おりこうな繰り上げ返済とは？その３

１５２ですが
>>154
＞軽減というのは、軽減型で返すけれど月当たりの支払額は減らさない返済方法のことです。
私の返し方は、短縮型でなく軽減型ということですか？。

私の場合、月々の返済額は一定（金利が変動すれば若干変わりますが）で、１年か２年おきに
１千万とかまとめて繰り上げ返済しましたが。
それで返済期間を短縮しました。

短縮型も軽減型も月々の返済額は変わらないということでしょうか？。
変わるのが返済期間ということでしょうか？。
短縮型は２０年を１０年に短くする。
軽減型は２０年のまま返済する。

私の場合、繰り上げ返済するたびに返済終了年度が短くなっていきましたが。

＞これについては、シミュレーションで短縮型も軽減型も総支払額一緒だと計算されてます。
月々返す額が同じなら、一緒でしょうね。
結局
>>141さんの意見でいいのでは。
問題は、どの程度を余裕とするかですね。

住宅ローン残20年で定年退職まで17年。まず期間短縮で定年前とか子供の受験前にして、その後は軽減繰上げで月々の支払額を軽減…みたいな感じでやっていく予定ですがこれでいいんですよね。途中で途中で状況に応じて短縮や軽減を判断して任意に繰上げるということで。
銀行によってどっちか一方しか選択できないということはないですよね。

141のとおりだと思うが一部の人は納得しないだろうから、こんな問題設定ではどうですか？
（大学の先生様、添削をお願いします。）

年収 1200万、手取り 1000万として、35年 1%固定のローンを借りたとします。
（まずは金利変動を考慮しないで進めます）

その人が、ある時点で年収 600万、手取り 500万へと収入が半減してしまった場合、
期間短縮と返済額軽減では、どちらがどうリスクを回避できているでしょうか。


A. ギリギリさん
35年 1%固定 6000万を借りました。（年収の5倍をギリギリとしました）
毎月の返済額は約17万、手取りの20%程度ですので問題なし。
ギリギリでも年50万ぐらいは繰上げできそう。(家計の状況によるので仮定ですが)


B. 普通さん
35年 1%固定 5000万を借りました。
毎月の返済額は約14万。まったく問題なし
Aの年50万＋差額の3万*12=年86万を繰上げする。(家計の状況によるので仮定ですが)



C. 余裕さん
35年 1%固定 4000万を借りました。（3000万だと年収が600万になっても5倍なので4000万は余裕かと）
毎月の返済額は約11万。まったく問題なし
Aの年50万＋差額の6万*12=年122万を繰上げする。(家計の状況によるので仮定ですが)


この状況で年収 600万に半減したら、期間短縮で繰り上げてた場合は、
おそらくAのギリギリさんは月17万の返済に耐えれず破綻します。
おそらくBの普通さんは月14万の返済はけっこう辛いので、そのときの貯金と繰上げ状況によります。
おそらくCの余裕さんには月11万の返済は辛いですが何とかなる範囲だと思います。

返済額軽減で繰り上げをしていくと、
AのギリギリさんでもBの普通さんでも、なんとかなる範囲に軽減できている時期があるのだと思います。


このあたり、期間短縮さん、返済額軽減さんともに、数字をあげて議論してみたらどうでしょうか。

>>161

やはり、ここの話題を理解されていなかったようですね。

普通、短縮、軽減というと。

１）短縮：繰り上げを行い、支払期間を短くする。支払額は一緒。
２）軽減：繰り上げを行い、支払額を少なくする。支払期間は一緒。

を言います。この時、短縮型のほうが軽減型に比べて利息の支払いは多くなります。

>>161さんのやられている方法は１ですので、短縮型です。

ただ、ここで話題となっている軽減型は２）ではなくて、

３）軽減型の繰り上げを行い銀行から求められる支払額は少なくするが、実際に支払う額は
減らさないようにしておく。

これを行うと、契約上の支払期間は変わりませんが、結果として契約期間の途中に繰り上げにより
すべて返済してしまうため、支払期間、支払う利息は短縮型と同じになります。

当初、毎月の支払10万で繰り上げ5万だったものを、総額15万のままに維持して、内訳が支払9万、
繰り上げ6万という風になり、最後の方では、支払1万、繰り上げ14万という風になり、契約上は
最初の契約期間のままで支払いを計算しますが、繰り上げの支払いのため途中で支払いが終わり
ます。

つまり、１）と３）は、繰り上げをきちんと行えば、同じ利息の支払い、同じ支払期間になります。

なぜ３）を話題にしているかというと、この方式で繰り上げると、短縮型に比べて、支払額の
調整が可能になるからです。

例えば、支払が月に10万で総額120万、毎年半分の60万を繰り上げたとします。
（短縮で2年で120万とか、3年で180万と考えてもらってもいいです）

この時、１）短縮型だと繰り上げを行っても、月に支払わないといけない金額は10万のままです。

一方、３）の軽減型だと、月に繰り上げを含めて15万の支払いを行い、徐々に支払わないといけ
ない金額の部分が減っていきます。
（支払和ないといけない額が減っても、年60万の繰り上げを含めた月15万ずつの返済を続けます）

ここで、生活に一時的に何か問題が起き、繰り上げをやめたとしましょう。

その時、短縮型の場合は月当たりの支払い10万を調整することはできません。
しかし、軽減型の場合は支払わないといけない金額が減っていますので、その分支払いに余裕を
持てます。支払った期間によって9万円かもしれませんし、5万円かもしれません。

つまり、きちんと繰り上げていけば、同じ利息の支払い、期間で終わる、支払方法１）と３）が
あり、３）については、契約上の期間を短くしないことで、何かあった時に支払額の調整を行う
可能性を広く持つことができるわけです。

これは、支払に余裕があるとか、無いとかいう話ではなく、支払方法のオプションをどちらが
広く持つことができるかという話です。

ただし、ローンを借りている金融機関によっては、繰り上げ返済の手数料が高かったり、手続きが
面倒だったりすることもありますので、その点を踏まえて、返済方法を選ぶ必要はあります。

>>163
それについては、数字をあげる必要はないというか、以下のように考えればＯＫです。

同じ人が、ここで話題になっている軽減、短縮で返済を行ったとすると考えられるのは
以下の４つです。

イ）
１）軽減で対処できないような問題が発生する
２）軽減の人も、短縮の人も破たんする。

ロ）十分な軽減ができていれば対応できる問題の場合
１）十分は軽減ができない時期に問題が起きれば、軽減でも破たんする。
２）その時、短縮の人は当然破綻する。

ハ）十分な軽減ができていれば対応できる問題の場合
１）軽減を行うのに十分な時期がたってから問題が起きれば、軽減は破たんしない。
２）短縮は破綻することがある。

ニ）短縮の人が破綻しない程度の問題の場合
１）軽減は当然破綻しない。

無用な突込みがないように書いておきますが、契約している金融機関のローンの形態により
少し変動します。

>>165さん

何が言いたいのか、よく分かりません。


以下の３パターンの結果になるのは理解できます。
(４番目のパターンはこのスレの軽減方法だと無い)

１．軽減でも短縮でも破綻２．軽減は問題無し、短縮は破綻
３．軽減も短縮も問題無し(４)．軽減は破綻、短縮は問題無し

やはり、数字をあげていただいたほうが分かりやすいと思うのですが。

>>164さんが説明された基本事項（前提条件）を理解されていない方がときどきいらっしゃるようですが、文章だけではわかりにくいようでしたら、こちらもご参照ください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

