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その2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
[スレ作成日時]2010-03-19 00:22:47
その2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
[スレ作成日時]2010-03-19 00:22:47
>>446
>ただ、ローン減税分も結局は違う税金でもっていかれるだけ、とか聞いた事も。
おそらく、固定資産税のことを言っているのだと思いますよ。
住宅ローン減税で戻ってきた分は、収入としてアテにせずに、固定資産税に備えましょう。
固定資産税は、当然、繰上や住宅ローン減税とは無関係にかかります。
収入(というか税額)が書いてありませんが、ローン減税が満額返ってくるなら繰り上げる必要は無いし、満額は戻ってこないなら繰り上げてしまえばよいです。
417さんの基準(繰上げするなんておかしいと思うライン)って、結局
35歳、年収700万 借り入れ600万+2000万くらいってことかぁ。
このご時勢となってはごく常識的なローンだと思うけど・・・。
ほとんどの人が、「繰り上げ返済しなくてよい」家計に入らないか??
>>453
おっ、合意に近づいてきたんじゃない?短縮派さんの意見を総合するとこんな感じでしょうか?
・>>417さんがおっしゃるとおり、短縮派の人はローンの初めから返済に余裕のあるラインでローンを組んでいるから、繰上げ返済なんて必要ない。
・「返済に余裕のあるローン」とは、35歳年収700万円の普通のサラリーマンなら、600万円くらいだ(毎月の返済額2万円、ボーナス分年間20万円で、50歳までに完済できるくらい)。
・借り入れ600万円+自己資金2000万円くらいが、このご時勢では常識的なローンだ(住宅ローン減税を活用するにしても、2000万円借りたら、住宅購入に使える正味の分は600万円で、1400万円は貯金しなければならない)。
・35歳年収700万円で600万円以上借りてしまった非常識な人間は、軽減型の繰上げ返済が必要になるだろう。はっきり言ってこんなローンを借りること自体がおかしいが、既に借りてしまったものは仕方ないので、せいぜいがんばって軽減しろ。
私は短縮派さんが言うところの非常識な人間に含まれますけど、別にこれでもいいですよ。
このご時世、年収700万で借入600万じゃないと非常識なのかぁ。という事は俺も非常識な人間ということか。
このパターンだったら短縮もへったくれもないような気もするけど、まぁ短縮派の常識なんだろうから別にかまわないか。まぁ、せいぜい頑張って軽減しますわ。
無関係の人が言ったことを、反対派する意見の総意とみなす。
頭の悪い人たちがいます。
600万って。自動車ローンじゃあるまいし。
年収450 借金1800 私はあんぽんたん?
短縮派の方はもう揚げ足を取ることしか出来なくなったみたいですね。これじゃあ議論も噛み合いません。
>短縮派の方はもう揚げ足を取ることしか出来なくなったみたいですね。これじゃあ議論も噛み合いません。
短縮派は当初からずっと揚げ足取りというか屁理屈みたいなことしか言ってないよ。
理論上、軽減の方が有利なのは間違いなく、そのこと自体には反論できないから、リスクヘッジなんか不要だとか、リストラになったら軽減も短縮も同じ運命だとか、モチベーションだとか、さらには軽減したらその分を使い込んでしまうから短縮と同じ返済期間にはならないだとか、まったく理論のかけらもないことばかり。
短縮派のなるほどと思えるような論理的な発言は一度たりともない。
スレが[おりこう]という名前だから議論が白熱しますね。すでに指標が曖昧で評価しにくい。スレの名前がよくないですね
[リスクが低い]とか[手間がかからない]とか指標があれば、プライオリティに見合った判断ができるのですが
でも皆様の情報はとっても有益です。
>>434を要約して、軽減型による繰上げ返済の実際の方法をまとめてみた。
詳しい解説は>>434を参照してください。
(A)「約定返済と繰上返済をあわせて、毎月一定額を返済する」という考え方でいく場合。
例えば、約定の月返済額は10万円だけれど、毎月12万円返済して、早め完済するぞと決めた場合。
1.ローン返済口座を生活費管理口座とは別に作る。
2.ローン返済口座に毎月12万円を入金する。
3.たまに口座をチェックして(年1回と決めても良いし、気が向いたときでも良い)、残っている全額を軽減型で繰上げ返済する。
繰上返済が進めば、口座に残る金額は増えるが、やることは特に変わらない。
(B)「毎月の生活費の余りを繰上返済に回す」という考え方でいく場合。
1.ローン返済口座と生活費管理口座は同じで良い。
2.口座をチェックする日付(例えば年1回とか半年に1回とか)と、そのときに口座に残す目標金額(例えば30万円)を決める。
3.その日になったら口座をチェックして、目標金額よりも多く残っていたら、差額を軽減型で繰上げ返済する。
繰上返済が進めば、口座に残る金額は増えるが、やることは特に変わらない。
>460
毎年の繰り上げ返済の額が軽減派も短縮派も同じと仮定したら(手数料は無視するとして)、
総返済額は同じなんだろ。
にもかかわらず、軽減派の方が有利とする根拠は、月々の返済額を徐々に減らしていけば
何かあったとき(例えば収入減だとか病気になった時とか)余裕があるので
破綻しなくてすむとかっていう話だと思うけど、普通の分別ある大人は、そういったいざという時の事も
考慮してローン組むんじゃないのか?!
