「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＞マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。
スレ主は元東急の社員だからね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

ここのスレは全国のマンションにお住いの住民の皆様に
お役に立てるような情報の提供を目指しています。
中傷や批判をする方はここにはこないでください。

＞中傷や批判をする方はここにはこないでください。
詐欺行為をしているから批判も当然です。
ボランティアと称するなら、掲示板などに出てて来るのがお門違い。
自費でHPを立ち上げ、タイトルを「管理会社にとって都合のいい管理組合になるためのマニュアル」にして読者を集めればいい。
善意な掲示板利用者には迷惑行為で、詐欺行為に等しい。
役に立っているのは管理会社で、管理組合側は詐欺行為に遭っているのと同然です。　
sima hideo

>>8924さん
私はスレ主です。
それにマンションの住民で管理会社に勤務したことはありません。
又、マン管の有資格者ですが、これはあくまで自分が住んでいる
マンションで輪番制の理事が回ってくるのでその前に勉強しておこう
と思い取得しただけのことです。
その資格で営業もしていませんし、するつもりもありません。
５年ごとの講習会に参加しなければマン管の返上をしなければなり
ませんが、次回は講習は受けません。もう理事の任期も終わったので
必要ありませんので。
私がいろいろ情報の提供をしているのは、あくまでマンションの理事さん
達に対してのものです。

匿名掲示板の内容を鵜呑みにして詐欺にあう管理組合があるとしたら、そんなマンション出た方がいいな。

>>8926さん
私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みを
しているつもりですけどね。
私の目線はあくまでマンションの住民に対してです。

もし、管理会社や業者寄りの書き込みがあったときは、それに対して
何故かという質問をしてくれれば答えるんですど、いきなり批判
では論争することもできませんからね。
スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係
のない書き込みばかりですからね。
書き込みに対してのバトルなら喜んで受けますけどね。

＞スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係のない書き込みばかりですからね。
それに対する証明が何一つないからだと思う。
詐欺師が私は詐欺師だと正直に答えると思いますか？
スレ主も同じ部類の人間。
言い訳が上手なのが詐欺師。
＞私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みをしているつもりですけどね。
嘘つけ！
管理会社が都合のいいように、住民を間違ったマニュアルで扇動している。
管理会社側のプロパガンダに過ぎない。
sima hideo

何もスレ主がボランティアと偽善者ぶって知ったかぶりしなくても、WEB上では的確な知識がごまんところがっている。
スレ主は管理会社側の誤った知識を押し売りしているだけ。
単なる、掲示板アラシ。
sima hideo

話にならんね。
マン管の資格がそんなに大事なのかな。
私は書き込むときは、マン管としては書き込んではいないよ。
ただ、資格の話しに拘るから資格はもっているといってるけど
そんなに気にすることでもないよ。
マン管の資格が司法試験や会計士のように難しいものでもないし、
ちょっと頑張ればとれる資格だしね。
ここに書き込んでいるのは、マンションの理事長の経験や、管理規約や
各種細則の全面改正の委員、大規模修繕工事の委員、長期修繕計画作成
の委員の経験等をもとに書き込んでいるんだけどね。
別に知ったかぶりをしているのではない。ネットで調べればマンション管理
の殆どは掲載されているよ。
しかし、それを実務も含めまとめてあるのは殆どないので、そういった情報と
自分の経験を基にまとめたんだけどね。
管理会社や業者にプラスになるような書き込みをして私に何のメリットが
あるんですか。
それに、批判している方は、マンションの住民ですか？

8929さん、8930さんあなたの素性をおしらせください。
管理会社勤務者なのか業者なのか、マンションの住民なのか
マン管受験者なのか、まったく関係のない者かだけでも。

＞8931 匿名さん
＞マン管の資格がそんなに大事なのかな。
そんなもの誰が知りたいの？
あなたが詐欺師でないならば、そのことを証明をする義務があるという事を言っているんです。
匿名さんでは困るんですよね。
どこのマンションの住民で、氏名及び経歴ぐらいは公表する義務がある。
それができないのは、スレ主が詐欺師行為を働いているからです。
私も姓名を公表している。
あなたも管理会社派遣による詐欺師でないことを証明しなさい。
sima hideo　in yokohama

