阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

彩都は西の箕面側の街開きと西に抜ける道が開通すると、今の１７１と交差する入口で無くなるので、より便利になると思う。それに、１７１との交差ももうすぐ高架工事が完了すると、渋滞知らずとなる。
今でも、山手台より便利と思うが西側に抜ける道ができて、バスが開通するとさらに便利になる可能性がある。
仲介価格を見ると、ここ山手台の凋落価格から比べると彩都は結構善戦してる。そのあたりのインフラの充実に期待できるからか？彩都の心配より、こちらの方がよほど先行き心配と思う。
多分、値段が２０００万前半と安いから新規分譲は売れると思うが、４丁目以北を中古で売っても買い手が付かないだろう。

駅から徒歩圏でも山手台で一番駅から遠い最北部と殆ど同じ値段でしか売れないのが彩都。

山手台は残り1000区画程度
彩都は西部エリアの箕面市域だけで残り計画戸数3600戸（おまけに平均徒歩時間は20分なので千里中央まで平均40分）

どっちが危ないかは一目瞭然

ニュータウン分譲が成立するのは人口動態から見てあと10～15年

だから彩都は絶対無理なんだよ　議論の余地すら無くもう途中で終わるのは判明している
これからどんどん駅から遠くなるのにどうやって年240～300戸も値崩れさせずに売るの

結論　無理

彩都西　取引価格

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　取引価格

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　取引価格

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

彩都のネックは森町の存在。

彩都西から徒歩10分程度の場所でも北急の千里中央まで32～35分かかり、森町からバスで出るより所要時間は遅い。

つまり彩都西駅から徒歩20分やバス便となってくると、確実に森町との比較になり価格も影響を受ける。

そしてその森町が2000戸以上まだまだ残っているという事。

何度も言うが、あと20年しないうちに近畿圏全体や大規模分譲地の空家率は30%を超える。30%超えたらまともな値段はつかなくなり暴落する。そういう状況でニュータウンだけ割高で分譲するなんて事は成立しない。

計画戸数の残数なんてロジックにだまされてはいけない。山手台には、商業施設などあらゆるインフラが新しくできる可能性はない。あらゆる意味で、彩都には伸びしろがある。実際現地へ行って自分の目で見て、よく確認すること。

これから分譲されるエリアの大半が、支線のモノレール停から徒歩２０分やモノレール停からバス便（梅田まで９５０円）になる住宅街のどこに将来性があるんですか？

>>1903
ここで書いておられる「暴落」ってのは、
「１億以上で買ったけど、わずか何年かで５千万円台になっちゃった山手台の２丁目」のようなことを言ってるんですよね？

１４～１５年前に建てた家が土地値になるのは当たり前でしょ。

今彩都で５５００万の家なんてあと１５年したら２５００万だよ。

まず常識として89年と比べるとニュータウンはどこも1/3以下の値段になっている。

そしてバブルが既に崩壊して大分たってる95年頃と比較しても大抵の場所は1/2になっている。

これが標準。暴落ってのは90年代半ばに対して土地が1/4になってるとか1/5になってる所の事を言う。

これから分譲されるエリアの大半が、支線のモノレール停から徒歩２０分てあるけど、現実は１０分くらいのとこばかり。実際に彩都をみにいったら？

>>1908
そうなんですね。
自分たちが１億以上で買ったけど５千万とかに「暴落」したから、当時より安い新区画の４丁目のことや、最近では彩都、ちょっと前まではウッディタウンを攻撃しこきおろしたり、関係のないマンション板までちょっかい出してるのだとばっかり思ってました。
じゃ、自分たちだけ良くて、他のとこを全部否定するってのは・・・、やっぱり、梅田からの距離と時間と電車賃にしか価値を見いだせない、単なるおばかで性格のちょーわるい人たちってことだったんだぁ。
なぁーんだ、そういうことか。

彩都と山手台は目くそ鼻くそと思うが。
今は、どうしてもニュータウンが良いと思う人が下支えするから
それなりの値段で売れているが、中古になったとたん二束三文になる。
山手台は、今後便利になる可能性は殆ど無いが、彩都は少し可能性がある。
その辺りが彩都が山手台より坪単価が高いのと中古でも値が下がらない要因。

やはり何やかんやいっても企業を誘致したりして、官がバックの彩都の方に魅力は感じるね。少なくとも今よりは便利になる可能性は、山手台の比じゃないからな。梅田に近いとか、電車賃がどうとかちっちゃいことじゃなくてね。税金投入は考え物だけどね。

>>1909
それはこれからじゃなくて「今」分譲している所でしょ。
駅に近い所から順番にやってるからまだ徒歩圏なのは当たり前。

彩都の箕面市エリア全体で見れば、平均徒歩時間は18～20分になりますよ。
面積と駅からの位置関係確認したら一目瞭然ですが。

そのエリアに突入した時にやばくなるって事。

彩都のこれから分譲が本格化する箕面エリアは、徒歩圏（半径750m以内）に入るのは1/3程度ですね。
http://www.nanchatte.com/map/circleService.html

