阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

ほとんどが山手台と彩都の啀み合いだったから、それが無くなっただけでも良いんじゃないですかね。

新街区発表直後はいつも売れる。見込み客が溜まっているから。
新築マンションの販売開始直後と同じ。

でもその後は厳しくなってくる。
前回街区もなんだかんだ最後まで売れなくて業者に流した区画が結構あったしね（今売ってる）。

正直、山手台北部で50坪～って居住地として本質的な魅力は無いと思います。
あの立地なら平均70坪～（法面は含まない）じゃないと店がろくにないとか（オアシス一軒だけ）
駅までバス便とか坂とかマイナス面を補う住環境にはならないですね。

駅まで歩ける南部の西1～2丁目、東2丁目でも平均70坪なのだから。

宝塚でオススメの外構屋ってどこでしょうか？

山手台に一番近い場所では陽春園ですが、評判はいかがでしょうか？
植木の町ということで他にも沢山有るみたいですね。

自分の価値観でセンス良いと思った外構を写真にとるなりネットから持ってくるなりして、それを見せてあとは希望を伝えて見積もりをとってみてプランをつくってもらうのが良いと思います。もちろん数ヶ所の業者で見積もりをとって競合させたほうがいいです。多数の業者に外構を発注したことがある個人なんて殆どいないでしょうから、どこがオススメとかは言えないと思いますよ。

アヴェルデの金プラに買取頼もうと持って行ったら閉まってた。。。
7時前後だったと思うんだけど他の店舗も閉まってたし、どうなってんの？
普段ちゃんと営業してますよね？

そば義も閉まってたか？

山手台北部（阪急オアシス以北）の適正価格は、70坪2700万、80坪3000万、100坪
3600万ぐらいですね。185㎡で2600万なんて不動産市況（ここ2年の同等バス便立
地の値下がり）や立地や利便性や駅距離を考えると高すぎますし、山の上で50～
55坪の街並みでは隣の家屋と建てこんで価格うんぬん以前に山手台本来の魅力が
ゆとりが全く感じられません。山手台北部で2600万出して55坪しか買えないなら、
同程度の予算で宝塚市内の他のニュータウンエリアで65～70坪の古家付き土地を
買って新築する人が今後は増えていくでしょうね。環境は殆ど変わりませんから。

土地小さくして坪単価を高止まりさせたまま販売していこうとするスタンスがま
ずいけません。ゆとりある土地の広さと適正な土地価格の両方が、山手台方部を
魅力的な住宅街にする為には必要です。土地を以前の2丁目等と同様の平均70坪に
戻した上で、尚且つ駅距離などの立地や市況を反映した適性価格でなければ魅力
的な住宅街にはならないですね（今と同じ値段で、土地面積が2割広い街並み）。

山手台北部の利便性は宝塚市内のニュータウンの中でも悪いほうです。徒歩圏に
生活に必要なものがいろいろ揃っているわけじゃないし、かといってバス便で色
々揃ってる大きな駅（川西能勢口や宝塚や逆瀬川のような）に出られるわけでも
ないです。利便性で劣るぶん街並みの追及をやめてしまったら、妥協して住む何
の変哲も無いバス便ニュータウンになってしまいます。住みたい街と憧れられる
ような街づくりが山手台開発当初のコンセプトだったはずです。コンセプトを取
り戻して欲しいものです。

2147さんの意見はもっともと思います。
ただ、１００坪でもあの利便性で果たして３６００万出す人がいるでしょうか？
て考えると、小さくしてでも２５００万以下に抑える戦略は間違っていないと思います。


４丁目あたりは、郊外の住宅地にしては、道幅も狭くて窮屈なので、
６０坪で、北向き２０００万、南向き２５００万って線が適正価格でしょう。

東3丁目でも3年ぐらい前の売り出し当時に100坪5000万出して買った人が結構いますし、東1丁目でも6000万円以上で最近売れてますから、山手台北部の高標高エリアでも3000万円台後半ならいくらでも買う人がいるはずです。

