アーバンパレス新宮中央駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
売主：大豊建設株式会社
施工会社：第一交通産業株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
所在地
福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜4以下未定（地番）
交通
JR鹿児島本線「新宮中央」駅徒歩2分
鉄筋コンクリート造14階建て、総戸数108戸
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-10-07 07:03:39
>>1393
はぁ？信頼してるから妥協するって違うだろ。
信頼してるから契約したんだし指摘がないくらいしっかり仕上げてると信じているがあくまでも第一交通は企画販売で実施の施工は建築の二次三次の下請けが行うんだからいろんな不具合があるのが当たり前。これはどんな優良デベロッパーでも起こる事。
不具合を妥協なんてちゃんとしたデベロッパーならありえないよ。指摘されたところはきちんと改善するのが信頼できるデベロッパーでしょ
大規模修繕の前に住み替えるライフプランを継続的に
実践する方々の中には、敢えて修繕積立金他が低額に
設定された物件を積極的に選ぶタイプも多い様です。
機械式の駐車場ではない分、修繕費用は低くなっていますね
土地がないと自走式駐車場は作れませんからその部分は利点でしょう
機械式の駐車場はメンテナンス代も修繕費用もバカにならないですから
>>1408
その通りですね。機械式駐車場や広い共用スペース（設備）では修繕費は高くなってしまいますが、それとは無関係にアーバンパレスの修繕積立金の初期設定はかなり低額に設定されてます。
初期費用を安く見せ販売しやすくする側面もありますが>>1406さんの言われるように竣工12年前後の最初の大規模修繕の前に住み替えるのであれば初期修繕費が安い方が得なので住み替え前提の方には大変お得となります。
反対に築10年前後から中古で購入される方や永住目的の方には通常の値上げ幅以上の値上げが待っているので得とは言えませんし支払い能力を超えた為、引き落とし口座変更してまで修繕積立金を滞納するケースも多くなってます（これは中国人投資家がタワマンでよく行うケースですが）。
面白い傾向ですが初期管理費、修繕積立金の安い物件ほど賃貸率が高くなり新築時にも数件賃貸で出ていたりします。リセール、賃貸を前提とされてる方にはお勧めです。
比較的立地なども良いケースが多く、リセールの際には修繕積立金の値上がりとは関係なく売りやすいというのもメリットとなります。また、修繕積立金を滞納していたとしてもリセールの際には修繕積立金がチャラになるわけではなく購入者に支払い義務が残り滞納分は一括支払いが必要になるので安心です。
おおまかに分けると初期費用を安く抑えているデベロッパーは第一交通・あなぶき・大英産業、中間がエストラスト・九州三共・九州旅客鉄道・日鉄興和、若干高めが泰平・東宝・なかやしき
こういった感じです。メジャーなどは購入時一括修繕積立金の大きさにより左右されるようです。
アーバンパレスの話しに戻すと
14階延床16000平米だと専有面積当たり140円/平米から180円/平米が相場（福岡県）ですので75平米の3LDKの場合月額12000円前後というのが一回目の大規模修繕後の目安と考えていた方が良いです。初期修繕費が安い分もう少し上乗せがあるかもしれませんが余裕をもって考えておいて実際は安く済んだと思えるよう準備しておきましょう。
これは高いわけではありません。どこのマンションでもこの程度はかかるものです。
管理費については100戸から150戸が最もスケールメリットの恩恵を受けれますし過度な共用設備があるわけでもないのでこのまま安く抑えることができると思います。
ガイドラインでは
専有床面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積（m2）
＋機械式駐車場の修繕工事費×駐車場数÷住戸数
なので、機械式駐車場の修繕費用は大きく影響しますよ
どこのガイドラインか知らないけどこういう半端な知識を持ってる人が将来値上げの際にゴネるんだろうなぁ
マンションの駐車料金は全く駐車場の維持管理費にならずに何処かの利益になるの？
>>1412 匿名
駐車料金は管理組合の組合費として徴収される場合が一般的です。
一般的な機械駐車（2段3段）の場合、年間メンテナンス料が30000円程度（高く見積もって1パレット5000円の年6回）月額2500円
修理取替費は、20年から25年でピットを利用し機械駐車をそっくり入替として1パレットあたり100万から150万、高く見積もって（20年で150万円）だと月額6250円
合計1台当たりの月額8750円（年間10万円程度）
これに日常の清掃費や土地の固定資産税などの諸経費を加えた月額10000円程度が駐車料金として徴収されているはずです。
当然駐車場を所有しない人や1軒で数台所有する人もいるでしょうから修繕積立金からすべて負担というような不公平な徴収は行われません。
したがってよく言われてますが機械式駐車場でないから修繕積立金が安いというのは都市伝説であるというのがわかります。
注意）都心のターンテーブルなんかも備えたタワー型機械駐車はべらぼうなコストがかかりますのでこの類には含まれません。
福岡の天気悪いですね…内覧会までに、エントランス等の工事終わるのかな？
>>1413 匿名さん
