「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＞マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。
スレ主は元東急の社員だからね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

ここのスレは全国のマンションにお住いの住民の皆様に
お役に立てるような情報の提供を目指しています。
中傷や批判をする方はここにはこないでください。

＞中傷や批判をする方はここにはこないでください。
詐欺行為をしているから批判も当然です。
ボランティアと称するなら、掲示板などに出てて来るのがお門違い。
自費でHPを立ち上げ、タイトルを「管理会社にとって都合のいい管理組合になるためのマニュアル」にして読者を集めればいい。
善意な掲示板利用者には迷惑行為で、詐欺行為に等しい。
役に立っているのは管理会社で、管理組合側は詐欺行為に遭っているのと同然です。　
sima hideo

>>8924さん
私はスレ主です。
それにマンションの住民で管理会社に勤務したことはありません。
又、マン管の有資格者ですが、これはあくまで自分が住んでいる
マンションで輪番制の理事が回ってくるのでその前に勉強しておこう
と思い取得しただけのことです。
その資格で営業もしていませんし、するつもりもありません。
５年ごとの講習会に参加しなければマン管の返上をしなければなり
ませんが、次回は講習は受けません。もう理事の任期も終わったので
必要ありませんので。
私がいろいろ情報の提供をしているのは、あくまでマンションの理事さん
達に対してのものです。

匿名掲示板の内容を鵜呑みにして詐欺にあう管理組合があるとしたら、そんなマンション出た方がいいな。

>>8926さん
私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みを
しているつもりですけどね。
私の目線はあくまでマンションの住民に対してです。

もし、管理会社や業者寄りの書き込みがあったときは、それに対して
何故かという質問をしてくれれば答えるんですど、いきなり批判
では論争することもできませんからね。
スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係
のない書き込みばかりですからね。
書き込みに対してのバトルなら喜んで受けますけどね。

＞スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係のない書き込みばかりですからね。
それに対する証明が何一つないからだと思う。
詐欺師が私は詐欺師だと正直に答えると思いますか？
スレ主も同じ部類の人間。
言い訳が上手なのが詐欺師。
＞私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みをしているつもりですけどね。
嘘つけ！
管理会社が都合のいいように、住民を間違ったマニュアルで扇動している。
管理会社側のプロパガンダに過ぎない。
sima hideo

何もスレ主がボランティアと偽善者ぶって知ったかぶりしなくても、WEB上では的確な知識がごまんところがっている。
スレ主は管理会社側の誤った知識を押し売りしているだけ。
単なる、掲示板アラシ。
sima hideo

話にならんね。
マン管の資格がそんなに大事なのかな。
私は書き込むときは、マン管としては書き込んではいないよ。
ただ、資格の話しに拘るから資格はもっているといってるけど
そんなに気にすることでもないよ。
マン管の資格が司法試験や会計士のように難しいものでもないし、
ちょっと頑張ればとれる資格だしね。
ここに書き込んでいるのは、マンションの理事長の経験や、管理規約や
各種細則の全面改正の委員、大規模修繕工事の委員、長期修繕計画作成
の委員の経験等をもとに書き込んでいるんだけどね。
別に知ったかぶりをしているのではない。ネットで調べればマンション管理
の殆どは掲載されているよ。
しかし、それを実務も含めまとめてあるのは殆どないので、そういった情報と
自分の経験を基にまとめたんだけどね。
管理会社や業者にプラスになるような書き込みをして私に何のメリットが
あるんですか。
それに、批判している方は、マンションの住民ですか？

8929さん、8930さんあなたの素性をおしらせください。
管理会社勤務者なのか業者なのか、マンションの住民なのか
マン管受験者なのか、まったく関係のない者かだけでも。

＞8931 匿名さん
＞マン管の資格がそんなに大事なのかな。
そんなもの誰が知りたいの？
あなたが詐欺師でないならば、そのことを証明をする義務があるという事を言っているんです。
匿名さんでは困るんですよね。
どこのマンションの住民で、氏名及び経歴ぐらいは公表する義務がある。
それができないのは、スレ主が詐欺師行為を働いているからです。
私も姓名を公表している。
あなたも管理会社派遣による詐欺師でないことを証明しなさい。
sima hideo　in yokohama

