阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

160>>訂正 誤『…従前は道路幅員12mだったものを18mに拡幅…』→正『…従前は道路幅員を12mに拡幅する計画だったものを18m拡幅に変更…』

情報ありがとうございます。
その内容ですと、新駅設置に伴う都市計画変更の可能性がかなり高そうですね。
具体的な道路整備の着工時期や完了時期に関しては、説明はあったのでしょうか？

>>162従前の計画内容で用地取得率80%･平成25年度末(26年春)完成予定でしたが今回の計画変更により用地取得率75%に低下･平成27年度末(28年春)完成予定との事です。あと都市計画決定は市の所掌であるが施工者は県であるためあくまでも目標年次です。

平井車庫北側の新駅と宝塚～中山寺間の新駅できた場合、宝塚以西から大阪方面への
快速の所要時間はどうなるのでしょうか。

明らかに遅くなるなら三田や名塩の住民からの新駅反対やブーイングが懸念されますが。。。

三田や名塩？大阪方面への有効な競合他社が無いので無視…宝塚以東は阪急と競合しているので新駅造って乗客奪取…宝塚以東に住みましょう。

>>164停車駅が増えても待避設備新設で所要時間は短縮されるそうですよ、ご心配なく。

近年京阪神エリアで開業した新駅は、昼間のメインとなる優等列車（特急、新快速、快速など）の所要時間に悪影響を与えないってのが前提で設置されてきたと思う（新駅よりもまず所要時間のありきだから）。複々線なら簡単だけど、福知山線でそれが出来るのかな。

↑80や82あたりにそのへんの書き込みが有りますね。ただ複線でも所要時間を変えずに停車駅を増やした事例は私も知っていますので多分出来るのでしょう。いずれにしても私たち山手台住民には あまり関係ないことですね。

↑今回の新駅は地元の要望による請願駅ではありませんのでJRに抗議されたらどうでしょうか？

↑ネット掲示板とはそういうものです

↑皆さんコイツが荒らしです

↑ここは神聖なる宝塚山手台スレなので関係ない三田牛やナシオンは出ていって下さいね

山本駅前のスーパーダイニチ閉店ですか？阪急オアシス開店の影響でしょうか？

閉店したかどうかは存じておりませんが、もしオアシスの影響で閉店なら気の毒ですね。
食料品販売は限られたパイの奪い合いなので、競争が厳しいですね。

新聞折り込みチラシを見る限りは本日で閉店となっていますね…品数すくないけど結構気に入ってたのに残念です…

「ここは神聖なる宝塚山手台」？

んなことはどうでもいいとして、他の街をけなしちゃダメだよ
子供じゃないんだから。　誰だって怒るでしょ。

三田や名塩もとても美しいニュータウンがあります。

私は宝塚山手台に住んでますが、神聖でもなんでもない普通の街ですよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

URや大手が今近畿で分譲中の大規模ニュータウン（名塩、国見台、北摂三田ニュータウン、神戸市北区、箕面森町、彩都、けいはんな、和泉中央、日生ニュータウン、猪名川パークタウン、けやき坂、西神ニュータウン、舞多聞、その他まだまだ多数）が全てさばける可能性は皆無ですね。

どう計算しても、さばける前に30～40年前に分譲されたオールドニュータウンに家や土地が大量に余り出す時代が到来してしまいます。

ゆえに今開発している所は、造成されたものの一度も家を建ててもらう事なく生涯を終える宅地も多そうです。

また、オールドニュータウンも家が建つのは結果的に一度だけだったという宅地が、多く見られる事になるでしょうね。

そういう中で山手台は、近畿のニュータウンの中では古いニュータウンを含めても立地や交通などにおいてかなり上位に位置するので、完売が現実的に可能な数少ない大規模ニュータウンかもしれません。

確かに大阪からの距離や電車の乗り換えの無しで梅田に出れるということを考えるとここは唯一完売の可能性があるニュータウンかもね｡
ある意味いま分譲中のニュータウンでは一番ましかな？後は価格をもう少し下げれば完売出来るかもね｡

ここ2年で住宅地の坪単価は2割は下がりましたから、新街区以降に周辺の相場動向を
反映させない価格をつけるようであれば、ひじょうに厳しい状況に陥るでしょうね。
ただ土地の平均面積をそのままに2割安くするよりは、価格は2年前の平均と同じで
今後は土地の平均面積を2割広く造成していくほうが、より魅力的な街並みの形成に
繋がるでしょうね（例.2年前の210㎡と同一価格で平均250㎡の分譲等）。
もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので変更は無理ですけどね。