機械式でなければ修繕費用の積み立てがあまり必要なくなるため、駐車場代を管理組合の管理費や修繕積立費に充当できやすくなるので、修繕積立費が安くなるとマンション管理会社(第一ではないです)から聞きましたが、間違いでしょうか。
当然、駐車場代のお金をどうするかは管理組合や管理会社の判断が入ると思いますが・・
1413さんの説明のピット修繕費がいらなくなる(完全にいらなくなるわけではないですが)分、費用は安くなる論理のような気がしますが、私は素人のためご教授いただければ 今後の参考になります
管理費会計と修繕積立金会計は明確に分離されます。
銀行口座もそれぞれ別々の口座です。
一般的に駐車&駐輪場利用料は、組合員から徴収する
管理費と共に《管理費会計の収入》として毎月、計上
されます。(管理費会計の口座に入金される)
そして毎月発生する諸費用《管理費会計の支出》の
精算に充てられる。
利用料がそのまま駐車&駐輪場の大規模修繕の費用に
充てられるのではないのです。
その修繕費の中にロゴマークの維持もあると思うと、何で住人で払うのか理解し難いです。
>>1418
もういいじゃないロゴは諦めよう。大規模修繕の時なんかに汚れが目立ち始めたら撤去すればいいし、汚れてなかったらそのままでいい
それよりも他の第一交通さんの物件のように外観素材が変わってたり区画境界に古いブロック塀なんかが残ってなきゃＯＫだわ
管理組合の設立総会で早速ロゴ看板を審議しよう。
こちらの物件、各オーナーさんの民度が高くて素晴らしいです！羨ましい・・・。
同感です！皆で情報を持ち寄って共有し、意見交換している姿勢が、他のスレッドでは見られ無い
ほど内容が濃くて、大変勉強になります。外野からすみません。
もうどれくらい完成したんだろう？外観含めて完成が楽しみです。どなたか、画像アップしてくれませんか？
外観は植栽も終わって、ほぼ完成。
まあまあ植物あるんだね。
エントランス付近に車をとめるのは無理だね。
横断歩道近くて、路上は駐停車禁止だし。
共用部分の植木類って、枯れたら入れ替えしてくれるとか、保証期間ってあるのでしょうか？
えっ！？エントランスには駐車スペースなし！？
それって…大問題なんじゃ…
植栽帯の中には遊歩道は！？……
買った人は残念でしたね…
きちんと調べてから買うべきですね！
反面教師にします(笑)
エントランスのお話してる中申し訳ないのですが、
ここでペット買う方って多いんでしょうかね…
先程マンションでのペットトラブルの話をきいたのて少し心配になりました
きちんと躾をされる方ばかりだといいのですが…
管理組合の設立総会では早速、以下の最重要三議案を審議致しましょう。
●Ⅰ．ロゴ看板の撤去の時期と費用（撤去費用は管理組合は負担しない）
●Ⅱ．ロゴ看板を設置継続の場合は、維持費用と外壁面使用料他の請求権を確認し組合は請求する。
●Ⅲ．エントランス前の構造（車路･歩行空間）の事前情報との整合性の検証。修復と再現の可否。
まず道路から歩道にあがるために縁石がある。
歩道の横にエントランススペース前に、まあ車一台くらいはなんとかつけれそうなスペースあるけど、そこにつけたら荷物持った歩行者は入れない
しかしこちらの物件、大人気ですね！このマンションの場合は知りませんが、
うちのマンションなんですが、パンフとは異なるファサードとなったんですね。
で、内覧会の際に数人で営業担当者に確認したのですが、そのパンフには、
「実物とは異なる場合があります」と明記されていて、それを根拠に結局は
何も対処はしてくれませんでした。。
遊歩道はありそうですね。
植物の間を歩けるような作りみたい。
一階バルコニーの人は、家の中がもろ見えですけど
車が植木の向こうから出てきているので広いエントランスを想像していました。
どう見ても植木のスペースは無く
建物の位置が５mは奥でないと実現できなかったと思います。
大型車には狭いです。
しかも傾斜が付いているので、乗降者がドアを開けた時に閉まってしまう。
コレは高齢者や幼児に優しくない。
何のためのエントランスなんだ？
あの変なロゴはしっかり付けてくるのにエントランスがコレでは酷すぎる。
歩道の方が広いのは見た目もおかしい。
公式HPに掲載のイメージ画像と俯瞰図をしっかりと見よう。
散見される見間違い・錯覚・思い込みも防げて、怒りも鎮まると思います。
玄関ドアの手前から歩道にかけての床面の傾斜は、前もってイメージ画像で明確に認識出来る。
傾斜はバリアフリー設計＆雨水の水ハケも考慮した結果で、現場写真とのギャップも無い。
緩やかなスロープは、ユニバーサルデザインなのでむしろ仕事帰りや高齢者や幼児に優しい。
一般的に同乗者が乗降する際、自らが傍らでドアの開閉や安全圏までエスコートするのが大人。
レディファーストやホスピタリティは大人としてのマナーで自然に出来るようにしたいもの。
現時点での懸念は、敷地内の車路と歩道との段差です。現場写真では、かなりあるように見える。
仕上げ段階で残るようなら、それこそ ＞「コレは高齢者や幼児に優しくない」です。
＞＞1446 匿名さん
傾斜はパーミル検証が必要でしょうか？ 庇はイメージイラストとのギャップは無い。
庇を長く設計すると、引越しや宅食サービス車輌の接触・破損事故を招きますよ。更には、
庇からの侵入や庇の屋根部分の雨水や汚れ溜まり、そして鳥の飛来に巣作りの遠因にもなる。
目視でもイメージ図より傾斜が結構あるんだなって印象持つと思います。
歩道との段差も気になりますが、近隣でも多く見られるのですが、レンガの歩道は車が通り出すとすぐにガタガタになり割れたりも多いので舗装し直しになるでしょうね。