いざという時の資金もその準備もしてない馬鹿は、軽減派が向いているって理解でいいのか?!
金銭的に余裕のある人間にとっては、どっちでも同じだろ。個人の趣味の問題じゃないのか?!
執拗に軽減派の方が賢いとかっていう奴は、ぎりぎりのローン組んだ金銭的な余裕のない
人達って事?!
軽減派の方々は、しきりに総返済額は変わらないって言ってるのに、有利だって言うんだよね。
面白いロジックだな。
因みに俺は、短縮派の方が有利とは思っていないぞ。
どっちも一緒で、個人の金銭的余裕や趣味の問題だって事。
さっそく理論のかけらもないレスの見本がwww
>>463
前半と後半で論拠がずれてるよ。
借りる期間が短期であれば予測もつくと思うけど、10年から20年は借りるとした場合、
リスクをすべて織り込むのは無理でしょう。
つまり、先に行くほどいまの見通しと比べて、良くなる場合もあるだろうし、悪くなる場合も
あるってこと。
また、大きな不運というのは、大部分の人には降りかからないけど、降りかかった場合に影響が
大きいのであれば、対策を打っておいた方がいい。
余裕がある人なら、なおさらそう考えると思うよ。
軽減の場合は、先に行くほど支払わないといけない金額が下がるので、長期のリスク管理方法
としては合理的ってこと。
それと、軽減が総返済額が変わらないと言ってるのは、何も起きなかった時の話。
つまり、何かあったら対応できるだけではなく、何もなかった時の支払額が一緒なので、軽減が
短縮に比べて損になることはないっていう話。
で、その両者を踏まえて有利と言っているのであって、支払額が一緒だから有利なんてことは
言ってないと思うよ。
短縮さんも、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつかないけれど、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分は効果が得られるのだから、
今からでも遅くないから考えを改めれば良いよ。
俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しないからね。
質問ですいません。銀行員の義兄に変動金利でローンを組む話をしたら「自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて金利上昇時まで貯金をしておいて時が来たら繰り上げしなさい。その時は絶対短縮せずに軽減にすること」と言われました。理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になると言ってたんですがイマイチ短縮はダメという理由が理解出来ず義兄なため詳しく聞けず・・だれか詳しい人分かりやすく説明してくださいφ(.. ) お願いします
質問ですいません。銀行員の義兄に変動金利でローンを組む話をしたら「自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて金利上昇時まで貯金をしておいて時が来たら繰り上げしなさい。その時は絶対短縮せずに軽減にすること」と言われました。理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になると言ってたんですがイマイチ短縮はダメという理由が理解出来ず義兄なため詳しく聞けず・・だれか詳しい人分かりやすく説明してくださいφ(.. ) お願いします
35年まで返済期間を延ばしても、更に返済額を軽減しないと不安って、
本人の能力を超えて借りていると言うことじゃないかな?
ハッキリ言って、そういった発想が出る段階で、
計画性が無いと公言しているだけだよね。
そして、35年よりも短い返済期間に設定しているのは、
返済額に余裕があるので、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているので、
今更返済額を軽減する位なら、初めからもう少し長いローンを組んでいるよね。
そもそも、返済額を軽減しなければならないと感じる段階で、
ローンを借りる段階で賢くない選択をしたと公言しているような気がする。
「軽減」=「賢い」とか言われると、ものすごく違和感を感じるよね。
そうですね。>>470さんがおっしゃる、「返済額に余裕があり、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているローン」というローンの実例をぜひ示していただきたいと思います。
例えば、「年収700万円で妻子のいる民間企業のサラリーマンの場合、毎月の返済額が2万円、ボーナス分が年間20万円で、50歳までに完済予定ならば、返済額に余裕があり、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているローンであると言える」というふうに示していただければ、軽減派の方々も、なるほどそれなら返済額を軽減する必要はないね、と納得されると思います。さらに、そこから逆算すれば、>>470さんの基準に従えば35歳の人ならローンで借りて良いのは600万円までだ、ということもわかるかと思います。
>>468
>理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になる