訂正

もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので、面積の変更は無理ですけどね。

理屈わからんでもないけど土地＋建物のグロスで２割安くせんと実際は売れへんやろな。

近畿圏（大阪圏）の主要ニュータウンの9割は、大阪平野からだいぶ外れた場所にあるし梅田20km圏外。
梅田まで公共交通機関で600～1000円以上かかるとかザラ。
山手台を含め宝塚のバス便エリアは、そういった不便なニュータウンからの住み替え需要を喚起して、
住み替え希望層の受け皿になればいい。
山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンは、大阪に近く大阪平野に面し電車やバスの本数もまぁまぁ多く
交通費も安い。

土地だけ２割引くだけで十分勝負出来るよ｡それだけで600万ぐらい安くなるからね｡
でも周りの地価って良く聞くけど古い住宅地の話は基準にならんしな
土地も上物と一緒で経年劣化で価格は下がるからね　当たり前だけど要壁は永久じゃないしね
古い宅地の近隣売り買い価格はあまり参考にならんよな

地価が下がっているのは、京阪神全体の話。市街地も郊外も下がっているし、駅近もバス便も下がってる。

擁壁宅地は割安なんですか？平地より家が立派に見えるんで自己満足してたのですが…

割安とかそういう事ではなく、数十年後に売却するような事になった場合に
古くて高さのある擁壁がある土地はなかなか高く売るのは難しいという事でしょう。
作り直すのに大変なコストがかかる構造物がある土地は評価低くなりますからね。

やはり、古い住宅地の取引価格は更地の新しい住宅地より凄く近い場所なのに安くなるのは自然なことだったのですね｡
勉強になりました。ありがとうございます

高低差の少ない低い土地の擁壁（2m未満）は売買に殆ど関係ありませんよ。
昭和40年代以降に開発されたいわゆるニュータウンは、どこも適格擁壁なので。
ただ仲介手数料のある分、分譲よりは理論上3%ほど相場が割安になるはずです。

土地の取引坪単価が下がっているのは、阪神間のバス便エリア全体の傾向でしょう。
山手台北部より条件の良い山手台西2丁目の240～250㎡の新品未使用の更地数区画も
結局坪38万以下ぐらいまで下げないと売れませんでしたからそれが相場なのでしょう。

その山手台西２丁目に住んでおります。最近になって気付いたのですが固定資産税って上物だけじゃなくボックスガレージの面積分も課税対象なのですかね？山手台に多い縦列２台のボックスガレージなんですけど…シャッター取付けなかったら 課税対象にならなかったのかな？皆さんのお宅はいかがでしょうか？

地下車庫は容積率には不算入ですが登記は必要で、固定資産税もかかりますね。

シャッターの有無は関係無いはずです（金額には多少影響すると思います）。

純粋に民間が開発したニュータウンの中では日本で屈指の美しい住宅街と評価する専門家も多い泉パークタウン（三菱地所、仙台）には、 高森庭園街区や桂ガーデンコートなど別荘地のような木々と池に囲まれた庭園街区が設定されている。山手台も平凡なニュータウンではなく「専門家に認められる美しい街」を目指しているなら、シンボル的な庭園街区を一定の規模で設けるべきだろう。

高い擁壁のメリット
・眺望が良い
・日当たりが良い
・南向きでも道路からの視線を遮る事が出来るのでリビングや庭を存分に楽しめる
・防犯性が高い

高い擁壁のデメリット
・盛土量が当然多くなるので、強度や安全性の面で不安がある
・売る時にマイナス材料として扱われるので売却が不利
・高齢になると階段の昇り降りが厳しい
・コンクリートむき出しの場合は、経年で汚れてくると見苦しくなる

山手台でよくある縦2台型の地下車庫は、掘り込み車庫（型枠を使ってつくったもの）ではなく
ボックスガレージ（工場生産でプレキャストしたもの）ですよね、たぶん。
まぁどちらでもコンクリート構造物の3面壁の車庫は固定資産税がかかります。