彩都・小野原や少し前にウッディタウン・西宮名塩をこきおろした ク ズ はどこにいった？
みんなに相手にされなくなって一人イジケてんのかな？ｗ

↑
もしかして、ウッディタウン板・西宮名塩板や最近では箕面森町板を荒らしてる奴がそうか？
ほんとに幼稚な ク ズ 野 郎 だねｗ

鉄道駅から大きく外れ頓挫すれば街そのものが終わる彩都と、はなから大阪平野に隣接していて最寄り駅が阪急本線とＪＲで何も困らない山手台（孤立したニュータウンではなく従来の山手住宅街の延長線上にあるので生活に必要なインフラが既にある）はリスクという点で大きな違いがある。

彩都で千里中央や梅田までの所要時間が揶揄されるのは、モノレール沿線だと公共交通機関アクセスでは千里中央まで出ないとどうにもならんから。

また大都市圏における都心の利便性は通勤だけでなくどう努力しても都心でなきゃ手に入らない機能（代表的な物として大型書店、老舗ホテル、百貨店本店等）だから如何に短時間、低料金でそこに到達できるかは重要。

彩都がウッディタウンみたいに人口増加率トップを何年連続とかになるわけがないし、今から一通りのものが揃う街にもなるわけがない。そういう状況で交通費が高くて、車が無いと不便な街になったらどうなるか。

梅田からの距離と時間と電車賃の安さにしか価値を見いだせない山手台西翁＝ポテンシャルおやじ＝偏屈ジジィ＝電車賃男が、またまたしつこくも現れたな。

大型書店、老舗ホテル、百貨店本店等に如何に短時間、低料金でそこに到達できるかが、あんたの人生での重要要素なら、十三にでも住めばええやろ。

しつこすぎやわ。ええかげんしときや！

彩都と山手台、両方みてきたら。あきらかに彩都がいいとわかるさ

>>1919
だからぁ、目糞鼻糞だっての。

目糞鼻糞？全然違うよ。自分の目で見てきな

５０年かけてニュータウン分譲していくなんてありえないわけよ。

最初の１５年で半数程度埋まらないニュータウンは大失敗に終わっている。

彩都は計画人口の半数である２５０００人にあと１０年たらずでもっていけそうですか？

彩都も箕面森町も見ましたが、どちらも途中で行き詰る事が確実のように見えましたね。

山手台の南部と比べると街並みや家や外構の設えも全然しょぼかったです。

彩都もウッディタウンも官が絡んで税金投入されているので公共施設や街のつくりは凄い立派。
でも立地に難があるので結局失敗する。

>>1921
どこがいいの？具体的に。

いけてないと思う理由は一言。
不便。
一応、検討した上での発言なので。

目糞、鼻糞なのは確かだが、両方見ると彩都の方が良さそう。
勢いも彩都の方があるし。

但し、彩都の欠点は大手ＨＭの建築条件付ばかりで、
数少ない阪急の条件無し宅地は３５００万～５５００万と結構高額なこと。
これから箕面側を販売するので、茨木側の実績からも少なくても５年ぐらいは徒歩圏の物件が
あるだろうから、何れ、こなれる可能もあるが。

最初の１５年で半数程度埋まらないニュータウンは大失敗に終わっている。
それはバス便のところだけ。

御堂筋線の始発駅であり充実したインフラが揃う副都心「千里中央」までたったの３５分でたどり着ける彩都！

徒歩１０分＋駅構内移動及待ち時間余裕時間２分＋モノレール１８～２１分＋徒歩５分＝３５分

ポテンシャル高いですよ！

モノレール沿線は千里中央までいかないと何にもありませんが、千里中央までいったらなんでもあります。

箕面森町（徒歩３分＋バス２５分）に全くひけをとらない互角のポテンシャルがあります。

No.1928 つまらん褒め殺し。みててつらいよ。早く気づきな。

徒歩圏にサティとかないニュータウンって終わってる、、、

徒歩圏にサティとかあるニュータウンってどこ？

彩都は、街区内にコンビニ、スーパー、銀行など最低限のインフラだが、
車で５分も行けば、１７１号線や山麓線で大抵のものは揃う。
日々の買い物で、わざわざ千里中央に行く人は、殆どいないだろう。
さすが、山手台検討中の人だけあって、あの辺りに無知の人が多い。
良く知らないから、山手台を買ってしまったとも言えるが。

スーパーや日用品なんて車で数分圏にあって当たり前だからそれを何でも揃うとは言わない。

ちなみに彩都から１７１号線まで歩いて買物等するのは不可能な上にバス便も無いですからねぇ。

１７１号線や山麓線があるから彩都は便利だなどという頭の弱い意見は、茨木サニータウン（山手台）が便利だといっているようなもの。

まぁ実際サニータウンは彩都よりは遥かにマシだけどね。基点駅が東海道本線と阪急だから。

サニータウンは彩都よりは遥かにマシとは？なぜ？
よくわからん。

確かに彩都は車を使えば、緑彩ビレッジと同程度の利便性はある。
つまり箕面市側のこれから分譲される駅から遠いエリアは、緑彩ビレッジと同程度のポテンシャルはあるって事。

