マンション夢設計ってどうですか？

夢設計、稲葉所長様
公開質問です。

野村不動産パートナーズの契約更新辞退によりベイクレストタワー管理組合は新管理会社を選考することになりました。
貴所にこの選考業務をお願いしました。契約金額は144万円と法外な金額です(貴ホームページ比)。

貴所は総会において、13社に見積を呼びかけたが9社が辞退した、と説明しました。
組合員から、辞退した会社を教えて欲しい、と要求がありましたが貴所は答えませんでした。

改めて辞退した会社名を教えて下さるようお願いします。
辞退された理由も明らかにしてください。
呼びかける時、どのような手段、内容を伝えたのかご説明下さい。
バックマーン(名目は問わず)を要求しましたか。
組合員が提示した独立系管理会社に見積照会をしていませんが何故ですか。

不正行為でなければ組合員はもとより公開でも答えられると考えます。
理事長からも説明がないので直接お伺いするものです。

横から失礼します。
ある程度の規模の組合の場合で、公募の形で良い会社を選び他は断りました！
は、談合と思います。
勿論、談合は業者がウタワナイ（告発）限り、刑法違反の談合ではありません。
しかし、民間ですから、それをどう判断するのは住民であり、管理業務契約前に断るのは自由です。
コンサルとの契約がその手順で奨めた業者を決めなければ違約は、ありえません。（業務委託ですから）
（そのコンサルが元請ではなく、その実務業者を選定する業務委託契約）

素人でも、当該マンションが独立系にとって魅力（築年規模現状の管理費）があるかどうかは判ると思います。
そのコンサルから、理事会役員を通し「このマンションの引きは独立系はそれほど、、、」が出れば要注意です。

この質問を相手に「ガンッ」と伝え、実行するのは、管理組合理事会です。
相手は、まずは同じ住民です。

ベイケレストタワーに関して言えば、元々野村から法的に違反ではないギリギリに更新契約はしないと捨てられたマンションです。

訴訟があまりにも多くて、まともな管理会社で言えば普通は手を出さないのに、よくまぁ受けてくれる管理会社を探してきたなぁとは感心したのですが。訴訟屋さんを二度と理事にしないとの密約でもしたのでしょうが、彼への対策費用は委託経費見積もりに加算するのはまあ当然な気も。

都心、超高層、大世帯、コミュ施設山盛り、で野村パが通常管理を更新しない、、、
この会社は、ヒモ付き事なかれ主義（傾向ですが）ではありますが、これだけの規模なら、流石に（社内では）優秀なフロントが複数担当になるとは思いますが、、、

253
アフター野村に手を挙げる会社は10社以上ありますよ。
辞退したある会社(大手)は稲葉氏から見積参加の呼びかけがあったが辞退したとの事。
この会社は、裏金要求には応じないと車内決議をしてい あす。
他の会社は、マンション管理士が介在する案件は辞退している、という事でした。

最近マスコミで取り上げているのが、修繕工事をめぐっての裏金問題。
国交相も指導に乗り出した。
次の話題はリプレースを めぐる裏金問題?

詐欺にあった老人はニコニコしていますよね。

アフター野村を狙っていた三井、丸紅、長谷工、三菱、日本ハウジング等は見積に参加しなかった。
稲葉氏のセミナーに協力してきたコミュニティーワンは当物件に大変興味を持ち見積参加の連絡を待っていたが声がかからなかった。
日本ハウジング、合人社、レーベンス、等独立系の会社は見積招待を待っていたが連絡がなかった。

前回の見積 照会において途中で辞退した東急コミュニティーが今回プレゼンに参加した。
今回の提示金額は前回の約20％増。
ライフポート西洋の今回の提示金額は約30%増。
同一の業務仕様で20ー30%もアップした背景は何か。
ある会社の営業は、自主的金額です、と説明するがぎこちない。

