おりこうな繰り上げ返済とは？その３

スレが[おりこう]という名前だから議論が白熱しますね。すでに指標が曖昧で評価しにくい。スレの名前がよくないですね
[リスクが低い]とか[手間がかからない]とか指標があれば、プライオリティに見合った判断ができるのですが
でも皆様の情報はとっても有益です。

>>434を要約して、軽減型による繰上げ返済の実際の方法をまとめてみた。
詳しい解説は>>434を参照してください。

（A）「約定返済と繰上返済をあわせて、毎月一定額を返済する」という考え方でいく場合。
例えば、約定の月返済額は10万円だけれど、毎月12万円返済して、早め完済するぞと決めた場合。

１．ローン返済口座を生活費管理口座とは別に作る。
２．ローン返済口座に毎月12万円を入金する。
３．たまに口座をチェックして（年1回と決めても良いし、気が向いたときでも良い）、残っている全額を軽減型で繰上げ返済する。

繰上返済が進めば、口座に残る金額は増えるが、やることは特に変わらない。

（B）「毎月の生活費の余りを繰上返済に回す」という考え方でいく場合。

１．ローン返済口座と生活費管理口座は同じで良い。
２．口座をチェックする日付（例えば年1回とか半年に1回とか）と、そのときに口座に残す目標金額（例えば30万円）を決める。
３．その日になったら口座をチェックして、目標金額よりも多く残っていたら、差額を軽減型で繰上げ返済する。

繰上返済が進めば、口座に残る金額は増えるが、やることは特に変わらない。

>460

毎年の繰り上げ返済の額が軽減派も短縮派も同じと仮定したら（手数料は無視するとして）、
総返済額は同じなんだろ。

にもかかわらず、軽減派の方が有利とする根拠は、月々の返済額を徐々に減らしていけば
何かあったとき（例えば収入減だとか病気になった時とか）余裕があるので
破綻しなくてすむとかっていう話だと思うけど、普通の分別ある大人は、そういったいざという時の事も
考慮してローン組むんじゃないのか？！

いざという時の資金もその準備もしてない馬鹿は、軽減派が向いているって理解でいいのか？！
金銭的に余裕のある人間にとっては、どっちでも同じだろ。個人の趣味の問題じゃないのか？！

執拗に軽減派の方が賢いとかっていう奴は、ぎりぎりのローン組んだ金銭的な余裕のない
人達って事？！
軽減派の方々は、しきりに総返済額は変わらないって言ってるのに、有利だって言うんだよね。
面白いロジックだな。

因みに俺は、短縮派の方が有利とは思っていないぞ。
どっちも一緒で、個人の金銭的余裕や趣味の問題だって事。

さっそく理論のかけらもないレスの見本がｗｗｗ

>>463
前半と後半で論拠がずれてるよ。

借りる期間が短期であれば予測もつくと思うけど、１０年から２０年は借りるとした場合、
リスクをすべて織り込むのは無理でしょう。

つまり、先に行くほどいまの見通しと比べて、良くなる場合もあるだろうし、悪くなる場合も
あるってこと。
また、大きな不運というのは、大部分の人には降りかからないけど、降りかかった場合に影響が
大きいのであれば、対策を打っておいた方がいい。
余裕がある人なら、なおさらそう考えると思うよ。

軽減の場合は、先に行くほど支払わないといけない金額が下がるので、長期のリスク管理方法
としては合理的ってこと。

それと、軽減が総返済額が変わらないと言ってるのは、何も起きなかった時の話。
つまり、何かあったら対応できるだけではなく、何もなかった時の支払額が一緒なので、軽減が
短縮に比べて損になることはないっていう話。
で、その両者を踏まえて有利と言っているのであって、支払額が一緒だから有利なんてことは
言ってないと思うよ。

＞463
ほんとにバカだなぁ

＞465
わかってるなぁ

短縮さんも、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつかないけれど、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分は効果が得られるのだから、
今からでも遅くないから考えを改めれば良いよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しないからね。

質問ですいません。銀行員の義兄に変動金利でローンを組む話をしたら「自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて金利上昇時まで貯金をしておいて時が来たら繰り上げしなさい。その時は絶対短縮せずに軽減にすること」と言われました。理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になると言ってたんですがイマイチ短縮はダメという理由が理解出来ず義兄なため詳しく聞けず・・だれか詳しい人分かりやすく説明してくださいφ(．． ) お願いします