>>167

すばらしい！！　初めてみました。

結論は、同じ物件を買うなら、変動一本でかりて、軽減で繰り上げ返済をするのが「一番おりこう」ということですね。

>>168
「目からウロコです！！」が抜けているんじゃないですか？

>>169

168です、実は自分、前スレで目からウロコを落としてもらって現在実行中です、だから感謝してるんですよね「おりこうスレ」には。

ひさしぶりに上がってきてるんで、見に来ちゃいました。

軽減さんの言ってることは間違ってないはないね。
同じ金額を払うという前提においては、計算上でいけばそのほうがリスクが少ないのは
くそ長い文章でいろいろ書いてあるけど、わけのわからんソフトを使うまでもなくそんなことは当たり前。
そんなの大学教授じゃなくてもわかります。

ただ短縮さんは、返済におけるリスクヘッジを少しでも減らすとか
そこまで考えたギリギリの返却をしたくないんじゃ？
余裕の返済計画をたてて、余裕分を貯金して急な出費に備える。
余裕分が大きくなった時に貯金をある程度残した状態で繰上げを行う。
この場合は、毎月繰上げを行うわけじゃないし
そもそも返済に対してはリスクを感じてないので短縮のほうが効率がいい。

リスクをギリギリまで管理して返済したいなら軽減
そこまでギリギリのことはしたくなく余裕を持ちたいなら短縮
同じ金額を払ってるとしても、その払ってる金額に対しのリスクと意識が違う。
言い換えれば
必死になってリスクと返済額を両方減らしたいなら軽減
必死になる必要もなく余裕をもって返済額を減らすなら短縮となり
>>141さんの言ってることが正解なんですよね。

>>171
言葉の節々が毒づいてますねー。
うちはギリギリではないけど、何があるかわからない時代だから軽減で返してます。そういう意味で141に当てはまらないんだよね。
おかげで月々の返済額が1/3位減り、暫定的な貯蓄もどんどん増えて、何もなければ年に１回程度繰上してます。余裕があって、将来を楽天的に考えられる前向きな人はどんどん期間を短くすればいいと思いますよ。そんなムキにならんでよろしい。

＞＞１７２
いつからここは、うちの返済方法を語るスレになったの？
もしかしたら、自分の返却方法が一番「おりこうな繰上げ返済」だと思ってるの？(笑)

>>174
もちろん一番いいと思ってやってるけど？あなたは違うの？

>>168
レスありがとうございます。

＞結論は、同じ物件を買うなら、変動一本でかりて、軽減で繰り上げ返済をするのが「一番おりこう」ということですね。

変動一本が（固定あるいはミックスとの比較において）良いのかどうかは別の話です。
軽減型は、特に返済後期において大きなリスクヘッジ効果が得られますので、その分、変動の金利上昇リスクにも耐えやすくなるとは言えますが、それでもダメなときはダメです。
金利タイプの選択については諸条件を総合的に勘案して判断する必要があります。

１７２って
今までの軽減派のよりどころであった
毎月同じ額返却すれば、返済金額は変わらないってとこが抜けた
ただの軽減繰越しなわけですが、どこがおりこうなのでしょうか？

皆さん、なぜ繰り上げするのですか？
住宅ローン控除あれば実質マイナス金利ですよね。
手元に現金置いておいて10年後、一気に繰り上げ返済、完済しないのですか？

返した金は戻ってこないですよ？

返答をお願いします。

>>179
住宅ローン減税により逆ザヤ（または実質金利負担ゼロ）となっている間は繰り上げせず蓄えておいて、減税がなくなったところから繰上返済を開始するというのは、当然のこととしてコンセンサスができているかと思います。

>>179
それ、控除率の１％（一般住宅）以下の場合の、ローン金利の場合しかいえないでしょ。
１％超のローン金利であれば、計算上繰り上げしたほうが得。

今時そんな人いるのか？

>>171
そそ、大学教授じゃなくてもわかることなんだけど、ローンの本に書いてある、短縮のほうが
軽減よりも利息の支払いが少ないという内容に縛られているのか、なかなか理解できないよう
です。

このスレの書き込みでも、前提条件を吟味しないまま、短縮と（普通の）軽減の議論として
コメントされている方が見受けられます。

ところが軽減のほうがリスクが少ない点は近いしていただいているようですが、>>171さんの
書かれている、余裕についての話で、「返済におけるリスクヘッジを少しでも減らす」と
「そこまで考えたギリギリの返却」とは関係しません。

ギリギリではなく余裕を持った返済をしながら、軽減で繰り上げていけばいいだけでしょう。

もともと余裕がある返済計画ならば、たまにまとめて返して短縮にするのを、月々の支払いに
乗せて返したとしても、余裕がなくなるわけではありません。
何故、リスクヘッジを組み込むだけで、ギリギリの返却となってしまうのでしょうか？

別に「必死になってリスクと返済額を両方減らしたいなら軽減」ということはないんですよ。
私は、「必死になる必要もなく余裕をもって返済額を減らす」ために軽減を選んでます。

このあたり、短縮を評価するときと、軽減を評価するときで、>>171さんの基準が異なっていると
思います。

>>183
一か所、「近いして」-＞「理解して」に訂正で。

>>166
ローンをいくら借りたかに関係なく、破たんリスクは軽減の方が少ないわけです。
（ただし、総支払額が違えばリスクが逆転することはあります）

ただ、リスクの程度というのは、組み合わせが千差万別ですので、そこを数値として見せても
万人に当てはまるわけではありませんので、>>165程度の定性的な話をしておけばいいのではと
思います。

>>184

普段は定量的に話をしないと受けつけないのに、都合が悪くなると途端に定性的で構わないと逃げるのね。
１．両方破綻
２．軽減はＯＫ、短縮は破綻
３．両方ＯＫ

２になる条件って、限られてるように思います。
軽減派のみなさん、軽減し始めからすぐに２に移行できますか？

omomさんＨＰのアニメーション見ると軽減型の方がずっと魅力的ですね

185です。

ややこしい質問を書いたら書き込みが止まってしまったので、質問を変えます。


軽減派のみなさんに質問です。
軽減で繰り上げ返済が進んだ現在のあなたなら受容できて、返済当初のあなたでは受容できないようなリスクってなんですか？

そのようなリスクが５年後、１０年後も沢山あると考えていらっしゃいますでしょうか？

え～っとですね。
まず言っておきますが、自分は軽減派でも短縮派でもないですよ。
どっちにするかは状況次第です。

返済にリスクを感じてる時(借り始めのころ)は軽減を使う。
なぜかってそのほうがリスク回避できるから。
そして返済額が減ってきて、もうこれ以上毎月の支払いを減らす必要がなくなったら期間短縮。
なぜかって言えばもう破綻するリスクを感じてないから。

ただし毎月支払額をそろえてまで軽減するようなことはしない。
なぜなら、繰上げ時期を自分で決めたいし、
(これは手元に残ったお金を自分の意思でコントロールできるからある意味リスクヘッジですよね)
正直毎回繰り上げするのめんどくさい。
(これは契約形態によっては簡単にできるみたいですね)

そして話は戻るけど、リスクを感じないラインは人によって違うけど、
最初からリスクを感じてなければ短縮でいいんじゃないの？って言いたいだけです。
リスクを感じてないのに、余剰部分を管理して毎月の返済額を必死に揃えてまで
期間短縮しなくてもいいじゃんと。
そこまでギリギリにしないとやってけないの？と思ったから
「必死になってリスクと返済額を両方減らしたいなら軽減」と書きました。
言い方が悪かったですね　ごめんなさい。

あと長文もごめんなさい。

>>188
大事なところで間違ってますよ。最後のボケで噛んじゃって予選落ちって感じ？
誰も最後の一円になるまで軽減するなんて言ってないし、分かりきったことをエラそうに書かれただけですね？

