阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

>>2047
長所も欠点もまともな議論は既に前スレで語りつくされている。
新たに語るようなことは皆無といっていいほど。

現在はアンチ側と住民及び肯定者側の罵り合い、煽りあい、揚げ足取りの攻防スレだから
ネガティブ意見も肯定意見もバランス感に欠き過激で一方的な内容が多いのは当たり前。

なんで住みたくもない好きでもない山手台を異常なまでに嫌悪して叩くアンチがいるのか？

それは注文住宅を買う金が無いからです。

だから90年代半ば以降の近畿の大手ニュータウン分譲地で最も価格帯が高かった山手台を目の敵にしているのです。

そして宝塚市周辺に住んでいるのです。

自分が住んでいる所を叩かれれば満足して居住している人が反論するのは当たり前ですが、自分の住まいに満足していて不満の無い人間や良い所に住んでいる人間は、好きでもない縁もゆかりも無い特定の住宅街に執拗に粘.着して叩いたりしません。

ようするに注文住宅を買う金が無いんです。

土地が１０００万円程度の安いニュータウンでも、注文住宅をちゃんと建てて満足して住んでいる人はこのような事はしません。

自分の住んでいる所を否定されて反論したり擁護するのは自然な感情ですが、住んでもいない縁もない住宅街に粘.着するのは住まいに不満やストレスがある人間の行い以外にはありえないのです。

もっとはっきり言うと、たまの冷やかしは別にして延々粘.着している執拗なアンチは１～２人しかいません。

ラビスタや逆瀬台や中山台はどうしても陸の孤島というか既存の駅や市街地から孤立したニュータウンというイメージがあります。バスも何度も右折・左折したり停まったりして信号も何箇所も通ってやっと辿りつきますからね。まぁだからこそタウン内に施設が成立しえるのだと思います。一方で山手台は、幹線道路の両側に植栽のある広い歩道が上から駅前までずっと続いているので、駅を玄関口とする直結したニュータウンというイメージが強いですね。これには良い点も悪い点もあると思いますが、駅のロータリーを出てすぐ北側から既にニュータウンとの景観的な一帯感はあると思います。実際、山手台開発にあわせて開発された道路だからそうなるのは当たり前なんですけどね。

ラビスタや逆瀬台はバスの起点駅が宝塚駅や逆瀬川駅。それなりの商業集積の整った駅が玄関口。それにひきかえ山手台の玄関口たる山本駅の何にもない寂れようはホント悲惨。オマケに悲願だったJR中山寺までのバス乗り入れも儚い夢と消えました(涙)まぁバス乗車時間が少々長くなっても川西能勢口からのバス便ニュータウンの方が余程マシでしょう。そもそも山本駅がバス便ニュータウンの玄関口なんてあり得ない設定。

>2054山本駅北のバスロータリーが山手台の玄関口？

ァア…アレが自慢？あんな寂しいバスロータリー初めて見た…

恋は盲目…アバタもエクボ…住めば都ですねぇ！

阪急の無条件宅地価格
　・山手台（現在販売中の２３区画）価格帯：２１４３万円～３０５１万円
　・彩都（ガーデンビレッジやまぶき）価格帯：３３９７万円～５３６５万円
まあ、阪急の評価はこんなもんでしょ。

それと、山手台と逆瀬川では、彩都と千里中央を比較するようなもの。
逆瀬川住人に怒られるよ。
痘痕も笑窪とは、このことだな。

山手台　竣工済みマンション新築時平均分譲価格　4900万円
彩都　竣工済みマンション新築時平均分譲価格　2800万円

駅から最も遠くローコスト造成の山手台の西4丁目なんて山手台全体の平均とはかけ離れているどころか、
山手台の中では浮きまくってる事実上の別地区なのに、そこを「典型的な山手台」や
「山手台の平均」や「山手台の評価」に仕立て上げようとしている作為的なレトリックは恥ずかしすぎる

現実のここ5年以内の「西4丁目以外」の山手台の阪急分譲価格は

東1丁目　3300万～7800万円（中心価格帯は4000万円前後）

東3丁目　3100万～7000万円（中心価格帯は3600万円前後）

そして山手台東１丁目の土地は4500～7800万（坪60～70万）で数ヶ月～半年前に数区画売れている

駅からの距離も所要時間も土地の大きさもコストも街並みも「普通の山手台」とはかけ離れた西4丁目を
山手台の代表例として扱うのは、モノレールの彩都西から一番遠い徒歩30分以上かかる箕面側の僻地を
彩都の土地の代表例として扱うようなもの。

A高校の下位5%の生徒の成績と、B高校の上位3割（彩都の箕面側で駅徒歩10分圏は全体面積の3割以下）
の生徒の成績を比べて、B高校のほうが優秀と言ってるようなアホ丸出しな煽り。

そもそも西4丁目の新街区は、駅から遠い高圧線に近い、西傾斜など条件が悪いから、阪急が止むを得ず
安売りする為につくった今までとは180度毛色が違う街並みなわけで、山手台の典型でもなんでもない。

↑山手台偏屈ジジィ

夜勤明けごくろうさん！
しっかり睡眠とれよ(笑)

