芽吹きの杜ってどうですか★５

船橋市内はこれから戸建建設ラッシュです。

総武線東船橋と津田沼。戸建の実数は2駅で2000戸近いと思います。
新京成前原駅前の前原団地払下げ地区。徒歩1、2分で約100戸。
高根公団駅高根台団地払下げ地区。徒歩5分で約500戸。
南船橋駅前地区。徒歩1分で約200戸
まとまった土地の決定済み大規模開発だけでこれだけあります。

また再開発準備中の習志野台団地が着手されると
新たに1000戸単位の分譲戸建が供給も予想されこれは日大前の相場を直接落とします。

>1070様
まず、千葉の狭い範囲だけを対象として地価の変動があるような印象を受けますが、実際は首都圏全体の購入動向のによる影響の方が大きいのは事実としてあります。
千葉県では確かに駅地下物件が多くたてられておりますが、その分今は埼玉、神奈川は少し下火ですよね。
少し前は逆で、埼玉・神奈川県の方が今の船橋と同じような状況の市が多かったですが、実際にはそれほど地価に変化はなかったでしょね。
これは首都圏を全体的を見てみればわかりますが、価格についてはある程度織り込み済みの値段になっていたためです。
今回の坪井地区も同様です。
また、坪井地区とその他例に挙げられた地区の整備計画書をご覧になられたことがありますでしょうか？
坪井地区の整備計画書を見ていただければわかりますが、例に上げられた地域との坪井地区では開発目的や用途も大きく異なります。
商業施設等との利便性を図るのであれば1070様の例に挙げられた地区が主力となるでしょうが、坪井地区に関しては自然との調和を図った住宅専門地として販売が続くでしょう。
例に挙げられた地域と坪井地区は、HMがターゲットとする顧客層が違うのです。

芽吹きの都市開発計画は65.4ha、約7,200人。
津田沼南口都市計画は35ha、約7,000人で駅近は中高層住宅。
それを囲むように低層エリアが配置されていますが、戸建はそれほどの
件数になるのかな?
利便を求めるか自然環境を求めるか志向は別れるように思います。
私自身もそうだけど、都心勤務の方は戸建にするなら郊外の自然豊かな
環境を求める方が多いようにも感じますね。

ちょっと前に不動産会社系の分譲住宅を購入したものですが、はっきり言って超後悔。いわゆるパワービルダーが少し前に結構いい土地を売り出していて購入したは良いけど、家がちゃっちい。坪井に住み替えてハウスメーカーで建てたいけど資金不足のため、価格が下がってくれることを祈っていますが、実際はここで書かれているほど下がっていない。坪６０万程度で横ばい。個人的には津田沼ができて下がることを期待しているけど、多分津田沼開発地で戸建かえる人は相当な資金がないと厳しいでしょうから、きっと購入層が違うので坪井は下がらないと思っています。
今の相場が底なのでしょうかね・・・・

坪井地区も他も開発目的や用途は同じですよ。
何か特別なことをここがしているわけではありません。

自然との調和
ここが他と比べてそんなに調和していますか？

例えば津田沼は公園都市を謳っています。
高根公団などは今でもここより調和している様に見えますが。

素人の見解はどうでもよくて、ここで正解を見つけるのは無理ですから、自分が満足できる値段と環境、スペックの物件を購入しましょう。

個人的には、短期・中期的な上げ下げはあっても、長期的に見れば全体的に郊外の土地の値段は下がると踏んでいます。

人口も減っていきますし、都市の高度利用化が進むという前提に変化がなければ、の話ですが。

ですから、いずれ二束三文になるという腹積もりでいるくらいの方が、自分が住んでいる間に払った金額の分を満喫して思い出なりを作ってやろうという気にもなります。

どの家を買うのかも大事ですが、買った家でどう住むか、どう暮らすかといった事の方が大事だと思う今日この頃。

もちろん、家のスペックは上を求めればキリがないし、であれば買った家がもつ特徴や魅力を活かしきった暮らしをしたいですよね。

いずれにせよ、高い買いものなんですから、足りないところに目を向けるより、満喫した方が幸せです。

開発用と目的見てみました。
う～ん、緑豊かな低層住宅のみ坪井と、東船橋の商業施設＋住宅のバランス良く利便性を保った開発には差があるように見えます。
1074（=1070）さんがそこまで坪井にこだわる理由は分かりませんが、私も1071-1073さんと同様、あまり他の開発による地価の下落の影響はあまりないと思います。

