管理費と修繕積立金が高額で困っています

修繕積立金は、自分たちの積立金ですので足りなければ値上げを
しなければならないでしょう。
ただ、しっかりした長期修繕計画書を作成して、３０年間の総工事費
から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。
それを作成するには、建築士に依頼するのがいいでしょう。
管理費については、値上げは殆どありません。値上げするときにはその
理由が必要になるからです。
管理人の勤務日数と時間を増やしたとか、清掃員の人員とか時間を増やせば
その分の値上げは必要となります。
値下げを行うのは管理費で、現状の管理の質を低下させれば安くはなります。
それと、他相場と比較して、管理委託費や管理員人件費、清掃費、点検費
とかが高い場合は値下げ交渉はできます。

スレ主は修繕積立金等が３０，０００/月は
高いと言っている。
どうすればいいかを質問している。
とりあえずマンションの概要でも教えてくだ
さい。

近隣の同等マンションは管理費と修繕積立金あわせて２０，０００/月です、納得いきません

築２０年、１４階建て、３９戸、３ＬＤＫの７０㎡です。

３０，０００円が高いか安いかは、現在の積立金の状況次第ですよ。
それを知るには、長期修繕計画での３０年間の総工事費を知ることが
必要です。現在は、分譲するときは、修繕積立金は安くしておいて、
段階的に値上げをしていますからね。
しかし、スレ主のマンションの現状が分からないので、高いのかやすいのかも
分からないですね。
修繕積立金と管理費は分けて考える必要があります。

大規模修繕第２回目は４年後です、修繕積立金残金５０００万円です、管理費は約１５０００円／月、修繕積立金は約１５０００円／月です。

どうすれば、近隣同等マンションの　あわせて２０，０００/月に出来ますか？

簡単です。
自主管理して浪費を少なくすればいい。

４年後の積立金の額は７，８００万円ですね。
３９戸のマンションであれば、全て使えば戸当たり２００万円ですので
足りないことはありませんが、工事は大規模修繕工事だけではありませんからね。
築２０年ということは、これから給排水管、配線、エレベーター、消防設備、
給水設備、サッシ、インターホン、壁面塗装は３回目は倍以上の工事費になります。それに、現在の工事費は大幅に値上がりしています。
いろんな工事がこれから費用になってきます。

>>8 匿名さん
また余計なことを投稿してスレを荒らすあほ。
主に外壁の大規模修繕の話だよ。

>>9さん
下記がスレ主旨だよ。
>管理費と修繕積立金あわせて30000円で厳しいです
>値下げする方法を教えてください。
どこに外壁の大規模修繕工事といっているんかい。
余計な書き込みをしないで、スレ主に役に立つ書き込みをしさない。

１、４、８、１０は僕の書き込みだけど、スレ荒らしをしていると思うかい。
まじめに答えたつもりだけどね。

管理会社が当マンションからの利益を、近隣同等マンションの　あわせて２０，０００/月の赤字マンションの補填に使っているらしいです、理事会にどう働きかければ良いでしょうか？

>>12 匿名さん
管理費はいくらで修繕積立金はいくらなの？
分けて考えないと話にならないよ。
管理会社が得る費用は管理費の中の管理委託費で、近隣はいくらで、あなたのマンションはいくらなのか。近隣の戸数もね。

管理費約１５０００円、修繕積立金約１５０００円、近隣の管理費約９０００円、修繕積立金約１１０００円、近隣の戸数５２戸です。

間違いでした。申し訳ございません

>>14 匿名さん
それなら確かに管理費が高い。
管理委託費の中でも管理員又は清掃員の人件費を下げるよう働きかけることができると思う。
あなたのマンションの規模では管理員は不要で、清掃員が1日2,3時間、週3-5日で十分維持できる。
清掃員なら福利厚生含め都内で時給換算1500円から2000円が妥当。
まあ、あとは管理費は設備のあるなしでも代わるので注意。