毎月の支払が、1万円ぐらいで、残りローン期間20年以上の方々に合いたいです。

大学教授さんの登場で間隔があいてしまいましたが112です。

>>117

>大体、月の返済額が１万２万変わって困るような返済計画なら、初めから変動金利にしていません。
>更に、常に残貯金は500万円確保しています。

なるほど。>>103を読むと、月の返済額が12,000円上がる程度しかリスクを見込んでいないのかと思いましたが、もっと余裕は見込んであるぞ、ということですね。

それでもお勧めするのは35年ローンで借りて軽減型で繰り上げ返済する方法ですけどね。残債1200万円として残りの返済期間が9年の場合と30年の場合では年間の返済額が100万円ほど違います。つまり現在の状態で手取り年収の200万円ダウンに耐えられるなら、35年ローンの軽減型なら300万円ダウンに耐えられます。

「そんなにたくさん余裕はいらないよ」というのであれば手持ちの貯金を繰り上げ返済に回せます。そうすれば「金利の上昇のリスクを最小限に抑えるためには、元本を早く減らすことと、できるだけ早く完済すること」というあなたの主張がより早く実現するのですが。

>うーん、金利上昇のリスクと言いながら、ご自身は全く金利上昇のことをあまり考えてないですね。
>金利が上昇したら、返済がズルズル伸びるだけですよね。

>>112には「7年というのは金利も年収も現状維持の場合ですから、7年の間に金利が上がったり年収が下がったりして返済期間が延びる可能性も覚悟せねばなりません。ですが適用金利が15%になっても耐えられます。」と書いてあるのに、どうしてこう短縮さんは人の発言を勝手に捻じ曲げるのでしょうか。

>子供の成長に合わせた完済時期を確保することが重要だということが理解されてないみたいですが、
>それ自体が大きなリスクだと言っているのが理解できませんか？

軽減なら完済時期を１０年後にするのも３０年後にするのもどちらも自分で選べますが、短縮だと１０年後しか選べませんので、普通の発想なら軽減の方が選択肢が多いのだから良いと考えるはずですが、「選択肢が少ないほうが有利だ」という短縮さんの不思議な発想ですね。そんなにローン期間を縮めるのが好きなら銀行に言えば審査なしでいくらでも縮めてくれますよ。延ばすのは審査が必要ですけど。

住宅ローンの繰上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型（返済額変更型）」がある。

短縮：繰上げを行い、返済期間を短くする。月返済額は一緒。
軽減：繰上げを行い、月返済額を少なくする。返済期間は一緒。

「繰上げ手続きの手数料が無料」という条件が成り立つなら（今はネット経由なら大抵の金融機関で無料だが）、「軽減で繰上げして、月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」というのがおりこうな方法。

例えば、短縮で年1回毎年1月に100万円を繰上げできるのであれば、軽減で最初の年は1月に100万円、月返済額が1万円下がった頃には1月に112万円、月返済額が2万円下がった頃には1月に124万円を繰上げする（もちろん、繰上げの頻度を増やして、小まめに繰上げしてもかまわない）。

短縮はほとんどメリットがない。しばしば聞かれる以下の発言はいずれも間違いなので注意。

「短縮にした方が返済が早く終わる」

→「今後二度と繰上げはしない」なら確かにそう言えるが、軽減にしておけば、月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回せる。返済額の合計（通常の月返済額＋繰上げ額）が同じなら、短縮も軽減も同じ時期に返済が終わる。

「定年までに完済せねばならないので短縮」

→「今後二度と繰上げはしない」なら確かにそう言えるが、定年までに完済するように返済額（通常の月返済額＋繰上げ額）を計画して返済していけば、短縮も軽減も同じ時期に返済が終わる。短縮の方が返済が早く終わるなんて事はない。

「短縮の方が総返済額が少なくなるから金銭的に得」

→「今後二度と繰上げはしない」なら確かにそう言えるが、軽減で月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回せば、同じ総返済額で返済は終わる。短縮も軽減も、残債も金利も同じなんだから短縮が得するわけではない。

それでは短縮と軽減で何が違うかというと、「返済の自由度」が大きく違う。将来何か予期せざる事態が起きて資金が必要になったとき、軽減で繰上げしていたなら、「月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」のをやめれば資金を手元に残せる。しかし短縮で繰上げしていた場合は同じ真似はできない。

ただし、短縮で縮めた返済期間を再度延ばすのが比較的容易なのであれば、短縮でも軽減でも大差はない（フラット35などが該当するかも）。また、軽減で「月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」ということは繰上げの手続き回数は増えるので、手続きが面倒だったり手数料を取られる場合は短縮を選ぶ余地がある。

期間短縮型と返済額軽減型をお得/手間/安全の3軸で評価する。

■お得度…総返済額の安さ

・軽減は、月返済額が下がった差額は次の繰上げまで手元に置いておくことになるので、確かにその分の利息は増えるが、たいした額ではない。その利息すら惜しいというのであれば、短縮より手続きの頻度を年1回増やす程度で、逆に短縮より利息を減らせるくらいである。
・一方で、将来何か予期せざる事態が起きて資金が必要になったときのリスク対応を考えると、短縮は軽減よりも多い額の資金を手元に置いておくことが必要である。そうするとその分の利息は増える。
・総返済額を最小にする方法は、少しでも余裕ができたら小まめに繰上げすることであり、その場合短縮でも軽減でも総返済額は同じになる。リスク対応に必要な手元資金の利息分も考えれば、軽減の方が総返済額を減らすことが可能である。

◇軽減の勝ち

■手間度…手間が掛からないこと

・手間が最も楽なのは住信の自動返済（軽減型）。短縮より楽。
・住信以外で借りている人でも、面倒なら短縮より頻繁に繰上げする必要なんてない。短縮と同じ頻度でもかまわない。その場合、軽減は短縮より総返済額がちょっと増えるけど、たいした額ではない。

◇軽減の勝ち

■安全度…ローン破綻しないこと、そのために出来る選択肢が多いこと

・軽減が進めば月返済額が半分になり1/3になり1/5になる。例えば、ローン残高1/3ぐらいの所でリストラで半年無職＆転職後は給料半額になったとする。短縮だったら貯蓄が底を尽きたらローン破綻⇒競売コースだったとしても、軽減ならば返しきれる可能性が残る。不測の事態により強いのは軽減。

◇軽減の勝ち

■番外

貯金しておく、ゆとりを持ったローンを組む、などの話が度々でてきますが、繰上げ方法の優劣とは関係がないので、同列で語らない方がよいですよ。短縮でも軽減でも選択できるオプションなので。

住宅ローン減税期間は繰上げの必要はないという話も度々出てきますが、住宅ローン減税により逆ザヤ（または実質金利負担ゼロ）となっている間は繰上げせず蓄えておいて、減税がなくなったところから繰上げを開始するというのは、自明のこととしてコンセンサスができているかと思います。

その他、短縮さんが「短縮の方がおりこうだ」と主張する根拠は、これまでに出てきたのはこんな感じ。

１：軽減の効果で家計に余裕ができると無駄遣いしてしまい、結局返済が遅れる。あえて短縮で余裕を作らないほうがおりこうだ

→短縮の場合リスク回避のために軽減よりも余分に手元資金が必要。浪費癖のある人はこの手元資金も浪費しちゃうだろうから短縮だと一層駄目なんじゃないの？浪費癖のある人こそ浪費しちゃう前にこまめに軽減で繰上げする方法がお勧め。

２：短縮で返済期間を例えば１０年に縮めれば、返済期間が１０年より延びることはない。軽減の場合３５年まで延びる可能性があるのはデメリットだ

→軽減なら返済期間を１０年にするのも３５年にするのもどちらも自分で選べるが、短縮だと１０年しか選べないので、普通の発想なら軽減の方が選択肢が多いのだから良いと考えるはずだが、「選択肢が少ないほうが有利だ」という短縮さんの不思議な発想。そんなにローン期間を縮めるのが好きなら銀行に言えば審査なしでいくらでも縮めてくれますよ。延ばすのは審査が必要ですけど。

