ル・サンク室見

一年中、低層でも日当たりが良いマンションは、評価高い。

何も無いところに建てば、日は当たります。それは評価に値しません。
ここが余っているのが市場の評価。

何もなくて日が当たるのは、大きな利点だと思います。
校区も良さそうだし。
ただ、価格が高すぎて二の足を踏んでます。

子どもが巣立てば校区は関係なくなる。
先々を考えれば答えが出る？

建物は並マンなので、結局立地による評価となる。
もうちょっと駅近であれば検討の余地もあるが、遠すぎ。
利便性が悪く、スーパーも有名どころ無し。
小学校や公園が近いのは良いが、騒音は心配。
風は強い。

もう少し駅近いといいんですが。
かといって、競合マンションはもっと残念な部分があるので難しい。

室見地域では目算を誤ったとしか言えない。
他はほぼ竣工前完売ペース。

近所に住んでいますが、学校、公園があっても日中はとても静かな所ですよ。
通学時間帯はわかりませんが。
何もないと言われていますが、商業地域ではないのでこんなものかな。
徒歩５分以内に小さいスーパー、病院などはあります。
他は自転車や車を使えば問題ありません。
日当たり、カーテンを開けて生活できる解放感、校区が魅力ですが、
価格と外廊下なので悩んでます。

気がねすることなくリビングのカーテンを開けっ放し、眺望良し、日当たり抜群。
ここもそうだけど、上記３要素を満足したマンションに住んでいます。毎日、爽快です。

公園、小学校が近いのは○
公園、小学校がとなりは×

子供の騒ぎ声が間違いなく聞こえてきます。

室見川のように川の辺を散策できるように整備されていれば○
金屑側のようにコンクリートで囲まれているのは×

風が強いだけ。

あの町並みを見ると眺望が良いとはとても言えない。

公園・学校近いのは分かるけど、近隣の日当たり最悪マンションと比べるとこちらが良いと思います。

良い点→立地（駅・スーパー・学校・公園・病院など徒歩圏）眺望・日当り・住環境・校区・平置駐車場

普通　→仕様設備・景観（良いと言われるが古い町並み）・価格（高いと言われるが管理費・駐車場代考えると実はそうでもない）

悪い点→夜間の暗さ・冬の強風・豪雨時の川氾濫の心配

金屑川の氾濫は、これまで発生したことがなく、現状でも堤防に十分な余裕あり。考えにくい。
ピンポイントで、ここだけネガるのも意味なし。万一の場合、この近辺一帯に加え弥生や藤崎や昭代あたりまで対象になる。

景観？こんな雑多な街並みが？金屑川て妙な名前だな。

>>212
立地に関しては、駅は実測12－3分。
小学校、公園は近すぎで騒音の心配がいる。
スーパーはあることはあるが大きくない。
クリニックはあるが病院は無い。
8階ごときのマンションで眺望うんぬんは語れない。

結果、日当たり、校区が良いのが良い点。
日当たりは良いが強風のため窓は開けにくそう。

ルサンクの強気の価格設定は、実際より過大評価されてる室見だからだと思います。
西新や百道あたりは買えないが、地下鉄沿線に住みたい家庭が、子どものために無理して購入するのでは？
実際は、あまり綺麗とも思えない河や街並み。利便性もしかり。
でも室見は人気がある。
校区に重きを置きすぎて、住環境を冷静に判断できない人がたくさんいるから。

これくらいの価格設定の方が所得層が同じくらいになりそうだから良いのでは？

216の方が言われていることが、室見への評価として正しいと思う。

西新や百道あたりは買えないが　←　どんぴしゃ！

騒音が気になるのは平日の小学校の登下校時間くらいじゃないですか？
あと、運動会とかのイベントがある日もかな。

回りに何もないから、夜は静かに過ごせるんじゃないですかね。

>215
目の前が低層住宅街であいている物件なら、５Ｆくらいから眺望抜群。
この場所だったら、南は山が、北東は福岡タワーがストレスなく見れます。
１０Ｆくらいでも、近くに同等の高さのビルがあれば、眺望はアウト。