最近の擁壁は現場打ちが多いようですが、東3丁目以降は地下車庫を設けた宅地は無いようです。
高低差はけっこう大きい土地もあるんですけどね。理由はわかりません。

型枠を使って造られたボックスガレージ付の擁壁宅地ってどれくらいの工事費かかるのでしょうか？

擁壁と階段と掘り込み車庫（2台）で1000万は超えると思います。

でも新駅できても、山手台は値上がりしないと思います。

山手台のデメリットはなんといっても、駅からのあのバスだと思います。

どれだけ登るんだろうって最初見に行った時不安になりました。

あと、新駅の場所の恩恵は山手台の住民のインフラとずれてます。

もともと駅からバス便なので新駅が出来ても殆ど地価の値上がりはないでしょうけど、身近な生活圏である山本周辺がどの程度の利便性であるかという点は山手台の売れ行きには大きな影響があると思います。新駅が出来れば、駅周辺は大きく変わり徒歩圏の人口も増え（土地の効率的な利用が進む）店なども増え、地域一帯の利便性も高まりますからね。まぁ山手台北部の場合は、新駅が出来るかどうかよりも、バス路線がJR（駅は既存駅だろうが新駅だろうがどこでもいい）に乗り入れるかどうかのほうが、より影響が大きいのは確かです。

新街区３－５工区の見学会が終わりましたね。
行かれた方、新街区の印象はいかがでしたか？

>>202
この眺望が自宅から見られるならバス便もありかな。
http://www.panoramio.com/photo/2002606
http://commondatastorage.googleapis.com/static.panoramio.com/photos/or...

ですから売りとなる眺望が得られる宅地の割合をより一層高める区画割・造成に
今後は変更していくべきなのです。
駅からも遠くて坂のあるエリアの分譲は、眺望が無いとこれからの時代厳しいです。

ラビスタなんて眺望が無ければ売れるわけがないでしょう？
山手台の北部もそれと同じなんです。

国内最古級の「粘土槨」出土　宝塚・長尾山古墳　

大阪大考古学研究室と宝塚市教委は１２日、猪名川流域最古の前方後円墳の長尾山古墳（同市山手台東１）から、木棺を粘土で包み込んだ埋葬施設で、国内最古級の「粘土槨」が出土したと発表した。築造は４世紀初めとみられ、ほぼ完全な状態で見つかっており、幅や高さでも国内有数の大きさという。


　長尾山古墳は全長３９メートル。大和朝廷と密接な政治関係を結んだ有力豪族の墳丘と考えられ、２００７年度から調査を進めてきた。本年度に入り、後円部の中心を調査したところ、深さ２メートル以上の墓坑に長さ６・７メートル、幅２・７メートル、高さ１メートルの粘土槨が納められていることが分かった。

　粘土の表面に、木棺が腐食している場合に現れる陥没がほとんどなく、盗掘の痕跡も認められないことから、内部はほぼ完全な形である可能性が高いという。開封する場合は、出土品をその場で樹脂パッキングするなど、保存修理の態勢を整えて臨む必要があるため、内部調査は来年度以降に先送りする。

　同研究室の福永伸哉教授は「当時の有力豪族の粘土槨のあり方を、良好な状態でとらえられる極めて重要な史料だ」と話している。

(2010/10/12 21:15)

最大・最古級の未盗掘「粘土槨」　宝塚・長尾山古墳2010年10月13日
http://www.asahi.com/kansai/entertainment/news/OSK201010130016.html

　兵庫県宝塚市の前方後円墳「長尾山古墳」で、木棺を包んで保護する国内最大級で最古級の「粘土槨（かく）」が見つかり、同市教育委員会と大阪大考古学研究室が１２日、発表した。周辺から出土した埴輪（はにわ）の形から古墳時代前期前半の４世紀初めの墳墓とみられている。粘土槨の中には木棺本体のほか、貴重な副葬品が入っている可能性が大きいという。

　粘土槨は高さ１メートル以上、幅２．７メートル、長さ６．７メートルのかまぼこ状。後円部の墳頂に深さ２メートル以上、幅５メートル、長さ９メートルの竪穴を掘り、礫（れき）（石）を敷いた上に築かれていた。造られた当時の形をほぼ保っており、この時代の粘土槨が今回のような状態で確認されたのは初めてとされる。

　長尾山古墳は全長約４０メートルという規模から、大和王権と同盟関係にあった地域首長の墓とみられている。盗掘しようとした跡はあるが、穴は木棺まで達せず、棺内には鏡や刀剣、甲冑（かっちゅう）、勾玉（まがたま）などが残っている可能性が大きい。木棺内部の調査については、多額の費用がかかるほか、開封すると内部の腐食が進む恐れもあり、方針は決まっていない。

　粘土槨がある同時代の古墳としては、奈良県御所市の鴨都波（かもつば）１号墳（方墳）などがある。鴨都波１号墳からは中国の魏（ぎ）王朝から邪馬台国の女王・卑弥呼に贈られたとの説がある「三角縁神獣鏡（さんかくぶちしんじゅうきょう）」などが見つかっている。（谷辺晃子、大脇和明）

