管理費と修繕積立金が高額で困っています

修繕積立金は、自分たちの積立金ですので足りなければ値上げを
しなければならないでしょう。
ただ、しっかりした長期修繕計画書を作成して、３０年間の総工事費
から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。
それを作成するには、建築士に依頼するのがいいでしょう。
管理費については、値上げは殆どありません。値上げするときにはその
理由が必要になるからです。
管理人の勤務日数と時間を増やしたとか、清掃員の人員とか時間を増やせば
その分の値上げは必要となります。
値下げを行うのは管理費で、現状の管理の質を低下させれば安くはなります。
それと、他相場と比較して、管理委託費や管理員人件費、清掃費、点検費
とかが高い場合は値下げ交渉はできます。

スレ主は修繕積立金等が３０，０００/月は
高いと言っている。
どうすればいいかを質問している。
とりあえずマンションの概要でも教えてくだ
さい。

近隣の同等マンションは管理費と修繕積立金あわせて２０，０００/月です、納得いきません

築２０年、１４階建て、３９戸、３ＬＤＫの７０㎡です。

３０，０００円が高いか安いかは、現在の積立金の状況次第ですよ。
それを知るには、長期修繕計画での３０年間の総工事費を知ることが
必要です。現在は、分譲するときは、修繕積立金は安くしておいて、
段階的に値上げをしていますからね。
しかし、スレ主のマンションの現状が分からないので、高いのかやすいのかも
分からないですね。
修繕積立金と管理費は分けて考える必要があります。

大規模修繕第２回目は４年後です、修繕積立金残金５０００万円です、管理費は約１５０００円／月、修繕積立金は約１５０００円／月です。

どうすれば、近隣同等マンションの　あわせて２０，０００/月に出来ますか？

簡単です。
自主管理して浪費を少なくすればいい。

４年後の積立金の額は７，８００万円ですね。
３９戸のマンションであれば、全て使えば戸当たり２００万円ですので
足りないことはありませんが、工事は大規模修繕工事だけではありませんからね。
築２０年ということは、これから給排水管、配線、エレベーター、消防設備、
給水設備、サッシ、インターホン、壁面塗装は３回目は倍以上の工事費になります。それに、現在の工事費は大幅に値上がりしています。
いろんな工事がこれから費用になってきます。

>>8 匿名さん
また余計なことを投稿してスレを荒らすあほ。
主に外壁の大規模修繕の話だよ。

>>9さん
下記がスレ主旨だよ。
>管理費と修繕積立金あわせて30000円で厳しいです
>値下げする方法を教えてください。
どこに外壁の大規模修繕工事といっているんかい。
余計な書き込みをしないで、スレ主に役に立つ書き込みをしさない。

１、４、８、１０は僕の書き込みだけど、スレ荒らしをしていると思うかい。
まじめに答えたつもりだけどね。

管理会社が当マンションからの利益を、近隣同等マンションの　あわせて２０，０００/月の赤字マンションの補填に使っているらしいです、理事会にどう働きかければ良いでしょうか？

>>12 匿名さん
管理費はいくらで修繕積立金はいくらなの？
分けて考えないと話にならないよ。
管理会社が得る費用は管理費の中の管理委託費で、近隣はいくらで、あなたのマンションはいくらなのか。近隣の戸数もね。

管理費約１５０００円、修繕積立金約１５０００円、近隣の管理費約９０００円、修繕積立金約１１０００円、近隣の戸数５２戸です。

間違いでした。申し訳ございません

>>14 匿名さん
それなら確かに管理費が高い。
管理委託費の中でも管理員又は清掃員の人件費を下げるよう働きかけることができると思う。
あなたのマンションの規模では管理員は不要で、清掃員が1日2,3時間、週3-5日で十分維持できる。
清掃員なら福利厚生含め都内で時給換算1500円から2000円が妥当。
まあ、あとは管理費は設備のあるなしでも代わるので注意。

これからわ世界的インフレにより日本もその圧力
には抗しきれずインフレに突入した。
直近の円高と株価の暴落がその始まりを示唆して
いる。
当然ながら管理委託費等の値上げをせざるを得な
い。
それに伴い管理費や修繕積立金等も値上げせざる
を得ない。組合役員の知恵の出しどころである。
この際管理システムを思い切って見直す良い機会
だと思う。

どのようにすれば、管理費と修繕積立金の合計が30000円から20000円に下がりますか？

修繕積立金と管理費は分けて考えなさい。
積立金はおそらく下げることはできないでしょう。
管理費だけですよ、下げられるのは。

修繕積立金に関しては、全国のマンションのほとんどが足りないのが
現況です。
まだまだ値上げが必要だと思いますよ。１戸当たり月の積立金が１５，０００円
なんでしょう。多分足りないと思います。
修繕積立金については、現状通り暫くはその金額でいき、どこかの時点で
値上をしていけばいいと思います。
管理費の明細を他マンションと比較してみることですね。管理費については
値下げ可能だと思います。

>>3 匿名さん
築20年、14階建て、39戸、３LDKの70㎡で修繕積立金と管理費合計で30000円/月は高いとは思いませんが、１６さんの意見には耳を傾けられたらいい考えが浮かびそうです。

しかし、近隣は修繕積立金と管理費合計で20000円/月なのですが、理事長に言えばどうでしょうか？

>>22 匿名さん
３９戸での管理費は
１５０００÷７０㎡＝２１４．３/㎡
は高いでしょうね。

>>22 匿名さん
近隣を引き合いに出すなら近隣のマンションの詳細を調べないと。
まずは近隣のマンション決算資料を手に入れ自分の所と比較だね。あと委託契約書の明細ね。
管理費はこれである程度交渉できるかも。