そのままですよ。金利が上がれば返済額も上がる。短縮型だと返済額は上がる一方。今より下がることはまずない。返済が今より厳しくなることはあれど楽になるのは所得が増えたときだけ。十分に余裕を持ったローンでないと破綻するおそれもある。
他方、軽減型は文字どおり(約定)返済額を軽減するのだから、低金利が続いている間に軽減しておけば、その後に金利上昇があっても怖くない。短縮型の場合に比べて破綻リスクは低くなる。
という、ここで何度も説明されてきたことを言っているのでしょう。
>>470
私も35年(変動)で借りている一人です。所得が変わらず金利も変わらなければ13年ほどで完済となる予定です。しかし1%という低金利を活用して資金繰りの自由度を高くしておくため、敢えて35年で借りています。
実際、過去に二重ローンを組んで一時期マンションを2つ所有していました。2つのうち先に所有していた1つは売りましたが、ミニバブルのおかげで相応の売却益を得ましたし、後から買った2つめはミニバブル前に拾っておいたのでキャピタルロスはほどんどないと思います。今も次のマンションを購入するチャンスを窺っています。
不動産の売買はタイミングが重要です。チャンスを逃さないためには臨機応変に資金が調達出来なければなりません。
余裕があるからと15年や20年でローンを組んだり短縮型で繰り上げたりする行為って、私から見れば、失礼ではありますが、将来の資金繰りの自由度を狭めているだけで、それは次の不動産購入の機会をも自ら放棄していることにもなり、なぜそのような非合理でもったいないことをするんだろう?としか思えません。
>>468
>>472さんのように35年で借りても10ねんそこそこで完済できる人があえて繰り上げせずというのは
良いと思いますが、
468さんの銀行員の身内がいう、
>自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて
というのは、
本来の支払額は10万なのに、想定するマックスの金利で計算した支払額分を口座に入金して
本来の支払額は引き落とされる、差額は口座に残る。
これを毎月くりかえし、時が来るまで貯めるという事ですね。
結局は468さんの年収や生活レベル、本来の貯金とは別に住宅ローン返済用の貯金をいくらできるかという事。
マックスと思われる金利がいくらなのかわからなが、高金利と低金利の支払額の差は月々数万。
数万×12カ月×数年。
差額が2万なら10年で240万
差額が3万なら10年で360万。
差額と年数は468さんの考え次第ですが、繰り上げせず貯めておいて
10年後のローン減税がなくなったとき、または時がきたらまとめて繰り上げで軽減はよいとしても、
結局はその時にまとめていくら繰り上げできるかによります。その金額次第です。
その金額次第というのはさかのぼれば年収次第。
その時に短縮にしても少しは支払金額は減ります。
軽減にすると勿論支払金額は減りますが、繰り上げ金額がいくらかによって大きな軽減効果があるのか少しなのか、
効果が違います。
>>468
そのへんの解説はomomさんのページを読めば早いよ。
http://om2.at.infoseek.co.jp/
相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。
俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。
短縮派ってロジカルな意見が皆無なんだよなぁ。
一番多いパターンは、短縮のメリットは示さず軽減の揚げ足取りに終始。
これじゃ何を言っても説得力に欠けるわなぁ。
>>471さん
相変わらず、無茶苦茶ですね。
だから、軽減派は現実味がないと言われるんです。
>>472さん
貴方の借入額は良くわかりませんが、一般的な年収が700万円の人を例に出して考えます。
この位の年収だと、ローン返済に出せるのは最大で年収の30%程度で、年間210万円程度です。
13年で完済可能と言うことで、年利1%で計算すると、最大借入額は2559万円です。
これを35年ローンで借りているとすると、月々の返済額は72,000円強、年間で86万強です。
年収が400万円程度の人でも、年収の20%程度はローンに充てられると言われているので、
年間86万円のローンを返せなくなるのは、一般に年収が430万円を切った時になります。
年収が38%以上下がっても返済可能な条件です。
普通の会社では、これほど年収を落とされることは無いでしょう。
それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで年収が下がることを想定しているのでしょうか?
また、年利が実質3%まで上がったとしても、月々の返済額が72,000円から98,000円に上がる程度です。
今は月々175,000円を支払える能力があるのなら、これくらいの変化は余裕でしょう。
実際に支払い能力を超えるためには、実質で年利7.7%を超えないと無理でしょう。
バブル期を遙かに凌駕しています。
それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで金利が上がることを想定しているのでしょうか?