大阪平野を一望できる80坪以上の街並みってのは、関西で常に一定の根強い需要がありますからね。

50～55坪と80～100坪では、単に面積が1.5～2倍って事ではなく、北側区画の日当たりとか隣の家までの建物の間隔やゆとりが全く違ってきます。殆どの区画で完璧な日当たりと、後ろの家に気を使う事なく自由に建築できる土地になりますからね。建物と建物の間の隙間の空間も広くなりますから、眺望も良くなります。寒い冬でも日光を取り込んで北側区画の1階リビングでも温室のように暖かくなります。平均55坪ぐらいの街並みだと、南側区画も北側区画も建築に制限がありますし、斜線制限や物理的な奥行きがネックになってあまり後ろに寄せられませんよね。

55坪　間口13m　奥行き14.2m
80坪　間口15m　奥行き17.6m

南ひな壇では、この3mの奥行きの違いがとてつもなく大きな差になってくるんですよね。間口の2mの差も、実際に住宅街が出来上がった時の建物の間隔にはひじょうに大きな差となって出てきます。

続き

最近の50坪台を中心とした分譲には疑問を覚えます。長期的な視野で立地ならではの魅力を追及するのではなく、立地の魅力をスポイルする開発で自爆しているように思います。

実際売れているのは、安いとこだたらね。
３０００万円後半でここを買うのは、ただの情弱なだけ。

戸数が少なければ、引っかかる人もいるが、数はさばけんな。

適正価格は面積によって違ってきます。

80坪以上なら3000万出す人はいくらでもいますよ。

良い土地であればね。

阪急のＨＰを見ても、一番良い土地（面積が一番広い東南角地）が売れ残ってますね。
６４．５坪で３０５０万、坪単価４７万。
３０００万以上出せるなら山手台でなくても他も選択肢があるから、
ここのは厳しいってことでしょう。

逆に、２０００万前半なら、選択肢として悪くない。
それが、今はそれなりに売れている理由。

８０坪で３５００万超えれば、まず売れないでしょう。

川西のけやき坂が、平均55坪だったらまったく魅力ないでしょう？
山手台の北部も同じですよ。駅から歩けない事もない山手台南部はともかく
最北部は郊外ならではの広さやゆとりが要求される不便な立地です。

64.5坪で3050万の土地が売れ残っているのは単に割高だからでしょう。
価格帯が高いからではなく、割高だから。同じようで全く違います。
75坪で3000万で南東角地だったら速攻で売れてますよ。
あるいは65坪、2600万でもね。

3000万出せば、駅からフラットで徒歩数分圏の閑静な土地も買える。
でも駅からフラットで徒歩数分圏で「広い」土地は買えない。せいぜい45～50坪。

だからバス便の駅遠でも広ければ需要も存在意義もあるんですよ。

3000万出せば、宝塚市の他のニュータウンの70～80坪の土地が買えますから、
西4丁目で60～70坪3000～3500万の土地が数区画最後まで売れ残っていた
（業者に転売したようです）のは、ある意味当然の結果でしょう。
広い土地の需要が無いから売れ残っていたのではなく、価格設定に問題があった。

消費者も馬鹿じゃないですからね。シビアに見てますよ。
不動産仲介相場では、実際に宝塚のバス便ニュータウンエリアでは広い土地が
3000万程度で成約していますから、需要は確実にあります。

坪単価を値下げしたくないが為に土地を小さくして総額を抑える手法は、短期間ではうまくいく。

でも街並みには悪影響しかなく郊外の良さを完全にスポイルするので、魅力の無い住宅街が
出来上がっていくにつれてそれが周知され、長い目で見ると行き詰って失敗する。

だから、売れているのは３０００万以下でしょ。
坪単価＋そこに幾ら出す値打ちがあるかも重要。

今売りに出されている辺鄙なニュータウンは、小さくして価格を抑えるのが主流。
箕面森町もあれだけ辺鄙なのに、４０坪で１０００ぐらいに抑えたほうが良く売れている。
要は、総額を抑えて誰でも買える様にしたほうが需要に合っているってこと。

