サーパスマンション（穴吹工務店）その６

管理会社は、設立総会時点でコミュニティから変更しました。
ブロック塀は見た目の粗悪さと控え壁がないことに素人ですが、気付きました。
インタホンは写りが暗いので仕様書を見て気付きました。
このことを理事に説明して提案してもらいました。

ブロック塀をよく見破りましたね。境界壁は、中身がブロックとしてもモルタルやタイル、スタッコとかで
覆われているでしょ。

ブロック塀は、裸の化粧ブロックです。
ブロック解体の経過について長くなりますが、ご説明します。
参考にしていただければと思います。
①まず、建築基準法違反を指摘して、解体と是正工事を申し入れました。
この時、工務店とコミュニティを現地確認に呼びつけたのですが、住民の皆さんも大勢集まってくれて一緒に申し入れてくれたので非常に心強かったです。感謝、感謝！
②その結果、A部分を、解体したのですが、B部分は解体しないという回答でした。
なので鉄筋の状況を確認するため、A部分の解体時の写真提出を指示しました。
③すると「写真を１５枚提出します」とだけ回答がありました。（この時は法違反部分の写真を抜いていた。）
④作り直すだけで、不具合を隠していた責任については回答されてなかったので、「写真を見て工務店としてどう評価したのですか？」と改めて回答を求めました。すると２か月後に今度は№809の回答があり、今回追加する写真が２枚提出され、B部分の是正工事に至ったものです。

部外者には話が唐突過ぎてわかりずらいですが、最初に気がついたのは外観の悪さと控え壁のない
事で、配筋の不備（縦筋の重ね接合）は鉄筋露出して初めてわかったってことですよね。工事の成
り行きをしっかり見てなきゃ気がつかない。

外観の悪さというのはどういうことでしたか。観察眼が素人？ばなれしているのでご説明を。他の
サーパスにも潜在してるかも。

きっかけはそのとおりです。
ブロック塀の最上部は、建築基準法上、横に鉄筋を通し、縦方向の鉄筋をフックさせて引っ掛けないといけないのですが、写真のように物理的に横方向に鉄筋が通せません。当然、フックもできません。最上部のブロックは最上部用の形状をしていて、長辺方向に溝が掘られています。つまり使われているブロックの形状が違うということで鉄筋の入り方がおかしいことに気づきました。

目地も全然揃っていませんでした。

リプレースのいきさつをご説明します。
新築なのでエレベーター点検、機械式駐車場、自動ドアの無償点検期間が６か月あるのに、管理費に点検費として組み込んで請求していたので返還減額請求をしたら「会社の方針で返還できません」との回答がありました。
なのでリプレースの決議をしました。

818の続きです。
こんなこともありました。コミュニティと委託業務費の引き下げと修繕積立金の話をしているときに、また、コミュニティがいい加減な説明をしてしどろもどろになっていました。
30年目には、エレベータの交換費用を見込まないといけないのに、長期修繕計画では全く見込まれておらず、積立金が不足することを指摘した時のことでした。「エレベータの交換は、30年くらいではしなくていいから」と言って支出予定に含まれていないことを正当化していたので、「工務店のＷＥＢサイトには、30年くらいで交換するって書いてありますよ」と見せてあげたら「確認します。」とか言って固まってました。なんと連携の取れてないグループ会社なんだろう。（笑）
写真はその時にコミュニティに見せた工務店のＷＥＢサイトですが、その後2～3日で、「ＷＥＢサイトが誤りでした」と説明があり、削除されてました。対応が早い！（笑）

そのさーぱすねっとに記載された30年周期というのは誤りではないでしょう。建築関係のWEBでは
エレベーターの交換周期は25～30年とうたっていますからね。長期修繕計画の記載モレは担当
コミュニティーの致命的なエラー。でもなぜWEBの方を削除したんでしょうね。不備、不都合を隠
す意図でなら悪質。なんでもするね。

そうなんですよ。誤りではないんです。記載漏れというより支出を少なく見せたかったんだと思います。
どんな補修をしても30年頃にはエレベータは金がかかる時期が来ます。
おっしゃるとおりに各メーカーともWEBにもそう記載しています。なので「工務店のWEBサイトから削除することは、のちのち大きな問題を引き起こすことになるよ」と伝えています。だって、意味がわからないその場しのぎのごまかしですもん。
購入時の30年間の計画をコンクリート建造物の耐用年数の47年に合わせて修繕計画を作り直させて積立金が不足することを示して委託業務費を引き下げさせました。結局、リプレースしましたけど。
そもそも30年で積立金を使い切る計画はおかしいと思いませんか？それからが大型工事が目白押しなのでそこまでに貯めとかないと。

