「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>8733 匿名さん
読みにくい
先頭の空白も、変な所で改行入れない

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値を保つには修繕積立金が重要なポイントになる。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>8737 匿名さん
文章が長いだけで管理会社の問題点が書かれていないよ？中身もペラペラ
マンションの管理に興味を持てってことでいい？

管理会社には何も問題はないよ。

>>8735 匿名さん
かなり眉唾。
周辺に次々に同じようなマンションが出来てくるとあっという間に下がります。
大規模も、近頃はどんなマンションがコストフルなのかが周知されつつあるので、どうかな。
築年も、あまり関係なくなっている。
アメリカのように築100年のコンドミニアムやコープでも高い市場価値を保つような世の中になりつつあるんじゃないかな。
管理状況とは区分所有者の主体性をもって取り組んでいるかであって、管理会社は支援者に過ぎないから、もし良好でないなら良好になるように管理組合が指導教育しないとね。

そうだね。
マンションは１００年もつといわれているんだけど、それは
しっかりした建物設備の維持保全ができてればの話だね。
そのためには修繕積立金に余裕がなければだめかな。

だから中古マンションを買うときは売主（現住民）から総会資料などを見せてもらって修繕積立金がどれくらいあるか確かめるほうがいい。
大規模修繕工事直前のボロマンションは、外観は悪いが修繕積立金をしこたま貯め込んでることが多いから、そういう物件を安く買ってその直後に大規模修繕工事になれば、他人の金でマンションピカピカになってお得。

>>8742
又お前か。
お前がくるとスレが荒れる。
ここにはくるなといってるだろう。
いくとこがないのか。
ここのスレが余程魅力があるんだろうがね。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

議案書一つ満足に作れんのか

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

９．出席者全員で万歳三唱（手締めでも構いません）

それは必要でしょうね。

総会はあくまで理事会案に対して賛成か反対かを
問う場なんですね。
だから議決権行使書を活用しているんでしょう。

今時、総会に出席しない者に対して、委任状を提出させている
マンションはないでしょう。
殆どは議決権行使書で賛否をしてもらっていますよ。

議決権行使書も委任状も法律に規定されているのに、長い間委任状の様式だけを総会資料に添付して組合員に事前送付していた。委任状ということになると、いちいち〇号室の〇〇さんと書くのが面倒なので空欄で出してしまう。「委任先が空欄の時は議長に委任したものとみなします」と小さい字で書いておけば、委任状はすべて原案賛成票にカウントできる。さすがにおかしいと感じた組合員が議決権行使書を言い出して、最初は前例踏襲の長老ハゲが反対したらしいが、法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。

議決権行使書で揉めるのが新役員の選出だ。まともなマンションでは候補者ごとに賛否欄が設けてあるが、いい加減なマンションでは一括りにしてある。これではＡさんは国立大学教授で適任だがＢさんは前科持ちの仮出所中でイヤだなと思っていても賛否を表せない。
こういうときは、候補者ごとに賛否を付した自作の議決権行使書を提出すればよい。

>>8755 デベにお勤めさん
否決された人の穴埋めはどうしてるの？いちいち臨時総会？予め補欠も用意している？
１人１人に対して賛否を取るなら各自のプロフィールでも載せてるの？
まともな管理組合とはとても思えない

否決されるような役員候補者は総会に上程しないから心配無用ｗ

>各自のプロフィールでも載せてるの？

本当は載せるほうがいいだろうね。もちろん本人が同意した内容だろうけど。
会計担当役員候補が公認会計士協会幹部なのか帳簿改ざん・横領の前科持ちなのか、重要なことだ。理事長も「私が理事長に選出されたら、これこれのことをやります」みたいなＰＲが欲しいね。

つまらない書き込みが多いね。

>>8750 匿名さん

必要なし　閉会宣言で静かに去れ

>>8735 匿名さん
同じことを繰り返した内容では劣化になる
条件１，２，３に詳細内容がいると思いますが・・・・・

そろそろ次の書き込みをしますか。

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

ＡＥＤはあっても使うことはないだろうが、マンションの
アクセサリーにはなる。

ＡＥＤはあれば定期的に訓練をしなければならない。

使って助かればいいが、モタモタしているうちに死なれては格好がつかん

それはありえる。

>>8746 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
　？役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、
　　理事の互選で役職を決める。
　　↓
　　理事候補が承認されたら、・・・・・・・・

>>8754 デベにお勤めさん
そこのマンションの規約、どうなってたんですか?
議決権行使書または委任状になっているとか。

>>8755 デベにお勤めさん
仮出所中の人は候補者にできるのか

>>8763 匿名さん
AEDは消耗品が結構高いし、使用期限って無かったでしたっけ
一回しか使えないので、大規模災害とかで何人も同時にAEDが必要になったら
どうするのか、とか考えすぎか。
隣が大きな病院等だといいね。

議決権は、書面で又は代理人によって行使することができる。（区分所有法39条2項）
「書面で」が議決権行使書、「代理人によって」が委任状。
法律が認めているのだから、規約に規定があってもなくてもどちらでもいい。

