阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

160>>訂正 誤『…従前は道路幅員12mだったものを18mに拡幅…』→正『…従前は道路幅員を12mに拡幅する計画だったものを18m拡幅に変更…』

情報ありがとうございます。
その内容ですと、新駅設置に伴う都市計画変更の可能性がかなり高そうですね。
具体的な道路整備の着工時期や完了時期に関しては、説明はあったのでしょうか？

>>162従前の計画内容で用地取得率80%･平成25年度末(26年春)完成予定でしたが今回の計画変更により用地取得率75%に低下･平成27年度末(28年春)完成予定との事です。あと都市計画決定は市の所掌であるが施工者は県であるためあくまでも目標年次です。

平井車庫北側の新駅と宝塚～中山寺間の新駅できた場合、宝塚以西から大阪方面への
快速の所要時間はどうなるのでしょうか。

明らかに遅くなるなら三田や名塩の住民からの新駅反対やブーイングが懸念されますが。。。

三田や名塩？大阪方面への有効な競合他社が無いので無視…宝塚以東は阪急と競合しているので新駅造って乗客奪取…宝塚以東に住みましょう。

>>164停車駅が増えても待避設備新設で所要時間は短縮されるそうですよ、ご心配なく。

近年京阪神エリアで開業した新駅は、昼間のメインとなる優等列車（特急、新快速、快速など）の所要時間に悪影響を与えないってのが前提で設置されてきたと思う（新駅よりもまず所要時間のありきだから）。複々線なら簡単だけど、福知山線でそれが出来るのかな。

↑80や82あたりにそのへんの書き込みが有りますね。ただ複線でも所要時間を変えずに停車駅を増やした事例は私も知っていますので多分出来るのでしょう。いずれにしても私たち山手台住民には あまり関係ないことですね。

↑今回の新駅は地元の要望による請願駅ではありませんのでJRに抗議されたらどうでしょうか？

↑ネット掲示板とはそういうものです

↑皆さんコイツが荒らしです

↑ここは神聖なる宝塚山手台スレなので関係ない三田牛やナシオンは出ていって下さいね

山本駅前のスーパーダイニチ閉店ですか？阪急オアシス開店の影響でしょうか？

閉店したかどうかは存じておりませんが、もしオアシスの影響で閉店なら気の毒ですね。
食料品販売は限られたパイの奪い合いなので、競争が厳しいですね。

新聞折り込みチラシを見る限りは本日で閉店となっていますね…品数すくないけど結構気に入ってたのに残念です…

「ここは神聖なる宝塚山手台」？

んなことはどうでもいいとして、他の街をけなしちゃダメだよ
子供じゃないんだから。　誰だって怒るでしょ。

三田や名塩もとても美しいニュータウンがあります。

私は宝塚山手台に住んでますが、神聖でもなんでもない普通の街ですよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

URや大手が今近畿で分譲中の大規模ニュータウン（名塩、国見台、北摂三田ニュータウン、神戸市北区、箕面森町、彩都、けいはんな、和泉中央、日生ニュータウン、猪名川パークタウン、けやき坂、西神ニュータウン、舞多聞、その他まだまだ多数）が全てさばける可能性は皆無ですね。

どう計算しても、さばける前に30～40年前に分譲されたオールドニュータウンに家や土地が大量に余り出す時代が到来してしまいます。

ゆえに今開発している所は、造成されたものの一度も家を建ててもらう事なく生涯を終える宅地も多そうです。

また、オールドニュータウンも家が建つのは結果的に一度だけだったという宅地が、多く見られる事になるでしょうね。

そういう中で山手台は、近畿のニュータウンの中では古いニュータウンを含めても立地や交通などにおいてかなり上位に位置するので、完売が現実的に可能な数少ない大規模ニュータウンかもしれません。

確かに大阪からの距離や電車の乗り換えの無しで梅田に出れるということを考えるとここは唯一完売の可能性があるニュータウンかもね｡
ある意味いま分譲中のニュータウンでは一番ましかな？後は価格をもう少し下げれば完売出来るかもね｡

ここ2年で住宅地の坪単価は2割は下がりましたから、新街区以降に周辺の相場動向を
反映させない価格をつけるようであれば、ひじょうに厳しい状況に陥るでしょうね。
ただ土地の平均面積をそのままに2割安くするよりは、価格は2年前の平均と同じで
今後は土地の平均面積を2割広く造成していくほうが、より魅力的な街並みの形成に
繋がるでしょうね（例.2年前の210㎡と同一価格で平均250㎡の分譲等）。
もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので変更は無理ですけどね。

