ブランシエラ広島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地: 広島県広島市南区西蟹屋 3 丁目 327-3 他(地番)
交通: JR山陽新幹線・山陽線・芸備線・呉線・可部線「広島」駅徒歩 9 分
広島電鉄「広島駅」電停徒歩9分
公式URL：https://www.branchera.com/ms/hiroshima71/
売主：株式会社長谷工不動産 国土交通大臣（5）第5600号
施工会社：三栄建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本
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ブランシエラ広島 モデルルーム訪問（長谷工不動産広島供給第1号物件、マツダスタジアム直近）【ひろしマンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/2277/
[スレ作成日時]2020-09-21 06:48:29
>>99 匿名さん
大手町を擁護するつもりはさらさらないですが、
カープの主催試合は年間70試合程度。
駅に近いグランクロスの住民さえカープ関連の渋滞に嫌気がさしている現状を理解すべき。
カープの試合日程は決まっていますが、物事はすべて予定通りに事が運ぶわけではない。
例えば急遽急いで車を出さなければいけなくなったが目の前は人だかりでなかなか出せないことも十分ありうる。
これが違う物件ならそういうことはないのだから、しっかりシミュレーションして決めるべきでしょう。
>>100 マンション検討中さん
騒音に耐える自信があるならプランシエラもあり、
でも高過ぎ。マツダスタジアム野球開催時は、特に。
ゴミもすごいので。
覚悟はいるかと。地味に買い物(スーパー)もない。
駅までも地味に遠い。
内窓必須。清掃してくれるかたがいないと話しにならないと思いますよ。
目の前の三井、清掃何人でどれくらいの頻度でしてるか調べてみてください。不安になるかも。
東雲は、不便。買い物、遊びに行くのも車。
いつまで車乗れるのかもありますね。年齢にもよるでしょうが。
段原は、通り沿い閉店ラッシュ。
便利も悪い。
どれも微妙。
住宅ローン減税も期限せまってるから、シンプルに価格で決めるのがよいかと。
どれもこれから先がないかな。
物件の否定的な意見は参考になるからいいけど、みんなおもしろいですよね。人それぞれ条件や好みは違うのにね。自分の意見はみんなの意見とか思ってるのかねぇ。渋滞だの騒音だのなんて初歩的な話はバカでもわかるし、ここ検討する人ならすでに頭に入ってるでしょ。得意気にコメントすることでもないってか、そもそも自分が買わないなら関係ないだろって話だね。
自分が買わないなら云々
一応掲示板のルールとしては「物件検討中の方」になってますけど、そんな事言ってたら過疎スレになるだけだから、皆の知識の持ち寄りなら良いんじゃないですかねー
今、広島市にいい新築マンションないですね。
焦る必要ないという感じがします。
ブランシエラのDタイプの部屋は全部売れたそうですね
>>109 マンション掲示板さん
108さんではありませんが、個人的に好きだった完売物件を書かせていただきます。
間取りでよかったのは、サンズガラリエ楽々園。
佐伯区という立地は人を選びますが、パティオがある最上階3邸は最高でした。
予算があれば設備がよかった物件は
立地がよいシティタワー、グレース幟町。
交通の便はいまいちですが、眺望がよいシティハウス平和公園、パークハウス広島平和公園。
段原のコンツェルトシリーズも数年前の購入であればお買い得だったように思います。
野球詳しくないけど、年間70試合もあるんですね。オープン戦も含めて？
公式戦だけの数ではないでしょうか。
オープン戦やクライマックス日本シリーズに進出した場合を考えるともう少し増えそうです。
ほかにもチケットやグッズ販売日、ファン感謝デーなどで長蛇の列ができそうですね。
住民で並ぶ人は楽ができそうですね。
カープのことを想像で「まあなんとかなるでしょ」とすましてここを買うのだけは絶対にやめたほうがいい。
平和大通りならまだイベントがマラソンとフラワーフェスティバルくらいだが、
ここは年間70日以上人の大渋滞が発生する。
特に試合終わりがひどい。
試合のある日にきちんと現地に見に行くべき。
一生ものの買い物だから、あばたもえくぼで決めてはいけない。
https://akinomono.jp/blog-entry-9476.html
>>108 口コミ知りたいさん
正直難しいところなんですよね。広島は土地が無くて、ディベロッパーは土地探しが難航しています。最近購入した土地でも、土地取得競争も激しくなっており、今までより高値で土地取得しているみたいです。
以下は主観も入りますが、