ここの売りは、眺望だけってことでしょうか？
眺めだけに、何百万も高くは買えないかな。

実家の向かいが某小学校の運動場側ですが、運動会の日はさすがにうるさいです。
でも普段は、天気の良い昼休みに遊び声がする程度。
ここなら、校舎側なのでたいしたことないと思う。
中学～高校に近い方が、夕方、運動部の掛け声や吹奏楽部などでうるさい。

夜に近くを歩いてみたが、街灯も少なく古い建物が多く正直こわい。

買えない君や買わないさん達は、もう面倒臭いなぁ。
近所の国鉄系や私鉄系マンションより遥かに良いバランスなので、やっかみは必要ありません。

私鉄系より良いが、国鉄系と比べると大きく劣ると思います。
国鉄系は、冬場でも日当たりは抜群に良い。駅から、ここより近い。分譲価格も、ここより安かった。

224
別に国鉄系にも劣らないですよ。
国鉄系がここより良いのは駅に近いだけ。2分くらいしか変わらんが。

違います。長い信号待ちがあるので、ここは平均でプラス３分。１２分と８分は、大きな違い。
又、原通りから西側は、地価が下がり、一気に寂れた場所になる。
それに、ここは強風のマイナスポイントあり。スーパーも国鉄系はすぐ隣にある。サニーへ・サトウ食鮮館へも近い。

小さいスーパーですが、門田は結構重宝してますよ。サニーやサトウは中途半端なんで、どっちにしろ、週末は、車で大型店へまとめ買いすることになる。

>>227
藤崎2丁目も十分寂れてますから安心してください。
国鉄系は安いが仕様は最低限なのでしょう。

＞２２９
でも、エレベータ１基の、角部屋除き格子付き窓の外廊下沿いの部屋多い。プライバシーへの配慮が乏しく、賃貸レベルですね。
ＭＪＲ藤崎は、２戸１エレベータで、プライバシーをしっかり確保。格子付き窓の部屋などありません。
ここのどこの仕様が、優れているのかしら？しかも、ＭＪＲに比べると１．５割くらい高い。

国鉄系がここより良いのは駅に近いだけ。2分くらいしか変わらんが。

時計狂ってる？よ。

ＭＪＲ藤崎は格子付き窓の部屋がないと言っても、後ろのマンションが迫りすぎなような・・
ここは平置き駐車場だし、エレベーターは一基でも修繕費等安いのでいいと思います。

うるさいのは運動会の練習から、だからね。

ここは、良くも悪くも注目されてます。
検討されてる方は、他社営業等のネガに流されないで、しっかりと自分の目で選びましょう。
ちなみに私は、ここで比較されてるMJR藤崎狙いでしたが、当時はボロクソ書かれてましたよ。

私鉄系藤崎に続いて、国鉄系藤崎の参戦ですか・・・
どっちもいいと思うんですけど。

断言できるのは、あの場所で小学校・公園で騒音うんぬんはありえない。現地未確認なの？
駅が実測12～13分（電車を降りた所から計算してるのでは？）実際に歩いてみたら9分でした。
スーパー・小児科・歯科・書店・コンビニ・ガソリンスタンドあり。

ここを利便性が悪いと臆面もなく言う、物の考えはどうかと思う。

>232
主寝室側に外廊下があり、そこを人が通る部屋の価値は低い。プライバシーの点で
最悪、不動産の常識です。
エレベータも安くなっている。ＭＪＲが、管理費・修繕費がちょっと高いレベル。
ここは分譲価格が非常に高いので、ランニングが少々安いレベルでは取り返せません。
４０年で計算しても無理でしょう。
>235
大半の頻度で信号待ちがあるので、小走りしないと平均９分では着きません。
一般人の歩くスピードだと、１１分前後ですね。実際歩けば、わかる話。
遠い遠いとネガられて苦戦したネクサス藤崎スクエアと同レベルの遠さです。

駅までの徒歩距離が２分も遠ければ、普通なら１割くらい安くなる。
しかし、ここはサンリヤンやＭＪＲと比べると逆に高くなっている。
合わせると、２割くらい割高ということ。
グランドメゾンレベルの価格帯。しかし、仕様はグランドメゾンに劣る。