とりあえず顔を照らす照明が付きました。

施工前
ちゃんと顔は写るのかな？
ダウンライトはカメラに写りこんだままだけど。

うちのも昼間は気がつかなかったけれど
夜、宅配便が来て顔が暗くて誰だかわからなかった。

上にダウンライトがあっても照度が足りなく、画面に天井の間接照明が目一杯入っているのでそのせいかと。
工務店に評価させてみよう。

全国的にダウンライトが映り込んでる仕様無視の状態になってるんじゃないのかな。
ちゃんと作ってもらわないとね。

欠陥、不具合に気がつく住人＝少数か単独

クレーマー扱いされないか懸念

理事会＝１０年くらいで一巡の素人の集まり

住民の代表というのは、実は殆どが系列管理会社の言いなりの”御用管理組合”
なんだよね。

それと住民なら
>>825みたいに憶測やネットで要望なんかしていたって何の足しにもならない。
現場でどう解決するか、それに尽きる。
相手方は系列管理会社、工務店、場合によっては理事会もだ。

欠陥、不具合に気がつく住人　私もその一人です。
一人の力はどうもなりません。
おかしいもの扱いされます。
住民は自分達の資産に現実味を持って向き合ってきかないと気がついた時にはすでに遅しなんです。
新築マンションも１０年経てば色々問題が表面に出てきます。
鍵一本で楽々生活、自治会や近所との煩わしさもないのがマンション生活ですが
いざ問題が起こった時に普段のご近所付き合いは無い　理事会は輪番制、理事長はくじ引きで決められ渋々引き受け
どんな方があたるかわかりません。そんな理事長、理事会を何年も見てきました。
知識が無ければ反論も出来ない。それが現実です。
知識が無いからむこうの言いなりになるのではないのでしょうか？
管理組合がしっかりしていれば大難を小難に出来ると思いますが・・・

>>812さん
は理事長に話して受け入れられただけまし。

難しい話、だからと拒否してきたり、住民側の動きを知られたくないのに
管理会社に相談しちまう理事長がいるんだよね。知識がないものだから管理会社のまんま
受け売りで（ひどいのは管理会社が書いてくる）サインだけは”理事長ＸＸ”だから笑う。

こういうマンションは管理会社主導で事が運ぶ。総会なんか管理会社が提案した事案
（さも理事会からでました）を議決するだけ。一部出席者が異を唱えたって不在者投票の
絶対多数で決まり～。

妙案はないですかね～。

何でもかんでも管理会社に相談する理事長うちにもいましたよ。
ある問題がおき管理組合に取り上げてもらったけど理事会で理事長、理事会の面々が無知で管理会社のフロント社員の説明を何の疑いもなく聞き入れていましたわ。知識がないからそりゃ当然ですよ。
こちらも自分なりに調べて各機関に相談に行ったりして教えてももらった事と正反対の意見でした。
管理組合の理事会なのになぜ管理会社がいちいち口を挟んでくるのかも疑問。
理事会もそうだけど管理組合の機能はしてないと実感しましたよ。
あの理事会に疑問に感じまた専門家に相談に行きましたら驚きました。管理会社が堂々と事実と異なる発言をしていました。
住民の大半は管理会社の言う事は正しいと思い込んでいる。建設したグループの管理会社だから信頼出来るといまだにそう思いこんでいる。おそらくずっとそうだったのでしょう。
うちの管理組合は管理会社にのっとられているのも同然です。

新しくなった　サーパスネットで管理組合情報こちらも空でした。
最近の情報はなく　議事録は載っていない
２０１３年１月７日　マンション売却をご検討の方へ新サービスのご案内　穴吹工務店
ゴミ出しの日、管理費振込み日のカレンダー
各種届出
の上記３点のみでしたわ。

812です。
おっしゃるとおりです。組合同士での情報交換が大事ですし、意外ですが、区分所有者同士の交流が戸建よりも重要です。
うちの場合、組合設立当初からいろいろあって会合が多かったこともあって皆さん顔見知りになって、組合会計のからくりも含めて理解してもらっていると思います。ありがたいことです。一方的に管理会社に丸め込まれることはないと思います。
それでも総会では、「クレーマーではないんですよ」と前置きして意見を述べる状態です。（笑）
自分が理事長の時に、管理会社を変更しましたが、その時にやり残した部分を次の理事会に託してエントランスのインタホン照明までこぎつけました。
就任当初は、組合に損失をしわ寄せするでたらめな予算案だったので1年近く設立総会が開けませんでしたが、その間に区分所有者のリストを入手して管理会社抜きで説明会をしてリプレースの意思統一をしました。
ところで、さーぱすねっとも1Gになりましたが、遅くなった気がします。（笑）