>管理会社や業者にプラスになるような書き込みをして私に何のメリットがあるんですか。
管理業協会や管理会社からプロパガンダとしての手数料（給料）がいただける。
その為には、毎日、一日中パソコンの前にいる必要がある。
あなたはその条件を十分に満たしている。
sima hideo　in yokohama

>>8934 匿名さん
そんなことしてる奴本当にいるの？何か証拠を提示して欲しいです。
他人に詐欺師で無いことを証明しろと言っていますが、お手本をお願いします。

>>8934さん
あなたは神経質というか異常にしか思えません。
あなたの質問には答えません。これからは。

＞8935 名無しさん＞8936 匿名さん
>そんなことしてる奴本当にいるの？何か証拠を提示して欲しいです。
あなたなんですよ。
しっかりしてください。
証拠は、一年中、毎日、朝から晩まで、パソコンの前に張り付いて管理会社に対してネガティブな発言に対して反論したり、HNを変えて発言したり、管理会社側の御都合を組合側に押し付けている。
これまでのスレ内容が証拠です。
sima hideo　in yokohama

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

>>8935さん
８９３７に対して相手にしてはだめですよ。
ＨＮを変えての投稿とか、わけのわからないことを罵る
だけではここにくる者にとって何のメリットもありません。

>ここにくる者にとって何のメリットもありません
ここに来るのはあなたがほとんどで、他の方はあなたと違って本業に忙しいですからね。
あなたは本業が管理業協会のプロパガンダだからこのスレから離れられない。
離れると本業をさぼることになる。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

スレ主もノルマをこなさないと給料にならないから大変だね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

滞納金はどこのマンションでも発生します。
こまめに請求することが大切です。

３～５カ月が経過したときの対応をどうするかを
規約か細則で明確にしておくことが大切です。
基準がないとずるずるいって、滞納者も結果的には
苦しめることになりますから。

管理会社との取り決めもしておく必要があります。

滞納金があるマンションはいやですよ。
催促するのも嫌だし、知っている者だったら余計嫌だし。

催促するのが嫌なら立て替えて払ってあげればいいですよ
役員が立て替えたものかどうか、組合の帳簿には記録されません

役員はルール違反をする組合員に適正に対処するのが仕事です。
確かに気まずい思いをすることはありますが、それが嫌だという人は
最初から役員にならないよう立候補しないことです。

>>8955 ご近所さん

立て替えてやるのはいやだね　

>>8956さん
輪番制で全員やらなければいけないとなっていますので
やらない訳にはいかないんです。

>>8956 匿名さん
確認ですが、
お宅のマンションの規約に役員の立候補の制度が存在しますでしょうか。

無報酬の役員を立候補するには裏事情がないといけない。

現状において、無報酬で裏取引もなく立候補する奇特な方は皆無です。
管理会社が誘導する管理組合の形になるしか道は残されていない。
それが嫌なら、有能な者を管理会社を解雇して有報酬で募ればいい。

推薦じゃなく？

役員の選任について立候補の規定はありませんが、役員は総会で選任されること、
総会議案は理事会で作成することから、理事会が立候補者を募集します。
立候補者数が役員総数に満たないときは、輪番表に基づいて理事会から組合員に
打診し、了解が得られれば次期役員候補者として議案に記載されます。
本来辞退するか受諾するかは組合員の自由なのですが、いわゆる同調圧力なのか、
辞退者は数年に一人出る程度です。

要するに立候補制はないんでしょう。

ここ数年役員に立候補する組合員はいませんね。〇〇委員とかはいるけどね。
規約細則に明文の規定はありませんが、立候補制は行われています。
立候補するという組合員に対して、理事会が「お前の立候補は認めない、総会に
提出する次期役員候補者一覧表にお前の名前は書かない」と言えば問題だろうな。

立候補制と輪番制のどちらがいいか、議論してる人もいるけど無意味ですよ。
輪番制といっても自動的に役員になるのではなく、総会決議を受けて初めて役員に
なる。総会で「来年度役員をやるつもりの〇〇です、よろしくお願いします」と
演説して、投票の結果、賛成多数で役員に当選するのだから、立候補制と同じ。

輪番制であれば基本的には総会に理事候補として提案され
それは普通決議で決議されます。
個人的に決議するのではなく、理事候補全員に対してですよ。
演説なんかある訳ないでしょう。総会には組合員全員が出席する
訳でもなく、議決権行使書で賛否をしている者は総会には直接
出席はしませんからね。
作り話だね。