今から建設費が下がるかもしれないとしても、戸あたりの施工費を仮に2000万として、それが良くて1950万程度になるくらいで、大きく下がることは無いと思われます。今年かなり材料費上がってますし、少なくとも今日現在計画段階のものが竣工する約５年間くらいまでは、マンション価格は横這い、もしくは金額が上がるか、庶民が買える金額になるよう仕様を下げてコスト切り詰めた物件ができあがるか。
かと言って気に入る物件でなければ買うべきでもないとは思いますが、あまり待つのも…と考えています。
>>116 通りがかりさん
その通りだと思いますが、今、販売中にいい物件ないような。
何かしら私には、不満足な部分がありますね。
立地、設備、管理会社
レジデンス府中、二葉の里２棟、ソシオザプライドが個人的には良かったな
レジデンス府中、二葉の里２棟は良いですね。価格帯も納得でした。
最近は、同じ価格帯にするために狭くするしかない状況ですね。
安いと思ったら狭い。
広島の土地がないことを考えたらどこかで妥協しないとという感じはします。
駅キタでは最近ヴェルディさんが完売したそうですが、次に建設予定はそこより駅が遠いです。広島駅周辺に住みたい人にとってはこの物件を逃すと次がどこになるのか、巡り合わせですね。
>>116 通りがかりさん
私もあまり待つのも…と考えてブランシエラに決定しようと考えています。今度どういったマンションが建つか分かりませんし、ずるずる引きずるより今がタイミングかと。100%満足の行く物件はないと思ってますし、どこを妥協するかですね。ブランシエラは担当の方が他マンションの事を悪く言わず、他マンションのいい点を教えてくれる方で好印象でした。
ホテル代わりに購入を検討している県外の方もいるそうです。新築の値段では高くて買わないマンションでも中古価格なら購入したい人も多そうなので、将来売りやすいかなと思いました。
ここaタイプの価額はどのくらいからですか？
> ホテル代わりに購入を検討している県外の方
それは鵜呑みにしない方がよいです。うまく他の検討者に伝えるものですね。
>>122 匿名さん
確かに。
ホテルは隣に、東横インあるけど。
買うかな？
地味に民泊近辺数多く有りますよ。
将来は、売りにくい物件だと思いますが、だから止めました。
隣に三井あるのに、こちら選びます？
此方のほうが高い価格ならメジャー7のマンション買うでしょうね。
三井より価格下げないと厳しい
ホテルの代わりに買う人いるんですか。
いたとしても、それがどうしたって感じですね。
愛人に住ませてるの間違いじゃないかな。
>>120 マンション検討中さん
私は5年後に売るか貸すつもりで購入を決めました。
住み心地がよければそのまま住むつもりですが。
カープが好きなのでカープファンで埋め尽くされる日が楽しみです。
目の前の道が一方通行との意見がありますが、それは近くの道が一方通行ということですよね？私の中ではマンションに面した道は一方通行ではないという認識だったのですが
商談中の部屋で部屋番号わかってるのに、県内外といえども、個人情報を言うのか。
>>127 マンション検討中さん
広島駅からマンションギャラリーの前左折すると、一方通行で、抜け道になってます。
藤井モータースを左折ができないからです。
又、広島駅にいくのに裏道がちょうど抜け道で学生さんや会社員の乗った自転車が、ぶっとばしてます。
地元民しか知りませんが、カープの試合がない日でも中々車も多いいです。
今はコロナで、さほどではないですが。半分収容の日ですらなかなかです。
先日見てきましたが、価格が高いと言っても駅から徒歩10分以内を考えると妥当だと思いました。駐車場の台数も駅近ということを考慮すると十分によういされていて、なんといっても標準仕様でも満足のいく仕様（引き戸と温水床暖房が特に）でした。
いろいろまわりましたがここでいいのではと思っています。
デメリットについてはここで散々語られてることですし、ご本人が現地訪れてまでして確かめたんだからいいと思いますよ。
新築、駅南口側、駅徒歩10分、橋を渡らず駅に行ける、と条件を絞れば今はここしかないのも事実です。仕様もまずまずです。
ここ買えたらカープの年間指定席欲しくなりますね。
「赤い」東急インオープンしましたね。
ネオンサインの色一つでこんなに東急インが身近に感じられるとは思ってもみませんでした。
県外から来るカープファンの知人におススメしてみようと思います。
138です。
東急ではなく東横でした。
東横さんすみません。
連日握ってますね。広島ならではのランドマークが増えて嬉しいです。
昨日野球見に行ったので球場より。
結構、眩しそうですね
修繕積立金は適正ですか？
>>146 匿名さん
国土交通省が９月28日に公表したマンションの長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドラインの訂正版です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/9026e175e078e80057abf0c8367deda100d5...