訂正

もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので、面積の変更は無理ですけどね。

理屈わからんでもないけど土地＋建物のグロスで２割安くせんと実際は売れへんやろな。

近畿圏（大阪圏）の主要ニュータウンの9割は、大阪平野からだいぶ外れた場所にあるし梅田20km圏外。
梅田まで公共交通機関で600～1000円以上かかるとかザラ。
山手台を含め宝塚のバス便エリアは、そういった不便なニュータウンからの住み替え需要を喚起して、
住み替え希望層の受け皿になればいい。
山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンは、大阪に近く大阪平野に面し電車やバスの本数もまぁまぁ多く
交通費も安い。

土地だけ２割引くだけで十分勝負出来るよ｡それだけで600万ぐらい安くなるからね｡
でも周りの地価って良く聞くけど古い住宅地の話は基準にならんしな
土地も上物と一緒で経年劣化で価格は下がるからね　当たり前だけど要壁は永久じゃないしね
古い宅地の近隣売り買い価格はあまり参考にならんよな

地価が下がっているのは、京阪神全体の話。市街地も郊外も下がっているし、駅近もバス便も下がってる。

擁壁宅地は割安なんですか？平地より家が立派に見えるんで自己満足してたのですが…

割安とかそういう事ではなく、数十年後に売却するような事になった場合に
古くて高さのある擁壁がある土地はなかなか高く売るのは難しいという事でしょう。
作り直すのに大変なコストがかかる構造物がある土地は評価低くなりますからね。

やはり、古い住宅地の取引価格は更地の新しい住宅地より凄く近い場所なのに安くなるのは自然なことだったのですね｡
勉強になりました。ありがとうございます

高低差の少ない低い土地の擁壁（2m未満）は売買に殆ど関係ありませんよ。
昭和40年代以降に開発されたいわゆるニュータウンは、どこも適格擁壁なので。
ただ仲介手数料のある分、分譲よりは理論上3%ほど相場が割安になるはずです。

土地の取引坪単価が下がっているのは、阪神間のバス便エリア全体の傾向でしょう。
山手台北部より条件の良い山手台西2丁目の240～250㎡の新品未使用の更地数区画も
結局坪38万以下ぐらいまで下げないと売れませんでしたからそれが相場なのでしょう。

その山手台西２丁目に住んでおります。最近になって気付いたのですが固定資産税って上物だけじゃなくボックスガレージの面積分も課税対象なのですかね？山手台に多い縦列２台のボックスガレージなんですけど…シャッター取付けなかったら 課税対象にならなかったのかな？皆さんのお宅はいかがでしょうか？

地下車庫は容積率には不算入ですが登記は必要で、固定資産税もかかりますね。

シャッターの有無は関係無いはずです（金額には多少影響すると思います）。

純粋に民間が開発したニュータウンの中では日本で屈指の美しい住宅街と評価する専門家も多い泉パークタウン（三菱地所、仙台）には、 高森庭園街区や桂ガーデンコートなど別荘地のような木々と池に囲まれた庭園街区が設定されている。山手台も平凡なニュータウンではなく「専門家に認められる美しい街」を目指しているなら、シンボル的な庭園街区を一定の規模で設けるべきだろう。

高い擁壁のメリット
・眺望が良い
・日当たりが良い
・南向きでも道路からの視線を遮る事が出来るのでリビングや庭を存分に楽しめる
・防犯性が高い

高い擁壁のデメリット
・盛土量が当然多くなるので、強度や安全性の面で不安がある
・売る時にマイナス材料として扱われるので売却が不利
・高齢になると階段の昇り降りが厳しい
・コンクリートむき出しの場合は、経年で汚れてくると見苦しくなる

山手台でよくある縦2台型の地下車庫は、掘り込み車庫（型枠を使ってつくったもの）ではなく
ボックスガレージ（工場生産でプレキャストしたもの）ですよね、たぶん。
まぁどちらでもコンクリート構造物の3面壁の車庫は固定資産税がかかります。