これからわ世界的インフレにより日本もその圧力
には抗しきれずインフレに突入した。
直近の円高と株価の暴落がその始まりを示唆して
いる。
当然ながら管理委託費等の値上げをせざるを得な
い。
それに伴い管理費や修繕積立金等も値上げせざる
を得ない。組合役員の知恵の出しどころである。
この際管理システムを思い切って見直す良い機会
だと思う。

どのようにすれば、管理費と修繕積立金の合計が30000円から20000円に下がりますか？

修繕積立金と管理費は分けて考えなさい。
積立金はおそらく下げることはできないでしょう。
管理費だけですよ、下げられるのは。

修繕積立金に関しては、全国のマンションのほとんどが足りないのが
現況です。
まだまだ値上げが必要だと思いますよ。１戸当たり月の積立金が１５，０００円
なんでしょう。多分足りないと思います。
修繕積立金については、現状通り暫くはその金額でいき、どこかの時点で
値上をしていけばいいと思います。
管理費の明細を他マンションと比較してみることですね。管理費については
値下げ可能だと思います。

>>3 匿名さん
築20年、14階建て、39戸、３LDKの70㎡で修繕積立金と管理費合計で30000円/月は高いとは思いませんが、１６さんの意見には耳を傾けられたらいい考えが浮かびそうです。

しかし、近隣は修繕積立金と管理費合計で20000円/月なのですが、理事長に言えばどうでしょうか？

>>22 匿名さん
３９戸での管理費は
１５０００÷７０㎡＝２１４．３/㎡
は高いでしょうね。

>>22 匿名さん
近隣を引き合いに出すなら近隣のマンションの詳細を調べないと。
まずは近隣のマンション決算資料を手に入れ自分の所と比較だね。あと委託契約書の明細ね。
管理費はこれである程度交渉できるかも。

修繕積立金は周期を遅らせることですね。下げることは普通の管理会社ならしないだろうけど。

>>24さん
修繕積立金を下げるのは管理会社ではありませんよ。
積立金を下げるんなら組合員が総会に諮り下げるんです。
管理会社は全く関係ありません。
積立金は組合員の積立金ですからね。

>>25 匿名さん
全く関係なくない。
長期修繕計画を見ているのが管理会社で、何も考えない値下げなんて将来苦労するのがわかりきっているんだから必死に説得してくる。それが管理会社。

>>26 マンコミュファンさん
それは大嘘。
修繕積立金があろうがなかろうが、管理会社はノルマがあって、やらなくてもいい修繕工事を執拗に提案してくる。赤字決算だろうと容赦ない。

>>27 匿名さん
それは、組合の役員が組合員の為に機能している
場合は管理会社はやり切れないが、
傀儡政権が出来たとたんに悪行を重ねることにな
る。役員次第だよね。経験者です。

>>26 マンコミュファンさん
長期修繕計画を管理会社任せにしていれば、管理会社はヤリタイ放題。何処かの毛まで抜かれる、組合員に解る人は居ないなら、他のコンサルタントに管理組合の調査をして貰い、長期修繕計画を策定して貰うことだ。

>>12 匿名さん
何故補填とわかったのですか？
それが本当で証拠あるなら理事会に言って管理会社と交渉してもらいましょう
データや証明するものがないなら交渉は難しいので理事会はやりたがらないと思います
サービス低下は嫌がる住民が多いので総会でも一筋縄ではいかない

>>30
理事会に言って合わせて20000円に下げて下さいと言ってみます。

>>29 マンション掲示板さん
一般論に対してアドバイスされても困るなw

>>31 匿名さん
あんた今まで何見てたんだよ。赤字の補填だとして、赤字のマンションに合わせてうちでも赤字になって下さいって言われて受け入れる会社があると思う？
>>24の材料を最低限揃え何が下げられそうか提示しなきゃ、ただなんとなく高いから安くしろって言われてもサービスの質下げられて終わり。

>>31 匿名さん
高すぎるから単に合わせていくらではダメですよ？内訳ないと
修繕積立金が安過ぎると将来不足時臨時集金となります
その時支払えないなら安く売り払い出て行かざるを得ない
メンテ不足、積立金不足してそうな中古は売れません
管理費は無駄なサービスがないかどうか提案してみましょう