調査に連れて謎は深まるばかり。

252
公共工事における不正入札の一つが談合です。
参加企業は刑事罰、行政罰が課せられます。
談合に参加した企業が事実を告発すれば免責されます。
しかし、民間での入札はなんでもありです。
業者間での価格調整や参加企業の選別等の談合(公共工事のみ使われる)、発注者側による業者選別や価格調整も違法ではありません。
問われるのは背任行為や会社の約款や就業規則、民法に依るしかありません。

社長自らが脱税を目的とした高値発注を指示した事例もありますね。

管理組合の場合はどんな経緯(役員買収、虚偽説明、詐欺的商法・・・)があろうと理事会や総会決議さえ取れば合法化されます。
だから管理会社は理事長、理事、監事を口車に乗せて理事会決議、総会決議をさせるのです。
管理会社の不正行為や虚偽説明を見抜けない理事、監事を選任したのは組合員です。

ベイクレの場合、第4期理事会が典型的事例です。
その結果、組合は年額1200万円(約20%)も余計な金を8年間も払い続けてきました。
そのほか、不正会計や不適切管理(契約不履行)もあり組合財産は1億5千万円も失われました。
財産流出と裁判10件は全て監事の怠慢、恣意的監査が原因です。

管理会社が理事長や監事、ましてやマンション管理士を抱き込めばなんでも出来るということです。

詐欺にあった老人はニコニコしていますね。
これが幸せなのかも。

若い現役の住民（実務経験がある方、主婦で頭の良く理解力ある方）が事態を重く見て、乗り出した時にはもう遅い場合が多いですね。（大規模修繕は、住民が判らないように議決優先でやられますし、それを大丈夫と信じたい住民の黙認も多いです。）

暇な老人克、知ったかぶり、自己能力過信（客観的に無能は間違いなし）は、管理会社やコンサルにいいように喰われても自分さえ、持ち上げられればニコニコしてますね。

上記、現役住民や賢い主婦で友人の多い方が、本気で臨時総会を請求しますと、この無能老人の正体が出ます。
管理会社（コンサル）に命じられるまま、あらゆる雑言と悪口を駆使します。

その老人達が不正でお金を搾取する心配？それはありませんね。
そこまで仕込む管理会社やコンサルは、自ら踊る老人には、びた一文支払う気はありませんから。
只、愚かなだけです。

ここにきている人はもう何年も前の野村へのリプレース時の積算と
同じ値段でできるはずといっていることになるけど、その間の
人件費の上昇とかきちんと計算できているのかな。

人件費が１００円あがれば委託経費は１５０円くらいはあがるよね。
まさか本人に渡る時給だけで管理会社が受けられないのは知っているよね。
ある程度の規模のタワーなら数万時間は雇用があるはずだと思うんだけどな。
タワーなら防災センターだけで年１００００時間近い常駐義務が発生するわけだし。

ちょっと空気の読みてなさが老害レベルな気もするわけ。
この程度を知らんようで、委託経費積算に口だししていくら損したとかいうのは
１０年ばかり早すぎな気も。

259
3年前との比較だよーん。
大和も東急もライフも安かったのに今回何故高いの?

気高い侍(士)がビジネスに参入。
ケチと理不尽な客が相手では食えない。
止む無く裏稼業に手を出す。
これがマンション管理士の実態ではないですか。

>>261 評論家さん
マンション管理士の新全国組織は
裏金はもらいません。

マンション管理士会でHPに倫理規定を掲げているところは例外的です。
掲載してあっても抽象的であり念仏にすぎません。

裏金をもらいませんと書けないのは裏金が欲しいと思う組合員が多いと言う事です。
管理士会は仲間をを弁護する協会。
他人の悪事(いずれは我が身)を看過したいと言う事だから自浄作用が働く筈がありません。

私がおつきあいした20名近いマンション管理士は『ほとんどの管理士は裏金を貰って居ますが私は貰いません」といいます。

本当に貰って居ないと思える人は3人くらいしかいませんでした。
私が理事長に就任した時、工務店から、謝礼をどうしますかと問われ驚いた事があります。
この時、マン管士から見返りを要求される事例がほとんどと聞きました。
これほどに裏金が蔓延しているのです。
食えない武士がどう生きるか？