まあ、街並みどうのこうの言う以前の問題でしょう。

逆瀬台はコンビニが出来る計画があるみたいだから将来的には多少便利になるかも知れませんね。

山手台の区画が今までより小さい新街区を買ってる人は、出来上がった街並みを見て買ってるわけじゃないですからね。

既存の山手台の街並みを見て買っているわけですが、歴代では最も区画が狭い4丁目ですら前回街区は平均200㎡以上だったわけで。

街並みができあがってくると、イメージと現実のギャップが埋まって、郊外バス便エリアで狭い区画割りは魅力的ではないという事に多くの人々が気づいて売れ行きが悪くなるでしょうね。56坪で2600万も出して買う街並みではないって事に気づくはずです。他のニュータウンで70坪の土地買ったほうがいいって事にも気づく人が増えてくるでしょうね。

箕面森町
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_01.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_02.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_03.html

なんだかんだいって大きめの土地が多いと思いますけど。
30～40坪なんてそんなにないですよ。

逆瀬台の購入考えてるやつは実際に何度か足運んでから考えた方がいいぞ、特に若い世代は

コンビニが出来るとか言ってるやつもいるけど、自治体が反対してる限りは難しい

車の通りは多いが人通りの少ない地域でコンビニが出来るかどうかも謎だがな

外部の人間の出入りとか治安が悪くなるとか個人的な意見ばっかりで尚且つ閉鎖的

コンビニ代替案がレンタルの菜園

家庭菜園したい老人が多いんだろうな

ＰＰＫだの幅広い年齢層との交流とか言ってて矛盾してるんだよね

今のさばってる自治会の老中達が考えを改めるかバトンタッチするまでそんな機会はないし、
それまでに逆瀬台は生活区域でなく終身施設区域に変わってるだろうな

当然全部閉まってるんじゃない？
遅くまで開けてても誰も来ないんじゃ経費の無駄だし、エコじゃないからね

山手台の残りの広大な土地のうち3～4割ぐらいは、ある程度の資産と安定した年金収入のある定年退職者向けに100～200坪ぐらいの定期借地権エリアを設けるのが一番いいですね。
地代は100坪3万円台で（定期借地権の相場である年額で時価の1%相当）。
定年退職した高齢者も都心への一定の利便性を備えた環境の良い所に住みたい人は結構いますからね。
2人住めればじゅうぶんの平屋をキャッシュで建てて、地代が年金から無理なく払える範囲なら分譲より遥かに魅力ある。
分譲で戸建をキャッシュで買おうとすると狭い土地にしか住めない。

これから人口が減少し土地が余る時代、所有による資産価値など全く見込めないから、あと10年もしないうちに賢い人は買う金があっても不動産投資（土地購入）を避けたがるようになる。
だから土地部分を賃貸にして、建物は消費財として買うというスタイルは時代に受け入れられるだろう。
デベロッパーから見ても、売れないバス便の土地を安売りで業者に処分するのではなく、安定して顧客から賃料収入を得ていくビジネスモデルは悪くない。

北部はこのまま安売りあるのみ

コンビニ一軒出来て街が発展するなんてありえないｗ
逆瀬台の売りは、色々揃ってる逆瀬川を起点としたベッドタウンであるという事でしょう。
そしてその逆瀬川の街が昔より衰退している現状が不安材料でありマイナス点であると。

２１９２
北部は安売りや適正価格販売なんてしてませんよ。
安売りどころか、むしろ高売りしています。

適正価格にまで下げたくがないが為に、土地を小さくして坪単価を割高に
維持する作戦を実行中です。

安売り路線で売れてるんだから何の問題もない。

安売り路線ではなく、正確には土地を狭くする（坪単価）高売り路線ですね。早晩行き詰る。

坪単価が安くなくても、土地を狭くして総額で安くなれば今まで買えなかった方たちが手の届く価格帯となる。

それは充分安売り路線。その安売り路線で売れてるんだから路線の見直しなどない。

もし行き詰まったら、そのとき考えたらよいだけ。

政府インターネットテレビ
山本山手物語　陽はまた昇る（兵庫県宝塚市）
http://nettv.gov-online.go.jp/prg/prg2801.html