>管理会社や業者にプラスになるような書き込みをして私に何のメリットがあるんですか。
管理業協会や管理会社からプロパガンダとしての手数料（給料）がいただける。
その為には、毎日、一日中パソコンの前にいる必要がある。
あなたはその条件を十分に満たしている。
sima hideo　in yokohama

>>8934 匿名さん
そんなことしてる奴本当にいるの？何か証拠を提示して欲しいです。
他人に詐欺師で無いことを証明しろと言っていますが、お手本をお願いします。

>>8934さん
あなたは神経質というか異常にしか思えません。
あなたの質問には答えません。これからは。

＞8935 名無しさん＞8936 匿名さん
>そんなことしてる奴本当にいるの？何か証拠を提示して欲しいです。
あなたなんですよ。
しっかりしてください。
証拠は、一年中、毎日、朝から晩まで、パソコンの前に張り付いて管理会社に対してネガティブな発言に対して反論したり、HNを変えて発言したり、管理会社側の御都合を組合側に押し付けている。
これまでのスレ内容が証拠です。
sima hideo　in yokohama

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

>>8935さん
８９３７に対して相手にしてはだめですよ。
ＨＮを変えての投稿とか、わけのわからないことを罵る
だけではここにくる者にとって何のメリットもありません。

>ここにくる者にとって何のメリットもありません
ここに来るのはあなたがほとんどで、他の方はあなたと違って本業に忙しいですからね。
あなたは本業が管理業協会のプロパガンダだからこのスレから離れられない。
離れると本業をさぼることになる。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

スレ主もノルマをこなさないと給料にならないから大変だね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

滞納金はどこのマンションでも発生します。
こまめに請求することが大切です。

３～５カ月が経過したときの対応をどうするかを
規約か細則で明確にしておくことが大切です。
基準がないとずるずるいって、滞納者も結果的には
苦しめることになりますから。

管理会社との取り決めもしておく必要があります。

滞納金があるマンションはいやですよ。
催促するのも嫌だし、知っている者だったら余計嫌だし。

催促するのが嫌なら立て替えて払ってあげればいいですよ
役員が立て替えたものかどうか、組合の帳簿には記録されません

役員はルール違反をする組合員に適正に対処するのが仕事です。
確かに気まずい思いをすることはありますが、それが嫌だという人は
最初から役員にならないよう立候補しないことです。

>>8955 ご近所さん

立て替えてやるのはいやだね　

>>8956さん
輪番制で全員やらなければいけないとなっていますので
やらない訳にはいかないんです。

>>8956 匿名さん
確認ですが、
お宅のマンションの規約に役員の立候補の制度が存在しますでしょうか。

無報酬の役員を立候補するには裏事情がないといけない。

現状において、無報酬で裏取引もなく立候補する奇特な方は皆無です。
管理会社が誘導する管理組合の形になるしか道は残されていない。
それが嫌なら、有能な者を管理会社を解雇して有報酬で募ればいい。

推薦じゃなく？

役員の選任について立候補の規定はありませんが、役員は総会で選任されること、
総会議案は理事会で作成することから、理事会が立候補者を募集します。
立候補者数が役員総数に満たないときは、輪番表に基づいて理事会から組合員に
打診し、了解が得られれば次期役員候補者として議案に記載されます。
本来辞退するか受諾するかは組合員の自由なのですが、いわゆる同調圧力なのか、
辞退者は数年に一人出る程度です。

要するに立候補制はないんでしょう。

ここ数年役員に立候補する組合員はいませんね。〇〇委員とかはいるけどね。
規約細則に明文の規定はありませんが、立候補制は行われています。
立候補するという組合員に対して、理事会が「お前の立候補は認めない、総会に
提出する次期役員候補者一覧表にお前の名前は書かない」と言えば問題だろうな。

立候補制と輪番制のどちらがいいか、議論してる人もいるけど無意味ですよ。
輪番制といっても自動的に役員になるのではなく、総会決議を受けて初めて役員に
なる。総会で「来年度役員をやるつもりの〇〇です、よろしくお願いします」と
演説して、投票の結果、賛成多数で役員に当選するのだから、立候補制と同じ。

輪番制であれば基本的には総会に理事候補として提案され
それは普通決議で決議されます。
個人的に決議するのではなく、理事候補全員に対してですよ。
演説なんかある訳ないでしょう。総会には組合員全員が出席する
訳でもなく、議決権行使書で賛否をしている者は総会には直接
出席はしませんからね。
作り話だね。

