マンション夢設計ってどうですか？

管理会社の選定・変更もしているようです。
http://yumesekkei.jp/price/

ドリームをクリエイトしてくれそうな会社ですね！

黒い夢を見ました。

それはお気の毒でしたね。
差支え無ければ、どんな夢だったか教えてもらえますか？

真面目そう。いいんじゃない。自主管理の手伝いもしてくれそう。

５様
違うな。
組合が直接発注（自主管理の原点）していたものを大手管理会社にまとめて発注することを夢さんは推薦しました。
その方が夢さんの見返りが大きいいからです。
わかるかな。

自主管理もいろいろだからね。それが良いと判断したのでしょう。

>>6

この場合の見返りって何ですかね。

＞＞６
見返りを具体的にご説明をお願い致します。

夢設計さんに管理会社変更をお願いしました。

HPでは
○基本料　360,000（＋消費税）円～
○管理費の削減額が年間100万超の場合基本料＋(100万円を超える削減額の30％＋消費税)とあります。

理事長は１４４万円の固定金額で注文しました。
逆算すると削減額４６０万円に相当します。

現在の年間管理委託費は約１億円です。

144万円の根拠が知りたいです。

一般にはリプレースにより管理委託費は相当下がります。
第一回目なら20～30％２回目でも10～20％減額されることが多いです。

この削減額の一部を頂こうと目につけたのがマンション管理士の報酬制度です。
かつては定額でしたので減額競争もなく公平なリプレースができていたと信じます。
夢事務所のHPでは削減額ｘ0.3を報酬としています。――――弁護士より高いです。
削減させればするほど報酬が増えます。

組合からの直接契約を管理会社経由にすれば管理会社の管理委託金は増えます。
従って削減額も大きくなります。
報酬＝0.3ｘ削減額、マン管士が得る報酬額が増えるということです。

直接契約で何も問題ない清掃や植栽管理を新管理会社の範囲に入れたとします。
管理会社は20～30％の経費（相当分が利益）が上乗せされますから喜びます。

ここまでは一般論。
もしマン管士が組合からの報酬含む業務委託の他に管理会社からも金をもらっていたらどうなるか。
刑法所の利益相反、背任罪ですね。
マンション管理業界の実態が少しづつわかってきました。
これは別に報告します。

管理会社変更にマンション管理士は必要ないでしょう。理事会で次期管理会社候補を可決
して、臨時総会を開催して、簡単に変更できる。次期管理会社に事務の引き継ぎをさせれ
ば簡単。

民主的とかの理屈をつけて住民説明会とかを言い出すから第三者につきいる隙を与えて
めんどくさくなる。理事会で内密に事を進めるだけで良い。反対者は総会で反対の意思
表示すればよい。

⒑に関して
成功報酬型料金は禁止されている筈です。
せこいマン管士です。

マンション管理士は組合をだますことで成り立つ業です。
裏稼業が横行する実態が明るみにでれば皆さん廃業です。

マン管士の不正行為を思い切って開示しましょう。

＞８
裏金に決まってるでしょ！

>>11 匿名さん

私は少なくとも実態を知っているつもりです。
例え裏金とはいえ、契約して税金を払っていれば、罪はないと思っていました。
何故かというと、他の業界でも同じことをしているからです。

しかし、ここで貴殿の主張、すなわち利益相反による背任が成立するとなると、話は別です。

ご報告、お待ちしています。

組合員から寄せられたメールを一部紹介します。夢設計を肯定する意見はありませんでした。

１。稲葉氏の話は・・・腸が煮えくりかえる思いをしながら・・・。・・・ご説明のとおりだとしたら大変な事になるとおもいます。
ダイワは８名も参加していました。
館内の皆様にメール攻勢をかけて賛成を得る必要を感じました。一人10人程のタコアシ配信で輪を広げる作戦を感じております。

２。今回の参加者の声・意見が稲葉さんに（プレゼン結果で管理会社を指名）直接行くのは非常に怖いですね。
それでまとめるためといわれるのですが、それを交渉材料に各社をゆする可能性もあります。

私は東京マンション管理士会などに夢設計が行っていることの是非を伺いました。
質問は以下の内容です。
１。マンション管理士には補助業務を依頼したが管理会社と窓口となっている。従って情報操作の可能性がある。
２。私が呼びかけた会社６社は全て積極的に見積もり参加を表明した。一方、マンション管理士は１３社に声がけしたが９社が辞退した。辞退した会社の名前を教えろと要求したが拒否された。理事長にも書面と口頭で要求したが反応がない。
３。プレゼンを聞いて、どの管理会社が妥当かを夢設計に直接メールやファックスするようにというがこれで良いか。情報捜査につながるが。
４。夢設計のHPを見ると成功報酬とあるが妥当か。１４４万円は妥当か。
５。その他・