>>8769 名無しさん

>>8754 には、
>「法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。」
とある。

法律では管理者（理事長）の資格について特に制限していない。規約で制限を
設けることは認められるので、うちのマンションでは「現に居住している組合員」
という条件を付けている。
これにさらに「仮出所中ではない組合員」という条件を付けることができるか、
難しいところだ。仮出所の人のどこが役員不適格なのか、説明が必要になる。

総会の議案に対して賛成か反対かを問われているのに
わざわざ代理人に依頼して委任状で賛否を判断してもらう
必要があるのかねえ。
議決権行使書があるのだから、自分で賛否ぐらいは判断
すべきだよね。
総会に直接出席しようがしまいが、賛否の内容に変わりは
ないと思うけど。

委任状というとすぐ議長に対してと思っているが、
委任状に対しては、○号室の○○さんと指定するのが普通。
そこまでやるのなら、議決権行使書を使えばいいと思うけどね。
賛否の判断は各人がすべきだよ。

総会は単なる採決の場ではない。
総会は議案の内容を審議する場でもあり、総会に参加した組合員は、この審議を参考にして賛否の判断をし、意思表示をする。
議決権の行使を一任された代理人も同様に、この審議を参考にして代理人自身が賛否の判断をし、意思表示をするのである。

>>8777さん
総会は理事会議案に対して賛否を問う場ですよね。
そして、決議は総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者で決議されます。
普通決議の場合、区分所有者の過半数の出席で成立し、決議は
その過半数で成立します。
例えば、１００戸のマンションであれば、５１名の出席でその
過半数といえば２６名で承認決議されます。
約４分の１で決議されるんですよ。
直接総会に出席しない、議決権行使書と委任状で出席する者が
どれだけいますか。
総会に直接出席した者で決議をする前に承認はされているんですよ。
それに、総会で意見が出てもその内容を変えることはできません。総会に直接出席しない組合員がいますからね。その者は、議案書の内容で賛否をして
いますから。

総会は単なる理事会の議案に対して賛否を問う場というのが理解
できましたか。

よ～く理解できました。

うちのマンションは自由を尊ぶ気風なので、総会当日に議案の追加・取下げ・修正何でもあり

もちろん、管理費改定とか重要なことはマジメにやるけど、ベランダ喫煙タイムとか犬の散歩回数とか、しょーもないことはその場で自由に提案して賛否にかける
そして、当日提案事項については、採決結果に従う・従わないも自由ｗ

>>8772 匿名さん
そうだよね

>>8774 匿名さん
執行猶予なら選挙権も被選挙権もあるけど、仮釈放の場合はどうなのかね。
仮だから、刑務所に戻る可能性もあるわけだし、そうなった場合、理事会に出られないよね

>>8775 匿名さん
反対なら反対で、その理由を本人なり代理人に述べて欲しいよね。
例え、反対意見が少数で、議案が通ることになったとしても、少数意見の留保はされるので、議事録にもこういう理由で反対意見があったことが記載できるでしょ。
100％の賛成を要求してはいけないし、議案上程する立場としては、必要があって長い時間かけて検討し、やっと上程した議案で、総会資料にもこうこうこういう状況で経緯でこうしたいのです、と書いているのだから、反対の場合には本人か代理人が理由つきの反対意見を述べた方がいい。

総会に代理人が出席することはあるの。
議事録には、各案件の賛否の状況は記載するのがいいでしょう。
しかし、総会での普通決議は、総会への直接出席者だけが反対しても
覆ることはありません。
議決権行使書や委任状での直接出席者の方が圧倒的に多いのですから。
４分の１の賛成で可決されるのですから。

総会は儀式みたいなものですね。
総会でいくら議論しても、その内容を変えることはできないのですから。
総会に直接出席しない議決権行使書や委任状での出席者の票も同じ
１票ですから。

総会は議論する場ではなく、理事会の議案に対して
賛成か反対かを問う場です。

区分所有法では、総会は議案を審議して（審議するために、わざわざ組合員を招集して総会を実施するのである）、決議をする場であると位置付けている。議事録にも、「議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。」（４２条２項）と定めていることからも明らかである。
また、マンション標準管理規約が２０２１年６月に改正され、WEB会議システム等による総会ができることを規定したが、このWEB会議システム等は「電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」と定義し、審議ができることを条件としている。

議決権行使書で事足りるのにわざわざ総会行くやつは、自己主張の強い演説ハゲ

出席も議決権行使も委任も権利なんだから尊重すればいいのに…

尊重しているからこそ、決議は全出席者の賛否で
決めるのです。
だから普通決議は理事会の意のままにことは進むのです。

出席すると２８０ミリペットのお茶がもらえるので都合をやりくりして出席しています

>>8793 匿名さん

いいですね　激論すれば喉が渇くし、おれんちも提案しよう

うちもお茶を出しています。
たまには日曜にやるときがあるけど、その時は弁当がでます。

昔は鍋を囲んで理事会したなぁ
酒に飲まれたジジイが暴れてなくなっちゃったけど

うちの理事会は期の始めと忘年会の２回宴会をしている。
２次会はお姉ちゃんのいる店。
全て組合費から負担している。
それぐらいはいいのかな。

二回の宴会までは大体賛同貰えると思うけどお姉ちゃんのいる店はどうだろう？
金額的には報酬の範囲内でしょうけど、領収書の提出をまともにできるのか…女性監事がいたらマンション内の奥さん全員敵になる事も？

