これから分譲マンションを売却しようと思ってます。

詳細を教えてください。買いたいかも。
23区内で条件があえば

>02さま
返答が遅れてすいません。わたしの自宅は大阪市内です。
説明不足があった事をお詫びいたします。

ヒューザーどうこう言う以前に、中古市場は冷え切っているのが現状。
持ってけ泥棒！ぐらいの値付けにしないと難しいかも。

今中古は難しいと思うよ
よっぽど条件良くないと。

でも、今売っとかないともっと悪化しそうだけどね。
これからは購買者層は減る一方だからね。大学が潰れてるのと同じ。

政府のいっている分譲マンションの耐震強度検査（全棟）が実施
されれば、売れる中古と廃墟と化す中古の２極化がすすむと思われます。
耐震強度に自信のないマンションは、ほんとに「持ってけ泥棒」という
くらいの値付けで、今のうちに売り逃げた方がいいかもね。

というか、うちのマンションは検査しても大丈夫だろうか

＞０２
都内マンション築１２年
３ＬＤＫ駅徒歩４分
２階南西角部屋約６４平米オール電化
いかが？

いろいろとレス頂きましてありがとうございます。
売買事例でいくと、数ヶ月前までは、同じ間取りで１ヶ月位で入居者が入れ替わってました。
他の間取りでも結構買い手がすぐつくマンションだと思ってたんですけど、
売却時期失敗したかもしれません。この時期に売却に出すべきか、ほとぼりが冷めるまで待つか
本当に迷うところです。「持ってけ泥棒状態」だけは何とか避けたい！！

うちは売り始めてからこの問題が発覚。ヒヤヒヤしましたが、高額物件でしたので、幸い３件買い付けが
つき、一番高値で指した方に売りました。この間ちょうど一ヶ月。
買い主さん、予算を大幅オーバーしていましたが、競争になったため、ぎりぎり頑張ってくれました・・・。
ちょうどいい時期に決着したと思います。ちなみに戸建に移ります。

＞１１
うちも分譲マンションを売却して戸建へと考えているのですが、築年数はどれくらいだったのですか？
間取りにオプション的なものなどあったりしたのでしょうか？

うちは築４年強でした。１００平米超で住設も今の新築と比べても見劣りしないハイグレード仕様
（ヒ●ーザー物件とは全く違います）で、人気沿線の駅近です。中古の売却は、かなり
特殊な物件でない限り、損はしても得はしないですよ。
残債（当初販売価格の15％頭金を入れ、後はローン。４年半の間に、１００万円単位で３回繰り上げました）
と期限前完済手数料、印紙代（結構＊＊になりません）、
仲介手数料を入れたら、この売買に関しては数十万円の赤字です。
ただ試算したところ、同じ程度の部屋に同年数住んだと仮定した場合の支出とほぼ同じ
ぐらいの損失額でした。
私の物件は、マンションの中でも一番場所の条件の良い部屋だったんです（泣）周辺環境も抜群だし。
結局査定額ちょうどぐらいで落ち着いてしまいました。
まあ移転先が妥協せずに決めたいい物件なので、まだ我慢できますけどね。。。。
マンションの売り主という立場は、正直もう二度と経験したくないですねぇ。
しかもこれは、最後まで強気で引っ張った結果なので、すぐ妥協したらかなり損をするところでした。
ちなみに、同じ業者の取り扱いで、買い手がつかず買い換えがキャンセルになったケースも近隣に
あったそうです。

私、新築時１８００万円の物件を　築１８年の時点で１０００万で買いましたよ。
これ、決して売り手側は損してない。むしろ高く売れて御の字。
なぜそうなるか。それは土地が値上がりしたからだ。

私は平成４年に大阪府枚方市の新築・３ＬＤＫ・７９㎡の物件を３５００万円で購入し、今年１２００万円で売却しました。近隣に最近建築された新築物件が２０００万円程度なので、まぁよく売れたなぁという感じです。ちょうど５月にはじめての大規模改修を行ったため、外観・共有部分はずいぶんとキレイになりました。三井のリハウスに仲介を依頼し、専任媒介契約後２日目で売却が決まりました。