■　坪井地区開発
同事業は公団だけでなく、市やＮＰＯ、鉄道会社など、さまざまな関係機関が街づくりに参画するのが特徴。住宅、商業施設、道路、公園などを整備するほか、「環境との共生」をテーマに、調整池をビオトープ化したり、既存の森を保全したりと、環境に配慮した開発を目指す。
地区愛称は四月、「船橋美し学園・芽吹の杜（めぶきのもり）」に決定。街のコンセプトを踏まえ、環境を連想させる言葉を選んだ。（出典：http://www.futaba-c-s.co.jp/page035.html#16.5.15）
開発のコンセプトなどもNPOが中心となって作成。
コンセプト段階から街の造詣にこだわっていて、現時点ではある程度成功しているといえます。
http://www.u-gakuen.jp/gakuen-gaiyo/gakuen-gaiyo.htm

【土地利用の方針】
隣接する坪井特定土地区画整理事業区域内の土地利用と整合のとれた環境良好な低層住宅地とし、用途の混在を極力排除する。
【建築物等の整備の方針】
既存住宅地の環境の保全を図るとともに、建替えや新たに立地が予想される宅地において、ゆとりと風格のある緑豊かな街なみの形成を誘導するため、次のような建築物等の制限を定める。
１．静かな住宅地環境を維持するため、建築物等の用途の制限を定める。
２．宅地の狭小過密化を防止するため、建築物の敷地面積の最低限度を定める。
３. 落ち着いた風格ある街なみを形成するため、建築物等の形態又は意匠の制限を定める。
４．緑豊かで災害に強い街なみを形成するため、かき又はさくの構造の制限を定める。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/414tu.htm

■　JR東船橋駅周辺
ＪＲ東船橋駅の南北両方の駅前を中心として、地域の新しい生活拠点となる駅前商店街の育成を図るとともに、交通の利便性と良好な環境を兼ね備えた住宅地を形成し、商業地と住宅地のバランスある発展を図るため、地区を二区分し、各地区における土地利用の方針を以下のように定める。
〔商業地区〕
　最も交通利便性の高い立地条件を持ったＪＲ東船橋駅の周辺地区に「商業地区」を配置し、土地の有効利用の促進と地域住民が日常的に買物のできる商店街の形成を図る。
〔住宅地区〕
　既存の住宅地との環境調和に配慮しつつ、より質の高い住宅供給を誘導することにより、落ち着きと潤いのある住宅市街地の形成を図る
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/413hi.htm

■　津田沼
まだ決定はしていないが。中高層メインになりそう。
http://www.minamiguchi-kumiai.jp/index.html

事業計画を掲げてみたが出来た街はそこらのニュータウンと同じだったね。
街がインタロッキングブロックで舗装されているわけでもなく電線地中化されているわけでもなく用途制限だって他と同じ。マンションが撤退して研究施設誘致にも失敗して結局D2だし。誉められた状態ではないと思います。

>>1077
歩道はインターロッキングブロックになってますね・・・・・電線地中化にもなってますね・・・・フォレストモニ区画は。

あのう、6000万円くらいが平均価格だと思いますが、平均年収は1000万円くらいなんでしょうかね。
もちろん、価格はピンキリですし、贈与を受けたりする人やギリギリで買う人もいらっしゃるようですけど。

その位はあるんじゃないですかね。

また懲りずにその話題にもってこうとするんですね。
物件価格をみれば
購入できる層は
自ずとわかりますし、各家庭それぞれです。年収はセキュリティの一つですからこの話題はスルーがよろしいかと

東葉絡みでは海老川新駅の開発が船橋の本命でしょう。県の収用はすでに80%超え。船橋駅と新駅両にらみの巨大なビオトープ調整池を中心とした街が作られます。東葉の経営支援をしないことに決めている国から沿線開発の支援をすると市は言質をとっています。市にとっては最果ての地であるここにまず住民をあつめて飯山満、新駅と順を追って都心寄りの好立地に新住民を集めるのが少子高齢化対応策になっているようです。フォレスト購入者さんでしょうか、ここで必死に資産価値がどうのと書いていますが厳しいと思いますよ。
有楽が先日おりた海老川事業ですが再募集をhttp://www.city.funabashi.chiba.jp/toshisomu/ebigawapro.htmかけています。
環境共生でありながら利便性の高い素晴らしい住宅街が作られるはずです。津田沼より高くなる可能性大です。

海老川駅というと船橋医療センターや市場などに近い一帯でしょうか？

飯山満と東海神の間ですね。その話題は大分昔からあったけどようやく実現してくるんですね～
私も本当はそこが良かったんだけど。タイミングってありますからね。しょうがないです。