長期修繕計画書を作成するのは管理会社ではないでしょう。
それをやってるから工事も全て管理会社主導になるんだよ。

合わせて20000円のマンションの補填に30000円払っています。20000のマンションは管理組合が強いと聞きました、うちの理事会はやられっぱなしで、だらしないです、歯がゆく悔しい、どうすればいいでしょうか

>>36 匿名さん
それが本当で証拠あるなら訴訟問題
訴える費用がないなら
管理会社を変えるよう総会にかけてもらう
自分が理事会に立候補するのもアリかと

>>35さん
管理費と修繕積立金は分けて考えなきゃね。
管理組合が強いとかは関係ないんだよ。
修繕積立金は現状でいいとして、管理費がいくら値下げ
できるかだよね。
しかし、管理費が値下げできたら、その分を修繕積立金に
回すのがいいと思うよ。

>>36 匿名さん
あなたが理事になり理事の過半数の賛成で
理事長になれば実現できる可能性が高い。

マンションの実情をしらない者では解決できない。
ただ、管理費や積立金を下げても後々困ることになるからね。
その根拠を示して値下げしなくちゃね。

>>40 匿名さん
その考えはどこから出るの。
マンション管理士等の素性を知りたくなる。
値下げをしてさらにマンションが良くなるケースの方が多いでしょう。

修繕積立金は足りなくて困ってるマンションが多いです
臨時集金したり売れなくて負動産にならないようにしなければダメですよ

>>42 マンション検討中さん
余っている管理費を修繕積立金に回すといいよ。

>>42 マンション検討中さん
売れなくなる等のザワごとは控えて
もらいたい。
マンションの売れる売れないの価値は管理
では決まらない。
立地で決まる。

これから中古が大量に出回る
その時修繕積立金がどのくらいあるか滞納者はいないか調べる人は多いし大規模修繕がなされているかきちんとした計画あるかもチェックする
内覧時は室内だけでなく共用部分もみる
くすんでいたり汚れがないか
自転車置き場、ゴミ捨て場、廊下に私物ないか　植栽はどうか
住民のレベルがジャッジされる
管理大事ですよ
室内はリフォームされて新しく見えても共用部分に劣化が出る

>>45 評判気になるさん
そこまで細かく見ていると買いチャンス
を逃す。
管理のことなど調べていたらいい物件は
買い逃すのが現実です。
新築でも立地が良くて最上階などは前も
って手付金を素早く支払って契約しない
と一分一秒で勝負を逃す。
お宅の言っている内容は理想ですよ。
現実はやはりマンションは売り手市場で
す。
私はマンション管理士ですが中古で立地
のいい物件が出たときは資格は隠して交
渉するくらいです。

投資で買う人と実需で買う人は違います
住んでから失敗した事に気づいても住み替えできない人は多い

>>47 マンション検討中さん
中古は住んでみないとわかりませんよ。
重説などはあてになりません。
あまりしつこく聞くと後でいろいろ言
われそうだと販売員が感じたときはう
まく逃げられて買いそびれる確率は非
常に高い。
いい物件はキャンセル待ちも多いから
注意してください。
たとえ住むための物件でも立地が良け
れば管理のことは二の次で重要ではな
い。

スレ主さんには話が横道にズレて申し訳
ございません。
管理費等が７０㎡で３００００円は高い
かどうすればいいかの質問に戻りましょ
う。

>>49
理事長に管理会社と交渉させればいいですか？

>>50 匿名さん
理事長が管理会社担当に頼り切っていなけれ
ば貴方の言うことを聞いてくれるでしょう。
それとも仲間をひそかにそろえて理事長に迫
り理事の過半数の賛同者を募る事です。
規約に立候補制があれば規約に基づき理事に
立候補して理事として理事会での議題にして
しまえば理事長も反論しにくくなりますし、
その勢いを重視して管理費等の値下げと同時
に管理委託費の値下げの総会案にできると思
います。