>>148 マンション検討中さん
入居当初の金額ではなく30年トータルで見ました。他物件も検討しましたが、少な過ぎると感じるところがほとんどでした。そう言う意味ではここの修繕積立金はそれなりに値上がりして決してお安くないですが、30年後に困らない計画だと私個人は思いました。
本気で検討しておられるなら、納得行くまでしっかりお話を聞かれてくださいね。
>>149 匿名さん
ガイドラインでは
252円／㎡・月
こちらは
70円／㎡・月
となっています。
ということは、３０年間をかけて均等に増額したとして
ガイドラインに沿えば築３０年の段階で
434円／㎡・月
ということです。
つまり77.50㎡のAタイプなら
月額の修繕積立金は
33,635円
管理費がそのままだとして
合計41,855円
それにプラス
インターネット代や駐車場代駐輪場代がかかるという計算です。
築30年の維持費です。
あくまでガイドラインに沿うということになればの話ですが。
ガイドラインに沿って箇所の修繕、大規模修繕を行う場合、概算でいくらになるかを出して、修繕計画費は出されています。行う箇所とそこの数量はあるわけなので、ある程度近い概算になっていると思います。ちなみにこの物件は現在の概算で、最初は70円/㎡月、3年ごとに上がる計画か5年ごとに上がるかで途中の金額は違いますが、16年目から最大384円/㎡・月になり、どちらも30年トータルの平均は298円/㎡・月となっています。Aタイプなら16年目から修繕積立費29,760円ってことですね。
ガイドラインの目安はあくまで過去物件のデータであり、実際修繕の際は見積ベースなのでガイドラインの目安は参考程度ですが、ガイドラインの事例の2/3が包含される幅の内であり、国交省が集めたデータの平均値より高い積立予定になっているということです。
ちなみにこの積立予定も、物価上昇に伴う施工費上昇などあるかもしれないので、5年ごとくらいに積立金額を見直しましょうというのも、ガイドラインの内容です。
凄いな。
当初は
70円／㎡・月
それが16年後最大は
当初の5倍以上の
384円/㎡・月
151さんの言うようにAタイプが
当初5,430円が
16年後29,760円
とか酷すぎ。
毎回値上げのたびに総会で決議取れるんかいな。
年額でいえば修繕積立金だけで
毎年約65,000円だったのが
毎年約357,000円。
>>154 匿名さん
151ですが、なぜやらないとか、私に言わないでくださいよ。業者じゃないから知りません。ただ、管理組合で皆が納得すれば、そのように変えられるはずですよ。
最初安い理由としては新築しばらくは大きい補修とかなくて、お金がいらないからだと思いますが。
マンションってどこも多かれ少なかれ年数が経つと修繕費は上がります。多めに出しておいて潤沢に補修費がある方がよいか、少なくて大規模修繕のとき改修範囲を絞るか、どちらかということです。ここは少し高めという感じですね。
あと153の方がおっしゃるような、値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。一般的には今の計画案に対して、管理組合で決定します。購入者この計画案を購入前に確認して、費用がかかるものとわかって買っているので。
時勢を見て計画を変更する場合決議をとります。
マンションは、みんなが長くすみたいわけでないので、初めに修繕費が安いのは魅力の一つではないですかね？
＞値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。
議決を取らなければなりません。
長期修繕計画はあくまで（案）となっているはずです。
修繕積立金の値上げについての管理組合の合意形成が取れず、議決が難航している状態を国土交通省は懸念しているようです。
中古物件買うときは修繕費が最初から高かったりするから要注意だね。