いい場所ですね＾＾

ようするに墓場

日本の王が眠る歴史ある墓場ですな。　近畿はそこらじゅうに古墳はあるがこいつは由緒正しい感じですな

でも所詮墓場ですよね…。
なんか怖い感じがします。バス便しかない不便なところだからしょうがないですね

前方後円墳なので相当な身分の豪族の墓なのは間違いありませんが、40mサイズなので王とかはありえません。

王（中央豪族の王、地方豪族の王）の墓だと100～150mクラスになりますので、この古墳は地域を支配していた首長の墓です。

山手台は墓場だって

まぁ当時の特権階級が古墳をつくった場所なので、一等地なのは間違いないでしょう。

古墳時代（3世紀半ば過ぎ～7世紀末頃）は、自らが支配する地域の一等地に古墳を
築造することで、王や豪族の権力の象徴としていた時期なので、今の霊園や墓地とは
まるで意味合いが違います。

↑昔は一等地の墓場、今はバス便ニュータウン

結局、昔も今もたいした土地じゃないってことですね…

豪族のお墓なんてロマンがありますね

専門家　驚きの声／宝塚・長尾山古墳
2010年10月13日


長尾山古墳の粘土槨（かく）（手前）について説明を受ける報道陣＝宝塚市山手台東１丁目

　宝塚市の前方後円墳「長尾山古墳」で見つかった未盗掘の「粘土槨（かく）」。「迫力がすごい」「見たことがない」。考古学者ら専門家からは驚きの声が上がった。


　「（粘土槨の）出土は予想外だった」。調査に携わった大阪大大学院の福永伸哉教授は振り返る。当初は４世紀後半から５世紀の築造とみていたため、粘土を使わずに木棺を埋めた可能性が高いとみていたが、粘土槨で丁寧に覆われていることが判明した。


　現在の川西市から宝塚市西部にかけての猪名川流域を支配した首長の墓とみられ、福永教授は「鏡や刀剣だけでなく、布や大切なものを入れるような木製の箱など、ほかの古墳にない副葬品が残っているかもしれない」と期待を寄せる。同じく調査をした大阪大大学院の寺前直人助教は粘土槨を「１７００年前の状態を残したタイムカプセル」と例えた。


　「迫力がすごい」。１９５７年に長尾山古墳を発見した県立考古博物館の石野博信館長も驚きを隠さない。「棺内に鏡と剣、玉のいわゆる『三種の神器』が残っているのではないか。来年にでも調査をしてほしい」と要望した。


　高松塚古墳（奈良県）の壁画発見に立ち会った経験もあり、考古学に詳しい芦屋市教委の森岡秀人・文化財担当主査も「あんなに保存状態の良い粘土槨を見たことがない」と高く評価。「日本の前期古墳研究に大きな影響を与える発見だ」と話した。（森直由）

古墳時代の古墳というのは権力のシンボルとして築かれたもので、後世で言えば戦国大名の城と同じ意味合いのものですからね。今の単なるお墓とは全く目的も意味も異なります。

ちなみに些細な事ですが、山手台東1丁目はバス便ニュータウンではありませんね。あそこは徒歩8～10分ぐらいですので、駅徒歩ニュータウンです。

↑ちなみに些細な事ですが山手台全体はバス便ニュータウンですね。あと古墳の周りは墓守をする下層階級の賤民がたくさん住んで居ましたね。やはり昔も今もたいした土地ではありませんね。

↑墓守たちは山手台東１丁目〜２丁目辺りに洞穴のような住居で生活していたようですが豪族の権力が継承されなくなると次第に消滅していったようです。

けがれた土地やな…

中山寺の敷地内にある白鳥塚古墳など、長尾山系には多数の古墳が存在する。
まだ日本の総人口が100～400万人程度にすぎない1300～1700前から人が住み栄えていたという事。
歴史的に見るとニュータウンとは真逆の地域という事ですな。
この地域の大半の古墳は扇状地ではなく少し小高い丘（標高50～100m程度）に築造されている。
http://www.let.osaka-u.ac.jp/kouko/hpNagaoyama2009/student4.htm

古墳はあったが墓守以外は住んで居なかった。動力ポンプがない時代、水源の無い山の上は住むには適さない土地、豪族達は平地に住み死後の墓は丘の上に造った。決して一等地などではない。