ＪＲ中山寺駅北口を通るバスに関して教えて頂きたいのですが・・・
　
　いつ頃開通するのでしょうか？

旧１７６号線の工事と駅北側のロータリーの両方が完成しないと駅前乗り入れは無理ですよ。
来年以降でしょうね。

それとは別に、道路整備で出来る新しいバス停（ＪＲ中山寺近くの旧１７６号線沿い）に
もうじき停まるようになるみたいです。

最近の山手台はすっかり魅力なくなりましたね。

２丁目と同等水準のこだわりや質感や面積（平均７０坪）を取り戻さない限り、山手台北部は本質的な魅力を持ち得ない。

新街区は始まったばかりで、まだ序盤で全体に対してそれほどさばけているわけじゃない。

途中で息切れする事もじゅうぶん有り得る。

家がある程度完成しだして人が住み出したら、街並みもシビアに比較検討されるようになるしね。

山手台の北部一帯の適正な面積及び価格は、南道路で70坪2800万、北道路で70坪2700万ぐらい。
56坪で2600万は現在の不動産市況のバス便エリアにおいて、割高すぎます狭すぎます。
そんな舐めた値段だとじきにそっぽを向かれるでしょうね。

なんだ、宝塚山手台ってたいしたことないんだね

彩都と言い合いしていた頃は、本当に活気があった。

>>2202
それでも高杉
インフラ整備がゼロに近く、不便極まりない立地を考えれば、
普通、坪単価30万そこそこがせいぜい。
それより高い値段で買うのは情弱のうっかりさんだけですね。

お先真っ黒の彩都よりは遥かにマシです。
彩都の箕面側の大部分を占める駅1.5km以上エリアなんて、坪20万でも売れません。

モノレール停留所から非徒歩圏やバス便なんて誰が買うんだよｗ

山手台は値引きしてくれますか？

>2206
情弱ですか？

彩都の箕面側の大部分を占める駅徒歩1.5ｋｍエリアって・・・
どれだけ彩都の箕面側が広いんや（笑）
よう知らんようやから地図載せたるわ。

http://www.ur-net.go.jp/business-kansai/location_new/saito/o09_life.ht...

因みに、彩都から1.8ｋｍ離れた周りに何も無い緑彩ビレッジですら、
坪２０万では買えんよ。残念でした。

街の発展性や将来性を考えれば、明らかに彩都に軍配があがるが？

マーケティング上の一般的な徒歩圏の目安は駅から半径750m圏です。
これでも実際の距離は800m以上で10分以上かかる場所が多いです。
駅から登り坂道なら尚更。

ちなみに彩都西モノレール停から半径750m圏に入るエリアは、彩都箕面側全エリアの1/3に過ぎません。
2/3は非徒歩圏です。歩けるというのと、徒歩圏は違います。

もっとも、モノレールから歩ける範囲を不動産の扱いで徒歩圏とは言いませんけどね。

徒歩圏ってのは大手私鉄、JR、地下鉄から実測数分（10分未満）の場所を言います。

彩都は、箕面側から一番離れたエリアでも何とか駅まで歩けるのが、山手台と根本的に違うところかな。
それと、箕面側が今年から街開きで、ホームセンターなどの商業施設がオープンする予定で、
街の中も色々充実してくる予定。
バス便（といっても便数も少なすぎるが）で、駅前もあまり充実していない山手台と
比較する方が無理がある。ポテンシャルが違いすぎる。

また彩都との比較が始まったが、前回の論争で彩都の方がいいと結論付いたのではなかったか。どちらも決して便利ではないが、景観や将来性を考えたら明らかに彩都に分があるな。

>2211
マーケティング上の徒歩エリアと駅徒歩エリアは根本的に違うでしょ。
例えば、コンビニに１０分以上歩いて行かない（というか１０分歩けば別の店があるのが普通）。
戸建て住宅であれば、駅まで１５分でも十分徒歩圏。
モノレールが不動産の扱いで徒歩圏と言わないとは、もう言いがかり以外のナニモノでもない。

>2213
彩都の発展が羨ましいから、妬んでいるのじゃないか。
彩都のスレでは、山手台は、相手にもされていない。

彩都の鉄道最寄り駅は、北千里、JR茨木です。
だいたい自宅から徒歩2～2.5時間ほどでたどりつけますよ。

同心円描画ツール
http://www.nanchatte.com/map/circleService.html
http://www2s.biglobe.ne.jp/~yoss/hack/nenisuod.html