津田沼よりもコンセプト的に日大に近く、しかし日大よりも都心や商業地に近いので確かにここが私たち（日大を選ぼうとするような人たち）にとっての本命ですよね。
津田沼？北習志野？ちょっとピンと来ないですね。

そうですね。あそこは良い。津田沼より日大駅前を好む人にはピッタリですね。駅ができるまでに時間かかるし、そこまで待てる若い人は頭金ためながら待てばいいですね。
あそこはここに似た街づくりできると思います。
住宅との出会いはタイミングです。

今年までが金利も税金も一番得でしたからね。
タイミングですね。

前原・津田沼・東船橋・南船橋・船橋競馬場・大神宮下・船橋・東海神エリア。

中学校が超荒れています。
高校生はKGBというチームが幅を利かせています。
絶対にこのエリアで子育てをしたくありません。

よく学生がカツアゲをされるエリアだね。
風俗や水商売、ギャンブルに闇金融、ナンパと暴行、レ○プ、殺人。
なにかしらが当てはまるエリアだよ。
非行を避けようと私立に通わせるも、地元の駅ではそういうもやしっ子や箱入りが狙われる。

1089は犯罪者？

まあ、実際はどうかはわからないが、あまり評判の良いエリアではなかったのは確かだな。
それに、KGBは干支一回り以上前じゃないか？w
当時都内に住んでいた私でも聞いたことあるくらいだから、あの頃津田沼は荒れていたな～
まだ存続してるなら、それはそれですごいけど。

価格差がすごい地域ですね。数年前の６０００万前後の大手ハウスメーカーの建てた家とパワービルダーの建ててる最近の４０００万円前半の家。いったい、適正価格はいくらなのかな～？？？まだ価格はおちるのかな～・・・・６０００万前後の家が恐らく設備仕様で満足度が高いことは想像できますが、アットホームさんやオカムラさんやホソダサンなどの住み心地はいかがですか？一流といわれる家と三流ち言われる家、両方住んだ方いますか？一見安さに飛びついて３流を買ってみたものの、後悔して１流に買い換えた方、買い換えたい方はいませんか～～？？？１千万以上の価格差の意味は？？？

単純に土地＆家の大きさ、駅までの距離だよ。
同じ大きさ程度なら価格差は600万程度かな

そうだね、建売の価格なんて立地に対する土地と家の広さでほぼ決まる。
中身の仕様は大差無いし、見えない部分はデベロッパーの気分次第。
その点ここはどうなんだろうね・・・

安かろう悪かろうは当たり前、高かろう普通かな？なら順当。　

ここがどうあがいても津田沼などの総武線物件には勝てないよ。
こういう流動性の低いところは40年すると高齢者徘徊年金街にります。

KGBってはありましたね。高谷が格闘家として成功しています。
ここにはガストがあります。福太郎があります。
胸をはって生活しましょうね。沢地の坪井、船橋の隅の三セクで。

すでに老人が徘徊してる割合が高い新京成や京成よりは若い街を楽しめる時間があって良い。
KGBエリアは子育てできないし、とにかく子供が家を出るまで健やかに育って欲しいから、ニュータウンに住む。
老後は都内のタワマンに引っ越すのでご心配なく。

>1095
毎日、船橋・津田沼の啓蒙活動（>1070 >1074 他）御苦労様です。
お一人でそれだけ沢山投稿されるなら、そろそろ津田沼・船橋の別スレたてれば？

高値でつかんじゃった人はご愁傷様だね。
KGBエリアってあるんだね。はじめてきいた。
前原小学校って市内有数の進学校と聞いたけど。
ここは塾とかどうするのかな？まさか津田沼とか行かないよね。

前原小が県内有数の進学校とは聞いたことないが？
ソース希望

前原が良いとは聞いたことないです。
公立の小学校で進学校と聞くようなとこないけどな・・・・
まあ、小学高から高校までは日大付属でいいよ。
荒れてないし、並み以上の教育水準だし、何より近い。
学費もインターナショナルスクールに行かせる半額以下だしね。
まあ、大学はレベルがいまいちだけど、そこは受験させればいいかな。

あえて言うなら坪井小や新木戸小が中学受験組の数が多いですよ。

都内まで小学生のときから一人で行かせるのも心配ですので、船橋日大前は子供を育てる環境としてはいいかも知れませんね。

嘘はいけません。前原中学校、小学校は市内で葛飾と双璧ですよ。
悔しいのはわかりますが嘘はやめましょう。

誰も嘘なんてかいてないでしょ。
中学の話は誰もしてないし、小学校は学力テストの結果公表されてないので、わからないです。
むしろ、小学校のレベルをどのように知り得てるのか教えて欲しいです。
中学は渋谷とかあるのに、公立出すのかよくわかりません。学費なんて微々たるものなんですから。それに、公立にしても市川の方が偏差値の高い学校に行ってませんか？