３：短縮のメリットはわかりやすいが、軽減のメリットは理解が難しい。難しいことを考えるのは時間の無駄だ。

→確かにそれはあるかもしれない。算数が苦手な方には短縮がお勧めです。

>>185
別に1時間程度書き込みがなかったからといって、「ややこしい質問を書いたら書き込みが止まっ」
たわけではないのでは？
みなさん、ここに張り付いているわけではないし、家族との団欒もあるでしょう。
（私は、風呂から上がり、寝るまでの間にこれを書いてます）

うーんと、リスク部分の定性的な話についてですが

２になる条件って、限られてるように思いますと書かれていますが、 軽減型の方が、月当たりの
支払いが減らせることで、リスクに対応できる。

そのため、軽減の人が破綻するなら、軽減よりもリスクへの対応が難しい短縮は破綻します。
ただし、短縮が破綻しても、支払を減らしている軽減は破綻しないことがある。

ならば、リスクの少ない方を選んだらどうですかというだけです。

また、定性的な話でいいのではと書いたのは、短縮も軽減も支払利息、支払期間が一緒になると
いう大枠での定量的な部分はわかっています。
ただ、人によって、借りている条件（借入額、金利、繰り上げ手数料、年収、共働きかどうか、
住宅ローン減税の程度はなど）も違いますし、前提となるリスク（職業、子供の数、子供の年齢、
親を養うのか、親の年齢は、親の人数、家計的に病気の可能性はどうかなど）によっても違います。

上記の条件によって、問題の内容、タイミングによって、耐えられるレベルも違ってくるでしょう。
ただし、軽減の方が破綻しづらいというのは変わりません。
（問題の起こる時期が早ければ、同じくらいです）

ですから、数量的に表現して、何年後、何万円になったらとか計算しても、得るものが少ない
ですよってことです。

別に>>185さんがやるのを止めたりはしませんけどね。

>>188
了解しました。

＞「繰上げ手続きの手数料が無料」という条件が成り立つなら（今はネット経由なら大抵の金融機関で無料だが）、「軽減で繰上げして、月返済額が減って浮いた分をさらに繰上げに回す」というのがおりこうな方法。

おりこうな方法を選択したお方がこんなところで延々と連日長文書いて、短縮派をけなさなければ気が済まないというのは、実に時間の無駄であほうなやり方ですね。
「自分はおりこう、他人は勝手にしろ」で良いんじゃないですか？

「短縮だと破綻して軽減だと耐えられる」というゾーンは狭いと一部の短縮派が主張しているけど、本当にそうかな？
例えば、当初の返済額が月１５万円、繰上は月平均１０万円、預貯金は３００万円置いておくとしよう。
短縮だと返済額は１５万円のままだから、月収が１０万円減ったら繰り上げはできなくなる。１５万円減ったら預貯金を毎月５万円ずつ取り崩すから６０カ月で行き詰まる。
軽減で１０万円まで減らして１５万円を繰り上げている状態なら、月収が１０万円減ってもまだ５万円は繰り上げが可能。１５万円減ったら繰り上げはできなくなるが、預貯金３００万円は残しておける。
こういうことも十分あり得ると思うんだけどな。

>>196

>>191～194までと、>>195は別です。
ここ数日（金曜から）長文を書いていたのは私ですが、混同しないようにしてください。

それと、私の書き込みにコメントが付けられており、そこに議論する内容が含まれているので、
お相手をしています。（そろそろループしていますが）

というか、仕事柄、PCの前にいる時間が長い（研究職の場合、ONとOFFが明確でないため、週末や
深夜にメールでやり取りをしたり、分析、執筆作業などをしています）、また、文章を書くのが
苦ではない（長いのでも10分程度）ので、時間つぶしにちょうどいいですよ。

まあ、週明けからは少し忙しくなりますので、書き込みも減るかと思います。


>>198
>>197さんも書かれていますが、>>195に書いたような理由から、そのような数式をピシッと
まとめるのは無理だと思います。

なお、数式にこだわられるようでしたら、>>195を参考に必要な条件と、その評価方法（他の条件
との優劣や評価の際のウェイト）を、他の人が納得できるように>>198さんなりに書き出していた
だけますか？

万人が納得する数式をピシッと作ることのむずかしさがわかると思いますよ。
そんなのができるようなら、FPなんて職業はいりませんし、>>198さんは大もうけできると思い
ます。

15まんから　10万への変更も大変ね。

何ヶ月で10万なの？

月収が減る事考えてローン組まないしね。

大抵の方は、普通に大変でしょうね。

軽減派の意見

軽減のほうがリスクが少ない　支払い金額は少し多くなるけど、毎月繰り上げすれば変わらない

短縮派の意見

リスク管理はもう十分　リスクがなければ総支払額が少しでも少ないほうがいい　毎月繰り上げなんてやってられん

重視してるとこが違う　いつまでたっても平行線
お互いの主張に穴があり、どっちがかしこいかなんて環境でかわる
だがしかしお互いを認めることができずに延々と同じことを繰り返す。

相手の主張を認めない呆けか痴呆症の集まりですか。

>>201
＞月収が減る事考えてローン組まないしね。
そうですよね。しかし今のご時世、そういうこともあるかも知れないと想定してできることはやっておいた方が良いとは思いませんか。要するに一種の保険ですよ。それも短縮に比べて特段のコストや手間がかかるわけでもないのだし。

ローン返済に行き詰まるリスクなんてないと考える人は、生命保険（住宅ローンとセットのやつは別）も自動車保険（自賠責は別）も掛けてないんだろうね。
子供が成人する前に死ぬ可能性、自動車事故を起こす可能性なんて、ローン返済に行き詰まる可能性より低いだろうからね。

>>204さん

月収が減る事考えて、1000万安い物件を買う事ができるならＯＫでしょうね。

204さんの言っている事は十分理解できますよ。

>>205さん

自動車保険はぜひ掛けてほしいよね。これは、いい迷惑だよ
生命保険は掛けてない人が多いね。（都民共済でＯＫだと思うけど、個人的に）
金が無い家庭は、まず、住宅ローンの見直しより、（金が無いから）
この辺削るしね。あと、電話料金一家で高いね。

ぎりぎりの方は、ホント・繰上げなんて夢だから・・・・・

繰上げできる方は、健全である様な気がしますが・・

205､206を読むと発想が貧困すぎて
どんなに余裕がない生活をおくっているのかがのかがよくわかります。

軽減するかどうかは、自分自身がどれだけのリスクを受容できるかだと思っています。

契約時には一度受容したリスクを、特に収入や仕事の環境が変わってないのに、わざわざ軽減する必要は無いと思うのです。



長々と書き込みされるかたに、もういちど質問ですが。

あなたが契約時には受容できていなくて、軽減した結果受容できるようになったり、受容できると想定するリスクってなんですか？


軽減はどうでもいいと考える私には、そういうリスクが思い付かないのです。

>>208

内容的に>>185さんだと思うけど、すごいな、夜中の4時近くまで書いてるのか…

契約時に受容したリスクにしても、余裕を持っていますよね。
そうでなければ、ギリギリさんになってしまいます。
その余裕の幅を増やす方法があるので、行使してるだけです。

おいしいお菓子が二つあり、よりおいしい方が売り切れていた場合、もう片方も十分おいしいと
思っていたら買うでしょう。ただ、よりおいしい方子が食べれるのに、もう片方でも十分おいしい
からと買わないようなことはしませんよね。

あなたの意見は、よりおいしいお菓子が買える状況で、もう片方でも十分と思ってたんだから、
そっちを買いなさいよーって言っているようなものです。

ここまでこだわるところを見ると、よっぽど軽減が難しい借り方をしてるんですか？

>>208
＞特に収入や仕事の環境が変わってないのに、わざわざ軽減する必要は無いと思うのです。
状況が変わってからじゃ遅いんだよ。
生命保険の疾病特約なんて病気になってから付ければ良いのだと言っているようなものですね。