最近の擁壁は現場打ちが多いようですが、東3丁目以降は地下車庫を設けた宅地は無いようです。
高低差はけっこう大きい土地もあるんですけどね。理由はわかりません。

型枠を使って造られたボックスガレージ付の擁壁宅地ってどれくらいの工事費かかるのでしょうか？

擁壁と階段と掘り込み車庫（2台）で1000万は超えると思います。

でも新駅できても、山手台は値上がりしないと思います。

山手台のデメリットはなんといっても、駅からのあのバスだと思います。

どれだけ登るんだろうって最初見に行った時不安になりました。

あと、新駅の場所の恩恵は山手台の住民のインフラとずれてます。

もともと駅からバス便なので新駅が出来ても殆ど地価の値上がりはないでしょうけど、身近な生活圏である山本周辺がどの程度の利便性であるかという点は山手台の売れ行きには大きな影響があると思います。新駅が出来れば、駅周辺は大きく変わり徒歩圏の人口も増え（土地の効率的な利用が進む）店なども増え、地域一帯の利便性も高まりますからね。まぁ山手台北部の場合は、新駅が出来るかどうかよりも、バス路線がJR（駅は既存駅だろうが新駅だろうがどこでもいい）に乗り入れるかどうかのほうが、より影響が大きいのは確かです。

新街区３－５工区の見学会が終わりましたね。
行かれた方、新街区の印象はいかがでしたか？

>>202
この眺望が自宅から見られるならバス便もありかな。
http://www.panoramio.com/photo/2002606
http://commondatastorage.googleapis.com/static.panoramio.com/photos/or...

ですから売りとなる眺望が得られる宅地の割合をより一層高める区画割・造成に
今後は変更していくべきなのです。
駅からも遠くて坂のあるエリアの分譲は、眺望が無いとこれからの時代厳しいです。

ラビスタなんて眺望が無ければ売れるわけがないでしょう？
山手台の北部もそれと同じなんです。

国内最古級の「粘土槨」出土　宝塚・長尾山古墳　

大阪大考古学研究室と宝塚市教委は１２日、猪名川流域最古の前方後円墳の長尾山古墳（同市山手台東１）から、木棺を粘土で包み込んだ埋葬施設で、国内最古級の「粘土槨」が出土したと発表した。築造は４世紀初めとみられ、ほぼ完全な状態で見つかっており、幅や高さでも国内有数の大きさという。


　長尾山古墳は全長３９メートル。大和朝廷と密接な政治関係を結んだ有力豪族の墳丘と考えられ、２００７年度から調査を進めてきた。本年度に入り、後円部の中心を調査したところ、深さ２メートル以上の墓坑に長さ６・７メートル、幅２・７メートル、高さ１メートルの粘土槨が納められていることが分かった。

　粘土の表面に、木棺が腐食している場合に現れる陥没がほとんどなく、盗掘の痕跡も認められないことから、内部はほぼ完全な形である可能性が高いという。開封する場合は、出土品をその場で樹脂パッキングするなど、保存修理の態勢を整えて臨む必要があるため、内部調査は来年度以降に先送りする。

　同研究室の福永伸哉教授は「当時の有力豪族の粘土槨のあり方を、良好な状態でとらえられる極めて重要な史料だ」と話している。

(2010/10/12 21:15)

最大・最古級の未盗掘「粘土槨」　宝塚・長尾山古墳2010年10月13日
http://www.asahi.com/kansai/entertainment/news/OSK201010130016.html

　兵庫県宝塚市の前方後円墳「長尾山古墳」で、木棺を包んで保護する国内最大級で最古級の「粘土槨（かく）」が見つかり、同市教育委員会と大阪大考古学研究室が１２日、発表した。周辺から出土した埴輪（はにわ）の形から古墳時代前期前半の４世紀初めの墳墓とみられている。粘土槨の中には木棺本体のほか、貴重な副葬品が入っている可能性が大きいという。

　粘土槨は高さ１メートル以上、幅２．７メートル、長さ６．７メートルのかまぼこ状。後円部の墳頂に深さ２メートル以上、幅５メートル、長さ９メートルの竪穴を掘り、礫（れき）（石）を敷いた上に築かれていた。造られた当時の形をほぼ保っており、この時代の粘土槨が今回のような状態で確認されたのは初めてとされる。

　長尾山古墳は全長約４０メートルという規模から、大和王権と同盟関係にあった地域首長の墓とみられている。盗掘しようとした跡はあるが、穴は木棺まで達せず、棺内には鏡や刀剣、甲冑（かっちゅう）、勾玉（まがたま）などが残っている可能性が大きい。木棺内部の調査については、多額の費用がかかるほか、開封すると内部の腐食が進む恐れもあり、方針は決まっていない。

　粘土槨がある同時代の古墳としては、奈良県御所市の鴨都波（かもつば）１号墳（方墳）などがある。鴨都波１号墳からは中国の魏（ぎ）王朝から邪馬台国の女王・卑弥呼に贈られたとの説がある「三角縁神獣鏡（さんかくぶちしんじゅうきょう）」などが見つかっている。（谷辺晃子、大脇和明）

いい場所ですね＾＾