私どものリプレースに際してマン管士から声がかかったが見積もり参加料を要求されたので辞退したという管理会社にであいました。
もう一社も辞退をしています。

修繕工事を巡る設計や施工管理業界への指導が強化され始めました。
マンション管理士業界も指導強化が必要とされる業種に間違い無いでしょう。

HPに倫理規定掲げているマンション管理士会は例外的です。
管理士会は仲間をを弁護する協会だからなのでしょうか。

不正不当行為(裏金、利益誘導、虚偽の助言や説明、要求された情報の不開示や事実隠蔽、背任行為等)に該当したら即時退会させる。
管理会社が主催するセミナー講師の受託禁止。
リプレース業務の透明化(参加希望の組合員の参加促進)。
利害関係人から証拠、少なくとも状況証拠を持っての告発があれば管理士会は調査し公表する。

この程度の規定は当然と思います。

最近、弁護士事務所アディーレが弁護士会から業務停止など処分されました。
悪事続かず。。。
マン管士業界が生き残るには自浄作用が不可欠です。
それができない管理士会は消え去るべきです。




人は誰でも弱く、口で倫理を守りますと言いながら金の魅力に勝てません。

257、258、おそろしい。
ま、うちも愚かな理事達のせいで大変ですが。

262は甘い
裏金もらいませんという人、組織こそ信用できません。
夢設計は不正はしていませんと宣言しましたが管理会社からの情報ではアウトです。

稲葉先生が作ってくれた規約改正案。
どえらいことになってます。
これでもマンション管理士ですかね。
稲葉先生はプロフェッショナルパートナーズの理事ですよね。

そうそう、この規約改正のためにまた裁判騒ぎになっている。

夢設計は優秀です。
金儲けに長けているという意味です。
子育てでお金が必要ですから。

https://c-1012.bengo4.com/c_10/c_1767/c_1768/b_90186/
ご参考にしてください。

　遠隔地なので良く分かりませんが、評判はどうでしょう？

女傑で話術に長けています。
高額の裏金を管理会社に請求したとの情報があります。
お気に入りの管理会社にしか見積もり参加させないと言う情報があります。
いずれも信頼できる情報源です。

こちらの代表者といい、メルすみの代表者といい、話術に長けたマンション管理士には要注意。

マンション管理士を利用するならお宅等のマンションの組合員の
マンション管理士を利用する事をお勧めします。

その他のマンション管理士は要注意です。管理会社と変わりません。

>>273
現状ではマンション管理士の選択にリスクが大きいのは確かだとしても、
かと言って組合員の管理士が自分が住んでいるマンションしか知らないような
実務経験に乏しいペーパー管理士では仕事を依頼するのもどうかと思う。

仮に有償で仕事を受けたのでは当人が住みにくくなるだろうし、
かと言って無償なら無償で他の役員や組合員に頼られてしまったり、
挙句の果てには長期政権で半ば独裁化してしまう可能性だってある…。
管理士でない役員や組合員も組合員管理士だとかえって物を言いにくくなるし。

それはそういう面も否定はしませんが、その逆もありますから、
貴方の仰る実務経験とはどれを持って実務経験と仰っているのでしょう。？

組合員の中からマンション管理士等に管理のお手伝いをしてもらう事に
異議を唱えれのには少し違和感を感じますが、いかがでしょう・

貴方のマンションではそんな事をご心配ならば組合員のマンション管理士等
に管理のお手伝いを拒否されていいと思います。

あなたの考えはマンションの管理の実情を知らない意見だと思います。

私もマンション管理士会の理事の経験がありますが、役員に組合員（区分所有者）
が非常に少ないのにはびっくりしました。

たまたま区分所有権を持っている役員にあえてお話を聞いていて小規模マンション
の役員経験者はおりましたので問題意識が少し低レベルに感じました。

やはりある程度大型マンションにお住まいのマンション管理士等でなければ管理の
お手伝いに必要性に欠けると思いますが。？

２７４さんの発言は良く女性マンション管理士が口にします。
有償で有れば住みにくくなる、無償で有れば頼られすぎて長期政権化し、
管理の独裁になる可能性がある等々の発言、これはすこし胡散臭い感じが
しますが。