戸建でも同じで、戸建なら自分でリフォームとか修繕費用を溜めるか、マンションなら管理組合で決めるか。
マンションなら他の住民もいるし、共用部があるので、最初に計画見て買ってんだから、その計画から大きく外れてなくて支払いが無理で反対するなら、身の丈に合ってない高い買い物すんなってこと。
機械式駐車場の修繕積立項目もあるのでしょうか？
機械式駐車場はメンテナンスのみで修繕積立してないマンションがほとんどだと別スレで見ましたが本当でしょうか？
先日前を通りかかりましたが外観があらわになってましたね！
玄関はまだ途中でしたがとても格好良かったです。
>>160 匿名さん
本当ですね。
機械式は簡単に直せるものでもないですから。
こちらのように初めの修繕積立金が少ないマンションは特に。
実際は、毎月点検をしていくだけになります。
だから使用者がサイズオーバーをせず、ミラーを畳み、台から落とさないようにするしかないですね。
リニューアルするのに1000万程度はしますから。収容台数にもよりますが。
>>160 匿名さん
ちょっと前に見に行った時の資料を見直したのですが、修繕計画案見たら機械式駐車場の修繕積は計画に入ってますね。30年6400万円くらい。26年目に全取替が一回入ってて2700万くらいの見積。他は塗装とか部品交換が5年に一回くらい。
ここは修繕積立安くないですよ。安いのは最初だけ。その辺はギャラリー行けば説明してくれます。ここ以外の他のマンションも、ホームページの物件概要に書いてある修繕積立は最初だけで、基本的に年数経つと上がる計画になってます。というか、最初に書いてある金額だと絶対足りないです。個人的には安いより、しっかり計画していたほうが安全だと思います。大規模修繕の時に積立が足りないケースはけっこう見ますので。
ちなみに資料ではここは30年分の計画で、553,000,000円(税込)が必要金額と試算されています。全71戸なので1戸あたり7,800,000円弱くらい、30年で割ると年間26万円、月々21,666円くらいが必要で、それに合わせた修繕積立金計画が、売り出し時の計画して案内されます
完売している間取りはまだないようですね。
「上層階あと1邸」とのことですが、その間取り全体であと1部屋なのか、下層階になら部屋が残っているのかどちらなのでしょうか。
>>164 匿名さん
広島駅周辺には、IKEA跡地、広銀跡地、ニューヒロデン跡地とこちらより、価格は高いでしょうが、便利な立地のマンションが建設されますし。
カープの試合時の混雑を考慮するとなかなか厳しいでしょうね。外観は素敵ですが
>>165 通りがかりさん
確かに価格は高いでしょうね。その辺が完成するのは相当先なのがネックですね。ここ１年でかなり材料高くなってるし、しばらくは着工するには最悪の時期なんですよね…仮に施工中に物価が落ち着いても、ゼネコンが発注差益で儲かるだけで施工費は同じだから、マンション価格には反映しないし。
確かに価格は高いですが、今が高い＝将来下がるという理屈は成り立たないのではないでしょうか。
これからも材料価格・人件費とも下がるより上がる可能性の方が高いので、今が最悪の着工時期とは言えないと考えますけどね。
将来、人口減で土地や既存住戸が余り始める時期が来たら、下がり始めるかもですが。
>>167 eマンションさん
着工時期が最悪ってのは、今日までの話で最悪の時期ってことです。数年後どうかなんて話は知らないけど、予想するならしばらくは現状以下でしょうね。
ただ、下がるときは来ます。人口減とかそんな長い話でなくて。コロナで物が無いから資材が上がっているので、それが落ちつけば資材価格は落ち着きます。それとコロナとオリンピック特需が終わって、今年度ゼネコンの収益が軒並悪化してますけど、中堅以上が受注高確保のためにマンション比率を上げて競争がきつくなるので、施工費は下がってきます。ゼネコンの景気は持ち越し工事があるから世間景気から２年くらい遅れてくるので、そろそろ受注競争を頑張る頃じゃないですかね。現場社員を遊ばせるわけにもいかんでしょうし。