古墳時代の豪族の古墳と、中世以降～近世の墓の意味や区別もつかない
馬鹿>>223がレベルの低いおつむを晒していますね。

古墳時代に夙や賤民は存在しません。
階級身分としての夙が登場するのは、中世（鎌倉時代～）に入ってからです。

豪族の古墳には奴婢と呼ばれた奴隷達が数十人から数百人単位で生き埋めにされたそうですね…

忌まわしい土地やな

どーでも良い話でダラダラと行くね｡金が無い奴はどっか行きな｡安くて古墳が無い場所に賃貸で住みな

いっ生き埋めって！幽霊とか出ないんですか？

たまに出ます

山台中学は幽霊出るらしいけど生き埋め奴婢の亡霊だったんだ…

幽霊は大歓迎です(笑)

生き埋め？殉葬って事ですね？恐ろしいですね〜古墳時代以降、千数百年 間 山手台が開発されず手付かずで誰も住み着かなかった訳が分かりました。中世･近世の先人は恐れをなしていたのですね。

はい、先人の知恵は正しいですな。

賃貸に過剰反応するね｡賃貸でも明るく生きようぜけんなとこでひがんでもしゃーなしやろ

山手台を最初に開発した幸福銀行が破綻したのも生き埋め奴婢たちの祟りかもね

古墳？生き埋め？山手台西には関係ない話。山手台西には高圧線もないし山手台東と一緒にしないで下さい。

東1丁目は最近のエリアでは一番土地の分譲価格が高く、あのへんの家は平均8000～9000万ぐらいしますからね。

買えない連中が必死に叩くんですよ。

生き埋めなんてありえませんよ。

生き埋め（殉死）を垂仁天皇が禁止して、そのかわりに埴輪や貴重品を埋めるようになったのが
そもそもの古墳の文化ですから。

無電柱の西２丁目の方が上やろ…東１丁目は家の下で生き埋め奴婢ウヨウヨうめいてるよ〜地鎮祭したくらいでは浮かばれないしね…

生埋（いわゆる殉葬）が行われていたのは卑弥呼の時から、垂仁天皇が禁止するまでの間です。
具体的には246年～260年頃のわずか十数年。前方後円墳の時代よりずっと前の話です。

生き埋め(殉死)禁止令が当初遵守されていたのは大和朝廷周辺(奈良県)のみで地方豪族まで徹底されてきたのは六世紀以降。他府県でも確認されている。山手台の古墳は四世紀頃、よって埴輪の埋葬と併せてまだまだ生き埋め(殉葬)は行われていました。

こわいよ…幽霊が出るなんて宝塚山手台には引っ越しできません。
せっかく家も購入して楽しみにしてただけに…。
お金返せ～契約違反だ！！

垂仁天皇が発した殉死禁止令は近親･重臣など身分の高い人間に対してのみ発したもので人間として扱われていなかった奴婢等の生き埋めは大化の改新の頃まで地方豪族では続いていました…大和朝廷の権威がそんなに広域まで及んでいなかった時代ですから山手台古墳では生き埋めは充分行われていたはずです。
あと埴輪=生き埋めの身代り というのは近年の考古学では否定されています。

そもそもきっちり埴輪が出土していて、人骨や生埋された人間の身につけていた物など
一切出てきていないのだから、生埋なんてありえないわけだけどね。

特権階級が亡くなった時に人間や馬などを殉葬していた文化をやめて、
そのかわりに馬や人を模った埴輪や土器を埋めるようになったのが古墳の文化です。

４世紀の地方豪族の古墳=奴婢の生き埋め(殉葬)数十体
↑考古学の常識↑

>>249埴輪=生き埋めの身代り説は近年否定されています。

今回の古墳報道は山手台全体にとって明らかにイメージダウンですな、この際、生き埋めの塁が他の山手台に及ばせないためにも 『山手台東１丁目』を町名変更して切り離すべきやなァ、『山手塚』なんかどうかなァ！

恐ろしや～

>>253今回の発掘場所からは身分の低い生き埋め奴婢達の人骨は出ないでしょうね、近習･重臣なら同葬させますがこの時代の奴婢は悪霊から墳土全体を守るために生き埋めされるわけですからもう少し広い範囲に埋められています。やはり東１丁目の宅地化された辺りでしょうね。

1500年間誰も住み着かなかった理由が判りました…

埴輪でも生き埋めでもなんでも良いんですが、6000万円の予算で大阪北摂部～宝塚のエリアで家を購入するなら山手台は有力な地区になり得ますでしょうか？是非、客観的なアドバイスをお願いします。