といっても一般的な利便性儀林は、公共交通機関、徒歩、自転車の話だけどね。

車使えばよほどのとんでもない所じゃない限り必要なものは近くで揃うから。

‥‥また彩都の話‥‥。

彩都や他ﾆｭｰﾀｳﾝとの自慢や比較はもう十分です。

山手台の情報を下さい。

折角少し情報くださる方がいたのに。

ネタが無いなら書き込まなきゃいいじゃないですか！ﾀﾞﾗﾀﾞﾗ見るのしんどいです。

大阪府の情報はいらないです。

ちなみに小学校は今3クラスらしいですね。

落ち着いた環境という噂です。
しかし、中学は？

1、2丁目は私学の方多いでしょうが、4丁目以降は公立が多いかもしれませんね。

↑勝手に決めつけないで下さい。以前も「ナ〜ンチャって山手台」などと４丁目を侮辱した書き込みが見受けられましたが、新住民を見下したような書き込みはおやめ下さい。

１～２丁目でも公立中学に行かせる家庭のほうが多いと思いますよ。
いくらなんでも中学校で私学進学者のほうが多い校区は存在しないです。
受験率が５～６割の校区は多くありますが、実際にそれだけ進学するってわけじゃないですからね。
山手台中学は以前はいじめ問題などはありましたが、基本的には落ち着いた学校で評判は悪くないと思います。

ただ、ニュータウンや山手の中学がかなり荒れる時期もありますからね。
昔から評判が悪いとされる中学が意外に落ち着いている時期や学年もあるようで中々難しいです。

自分の子供が通っている時期以外で、色々な中学のリアルタイムの情報を入手するのは教委・教師関係者以外は無理なのでは。

1〜2丁目は私学が多いと言うのは噂だけだったのですね。

公立に行く割合の方が多いなら安心しました。4丁目からバスで降りて電車‥は、中学生にはしんどそうで。

昔言われていたいじめも、今は落ち着いているのですね。

生徒数はまだ少ないのでしょうか？今後開発と共にクラスも増え、部活動も増えてくれたら良いのですが。

彩都が不便なら、山手台なんてどうなるの？
そういえば、山本周辺の地価は宝塚でも有数の下落率らしいけど、
山手台もかなり足引っ張ってそう。
これからは、バス便のニュータウンなんて買うもんじゃない典型だな。

サニータウンや緑彩ビレッジが彩都より便利というドアホがおる。
その情弱ゆえに山手台が良いと思えるのか。

サニータウンは一応うまくいったからな。

彩都は途中で頓挫する事確定。東部なんて出来るわけないし、西部も途中で１００％行き詰る。

　彩都箕面地区の街開きはかなり注目されているのは事実。箕面の駅徒歩圏外の分譲はまだまだ先で、今なら徒歩圏内の場所がバス便山手台とおなじような価格で購入できる。彩都西部地区開発が頓挫しても、現状黒字で、官肝いりのモノレールが廃線になるわけでもないし、今の彩都に満足してる人なら何の不満もない。千里のようなインフラになることを将来望む人は買わなきゃいい話。
　開発が頓挫等の馬鹿げた中傷に騙されないこと。山手台住民は価格帯的にライバルとなる彩都に人が流れ、阪急が逃げたら終わってしまう現状の山手台に不安を抱えている。だからUR,官、阪急の三者が開発する彩都を強く批判する。
　そんな当たり前のことは、現地を見に行けばすぐにわかること。山手台のあのさびれた雰囲気と活気が違うと感じるのは私だけではないはず。

いや、だから彩都の情報とかどうでも良いから。
彩都が好きな人はそちらを買えばよろしい。
住宅なんて自己満足のたまものだから、
気に入った人が買えばよいだけ。

ここは山手台のスレ。

頭が弱いと官が参画してたらうまくいくと勘違いして彩都の家つかまされたりするんだろうな

いちいち例を出すまでもなく80年代以降の大阪府の事業てどんだけ失敗が多いかｗ

山手台はなんだかんだ16年目

まだ彩都は数年でこれからボロが出て立ち行かなくなるがなんとか失敗に見せないように誤魔化しているだけ
あと5～7年もしたらしゃれにならん事になる

千里中央どころか彩都はウッディタウン程度のタウン内利便性や発展度にもならないですよ絶対に。

須磨しかり西神しかり三田しかり、巨大ニュータウンで一応ある程度成功してひとつの街といえるほど
インフラが充実し発展した所は、最初の10～15年で概ね5～7割程度が埋まっている。

全体計画で5～10万人クラスの巨大プロジェクトの場合、最初の数年で数千人足らずのていたらくでは
これからの少子高齢化人口減少空家増加時代（単身世帯が増加し郊外戸建需要が減る）にうまくいくわけがない。

まだへんな期待や大それた計画が無い箕面森町のほうが大失敗にはならない可能性が高い。