注意することは失礼ですが３９戸といった小規模分譲ですので管理会社が委託費の値下げに応じない可能性もあります。その時は管理費等の値下げのみの総会案で妥協する必要になるかもしれません。組合員は管理費等の３００００円以外に駐車場等の負担もしなければいけないので値下げには賛成されるケースはあると思われます。

>>50 匿名さん
追記です
管理費等の値下げは管理会社とは
関係ありませんので管理会社との
交渉の必要はございません。
委託費の値下げ案は総会案にする
には前もって理事会で管理会社と
の妥結が必要です。

管理委託費はこの際取りやめて管理費等の値下げだけを理事長と個人的に交渉して見られたらどうでしょうか。

>>52
理事長に相談して、何故系列マンションが20000なのか？業務受託契約書の内容の知りたいところのみの抜粋の開示請求はどうでしょうか？
そうすれば赤字補填されてるか多少分るでしょうか？

>>53 匿名さん
それはだめでしょう。
素人でも理解できます。
近隣のマンションの管理組合が
近隣のマンションの理事長の要請を受けて
情報を開示などは致しません。
管理会社が同じでもその管理会社は法律に
違反してまで管理受託先の情報を開示する
わけには行けません。

そもそもスレ主は管理費等が３００００/月は高いので安くする方法のアドバイスを要請しているわけで管理委託費の件ではありません。メンド臭くなるので委託費の回答はしない方がいいでしょう。スレが荒らされます。

>>54 匿名さん
なんの法律に違反するか教えてください。

個人情報保護法違反です。

管理費等の値下げをとかいっているようなレベルでは値下げは無理ですね。
管理費を下げるのか、修繕積立金を下げるのかをまず決めなければね。
それができなければここで議論してもなんの役にも立たない。
管理費を下げたいのであれば、管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種保守
点検費の値下げ等の交渉となります。光熱費はさげられませんからね。
修繕積立金の場合は、長期修繕計画を立て、やらなければならない工事費の
総合計から算出すればいいだけです。これは外部との交渉は必要ありません。
工事個所をやるかどうかの理事会判断になります。

管理費で交渉の余地があるのは、管理委託費、管理員人件費、日常清掃費
定期清掃費、各種保守点検費、植栽管理費、共用保険料、複写機・ＡＥＤリース、
簡易保守費、役員報酬ですね。
交渉の余地がないのは、光熱費、電話料、支払い手数料です。
値下げ交渉をするときは、具体的に何をどうやって削減するのかを検討して
いかなければどんぶり勘定では下げられません。

スレ主さんも、だんだんマンション管理というものが理解されて
きているんではないですか。

>>56 匿名さん
業務受託契約書のどこに個人情報があるのでしょうか？理事長の名前なら誰も必要としていないのだから黒塗りでもなんでもいいでしょう。
頭使わないと何もできませんよ。

>>60さん
契約内容には記載されていませんが、管理費明細や修繕積立金の額、
滞納率等も含め、管理会社からよそのマンションの細かな情報が流される
ことはないでしょう。
管理会社が管理をしていく中で知り得た情報を流すのはモラルにも反します。
他マンションの総会議案書や管理規約、各種細則の提供もだめですよ。

横道にそれずにスレ主の質問の答えましょう。
スレ主はダンマリコカナイデ反論してください。

>>61 匿名さん
管理組合同士情報交換されると管理会社は都合悪いってだけですね。

財布の中身をみられるといやでしょう。それと同じですよ。
管理会社ではなく、管理組合が裸にされると嫌なんですよ。

近隣のマンションとの情報交換を試みました
がいろいろな考えがありすぎて同意は得られ
ませんでした。
やはり管理会社の意向が強いように思いました。
小生の意見としては組合員にとっては情報公
開はよいと思いますが、管理会社はその逆です。
立場上正面から反対はしないで同意のふりを
しているように見えました。
管理会社抜きでしたいのですがどうしても私
の行動を監視しているように思います。
組合内部に管理会社のシンパを温存している
ようです。管理人が味方に付いてくれれば組合主導の管理ができるように思います。