組合員のマンション管理士が管理のお手伝いをする事はこれ以上に良い事
は無いと思いますが、

都合の悪いマンション管理士が多いと言っているような発言でしょう。

>>276
それはアナタの勝手な妄想でしかないですから。
「組合員のマンション管理士が管理のお手伝いをする事はこれ以上に良い事は無い」
と自分の意見を絶対化し固執するようでは、
有償であれ無償であれ仕事を依頼したいとは思いませんね。

組合員であるマンション管理士が管理に関係するのを痛がるのは悪徳組合員と管理会社
とマンション管理士等である。

この動きは悪徳マンション管理士や管理会社や組合員の同じ考えである。

これ等、を歓迎までする必要はないが、マンションの組合員の事を真剣に考えてくれる
マンション管理士等は何でも一応受け入れて知識で咀嚼して結論を出します。

勿論すべての組合員マンション士等が善良であるは思いません。

マンション管理士の必要性を感じている組合員はほとんどいないでしょう。
ある程度の大型マンションでしたら、良いにしろ、悪いにしろ、人材は豊富です。

私のマンションには、弁護士、会計士、建築士、マンション管理士等が住んでは
いますが、組合役員は順番制ですので、立候補はしてくれません。

だけど総会には出席しておりますので緊張感は有りますので理事長もしっかりし
ています。

>>275

＞貴方の仰る実務経験とはどれを持って実務経験と仰っているのでしょう。？

大規模マンションから小規模マンションまで、高級マンションからカジュアルマンションまで、多種多様の管理組合を相手に仕事をし、マンションに関わる問題を共に解決してきた経験があるかどうか？です。それなりの経験がなければ依頼するにも他の役員・組合員も納得しませんし、有償で仕事など依頼出来るものではありません。

＞あなたの考えはマンションの管理の実情を知らない意見だと思います。

そのように決め付ける貴殿は相当上から目線かつ独善的な方とお見受けします。

＞たまたま区分所有権を持っている役員にあえてお話を聞いていて小規模マンション
の役員経験者はおりましたので問題意識が少し低レベルに感じました。

小規模マンションの役員経験者は問題意識が低いとの根拠は？これも決め付けが過ぎると思います。

＞貴方のマンションではそんな事をご心配ならば組合員のマンション管理士等
に管理のお手伝いを拒否されていいと思います。

もし貴殿が同じマンションの組合員で管理士有資格者だとしたら、残念ながらあまり協力する気にはなれそうませんね…。

>>278

＞組合員であるマンション管理士が管理に関係するのを痛がるのは悪徳組合員と管理会社
＞とマンション管理士等である。

＞この動きは悪徳マンション管理士や管理会社や組合員の同じ考えである。

外部のマンション管理士を起用するリスクも当然あるが、そのマンションの組合員のマンション管理士を起用することのリスクもまたある訳で、そのことを指摘したら悪徳組合員と断じるのでは話にならないですね。

＞マンションの組合員の事を真剣に考えてくれる
＞マンション管理士等は何でも一応受け入れて知識で咀嚼して結論を出します。

自分こそ組合員のことを真剣に考えていると信じ込み、真剣さが空回りして偏った組合運営に陥る可能性があることもお忘れなく。

昨年、稲葉マンション管理士が管理規約の変更案を作成し総会で承認された。、

役員は組合員でなくても良いのかの質問があったが理事長は沈黙。
案山子のような理事会と組合員は賛成した。
役員は組合員から総会で選出する、が、役員は総会で選出するになった。
賃借人も理事になれるということ？
なんかおかしい。

突然、理事長は弁護士理事

1155: 匿名　
[2017-08-30 21:24:31]
池波正太郎作、鬼平犯科帖には盗賊が登場する。
この盗賊と共に登場するのが 、嘗(ナメ)役と引き込み役。