2059
高圧線に近いから…幹線道路沿いだから…
西斜面だから…
前から感じてたんだけど山手台って言い訳の必要な宅地多いですね。

アンチは本当は閑静な住宅街に注文住宅を建てて住みたいんです。

でも山手台どころか土地が０円でも注文住宅を建てるようなお金が無いので、ストレス解消の為に
高額な住宅を買える人が多く住んでいる（なんせ90年代後半の近畿の大規模分譲地でいちばん高額だったから）
山手台を目の敵にして叩いているのです。

たしかに山本駅前バスロータリーは終わっとるな。まだ能勢電の日生中央や畦野駅前の方が活気あるよ。

>2059
山手台自慢の東１丁目でも、中心価格帯は４０００万程度。
同時期、彩都で売り出していた土地も、条件付宅地でそんなもんだった。
それを、あたかも西４丁目（平均２５００万）と別格のように言って、アホ丸出しやな。
４０００万じゃー、千里中央の分割地も買えんわ。

今度は千中ですか。
ネタ尽きませんね。

東１丁目の土地面積は平均で２１０㎡程度で販売価格は４１００万円程度。

９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。

販売価格の序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

中筋山手7丁目も見に来てごらん。駅徒歩15分で203区画のニュータウン。

あそこは山手台の西4丁目以上に高圧線が視界に入り込んで圧迫感があるのが残念ですね。
その点さえなければ素晴らしいロケーションなのですが。
大阪方面の眺望や視界の広さは山手台より良いし、ＪＲ中山寺にも阪急中山にも歩けますしね。

アンチはどこに住んでるのか?
やはり賃貸か? 山手台買えなかったか?
買えなかったに一票やな

↑↑↑○○○○賃貸に一票!！

アンチは買う気もないしね、検討もしてない。 本気で検討して彩都なんか選ばない 彩都近辺にツレいないの?普通に近所の地名で検索してみなれ 彩都すすめる奴は箕面や千里に住んだことないね

近所の地名で検索とは。
彩都と関係あるの？

値下がりで大損した（しそうな）序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目
てことですか。

そういえば、山本駅周辺の土地下落率が宝塚市の中で上位なのも、山手台の影響？

山手台のオフィシャルブログっていつのまにかなくなってるね。

ミサワやパナホームも山手台のブログあるのに、阪急がないってどういうことや。

阪急は彩都に注力している。

早くここから逃げたいんやろ

山手台倶楽部の登録会員向けに10区画の分譲がはじまりましたね。

17-1 186.83m2 (約56.51坪) 2,600万円
20-1 189.40m2 (約57.29坪) 2,850万円
20-2 185.48m2 (約56.10坪) 2,657万円
20-3 185.46m2 (約56.10坪) 2,578万円
20-10 180.84m2 (約54.70坪) 2,338万円
20-11 180.78m2 (約54.68坪) 2,363万円
20-12 187.32m2 (約56.66坪) 2,580万円
26-5 205.55m2 (約62.17坪) 2,885万円
26-6 198.92m2 (約60.17坪) 2,595万円
26-7 205.02m2 (約62.01坪) 2,528万円


だいたい

南向き角地は　　　　50万/坪
南向きは　　　　46～47万/坪
北向き角地は　　45～46万/坪
北向きは坪　　　42～43万/坪

といったところです。西4丁目の平均的な注文住宅（総額3200万程度）を建てると5800万～6000万てとこでしょうか。

彩都と違って山手台は駅から最遠部でも、順調に売れる事が証明されましたから、阪急は安心しているのです。

一方で彩都は太鼓を叩きまくらないと真剣にヤバイ。

今日のチラシに彩都の広告出てたが、
ＨＭの建築条件付が２４１７万～３５４３万
ＵＲの建築条件無しだと２８８９万～４４８２万

４丁目より少し高いが、将来性を考えると、
　・今年春から、公立の小中一貫校ができる
　・モノレールに加え、今年から、ＪＲ茨木、阪急茨木へのバスが開通する予定
　・道路整備が本格化する
など、これ以上のインフラ整備が全く期待できない山手台と
毎年、新しい何かができる期待がある彩都では、将来性が全く違うから。
分譲時の価格と中古価格の両者の差を見れば分かるが、５年後に更に差が付くのは明らか。

高い金で掴まされて損したのを自慢するのは良いが、賢明な人は彩都にしなはれ。

>2078
語弊があるな。山手台も安くすれば売れることが証明されただけ。
それと、彩都は駅徒歩エリアが全体の約７割を占めるから、心配御無用。
山手台の暴落の方がよほど心配。

彩都で建築条件付きと条件無しの価格の乖離が大きくなってきているのは暴落の予兆。
思うような値段で売れないから、安く見せないといけないようになってきているという事。

駅に近ければ坪70万（110坪7800万で建築条件無し土地が成約）でも売れる山手台とは大違い。

東１丁目の駅徒歩圏で平成19年築の戸建て
4680万円で売りに出ていますね。

彩都分譲中土地物件

ダイワハウス

9-7号地 182.03㎡ （約55.06坪） 2,477万円
9-14号地 170.31㎡ （約51.51坪） 2,763万円
10-1号地 266.32㎡ （約80.56坪） 2,746万円