＞あなたが契約時には受容できていなくて、軽減した結果受容できるようになったり、受容できると想定するリスクってなんですか？
契約時に受容できていないこと＝不測の事態に耐えられる可能性が低いこと
軽減した結果受容できるようになること＝不測の事態に耐えられる可能性が高いこと
不測の事態とはいろいろ。仕事収入は安定していても病気や事故で怪我する可能性だってある。
あなたは１０年後２０年後も今の環境が続くか今よりも良くなると楽観的に考えているようだけどね。

で、軽減が短縮に比べて相当にお金や手間が必要なのなら、敢えて軽減する人はいないよ。
だが、手間は短縮と同じでしょ。お金は、年１回くらいの繰上だと短縮に比べて若干多く利息を払うことにはなるが、得られるリスクヘッジ効果を考えれば安いもの。だったら軽減にしておいた方が良いんじゃないの？と言っているだけのこと。

ま、不測の事態になんか備える必要はない、何かあればそのときに対応すれば良いと考えるあなたとはこれ以上議論しても無駄なので、レスは不要です。

リスクに対する対策がもう十分といってる人に、そこまでムキにならなくても…
短縮は若干の利息軽減もしくは手間が得られる、軽減は若干のリスク軽減が得られる。だろ
ずっと同じことを３スレもループ。
そんなにリスクが怖いなら、一括で買えるようになってから買えば？
破綻リスクは０ですよ

>>212
ここは、「おりこうな繰り上げ返済とは？」なので、一括で買えばってのはすれ違いの話題ですね。

また、
>短縮は若干の利息軽減もしくは手間が得られる、軽減は若干のリスク軽減が得られる。だろ

も微妙に大切なことが抜けていて、短縮の効果は、軽減の効果の中に含まれる関係ですから、
ちょっと直すならば、

短縮は若干の利息軽減もしくは手間が得られる、軽減は「それに加え」若干のリスク軽減が得られる。

ですよ。

> 軽減は｢それに加え｣若干のリスク軽減が得られる。

若干だよね。大きく見積もりすぎてない？

あと具体的にどんなリスクが若干軽減されるのか、
全く出てこないんだけど。

>>214 さん

コメントの内容を見ると>>185さんですか？
今日も一日おつかれさまです。頑張ってくださいね。

さて、軽減の効果を多く見積もっていないかということですが、軽減の場合、確かに当初は効果が
少いですが、先に行くにしたがって、調整できる幅が広がり効果が大きくなります。

一方、リスクというのは、期間が長くなるほど高く見積もるのが合理的です。つまり、期間が長くなる
ほど、不測の事態が起こる可能性が高くなるからです。
住宅ローンの場合は、繰り上げをおこなうにしても10年以上は返済をするのが普通でしょう。
10年前、もしくは20年前（バブルですね）の時に、現在の日本（雇用情勢など）を的確に予想できて
いましたか？
>>214さんは、リーマンショックも想定済みだったんでしょうね！そういう方なら短縮でいいのでは
ないでしょうか

このようにリスクというものは、期間が延びるにしたがい多めにとるものですので、軽減型で徐々に
将来の支払いが減るようにしておくというのは、リスクに対する対応方法としてはとても理に適った
ものだといえます。

それと、「あと具体的にどんなリスクが若干軽減されるのか」と書かれていますが、資金があれば
大概のリスクは対処できますよ。

できれば、>>210さんの書き込みを読んで、①、②について新しい論点を出していただけるといいな
と思います。
まあ、出せないので、今のような書き込みになっているのだとは思いますが。

>尚、軽減派の大半（一部例外は居る）は「軽減絶対＝短縮排除」等とは言っていないと思うが・・・・

私はおそらくこのスレに書き込みしている中でも最も強烈な軽減派の一人ですが、
さすがの私でも最初から最後まで「軽減絶対＝短縮排除」で押し通すわけではありませんよ。

ローン返済が進展して、残債500万、貯金500万みたいな状況になり、
これ以上リスクを軽減する必要もなくなったら、
短縮に切り替えて、貯金が減り過ぎないよう留意しつつ短縮で残債を減らしてゆき、
１年以内で完済するでしょう。

短縮さんは、あらゆる不測の事態に対応できる状態なんですね。収入が半減しても大丈夫なんでしょうね。今のままいけば３年程度で完済できるんでしょうね。うらやましいですね。
そういう人には確かに軽減のメリットはほとんどないでしょう。

軽減派の私は完済までの予想期間が３年もある状況だったら間違いなく軽減にするな・・・
１年を切ったら短縮にしますが。

>>218

それまで短縮だった人が、残り３年で軽減にしても、ほとんど意味がないと思いますよ。

そういう意味では、>>217さんの言ってることは、正しいと思います。

そうか。ここの短縮さんたちは以前、
＞月々の支払い額が１万２万変わったところで、何か意味があるのでしょうか？
と言っていたが、２～３年先までしか見ていないからなのか。
完済まで少なくとも１０年はかかるであろう人たちは、２～３年で完済する見込みの、ここの短縮さんとは置かれている状態が違うことを認識しよう。

>>215さんが指摘しているとおり、軽減も１０年続ければかなり効果は大きい。うまくすれば返済額が１／３かそれ以下に下がっているだろう。また、予測が難しい先になるほどリスクヘッジ効果が大きくなる点で、軽減は確かに合理的だ。短縮は先になるほど効果が小さいけどね。

まともな事を言ってるのは
>>202
>>212
と思うんだけどね。

低金利、給与は先が読めない時代のため軽減型の人が多いのでしょ。

二昔前なら、高金利、給与は右肩上がりの時代だったけど。

>>221
理由を説明できず、単に思うっていう感情論は、意味がないと思うよ。
（短縮派の旗色が悪いのはわかるけど）

それに、先が読めない時代だから軽減の人が多いってのは認めてるよね。
逆に言えば、先が読めない時代に短縮にこだわる人は、先が読める（と思ってる）珍しい人か、
もうすぐ支払いが終わる人ってことでしょう。

まあ、今まで短縮で返して来たら、ここ数年の景気の悪化で支払いが厳しくなり、こんなことなら
短縮じゃなくて軽減の繰り上げにしておけばよかったと考える人が、他の人にも同じ失敗をさせたく
てムキになってる気もする．．．

皆借りすぎですね。だから繰り上げどうするかにこだわらないといけなくなるんです。
余裕持って10年以内に返せるように物件選びすべき。そうすれば金利10％でも払えます。

なんだか、かけてて当たり前の保険をかけてないんでしょうねとか
収入半減したらローン破綻確定みたいな書き込みを読むと
裕福層(短縮派)vs貧困層(軽減派)に見えて仕方がない

>>224
おりこうな繰り上げ方法を話し合うスレなのに、結局、相手にレッテルを貼って感情的に非難するしかないんですね。
みっともない態度だと思いますよ。

２２１だけど
>>222
何でそんなにからんでくるの？。

私は、二昔前に借金して返した口だからね。
年利５－６％ぐらいの頃で、１億を超える借金なので月々の返済は６０万円ぐらいだった。
利子もばかにならないので、贅沢せずにせっせと繰り上げ返済した。
今の人たちは、低金利だから急ぐ必要はないのでしょ。