１。良くない。情報操作の可能性が疑われ後日紛争の種となる。
２。異常だ。この規模なら管理会社はこぞって見積もりに参加する（辞退させる説明をして辞退させお気に入りの会社を選ぼうとしているのではないかと私は疑っているとの意見を具申した。そうかもとの回答）。管理士は辞退した会社名を教えるべき。教えない理由が理解出来ない。
３。理事長にあてにすべき。見積開封もオープンで行うべき。情報操作を心配するのは当然。
４。１４４万円は相当高い。管理士会としては成功報酬制（削減額xある％）を禁止している。まだそんなマンション管理士がいるとは思っていなかった。名前を教えろ。
５。総論として私の考えは正しい。いかに反対勢力がいようとも頑張って欲しい。マンション管理士の不正について生々しい情報に感謝する。今後対策を講じてゆきたい。

と言いながら、
マン監視が理事長の意向に基づき行動しているとすれば違法にならない。
情報開示をしないのは理事長の意志だろう。
理事長がマン管士にコントロールされている可能性は高いがどうしようもない。
従って理事長の責任を追及をするしかない。
ーーー＞理事長解任請求、総会決議無効確認請求訴訟をするしかないようだ。管理会社不在にすることで理事長の責任を追及したい。


法律上の責任はともかく私の疑念（主張）は全て肯定された。
夢設計を公開で事実を公表することが公共の利益になると信ずる。

理事長がマン管士に情報を伏せろと指示すればマン管士の責任は理事長に転化できるから不正も理事会決議で容認されたということになる。
これが理事会方式の落とし穴なのである。
過去８年間、野村にこの手でやられ続けた。

夢設計はプロだ。
この法的仕組みを熟知しているから責任転嫁方法を知っている。
理事会や理事長の無知を利用した商法と言える。
まさに悪徳弁護士同様の錬金術ではなかろうか。
夢さん、反論どうぞ。

メルすみは野村不動産が提示した入札金額を２０％も増額して契約させた。
今回は、見積もり金額が最初から異常に高いということ。
いくら無知であっても理事長には責任を取っていただかねばならない。

以上、決意とご報告まで。

経費削減しても減るのは一戸あたり毎月1000円くらいです。
必死になるほどのことかよく考えましょう。

今回のプレゼンは、50名以上の参加者だったから大成功だったと聞いています。
しかし、別の意見もあったのですね。

①「今回の参加者の声・意見が稲葉さんに（プレゼン結果で管理会社を指名）直接行く」に関しては、全く存じておりませんでした。あくまで夢設計は補助業務であり、主体は理事会だと思っていました。

➁今回の現管理会社撤退の理由が公表されていませんでしたが、次管理会社の応募に９社が辞退したということにも踊らいています。理由を公表して欲しいです。

③理事会議事録によると、夢設計に対する今回の報酬は144万固定であって、成功報酬ではないです。そこが、夢設計のHPと異なるところです。また、マンション管理士会が成功報酬精度を禁止しているというのは初めて聞きました。もしそうであるとしたならば、今回の夢設計はマンション管理士会に反旗を翻したことになります。

④「マン監視が理事長の意向に基づき行動しているとすれば違法にならない。」とありますが、それだったとしたならば、マンション管理士は必要ないということです。なのに、有料でなんのためにマンション管理士を雇ったのでしょうか。

⑤「従って理事長の責任を追及をするしかない。 」ということにしても、理事会決議や総会決議があって初めて理事長（理事会）の権限が生きてくるものだと思っていますが、理事長としての責任とはどんな責任でしょうか。

組合に責任のある案件をマンション管理士や管理会社に責任転嫁をしている。
これではいつまでも未熟児管理組合だ。今までは管理会社の仕事をチェック
すればよかったものを、マンション管理士という制度が付いたので余計な仕
事が組合側に増えただけ、シンプルな管理方法は、管理会社のノウハウを活
用する能力の組合役員を選出する事でしょうが。

組合内部にそんな人材がいるのであれば組合員の合意でそのものに委任すれ
ばすむことですが。難しいですか。？

>>19 匿名さん
あのー、
マンション管理士会に
成功報酬禁止とかのルールは普通は
ありませんよ。
マンション管理士会はたくさんあるから
どこかでそういう取り決めあるところも
あるかもしれませんけど、