質問ですいません。銀行員の義兄に変動金利でローンを組む話をしたら「自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて金利上昇時まで貯金をしておいて時が来たら繰り上げしなさい。その時は絶対短縮せずに軽減にすること」と言われました。理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になると言ってたんですがイマイチ短縮はダメという理由が理解出来ず義兄なため詳しく聞けず・・だれか詳しい人分かりやすく説明してくださいφ(．． ) お願いします

35年まで返済期間を延ばしても、更に返済額を軽減しないと不安って、
本人の能力を超えて借りていると言うことじゃないかな？
ハッキリ言って、そういった発想が出る段階で、
計画性が無いと公言しているだけだよね。

そして、35年よりも短い返済期間に設定しているのは、
返済額に余裕があるので、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているので、
今更返済額を軽減する位なら、初めからもう少し長いローンを組んでいるよね。

そもそも、返済額を軽減しなければならないと感じる段階で、
ローンを借りる段階で賢くない選択をしたと公言しているような気がする。
「軽減」＝「賢い」とか言われると、ものすごく違和感を感じるよね。

そうですね。>>470さんがおっしゃる、「返済額に余裕があり、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているローン」というローンの実例をぜひ示していただきたいと思います。

例えば、「年収700万円で妻子のいる民間企業のサラリーマンの場合、毎月の返済額が2万円、ボーナス分が年間20万円で、50歳までに完済予定ならば、返済額に余裕があり、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているローンであると言える」というふうに示していただければ、軽減派の方々も、なるほどそれなら返済額を軽減する必要はないね、と納得されると思います。さらに、そこから逆算すれば、>>470さんの基準に従えば35歳の人ならローンで借りて良いのは600万円までだ、ということもわかるかと思います。

>>468
＞理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になる
そのままですよ。金利が上がれば返済額も上がる。短縮型だと返済額は上がる一方。今より下がることはまずない。返済が今より厳しくなることはあれど楽になるのは所得が増えたときだけ。十分に余裕を持ったローンでないと破綻するおそれもある。
他方、軽減型は文字どおり（約定）返済額を軽減するのだから、低金利が続いている間に軽減しておけば、その後に金利上昇があっても怖くない。短縮型の場合に比べて破綻リスクは低くなる。
という、ここで何度も説明されてきたことを言っているのでしょう。

>>470
私も３５年（変動）で借りている一人です。所得が変わらず金利も変わらなければ１３年ほどで完済となる予定です。しかし１％という低金利を活用して資金繰りの自由度を高くしておくため、敢えて３５年で借りています。
実際、過去に二重ローンを組んで一時期マンションを２つ所有していました。２つのうち先に所有していた１つは売りましたが、ミニバブルのおかげで相応の売却益を得ましたし、後から買った２つめはミニバブル前に拾っておいたのでキャピタルロスはほどんどないと思います。今も次のマンションを購入するチャンスを窺っています。
不動産の売買はタイミングが重要です。チャンスを逃さないためには臨機応変に資金が調達出来なければなりません。
余裕があるからと１５年や２０年でローンを組んだり短縮型で繰り上げたりする行為って、私から見れば、失礼ではありますが、将来の資金繰りの自由度を狭めているだけで、それは次の不動産購入の機会をも自ら放棄していることにもなり、なぜそのような非合理でもったいないことをするんだろう？としか思えません。

>>468
＞＞４７２さんのように35年で借りても１０ねんそこそこで完済できる人があえて繰り上げせずというのは
良いと思いますが、

４６８さんの銀行員の身内がいう、

＞自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて
というのは、

本来の支払額は10万なのに、想定するマックスの金利で計算した支払額分を口座に入金して
本来の支払額は引き落とされる、差額は口座に残る。
これを毎月くりかえし、時が来るまで貯めるという事ですね。

結局は４６８さんの年収や生活レベル、本来の貯金とは別に住宅ローン返済用の貯金をいくらできるかという事。
マックスと思われる金利がいくらなのかわからなが、高金利と低金利の支払額の差は月々数万。

数万×12カ月×数年。

差額が2万なら10年で240万
差額が3万なら10年で360万。

差額と年数は４６８さんの考え次第ですが、繰り上げせず貯めておいて
10年後のローン減税がなくなったとき、または時がきたらまとめて繰り上げで軽減はよいとしても、
結局はその時にまとめていくら繰り上げできるかによります。その金額次第です。