８１２さん　大変ご苦労されたんですね。
住民に状況を理解してもらうほどこんなに大変なことはありません
よくぞがんばっていい方向に向かいましたね。
マンションに一般の住民だけならいいのですが区分所有者が他で住んでいるのが多い、
一番やっかいなのは穴吹関係者が住んでいる。会社の味方、自分達の保身に走ります。
ほとんどの住民は他人と関わりを持ちたくない方、金さえ払っていたらというお考えのようです。
でたらめに気がつかない住民ばかりのマンションは管理会社にとっておいしい餌食ですね。
このままだと老後がマジで恐ろしいです・・・

老後に修繕積立金が不足するのが顕在化するので、その時は借金しようにもできないし、売却するしかないですという説明を皆さんにしました。
駐車場使用料の大部分が委託費として管理会社に払われていて見えない赤字が毎月積み上がっていますと図を使って伝えました。
関係者が住んでいなかったこともよかったですね。
積立金は＠50円/㎡で、管理費が＠100円でしたので、今だ、積立金は不足してます。30年で3億必要なのに1.7億円しか貯まらない見込みです。

＞駐車場の使用料の大部分が委託費として管理会社に支払われる..

変な管理してますね。

駐車場徴収料金を管理委託費（管理費）に充ててたってことですか？
で管理費は安くしてた？その分が修繕積み立てにまわらないんで足りな
くなると。

それと３０年目の目標積み立て額がわかっているなら段階増額して帳尻
合わせるのが普通では？　定額は珍しいというか破綻するならルールを
変えるべき。うちは２１～３０年で新築時の４倍の額が設定されてます。
＠４０円／㎡→＠１６０円／㎡

私の親友、購入予定していたのですが営業マンに驚くほどの好意を抱かれて、大騒動になり親友は心身共に参ってしまい、かれこれ三年になるのに病状が良くならず入院をしていますよ。もう見ていられません可哀想で
営業マンは査問委員会にも掛けられたのですがクビにはなりませんでしたね。。
会社からの謝罪は全くないらしです

瑕疵のありそうな損壊の修繕で
先に立て替え払いして
後で修繕費の持分を話し合っても
大概は住民側負けますね。

理由）
１　住民の力では瑕疵を証明できない。
２　相手の言い方に騙される。説明に洗脳される。
３　オバカ住人の議決権行使。

１ は致命的なので、どこかが壊れても、あわてて修繕費入れて直さないことですね。
「壊れた」を盾に施工側に徹底的に原因調査させる。建築や関連法規のスキルが必要ですが
現場（修繕の現場も）をよく見れば変なことが一杯見えてきますよ。
無関心、よく見ない。
特に理事会がこれやったら絶対ダメです。

追加で、
４　事後何もしない、動かない。

ってのもダメケースの典型。

公平性持たせる為に第３者機関入れて見てもらうってのは高額な調査費用かかって
何の足しにもならないし、それ自体がトラブルの種になりかねないのでやめた方がよい。

見た目の不自然さに気づく素人の感覚としては大事です。
シンク下の点検口のプラスターボードの穴の縁がきれいに四角に開いてなければ、たとえばネズミがかじったような開け方なら要注意です。
外廊下の水勾配がうまく取れていなくて水はけがよくないとかも要注意です。
おかしいということをはっきり伝えましょう。
うちは、外廊下をすべて勾配を取り直してスリップシートを張り直させました。

835さん

その管理会社は穴吹コですか。それとも違う管理会社ですか。管理会社代えた結果の失敗例ですか。
うちも管理会社代える検討を始めていて興味があります。

835、840です。
管理会社はコミュニティです。
瑕疵に全く気づいてくれませんでした。知ってて知らんぷりと言ってもいいかと。
素人の自分が気づくくらいですから。
予算案を承認してもいないのに支出していたので監督官庁に処分を申し入れた上でリプレースしました。

住民所有の共有ハブを、壊れたときにメンテ費用が掛からないからと管理会社所有の物に置き換えようとしてますが反対してます。交換後は通信速度が速くなるような事言ってますが、現状と同じ１Ｇ。理事会から上がってきたように見せかけてますが管理会社が言い出したのは明白。これって詐欺？

