おりこうな繰り上げ返済とは？その３

年収1200万、ローン3200万、元金均等変動0.875、35年。
毎月の返済以外に繰り上げ用に20万ずつ積み立て。
10年後一括で返済予定。
手元に資金を置いているのでいざという時も対応できる。

金利10％でも破綻せず。
軽減必要なし。

例えばですけど。

ローン残３０００万　残り３０年
金利３％

予定外の収入があったので１００万だけ繰上げしようと思います。
手数料が無料ではないので、今後繰り上げ返済の予定はありません。
この場合、短縮と軽減の総支払額を教えてください。

>>476
472です。477さんがフォローしてくれましたが、返済能力的には２０年でも組めましたし、少々収入が落ちても金利が上がっても問題ないレベルです。
将来の資金繰りの自由度ってわかりにくかったですか？
では、あなたにもわかるように具体的な事例にして説明しましょう。

例えば年収１０００万円の人が３０００万円を金利３％で借りるとします。
「返済率３０％（年間返済額３００万円）までは借りられるとしても、多少余裕を見て２０％（同２００万円）くらいにとどめておけば良いだろう。そうすると借入期間は２０年だな。実際には２５％くらいは返せるから余裕の５％分は繰上返済（短縮型）に充てて１５年で完済してしまおう。」というのがあなたの考え方です。
１０年後、子供も大きくなり今の住居が手狭になり、買い換えを考えることになったとしましょう。そして、まさにあなたのニーズにぴったりのマンションが５０００万円で出てきたとしましょう。
しかしあなたはその物件を買うことは出来ません。毎年２００万円を返済しなければならないので、返済率３０％を基準にするなら返済余力は１００万円しかありませんから、金利３％だと３５年でも２１６５万しか借りられないからです。手元の貯金を足しても５０００万円が買えるわけがありません。

私のやり方はこうです。
３０００万円（３％）を３５年で借りて、実際にはあなたと同じく毎年２５０万円を返します。繰上返済分はもちろん軽減型です。そうすると１０年後の約定返済額は月額で５万５０００円ほど、年額で６６万円ほどに下がっています。返済率３０％を基準にするなら返済余力は２３４万円ありますから、金利３％で３５年なら５０６５万円借りられます。手元の貯金がなくても私は買えます。

なお、私のやり方に特別なコストがかからないのは言うまでもありません。

>>482
omomさんの繰上シミュレータとか計算ツールはいくらでもあるでしょう。
あと、余計なお世話かも知れませんが、借換をすべきですね。今どき３％を放置するなんてありえません。

>>476
一生懸命計算されたみたいですが、そもそも根本的な考え方がおかしいんですよね。
後、あら探しばかりしてないで、短縮のメリットとか、こういう人は短縮が向いてるとか、そういうのはないんですか？

>>481
「軽減必要なし」
→「繰上必要なし」
あなたはこのスレに必要なし。

>>478
うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。

>>483
狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。

住環境が変わったり、勤務地が変わったり、子供の教育の都合などで、
将来買い替えを考える可能性などいくらでもありそうですが、
そんなとき軽減さんは、>>482さんのご指摘のように柔軟に動くこともできますね。
短縮さんは身動きが取れなくなる可能性もありますけど。

長期療養の可能性も、長い間にはうつ病以外にも病気や怪我などいくらでもありそうに思いますが。

あらゆるリスクを想定してローンを組んでいると豪語する短縮さんは、
実は買い替え、長期療養、倒産・リストラなどのリスクは全く想定していなかったということが良くわかりました。

久しぶりに覗いてみたら、盛り上がってますね。
私はどちらかと言えば短縮が好きですね。良い悪いではなく、あくまで好みです。

家を買って10年もすれば、いろんな変化が出てくるでしょうから、場合によっては買い替えも必要になるでしょう。
そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。

それよりも短期間で予期せぬ大きな変化があったら、どのように返済しようが、借金がある限りどうしようもないと思うので、何らかの保険でカバーするしかないかと。

相変わらず短縮派からは軽減派のロジカルなコメントに対して揚げ足しか取れてないな。
しまいには「好み」なんて意見も出始めたぞ。

うーん、勉強になるなぁ

472=483 です。

>>486
＞狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
そんなレスしかできないようでは短縮派の支持も得られませんよ。
スレ違いになるのでここでは多くは語りませんが、私は自己居住用の不動産といえども「買ったら終わり」ではなく、できるだけ有利に売買してさらに良い物件にグレードアップしていくスタンスです。今のところうまくいってますよ。
ただ、ロスを抑えるため都心（港区）に限定しているので、それなりの資金を調達するための工夫が必要です。

