阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

↑そんな樹木が鬱蒼とした見透しの悪い土地、セキュリティ悪くて誰も買わん。

新しい町区のDM来ました。
北玄関の土地なら２１００万円台。
適正価格になってきたのでしょうか？

>>901　宝塚でナンバー１（格、歴史、知名度）の住宅街

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...
http://t.bijinesu.info/lwou

ひじょうに鬱蒼としている

902さんその北向きの安い土地はどれも面積が170㎡ちょっと少し小さめですね。
でも今までよりリーズナブルになっているのは事実なので売れそうですね。
登録会員向けの先行分譲の土地も半分以上が既に申込済で出足は好調のようです。

>>903やはり雲雀丘はいいですね。
歴史、格、知名度。
でも山本の山の上では無理かな…
歴史、格、知名度。

>904やっぱり今後もコストダウンして
かつ小間切れにしたほうが売れ行きは良さそうですね。

山本も駅から徒歩２～３分の山手には雲雀丘の豪邸と全く遜色の無い家がけっこう立ち並んでいますよ。
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.388501&spn=0.000805,0.0012&t=k&z=20&brcurrent=3,0x6000f6bc1825f16b:0xabbbf5bed3c6861b,1
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,0x6000f6b8e0808bc1:0xd5804bf9e5ab7d1b,1&ll=34.823062,135.390619&spn=0.000805,0.0012&z=20

半分以上申込済はすごいですね｡かなり価格が手頃なのでしょうか？

906

いやいや、あきまへんよ。

山手台西２丁目みたいな街並み（街並みやしつらえや平均面積や装飾など）の新街区に住みたいという人もいるんですから。

全部が全部の街区を売りやすいサイズのこまぎれにしたりローコストにするのはどうかと思います。

ローコスト&50坪強で大反響ですかァ
デベは売れれば良いわけだから…
決めるのは住民じゃなくてあくまでも阪急だからね〜

>>907それって旧村の地主ｻﾝとかの家ですよね(笑)

価格は適正に近いかも前回街区より１割から２割安いね。

もはや西１～２丁目、東２丁目あたりと比べると全く別の街ですね。
まぁ初期の高くかった顧客と揉めないように、あえて安っぽい造成にしているんだろうけど。
苦情がきても「駅からの距離も街並みも平均面積も全く違いますから」と言えますからね。

昨日オアシス行ったついでに新街区見てきました。
はっきり言ってチープですね。
デベの今後の方向性わかりました。
最終的に今の西二丁目あたりが結局プレミアム街区だったりして(苦笑)

山手台は元々高級に憧れる庶民の住宅地｡
新街区見たけど普通のよくある宅地だったけどね
確かに高級ではないけどね(笑
普通の人が住むでしょう。総額五千万ぐらいだろうから　そこそこのリーマンだな。金持ち自営業は阪神競間だね

山手台は金持ちもいっぱい住んでるよ。最初に分譲された西1～2丁目エリアは殆どが土地＋建物で1億円以上購入した世帯だし（数百世帯）、最近分譲されたエリアでも東1丁目や東3丁目には1億円ぐらいの家がぽつぽつ建ってる（ボリュームゾーンは6000～7000万だが）。

まぁ西4丁目以降はだいぶ安っぽくなっているのは事実だし、家の平均総額が6000万程度に下がっているのは事実ですけどね。今回はそこから更に数百万ほど下がりそうですね。

それでも本当の庶民が買える値段ではない。普通の家庭はローンを組んでローコストではない40坪の注文住宅を大都市圏に土地から買って分譲地に建てるというのは無理。

建売や延面積が小さい家やローコストな家なら、総額5000万に抑えられるけど
平均的な注文住宅（それなりの見栄えの家）を建てるなら5000万は厳しいよ。

日本の平均的な注文住宅はH21年度で延床面積132㎡で建築費3209万円（建物＋外構＋その他）
http://www.fudousan.or.jp/topics/1009/09_3.html