修繕積立金は周期を遅らせることですね。下げることは普通の管理会社ならしないだろうけど。

>>24さん
修繕積立金を下げるのは管理会社ではありませんよ。
積立金を下げるんなら組合員が総会に諮り下げるんです。
管理会社は全く関係ありません。
積立金は組合員の積立金ですからね。

>>25 匿名さん
全く関係なくない。
長期修繕計画を見ているのが管理会社で、何も考えない値下げなんて将来苦労するのがわかりきっているんだから必死に説得してくる。それが管理会社。

>>26 マンコミュファンさん
それは大嘘。
修繕積立金があろうがなかろうが、管理会社はノルマがあって、やらなくてもいい修繕工事を執拗に提案してくる。赤字決算だろうと容赦ない。

>>27 匿名さん
それは、組合の役員が組合員の為に機能している
場合は管理会社はやり切れないが、
傀儡政権が出来たとたんに悪行を重ねることにな
る。役員次第だよね。経験者です。

>>26 マンコミュファンさん
長期修繕計画を管理会社任せにしていれば、管理会社はヤリタイ放題。何処かの毛まで抜かれる、組合員に解る人は居ないなら、他のコンサルタントに管理組合の調査をして貰い、長期修繕計画を策定して貰うことだ。

>>12 匿名さん
何故補填とわかったのですか？
それが本当で証拠あるなら理事会に言って管理会社と交渉してもらいましょう
データや証明するものがないなら交渉は難しいので理事会はやりたがらないと思います
サービス低下は嫌がる住民が多いので総会でも一筋縄ではいかない

>>30
理事会に言って合わせて20000円に下げて下さいと言ってみます。

>>29 マンション掲示板さん
一般論に対してアドバイスされても困るなw

>>31 匿名さん
あんた今まで何見てたんだよ。赤字の補填だとして、赤字のマンションに合わせてうちでも赤字になって下さいって言われて受け入れる会社があると思う？
>>24の材料を最低限揃え何が下げられそうか提示しなきゃ、ただなんとなく高いから安くしろって言われてもサービスの質下げられて終わり。

>>31 匿名さん
高すぎるから単に合わせていくらではダメですよ？内訳ないと
修繕積立金が安過ぎると将来不足時臨時集金となります
その時支払えないなら安く売り払い出て行かざるを得ない
メンテ不足、積立金不足してそうな中古は売れません
管理費は無駄なサービスがないかどうか提案してみましょう

長期修繕計画書を作成するのは管理会社ではないでしょう。
それをやってるから工事も全て管理会社主導になるんだよ。

合わせて20000円のマンションの補填に30000円払っています。20000のマンションは管理組合が強いと聞きました、うちの理事会はやられっぱなしで、だらしないです、歯がゆく悔しい、どうすればいいでしょうか

>>36 匿名さん
それが本当で証拠あるなら訴訟問題
訴える費用がないなら
管理会社を変えるよう総会にかけてもらう
自分が理事会に立候補するのもアリかと

>>35さん
管理費と修繕積立金は分けて考えなきゃね。
管理組合が強いとかは関係ないんだよ。
修繕積立金は現状でいいとして、管理費がいくら値下げ
できるかだよね。
しかし、管理費が値下げできたら、その分を修繕積立金に
回すのがいいと思うよ。

>>36 匿名さん
あなたが理事になり理事の過半数の賛成で
理事長になれば実現できる可能性が高い。

マンションの実情をしらない者では解決できない。
ただ、管理費や積立金を下げても後々困ることになるからね。
その根拠を示して値下げしなくちゃね。

>>40 匿名さん
その考えはどこから出るの。
マンション管理士等の素性を知りたくなる。
値下げをしてさらにマンションが良くなるケースの方が多いでしょう。

修繕積立金は足りなくて困ってるマンションが多いです
臨時集金したり売れなくて負動産にならないようにしなければダメですよ

>>42 マンション検討中さん
余っている管理費を修繕積立金に回すといいよ。

>>42 マンション検討中さん
売れなくなる等のザワごとは控えて
もらいたい。
マンションの売れる売れないの価値は管理
では決まらない。
立地で決まる。

これから中古が大量に出回る
その時修繕積立金がどのくらいあるか滞納者はいないか調べる人は多いし大規模修繕がなされているかきちんとした計画あるかもチェックする
内覧時は室内だけでなく共用部分もみる
くすんでいたり汚れがないか
自転車置き場、ゴミ捨て場、廊下に私物ないか　植栽はどうか
住民のレベルがジャッジされる
管理大事ですよ
室内はリフォームされて新しく見えても共用部分に劣化が出る

>>45 評判気になるさん
そこまで細かく見ていると買いチャンス
を逃す。
管理のことなど調べていたらいい物件は
買い逃すのが現実です。
新築でも立地が良くて最上階などは前も
って手付金を素早く支払って契約しない
と一分一秒で勝負を逃す。
お宅の言っている内容は理想ですよ。
現実はやはりマンションは売り手市場で
す。
私はマンション管理士ですが中古で立地
のいい物件が出たときは資格は隠して交
渉するくらいです。

投資で買う人と実需で買う人は違います
住んでから失敗した事に気づいても住み替えできない人は多い

>>47 マンション検討中さん
中古は住んでみないとわかりませんよ。
重説などはあてになりません。
あまりしつこく聞くと後でいろいろ言
われそうだと販売員が感じたときはう
まく逃げられて買いそびれる確率は非
常に高い。
いい物件はキャンセル待ちも多いから
注意してください。
たとえ住むための物件でも立地が良け
れば管理のことは二の次で重要ではな
い。

スレ主さんには話が横道にズレて申し訳
ございません。
管理費等が７０㎡で３００００円は高い
かどうすればいいかの質問に戻りましょ
う。

>>49
理事長に管理会社と交渉させればいいですか？