その金額次第というのはさかのぼれば年収次第。

その時に短縮にしても少しは支払金額は減ります。
軽減にすると勿論支払金額は減りますが、繰り上げ金額がいくらかによって大きな軽減効果があるのか少しなのか、
効果が違います。

>>468
そのへんの解説はomomさんのページを読めば早いよ。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。

短縮派ってロジカルな意見が皆無なんだよなぁ。
一番多いパターンは、短縮のメリットは示さず軽減の揚げ足取りに終始。
これじゃ何を言っても説得力に欠けるわなぁ。

>>471さん

相変わらず、無茶苦茶ですね。
だから、軽減派は現実味がないと言われるんです。

>>472さん

貴方の借入額は良くわかりませんが、一般的な年収が700万円の人を例に出して考えます。
この位の年収だと、ローン返済に出せるのは最大で年収の30%程度で、年間210万円程度です。
13年で完済可能と言うことで、年利1%で計算すると、最大借入額は2559万円です。
これを35年ローンで借りているとすると、月々の返済額は72,000円強、年間で86万強です。

年収が400万円程度の人でも、年収の20%程度はローンに充てられると言われているので、
年間86万円のローンを返せなくなるのは、一般に年収が430万円を切った時になります。
年収が38%以上下がっても返済可能な条件です。
普通の会社では、これほど年収を落とされることは無いでしょう。
それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで年収が下がることを想定しているのでしょうか？

また、年利が実質3%まで上がったとしても、月々の返済額が72,000円から98,000円に上がる程度です。
今は月々175,000円を支払える能力があるのなら、これくらいの変化は余裕でしょう。
実際に支払い能力を超えるためには、実質で年利7.7%を超えないと無理でしょう。
バブル期を遙かに凌駕しています。
それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで金利が上がることを想定しているのでしょうか？

本当に、いつもながら、本当に現実味がない例ばかりですね。

>>476
現実味云々言う前にあなた相当に日本語が弱いですね。
472を読めば、472さんが将来の収入ダウンや金利上昇をおそれて３５年にしているわけではないことは明らかですが、472さんが教えてくれたことがまったく理解できなかったんですか。
ま、短縮派の知能レベルはしょせんこの程度だと言うことですね。

>>476
一生涯の間に10人に1人はうつ病を経験するそうです。
万一、うつ病で長期休業を強いられることになったら傷病手当金で生活せねばなりません。
年収700万円の人は賞与分を除いた標準報酬分は500万円ほどでしょうか。
傷病手当金は標準報酬の3分の2なので年間370万円ほどです。
476さんの計算によれば残念ながら破綻しますね。
やっぱり軽減が必要ですね。

ローンを12ヶ月支払いました。
残り、34年です。

毎月、返済額軽減型の繰上げ返済をしています。
(自動的になので手間はありません)

4500万円借りましたが、残りは、4323万円なので、
1年で177万円元金が減りました。

変動金利＋返済額軽減型の返済をしています。

このまま金利が上がらないと、
来年には、また177万円元金が減り、残金が4145万円になる予定です。

4500万円を35年ローンにしましたが
今年は、
4323万円を34年ローンを組んだような状態になり
来年は
4145万円を33年ローンで組んだようなことになります。

金利がどこまで上がらないかにもよりますが、
5年後には、
3600万円を30年ローンで借りたことになる計算です。

10年後は
2670万円を25年ローンで借りたことになる計算です。

このまま毎月の返済額を同額にしていくと、実際は、23年で支払いが終わりますが、
金利が上がると、35年返済に近づいていきます。

23年で支払いが終われば、そのとき、まとめて借り入れ時の手数料を返金してもらいます。



返済額軽減型だと、毎月の支払いは同じでも、元金が減るスピードが加速していきます。

結果的には期間は短縮されます。
金利が上がったとしても、毎月の支払いは増えず、期間が元に戻る方に進むだけです。

返済額軽減型の繰上げ返済が良いと思いますよ。

ほんの数万円を上乗せして毎月返済額軽減で繰り上げ返済していきましょう。

ちなみに私は、金利3パーセントで借りたと思って、その差額を返済額軽減で繰り上げ返済をしています。
なので、そんなに無理な返済をしていません。

>>476
>年収が38%以上下がっても返済可能な条件です。
>普通の会社では、これほど年収を落とされることは無いでしょう。
>それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで年収が下がることを想定しているのでしょうか？

え？476さんがお勤めの会社は絶対倒産しないのでしょうか？
会社が倒産して再就職できたはいいが年収は大幅ダウンなんていかにもありそうな話ですが。