管理会社が専門知識のない理事や組合員を「誘導」するのはいつもの手段。
度が過ぎると反発を生むだけなのに。
共用部のハブやルーターの交換はリプレース対策以外なにものでもないでしょう。

外部回線の１G変更は多少効果あり。ルーターの交換は効果あり。ハブ交換は殆ど効果なしです。
さーぱすねっと初期機材でも、それなりのスペックが有りましたから100M器材でまだ十分使えます。
100Mが１Gになったところで、ネット使用体感的速度が大幅に上がると感じることは無いはずです。
そもそも数十Mの速度で全く問題ないのに、出もしない１Gをやたら宣伝するCMも問題ですよ。

もし管理会社所有に交換されていたら、以前の器材（管理組合所有物）があるか確認しておいた方がいいです。

年金は下がる　公的サービスも下がる
物価は上がる　消費税もまた上がる見込みだし
食費を削る　保険代、固定費を家庭内で見直しして削減より
もっと大きな見直しが必要ではないでしょうか？
もはや入居当時から決まりきっていた管理費を当たり前に支払う時代ではないでしょう。

管理会社の言いなりでない理事会がしっかりしている所は何年か毎に管理会社変えている所もあるしね。

で、846さんのところの管理会社、管理費はどうなっているのですか？

842です。
本当は入居者からの管理費だけで賄えるのに、駐車場使用料からも定額委託業務費の大部分を一年間搾取してました。あー、頭に来る。

理事会の議事録見たときに

管理会社から・・
管理会社から・・
管理会社から・・
管理会社から・・
となっていたら、その理事会は要注意ですね。

理事会が管理会社の下請けになってます。

うちの理事会の議事録を見れば
管理会社よりーーー　が９５％（笑）
穴吹コミュの営業マンによるセールストークで理事会が成り立っているって事だ。
管理会社に擦り寄る住民自治、もう終わってるね。
管理会社にとってはいいカモだ。

ANABUKI COMMUNITY PRESS Vol　41
サーパス城山台　大規模修繕工事　before & after

バルコニーの写真が写っているが、下の階のタイルの色があちこち違う（笑）

タイル剥がれの修繕で下手クソな修繕やった跡だ。そのうちつぎはぎだらけ
の外観になるだろうて。

紙面の裏側が透けて見えてる訳じゃあないよ（笑）

なぜに地方の田舎ばかりの小規模マンション建てるんだろう。せっかく最大手に入れたのに、２００戸以上の共用施設いっぱいある高級マンション作ってくれたらいいのにな～、だから穴吹だけでは駄目だったか。田舎の人だったらマンションって便利でいいね～となるだろうが、都会育ちマンション育ちの人間からしたらすごい内装も外観もちゃちい三流マンションだと思ってしまう。

>833→>812
>さーぱすねっとも1Gになりましたが、遅くなった気がします
穴吹コミュニティから他社にリプレースしたのに、サーパスネット使っているんですか？？？

施工に過失、瑕疵があっても絶対謝らない。

>838
>１ は致命的なので、どこかが壊れても、あわてて修繕費入れて直さないことですね。
>「壊れた」を盾に施工側に徹底的に原因調査させる。

そんなことをしても、推定原因をでっち上げられるだけ。
施工ミスが発覚すれば自分のところが不利になるから、原因究明なんて真剣にやるワケない。
泥棒に被害宅の調査を頼むようなものだ。

古いレスへの応答で失礼。

>852
高価格帯の高級マンション作っても、大手ゼネコンとの競争には勝てっこないから
40～100戸くらいで、所得が低い地方で需要のありそうな、ちょっとステータス気分が
味わえる2000万～4000万程度の中規模に特化して建てているんじゃないの。
それがここの強みなんだから買う側もそれを理解しなきゃあだね。
もうちょっと規模が大きくて値段がそこそこを望むならマリモかな。地方なら。

>>843
所有はどっちでもいいと思いますが、通信の規格が昔は古いはず
新しくしないとギガには対応できませんよ

ハブはわかりづらいので、無償レンタルでやつてくれればありがたいです

確かに修繕が多いですね。タイルも落ちてきてるし。ある期間が過ぎたら、しなくてもいい修繕を膨大な金額で見積もってくると聞いたけど、本当ですか？そのために管理も穴吹でしてるって。

エントランスが安そうな感じ。

確かに金かけていないですね。どうせエントランスキッズにズタズタにされるんだから、この程度で
いいんじゃないですか。高級な部材使っていると、壊されたときに修繕に金かかる。