不動産の表記は80ｍ＝1分計算。徒歩9分と記載があれば、それでよいのでは？
この物件だけ信号待ちがどうなど言えない。それに信号も1個で行けますよ。

価格は間取りによって、割高・割安感の差があるように感じる。

中戸をワイドスパンにして、多少改善は見られますが、典型的な羊羹ギリ田の字部屋。
共用廊下側は、片板ガラスで実質窓も開けられず、採光にも難あり。
また、中戸は廊下を少なく見せていますが、実際に住むとデッドスペースや通路しか使えない
箇所が多々見られます。実は、資材を省いたコストダウンでしょう。
この戸数でエレベータ１つは、かなり不便で致命傷。サンリヤンと比べ、高級な点が感じられません。

間取りに関しては、国鉄系、私鉄系もほとんど変わらない。
アドバンテージにはならない。
解放感と眺望は近隣の物件と比較しても随一。
239のサンリヤンと比べて高級感がないというのはかなり疑問？
鉄道系の物件はグレードは低く、コスパ重視というのが一般的。
ここのグレードは決して高くはないが標準レベル。

MJR藤崎は、南は開けているがその他の方向は閉塞感が強い。
こちらの方が良いとは言わないが、劣ってもない。

地味なマンションかと思っていたら、いつのまにか立派なネガが書き込まれるようになりましたね。
グランドメゾン西新のネガもすごかったけど、すぐに売れたし、ここも早く完売するといいですね。

中角戸（両面開口の中戸）　＞＞＞＞＞　田の字部屋　。
ここは、田の字部屋が多すぎ。田の字部屋は、ズバリ賃貸仕様です。
それに、今どきエレベータ１基なんて、恥ずかしいし超不便。
それから、MJR藤崎の角部屋は間口が１０ｍ近い超ワイドスパン。南向きで一年中採光
ばっちり。閉塞感など、ありません。
それに対してここの角部屋は、間口が小さく細長い。加えてバルコニーは、南東向きと南西向きで、
日当たりの累計時間は、南向きより劣ります。
それから、景観は北側の方が良いですから、サンリヤン東側の部屋と比べると、
北側の景観はここの方が劣ります。
開放感と眺望がこの近辺で随一など、恥ずかしくて言えませんね。

管理費は安いが、修繕費はサンリヤン並みでけっこう高いですね。１０年後～あまり
値上りしなのなら、この設備でも理解できますが。
価格はＧＭレベルなのに、立地と建物仕様は今一歩。やっぱり、かなり割高。

価格に関しては、下の価格が高いだけ。
別にGM並に高い訳ではない。
鉄道系マンションの作りと一緒にされても困りますが、普通と思います。

ここは、駅から遠いことを加味してコメント下さい。それに、完全外廊下で、エレベータも１基。
これらを考えると、最近のＧＭよりコストパフォーマンスが低いかもね。
鉄道系と違うとおっしゃいますが、ここの施工業者は線路が本業の会社でＭＪＲを多く手掛ける
九鉄工業。デベだって土木系の道路屋、マンションは本業じゃない。
鉄道系のマンションと似たりよったり、差があっても目くそ・鼻くそレベル。

国鉄系藤崎はここの存在感とは比べものにならないと思うが・・・
それとあまり賃貸賃貸と言わない方がよいと思う。自分の首を絞めている。

周りから小規模賃貸マンションみたいと思われても、自分が納得して購入し、快適に過していればそれでよいのでは？今からできる物件を蔑んで己を正当化するのは、止めたほうがいい。

所詮室見だろ（笑）。
マジになりすぎ（笑）。

駅から遠く、その割には高い。この一言に尽きる。

何もないところに建てているので、確かに存在感はあるでしょう。
日当たりの良いのは認めますが、強風に悩まされるのと裏腹。

安くても、完売にはほど遠いサンリヤンよりマシ。ルサン・ク、高いがそこそこ売れている。でも、このペースだと、竣工前の完売は厳しいそうですね。

ここもMJR並の戸数であれば即完売。
MJRと比べても遙かに良い。

＞２５２
それは、間違い。どの物件でも低層階は売れにくく、不人気部屋が一定の割合でできてしまうため、
総戸数での単純比較とはならない。
現時点で、８割程度の契約でスローペース。竣工前に完売する物件は、分譲開始時で８割くらい
売れますので、このペースだったら売残りパターン。値引きに走れば別ですが。

