これから分譲マンションを売却しようと思ってます。

>>20
譲渡する住宅にローン残高は不要（＝完済後でもよい）に改正されてますよ。
ただし、買い替え資産に新規ローンを組んでいることが必要ですが。

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20031224L/index.htm

結局、なんだかんだと国民にローンを組ませて、金融機関や土建業者を助け
ようという政策なわけです。

>>21
このリンクの２ページにもっと重大なことが書かれていますね。
他の所得と損益通算が出来ないこと。
３年間の損金繰越という制度は、昨年から始まった株式譲渡所得の損金繰越と同様の制度です。
株式の場合は、譲渡所得が３年以内に発生すれば、損金繰越が活きますが。
不動産の譲渡所得の場合、繰越損失が３年繰り越せても、その間に譲渡所得が発生する人は稀でしょう。

>>22
居住用不動産の買い替えの場合は、他の所得と損益通算できるようですけど。
読み間違いでは？

そもそも2003年12月付の“来年からこう変わる”という記事を引用するというのが不適切。
既に改正済みなのでこれは国税庁のページを見るべし。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3370.htm

ちなみに小生はこの制度を利用して、2004年10月に買い替え。
今春の確定申告で実質所得税ゼロになったな。
旧居のローンは返済済みだったんだが、それでも適用ということに改正されたので
これ幸いと利用した訳だ。

＞２１
２０ですが、もと多摩さんは賃貸に住み替えられたようですよ。

１７
＞家賃とローンの２重払いが嫌で
１９
＞買い替えでなく、賃貸に住んでも控除可能な点は助かった
と書かれています。

買い替え資産（１０年以上のローン）がない場合は、譲渡資産にローン残がないと条件を満たさないと仲介業者（住友ステップ）から渡された冊子に記載されていたのですが・・・
私の理解力不足でしょうか？

うちも平成１５年に買い替えた者です。今年２年目の繰越控除を申請し所得税住民税はゼロです。
平成１８年は所得の半分だけ繰越控除対象ですが、損失額に比べるとわずかな額でも家計は助かってます。
一度で控除しきれない方は、毎年確定申告の必要がありますから必ず申告してくださいね。
２年目以降記入は簡単になり、ご丁寧に税務署が申請用紙まで郵送してくれます。

こちらのＨＰにも「譲渡資産にローン残高が必要」と書かれています。これも間違いなのでしょうか？
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_1_3.htm
http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/zei/zei73.htm

＞25さん
24さんが書かれているように、毎年税制は変わっています。
平成15年の買い替えと今年の買い替えでは適用要件が違っているということです。
今は売却物件のローンがなくても購入物件にローンがあればよし。
売却後、賃貸住宅に引っ越してもローン残高と売却後の差額は繰り越し控除の対象となる。
そんなところでしょうか。

皆さん、色々と参考になる意見を有難うございます。

私の場合は、＞２５さん、２６さん　ご指摘の通り、残債あり・賃貸への住み替えです。
既に税理士には確認済みで、売却時のローン残高＋諸経費（売買手数料等＋リフォーム代等）を
年末調整をする予定です。
聞いた話では、今年から　賃貸への住み替えでも、上記の控除が認められるようになったと
税理士には聞いております。

会社の早期退職募集に応募し、３５００万円の退職金をもらおうかと思ってます。
同時に購入価格３５００万でローン２５００万の残っているマンションを２０００万で売却し、
賃貸に移ろうかと考慮中です。
退職所得に対し数百万の課税が発生しますが、マンションの売却損と損益通算できるのでしょうか。
ちなみに勤続２５年、来年退職を予定しています。

>>28
居住用の不動産なので可能なはずです。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3382.htm

ちなみに退職所得に対する課税額の見積は正しいですか？
http://www.taxanser.nta.go.jp/1420.htm

こういうことは税務署に相談するのが一番確実ですよ。
ヒマな時期に行けばすごく親切に指導してくれます。

>29
ありがとうございます。
人事部の試算では、退職金にかかる所得税は約２３０万＋住民税約１００万となるようです。
そんな税金を払うのはもったいないので、自宅の売却損で税金を取り戻せないかと考えました。
今の自宅には未練はないし。
税務署に相談するって怖くありませんか？
相談した時と申告した時の対応が違うこともあるようですし。

うわ〜退職金の税金ってそんなに納めないといけないんですか。。。憂鬱だなぁ。
聞いた話では、国民保険の保険料も払わないといけないらしいし。
はぁーーー、退職してから払わないといけない金額の事考えたら、もう嫌になるね。

トピズレすみません。

＞３０
税務署も、収入がガラス張りのサラリーマンには優しいです。
控除に関しては安心して相談できると思いますよ。

税務署が何となく嫌な場合には、税理士会などに行って相談してみるかです。
運がよければ無料相談の場合もありますし、控除の相談くらいならあまり高くは無いと思います。

税理士会って税務署上がりが殆どだろ。下手するときっちり取られるぞ。

>33
税額いいとこ何十万で頭使って節税なんてしてくれないよ
というかサラリーマンなんてごまかしようがないじゃん

相談は匿名でできますよ。

うちは個人事業主です。
たしかに色々経費計上できるのですが・・・

顧問をアテにしないで「自分で出来ることはする」が基本ですね。

連投すいません。

顧問に聞くと
無料相談はダメらしいです。
報酬が発生しないので適当に聞き流すそうです。

賃貸にすべきか売却か悩んでいます。

・７０ｍ２　築８年　２３００万円？
　（ローンなし）
・賃貸ならば　１２万／月
・大阪市内

　売却と賃貸どちらがよいでしょうか？

維持費が結構かかるよ。すぐに入居者見つかるわけじゃないし。
家賃収入があっても、それほど儲からないことは計算すればスグ判るはず。
売れるまでちと時間がかかりましたが、ワタシはさっさと売却しました。