>>488
＞そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。
地価が安い地方ならともかく、首都圏で４人家族がまともに住める住居を買おうと思うと最低４千万、できれば５千万は必要でしょう。
それを１０年以内に完済するというのは、普通のサラリーマン（私もそうですが）には非現実的な話です。

>>491
港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。

ここを読んで、短縮から軽減に変えようと思いますが…

短縮派って、何となく期間が短くなるから有利な気がするだけで
具体的反論はできないのでは？

軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。

>軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
思考パターンからすると債券運用者に近いな。
いずれにしても、住宅ローン返済の資金を株の運用にまわす軽率な人間はいないよ。読解力不足。

>まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。
住んでる家は運用対象の資産じゃないよ。運用対象の不動産は最初から投資として購入する。
それをごちゃごちゃに考えていると、居住の満足度、利回りどちらも中途半端に陥る。

>>491
何をもって普通というかはよく分かりませんが、４～５千万円の家を買うのに１０年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは？
種々のリスクを考えるんであれば、賃貸にしといた方が無難だと思いますけど。

＞うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。
＞狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
＞港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。

痛々しくさえ思える。。

計画的な返済する、又はできる人は
間違いなく軽減がいいのは当然というか当たり前ですが
なんか上から目線で偉そうな人が多いですね。

>>482さんのようなケースでは
自分は短縮のほうがいいと思うのですが
(たとえ１％の金利のローンに借り替えたとしても)
どうしてだれも教えてあげないの？
それでも軽減が良いというなら、その論理をロジカル(笑)に教えて

>>495

>>491は普通のサラリーマンなのに
ダブルローン組んでマンション２つ買っちゃう豪の人なので
それくらいは余裕ですよ。

＞４～５千万円の家を買うのに１０年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは？

４～５千万の家を１０年以内で返済出来るような人って、どれくらい居るんだろう。。

>>497
ここでの議論を参考にしないでも、１回限りの返済なら短縮がいいってのは、あたりまえなので
その点について、誰もコメントしないのは当然でしょう。

それに、>>482さんが聞いてるのは、どちらが有利という話ではなくて、返済額がどれくらい違うか
という金額です。
それについては、いろんなローン返済を計算してくれるのがあるので、自分でやってはどうですかと
コメントがされていると思います。

どうして、>>482の質問から、>>497のような頓珍漢なコメントがでてくるのでしょう？
わざわざ、ネタにしたのですから、>>497さんが、金額を計算して答えてあげてはどうでしょうか。

>>496
こういうケースでは軽減型の方が有利だと認めているのに、ゴネる意味が分かりません。

痛々しい一行レスが続いていますが、
「>>480 会社員の人は軽減型ということですね。了解です。」
「>>487 買い替え、長期療養、倒産・リストラなどの可能性がある人は軽減型ということですね。了解です。」
というレスは見当たりませんね。
まあ自分自身が該当してしまうという現実を直視できないのでしょう。

相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。

まあ、短縮さんに何言ってもよけいに意固地になるだけですから。
短縮が正しいって言ってる人は、短縮で返せばだけですよ。

そもそもこのスレが
「おりこうな繰り上げ返済とは？」なので
過去スレから読めば、皆さんだいたいの答えにたどり着くわけですよ。
その状態で短縮も軽減もお互いを煽っていても結論は出せないようにみえます。

短縮型は「期限の利益」を失うことになると思うのですが？
借金残1000万を切ったらダラダラと払い続け、利益を享受してもいいのでは・・・

ここで上から目線でリスク軽減を勧める人達に
違和感を感じるんだけど、こちらが変なのかな？


軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
それって一番リスク高いローンの借り方だよね。


リスクが高いローンを借りてるから、
リスク軽減をしなきゃいけないだけじゃないの？


それとも３５年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる？

491=483=472 です
>>498

>>491は普通のサラリーマンなのにダブルローン組んでマンション２つ買っちゃう豪の人なのでそれくらいは余裕ですよ。

いやいや、普通のサラリーマンの私には５千万を１０年で返すなんてとても無理です。
今の残債は約３千万ですが、これを返すのにも１０年以上かかります。

>>506
>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
何でそう思うの？

長期固定で支払うなんて無駄じゃない？
変動で借りればローン減税でマイナス金利で借りられるのに。

＞軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
変動３５年で借りていても１５年程度（最長２０年）で返せるならリスクは高いとは言えませんよ。
むしろ低金利のメリットが生かされるお得な借り方である可能性が高いですよ。