ナメ役とは、押し込み先の内情(財産、家族や警備状況、家の構造など)を調べ盗賊に教える役である。
引き込みとは、賊が建物に入りやすいように内側から木戸を開ける役である。

賊はナメ役からの情報で財産や警備の状況を知り尽くしているから効率よく金須を根こそぎ持っていく。

マンション管理士を起用してリプレースを行う時の危険性を考えてみた。

マンション管理士がナメ役となり組合財産(積立金)や管理状況(理事会の能力)、警備予算(管理依託費)、警備状況(住民の関心度)を親しい管理会社に教える。
潤沢な財産があると知った管理会社は目を光らせる。
カモフラージュのため本命以外の管理会社にナメ役は嘘の情報を流す。

引き込み役の理事や監事は管理会社の不正行為を見逃して管理組合に紹介する。
嘗(ナメ)役のマンション管理士は旦那(理事長)や家人(理事)を油断させ総会決議を取付させる。
こうして、管理会社は堂々と予算の上限金額で受注しマンション管理業務を契約する。

マンションに入り込んだ管理会社は金庫(金須)を見ながら修繕工事を提案し、マンション管理士は見積参加会社に予算を漏らす。
理事長は管理会社やマンション管理士が提示する総会議案をタンタンと決議させる。

かくして、管理会社やマンション管理士は組合の金須(財産)を全て吐き出させる。
その裏で工事業者から謝礼金を受け取る。

いつの世にも、盗賊と犯罪支援者は存在する。

かくして、長谷川平蔵、鬼の平蔵は失職しない。

第三者管理豪式は怖いです。あらかじめ規約に区分所有者の専有部分の
役員就任部屋順番表を作成した方が良いでしょう。

マンション管理士等の第三者による管理方式は危険です。（経験者）

この板の長文投稿は、プリントして熟読の価値ありです。
長文だとすぐ「論点がわかりません」とか反応されるが、
具体的報告、論考を不都合に感じる人がいるということ。
長文でしか表せないこと、伝わらないことが存在します。

女性の社会進出を阻むもの。

生活が苦しいんですと、理事会でぼやくマンション管理士。
だから裏金が必要だと言わんばかり。

金欠マンション管理士は危険。悠々自適の定年退職した
組合員のマンション管理士が良いでしょう。これは安心でしょう。

見習うべきマンション管理士。

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com

見直し本舗
村上智史

見習うべきマンション管理士と思います。
きちんと仕事をするから収入は安定する。
だから、バックなんて要らない。

管理会社と連携を得意とするマンション管理士、集団と違う。

プロナーズ(プロフェッショナルパートナーズ)から鞍替えです。

①一任方式（通常管理会社が元請）は、施工中も通常管理＝設計（監）理＝施工（管）理、竣工後アフターも同一なので逃げれないので、素人住民には楽。
しかしながら、住民が、特別な理由も無いのに、長期修繕計画残金（推移表）を変更するまで許すのでは、ボラレル事になります。
勉強熱心で意識高い住民（理事会委員会）は、純工事費に対し、冠代を幾ら（工費の何割ぐらいまで）許し、議案にするかの精査能力が全てです。
そのギリギリのラインが見いだせないから、皿管や竹管に話を持って行くはずが、、、、、

②1の元請が、高いのでは（当然に冠代載せますから）からと、戸×＠2万円程度で、公正な判断するとか、第三者が競争入札で、とかオイシイ事を言って理事会に近づく非営利団体ＮＰＯ（等）の支援常務委託（皿管）締結は、大変に危険です。

例）初回で＠100万×100戸なら一億の営繕工事です。
その戸＠2万程度×100戸の200万程の小利益で「営利団体」は決して満足なんぞしません。
定型契約書目いっぱいの基本設計（数量、特記）で競争入札のハズが、現説で住民が選んだ事になっている営繕業者に、金（入）数量表をばらまかれ、修繕積立金残金が丁度、カラッポになる工事まで膨らませられ議案に持ってかれます。