土地が2000～2500万でも、総額で5200～5700万円はかかる。

パナホーム

プレミアム眺望街区　分譲住宅4戸　5370万～5930万

だって

値段が安くなれば多様な所得層が購入する、若い世帯が増えて街が活性化して考えようによっては良いかも知れません。
先住民も割りきって発想を転換していかなければ…

確かに20代、30代が買えるから若い世帯が多くなるだろうね。
上の街は活性化するだろうね｡
綺麗な街はたくさんの年寄り
チープな街は若者と子供｡

先住民って。。。
”アボリジニ”とか”マサイ”とか”エスキモー”を想像しちゃう。

新街区の登録会員優先分譲は、初回売出２３区画中１７区画が売れたようですね。

今月から始った新街区は総区画数１７５区画ぐらいで
約８０区画がハウスメーカーの分譲になるっぽいです。

↑チープな街並が拡大しますね…

いっそ住居表示変えてくれないかな？
『山手台北』
『新山手台』
『北山手台』
『切畑台』

新街区の宅地もこき下ろされるほど酷くくもないですね。

全く普通のごく平均的な分譲地といった感じです。

訪れた人が感動するような街並みではないけど、げんなりするような酷いものでもない。

下から登っていくと必ず2丁目あたりを通るからどうしても比べてしまって貧相に見えちゃうけど、新街区や四丁目を単体で見たら別にんな悪くないですよね。

『切畑台』に１票！

確かによくある住宅地ではあるがボロカス言われるような場所ではないな｡
家が建つとより違いを感じない

確かに年寄りばかりの街は魅力が無いから。新街区は若い世帯に沢山購入して欲しいね

今日阪急京都線に新街区の広告が出てましたな

>>928たしかに二丁目付近から上がって行くと貧相に感じるかな。

これが阪急の下した方向性なんですね…

スーモにも新街区出ましたね
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD001/?ar=060&bs=030&nc...

チラ見しただけなのですがグリーンベルトって無くなってませんか？

宅地のグリーンベルトはありましたよ。
もちろんまだ誰も住んでいないので木は植えてありませんけど。
大部分の宅地に家が建ち、グリーンベルトに植えられた木々が
10年ぐらい経過して大きくなれば街並みの見栄えも改善されそうです。

10年ですかぁ今回の街区で…
残りが2000区画
私が生きているうちに山手台の成熟は見れないね…

どこの住宅街でも成熟して景観が自然に馴染んでくるには入居開始から
それなりに年月がかかりますね。
開発中の戸建の残り区画数は、あと1000区画ぐらいだと思いますよ（今回の新街区の180弱は除く）。
山手台全体の戸建で言うと今でちょうと半分ぐらいじゃないでしょうか。
今の販売ペースだと販売終了まであと12～15年ぐらいという事になりそうです。
個人的にはハウスメーカー分譲の割合を減らして、20年ぐらいかけても良いと思っています。
そのほうが世代が偏りませんし、街開き済みの色々な街区から土地を選択できたほうが良いです。

と言うことは少なくとも１０年以上は今までの山手台とは異なるチープな街並みが増殖するわけですね。

家々が増えていく活気や庭木やグリーンベルトの成長で街の成熟や緑視率の向上が感じられるのは良い事ですね。

グーグルで「山手台」で検索すると、どういうわけか山手台と全然関係無い
南海の分譲地の広告が表示される

しかしこれがなかなか興味深い。
http://www.nankai-tsubasa.com/grand_view/

土地面積120坪～

大型敷地がばらばらに点在ではなく25区画のまとまったスケール

大阪湾、関空、大阪方面一望

全戸パノラマ眺望

南海はなかなか今の時代に必要な要素を阪急よりわかっとるやないかｗ

まぁさすがに大阪から遠すぎ不便すぎなので実際には微妙だが、阪急より山の上を開発する際に
魅力的な土地とは何なのかわかっとるとは言える。

ttp://www.m-int.jp/misawa_blog/
11月14日のブログ参照。
古代に人が住んでいた土地（古墳がある土地）が良い土地の条件とのこと。
つまり長尾山古墳がある山手台は大変素晴らしいという事です。

↑破綻した悪徳銀行＋阪急が開発するまで
約1500年間 誰も住み着かなかった恐ろしい土地。

さすがに熊取は遠すぎる…ただ色んな実験するには最適だね。

ミサワがえらい数ののぼりをたててますな｡

>>942

ミサワホームの創業者の三澤さんの本音は説得力あるね。

もっとも現在のミサワはトヨタ奥田と竹中平蔵の暴虐で強奪されて竹中の兄が社長というクソ会社だけど。

>>943のインチキ馬鹿がデタラメな事を抜かしているが、
普通に長尾山古墳の近くや南側は人がずっと住んでたでしょ。

もっと山の上のほうは駅から遠いから利便性が低い時代には
開発されず人が住んでいなかったのは当たり前。

日本人がマイカーに乗るようになったらのは50年前。
それ以前は、駅から徒歩1.5km以上で遠く坂を登るエリアは住宅地として成立しえなかった。
マイカーが普及し、駅から登り坂でも住宅地として成立するようになったから開発された。
ただそれだけの事。