本当に、いつもながら、本当に現実味がない例ばかりですね。
>>476
現実味云々言う前にあなた相当に日本語が弱いですね。
472を読めば、472さんが将来の収入ダウンや金利上昇をおそれて35年にしているわけではないことは明らかですが、472さんが教えてくれたことがまったく理解できなかったんですか。
ま、短縮派の知能レベルはしょせんこの程度だと言うことですね。
>>476
一生涯の間に10人に1人はうつ病を経験するそうです。
万一、うつ病で長期休業を強いられることになったら傷病手当金で生活せねばなりません。
年収700万円の人は賞与分を除いた標準報酬分は500万円ほどでしょうか。
傷病手当金は標準報酬の3分の2なので年間370万円ほどです。
476さんの計算によれば残念ながら破綻しますね。
やっぱり軽減が必要ですね。
ローンを12ヶ月支払いました。
残り、34年です。
毎月、返済額軽減型の繰上げ返済をしています。
(自動的になので手間はありません)
4500万円借りましたが、残りは、4323万円なので、
1年で177万円元金が減りました。
変動金利+返済額軽減型の返済をしています。
このまま金利が上がらないと、
来年には、また177万円元金が減り、残金が4145万円になる予定です。
4500万円を35年ローンにしましたが
今年は、
4323万円を34年ローンを組んだような状態になり
来年は
4145万円を33年ローンで組んだようなことになります。
金利がどこまで上がらないかにもよりますが、
5年後には、
3600万円を30年ローンで借りたことになる計算です。
10年後は
2670万円を25年ローンで借りたことになる計算です。
このまま毎月の返済額を同額にしていくと、実際は、23年で支払いが終わりますが、
金利が上がると、35年返済に近づいていきます。
23年で支払いが終われば、そのとき、まとめて借り入れ時の手数料を返金してもらいます。
返済額軽減型だと、毎月の支払いは同じでも、元金が減るスピードが加速していきます。
結果的には期間は短縮されます。
金利が上がったとしても、毎月の支払いは増えず、期間が元に戻る方に進むだけです。
返済額軽減型の繰上げ返済が良いと思いますよ。
ほんの数万円を上乗せして毎月返済額軽減で繰り上げ返済していきましょう。
ちなみに私は、金利3パーセントで借りたと思って、その差額を返済額軽減で繰り上げ返済をしています。
なので、そんなに無理な返済をしていません。
>>476
>年収が38%以上下がっても返済可能な条件です。
>普通の会社では、これほど年収を落とされることは無いでしょう。
>それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで年収が下がることを想定しているのでしょうか?
え?476さんがお勤めの会社は絶対倒産しないのでしょうか?
会社が倒産して再就職できたはいいが年収は大幅ダウンなんていかにもありそうな話ですが。
年収1200万、ローン3200万、元金均等変動0.875、35年。
毎月の返済以外に繰り上げ用に20万ずつ積み立て。
10年後一括で返済予定。
手元に資金を置いているのでいざという時も対応できる。
金利10%でも破綻せず。
軽減必要なし。
例えばですけど。
ローン残3000万 残り30年
金利3%
予定外の収入があったので100万だけ繰上げしようと思います。
手数料が無料ではないので、今後繰り上げ返済の予定はありません。
この場合、短縮と軽減の総支払額を教えてください。
>>476
472です。477さんがフォローしてくれましたが、返済能力的には20年でも組めましたし、少々収入が落ちても金利が上がっても問題ないレベルです。
将来の資金繰りの自由度ってわかりにくかったですか?
では、あなたにもわかるように具体的な事例にして説明しましょう。
例えば年収1000万円の人が3000万円を金利3%で借りるとします。
「返済率30%(年間返済額300万円)までは借りられるとしても、多少余裕を見て20%(同200万円)くらいにとどめておけば良いだろう。そうすると借入期間は20年だな。実際には25%くらいは返せるから余裕の5%分は繰上返済(短縮型)に充てて15年で完済してしまおう。」というのがあなたの考え方です。
10年後、子供も大きくなり今の住居が手狭になり、買い換えを考えることになったとしましょう。そして、まさにあなたのニーズにぴったりのマンションが5000万円で出てきたとしましょう。
しかしあなたはその物件を買うことは出来ません。毎年200万円を返済しなければならないので、返済率30%を基準にするなら返済余力は100万円しかありませんから、金利3%だと35年でも2165万しか借りられないからです。手元の貯金を足しても5000万円が買えるわけがありません。
私のやり方はこうです。
3000万円(3%)を35年で借りて、実際にはあなたと同じく毎年250万円を返します。繰上返済分はもちろん軽減型です。そうすると10年後の約定返済額は月額で5万5000円ほど、年額で66万円ほどに下がっています。返済率30%を基準にするなら返済余力は234万円ありますから、金利3%で35年なら5065万円借りられます。手元の貯金がなくても私は買えます。
なお、私のやり方に特別なコストがかからないのは言うまでもありません。
久しぶりに覗いてみたら、盛り上がってますね。
私はどちらかと言えば短縮が好きですね。良い悪いではなく、あくまで好みです。
家を買って10年もすれば、いろんな変化が出てくるでしょうから、場合によっては買い替えも必要になるでしょう。
そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。
それよりも短期間で予期せぬ大きな変化があったら、どのように返済しようが、借金がある限りどうしようもないと思うので、何らかの保険でカバーするしかないかと。
相変わらず短縮派からは軽減派のロジカルなコメントに対して揚げ足しか取れてないな。
しまいには「好み」なんて意見も出始めたぞ。
うーん、勉強になるなぁ
472=483 です。
>>486
>狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
そんなレスしかできないようでは短縮派の支持も得られませんよ。
スレ違いになるのでここでは多くは語りませんが、私は自己居住用の不動産といえども「買ったら終わり」ではなく、できるだけ有利に売買してさらに良い物件にグレードアップしていくスタンスです。今のところうまくいってますよ。
ただ、ロスを抑えるため都心(港区)に限定しているので、それなりの資金を調達するための工夫が必要です。
>>488
>そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。
地価が安い地方ならともかく、首都圏で4人家族がまともに住める住居を買おうと思うと最低4千万、できれば5千万は必要でしょう。
それを10年以内に完済するというのは、普通のサラリーマン(私もそうですが)には非現実的な話です。
ここを読んで、短縮から軽減に変えようと思いますが…
短縮派って、何となく期間が短くなるから有利な気がするだけで
具体的反論はできないのでは?
軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。
>軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
思考パターンからすると債券運用者に近いな。
いずれにしても、住宅ローン返済の資金を株の運用にまわす軽率な人間はいないよ。読解力不足。
>まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。
住んでる家は運用対象の資産じゃないよ。運用対象の不動産は最初から投資として購入する。
それをごちゃごちゃに考えていると、居住の満足度、利回りどちらも中途半端に陥る。
>>491
何をもって普通というかはよく分かりませんが、4~5千万円の家を買うのに10年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは?
種々のリスクを考えるんであれば、賃貸にしといた方が無難だと思いますけど。
>うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。
>狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
>港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。
痛々しくさえ思える。。
計画的な返済する、又はできる人は
間違いなく軽減がいいのは当然というか当たり前ですが
なんか上から目線で偉そうな人が多いですね。
>>482さんのようなケースでは
自分は短縮のほうがいいと思うのですが
(たとえ1%の金利のローンに借り替えたとしても)
どうしてだれも教えてあげないの?
それでも軽減が良いというなら、その論理をロジカル(笑)に教えて
痛々しい一行レスが続いていますが、
「>>480 会社員の人は軽減型ということですね。了解です。」
「>>487 買い替え、長期療養、倒産・リストラなどの可能性がある人は軽減型ということですね。了解です。」
というレスは見当たりませんね。
まあ自分自身が該当してしまうという現実を直視できないのでしょう。
相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。
俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。
まあ、短縮さんに何言ってもよけいに意固地になるだけですから。
短縮が正しいって言ってる人は、短縮で返せばだけですよ。
そもそもこのスレが
「おりこうな繰り上げ返済とは?」なので
過去スレから読めば、皆さんだいたいの答えにたどり着くわけですよ。
その状態で短縮も軽減もお互いを煽っていても結論は出せないようにみえます。
>>494
何でそうなるかな?
私のレスを普通に読めば
あなたのツッコミがあまり意味ない事解りませんか?
>向いてると思います。
最初から思考パターンの話しかしていませんが。
どちらが読解力不足なのか…
>住んでる家は運用対象の資産じゃないよ。
軽減派のみなさんの書き込みを読めば
言われなくても「そうだろうな」と思えます。
上から目線がライフワークになってますかね?
ま、このスレは私のような者が
軽々しく立ち入ってはいけないようですから
野次馬に徹します。
短縮型は「期限の利益」を失うことになると思うのですが?
借金残1000万を切ったらダラダラと払い続け、利益を享受してもいいのでは・・・
ここで上から目線でリスク軽減を勧める人達に
違和感を感じるんだけど、こちらが変なのかな?
軽減を勧める人達は、変動35年で借りてるんだろうけど、
それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
リスクが高いローンを借りてるから、
リスク軽減をしなきゃいけないだけじゃないの?
それとも35年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる?
>>506
>軽減を勧める人達は、変動35年で借りてるんだろうけど、
>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
何でそう思うの?
長期固定で支払うなんて無駄じゃない?
変動で借りればローン減税でマイナス金利で借りられるのに。
>軽減を勧める人達は、変動35年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
変動35年で借りていても15年程度(最長20年)で返せるならリスクは高いとは言えませんよ。
むしろ低金利のメリットが生かされるお得な借り方である可能性が高いですよ。
>それとも35年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる?
金利が同じなら当然にそれがベストです。放棄はいつでもできますよ。
481さんみたいな借方なら、住宅ローン控除で一円も利子払わず完済できるね。
皆借りすぎ。
年収450なら800万、600なら1200万、800万なら2200万、1000万なら3000万弱が無難でしょう。
変動100年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。
これなら、毎月の支払額は35年の半分以下でリスクが低いし、
繰り上げして20年で返せば、最初から20年で借りるのと総支払額は同じ。
なんで短縮さんって例えがアホみたいに極論なんだろう?軽減派のリスク管理の考え方にはありえない設定とかいうクセにね。
>>507
五千万円の家を買うときに、普通の人だったら二千万円くらいは頭金を入れるでしょうから、借り入れは三千万円ですよね。
毎年四百万円くらいづつ返していけば、十年未満で完済できます。
十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。
>軽減を勧める人達は、変動35年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
もし完済までに20年くらいかかりそうで、金利上昇のリスクを負いたくないなら、
35年で借りて15年固定あるいは20年固定といった借り方もありですよ。
ただし繰上げ返済の方式は軽減型しかありえません。
で、約定返済分と繰上分を合わせて20年で完済できるペースで返済する。
これなら、予定通り20年で完済できれば万事それで良く、
万一予期せざる事態が発生して1000万円ほど返済が遅れてしまったとしても、
20年後には残り返済期間15年・1000万円の変動金利ローンが残るだけです。
何とか返せないこともないでしょう。
20年で完済できそうだからと20年ローンで借りるなんてのは、
変動も固定も関係なく最悪の借り方ですよ。
万一の場合の余裕がまったく取れませんからね。
>変動100年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。
もし100年ローンが存在して、金利等の条件が35年ローンと変わらないなら、
何のためらいもなく100年ローンの方を選びますが。
何か問題でもあるのでしょうか?