人により、状況により異なるでしょ。
>>202
>>212は
そいう意見なのでまともだと思っただけ。

>>私は、二昔前に借金して返した口だからね。
>>年利５－６％ぐらいの頃で、１億を超える借金なので月々の返済は６０万円ぐらいだった。

これは自慢ですか？ｗ
別にあんたの個人的な話などどうでもいいわけだが。

>>226
というか、ここまでの内容から、短縮は富裕層、軽減は貧困層という分類はできないはずですので、
単に意見が異なるだけで、そのような失礼なレッテルを貼るのはおかしいと思ったわけです。
（ところで、貧困層に対応するのは、普通は裕福層ではなく、富裕層だと思います）

で、話を戻しますが、>>226さんは、返し終わった人なわけですよね。
しかも、書きぶりからすると相当急いで返したわけですよね。
なので、自分の返済方法にこだわっているだけでしょう。

低金利なので急ぐ必要はないと書かれていますが、それなら繰り上げる必要もないですよね。
ここでの話は、繰り上げるならどうするかです。

ところで、>>226さんがこれからローンを組むとして、返済期間が繰り上げても10年以上の場合、
繰り上げ方法は、短縮にしますか、それともここに書かれている軽減にしますか？
新たに借りる前提で考えてみてくださいね。

>>227
利子が高ければ、負担も大きく返済方法もかわるでしょ。
そいう時代もあったですよ。それを経験してるんです。
これからまた来るかもしれないけど。

しかし
>>212
＞ずっと同じことを３スレもループ。
納得した。

人や状況により変わるとは思わないんだ。

>>私は、二昔前に借金して返した口だからね。

返し終わった人間が、なんでこんなところに書き込んでるのよ
嘘くさくかんじるのだがｗ

＞＞２２８
２２４だけど
２２１とは別人だよ
このスレってどっちもどっちみたいな書き込みであろうと
すごい勢いで軽減派の方々がからんでくるよね

返答ですが、これまでの書き込み全部にたいして書いてないよ
ちゃんと読んでね、上記の文で指摘した人に対して言っただけ、
自分がちょっと悪く言われると烈火のごとく反論しますが
短縮派の方々に対しては結構むごいこと書いてますよね

２２１じゃないけど、
返済期間が繰り上げても10年以上の場合って
そういう限定条件をつける時点でおかしいよ
そんな危険なローンしか組めないのなら確かに軽減を選択せざるおえないです

>>229
＞利子が高ければ、負担も大きく返済方法もかわるでしょ。
金利が高ければ短縮の方が良いのですか？　理由を教えてください。
言い換えれば、金利が低い今は軽減の方が良いと言っているようにもとれますけど。

>>228
＞というか、ここまでの内容から、短縮は富裕層、軽減は貧困層という分類はできないはずですので、
私はそういう事、書いていません。

＞自分の返済方法にこだわっているだけでしょう。
状況により異なると言いたいだけです。
当時、軽減方法があったかは知りません。
当初、支払いのかなりの部分は利息だったと思います。
ですから繰り上げ返済で元本を減らしていただけです。

＞ローンを組むとして、返済期間が繰り上げても10年以上の場合、
＞繰り上げ方法は、短縮にしますか、それともここに書かれている軽減にしますか？
私の場合でしょうか？。それとも今の人達の立場でしょうか？。

私の場合は、漠然とですが銀行から金を借りて不動産投資しようかと迷っているところです。
利息は経費にできるから、繰り上げ返済しないでしょうね。
複数の物件を持つようになれば、軽減を選ぶかもしれませんね。
私のこの話は、全然違う話なので聞いても意味がないのでは。

>>223
＞余裕持って10年以内に返せるように物件選びすべき。そうすれば金利10％でも払えます。
短縮で良いのは１０年以内に返せる人だけ。１０年以内に返せないのなら軽減にすべきということですね。

>>221
>低金利、給与は先が読めない時代のため軽減型の人が多いのでしょ。
>二昔前なら、高金利、給与は右肩上がりの時代だったけど。

もし今が高金利、給与は右肩上がりの時代だったらますます軽減型にすべきですね。
高金利、給与は右肩上がりならインフレ率も高いですから、
借金は長く置いておけば実質的に目減りしていきますからね。

二昔前は、繰上げ返済手続きをするには銀行の窓口まで行かねばならず非常に面倒で、
手数料も高かったため、手続きの回数が少なくて済む短縮型が合理的だったのです。

>>229
>人や状況により変わるとは思わないんだ。

ここの軽減派の皆さんは「状況により最適な方法は変わる」と口をそろえて言ってますよ。

繰上げ返済手続きが面倒で、手数料も高い　→　短縮が合理的
手続きが簡単にでき、手数料無料　→　軽減が合理的

２２１ですが
>>235
＞ここの軽減派の皆さんは「状況により最適な方法は変わる」と口をそろえて言ってますよ。
だったら
>>202
>>212
という状況により変わるという意見に賛同した私にからんでくるんですか？。

一部例外はいるかも知れないが、多くの軽減派は「リスク対策が十分なら軽減しなくても良い」ということに異論はないと思いますよ。軽減派も、十分に軽減されたら短縮に切り替えると言ってますしね。
問題は、何を以て短縮派が「リスク対策はもう十分だ」と言っているのかが不明瞭なので、単に楽観的なだけだろうとか、不測の事態が起きたらアウトだろうと思われていることです。

この際、短縮派は「リスク対策はもう十分なので軽減なんて不要」と判断している根拠（例えばあと３年で完済見込みなど）を示せば良いのではないでしょうか。
そうすれば、たぶん軽減派は「なるほど。それならもはや軽減する必要はないだろうね」と納得するのだと思いますよ。

前提条件を同一にしてみました。

世帯年収：800万円
借入金額：3000万円
借入期間：35年
変動金利：0.875%
家族構成：本人40歳、妻35歳、子2（4歳、1歳）

・20年で完済。
・短縮/軽減共に繰上げ手数料は無料。
・所得増は見込まない。


上記前提の場合、短縮 or 軽減どちらを選択されますか？その理由も。

まず、>>224と>>221をごっちゃにしてしまいました。その点は謝ります。

>>231
とりあえず、繰り上げをして返済が10年を超すローンの場合は、軽減を選ぶわけですね。
ただし、繰り上げでもっと短い期間で返せるのであれば、リスクも少ないし短縮でいいと
いう考えですね。

住宅ローンではあるが、期間が短いので、それは、それで合理的と思いますよ。
もっとも、期間が短いなら、年に１回の軽減型の繰り上げで、短期で返済しても、支払額は
ほとんど変わらないと思いますが。

このあたりも気になっていて、繰り上げで期間を相当に短くしてしまうなら、それこそ
繰り上げの回数を減らしたとしても、短縮でも軽減でも金利の支払いの誤差は小さくなる
はずです。

つまり、長期の支払いで軽減をする場合は、繰り上げを毎月するなどしないと、短縮との金利
の支払いの差が開きます。ただ、短期で支払いを終えてしまうなら、繰り上げの回数を減らして
も差が開きません。
そういう意味では、短期で返済を終わらせてしまうのであれば、軽減型の問題点である
支払回数が多くて面倒ってのも、あまり関係なくなってしまうはずなんですよね。



>>233
>当時、軽減方法があったかは知りません。

ということは、あなたの中には短縮と軽減の間で選択肢はなく、当時取れる手段として
短縮を使っただけなわけですよね。

>>228　で聞いたのは、ここで軽減型のメリットを聞いた（知った）あなたが、今後
住宅ローンを借りると仮定した場合に、以前のように短縮を選ぶか、それとも今度は
軽減を選ぶかです。
（知り合いに返済方法を相談されたら、どう答えるかと考えてもらっても結構です）

>>238
その条件で２０年で完済するためには、約定返済分は年１００万円ですが、毎年６５万円を繰上返済して合計１６５万円を返していく必要があります。
年収８００万で子供が２人いて１６５万円は余裕があるとは言えませんね。年収が１割減って７２０万円になったら繰上は難しいでしょう。２割減って６４０万円になったら約定分（年１００万円）を出すのもかなり厳しいでしょう。年収が減らなくても金利上昇リスクがあります。当然に軽減で繰り上げて約定返済額を下げておくべきですね。
その年収なら完済直前まで軽減でもいいかもしれません。完済しローンがなくなってもそれほど余裕があるとは言えないでしょうから。