竣工中、竣工後の不具合には、「皆さんが議決した営繕会社とお話しください！
当ＮＰＯ（等）は営繕業者の選定まで支援と週一監理のみの業務です！！」
「外装等の数量が増えるのは、最終見積書に実数清算と記載され納得議決済でしょ！」
「クレームは、発注住民と受注施工会社の相対で思う存分にお話しください！当コンサルは立会だけです！」でオシマイ。

その時住民が「えっ？話が違う、、、」と嘆いても支援業務委託契約書には確かにそう記載されており、住民が※理事会に文句言っても、委任状、議決行使権で理事会だけでなく、
住民（全区分所有者）議決した事になっています。
カラッポになった修繕積立金の今後の支払（推移表アップ）は、住民全ての負担です。

※輪番理事会は期が変わります。ここも十分に踏まれており、住民間で揉めても、そもそも議決してますから、追及の仕様が無いです。

③思い起こせば、、2.の支援業務委託契約に理事会が傾きだしたころから、元請受注（一任）の芽が無くなった通常管理のフロントは、ダンマリで長期修繕計画残金と大幅に変わる可能性すらも触れません。

④住民のほとんどは素人で、自分ではやるのが煩わしいので、プロに大枚を払い、依頼しているハズが、この始末です。これが現実です。
管理費は毎月、毎日、いや毎分支払っています。
積立金はみんなのお金（公金の側面もありますが、）実は各々ご自分のお部屋（区分所有）だけに支払っており、その部屋を売却する時には区分に附着し、貯金ではありません。
関係なくなる時には中古売却する時ですが、次に購入する方は、残金少なくと推移表高ければ、値引きを要求します。

議員立法化に参加した議員は誰ですか。

290です。No130の記事を見て議員名を知りたいと思いました。

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/12/31/073000

矢張りここが良い。

夢設計さん

管理者解任請求の裁判で解任すると判決が出ました。
管理者=理事長が判決前に締結した御事務所との契約は無効ですよね。

どのような地裁のケースか是非、教えて下さい。

現理事長が、コンサル（設計監理方式）の業務委託契約を締結（議決）後、その理事長が管理組合？からの解任を地裁で判決でしょうか？

　所有するマンションの理事会が暴走して、情報を開示しません。いずれ裁判になることが
避けられないと思います。弁護士は費用が高いので、同志と本人訴訟をすることを検討しています。簡裁での代理権をもつ認定司法書士で、マンション問題に詳しく、裁判の実績のある司法書士事務所をご存知でしたならばご紹介ください。

素人質問ですいません。
アナタ（を含め複数人の組合員）が書面で理事会に要求をしても、理事会が「それを」開示をしないので、簡易裁判所で調停？に持ち込みたいということでしょうか？
それは、住民で一度は議決をしてしまった内容の開示なのでしょうか？

　例えば、会計報告に残高証明書を添付することを求めても、「必要がない。幹事が確認している」として応じないのです。他にもいろいろありますが、住民の声を聞く耳をもちません。

臨時総会招集は検討されましたでしょうか？1/5超えで可能です。
具体的な議案（会計報告の開示等具体的に）を作り、口々に不満は言っている住民達に、
「では住民の声を総会での決着をしましょう。つきましては、これにご署名と捺印を、、」と持ち掛けると突然、離れだす住民。話した事もないのに署名をします！と名乗りです住民と、マンションの住民の正体がハッキリと見えます。

勿論、現理事会からのイヤガラセもありますが、招集した場面で、アナタが議長を張り
総会で同じ質問をして「必要が無い！」はもう相手はビビッて言えないと思います。
管理会社フロントも下を向きます。
大変に度胸と決意が必要な「ひと騒動」ではありますが、簡易裁判所の前にやる事も一考とは思います。

　２９８さん、２９９さん、貴重なアドバイスをありがとうございます。まだまだ
私の知識と覚悟が足りないと知らされました。まずは、陳謝。