>>508さん
>>軽減を勧める人達は、変動35年で借りてるんだろうけど、
>>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
>何でそう思うの?
金利は貸し手が負担しているリスクの大小にもとづいている。
固定と変動だと変動の方が金利が低いのは、変動は貸し手にとって金利上昇のリスクが少ないから。
(固定で)短期と長期だと長期のほうが金利が高いのは、それだけ長期間の金利上昇のリスクを
貸し手が負担しているから。
変動35年が金利が低くて長期で借りれるということは、
借り手がそれだけのリスクを負っているということ。
低金利で長期に借りることは、それだけ借り手が大きなリスクを負っている。
こう考えていますが、ロジカルに何かおかしいですか?
軽減でも、軽減された分を積み立てて、繰り上げに回せば
短縮と完済のタイミングに差はほとんど無くなる。
>>516
言ってることはおかしくないよ。
ただ「一番リスクが高いローン」になりうる人は、この低金利でしか支払えない人の事。(いわゆるギリ変)
金利上昇リスクをきちんとヘッジしている人にとってみれば、たいしてリスクの高いローンとは言えないよ。
>>516
基本的にはその考え方でOKです。固定金利はデリバティブですから、そのオプション分が
上乗せされているということ。
ちょっと違うのは、変動はALMが単純で、普通銀行なら有り余る預金を引き当てればよい
し、TIBORと貸し出し金利のスプレッドが広がるとしても一時的なので、貸し手のオペレー
ションコストが安い。
一方、固定金利は固定した分を引き当てるのにスワップしたり、ヘッジしたりしなけれ
ばいけなくて、それに証券会社・投資銀行がからんでくるので彼らのフィーが含まれて
しまう。我々が払う金利の中には、かれらが飲む高価なシャンパンの代金が含まれてい
るってことです。
昔の長短分離のときは、10年もの金融債で調達したカネを10年固定で貸し出したりして
いて単純だったんですけどね。
>>514
>十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
>ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。
あなたの判断基準に照らせばそういうことになるのでしょう。
しかし、住宅ローンを組んでいる人の多くが10年以内に完済している(する予定である)と本気で思ってますか?
私の判断基準(目安)は金利3%で計算して20年以内に完済できることです。
なお、ダブルローンの間はこの基準を超えますが一時的なものなので問題なしとしています。
なんかまた揚げ足取りが始まってますね。
変動vs固定の話は、軽減vs短縮とは別の話。変動スレでやってください。
>>516、>>520はなにか重大な勘違いをしていないかな。そうでないなら論点をすりかえているね。
逆質問するけど、同じ人が、
①20年で借りて繰上返済せず20年で返す場合
②35年で借りて短縮型で繰上返済して20年で返す場合
③35年で借りて軽減型で繰上返済して20年で返す場合
を有利な順に並べるとどういう順になると思う?
ただし、①②③とも金利その他の条件は同じ、②③は①との差額を毎月繰上返済する(よって総返済額、総支払利息は①②③とも同額)、②③の繰上手数料は無料、保証料は無視することとします。
総額(上記前提では同じとなってるけど同じではない)
①<②<③
リスク
①>②>③
だよね?
あとは総額をとるかリスクを取るかの判断。
当然、人によってリスクの大きさは変わる。
>>524
おもわずシミュレーションしちゃった。
3000万、固定2.5%として20年で月額¥158971
35年で月額¥107249。短縮でも軽減でも20年の支払いで
差額は10万以内。20年のスパンで見たら誤差の範囲。
当たり前だよな・・・だまされたですw
20年で返済できるとしても、35年で借りねば。
こないだ事業用借り入れの繰り上げ返済したんだけど、期間短縮予定だったのを
このスレを参考に軽減にしたのですが、毎月の支払額が減るってこんなに楽・・・
心理的なストレスから開放されましたよ。これはやってみないとわからないわ。
>>526
>短縮でも軽減でも20年の支払いで差額は10万以内。20年のスパンで見たら誤差の範囲。
差額って何の差額?
35年でも20年の¥158971との差額は繰り上げるんですよ。そうすると総返済額も完済タイミングもピッタリ同じで差額はありませんよ。
>>521
結局のところ、人それぞれ、好みってことですね。
ちゃんとした統計データを見たことはありませんが、平均的には15年くらいで完済でしょうね。
20年も借金を抱え続ける人はマイノリティでしょう。
ちなみに私は3000万円くらいを6年半で完済しました。
そういう人が大半とは言いませんが、決してレアではないですよ。
>十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
と言いながら
>平均的には15年くらいで完済でしょうね。
ということは、平均的な人の多くは借りすぎだということですね。
返済総額 ①=②=③
リスクの大きさ ①>②>③
ここまでは短縮派もOK?