そもそもマンション管理士会は
全国組織が分裂してるし
統制をとるような団体はありません。

マンション管理士は助言が仕事ですからね。

２１様
東京都ション管理士会は禁止をしている（倫理規定にはないらしい）と断言。
未だに成功報酬制を採用している、そんなマン管士がいるのか、会員のHPをチェックするといっていた。
すでに証拠は抑えてあります。
窓口の担当者で意見が変わる可能性はありますが禁止の方向はまちがいないでしょう。

都心区支部で報酬制を採用している会員はいないと私におこっていました（なんで私が怒られるのよ。
不正マン管士を弁護したA支部長らしかったけど）。
マン管士集団がバラバラなのは知っています。
昨年マンション管理士会が再編成されて混乱に陥ったらしいですね。

マン管士、誰を信じて良いの。。。
わたしが一番信じていたプロナーズ。
これもだめなのがわかった。

マンション管理士は名称を独占するだけで自由です。管理士会に入会して難のメ
リットが有るのですか。私も理事を務めて理事の面々の方々の考えを聞いてみま
したが、

ただ言えるのは志を一にする同志が集合して創る会なら意味がありそうです。

自分の考えを示して、この指とまれから始めてはどうでしょうか。会費も無駄金
ですよ。同士で同志の為に使う茶話会費位から始めるべきです。

わたしは十年間管理士会に３０万円位使いました。返してほしい位です。

＞２２　
マンション管理士がすべての窓口です。
理事長は操り人形状態です。
操られて、責任だけを負わされる、可愛すな理事長さん、と教えたら、ええっ、そうなんですか。責任感全くなしの理事長です。


総会決議に反してマンション管理士がすべてを取り仕切っている。
この弊害は恐ろしい。

マンション管理士が好きな会社に見積もり参加させる。目標価格レベルをそっと教える？
高値誘導のため低価格会社を排除する（日本ハウジング、コミュニティーワン、などを積極的に排除）
好きでない会社にはマンション内の諸課題を誇張説明し辞退の方向に誘導する。
成功報酬の打診をする。
夢さんがどんな説明をしたかがばれてしまうから辞退した会社名を明かせない（応募した会社も歯切れが悪い）。
夢さんは総会で応募者は少ないでしょう、高い見積が出るでしょうと発言した。
見積照会開始まえからそんな予測発言にわたしは驚いた。
すでに意中の会社がいるということだとおもった。
プレゼン資料、見積もり金額、発表順を見てやっぱりねと思った。本命はダイワライフネクスト。
ダイワは見積を辞退したいと言っていたのに夢さが声をかけたら態度が一変。ダイワのHPに夢さんの活躍ぶりが紹介されている。
理事会と組合員の質疑をさせない。なんなのこれ。ほとんど⚫️朝鮮。

なぜなら３年まえに見積を提出した会社６社は野村比で７１〜７８％だった（１社は別格高かった）
業務仕様書は同じというからこれほど高騰するはずはない。・３０％以上の値上げです。
企業間で話し合いが行われたとは思えない、士からば誰かが高値誘導したということ。
特定の会社には見積の時間を与えなかった疑いがある（リスク回避ため高い見積となる）。
プレゼンに対する組合員の意見で都合悪いデータを捨てれれるし情報操作もできる。
ーーー少なくとも、見積開封確認、意見集計は理事複数で行う必要が有る、


窓口なれば色々の操作ができてまう。
私は管理会社選考い関わりたいと理事かにもうしれたが拒否された。
どうやらその裏びはおばけがいたと思わざるを得ない。

マンション管理士が又は管理会社が仕事をしても責任は理事長に有りその最終責任は
組合員にある事を意外と組合員は認識していない。例がが悪いが１００戸の専有部分
のマンションで組合費を責任ある者が横領したとする、その損害金を請求しても回収
出来ないとすると最終的には各区分所有者の専有部分の持ち分割合により損害を受け
る事も認識していないのが現状です。つまりどんな悪い事や良い事も各区分所有者の
持ち分に応じるのです・

※悪いやつを眠らさない為には組合員がしっかりして規約等に強力な罰則規定を制定
するしかありません。この件を語れる正義感の強い管理士の会又は管理組合をたち上
げて下さい。