＞それとも３５年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる？
金利が同じなら当然にそれがベストです。放棄はいつでもできますよ。

481さんみたいな借方なら、住宅ローン控除で一円も利子払わず完済できるね。
皆借りすぎ。
年収450なら800万、600なら1200万、800万なら2200万、1000万なら3000万弱が無難でしょう。

>>497　さーーん

>>482さんの質問を、計算して教えてくださいよーー。
お願いしますよ。

計算して教えられないなら、その理由をロジカル(笑)に教えて

変動１００年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。

これなら、毎月の支払額は３５年の半分以下でリスクが低いし、
繰り上げして２０年で返せば、最初から２０年で借りるのと総支払額は同じ。

なんで短縮さんって例えがアホみたいに極論なんだろう？軽減派のリスク管理の考え方にはありえない設定とかいうクセにね。

>>507
五千万円の家を買うときに、普通の人だったら二千万円くらいは頭金を入れるでしょうから、借り入れは三千万円ですよね。
毎年四百万円くらいづつ返していけば、十年未満で完済できます。
十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。

>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。

もし完済までに20年くらいかかりそうで、金利上昇のリスクを負いたくないなら、
35年で借りて15年固定あるいは20年固定といった借り方もありですよ。

ただし繰上げ返済の方式は軽減型しかありえません。
で、約定返済分と繰上分を合わせて20年で完済できるペースで返済する。

これなら、予定通り20年で完済できれば万事それで良く、
万一予期せざる事態が発生して1000万円ほど返済が遅れてしまったとしても、
20年後には残り返済期間15年・1000万円の変動金利ローンが残るだけです。
何とか返せないこともないでしょう。

20年で完済できそうだからと20年ローンで借りるなんてのは、
変動も固定も関係なく最悪の借り方ですよ。
万一の場合の余裕がまったく取れませんからね。

>変動１００年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。

もし100年ローンが存在して、金利等の条件が35年ローンと変わらないなら、
何のためらいもなく100年ローンの方を選びますが。
何か問題でもあるのでしょうか？

>>508さん

>>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
>>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
>何でそう思うの？

金利は貸し手が負担しているリスクの大小にもとづいている。

固定と変動だと変動の方が金利が低いのは、変動は貸し手にとって金利上昇のリスクが少ないから。
（固定で）短期と長期だと長期のほうが金利が高いのは、それだけ長期間の金利上昇のリスクを
貸し手が負担しているから。

変動３５年が金利が低くて長期で借りれるということは、
借り手がそれだけのリスクを負っているということ。
低金利で長期に借りることは、それだけ借り手が大きなリスクを負っている。

こう考えていますが、ロジカルに何かおかしいですか？

軽減でも、軽減された分を積み立てて、繰り上げに回せば
短縮と完済のタイミングに差はほとんど無くなる。

>>516

言ってることはおかしくないよ。
ただ「一番リスクが高いローン」になりうる人は、この低金利でしか支払えない人の事。（いわゆるギリ変）
金利上昇リスクをきちんとヘッジしている人にとってみれば、たいしてリスクの高いローンとは言えないよ。

>>516

基本的にはその考え方でOKです。固定金利はデリバティブですから、そのオプション分が
上乗せされているということ。

ちょっと違うのは、変動はALMが単純で、普通銀行なら有り余る預金を引き当てればよい
し、TIBORと貸し出し金利のスプレッドが広がるとしても一時的なので、貸し手のオペレー
ションコストが安い。

一方、固定金利は固定した分を引き当てるのにスワップしたり、ヘッジしたりしなけれ
ばいけなくて、それに証券会社・投資銀行がからんでくるので彼らのフィーが含まれて
しまう。我々が払う金利の中には、かれらが飲む高価なシャンパンの代金が含まれてい
るってことです。