ある程度学力が受験情報から判断できる私立とは違い、確かに公立の小学校の教育水準は基準がないのでわかりませんね。
学力テストの結果も非公開ですから。
また、教育にお金をかける余裕がある過程は中学以降は私立の方が主流なので、学区に区切られた公立の中学に限定しなくてもいいと思います。
あと、確かに前原中学より市川中学の方が教育水準は高いと思いますが市川中学は私立ですよ～。
通学に不安のある小学校までに、近くに教育水準の高い学校があるといいですね。

坪井小って、改築や建てなおしという話はご存知ないですか？？芽吹きの杜の街並みにあったきれいな小学校だったらもっとよかったのに・・・

あの有名進学校の市川中学のことではなく、市川市の公立中学の方が船橋市の公立中学より優秀なのでは？という
問いかけでは？
県内の優秀校が前原や葛飾といいきってるので。
わたしも変だと思います。
船橋市がそんなに程度がいいとはしりませんでした

あ、市内でと言ってますね。
すみません。
船橋市はあまり
程度高い地域ないから、そうかもしれません。湾岸は上で言われているようだったし、内陸部は。。。
そのうちここ抱える坪井小が一番になるかも知れません

もういいだろ。公立だったらどうせ通わせられんのだし。
そもそも良い学校に行かせさえすれば問題ない位、あなた達の子供は素質があるのかい？
出来が悪いから少しでもというなら素直に日大付属に入れておきな。

頭がよい子もたくさんいるけど、非行少年もたくさんいる。
それが前原。
マエチューって、悪くて有名なガキがゴロゴロいるぞ。
金持ちだけの街じゃない。
賃貸もたくさんあって、色んな所得の家庭がいるんだから。
習志野台中や宮本中も一緒。

自分の子供がいじめられっ子で不良と一緒だとあっというまに喰われると認識してるのならやはり日大にどうぞ。でもそういうのは何処にっても食われるがね。

不良とでも頭の良いのとでも同じように付き合えるようにしたいから、わざとそういうところに行かせたいと思うけどな。花輪君もそうだな。

みんなで仲良くするようにお互い努力しましょうね。一時的にぐれてしまった子供は大人たちが頑張って立ち直るように手助けすればいいんじゃないかな。敵と味方なんて、心の狭い見方はするべきではないですね。という私は、自分の子供が見知らぬ人にお菓子をいただいたら、怪しい感じの方でない限りあげちゃう口です。実際、毒が入ってることはまずないから。知らない人＝全て悪い人みたいには決して子供には反応してほしくないから。そういう面で、芽吹きの杜では、お互いの家を知り、お互いのお子様たちと係わり合い、みなさん入居してまだ数年なので、とても心の充実した生活を送れてそういう面ではマンションごとにかたまりグループ化する都会みたいに心寂しい感じはないですよ。都会とは比べて人口が比較の対象にならない位少ないのに、３０年住んでいた東京よりも、ここに住んで３年間の方が、真の心をオープンにした人間関係作りが周りをみていてもみなさん、お互いを尊重してかなりステキな人間関係のもと幸せに暮らしている方がとても多いようです。芽吹きはいいですよ。ヴィトン・無印良品どっちのブランドでも好きな方を買えばいいし、最高です。ここは。

最後のほうの比較が変だよ。
無印は前原？

ヴィトンはここ？

うわー理想論でた。
じゃあ、自分の子供がレ○プされても、リンチで殺されても、不良を温かく見守ってあげてね。

「海老川上流地区土地区画整理事業の検討業務を委託するにあたり、高度な技術力と専門的な
知識を有する事業者を、本業務に最適な受託候補者として、公募型プロポーザルにて・・・」
これって、街が実現するとしても10年～20年先の話じゃない?
待ってる間に子供は成人しちゃいますね・・・
購入件当者にとってそもそも芽吹きと比較の土俵には乗りませんね。
待てない地主は墓地事業者に売っちゃったんですね!

少し前
高校で事件が立て続けに起きた時、
ああいう環境にはおきたくないと思った。
女生徒二人が
お互いの家族を殺そうとしたとき、友達選びは大事だと思った。

幼い姉弟が食べ物もなく、泣き叫んでいてもなにもしてもらえず餓死してしまったことで環境は大事だと痛切に思った

1117、そんなことみんなわかってるよ。海老川のこと言っている人たちの書き込みよく読め。
津田沼より良いということを言ってるだけ