あとは手間の差くらいですが、それが理由で①を選ぶんですか?
②と③は手間もほぼ同じ(違うとすれば繰上返済の回数)ですが、それでも③より②を選ぶんですか?
敢えて不利な選択をして何か良いことあるの?
ということなんですよ。軽減派の疑問は。
皆借りすぎ。年収700万以下なら年収の2倍、1000万以下なら3倍が限度。
>>529
>ということは、平均的な人の多くは借りすぎだということですね。
おっしゃる通り、多くの人は無理して借りすぎだと思いますね。
平均的だから適切であるというわけではないですからね。
固定金利3%の35年ローンで、毎年100万円繰り上げ返済をする場合(手数料かからないもの)毎月の返済額は余裕な為、どんどん期間を短くする繰り上げ返済をしたいと単純に考えるのもダメですか?
なんだか、皆さんが言ってる期間短縮も返済額軽減もそうだ!とピンとこないので…。
質問をするのも罵倒されちゃうのかなぁ。
>>533
まず固定3%って借り換えるべきでは? せっかく毎年100万円繰上返済しても、その半分は余分な利息に払っているようなものです。もったいないですね。
>どんどん期間を短くする繰り上げ返済をしたいと単純に考えるのもダメですか?
とのことですが、あなたも「早く完済するなら短縮型だ」と思っているわけですね。ま、それが常識のように思われているのも事実ですし、プロまでが短縮型を推奨したりしていますから無理もありません。
しかし、このスレの軽減派が推奨する方法を理解した人は、「実は短縮型はおりこうではない」ということに気が付き、多くが軽減型に切り替えているようです。
その方法は過去レス、過去スレに何度も出ているのですが、わかりにくければomomさんのページを見るといいでしょう。
分かりました。
omomさんの確認してみます。有難うございます。固定にしたのは私の性格上ですが、多少高い金利ででも変動で額が変わるより、額の変わらない形でいきたいなぁ…と思ってしまう所からそれにしました。
あなたが意地悪く言い人でなくて良かったです。
520ですが
522さんの質問には以下のように考えます。
総支払額
①=②=③
リスク
①=②=③
仮に、なにか問題があって繰上ができずに20年で返せなかった場合、
総支払額
③>②>①
リスク
①>②>③
支払額もリスクも少ない魔法は無いと思います。
あれば魔法だと思いますが、重大な間違いがあればロジカルに反論してください。
>>535
ここの軽減派は、非論理的な屁理屈ばかり言っている短縮派には手厳しいですが、新たに来られた初心者には優しいですからご心配なく。
固定か変動かは「おりこうな繰上返済」とは別の話になりますが、固定でも今どき3%は高くないですか? 繰上によって15年程度(最長20年以内)で完済できそうなら変動も十分検討の余地があると思いますよ。いろいろ調べてシミュレーションしてみることをお勧めします。
世の中、知らないと損することはたくさんありますが、特に大きな借金である住宅ローンは、上手に借りて上手に返す人と、そうでない人との間には、かなりの差が生じると思います。よく勉強してベストな選択をしましょう。
>>536-537は同一人物の自演ですね。リスクの意味を知らないようです。生命保険は死んでから入ればいいと言っているようなレスですね。
536
仮に20年で返せなかった場合、って、①は大変な事になってしまってる訳でしょ…
住宅ローンの総額は③が一番多くても、①は他の借金が増えてるかもね。
>>536
おっしゃるとおりですね。
得るものがあれば失うものもあるということで、返済方法についてどれかだけがおりこうというわけではないですよね。
借金をするうえでおりこうでないのは、何十年もかけないと返せないような、不相応な額の借り入れをすることくらいでしょう。
繰り上げ返済をどうやるか悩んでいる時点でおりこうとは言えませんね。
「①20年で借りて繰上返済せず20年で返す」人が、「なにか問題があって繰上ができずに20年で返せなかった」場合、その人はローン破綻しますので、確かに、半分くらいしか返済していない時点で破綻すれば、それ以上返済する必要はありませんから、総返済額は最小で済みますね。そのかわり家も失いますけど。
536,537,541さんは(どうせ同一人物の自作自演でしょうが)、ローン破綻して安アパートでほそぼそと暮らしつつ、「どうだ、俺様のローンの総返済額は最小だったぞ」と満足しながら死んでいくのでしょうね。
>>542
ピンとハズレな指摘ですね。
同一人物ではありませんよ。
私は完済してしまったので、破綻のしようがありません。
返済に20年もかかるなんて、何かおかしいと思った方が良いですよ。
>>536
522ですが、
重大な間違い1
「通常返済時のリスク ①=②=③、返済事故時のリスク ①>②>③」と言っていること。
返済事故を未然に防止することなど考える必要はなく、事故が起きてから対処方法を考えれば良いと言いたいのでしょうか?
重大な間違い2
>支払額もリスクも少ない魔法は無いと思います。
軽減派は、支払額が短縮型と同額で済むとは言っていますが(短縮型より)少ないとは言っていません。同額でもリスクは短縮型より少なくできますが、魔法でも何でもありません。あなたに軽減派の推奨方法を理解する知力がないだけです。
>>536を支持している人たちも同じ間違いをしていることになりますが、恥ずかしくないですか?