ざっくりつかみで、管理会社に20000の内訳を聞いてみたいです。

ワンルーム投資マンションだけど、最近、管理費や修繕積立金が上がってきて、投資の対象にならないばかりか、負債マンションに突き進んでいる。
家賃は2万円台を切っても入居率は6割前後。
唯一の収入である家賃の半分以上を管理会社に持っていかれ、その残りから固定資産税やリフォーム費を払うと、手元の残るのは雀の涙ほどの収益金。
売りに出しても、入居率が悪いから誰も手を出してくれない。
こうなったらアリ地獄だ。
この地獄から這い上がる術を教えてほしい。
不思議でならないのは、管理費や修繕積立金値上げの議案が、圧倒的多数で議決されることだ。
投資マンションのオーナーは、皆さんパーなのかと疑ってしまう。

>>54 匿名さん
＞管理会社が同じでもその管理会社は「法律に違反」してまで管理受託先の情報を開示するわけには行けません。
おかしなこというね。
どんな法律に違反してるのかな。
マンション適正化法では、むしろ内部情報の開示をすすめている。
隠す必要がある情報は個人情報位で、後はできるだけオープンにすることが適正化への道だと説いている。
何故だか分かるかな？

>>67 匿名さん
とにかく値下げして売り払いましょう
2万切る家賃では負債ですよ
もう誰がババひくかのレベル

>>65 匿名さん
管理人が味方になれば…
管理人は管理会社に雇われていませんか？管理人は雇用主に従順な人がいいですよ。信用問題ですね。
削減コンサルを雇われてはどうですか？素人が動くより確実ですし相場感も持っています。

>>68 匿名さん
標準管理規約のコミュニティー条項は
マンションの住民間のことです。
他のマンションの組合間での情報交換
等の条項は適正化法にはありません。

>>71 匿名さん
管理規約にではなく、マンション管理適正化法ではできる限りブラックボックスは設けず、透明化することを薦めています。
「法律に違反」という文言に対して、そんな法律どこにあるのと聞いているのですよ。
その法律を引用すればあなたの勝ちです。
透明化の一例を紹介。
https://www.mirainet.org/index.php?m=common&a=search

手っ取り早く管理費を安くしたいなら
「マンション管理費　一括見積もり」などの
検索ワードで引っかかるコンサル会社に問い合わせた方が話早いよ。管理費が同条件の他物件より高いというは要するに管理会社の中間マージンが高いということなので、競争原理を働かせて業者選定をする事で安くなる可能性が高いです。ただ現行の管理会社が他の理事をそそのかせで妨害するだろうから、できるだけ理事だけで話して意見集約しておくことが望ましいです。

それから交渉せよと言うレスが散見されますが、交渉など、素人が適正価格の知識があるわけでもなく全く無意味で無駄です。物価高で今はこれが普通ですよと言われて反論できますか？

それよりコンサルなどを利用してさっさと複数社に見積もりとって、価格をみせてその価格まで下げられるのか、イエスかノーか聞いてみるだけです。それで、ウダウダ言ってくる管理会社と契約を維持したところで、喰いものにしてくるだけですよ。相手は営利企業なんで当然です。

スレ主は管理費等が高いから安くする方法を聞きたいと戸数３９戸等を言っている。なんでコンサルや管理会社や合い見積もり等の話が出るの( ´艸｀)。

>>75 匿名さん
あんたはなにか案ないのか？ないならしゃしゃり出るなよ（笑）

>>76 匿名さん
悪い案を出されてもね。
出さないほうがまし。

>>77 匿名さん
どれが悪い案か具体的に頼む。
あんたは案一つないってことか（笑）

>>75 匿名さん

サービスの価格を見直すのに複数から相見積もりとるのは当たり前だと思うけど?
お願いします、だけで下がるわけないだろw

>>79 匿名さん
管理委託費の合い見積もりなら理解できる。
管理費の合い見積もりは理解できない。
お宅は管理委託費と管理費は同じとの考え
で投稿しているように思うが( ´艸｀)。