とはいえ未来の話なので、コロナがどうなるかわからないので資材がいつ頃に下がるかわかりませんし、例えば地震でもくればゼネコンはどこも儲かって仕事選ぶので施工費は落ちませんね。
物価高の要因はコロナ禍での物不足もありますが、それだけじゃないと思いますけどね。物価は短期的な上下はあるけど、徐々に、そして確実に上がっていくと思いますよ。
ゼネコンの受注競争がきつくなるのは同意しますが、施工費用を下げれる幅ももう限られているし、きちんとしたモノをきちんと作って世に出そうと思うと、競争で値下げできる幅なんてごくわずかだと思いますけどね。
とは言え、あまり価格を上げると購買層が付いてこれないので、一戸あたりの価格は維持しつつも、狭くしたり、設備仕様を下げたりして、帳尻合わせてくるのではと思います。
あまり、ここのマンションの内容と関係ないけど、つまり今買った方が良いって言いたいのかな？
今日近くを通ったんでみてきたんですが、外観、エントランス等なかなかかっこよく出来ますね。あと２週間ほどで内覧会ですが、外構もほぼ完成してるし、工期に余裕がある施工ってのは良いですね。経験上、工期ギリギリで忙しくやってる物件は手直しが多い。
私は必要で個人的に便利だったので、しばらくは普通に住むために買いましたが、広島市内で特別な物件でもなければ、売りに出すときに大差あるのかなぁと考えています。もちろん、ここが特別とも思ってません。知り合いの不動産業界の人の受け売りですが、「普遍的な物件は似たような中古物件が多くある中で売らないといけないけど、個人で不動産を扱うなら、広島駅から近め、スタジアムの近くって特性がある分、個人で一戸売り抜くだけなら、値崩れ関係ないから、ここはおすすめ」とは言っていました。私にはどっちでもいいのですが、そうならうれしいですけどね。
これは推測ですが、ここは販売が竣工時完売を目指してないんじゃないですかね。早く売れたら上の人に金額設定で怒られるって言ってましたし、長谷工が自転車操業するほど金に困ってないでしょう。野球開幕してから、物件アピールして、なるべく高値で売りたがってるのかなと、販売の方の話を聞いてて思いました。あくまで推測です。
>>173 購入者さん
お隣の三井で5000万してなかったから。平面駐車場のみでね。
コストコ隣のヴェルディ最上階、なかなか売れてなかったけど。
やはり地区で一番のマンションじゃない限りなかなか売れないよ。
広島で5000万は、中古売るとき上限だからね。
幟町、白島じゃないから、蟹屋だから。駅から結構歩くし、竣工前完売物件以外は、中古マンション売買見てると厳しいね。
隣のセブンイレブンが閉店してしまうのが残念です。
1Fのエレベータードアが残念です。
これとおんなじやつ
>>174 さん
ここの中古が5000万で売れるなんて購入者ですら思ってないでしょうよ。
ちなみに三井は今なら新築5000万じゃ無理だろうなぁ…ここ5年でマンション価格上がりすぎて比較にはなりませんよ。三井と長谷工でグレードも違うと思うし。
まぁ何が言いたいかって言うと、小数の金持ちがいて多くの普通の人がいて、億で新築買う人も、5000万で中古の白島が買える人もいれば、そこより安いエリアを買う人がいる。俗に言うメジャー7もあれば、地場デベもあって、それぞれに需要と相場がある。広島くらいの街なら、相当優れた物件が、特別辺鄙な場所でもなければ元値が違うだけです。
ただ長谷工さんは広島初分譲で相場がわからなかったのか、土地取得に金がかかりすぎたのか、エリアとグレード(長谷工のコスト重視なところ)の割に、若干高く値付けしすぎた気がするので、少し下げればトントンと売れるかなとは思います。既に購入者した方は、好きな部屋を選べたと思うことです。値引きしてもたかだか数百万程度、誤差です。