積水ハウス

3号地 170.00㎡（約51.42坪） 2250万円
5号地 182.00㎡（約55.05坪） 2450万円

>2082
山手台１～２丁目は、高い買い物をしたのが自慢なんだから、
中古価格の話は、タブーやで。
でも、5000万以下でもなかなか売れんらしいわ。

>2081
建築条件付きと建築条件無しが差があるのは、単に面積が違うだけで、
坪単価は殆ど同じ。
山手台は暴落したかも知らんが、彩都はその可能性は低い。
箕面側は、茨木側以上に順調に売れているみたいだし。

>>2082
平均7000〜8000万円したと、ご自慢の東一丁目がたった3、4年で半値近い4000万円台に暴落ですかァ〜これが山手台のポテンシャルですかねぇ(涙)
どうせまた、その物件は「高圧線に近いから…」とか「幹線道路に近いから…」とか言うんでしょうねェ(笑)

だから‥‥大阪に住みたくないんだってば。。

ネタ無くても、彩都自慢禁止にしよう？

比べるならせめて兵庫県内で宜しく。

>2066 が
>９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
>時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。
>
>販売価格の序列で言えば
>
>西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

と自慢してた、最上級グレードの西２丁目の物件も、
ずっと前から５０００万以下の値段で売りに出ているが、売れてない。
これも、高圧線と幹線道路の影響でしょうか・・・。
痛々しいわ。

それとも東１丁目は『生き埋め奴婢』が大量に殉葬されてるから、たまたま安くなっただけか？

>2087
予算が合えば逆瀬川で、いいんじゃない。

↑山手台みたいに３年余りで半値近くに大暴落する心配はなさそうですね。

山手台は寒いですか？
これから建築予定なのですが、どの程度の暖房器具を用意したらよいものか迷ってます。
オール電化にする予定なのですがエアコンでの暖房は乾燥するので苦手です。
そこで蓄熱式暖房か、電気式温水床暖房というものを検討してます。
どちらも一長一短があるので決めかねてます。
山手台に住まわれていて、オール電化にされている方のアドバイスをいただけたらうれしいです。
建築予定の家は高高住宅ではないですが長期優良住宅には認定されるそうです。

山手台西２丁目の仲介も坪３５万ぐらいで出てる。
相場的には、１～２丁目が坪４０万～４５万、３～４丁目が３５万ぐらいが妥当なラインかな。

阪急沿線の駅で、住みたい駅のアンケートで山本駅が三国や蛍池と同じぐらいの不人気だったけど、
人気の逆瀬川とは、差が有りすぎ。

住んでる人の話では、寒いらしいですよ。天気もコロコロ変わるのでびっくりしました。

でも、しっかりドアしめて、お家の中を暖めさえすれば暖かいです。

でも吹き抜けやリビング階段とかにすると、尚スースーするそうです。
と、すると、パナの各部屋の換気口は寒くないのかな？

個人的には、やはりガスも併用されたほうが安心じゃないでしょうか？

電気床暖よりガス床暖の方が気持ち良かったです。
エアコンよりガスﾌｧﾝﾋｰﾀｰの方が暖かいです。
電気温水きより、ガスの方がお湯が無くならなくて安心です。

しかし、冷やすのは電気にはかないませんね！

光熱費は分かりません。

山手台西２丁目の土地は大きくて（１１０坪以上）分筆できず幹線道路沿いで法面もある上に
リーマンショック前の好景気の時に５０００万以上で出して失敗して売れ残りの印象が強くなった
物件だから安くなってるのは当たり前

こんな特異な条件と一般的な土地を同列に語っている時点でアホ丸出し

山手台って特異な条件や例外的な物件ばっかりやね。もしかして、まともな物件の方が少なかったりして。毎回毎回言い訳けばっかり聞きあきた(笑)

東1丁目の物件は購入時は7000万弱（土地3700万＋建築費諸費用外構3300万程度）だろうが、
7割程度に下がっているのは景況考えれば当たり目（4980万円で売れず4680万円に値下げ）。
築浅で建物の評価額がある程度高いと自由に建替え利用できる状態じゃないから、
土地利用に制約があり、土地の評価も割安にならざるをえない。
新築マンションなんて景気がそのまま変動していない場合でも中古になった瞬間3割は下がる。
ましてや好景気→不況ならその程度ではすまない。
不動産は新築プレミアムが25%以上乗ってるので、基本的に中古になるだけで景気が悪くない
時ですら2～3割は下がる。

不況時は、値段が高い物件、大きい物件、広い土地ほど値下がり率が高くなる。
買える値段は決まっているので、グロスの大きさが原因で買い手がいなければ相場以上に下がる事もしばしば。

いくら新しくても、他人が建てて一切自由の利かない家に新築時の値段出すバカはおらんわな。
最低でも３割程度は安くなっていないと売れないのは当たり前。

家は最初の数年でがくっと価値が落ちて、そこから１５～２０年かけて土地値まで緩やかに落ちていく。