしょうか？
何度もすみません。

218さん

早速のお返事ありがとうございます。
やはりアグレッシブですか。。
実は20年固定ローンは親名義です。
親がローンを支払って、私が親にローン、固定資産税などの
支出を埋める感じで送金することになります。
私個人で20年固定ですと危ないかもしれないということで、
もし支払いが厳しくなったら親に少し支払い額をゆるめて
もらうことも視野にいれてます。(私から親への返済は25年とかで)
ですが時間をかけても最終的には全額自分で支払うつもりです。

昇級はなしと書きましたが、実際には年30-40万くらいは順当にいけば
年収アップの予定です。一部上場企業ですが、この先あまり
楽観視もできないということで、昇級なしでご意見を伺い
たいと思いました。

ローンを払いつつも、頑張って毎年数十万円ずつ貯金できたらという意気込みです。

219さん

奥様のパートが７万あればかなり楽勝だと思われます。

しかしながらお子様が受験とかで私立は選ぶことは難しいですね。
お子様がなるべくお金がかからない小学生までに繰り上げ返済で頑張って下さい。

>>219
そりゃぁかなり楽になりますよ。
しかし奥さんのパートを恒久的なものとして捉えていいかどうかは別の話しですから、
まずはご主人単独で払い続けれるかどうかが一義的には大事でしょうね。

>>212さん

ありがとうございます。
やはり一人ではきつめですよね。
二人なら大丈夫ということですが
やはり私一人でも大丈夫なように家計を引き締めたいと思います。

221さん
222さん
返答ありがとうございます。
おっしゃる通り、妻の収入を恒久的に考えるのは
ちょっと...。ですよね。
このまま今の状態が続けば３年から５年で月収が４万位は
あがる予定です。
それまで妻に助けてもらうという一時的な感じで考えていこうかと
思っています。

あとは地道に働いて昇進昇級、頑張ります。

２２１さん
２２２さん

何度も申し訳ありません。
教えていただきたいことがあります。
例えば、仮にあと３００万円程資金が用意出来るとします。

この前、マンション営業の方に仮にあと１００万円頭金で入れたら
どうなるかと聞いたら、3000円程が月々から下がるだけで大きく
変わらない。だったら繰上げ返済をしたほうがいいと言われました。

そのお話が本当なら300万円だったら9000円位が月々から下がるということですよね単純に。
でも、2190万円の借入が1890万円の借入になるということですよね？

そう思うと私的には月々9000円かもですが、2190万円が1890万円になるのは大きい様な気がします。
どうしたらよいでしょうか。

>>225
その300万の出所は親援助かな？
1890万の変動35年だったらオール月々で52,258円。

そりゃあ自己資金はあるだけあった方がいいよ。
①金利上昇による支払い増リスクが減少する
②ローン額減少で金利負担が減る

この超低金利が延々と続いたとしても、
その300万減った分の浮いた金利分は50万弱。

しかしながら、もちろん支払いが少ないのに越したことないけど
一番大事なのは｢その物件で家族は幸せか｣ということに尽きると思うぞ。

２２７さん
２２８さん

返答ありがとうございます。
本当に無知なもので勉強になります。

３００万円は妻の両親が援助してくれたものです。
僕としては何とか自分の力でなんとかしたかったのですが。
お恥ずかしいです。

２２７さん
幸せでいられるように努力します。
ありがとうございます。

２２８さん
また相談にのって頂くことがあるかもしれません。
この度は本当に本当に勉強になりました。
ありがとうございます。

最終的なローンの組み立てが１０月ですので
また報告させてください。

よろしくお願いします

■世帯年収
　本人　　税込614万円（手取り月43万円、役員兼従業員のためボーナスなし）
　配偶者　0円

■家族構成
　本人　32歳
　配偶者　30歳
　子供１　1歳

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4000万円
　・変動　35年・0.85%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　毎年+10万円程度

■定年・退職金
　60歳
　1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・2年後にもう一人子供が欲しい

>>230
借入額が多すぎるのは明らかです。
何か特別な戦略あるのですか？

>>230さん

２人目を考えると、日々の生活はギリギリじゃないかなぁ。
借り入れ額をもう３００万ぐらいは減らしたいところだけど。

明らかに破綻まっしぐらです。再検討を。

役員兼従業員ということは親の経営している会社でしょ。だったら超安心。

学習能力なし。。。
破綻してくれ！

■世帯年収
　本人　　税込330万円

■家族構成　
　本人　30歳
　配偶者　29歳

■物件価格
建売新築　2250万円 諸費用込

■住宅ローン
　・頭金　500万円
　・借入　1750万円
変動予定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
定期昇給
■定年・退職金
　65歳 　