＞１５さま

場所は枚方のどのへんでしょうか？
私は楠葉なのですが、売却を検討していますので
参考までにお教えいただけるとありがたいのですが。

>１５と殆ど同じです。
東京都多摩地区、３ＬＤＫ・７０㎡の物件を３５５０万円で購入し、今年１１５０万円で売却
例の問題前だったので１ヶ月で売れました。不動産屋はゆっくり待てば１５００万は行くといわれたのですが
家賃とローンの２重払いが嫌で決断したのが、今ではよかったかも。
１０００万代の物件ですと、リタイヤした人が一戸建てから買い替えて、残ったお金を生活資金にするという
市場もあるようです。　私のケースでは、これで既に一戸建ては売却済み、ローン成立待ちが無いので
決断しました。

慰めは、残債があればその分が所得税が控除されます。
可能ならば、返済を止めた方が、控除の額は大きくなります。

銀行と交渉して、その分を保証金とするので、返済額は減らさないもらうというのも手だと思います。

神奈川県民ですが、私も譲渡損失は、2000万超えました。 (-_-;;
繰上げ返済をがんばったので残債がなかったのが救いでしたが。
家（戸建、マンション問わず）が資産になるなんて状況は完全に
崩壊したと思ったほうがよいんでしょうね。

中古販売希望で、売れたのは１０％前後と聞きますが、その殆どは損切り覚悟で売ったのでは？
今年から税制が変わって、買い替えでなく、賃貸に住んでも控除可能な点は助かった。

＞１８さん
残債分は、販売に必要な経費（手数料、印紙代、リフォーム代も可能）と併せて所得控除可能ですが、
残債無しでも、　販売経緯費は控除できるのでしょうか？

＞１９
横レスですが、特例を受ける条件の中に【譲渡する住宅に一定の住宅ローン残高があること】とあります。
住宅ローン残高がゼロの場合には譲渡損失がいくら発生してもこの特例の適用はありませので
取得経費や売却経費のみの控除は難しいでしょうね。

詳しくはお近くの税務署にお問い合わせ下さい。電話相談は無料ですし、親切丁寧に教えてくださいますよ。

>>20
譲渡する住宅にローン残高は不要（＝完済後でもよい）に改正されてますよ。
ただし、買い替え資産に新規ローンを組んでいることが必要ですが。

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20031224L/index.htm

結局、なんだかんだと国民にローンを組ませて、金融機関や土建業者を助け
ようという政策なわけです。

>>21
このリンクの２ページにもっと重大なことが書かれていますね。
他の所得と損益通算が出来ないこと。
３年間の損金繰越という制度は、昨年から始まった株式譲渡所得の損金繰越と同様の制度です。
株式の場合は、譲渡所得が３年以内に発生すれば、損金繰越が活きますが。
不動産の譲渡所得の場合、繰越損失が３年繰り越せても、その間に譲渡所得が発生する人は稀でしょう。

>>22
居住用不動産の買い替えの場合は、他の所得と損益通算できるようですけど。
読み間違いでは？

そもそも2003年12月付の“来年からこう変わる”という記事を引用するというのが不適切。
既に改正済みなのでこれは国税庁のページを見るべし。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3370.htm

ちなみに小生はこの制度を利用して、2004年10月に買い替え。
今春の確定申告で実質所得税ゼロになったな。
旧居のローンは返済済みだったんだが、それでも適用ということに改正されたので
これ幸いと利用した訳だ。

＞２１
２０ですが、もと多摩さんは賃貸に住み替えられたようですよ。

１７
＞家賃とローンの２重払いが嫌で
１９
＞買い替えでなく、賃貸に住んでも控除可能な点は助かった
と書かれています。

買い替え資産（１０年以上のローン）がない場合は、譲渡資産にローン残がないと条件を満たさないと仲介業者（住友ステップ）から渡された冊子に記載されていたのですが・・・
私の理解力不足でしょうか？