というわけで、輪番で役員の順番が回ってきても辞退する、つまり総会に提出する
次期役員候補者一覧表から外してもらうことができます。
むしろ、やる気がない、時間が取れない、で理事会に出てない組合員は、最初から
役員になってもらわないほうがいいのです。

それでは不公平なので、私どものマンションでは輪番制の理事の
順番が回ってきたとき、辞退する者に対しては、理事会協力金として
年間３万円を支払うことになっています。
いままでに３～４名は支払っているようです。
理事会の出席についても、年間３回未満の者に対しては、同様の
処置がされています。

役員就任が組合員の義務であるようなマンションでは辞退者に対するペナルティも
一法かもしれませんが、うちのマンションでは、数年前に役員就任は権利であって
義務ではない、との見解が示されたので、辞退するのは不公平という人はいません。
マンションによってバラエティがあって楽しいですね。

バカにしてるだろ

無報酬で役員引き受けるとはおめでたい野郎だ
所詮は価値ゼロの仕事しかやってないことを本人も認めてるわけだ

報酬の出処を考えたら別に無報酬でもいいだろ。
戸建てに置き換えて考えたら、自分の家を維持、管理するのにどこのバカが報酬を払うのか？
それを仕事とは思わないし報酬も求めない。それが他人も含むと急に報酬だ不公平だと言い出すんだから不思議だな。。。

１００戸のマンションなら最低でも８人くらいは、出たがり・やりたがりのジジババがいるので、そいつらをおだてて終身理事ということでやらせればよい。
報酬は葬式の会場として集会室で１日千円で使わせてやることで十分だろう。

>出たがり・やりたがりのジジババがいるので
彼らの方がしたたかで、出たがりの理由がばれていないことに喜んでいると思う。
周りの住民さえそれでよければ、彼ら表向き無報酬で理事長を引き受けてくれる。

役員報酬はマンションの規模にもよるが、理事長であれば月
２～３万円は出してもいいんでは。
月５万円以上となると問題はあるが。

そんな屁みたいな給料で、アホ住民のトラブル（騒音、ペット鳴き声、カラス襲来、空き缶投げ捨て、喫煙ポイ捨て、自転車パンク、盗撮・下着ドロ、子供粗大ごみの下敷き、消火器自宅持ち帰り）を処理させられるのか。やっとれんわ。

月3万円もだすなら、マンション管理に関して専門的な知識を持ったものが理事長の相談役（管理者）として置けばいい。
出来ればマンション内から募り、利益相反する管理会社を管理する役目も背負ってもらう。
管理費等のコストコントロールと管理会社の不正業務抑制が管理者の役目。

「管理者」という名称は区分所有法第４節の管理者と紛らわしいから「管理役」が適当。

管理会社とは共存・共栄で、信頼関係を築いていますよ。
当然委託費は適正利潤。

お前ら、ほんとに時間とカネの無駄遣いが好きだな（笑

管理役という役員は良い発想だと思う。
管理会社に対する不信感や不正行為を管理役に正してもらえる。

監事がやれ
どうせヒマだろ

理事会の役員の中でも、監事が一番暇でやることがない。

マンション管理専門知識を有することが条件だが、監事では役不足。
その才能を発揮できる理事と同等の位置でないといけない。
専門知識で管理会社と利益相反に関する事項を管理すればいい。
つまり、管理会社に対する管理役。

だから管理会社でも「監査役は閑散役」と陰口叩いてコケにしている。

座布団２枚

管理会社を信頼していないマンションは多いんですね。
しかし、信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか。
それができずに批判だけしていても進歩がないでしょう。
うちが契約している管理会社はよくやってくれますよ。

>信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか
管理会社のリプレイスには労力とお金がかかる。
リプレイスして良くなりゃいいけど、悪くなれば最悪だ。
それよりも、理事会にマンション管理専門知識を持った管理役をつけて管理会社改革をすればいい。
ノルマが上がらないようなら首にして、管理役をリプレイスする方が賢いやり方だと思うよ。
条件として、管理役は有償制が前提。