＞２５２
ここは、１．５～２割くらい高額なマンション。良くて当たり前でしょ。
駅から遠くて、具体性も乏しいけど（笑）。

目糞（国鉄系）鼻糞（ここ）を笑うとはこのこと。
傍から見たらどっちもどっち。

＞＞２５６
鉄道系が被害者のように振る舞われていますがルサンク側が被害者です。
変なネガレスには徹底抗戦です。

＞２５７
違うだろ。２２４が、先に半年以上前に完売済の関係ない物件にネガを入れてきた。
まあそのお陰で、この物件の特徴が良くわかりました。否定派の意見は、客観的且つ具体的でわかりやすい。

ここの分譲価格は、言われているとおりとても割高だと思います。最近のGMなら買えますね。
駅から遠い、冬は強風、半分は日照時間の少ない東向き、半分はファミリー向けには
狭すぎる70/72/75/78㎡の部屋、外廊下、エレベータ１つ。

258
ルサンクのスレに他所の養護をしにきてるんですね。
暇人発見。MJR関係者だね。

日当たり抜群と言えるのは、南向きの半数だけですね。東向きは、条件が良くても午後から日は当たらない。

営業関係者の罵り合いは無視しましょう。
ところで、来春小学校と二歳の子供がいますが、この校区は西区等と比べてそんなに良いんですか？

よくもまあ同じ人が同じ指摘ばかりを延々と投稿。
割高・ＧＭ比較・駅が遠い・エレベーター・田の字部屋・外廊下・強風、あげくに東向きの日当り・小学校・公園まで騒音と言う。

割高→近隣物件とよーく比較した方がよい。管理費・駐車場代で5千～1万安い。30年で300万位の差
ＧＭ比較→この場所にＧＭが建てば、同じ値段にはなりません。数年前の近所のＧＭはここより1千万違う
駅が遠い→徒歩9分
エレベーター→この規模では妥当。修繕費が高くなるよりマシ
田の字部屋→中和室より独立性があり使い勝手がよい
外廊下→内廊下なんて物件あるの？
強風→全く問題になるレベルの風ではない
東向きの日当り→真東ではない。東南方面に向いている。開けているので採光問題なし
小学校・公園→子供のかすかな声が聞こえる。ほのぼのした気分になる。騒音に感じるとは・・

262さん
この近辺では百地中、高取中、原北中が良い評判です。校区重視で自宅購入される方も多く、道一本超えて校区が違ってくるだけで、土地の値段も全く違うようです。

小学校の近くを散歩したり、公民館などでは、たいてい掲示板に地域の活動内容が貼られてますので、雰囲気は
感じられると思いますよ。

262です。
264さん、有り難うございます。
市外在住者ですが、まだわずかの時間しかこの周辺を見たことが無いので、再度じっくり探検してみます。
ちなみに個人的には、黒色改造ミニバン停めてる地域なんかは除外してますね(笑)

＞＞２６３
室見のGMとの価格帯はほとんど一緒です。
高取参番館と比べると安いですが、高取の方が場所が良いから価格差は当たり前。

＞２６３
頻繁に登場する擁護君、都合のよい解釈ですね。客観的に述べさせていただきます。
１．分譲価格：近年、近所で一番安いサンリヤンと比較。駅より近く全戸南向きの
　　サンリヤンより半分東向きのここの平均坪単価は約１０７％、南向きのみで
　　比較すると約１１５％。
　　　＊小生の算出につき、多少誤りがあるかも知れないが、大きく外れていないハズ。
　　管理費・修繕費：管理費は安いが、修繕費は高く、合計額は近所物件とほぼ同じ。
　　管理費の優位性のみ採用したところで、３０年間で￥９０万のメリットにしかならない。
　　（月額管理費相場￥３００／坪に対して、約￥１００安い／２５坪の部屋として算出）
　　なお、修繕費は、月額相場が逆に約￥１００／坪高いが、長期で値上がりが小さいと
　　解釈しています。
２．駅からの距離が、実質１０分以上。福岡市では、１０分を超えると価値は、低いですね。
３．リーマン以前のＧＭの分譲価格と比較し￥１０００万安いと言っても説得力ゼロ。
　　西新Ｓ／大濠Ｐ／草香江Ｔ等の最近の物件は、ＧＭ室見より割安になっています。
４．エレベータ／田の字部屋等：５３戸で１こなんて、冗談でしょう。こんな物件、最近
　　見たことありません。実際、朝超不便です。
　　エレベータ１こで、ヨウカン切りの一番デベに有利なエコノミー構造ですよ。
５．強風：客観的に、冬場は人によっては迷惑なレベルです。
６．日当たりと騒音：同感です。むしろ、この物件のメリットです。