■その他事情
　・八月に出産予定


無謀でしょうか？

>>234
親の経営してる会社だとなぜ安心？？

>>234

237に同じく、その理由が聞きたい。会社に何かあったとき、親も総倒れで
頼るものがない危険度しか感じられないが。なにもなければそれで
いいけど、だからって「超安心」という利点とは言わない。
正直、230はリスク高いレベル。

てかお前ら、230さんの親が経営者って何勝手に想像してんの。どこにも書いてないのに、議論すんなよ。
批判だけして面白いのか？

それより>>236さん その年収で家は持てないよ。子供が増えれば生活保護受けるレベルで家は売却だよ。

238だが234が「親の会社なら超安心」という言葉に一般
論を言ったまで。230が親の会社で働いているのか
どうかはどうでもいいですよ。

230に対する自分の意見としては、数字だけみると
リスクが高いというだけです。

236は書いた情報だけを見れば無謀。定期昇給って、
一体どのくらいの定期でいくら昇給するのか
書いてなければ情報にならない。まだ若いから、もう少し
年収が上がってからでも良いんじゃないか。

230です。
みなさんご意見ありがとうございます。
親の会社ではありませんが、今の社長があと10年ぐらいで引退するそうなので、次は私が代表になる予定です。

ずっと黒字経営なので社長になったときの年収を考慮し、調子に乗っていたかもしれません。
やはり今現在の年収で考慮すべきでした。

ありがとうございました。

236さん
酷な事を言うようですが、今後の見通しが発展的（就職したばかりでこれから飛躍的に定期昇給が期待できる、など）、または、奥様の収入がある、または、親の支援がある、などの副次的な与件がないのであれば、無謀です。
これまでも、その年収（手取り２５０万？）で７００万（５００＋２００）も良く貯められましたね。自分の力？
今は、家を買うことよりも自分の収入が上がるために自分に投資して努力するときではないでしょうか？
３０歳で４００万、４０歳で５００万、５０歳で６００万は最低限収入がないと、そのローン返済と養育費は厳しいのでは？

>>243さん
年収の５倍強のローンを否定すればほとんどが無謀になってしまう。
ましてや３０歳で現役の期間も長い。
以前にもあったが石橋をたたいて渡るアドバイスならいらないでしょう。

これかの日本経済は長期衰退に入るという。
石橋をたたいても渡らないぐらいの慎重さで考えることも必要だろう。
そそのかすのもほどほどに。

>>２４５の言う通り

皆さん無謀すぎる
。
奥さんの収入を組み込んでいますが、単純にどちらかがこけたらアウトなんて危険すぎます。
ひとりがダメになる確率とどちらかひとりでもダメになる確率を考えれば明白です。銀行は貸してくれます。貸さないと利益はゼロです。貸した分のある割合の方から返してもらえれば担保と保険があり、損はしません。返せないと考えて借りる人はいないでしょうが。

まともなファミリー向けの賃貸物件が無いから、リスクを背負ってでも
買おうかって気になってしまったんだよね。

ランク付けしたらどお？

S：超余裕(バンバン海外旅行行こう)
A：余裕(海外旅行は年に1回行ける)
・
・
・
・

みたいな

236です。
定期昇給は、自動車メーカー系なので未だに年功序列です。公務員型ですね(^^;;
去年は、330万ですが30越えてから今年の見込みは370程になりそうです。
不況は、あまり感じた事はありません。

30歳で300万円台ってブラックより酷くないかい？
定時に帰れるからバイトしたらいいと思う。

ちょっと特殊なケースなので相談に乗って頂けると助かります（なるべく細かく書きますので・・）

■年齢夫32歳(会社員）/妻31歳（専業）/娘2歳（3人家族）
■年収800万(製薬メーカー事務部門　転勤なし）　
■2年前に品川区に新築一戸建て購入（3階建て：土地22坪/所謂狭小住宅なるも4LDK 建坪33坪)　
■現在ローン残債3000万　（三井住友MIXローン1500万(変動0.995%)/1500万(35年固定3.2%))
　月75,000円/ボーナス月230,000円返済
■マイカーあり。

まぁローン残債も3000万だしこれからコツコツ返していけば・・・と思っていたところである「事情」
により引っ越さなければならなくなりました。（家の問題ではなくprivateな事情です）