>>177 匿名さん
エレベーターって特に考えたことなかったですが、確かにそれはあまり仕様良くはないですね。古くさいっていうか。奇抜な色じゃなければもう少しまともには見えるとは思いますが。逆にダサいエレベーターの写真をわざわざもってらっしゃるのがすごい！
ここは、興味ないけど、広島駅中心を探す人はいるので、ここも、問題ないでしょうね。
広島駅を出すと、広島駅が中心ではないという方がいますけど、中心に住みたいとかではなく広島駅周辺を選んでるだけかなと。例えば、広島県人以外には、広島駅周辺がよいと感じます。
内覧会行ってきました。
こんなこと書くと、私を知っている人や販売の人には誰だかわかってしまうけど、多少のお役にたてればと。私はとあるゼネコンで営業をしています。とは言え文系営業で技術に詳しいわけではないので、会社の先輩の技術の人に内覧会に付いてきてもらいました。
仕事で内覧会は経験しているので、先輩共々指摘しまくるつもるで行ったんですが、重箱の隅をつついたのが1ヶ所。ちっちゃいキズ程度のもので生活してれば付くので、スルーしてもよかったのですが、指摘0は嫌なので指摘しときました。ゼネコン目線ですが、かなり施工は良い。巾木とかもキレイで端々丁寧な施工がしてありました。業界内でうるさいと言われている長谷工の検査を通してるだけはあります。
これは技術の人の談ですが、うちの会社ならVEなりCDするところがかなりあるとのこと。けっこう贅沢仕様だと言っていました。
一応体験談をそのまま、参考までに。
引っ越しまで、全ての作業が完了したので、もうここを覗くこともないと思いますが、皆様も自分に合った良い物件と会えますよう、お祈り申し上げます。
>>185 内覧会さん
関係者でしょ。
売れないと買わないといけないから大変だね。
今は、内覧会の指摘事項なんてほとんどないから。
私は、5回マンション購入しているがホームインスペクション頼まなくなった。
必要ないから。後からも指摘できるし、今はクロスが多少波打ったりするくらい。
メジャー7も、地場も変わらない。戸建てではないから、内覧会で指摘するところは内装だけだからね。
>>188 さん
関係者じゃないですよー。まぁこんなところで証明もできないし、する必要もないんですけど。
あと最近は売れ残りの買い取りとかないですよ笑
うちの会社だとそんな請負契約は稟議通りませんから。再開発の保留床とかは例外だけど、ここは再開発じゃないし。
内覧で細かい指摘する人はしますよ。まぁ安い買い物ではないから気持ちはわかります。そりゃ普通の人は内装の傷汚れ、建て付けくらいしかないのは当たり前。
>>187 マンション検討中さん
私は個人的には会社が近い、実家も近いからです。立地も価格も自分に合った物件でした。あと仕事上デベの方とか不動産関係の方と付き合いが多いんですが、その辺の人が良く言っていたってのが、プラスで背中押した感じですかね。もちろんデメリットも理解した上で。
まだ、部屋、残ってるんですか？？
スーパーが遠くても隣がセブンイレブンということで、カープ観戦用のセカンドハウスとして検討していました。下がり天井や仕様の問題で購入には至りませんでしたが、いまでも外観が格好いいと思います。
セブンイレブンがなくなったのは少し寂しいですね。
私もリセールバリューが期待薄とのことで購入は見送りましたが、デザインはいいなと思いました。
夜、通りましたが、ロビー、まあまあ、ガラス張りなんですね！
野球観戦の時、注目されそうですね。。。
バックネット裏ビジョンに「マツダスタジアム最前列 ブランシエラ広島」といった広告が表示されていました～。
棟内モデルルーム行った方いますか？
広島駅徒歩圏ということで言えば、今のねらい目はこのマンションかもしれません。資産価値が崩れないと思います。
ソシオの段原と的場町も良いですが、竣工はもうしばらく先ですもんね。