公立中校区の人気ですが、百道中、高取中は、同感。しかし、原北中より、城西中の方が人気が高いと思います。

安さ自慢は必要ありません。
どこかのように安マンションのレッテル貼られますから。

安物と割安は、異なります。高級と割高も、異なります。ここは、高級ではなく、後者の方。
それから、道路屋のル・サンクブランドは、どんなにがんばっても高級イメージはつかないでしょう。

>270
鉄道屋も然りですね。
安物と割安は異なります。近隣鉄道屋の物件は、前者の方。
それから、鉄道屋のブランドはどんなに頑張っても高級イメージはつかないでしょう。

こんなに言われたら悲しくありませんか？
嫌だなと思ったら他の人にしないこと。親に習ったでしょ。

なんか、すごいねここ。入居後もこんな感じでしょうか？

>>272同感。267なんか、明らかに素人じゃなくて同業者のネガだし。殺伐としてて面白いね、不動産業界って。

267は、以前に自己物件をけなされた底辺デベ営業ですよ。どこかに仕返ししたいんでしょう。
2ちゃんのニートのアラシと同レベル。

ここおもしろいね！　業者同士のつぶし合い

ネガ書き込み部隊は、鉄道屋、バス屋の営業関係。
でも物件さがしてる立場からは、どこもさほど変わらないレベル。
それだけに、ライバル視されているんでしょう。

売れない専業屋は、それしかないので売れないとよけいに必死。凄い業界だね。

267は解釈も全く客観的ではないし執拗すぎる。修繕金の話題を出している時点で、サンリヤン以外の不動産関係者と思う。

ネガ情報は、具体的且つ客観的。擁護意見は、抽象的で幼稚ですね。
羊羹切田の字部屋で、こんなにエレベータの少ない近年の物件は、サーパス荒江や
サンリヤン別府くらい。ここは、同類のコストダウンマンション。
田の字部屋は、部屋が外廊下に面し半透明の格子付き窓で採光とプライバシーは最悪です。賃貸仕様です。

東側も開放感があるが、南側の４階ぐらいからの景色もいいですね。障害物がなく、視線の先に山が見える。夏は自然風で凌げるかもしれませんね。

それくらいしか、ここには取柄がないからね。
しかし、ＨＰの眺望データで確認できますが、中途半端な方角に建てているので、他の建物の角が視線に入ってくる。風水上良くなく、縁起が悪い。８階相当の高さでこの程度の眺望だと、プレミアムと言うのにはほど遠いと思います。

校区がセールスポイントのファミリー向けにしては、３ＬＤＫにしても４ＬＤＫにしても、
占有面積が小さい。
３ＬＤＫだと８０㎡、４ＬＤＫだと９５㎡くらいないと、実際狭苦しく感じると思います。

先々転勤族相手に賃貸に出すなら、広くて高額な物件より、少々手狭でも手ごろな価格の物件の方が借り手がつきやすいかもしれない。
多少狭くても学校に近いのは、子育て重視派には魅力。

279
267のネガ情報の中身が間違いでも具体的で客観的なのか？本当に面倒臭いが・・
1.分譲価格の坪単価は概ね妥当。約1割ここが割高。但し、ランニングコストは間違い。足し算ですぐ分かる。管理費＋駐車場＋修繕積立金（30年間）を比較。物件価格の1割ここが割安。あえて詳細は記載しない。
2.福岡市は物件詳細に「実質〇〇分」の記載方法？資産価値に影響するのはあくまでも、表示記載「駅徒歩5分以内」「駅徒歩10分以内」。つまり5分と6分または10分と11分の違いが一番大きい。
3.最低価格：ルサンク2900万～／草香江Ｔ3500万～／大濠Ｐ3300万前後～（但し低層階の目の前建物が極端に安く平均は草香江Ｔ並、多少の誤差は勘弁）これは同価格ではないでしょう。
4.50戸数エレベーター１基は、朝混雑しません。サーパス荒江やサンリヤン別府の住民にアンケートとれば一番分かりやすい。現状で満足か修繕金ＵＰで２基必要だったか？田の字採光・プライバシーに関しては、一長一短。主寝室のプライバシー性は低いが、部屋の独立性は中和室より優れる。
5.6は個人の主観の問題