■新しい物件は新築マンション4,900万 3LDKです。

問題は今の家を売却するか賃貸に出すかと言う事です。

今の家の売却する場合は、査定して貰ったところ売却額から売却購入の諸経費や税金を引いて頭金が1200万用意出来そうです。つまりローンは3,700万です。

賃貸に出す場合はこちらも査定して貰ったところ、家賃保証会社を使って普通賃貸借で諸経費引いて月18万の収入がある事がわかりました。

貸す場合はこの18万円で今の家のローンは年間通じて賄える事に加えて、マンションのローンの一部も賄えます。試算して貰ったところ、新しいマンションのローンは4700万ですが、賃貸に出す事で月の負担は7万円くらいで済みそうです（ローンは3000+4700万になってしまいますが・・・）

銀行の人は今の一戸建ての担保価値が高いので（品川区、目黒まで電車で5分、駅から徒歩4分、スーパーコンビニ1分）、借り手も間違いなくつくので、今の家のローンの3000万は目をつぶります、と言ってくれたようです（イレギュラー措置だとは言っていましたが・・・）

皆さんなら売りますか？貸しますか？
まず

東京の不動産はこれから、暴落に近いくらい下がる可能性がある。売れる内に売っときな。

売りますね。この経済状況を考えれば、今後ずっと18万の家賃が入ってくる保証はない。長い年月貸すということは、その間に何らかの問題（地価暴落とか災害とか日本経済破綻とかいろいろね）にブチ当たる可能性が高くなるんだから、そんなリスクをわざわざ背負う理由はないんじゃないの？252さんと同じく、売れるうちに売って縁を切るのが正解だと思う。

>>253
家賃保証会社を使いますので18万円は必ず収入となります。いかがでしょうか？

店子が入らなくても保証されるの？不勉強ですみません。
店子いなくても家賃が保障されるのだとしたら、契約のタームはどれくらいなのですか？

>>255
素人さんと知らずに聞いてしまいました。グーグルなどで調べて下さい。それぞれに判断と根拠を求めた質問ではないので簡単に答えがでてきますよ。>>254は>>253限定ではなく皆さんに聞き直したいと思います。

本当の251です。。。254＝256さんあなたは誰ですか。人の質問に乗じて失礼な聞き方ですね。

保証会社は聞いたところ、まだ今の家が新築なので取り敢えず5年で契約更新だそうです。
5年後に契約するかどうかは、その時の家の価値とか不動産状況によって。。。と濁されました。

一時的にローンは8千万近くになりますし、そうなるとすっぱり売っても良いんですが、品川区
便利人気な目黒線沿線、駅から徒歩4分と言えば上手く賃貸で貸してローンを完済すれば最終的には
土地が価値になるかなと思い・・・なかなか難しいです。

駅から４分
豪邸でもなくこなれてる
売ってもいいがもったいなすぎ

すでに入居しています。
震災の影響で、収入が減る可能性があり、とても不安です。
消費税も上がりそうですし、子供手当も下がり、いいことなしです。


■世帯年収
　本人　　税込750万円（できれば手取り月34万円、ボーナス年75万円）
　配偶者　0円

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　35歳
　子供3　6歳,2歳、10月出産予定

■物件価格
　5200万円

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4200万円
　・フラット　35年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　250万円

■昇給見込み
　年25万円


■定年・退職金
　60歳
　2500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収は未定だが、かなり下がる予定）　

■その他事情
　・親からの援助なし 。
　・三番目の子供が幼稚園に入ったら、妻がパート予定。

>>251

自分なら売ります。賃貸に回すと幾らの収入になると
算段して喜ぶ人がいますけど、実際は経費も色々
かかりますし、そんなにいいものではありませんよ。
不動産屋ではありませんが、不動産収入の
収支って最終的に残るものが少ないのは仕事柄
よく知っています。取らぬ狸の何とやらになってる人
がほとんどです。
5年後にどうなるかわからないなんて問題があるなら尚更。
売るなら早いうちでしょう。

そういえば築２年ですよね。保証会社がまだ新築と
言っていたというのが引っかかります。商売に
乗せられてるだけなんじゃないかな、と。

>>251
悩みどころですね。でも私なら売ります。
計画通りに売れたとしてもローン3700万円で決して楽ではない金額です。

万が一として家を売らなければなったときを考えた場合に、
現在の売値の半額程度になってで売れても、
ラクラク返済できる額ならこのまま家を持ち続けますが、そういう状況ではないですよね。