↑古墳の周囲に住んでいたのは墓守のみ
領主や支配者一族が居を構えていたのは現在の山本駅周辺

現在の山手台エリアは
破綻した悪徳銀行＋阪急が開発するまで約1500年間にわたり誰も住み着かなかった忌まわしい土地。

>>948忌まわしい土地と言うのは古墳の周囲に古代の奴婢(奴隷)達が大量に生き埋めにされたと言う伝説ですね。

>>947釣りに乗るな！バカ！

同意。関係ない書き込みはスルー推奨

宝塚も清荒神も売布神社も中山も山手側は古墳だらけです。
そして昔から人が住んでいます。
そういうエリアで山の中腹が開発されるのが相対的に遅いのは標高や立地的に当たり前です。
僅か数十年前までは自動車を一般人が所有する事は不可能だったから。

>>948=949=>>892

>>892でなんで「山手台で生き埋めにされた奴婢」と書かず、

「山手台古墳に昔、生き埋めにされたと過去スレに出ていた奴婢の亡霊」

なんていうまどろっこしい表現使うの？

過去スレに出ていたって・・・その生き埋めネタをさんざん書いて煽っていたのは
お前本人なのになんでわざわざ「過去スレに出ていた」なんて付け加える必要があるの？

問題の754を書いたのも、びびって他人を装って削除依頼して逃げたのもお前だってバレバレだよ。

でも管理者は全部ログ残しているから、いざとなったらまだまだヤバイよ。

久々の754だな

久々の三田牛だな

久々のナシオンだな

>>954
しばらくはびびって大人しい書き込みだけで潜伏していただけだよ。

おびえる三田牛&ナシオン

しかし新街区ははっきりいって他のニュータウンがどうのと言えるような街並みではありませんね。

自慢できるような街並みじゃない。はっきりいってウッディタウンや名塩の綺麗な街区には余裕で負けてる。

↑三田牛&ナシオン↑が不法侵入したみたいですね。

もともと山手台の売りは、バス便のかわりに平均７０坪～の敷地とこだわって造成された美しい街路景観（まちなみ）が得られるというものだった。

その売りが殆どなくなって何の変哲もないごく普通の分譲地になってしまっている新街区ってどうなのよって話でしょ。

全体として観ればまだまだ宝塚山手台は近畿では一番街並みが美しいニュータウンです。
梅田18㎞圏内に位置し利便性も近畿では一番でしょう。

↑あまり自画自賛がすぎると、またアンチを刺激して荒れますよ。
色々叩かれると、住人みんな不愉快になるので露骨な自画自賛はお控え下さい。
勝手なお願い失礼しました。

そうですね。過去スレ辿るとココが荒れるのたいがい誰かが誉め称えた直後ですね。
自画自賛が一種の「釣り」になってたみたいですね。

ウッディタウン
http://blog-imgs-42.fc2.com/k/a/z/kazurkazur/IMG_2383_edited_convert_2...
http://www.club-sanda.com/blog/CIMG0062.JPG
http://www.kcc.zaq.ne.jp/dfgim203/pict/pict_112b.jpg
http://www.kcc.zaq.ne.jp/dfgim203/pict/pict_111b.jpg
http://honeyfm.no-blog.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/200...

↑あのォ、ペタペタ貼り付けるだけじゃなく書き込みもお願いします。

さすがに近畿で一番美しいニュータウンはいいすぎでしょう。

距離やアクセスなども含めた総合評価のバランスで山手台が近畿上位のニュータ
ウンに入るのは事実であっても、街並みや公園などの美しさに限定した評価なら
もっと美しいニュータウンは近畿に幾つもあります。

近畿ニュータウン総合評価で上位（5位以内）であっても、一番はありえないですよ。

まず第一に日本全体見渡しても別格である千里ニュータウンには全く歯が立ちません。

都心からの距離や通勤アクセス、平均敷地面積、景観、豪邸の割合、生活道路や
幹線道路の構造、公園の規模や設備、高度医療や金融機関やスポーツなど生活施
設の充実度、商業施設の充実度、公共交通機関の充実度、空港や新幹線へのアク
セスなど全てにおいて千里はダントツの別格です。

知り合いがおらず、聞くところが無いのでお伺いしたいのですが、山手台(3丁目以降)の奥様方はどんな雰囲気ですか？

サバサバして付き合いやすいでしょうか？それとも結構密着型なのでしょうか？

専業主婦の割合は多いですか？

穏やかなお子さんが中心でしょうか？

もし、実際に住まれてる方が見ておられましたら、宜しくお願いします。

3丁目以降って？　東3丁目より上（東3丁目と西4丁目）の事？

>梅田18㎞圏内に位置し利便性も近畿では一番でしょう。

前から疑問に思っていたのですが、なぜ18Km圏内なんですか？
20Km圏内とか25Km圏内の方がきりがいいのに不思議です。
18Kmに何か特別な意味があるんでしょうか？