賃貸に出しても、転勤族ファミリー層に需要がありそうですね。

西鉄とここの営業の戦いはすごいですね。
積水みたいに掲示板で何を書かれようがどーんと構えて放置しておけばいいのに

西鉄というよりMJRの関係者のネガと思いますよ。
執拗にネガりますもの。

>284
あなたの比較論には、占有面積が欠落しているので話しにならない。
ここの７０㎡や７２㎡の２９００万の部屋程度部屋を対象に、ランニングコストも分譲価格も
よその物件のもっと広い部屋と比較している。
全く客観性がない、ここの営業マンか、知識の乏しい契約者に違いない。

２８３、２８５、ここは分譲価格が割高で駅から遠いので、賃貸には向きません。
回収までの年数が軽く２０年を超え、利回りが期待できないからです。
ファミリー向けに８０平米以下の狭い部屋のニーズは、ありません。子供は、すぐに大きくなりますから。
賃貸も考えるなら、アーバンパレス藤崎へどうぞ。でも、もう残っていないかも。

５３戸でエレベータ１基を擁護する書込みは、営業マン確定でしょう。
一昔に比べエレベータの価格とメンテ代大幅に下がっている昨今、
近所の物件見てもこんな少ないマンションは珍しい。
ここより後に売り出して先に完売したＧＭ西新ステージも、２５戸で２基。
しかし、管理費と修繕費の合計額は、ここと大差はありませんでしたよ。

２８４は、素人の知ったかぶりさんでしょう。ＧＭに、７０㎡や７２㎡のチンケな部屋はありませんから。そんなにウダウダ書かなくても、ここの分譲価格が割り高なのはＭＲを数件見たら誰でも分かります。

ＧＭ西新ステージを引き合いに出して、ここを叩くメリットがあるのは誰？　
積水だろ！色んなスレに出入りしてますね。

＞２９２
あんたの被害妄想、醜い。

玄人ぶっているけど、分かっていない人もいますね。ＧＭに７０㎡クラスがあるのは常識だしね。よーく勉強して、事実を伝える営業をしてね。

ちょっと調べれば、広さなんて分かるるのに、嘘を書き込む関係者が多いですね。

292
わざわざGMが格下を叩きにくる訳ないだろ。
ここと同等か格下の物件関係者だろう。
近隣の鉄道系か超小規模マンション関係者のネガ。

２９４君、２９５君、見え見えの連投、ご苦労さん。でも、嘘は書き込んじゃいかん。
グランドメゾンに、ここみたいに７０㎡や７２㎡の超狭い鳥篭のような部屋など無い。あると言うなら、具体的に物件名を言ってみろ。
狭いと言ってもＧＭ百道浜Ｖで、７９．４４㎡の部屋があるくらい。販売中の草香江・大濠Ｐ・桜坂Ｆ・桜坂Ｈ、すべて８０㎡以上の部屋のみ。完売済みの、高宮・大濠２０１１・西新Ｓなどもしかり。

ここの物件の部屋、本当に狭い部屋が多いですね。
この近辺のお子さん、女子だと半分くらい男子でも１／４くらいは、ピアノが弾けます。それに、部活に塾に奔走しますから、小学校高学年くらいからモノがスゴク増えます。
一人っ子でも、７０㎡や７２㎡は論外、７５㎡でも厳しいと思います。

それは、個人的価値観の違いですね。

ネガ部隊。度が過ぎているレベル。完全に病んでいる。
ここは、真剣に物件を比較検討している人が交流する場。執拗に攻撃して人間として恥ずかしくないのか？
見てて気分が悪くなる。この物件の関係者も相手にしないでスルーした方が賢明。