管理役とは何？
勝手に役職をつくらないでよ。
マンション管理専門知識をもった管理約とはマンション管理士の
ことかな。

＞管理役とは何？
区分所有法で言う管理者に近くて、管理規約なら理事長のことだが、理事長以外でマンション管理に関して専門的知識能力を備え、管理専門家として理事役員に迎える役員のことです。
他の専門家と同じく、その能力に対して有償制となります。
管理者ほどの権限はありません。
管理役の最低条件としてマン管士資格がありますが、一級建築士等の建物に関する広範囲での知識能力や会計士資格があれば尚更です。

いちいち訳分からん役職作らなくても、大概のマンションは住民が管理に興味を持ち規約、規則を理解するだけで上手く回るようになる。
謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。

＞謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。
謎役職の活躍で、雇用する費用の何倍或いは何十倍もの費用節約ができるし、本来の目的はそこにある。
痴呆症にかかっているマンションには必要な存在。
管理会社にとれば目の上のたん瘤。
マンション管理に関して閉塞感をかかえている管理組合なら大いに効果がある。
うまくいっているなら、別に検討する必要もない。

管理役も輪番制でお願いします。

第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

＞8994
＞管理役も輪番制でお願いします。
管理役は専門職だから、いらなくなれば解雇すればいい。
できれば管理会社を先に解雇し、自主管理の道が見えればその時に考えればいい。
総会・理事会の支援、会計管理、建物維持管理それらが管理役なしでできるようになったら自主管理の道も近い。
できなければ、管理会社の代わりにできるようになるまで働いてもらえばいい。
莫大な経費の掛かる管理会社から早く手を切ることだ。

今時、自主管理に移行するマンションはないよ。
自主管理しているマンションが管理会社に管理を委託
するのは増えていってるけど。
ただ、心配なのは小規模マンションは管理を委託しても
赤字となるので契約が解消される傾向にあります。

管理会社と仲良くやるのが有能な理事長

いくら管理会社と仲良くしていても、効率が悪ければ
契約解除されますよ。
管理会社も利益を追求していますから。

小規模マンションはつらい。
最終的には自主管理するか、管理委託費の大幅値上げを呑むかに
なってくる。

自主管理か管理会社かの二者択一ではなく、管理会社と対等に渡り合える専門知識を持った【管理役】を理事会内に置くことで、両者間の様々な問題を解決できる。
新しい時代のマンション管理システムだと言える。
専門家の【管理役】を理事会内に置くことで、莫大な経費のかかる管理会社からのぼったくり行為被害から管理組合員を守ることができる。

マンション管理師

断っておくが、【管理役】＝マンション管理士ではありません。
マンション管理士は【管理役】となるための最低必要条件ではあります。

しかし、現実的な問題として、管理会社と対決する必要は
ないんではないですか。
何故お客さんである管理組合が管理会社に卑屈にならなければ
ならないのか理解できません。
マーケッティング理論からすれば、お客様は神様であり、お客様の
いうことは常に正しいはずですけどね。
管理会社が管理組合のいう通りにしなければ、それこそリプレイス
すべきでしょう。
リブレイスすることさえ管理会社に気をつかうんですか。不思議で
なりません。
管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。

管理組合長が〇〇だからムリ。

管理組合が主導で管理できるマンションは実は少数派です。新築?最初の大規模修繕工事ぐらいまでは特に問題が見えにくくその間に管理会社任せになりやすい。
また、世代交代ができず高齢化したマンションも同じく管理会社任せになりやすい。
だから、しっかりと管理の知識を持った人を入れるのは理にかなっている。

あと、客が言うことが常に正しいとは限らない。ある客は白と言い、ある客は黒と言う。こんなことはよくある。

お客様は常に正しい。
これがマーケッティングの理論ですよ。
大学で学びませんでしたか。
それぐらいお客様を大切にしなさいということです。

何言ってるんだろ…
それを管理会社ができないんだから対応するしかないって話しなんだけど…
もしあなたが大切にされていると感じているのなら都合がいいだけ。委託料でがっぽりか工事でがっぽり取られています。