昔の長短分離のときは、10年もの金融債で調達したカネを10年固定で貸し出したりして
いて単純だったんですけどね。

じゃあ、｢基本的に｣変動３５年ローンを借りている人は、
他のローンの人よりもリスクを多くとっているといことで
正しい認識なのですね。


そういうローンを借りてるから、リスクを軽減したいのですね。


>>518さんが言っていることは、｢リスク｣すべてに言えることだから、
たいした意味はないよね。
リスクヘッジできてればいいなんて、軽減派に対する短縮派の言い分と変わらない。


>>519さんのシャンパンの話なんて、それこそどうでもいい話。

>>514
＞十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
＞ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。

あなたの判断基準に照らせばそういうことになるのでしょう。
しかし、住宅ローンを組んでいる人の多くが１０年以内に完済している（する予定である）と本気で思ってますか？
私の判断基準（目安）は金利３％で計算して２０年以内に完済できることです。
なお、ダブルローンの間はこの基準を超えますが一時的なものなので問題なしとしています。

なんかまた揚げ足取りが始まってますね。
変動vs固定の話は、軽減vs短縮とは別の話。変動スレでやってください。

>>516、>>520はなにか重大な勘違いをしていないかな。そうでないなら論点をすりかえているね。
逆質問するけど、同じ人が、
①２０年で借りて繰上返済せず２０年で返す場合
②３５年で借りて短縮型で繰上返済して２０年で返す場合
③３５年で借りて軽減型で繰上返済して２０年で返す場合
を有利な順に並べるとどういう順になると思う？
ただし、①②③とも金利その他の条件は同じ、②③は①との差額を毎月繰上返済する（よって総返済額、総支払利息は①②③とも同額）、②③の繰上手数料は無料、保証料は無視することとします。

総額（上記前提では同じとなってるけど同じではない）
①＜②＜③

リスク
①＞②＞③

だよね？
あとは総額をとるかリスクを取るかの判断。
当然、人によってリスクの大きさは変わる。

>>523
＞総額（上記前提では同じとなってるけど同じではない）
＞①＜②＜③

差額はなに？　どれほど違いますか？

>>522の条件を前提とするなら、

返済総額
①＝②＝③
（①＜②＜③などと書いている>>523は計算できないアホ）

リスクの大きさ
①＞②＞③

手間
①＜②＝③
ただし自動返済を活用すれば①＝③＜②にもできる。

>>524

おもわずシミュレーションしちゃった。
3000万、固定2.5％として20年で月額￥158971
35年で月額￥107249。短縮でも軽減でも20年の支払いで
差額は10万以内。20年のスパンで見たら誤差の範囲。

当たり前だよな・・・だまされたですｗ
20年で返済できるとしても、35年で借りねば。


こないだ事業用借り入れの繰り上げ返済したんだけど、期間短縮予定だったのを
このスレを参考に軽減にしたのですが、毎月の支払額が減るってこんなに楽・・・
心理的なストレスから開放されましたよ。これはやってみないとわからないわ。

>>526
＞短縮でも軽減でも20年の支払いで差額は10万以内。20年のスパンで見たら誤差の範囲。

差額って何の差額？
３５年でも２０年の￥158971との差額は繰り上げるんですよ。そうすると総返済額も完済タイミングもピッタリ同じで差額はありませんよ。

>>521
結局のところ、人それぞれ、好みってことですね。

ちゃんとした統計データを見たことはありませんが、平均的には15年くらいで完済でしょうね。
20年も借金を抱え続ける人はマイノリティでしょう。

ちなみに私は3000万円くらいを6年半で完済しました。
そういう人が大半とは言いませんが、決してレアではないですよ。

＞十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
と言いながら
＞平均的には15年くらいで完済でしょうね。
ということは、平均的な人の多くは借りすぎだということですね。

返済総額　①＝②＝③
リスクの大きさ　①＞②＞③
ここまでは短縮派もＯＫ？
あとは手間の差くらいですが、それが理由で①を選ぶんですか？
②と③は手間もほぼ同じ（違うとすれば繰上返済の回数）ですが、それでも③より②を選ぶんですか？
敢えて不利な選択をして何か良いことあるの？
ということなんですよ。軽減派の疑問は。