教えてください。
・軽減派という人の軽減が良いという秘訣は定期的な繰上げ返済があるのですよね?
初回やたまの繰上げはともかく、その定期的な返済は軽減分の積み立てでまかなう。
何かあったときは、繰上げをやめて何かに対応する。
ということですよね?
・短縮派という人の場合は、普段の支払に対して余裕がある分を積み立てて繰り上げる。
ということですよね?
どちらが正しいのではなく、どちらが得とか得じゃないじゃなくて、人の条件によって合っている合っていないの問題で、条件が異なるものを同じ土俵で比較しているような気がするのですがあっていますでしょうか。
計算していないのですが、
軽減が短縮と同じ支払額になるには「軽減分の積み立て繰上げ」+「短縮と同じだけの繰上げ」が必要なのでしょうか、
それとも最初のきっかけ(いくらかは別として)「軽減分の積み立て繰上げ」だけで同じ支払額になるのでしょうか
ここが違っているのでしょうか。
>>545
1パラ
概ねそのとおりですが、定期的な(繰上)返済は軽減分だけでなく、軽減以前の余裕がある分もです。約定返済額と繰上返済額の合計を短縮型の場合と同額にします。
2パラ
そのとおりですが、軽減型でもその余裕がある分は同様に繰り上げます。
3パラ
>条件が異なるものを同じ土俵で比較しているような気がするのですが
ローンについての条件は、繰上方法以外は同じであることを前提に比較していますが、その場合に軽減型の方が劣る点が一つあります。それは繰上返済が毎月ではなく半年ごと、1年毎という場合には、軽減型の方が総返済額(支払利息)が若干多くなり、完全に同額にしようと思えば毎月繰上返済をしなければならないことです。
個々人の返済状況(余裕の程度)によっては、その短所が長所(リスク軽減効果)を上回る、すなわち軽減型が必ずしも合理的とは言えないことはあります。この点は軽減派も認めていますが、その逆転ラインについては主観の差が大きく、議論になるところではあります。
4パラ
>軽減が短縮と同じ支払額になるには「軽減分の積み立て繰上げ」+「短縮と同じだけの繰上げ」が必要なのでしょうか
そのとおりです。
ありがとうございます。
>4パラ
となりますと。
軽減と短縮が同結果とする場合には、どちらも余裕のある返済を行なっている場合ということですね?
毎月の支払が軽減しないと生活が厳しいという土俵の人に当てはまる話ではないと理解しましたがあっていますでしょうか?
リスク云々の考え方は少し別となりますが。
どちらも余裕がある場合にはどちらでも一緒。ただ軽減型はリスクが小さくなるけれど手間がかかるということでしょうか。
>軽減と短縮が同結果とする場合には、どちらも余裕のある返済を行なっている場合ということですね?
>毎月の支払が軽減しないと生活が厳しいという土俵の人に当てはまる話ではないと理解しましたがあっていますでしょうか?
そうですね。どちらも一定の繰上返済余力があることが前提です。繰上返済余力があまりないカツカツの人は論外です。
>どちらも余裕がある場合にはどちらでも一緒。ただ軽減型はリスクが小さくなるけれど手間がかかるということでしょうか。
一緒ではありません。軽減型は約定返済額が下がり、任意の返済である繰上返済の比率が高まるので、さらに余裕を持つことができ、不測時の対応がし易くなります。将来の住居買い換え時の資金調達がものすごく楽になるという指摘もされています。
その代わり、繰上返済の頻度が短縮型と同じ場合には短縮型より若干総返済額が多くなる、それを避けるためには短縮型より頻繁に繰り上げなければならない(両者毎月なら同額)という負担があります。それを大きいと感じるか小さいと感じるかで意見が割れていますが。
520です。
>>544=522さん
重大な間違い1について
522さんは、ご自分で書かれているので理解されているでしょうが、
すべてのパターンが20年で返済する(返済しなければならない)前提にたっています。
この前提の上では、20年で返せないような問題が
発生することを考慮する必要は無く、総支払額もリスクも
同じになると考えます。
仮に、問題が発生した場合は、③>②>①の順で問題に対応できる可能性は高いですが、
20年で返済する①に比べると返済を先送りにしているにすぎないので 、
支払額は多くなります。
重大な間違い2について
まあ揚げ足取りですが、以下のように訂正します。
金利、支払額が同じ場合はリスクも同じであり、
リスクに対応するためには支払額を増やす必要があると考えます。
ご自身は、どう考えていらっしゃるのですか?
他人の批判をするだけでなく、自分の意見を述べてみたらどうですか?
他人の事を恥ずかしいなんて、余計なお世話です。
520ですが
ちなみに、520以降の書き込みで自作自演は一つもありません。
(この掲示板では証明する手段はありませんが)
自分の気に食わない意見は排除しようとする考え方は、
いかがなものかと思いますよ。