彩都の宣伝でしきりに使われていた宣伝文句だからだと思いますよ＞梅田18km圏

梅田からちょうど18kmぐらいの位置には逆瀬川、芦屋、苦楽園などの大阪近郊で住環境に定評がある住宅街が多いとかなんとかいう宣伝。

なるほどね｡彩都の宣伝文句なのね。
確かに18って半端な数字だしな
確かにスーモの地図みると彩都は結構距離的には良い場所なんだなーと感じました。
彩都がプチバブルになったのも理解出来る

先週ぐらいに販売開始した新街区の一般分譲９区画はもう５区画が申込済になってるみたいですね。

＞９６８
東３丁目～西４丁目はここ２年の間に引っ越してきた人が殆どなので（西４丁目にある震災被災者関係の切畑復興住宅は除く）、まだ明確な土地柄とかは出来上がっていないんじゃないですかねぇ。って勝手な想像ですが。

そういう情報はウィメンズパークで質問すれば具体的な内容が得られるかもしれません。
http://women.benesse.ne.jp/cty/00700737044.html

ミサワの建築条件付きで54坪で1800万切る土地が出てるよ。
坪35万切るのでミサワで建てたかった人には中々安いかも。

多分　今分譲中のって意味だったんだろう｡
普通に考えたら千里ニュータウンがナンバーワンでしょう。

>>975
建築条件付は安い土地価格で釣って結局高くつく場合があるので駆け引きが難しいですね。
普通の土地は、工務店やハウスメーカーなどを競合させて値引き交渉するのが一般的ですが、
建築条件付きだと競合させるのは無理で顧客よりもハウスメーカー優位で話が進みますから、
建築費用が割高になる可能性が高い。

一概にはいえないけど、建築条件無しの土地よりも300万安く買えても、建築費用が割高に
なって結局トータルはとんとんかむしろ高くついたなんて結果になる事もありえる。

まぁ交渉能力次第ですね。

>>978
そうでしょ。いろいろ見たけど現在分譲中のニュータウンでは、どう考えても段トツでNo.1 でしょ。

確かに分譲中の近畿の大規模分譲地の中で選ぶなら、山手台が総合的に判断する
と一番良い場所かもしれない。ただ利便性が高いというのは微妙な意見。車で行
ける近隣エリアを含めた利便性や電車も絡めた利便性ならそこそこ高いが、周辺
を含めないニュータウン内だけの利便性なら阪急オアシスしかないのでどうみて
も最下位レベル。

利便性が高いニュータウンとなると、やはり三田、須磨、西神あたりになる。ニュ
ータウン内だけで300億円クラスの商業規模があるので一通りなんでも揃う。そし
てニュータウン内に総合病院があるのが大きい。

ニュータウンといっても小さいのは人口3000人ぐらいから巨大なのは人口10万人以上まで様々。
後者はちょっとした市に匹敵する規模だから都市機能が何でも揃う街になりますね。