※例えば５００戸の専有部分で横領等で５００万の損害が回収不能になると単純に
計算して区分所有者は１万円の負担で済みますのであまり苦情は出ないのです。
私のマンションでも管理会社の担当が収支の雑収入、雑費、小修繕費等でチビチビ
懐に入れて私用していることは解っているが総会で発表するとクレーマーになる。

>>23 ベイクレさん
全日本マンション管理士協会に相談したらいいですよ

>>24 匿名さん

日本マンション管理士会連合会の下部組織への人事介入に反発した下部組織が連合会を脱退し新しい全国組織ができています。

成功報酬にすると仕様を落として削減額を大きくしたりするから管理が荒廃するから禁止したのかな。
定期清掃二ヶ月に一回を年一回にすれば経費は大きく削減できますが、マンションが汚くなるのは自明のことでしょう。

全日本マンション管理士協会は業者からお金をもらいません。

ベイクレさんの言うことを要約すると、こんな感じでしょうか。

マンション管理士が管理会社から裏金を貰うことは、利益相反の意味で管理組合に対する背任である。

管理会社の変更については、法的に責任を持つ理事長が自分で決定する体制を作らなければならない。

当たり前といえば当たり前ですね。

当たり前がおかしいと言われるにがベイクレ文化です。
専門家には理解できない現象です。

諸悪の根源である野村を追い出したと思ったら新しい悪が入ってきたということです。
理事長を傀儡して利益を貪ってきたのが野村です。
今度はマンション管理士がその権利を得ようとしています。

マンション管理士は理事長を傀儡して理事会決議を取れば合法という考えでしょう。
これを阻止すことができるのは司法闘争、社会への働きかけです。

なるほど、マンション管理士は専門知識を利用して理事長を抱き込み、マンションの資産を我がものにしようとしているというわけですね。

子育てが大変だなんて泣き言言って同情を得ようとしていたね。

振り込め詐欺は判断能力のないお年寄りがお客さんです。
マンション管理士のお客さんは判断能力のない理事長さん、理事さんです。
ちょろいもんです。

刑法の背任罪って管理組合では理事長しか無理でしょう。

マンション管理士の場合はどうでしょう。

マンションは治外法権。？

弁護士だって、被告の顧問弁護士をやっていたら、原告の弁護士にはなれないからね。
そこはマンション管理士も同じ。

>>39 匿名さん
委任による代理人だからでしょ

双方から労務請負なら問題ありませんよ。

マンション管理士は助言するだけですからね。
管理組合と管理会社の双方からお金をもらって
適当な助言をしたからといって、背任罪に問われるはずがありません。

私は理事になろうと立候補しました。
管理会社、理事長、マンション管理士、監事が私の理事資格を問題にし立候補者名簿から私の名前を消しました。
管理規約に《役員は組合員》とあるのを《役員は現に居住する組合員》と読み替えて私には資格がないと言い出しました。
私は住民票も生活拠点もマンションですがたまたま私のセカンドハウスに書類を送るよう指定していたことを管理会社が開示し《現に居住していないから資格がない》と決めつけたのです。
私を理事にさせないために規約にない資格制限を持ち出し私の役員就任権を剥奪しました。
同時に管理規約を《役員は現に居住する組合員》と変更し、私を理事会から永久追放したのです。
当時私は理事長、マンション管理士、監事が管理会社（野村）に肩入れしていたのでこれを非難していました。
野村の不正（詐欺商法同然）は専門家も損じられないと断言していました。
私が理事になることを嫌うのは誰か、ご想像に任せます。

こうやって管理会社は会社の利益に反する組合員を排除するのです。
裁判を経て私は理事に、理事長になりましたが理事長として野村の無能力、悪質性を見せつけられました。
蛇足ですが、世間の評判では野村は素晴らしいと言いますが全く実態を知らない意見だと指摘します。
詭弁力は素晴らしいです。
その後も私は理事に立候補しましたが野村の妨害にあいました。

マンション管理士は本来管理組合の利益（少なくとも法や規約に中立）を維持するために存在すると私は考えています。
残念ながらベイクレのマンション管理士（MS事務所）は管理会社に有利な手段を理事長に指南し管理会社に年間1200万円の利益をもたらしました。
管理士にその見返りがあったかは知りません。

管理組合運営に無関心な組合員が多いマンションでは総会議決権をほとんど理事長に委任します。
ベイクレの場合は総議決権数の約半分が理事長への委任票です。
従って管理会社が理事長を抱き揉めばどんな反対意見があっても総会では賛成決議です。
これが民主政治（衆愚政治）のおそろしさです。理事会方式の落とし穴です。