子供も今後増えるかもしれませんし、
サラリーマンが無理をしてまでリスクを負う必要はないと思います。

>>259
確かに楽ではないでしょうが、
恐らく年収がピークで900~1000万くらい見込めると思われますので、大丈夫だと思います。
現時点で危機感を持っていらっしゃるようですので
お子さんにお金がかからないうちに繰り上げ返済を進めれば、何とかなるとは思います。
"入居後"ですから、覚悟決めて頑張るしかないですね。
どう頑張ってもすぐに返せる額じゃないですし、気長にコツコツ頑張りましょう。

おはようございます。
アドバイスをお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込550万円
　配偶者　税込450万円

■家族構成　
　本人　32歳
　配偶者　31歳
　子供 4歳 1歳

■物件価格
　4400万円

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　2000万円
　・変動　35年・0.775変動or2.6固定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　それぞれ緩やかに
夫1000 妻800くらいまで

■定年・退職金
　60歳
　夫2000 妻1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
別の地域にマンションあり(転勤のため法人契約で賃貸中)
収入年150万 支出年135万(全部込み)
築4年 残ローン1400万 査定額2400万
将来的には売却予定だが、契約が更新され続ける限りはこのままの予定

よろしくお願いします。

すみません、訂正です

■住宅ローン
　・頭金　440万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　2000万円×2(ペアローン)
＝4000万円
　・変動　35年・0.775変動or2.6固定

>>230
35年間変動金利が2.5%以下ならなら余裕でしょ。
というかフラット35Sならいけるんじゃね？

>>259さんは首都圏にお住まいですか？また物件は戸建てですか？
うちと家族構成、年収､退職金などとても似ているのですが、うちは子供全員､大学は下宿と考えていますので借入金は壱千万前後と考えています。

アドバイスお願いします。
世帯収入
本人 29歳 450万
(年4万程度昇給)
配偶者0

物件価格
3200万
諸経費全て込み

頭金500万
親からの援助1500万
借り入れフラット35s 1200万

貯金残高100万
子供は一人か二人を考えてます。

子供の将来を考えて、貯金はなるべくしていきたいと思ってます。

皆さんのご意見よろしくお願いいたします。

ここに書く人って年収見栄はってる？
サラリーマン平均年収が400万チョイの時代。
30才で500万とか600万。
しかも毎年昇給とか…羨ましいんですけど！

>266
親の援助がそれだけあれば無謀でも何でもない。
頭金400万（或いは300万)にして最低200万は残した方がよい。

>267
相談スレッドで見栄をはってどうする？
世の中はピンキリです。

>>267
サラリーマン年齢別平均年収
年齢　　　　　平均年収(男)
25～29　　　　355万
30～34　　　　427万
35～39　　　　497万
40～44　　　　579万

全国年収別階層割合(男)
年収　　　　　　　割合
300万円台以下　　45.1％
400万円台　　　　17.3％
500万円台　　　　12.2％
600万円台　　　　7.9％
700万円台　　　　5.5％
800万円台　　　　3.8％
900万円台　　　　2.4％
1000万円台以上　 6％　　

>>267
平均年収以下の人が家をかおうと思うかい

>>267
平均年収以下の人が家をかおうと思うのかい

なくても家は欲しいね、うらやましい。親からの援助がそんなにあるなんて、すごい！！
ここのサイト？親からの援助があるのが普通みたいな書き込みが多いね。

無謀かどうか以前に大都市圏なら主人単独年収700万以上、
地方都市なら600万以上は欲しいとこだね。

>>270

これは非正規社員も含むデーターでは？

パート、アルバイトも含んでいるよね。家族持ちで平均年収440万なんて生活できんわ。
公務員なんかの安月給を羨ましがるのってニートくらいなもんだろ。

含んでたっていいでしょう。非正規＝低年収ってわけでもない。年収がそこそこあれば、ローンを組むことは可能なんだし。

259です。
首都圏に住んでいます。
一戸建てです。

首都圏ですので、子供は自宅から大学に通ってもらおうと思ってます。
大学資金は場合によっては、奨学金を借りることを考えています。

皆様のご意見、お待ちしています。

節約すれば､奥様がパートにでなくても教育費､老後資金ともに確保できるレベルだと思います｡（私立医学部など除く）

しかし､奨学金は子供三人とはいえ15年後の年収では無利子は厳しいのでは？

奨学金は本人が借りて本人が社会に出て返すんだよ。