>9004 匿名さん
管理組合と管理会社が利益相反関係という言葉が理解できていないですね。
＞管理会社と対決する必要はないんではないですか。
雇用主が雇用人とどうして対決する必要があるの？
マンション管理に関する玄人（管理会社）と素人（管理組合）では対立にはなり得ません。
つまり、話し合いにはならないという事です。
素人である管理組合は、マンション管理に関しては民法でいう【未成年者】にあたり、マンション管理に関する判断能力に欠けることから、マンション管理の能力者である【未成年後見人】である【管理役】のフォローが必要になります。
理事会内にマンション管理専門家としての【管理役】を設け、マンション管理実務に関して利益相反関係に当たる管理会社と対等な話し合いができるようにしないといけない。
そうすることで、マンション管理に関して【未成年者】に当たる管理組合は【未成年後見人】である【管理役】の適切なフォローにより、利益相反関係にあたる成年である相手（管理会社）からの被害を事前に防ぐことができる。
そういうことなんですよ。
＞管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。
その通りです。
あなたの言っていることは間違っていない。
その為には、マンション管理に関して【未成年者】である管理組合に【未成年後見人】である【管理役】は必要な存在となるのです。
【未成年後見人】である【管理役】が【未成年者】である管理組合に適切なアドバイスをすることで、管理組合主導のマンション管理が実現できるわけです。
利益相反関係にある管理会社からマンション管理に関してアドバイスを受けるなどは愚の骨頂なのですよ。

【管理役】を設けることで、今まで管理会社がしてきた総会・理事会の支援業務から一切合切手を切らせ、管理組合員のプライバシーが利益相反関係にある管理会社にダダ洩れになるのを防がないといけない。
会計処理も【管理役】が専門会社を通して処理し、利益相反関係に当たる管理会社には出入金管理は一切やらせないようにする。
管理会社とは御用達の便利屋としてお付き合いすればいい。
勿論、管理会社とは共存共栄だから、管理組合とのビジネスが嫌になったらいつでも手を引けるようにしてあげないといけない。
管理会社と対決するなんてとんでもないですよ。

サラカンとクダカン

>9010 匿名さん
要するに、
1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには【管理役】が必要となるわけです。
この2点は絶対に改善しないといけない。

管理会社に管理されているという感覚がまったくなく、
管理会社を嫌う理由もないマンションが大半ではないんですか。
お互いに信頼しあって契約を結んでいるのであり、何も問題は
ないと思っています。
フロントや管理員さん、清掃人等そんなに敵対しなければならないほどの
関係なんですか。
寂しいですね。
そういう管理会社とはすぐに縁を切るべきでしょう。
工事や点検業務は管理会社にお願いはしますが、相見積もりはおなじ条件で
しっかり取り、その中で理事会が判断すればいいんです。
決めるのは理事会ですよ。

>9013 匿名さん
この方、根っからの詐欺師なんじゃないの。
口調が詐欺師そのもの。

＞その中で理事会が判断すればいいんです。
その理事会の多くがマンション管理に関して【未成年者】だから問題なのですよ。
＞決めるのは理事会ですよ。
マンション管理に関し、一人前の判断力のない【未成年者】理事会相手では無理な話。
利害が絡む判断には、一人前の判断力を持つ【管理役】の後見が必要になる。
管理会社もその方が話しやすいと思う。
管理会社側に【未成年者】相手に騙そうという魂胆があれば騙しにくい相手でもある。

>>9014さん
私はスレ主でマンションの住民ですよ。
管理会社に勤務した経験はありません。
当たり前のことを書けば管理会社の社員と疑う。
全国のマンションでは、管理会社といがみあっているマンション
ばかりではないんですよ。
何故委託費をはらって管理会社と契約しているのに、お金を払って
いる方が気をつかわなければならないんですか。
だから、マーケッティング理論まで出してお客様は常に正しいという
ことをいったんですよ。
マンション管理をしていく中で、管理会社と理事会がお互いに不信感を
抱きあっていくのはおかしいでしょう。
それに、管理役とか得体のしれない人物を導入すれば、管理会社との対立
に拍車をかけるだけのことでしょう。
自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう。
自分たちが不当な工事費を出しているとかいっているけど、不当な工事費
というなら工事費の相場ぐらいは知っているんでしょうね。
同じ条件での相見積もりの取り方知っていますか。

>9014
＞私はスレ主でマンションの住民ですよ。
だから詐欺師ではないという理論は成り立たない。
言い訳も詐欺師そのもの。
骨の髄まで詐欺師なのだと思う。
＞自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう
そんなこと誰が言ってるの？
あることないこと並べ立てるのも詐欺師の手法。