女好きの女監事もおる

じゃあセーフだな
よかった

理事会の飲み会よりも自治会の飲み会は
もっと派手だよ。

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費 　当マンション　１基　４７，６２８円
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。 １，３５０円
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。 １，５７０円
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。 ６４８円

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。 １８４円

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

管理費からの支出については、マンションによって大きく
違うんでしょうね。
やはりよそを知ることが大切です。
相場を知らずに契約しているマンションが多いと思います。

よそを知るというけどその方法が分らない。
やはりスレが一番の方法かな。

修繕積立金と管理費は十分あった方が良い。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 　　出席率と継続性が求められます。

専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員の任期は長く継続性をもたせることが必要となります。
この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。

※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

大震災がきたときの対応は想定できないね。
そういうときがきたらケセラセラだよ。

地震保険には入っておいた方がいいでしょうね。
建物の査定価格の７０％は保険金がでますから。

全損の場合ですね。
保険金は出ても住むとこがなくなったらどうしようもないけどね。
建て替えをするには資金不足、その間はどこか借りて住まなければならない。
３年はすくなくともかかるだろうしね。

マンションが全損するような災害だと周辺がほとんど更地になってるだろうな…

そういうことになりますかな。
しかし、神戸大震災ではかなり被害はでましたよ。
全損したところもあったし。

登記所含めて更地になったらロープで縄張りしたもん勝ち

管理組合の結束力・機動力が試される

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、もう終わったスレですので
質問等があればＰＡＲＴ３へお願いします。
自作自演までしてＰＡＲＴ２を復活させる意味があるんですかね。

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

漏水が多発してきた場合は、引っ越すのが一般的

>>8818 匿名さん
＞ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である

8819 匿名さん 漏水が多発してきた場合は、引っ越すか、
建て替えるか、これがかなわないと共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である　と思っている。
５１年目のマンションが共用部分と専有部分を同時に更新した例があった？？？？

築年数が経過しているマンションは、修繕積立金に対する
対応が悪く、殆どのマンションでは配管の更新はおろか通常の
大規模修繕工事もできないぐらい積立金が不足しています。
高齢化も進んでいるので値上げもできません。
建て替えもできません。売却するにも資産価値も殆どありません。
そこに住み続けるしかないのです。

＞8821 匿名さん
見ず知らずの他人の家を心配してどうするの？
皆さん大人ですから自己責任で何とかなりますよ。

>>8822さん
自己責任でやるには手遅れということです。
そうならないように、皆さん気をつけてマンション管理を行って
下さいということです。

>8823 匿名さん
他人の家よりあなたの家は大丈夫なの？
まず、自分の家から心配しないと。
築何年なの？
木造ですか？
白アリが心配ですね。
3年毎にシロアリの駆除はしていますか。
管理会社を絡めずに安くしときますよ。

私のマンションは修繕積立金に余裕がありますよ。
だから専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように
長期修繕計画書で計画されており、管理規約にも先行工事者に
対する対応も規定されています。

＞8825 匿名さん
多分、あんたのマンションはあなたも含め、痴呆症マンションになっている可能性が大きい。
住民全員の診断が必要です。
詐欺師が最も好むマンションですね。
大きな被害を受けないうちに事前手を打つべきです。
心配です。

しかし、マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかが
いますからね。
計画的にマンション管理が行われていますので、理想的な
マンションといわれていますけどね。
マンションの空きがあれば不動産会社が優先的に斡旋してくれます。
待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。

＞8827 匿名さん
＞マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかがいますからね。
そこなんですよ、落とし穴は。
かれらは資格もないのに詐称し、他の住民に安心感を与え、詐欺グループの一員として住民を扇動している。
心配です。
＞待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。
逆ですよ。
買い手がいないからいつまでも動かない。
心配です。
第三者を入れたほうが良い。
ああ、あなたのマンションが心配だ。

ここのスレ主もマン管上位合格者などと詐称していますからね。

まだマンション管理士のことをいっているんだね。
そんなにたいした資格ではないんだけどね。
１回は講習を受けて更新したけど、今度は講習は受けないよ。
理事の任期が終わったのでもう必要ないから。

管理組合とは

　１）マンションの建物及び敷地及び付属施設を管理するため、区分所有者全員で構成する
　　団体のことです。
　２）区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその組合員となり退会はできません。ここが入退会が自由な自治会とは大きく違
　　っています。
　３）管理規約、使用細則、総会決議、理事会決議に基づいて、建物の維持・管理に関する
　　業務や管理組合運営に関する業務を行います。
　４）そして、その執行活動を行っていくのが理事会です。

区分所有者と占有者について
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。　　
　　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

建物の敷地と敷地利用権
　　　法廷敷地
　　　規約敷地
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。
使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。