うちも平成１５年に買い替えた者です。今年２年目の繰越控除を申請し所得税住民税はゼロです。
平成１８年は所得の半分だけ繰越控除対象ですが、損失額に比べるとわずかな額でも家計は助かってます。
一度で控除しきれない方は、毎年確定申告の必要がありますから必ず申告してくださいね。
２年目以降記入は簡単になり、ご丁寧に税務署が申請用紙まで郵送してくれます。

こちらのＨＰにも「譲渡資産にローン残高が必要」と書かれています。これも間違いなのでしょうか？
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_1_3.htm
http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/zei/zei73.htm

＞25さん
24さんが書かれているように、毎年税制は変わっています。
平成15年の買い替えと今年の買い替えでは適用要件が違っているということです。
今は売却物件のローンがなくても購入物件にローンがあればよし。
売却後、賃貸住宅に引っ越してもローン残高と売却後の差額は繰り越し控除の対象となる。
そんなところでしょうか。

皆さん、色々と参考になる意見を有難うございます。

私の場合は、＞２５さん、２６さん　ご指摘の通り、残債あり・賃貸への住み替えです。
既に税理士には確認済みで、売却時のローン残高＋諸経費（売買手数料等＋リフォーム代等）を
年末調整をする予定です。
聞いた話では、今年から　賃貸への住み替えでも、上記の控除が認められるようになったと
税理士には聞いております。

会社の早期退職募集に応募し、３５００万円の退職金をもらおうかと思ってます。
同時に購入価格３５００万でローン２５００万の残っているマンションを２０００万で売却し、
賃貸に移ろうかと考慮中です。
退職所得に対し数百万の課税が発生しますが、マンションの売却損と損益通算できるのでしょうか。
ちなみに勤続２５年、来年退職を予定しています。

>>28
居住用の不動産なので可能なはずです。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3382.htm

ちなみに退職所得に対する課税額の見積は正しいですか？
http://www.taxanser.nta.go.jp/1420.htm

こういうことは税務署に相談するのが一番確実ですよ。
ヒマな時期に行けばすごく親切に指導してくれます。

>29
ありがとうございます。
人事部の試算では、退職金にかかる所得税は約２３０万＋住民税約１００万となるようです。
そんな税金を払うのはもったいないので、自宅の売却損で税金を取り戻せないかと考えました。
今の自宅には未練はないし。
税務署に相談するって怖くありませんか？
相談した時と申告した時の対応が違うこともあるようですし。

うわ〜退職金の税金ってそんなに納めないといけないんですか。。。憂鬱だなぁ。
聞いた話では、国民保険の保険料も払わないといけないらしいし。
はぁーーー、退職してから払わないといけない金額の事考えたら、もう嫌になるね。

トピズレすみません。

＞３０
税務署も、収入がガラス張りのサラリーマンには優しいです。
控除に関しては安心して相談できると思いますよ。

税務署が何となく嫌な場合には、税理士会などに行って相談してみるかです。
運がよければ無料相談の場合もありますし、控除の相談くらいならあまり高くは無いと思います。

税理士会って税務署上がりが殆どだろ。下手するときっちり取られるぞ。

>33
税額いいとこ何十万で頭使って節税なんてしてくれないよ
というかサラリーマンなんてごまかしようがないじゃん

相談は匿名でできますよ。

うちは個人事業主です。
たしかに色々経費計上できるのですが・・・

顧問をアテにしないで「自分で出来ることはする」が基本ですね。

連投すいません。

顧問に聞くと
無料相談はダメらしいです。
報酬が発生しないので適当に聞き流すそうです。

賃貸にすべきか売却か悩んでいます。

・７０ｍ２　築８年　２３００万円？
　（ローンなし）
・賃貸ならば　１２万／月
・大阪市内

　売却と賃貸どちらがよいでしょうか？

維持費が結構かかるよ。すぐに入居者見つかるわけじゃないし。
家賃収入があっても、それほど儲からないことは計算すればスグ判るはず。
売れるまでちと時間がかかりましたが、ワタシはさっさと売却しました。