もし仮に年収が１５００万円以上あるなら、それが２／３の１０００万円に減っても毎年１６５万円の返済は可能でしょうから、短縮でもリスクは低い方かと思います。しかしもっと年収が減る可能性、病気や事故で収入が激減する可能性もないとは言えませんから、やはりある程度までは軽減で返済額を下げておく方が無難です。

天気もよかったので娘と出かけてたら
乗り遅れた感があるし、どうでもよくなってきた。
(だったらなんで書くんだというツッコミがきそうだが)


本気で軽減しなきゃいけないのは、
35年長期で借りてるのに月々の返済が
厳しいようなギリギリの人。(ギリギリの基準は人によるのでなんとも言えない)


普通の人はどちらでもよろし。
軽減のほうが若干リスクは少なくなる。(軽減派の言うとおり)


超余裕な人が軽減を選ぶのは趣味の世界だから
止めないけど、別におりこうでもなんでもない。

RPGでレベル100にしないと気がすまないのと、同じ感じがする。

>>238のモデルケースって結構居るんじゃない？
こういう場合、短縮/軽減の意見を聞いてみたい気はするね。

ちなみに俺だったら軽減かな。生活水準にもよるけど浪費癖がなければ軽減で繰上げしながら20年完済も不可能ではないと思う。もちろん今後の金利状況にもよるとは思うけど、このモデルケースの場合だと金利上昇局面では、短縮のほうがよりリスキーだと思う。

>>237
おっしゃるとおりですね。加えて、短縮派さんは、「軽減でリスク対策のメリットが得られるなら、そもそもローン計画自体が初めからおかしい」とおっしゃっておられるので、短縮派さんの基準に基づく、計画自体おかしいローンとおかしくないローンの境目を決めることも可能ですよね。

例えば、短縮派さんが、「あと３年で完済見込みなのでリスク対策なんか不要」とおっしゃるのであれば、完済まで３年以上かかるようなローンは計画自体が初めからおかしいことになりますよね。>>238のケースだったら、年間で返済可能な金額は200万円程度でしょうから、住宅ローンとして借りて良い上限は600万円、ローン開始時に200万円貯金を持っておくとしても上限は800万円で、それ以上のローンは短縮派さんの基準によれば計画自体がおかしい、ということもわかりますね。

>>238さん

年収がどの程度安定している職業かにも依る。
世帯年収といっても、世帯主がほぼなのか、夫婦同じくらいなのか。
妻は夫の扶養に入っているのかなどで、実質の収入も全く変わってくる。

そして、妻の仕事の内容によって、
子供を保育園に預けなければならないのかによって全然違う。

それから、物件価格はどれくらいなのだろう。
住宅を購入する際に、どれだけ頭金を貯められる人かというのも大きく影響するし、
住宅購入後の残貯金も影響は大きい。

それに、優遇をどの程度見ているのだろう…それにも依るよね。
今の金利からしたら、優遇2%程度なのかな？
そういった条件も将来のリスクを計算するのに大きく影響する。

リスクは、各人各人で違ってきます。
自分の住宅ローンの計画を立てることを考えたら、この程度の条件では判断が付かないのは自明でしょう。
この条件だけで、リスクを判断するのは無理だと思います。

>>245
＞加えて、短縮派さんは、「軽減でリスク対策のメリットが得られるなら、そもそもローン計画自体が初めからおかしい」とおっしゃっておられるので、短縮派さんの基準に基づく、計画自体おかしいローンとおかしくないローンの境目を決めることも可能ですよね。

例えば、短縮派さんが、「あと３年で完済見込みなのでリスク対策なんか不要」とおっしゃるのであれば、完済まで３年以上かかるようなローンは計画自体が初めからおかしいことになりますよね

なんで完済まで3年以上かかるローン計画自体が初めからおかしい事になるんですか？
私は「軽減でリスク対策のメリットが得られるならそれで良い」と思うし、
自分は短縮派なので、「早期（3年以内に完済は無理としても）に完済できるのならリスク対策は不要」もそれで良いと思います。

こんな極端な視点で双方が上げ足とるような議論しても時間の無駄で不毛じゃないでしょうか？

>>246さんの指摘により想定を追加/変更しました。


世帯年収：800万円
物件タイプ：一戸建
物件価格：4500万円（諸費用込み）
自己資金：1500万
借入金額：3000万円
借入期間：35年
変動金利：0.875% （全期間優遇1.6%）
家族構成：本人40歳、妻35歳、子2（4歳、1歳）※妻は専業主婦（扶養家族は妻+子2=3名)
残預貯金：500万円


・20年で完済。
・短縮/軽減共に繰上げ手数料は無料。
・夫の業種は景気に左右されないため、今後の収入の増減は加味しない。
・妻は将来的にも専業主婦という前提。

上記想定で短縮 or 軽減どちらを選択しますか？

ちょっとまとめを。

以下、想定している状況は「既にローンを借りている」且つ
「軽減・短縮の2つの繰り上げ返済方法が選択可能」な状況です。


1. 「金銭コスト」と「リスク対応力」のみに着目した場合、
常に軽減型の繰上げ返済が正しい。但し、前提条件として
繰上げのための金銭的コストがかからないことが必要。

2. 一方で「手間」と「そもそものリスク度」、あるいは「人間心理」を
考慮すると必ずしも軽減型が万人向きとは言えず、場合によっては短縮もあり


「軽減型」の人が金銭コストとリスク対応力のみに着目しているのに対し、
「短縮型」の人は手間や現実的な意味合いを考えています。


「軽減型」の論理には一理あって、金銭コストとリスク対応力のみに
着目した場合は、常に軽減型が優れています。
何故かと言うと、想定している前提条件では、軽減であれば
金銭コストは全く増えずにリスク対応力のみが改善するからです。
これはローン残額の多寡や残期間などに拠らず、100%全ての状況であてはまります。
(もしこれが理解できない場合、過去ログをしっかり読んで下さい)

一方で、各人のリスク状況・考え方によっては「軽減型繰上げ」で得られる
リスク対応力の向上に殆ど(全く)価値が無いため、
「意味無し」、「おりこうに思えない」という考え方になります。

経済学で「オプション理論」として習う内容の考え方が比較的近いです。

>No.248 さん
年収１年分は預貯金で残しておくのが普通じゃないですか？？
この場合800万は置いておくと思います。
この想定では、私は軽減でも短縮でも繰上げできません。。。。。

「繰上げしない」を選択する人が多そうです。

年収の倍以上のローンはそもそも組まないし。
50歳で完済しないと、老後資金も作れないし、条件が変。

「収入の増減は加味しない」となると、リスク回避する必要が無いという条件ですよね？
軽減のメリットである「リスク回避」が不要となる「条件付け」なので、
軽減も短縮もメリットが無い気がします。

軽減のメリットって「収入が減ったとき」のリスク回避だから。

＞249さん
＞以下、想定している状況は「既にローンを借りている」且つ
＞「軽減・短縮の2つの繰り上げ返済方法が選択可能」な状況です。

条件に、
「且つ、繰り上げ返済することにより、金銭的メリットが生まれる状況」
を加えないと、
繰上げしても金銭的メリットが発生しない人が含まれてしまいます。
「金利負担がゼロに近い手段が可能なため、ローンを組んでいる人」もいます。