マンション管理士や管理会社はそのことを熟知しているので理事長や理事傀儡を試みます。
知見ある理事がいれば少しはブレーキがかかりますが輪番制理事にそれを期待するのは無理でしょう。
私のような理事がいては理事会が長引きますから私は無責任理事に歓迎されません。
監事が最後の砦になりますが前述のように監事も傀儡されて仕舞えばどうにもなりません。
ベイクレでは監事の恣意的監査で１億円以上が失われました。

私は理事会は法や規約を守れと常に主張しています。
もちろん理事会は素人集団ですから誤認や解釈不備、少々の恣意的運営は起きえますし私はそれをとがめる（問題視）気はありません。
しかし、違反ですよと警告してもなお違反を続けるのであれば私は戦います。

この度の管理会社変更は重要な意味を持っています（後述）。
野村が理事長や監事を傀儡して入札金額を２０％もアップさせて契約した大手管理会社野村を私はいまも許せません。
野村と理事長とマンション管理士が密室で協議を重ね巧妙に組合員を騙し総会決議させました。
この失敗を繰り返したくありません。

今回は東急コミュ、ダイワライフ、ポート西洋などから見積もりを出していただきました。
３年前に私が見積もりを取った時と同一仕様なのに３０％も高額です。
環境変化があるとしても３年間でこのようにコストアップするでしょうか。
最初から増額して見積もりを提出したと理解しています。
見積参加を呼びかけたのは夢設計事務所ですがどのように声をかけたのか全くわかりません。
１３社に呼びかけ９社が辞退したそうですから異常です。
野村やマンション管理士が価格操作をしている可能性を疑っています。
だからマンション管理士は私に対して《管理会社と勝手に接触するな》といったのだと思います。

これを操作しているのは誰か、相見積もり参加者を制御しているのは誰か。
区分所有者として私は今後追及していく所存です。

相見積もりを辞退した会社、見積参加できなかった会社から情報が得られるようになりました。
マンション管理業界は裏金が横行していると多くのマンション管理士から聞いています。
事例を知ることもできました。
無知な理事会を相手にする管理委託業界ですから利益優先、ましてや裏金なぞ厳に慎むべきです。
意中の管理会社を管理組合に紹介する事例は多々ありますが今回もその疑念が拭えません。

マンション管理士に課せられた法的義務は曖昧であり法的制裁を加えるのは容易ではありません。
住宅整備局は法令違反が主であり民民の違法行為には関心を示しません。

マンション管理士会や協会では倫理規定を設けていますがこれは飾りだと私は思っています。
某管理士会会長が不正管理士を弁護した事例に直面し驚きました。その会長さんに私は嫌われています。
マンション管理士会は管理士の不法、不適切行為だと認めながら、最終的には理事会や総会決議があれば違法ではないと弁解します。
マンション管理士、管理会社が理事長を抱き込み総会決議をさせても違法行為にならないとお墨付きを与えています。
管理士会にもいろいろありますが管理士会は管理士の不正を厳しく指導していただきたいものです。

一気に書き出したのでいささか一貫性がありませんが今日はこれまで。

透明性を拒否する理事長やマンション管理士にはどうしても疑いを持ってしまいます。
マンション管理士が己の利益のために理事長を傀儡することは許せません。

マンション管理士は官憲じゃありませんからね。
民間のマンションだと談合しても違法じゃありません。

長文、一貫性がなく、疑問を持っている。
今、ニュースを賑わせている問題と似ている。
誰もが自分の都合がいいように語り、他人を全否定するようでは何も解決しない。
裏返せば、自分が否定される原因とも言えるのではないか。

ふざけんな、バカヤロー。
マンション管理士試験上位合格者がこの体たらくじゃ、マンション管理士に期待するものは無いね。
あなたのような方には、ご退場願います。

結局、マンション管理士試験は他の仕事が出来ない人に、食い扶持を与えているだけの資格になり下がったというわけだ。

マンション管理士を作成するくらいなら、絶対数が足りない介護士、看護師、保育士に回すべきだ。

>>45 匿名さん
有償で委託されてる場合、マンション管理士が中立なわけありませんよ。
管理組合の立場に立って、というのは区分所有者を代理してる理事長の立場に立って、
という意味ですね。
無料相談会なら中立の助言すると思いますが。

>>44 匿名さん
たぶんかなりのクレーマーなんでしょう

>>46 匿名さん
マンション管理士で食ってる人は優秀なんじゃないですかね