おりこうな繰り上げ返済とは？その３

年収1200万、ローン3200万、元金均等変動0.875、35年。
毎月の返済以外に繰り上げ用に20万ずつ積み立て。
10年後一括で返済予定。
手元に資金を置いているのでいざという時も対応できる。

金利10％でも破綻せず。
軽減必要なし。

例えばですけど。

ローン残３０００万　残り３０年
金利３％

予定外の収入があったので１００万だけ繰上げしようと思います。
手数料が無料ではないので、今後繰り上げ返済の予定はありません。
この場合、短縮と軽減の総支払額を教えてください。

>>476
472です。477さんがフォローしてくれましたが、返済能力的には２０年でも組めましたし、少々収入が落ちても金利が上がっても問題ないレベルです。
将来の資金繰りの自由度ってわかりにくかったですか？
では、あなたにもわかるように具体的な事例にして説明しましょう。

例えば年収１０００万円の人が３０００万円を金利３％で借りるとします。
「返済率３０％（年間返済額３００万円）までは借りられるとしても、多少余裕を見て２０％（同２００万円）くらいにとどめておけば良いだろう。そうすると借入期間は２０年だな。実際には２５％くらいは返せるから余裕の５％分は繰上返済（短縮型）に充てて１５年で完済してしまおう。」というのがあなたの考え方です。
１０年後、子供も大きくなり今の住居が手狭になり、買い換えを考えることになったとしましょう。そして、まさにあなたのニーズにぴったりのマンションが５０００万円で出てきたとしましょう。
しかしあなたはその物件を買うことは出来ません。毎年２００万円を返済しなければならないので、返済率３０％を基準にするなら返済余力は１００万円しかありませんから、金利３％だと３５年でも２１６５万しか借りられないからです。手元の貯金を足しても５０００万円が買えるわけがありません。

私のやり方はこうです。
３０００万円（３％）を３５年で借りて、実際にはあなたと同じく毎年２５０万円を返します。繰上返済分はもちろん軽減型です。そうすると１０年後の約定返済額は月額で５万５０００円ほど、年額で６６万円ほどに下がっています。返済率３０％を基準にするなら返済余力は２３４万円ありますから、金利３％で３５年なら５０６５万円借りられます。手元の貯金がなくても私は買えます。

なお、私のやり方に特別なコストがかからないのは言うまでもありません。

>>482
omomさんの繰上シミュレータとか計算ツールはいくらでもあるでしょう。
あと、余計なお世話かも知れませんが、借換をすべきですね。今どき３％を放置するなんてありえません。

>>476
一生懸命計算されたみたいですが、そもそも根本的な考え方がおかしいんですよね。
後、あら探しばかりしてないで、短縮のメリットとか、こういう人は短縮が向いてるとか、そういうのはないんですか？

>>481
「軽減必要なし」
→「繰上必要なし」
あなたはこのスレに必要なし。

>>478
うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。

>>483
狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。

住環境が変わったり、勤務地が変わったり、子供の教育の都合などで、
将来買い替えを考える可能性などいくらでもありそうですが、
そんなとき軽減さんは、>>482さんのご指摘のように柔軟に動くこともできますね。
短縮さんは身動きが取れなくなる可能性もありますけど。

長期療養の可能性も、長い間にはうつ病以外にも病気や怪我などいくらでもありそうに思いますが。

あらゆるリスクを想定してローンを組んでいると豪語する短縮さんは、
実は買い替え、長期療養、倒産・リストラなどのリスクは全く想定していなかったということが良くわかりました。

久しぶりに覗いてみたら、盛り上がってますね。
私はどちらかと言えば短縮が好きですね。良い悪いではなく、あくまで好みです。

家を買って10年もすれば、いろんな変化が出てくるでしょうから、場合によっては買い替えも必要になるでしょう。
そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。

それよりも短期間で予期せぬ大きな変化があったら、どのように返済しようが、借金がある限りどうしようもないと思うので、何らかの保険でカバーするしかないかと。

相変わらず短縮派からは軽減派のロジカルなコメントに対して揚げ足しか取れてないな。
しまいには「好み」なんて意見も出始めたぞ。

うーん、勉強になるなぁ

472=483 です。

>>486
＞狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
そんなレスしかできないようでは短縮派の支持も得られませんよ。
スレ違いになるのでここでは多くは語りませんが、私は自己居住用の不動産といえども「買ったら終わり」ではなく、できるだけ有利に売買してさらに良い物件にグレードアップしていくスタンスです。今のところうまくいってますよ。
ただ、ロスを抑えるため都心（港区）に限定しているので、それなりの資金を調達するための工夫が必要です。

>>488
＞そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。
地価が安い地方ならともかく、首都圏で４人家族がまともに住める住居を買おうと思うと最低４千万、できれば５千万は必要でしょう。
それを１０年以内に完済するというのは、普通のサラリーマン（私もそうですが）には非現実的な話です。

>>491
港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。

ここを読んで、短縮から軽減に変えようと思いますが…

短縮派って、何となく期間が短くなるから有利な気がするだけで
具体的反論はできないのでは？

軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。

>軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
思考パターンからすると債券運用者に近いな。
いずれにしても、住宅ローン返済の資金を株の運用にまわす軽率な人間はいないよ。読解力不足。

>まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。
住んでる家は運用対象の資産じゃないよ。運用対象の不動産は最初から投資として購入する。
それをごちゃごちゃに考えていると、居住の満足度、利回りどちらも中途半端に陥る。

>>491
何をもって普通というかはよく分かりませんが、４～５千万円の家を買うのに１０年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは？
種々のリスクを考えるんであれば、賃貸にしといた方が無難だと思いますけど。

＞うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。
＞狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
＞港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。

痛々しくさえ思える。。

計画的な返済する、又はできる人は
間違いなく軽減がいいのは当然というか当たり前ですが
なんか上から目線で偉そうな人が多いですね。

>>482さんのようなケースでは
自分は短縮のほうがいいと思うのですが
(たとえ１％の金利のローンに借り替えたとしても)
どうしてだれも教えてあげないの？
それでも軽減が良いというなら、その論理をロジカル(笑)に教えて

>>495

>>491は普通のサラリーマンなのに
ダブルローン組んでマンション２つ買っちゃう豪の人なので
それくらいは余裕ですよ。

＞４～５千万円の家を買うのに１０年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは？

４～５千万の家を１０年以内で返済出来るような人って、どれくらい居るんだろう。。

>>497
ここでの議論を参考にしないでも、１回限りの返済なら短縮がいいってのは、あたりまえなので
その点について、誰もコメントしないのは当然でしょう。

それに、>>482さんが聞いてるのは、どちらが有利という話ではなくて、返済額がどれくらい違うか
という金額です。
それについては、いろんなローン返済を計算してくれるのがあるので、自分でやってはどうですかと
コメントがされていると思います。

どうして、>>482の質問から、>>497のような頓珍漢なコメントがでてくるのでしょう？
わざわざ、ネタにしたのですから、>>497さんが、金額を計算して答えてあげてはどうでしょうか。