※かといって、ゼロに近い状況が不可能な場合は、そもそもローンを組んでいたかわからないので、
　　「当初から一括で支払う能力がある」わけではないことに注意。

>>248
０．８７５なら、低金利が続く限り繰り上げしない。その代わりしっかり貯金しておくで良いと思います。

800万、手取りで言うと600万位？
０．８７５なら住宅ローンが年間100万弱。減税は固定資産税に。
手取り600万-住宅ローン100万-生活費300万。
残り200万を100万繰り上げ資金、100万普通の貯金（大きな買い物や旅行すればここから引く）

金利が変動しないを前提に言うと10年後のローン残高22,343,836 おおざっぱに2200万。
100万を10年貯めている分は繰り上げできる。1000万繰り上げで住宅ローンの残り1200万。
10年後の時点でご本人50歳！子どもは14歳11歳。食事も大人並みに食べるし塾などでお金がかかる。大学受験も後4年後。
50歳時点で、元からの貯金500万+10年間の貯金1000万程で1500万。
元々車があれば車検や税金保険でお金がかかるので、年間100万貯金はやや難しいかも。買い替えもあれば200から300万は出ていく。
子どもの大学の費用のお金をここから別口座に移し、将来のリフォームに備えて10年間、マンションと同じように吸う全金を月1万貯めたとすると120万別に分ける。10年の時点で一戸建てなら屋根の点検や塗り替えで実際出ていくかも。
となると1500万貯金があるとしても、車、教育、リフォームと使い道があるお金を除くと、1000万以下、800万位になってしまうかも。
元の貯金が500万あった事を考えると案外貯金ってできないものです。

定年が60歳だとすると、あと10年以内にローンを完済、子どもを大学にやって卒業させ、老後の蓄え、リフォームのお金を作る。なかなか大変、忙しいですよ。

軽減でも短縮でも繰り上げしないでも、何でも各自が好きにしたらよろしいとしか思えない。
このスレの趣旨とは外れるけれど。住宅ローンの繰り上げの方法の選択なんてライフプラン、キャッシュフローのごく一部。

>>248
変動金利は今は0.875%だが20年間この金利が続くとは考えられない。20年固定金利が2%台後半であるので、20年間の変動金利の平均値は2%を見込むべきだろうね（リスクプレミアムがあるので平均値が2%台後半にはならない。解説はどっか別スレで）。

3000万円の金利2%で20年完済なら年間の返済額は180万強となる。ただし子供が大きくなるとお金がかかるので、余裕がある3～5年間のうちは年間220万円程度は返済しておくべき。つまり約定返済額との差額、年間120万円は繰り上げ返済が必要だね。

3～5年後には金利動向も見つつ10年固定へのプラン変更によるリスク回避も考えるべきだろう。金利上昇で子供の教育費が圧迫さえる事態は避けたいからね。ただしそれまでの繰り上げ返済を軽減型でしておいて、約定返済額を下げておけば、それでリスク回避は十分だから変動のまま頑張るという判断もありうる。

固定期間終了後には残債は1000万円程度にまで減っており、返済期間も間違っても短縮型での繰り上げ返済なんかしていなければ25年以上残っているので、リスクも十分低く、変動で良いだろう。以降の繰り上げ返済は短縮型でも軽減型でもどっちでも良いだろうね。

>>254

固定終了後に残債を1000程度まで減らすということは賛成だが、
13~15年後は、子供が大学に上がる頃なので、私学だとして年間100万円の出費増。
（17年後は２人大学生なので200万円の出費増）
更に、15年後を目安に、家の修繕費として200万円の臨時出費程度がでる。

そう考えると、貯金は最低300-400万円程度は残したうえでも、
以後は繰り上げ返済は出来ないと思った方が良いだろうね。

なので、20年で完済というのが、どれくらいシビアな条件かで返済方法は変わってくると思う。

60歳の定年前にという仮定で、年金支給までも時間があるので、
退職金には手を出したくないと考えるなら、期間が20年に減るまで、まずは短縮。
そして、期間が20年に達したら、以後は軽減という流れだろうね。

60歳時点でローン残債が残っていても、退職金も注ぎこむ気があるなら、初めからひたすら軽減だろうね。

>>254の「25年以上」は「20年以上」の間違いです。

>>255

>期間が20年に減るまで、まずは短縮。
>そして、期間が20年に達したら、以後は軽減という流れだろうね。

13年後に残債1000万円として、
それまでの間、短縮で繰り上げ返済を続けていたとしたら、
残りの返済期間は10年半ほど。
約定返済額は、変動金利が今と変わらぬ0.875%だったとしても年間100万。5%なら120万。

子供が大学に上がる大事な時期に、家計に余裕がなく、
もし年収が下がったら危機に陥りますが、
気は確かでしょうか・・・

それまでの間、軽減で繰り上げ返済を続けていたとしたら、
残債1000万円で返済期間22年。
約定返済額は金利0.875%だったら年間50万、5%でも75万なので、
きついことに変わりはありませんが若干余裕はあります。

>>256さん

相変わらず、軽減さんは、どんな事情も考慮せず、なんでも軽減軽減ですね。

定年後に残債が残るリスクと、子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスクで、
どちらが大きなリスクと感じるかは、個人個人によって違うでしょう。
どちらのリスクの重きを置いて、返済計画を考えるのかは、個人の選択じゃないですかね。

ある程度貯金が出来るタイプの人なら、
前向きに繰り上げていけば、その時少しきついなぁと感じながらも結構返済できてしまうものです。
ただ、もしもの時の備えばかり考えるような後ろ向きの思考が入ると、
きついと感じたとき、繰り上げはしないでしょう。

また、軽減さんは、バブル期の金利を仮定することが好きですが、
バブル期の金利にまで上がる可能性は、どれくらいあると思っていますか？
たとえ、なったとしても、残債が少なくなっていれば、ある程度は対応できるものですよね。

それよりも、リストラや会社が潰れる可能性の方が遥かに高いでしょう。
住宅ローンを借りている段階で、そういったリスクには対応できないことを考えると、
備えるリスクに対してバランスが悪すぎる気がしますよ。


この質問の内容とは違うので余談ですが、私なら35年変動という選択は絶対してないです。
計算できない要素が多すぎて、将来に向けて考えるリスクの幅が広がりすぎます。
金利が大きくるるときのリスクは、返済の後期ではなく、初めのころの方が遥かに大きいです。

>>257
子供が大学にいる間は、軽減の有利さを利用して少なく返済して、卒業したら大目に返済して、終わらせれば
いいだけじゃないの？
そういう融通が利くのが、軽減のいいところなんだよ。

なんで、「定年後に残債が残るリスク」と「子供が大学に居る間の返済額が少し上がるリスク」の二者択一
みたいな発想になるのかな、短縮さんは？

確かに短縮だと二者択一だけど、それを軽減に当てはめて考えない方がいいと思う。

>>258
細かい所だけれど、パターンの人は40歳4歳1歳なので、下の子が卒業する23歳の時は22年後。62歳。
上の子が大学を卒業するのが19年後59歳。
だから定年過ぎても教育費は続いてます。1人卒業してるのでややマシですが。

>>259
あ、すみません。
ちょっと、実際に計算してみました。

３０００万を０．８７５で借りて、３５年で返す予定の人が、繰り上げで２０年で返したらどうなるかです。

まず、当初の月あたりの支払いは８２、９４９円になります。
これを２０年にするには、短縮の場合は、月あたり４７、０５１の繰り上げとなり、月当たり
８３千円の支払いをずっと続けることなります。

一方、軽減で同じことをした場合、総額の１３万は変えないとして
１０年後：６１、３０８円＋（繰り上げ６８、６９２）
１５年後：４２、２４６円＋（繰り上げ８７、７５４）
１８年後：２５、４３６円＋（繰り上げ１０４、５６４）
となります。

つまり、子供が大学に行く頃には、義務としての支払いは当初の半額か３０％ほどになります。

私なら軽減にしておくと思います。