>>80 匿名さん

管理委託費もそれ以外の直接契約の部分も全部管理会社があっせんしているから
同じことだよw 　管理委託費として中間マージンを取るか、直接契約の形にして業者からバックマージンを取るかの差だから結局同じこと。

>>80 匿名さん

それだと、委託管理費に入れるか、直接契約にするかで、減額できるか決まるってこと? 管理委託費の項目を極力減らして、直接契約でやれば値引き交渉ができなくなるってそんな話あるの?w

基本、公共料金以外の支払いは見積もり取るのが普通なんだがw

管理費減額の話になると、途端に「委託管理費が！」といって
管理会社がボッタ食ってる分母を低くみせかけてボッタくり総額を誤魔化そうとする荒らしが必ず登場するなw

管理会社は委託管理費以外も、バックマージンを上乗せさせる形で息のかかった業者からしっかりボッタくってます！w だから管理委託費だけみても意味ない。

管理費と管理委託費は別物だよ( ´艸｀)。

小学生でも解る分譲マンションの用語。
管理費等＝管理費・修繕積立金・施設等使用料等々。

>>84 匿名さん

ひとりで管理委託費を語っとけよ。なんで荒らしに来るの?

>>84 匿名さん

君は一体何が言いたいの?

スレ主は出費の項目の一つでしかない管理委託費のみを見直したいのではなく、所有者が支払う管理費を見直したいんだと思うけど。

管理費と修繕積立金合わせて３００００円で厳しいです。値下げする方法を教えてください。

８８の書き込みが全て。

>>88 匿名さん
管理費は管理人さんの勤務数を減らせば安くなります。週3～4回くらいで十分な気がしますので、理事会に提案してみればいかがでしょうか。

修繕積立金は自分たちのお金なので総会で決議すれば安くできますが、大規模修繕の際に足りなくなる可能性がありますね。

管理会社や悪徳理事の言いなりになって、無駄な経費の出費を抑えれば必然的に安くなる。
例えば、3年に一度の排水管一括洗浄工事や、給水管更生工事、でっち上げによる給排水管設備トラブルに対する真偽の確認等。

スレ主は、管理費や修繕積立金の適正額がわかっておらず、
ただ、高いから下げたいといっているだけじゃないのかな。
管理費等が高いということは、それだけいい管理ができていると思うのだが。

>>92 匿名さん
解らないと思っているのなら教えてあげれば
いいでしょうが( ´艸｀)
おいらは解らないので教えれれないのでよろ
しくね。期待してまっせ？

具体的な金額がわからないので答えようがないでしょう。
委託費がいくらとか清掃費の内訳、管理員の勤務状況、各種点検費の
費用等がね。
修繕積立金にしても、現在の残高も分かりません。

修繕積立金にしても、どこまでの工事をするかが分っていません。
例えば、サッシや網戸の交換をするのか、専有部分の配管まで管理組合として
やるのか、当然玄関ドアやインターホン、給水設備、エレベーター、消防設備等の
交換はするでしょうが。３回目の壁面塗装のやりかたも大きな金額になります。
開放廊下やベランダの塩ビシートの交換の周期も影響してきます。
そういった細かな情報は当然ながされないので、答えるのは難しいのです。

>>94 匿名さん
３９戸と小規模マンションだから推測でもい
いでしょう( ´艸｀)。

スレ主は、ただ管理費等が高いので値下げする方法を教えてくださいと
いうことだが、いろいろ書きこまれてくると、それは難しいというのが
少しずつ分かってきたのではないですか。だから、最近の書き込みが少なく
なってきたんでしょう。

>>97 匿名さん
難しいとは思っていないと思うよ。
多分だけどその反対だと思う。
このスレの回答者の資質にあきれ
ているだけだと思う( ´艸｀)

おまえはうぬぼれる資格などはないよ、
下手な投稿はひかえてね。
的を外しては獲物は捕れないよ。

おわり。

マンション管理は難しいからね。
ただ、高いので値下げする方法を教えてくれといっても簡単には
できないということがわかったんでしょう。( ´艸｀)

↑　猿真似をする宮崎の老猿