山手台はニュータウンとしての体裁が全く整っていないからニュータウンとはいえないな。

小・中学校と阪急オアシスしかないのだから。

ここはニュータウンではなく昔からある私鉄沿線の市街地近傍型の大規模な新興住宅街だろう。

ニュータウンと大規模な新興住宅街（大規模分譲地）は似ているようで全く別物。

山手台は市街地や都市部に近すぎるから、人口や世帯数が多少増えても発展しようがない。

人口1万人程度でも殆どの住民がそこで生活に必要な買物や消費をしていれば街の体裁になるけど

山手台のような立地だと住民の大半は気軽に山手台の外で買物や消費をしているしそれは今後も変わらない。

そもそも最初から阪急が自前の山本駅に直結させた時点で、山本駅や阪急宝塚線沿線を中心とした街であって

タウン内で色々な物が完結する街になる事は想定されていない。

5万人を超えるような巨大なニュータウンだとタウン内での移動も車で10分以上の時間を要するけど

山手台は駅や市街地に出るまでバス3～5分、車3分という立地だから囲い込みができるような構造じゃないんですな。

まぁ逆にそれはメリットでもあるんだけどな。孤立した巨大コミュニティである巨大ニュータウンと違って衰退といった概念は無いから。

そういう意味では逆瀬台とかラビスタもニュータウンではないかもしれませんね。

新街区の山手台会員分譲のほう２０区画売り出してもう残り３区画になってる。なかなか売れてるな。

前街区は売れ行きが鈍くなっていましたが、新街区になってから飛ぶように売れてますね。
土地面積を20～30㎡小さくした事で、価格帯を数百万下げた事が売れてる要因でしょうか。
しかし今後の街区も全て今回と同じような路線が続くなら、山手台はもはやブランドでもなんでもなくなりますね。
阪急は「私のアドレスは阪急宝塚山手台」としきりに宣伝してブランド価値を煽っていましたがこれでいいのでしょうか。
街全体が一定水準以上のこだわりと統一感をもって開発がされると思って高く買った住民を裏切る事にはならないのでしょうか。
このままだと「山手台で美しく質の高い街並みは幸福銀行破綻前に造成されたエリアに限られる」って事になりますね。

仕方が無いよね。時代とともに顧客のニーズも変化していくから｡

御礼が遅くなりましたがグリーンベルトの件回答ありがとうございました。
個人的にはなくても良いのですがね。
綺麗に手入れされていると素敵なのですがそうでないおうちが一軒でもあると台無しですからね、、。
お客さんのクルマも路駐しにくいし。

掘り込み車庫は無くなってよかったと思います。
縦二台は使いにくい。

グリーンベルトは擁壁の外側に設けられるので、コンクリート打ちっぱなし擁壁の景観的なマイナス印象を樹木で緩和して緑視率を上げる効果はあるんじゃないですかね。まぁ土地というか庭が狭くなりますからマイナス面もありますけど。

ＪＲ西日本の現在の社長は自宅が中山台の２丁目らしい。
ということを踏まえると在任中に福知山線の利便性アップや
宝塚市内の新駅計画の発表や決定などは期待できるのかな。

989>
確かに手入れされた樹木は家の格をあげますが、二丁目を見学すると、既に雑草だらけの家とかもありますし、
これから何十年もたって空き家が増えてきたりすると印象が悪くなりそうです。
自治会費を多めにとって共有スペースの樹木を増やす工夫の方が良いと思います。

前回街区（西４）や前々回（東３）で売れ残っていた土地を、ミツワ住研という所が
建売や建築条件付で売り出してますね。

やっぱ阪急は最終的には残った土地は、安価で売り飛ばすんですね。

991さん

山手台の各地区には一応緑化協定というものがありまして樹種の選定から緑化の密度や
手入れ等にいたるまで結構厳格な内容が定められています。
違反者（緑化しない者など）にはしかるべき対応や請求が出来るように定められています。
とはいいましても、現実的には近隣の他のお宅に厳しい事を求めるのは不可能ですよね。
特に住人が高齢になってくると、なかなかそこまで手が回らないという事もあるでしょうし。
仰るとおり手入れを怠っているグリーンベルトや、一本も木を植えていないお宅（これは
さすがに稀なケースですが）も山手台にはあります。

山手台はイルミネーションの季節です。

山手台の坪単価はどんどん下がっているように思います。土地総合情報システムなどでも確認できるようですが、実勢価格はどの程度なのでしょうか？
坪40万円を切ってきているように思うのですが、どなたか情報をお持ちですか？

ミサワの土地で坪35万切るのが普通に出てたけど　
建築条件付きなのでまー安く見せてるのだろうけど

安い土地には、法面含む土地、不整形地、建物が高いハウスメーカーが格安に見せかけている建築条件付土地なども含まれますね。

まぁでも同じ条件で下がってきているのは事実だと思います。前回の街区の後半も実際は表示価格ではなく、個別に値引き交渉が行われて値引き販売されていたんじゃないかと推測しております。ま、実際の取引価格は買った人じゃないとわかりませんから、本当の所はわかりませんけどね。

ただひとつ言えるのは、新街区はあの値段で売れているという事です。まだ出たばっかりで値引きが無いのは明白なので。新街区が土地面積を小さくした事で、前回街区の終盤の実質取引坪単価よりもむしろ上がっているという可能性も当然考えられます。

オアシスが二階建てになってツタヤ、マクドナルド、１００均、トイザラス、ドラッグストア
、歯医者等の医院がはいったらいいなあ。
中央公園を見下ろすおしゃれなレストラン＆カフェもいいな。
車の運転ができなくて住宅購入を躊躇している層を取り込むことができますよね。

可能性はあるのでしょうか？

さらにJRに新駅ができてバス便がつながれば理想的です。

公立小学校、中学校の校区が良くて購入を決断しましたが、
高校は宝塚では４校しか選択肢がないのですよね？
他の市と統合するうわさを聞いたことがあるのですが最新情報をお知りの方教えてください。