購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

都心６区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区のことです。品川より、新宿、渋谷、池袋のほうが発展している。品川は都心から郊外への境界地域

>>33600匿名さん　

ここ数年は低金利でマンション価格が上昇していたが、少し先に、アメリカで利上げがあるので、日本の金利も上昇して、マンションは売れなくなり今年後半にはマンションディベロッパーの倒産も何社かはありそう・・・というニュースがありますね。

品川区は、三年後から羽田への都心通過飛行機が低空で飛び始めますよ。しかも２ルートで飛ぶ唯一の区。

>>33602 匿名さん
現代あたりですか？
そのソースは

>>33602 匿名さん

なら戸建てが売れる、ってわけではないから。

＞戸建ての空き家率が上昇を続けているという事実。2023年には20%を超えると言う。のんきに戸建てを語っている状況では無いように思うが…

都内の売れない中古マンションの在庫は2万6000件。戸建ては5000件。
すでにマンションは新築も中古も過剰状態なのは明らか。
のんきにマンションを語ってる状況ではない。

>>33606
平均だとそうなのか？どうでもいい話だ。
少なくともうちの近所は人気の都心エリアなので空き物件は少なく、
更に数件のマンション建設も進んでいる。どこも完売状態だそうだ。
他所様のことより、自分たち家族が心地よく住めていれば良いと思うが。
どっちが売れた、在庫がどうのなど他人の懐具合を気にするようなミーハーではないので。

>都内の売れない中古マンションの在庫は2万6000件。戸建ては5000件。
エリアはどこ？売れない=人気がないエリアの証明だからソースあるなら示して。個人的には港区や渋谷区などは在庫少なそうに思う。中古在庫がだぶついているのは、湾岸タワマンとか、立地の悪い、利便性の悪い郊外などだと思うけど。

マンションは新築の成約率が落ちていて、売れない中古の在庫も急増。
どうしても狭い集合住宅に住みたいなら賃貸で十分。

>>33603
広尾～白金台～品川駅を抜けてくルート
渋谷～目黒～五反田～大崎を抜けてくルート
のこちらですね

>個人的には港区や渋谷区などは在庫少なそうに思う。
そういう一等地の億ションや豪邸が売れないのと、郊外にある5000万程度の家やマンションが売れないのとでは、深刻度のレベルが違うように思えますね。いざという時に貸り手の付かない田舎や郊外はお先真っ暗でしょう。

>>33611 匿名さん
>郊外にある5000万程度の家やマンション

あなたの予算は3500万の壁越えたか？

管理費払わない奴はおるは、外人オーナーが多くてマンション売って一戸建て建てた。

>>33613 通りがかりさん
要するに、物件を見分けるセンスに欠けてたんだね。残念！

将来人口が減少するので、マンションは供給過剰。
新築マンションが増え続けると、中古マンションを解体して減らさない限り区画数は減らない。
簡単に解体や建替え出来ないのがマンションの欠点。

>>33610
2020年に向かい、羽田の新しい進入空路はどちらも都心近くの上空になりますね。
高度もかなり低くなるので、騒音など不動産販売にも影響がありそう。

マンションは売れる物件はいまでも即完売になる。
でも売れない物件は竣工後2年くらいしても残る有様。
今も昔も同じ。

マンションと違い宅地ならこんな土地でもよく売れる

独身で家持ちってダメなんでしょうか？
ちょっとショック受けてます

部署異動して経理のオバサン達に知られたんだけど引かれた。
知り合いに知られたら何というか犯罪者扱い？

私の両親、叔母、叔父は独身時代に不動産購入してたんだけど
こんなマイナスな要素があるなんて教わらなかった。
私の姉も結婚前にタワマン持ってた。
今は子供いるから戸建て暮らし(旦那様が購入)

一家に一つの不動産って誰が決めたの？？？
なぜ引かれなきゃならんの？

独身　＝　遊び呆ける　＝　散財して財産に無縁　≠　　家持

>マンションは売れる物件はいまでも即完売になる。

そんなマンションが少ないのが問題。
売出し区画を絞り込んでも成約率が上がらない状態が続いてる。

>>33619 匿名さん
経理のオバサン達が何故引くのかは、よく分かりませんが…
若いうちは特に
2〜3年くらいで生活環境や生活レベルが変化しやすいので、居住目的であれば賃貸の方が対応しやすいと思いますね。
私も独身時代に、無理のない範囲でマンションを購入した口ですが、転職したり子供が生まれたりすると結局手狭になって、引っ越すことになりましたね。

>33621
そうなんだよねぇ。
確かに欲しいと思う物件が10年前と比べると減ってるというか、皆無に近いんだよね。
中にはいくつかあるんだろうけど競争率激しすぎてアナウンスでる頃にはほぼ終了的な。
で、かすみたいなのばっかが残ってるというか売り出しアナウンスされる今日この頃。。。
土地状態のときにデベに話ふっても決まってないからといわれるしね。
最近のマンション事情はそんな感じ。
でも、その一握りは中古でも高値で取引されてる。
これもというか、これこそほとんど表に出てこないけどね。

いい不動産は流通ルートに出る前に大方押さえられてますね。

いいマンションは不動産屋が登記簿見て
売ってくれないかとお願いしてくる。

格差社会、今も昔も立地の良い土地を所有している地主、地権者が有利なんですよね。
好きなタイミングで好きな仕様で建てられる
建売分譲は売却利益が最大になるように考えますから

不動産とは少し離れたスレチになりますが、今の格差社会は地主と労働者の格差問題でなく、高度成長の時代では毎年売上が伸びていたので労働者も過酷ではあったものの給料がアップしてある程度問題は吸収されていましたが、バブル以降今までは売上が伸びない成長しない時代のため、企業は利益を得るために、労働者の賃金を安くすることに完全に向かっています。郵政民営化や派遣社員など非正規社員はその為の仕組みです。同じ労働者どおしで起こっている問題です。現実の職場では非正規社員の方が、正社員より優秀なケースを良く見ました。スレチで申し訳ありません。戸建やマンションとは関係ありませんが、不動産取得の際には結構影響がある事柄だと思います。

>33619
そんな事はありませんのでご安心を
個人都合に合わせてマーケットが動いてくれるわけ有りませんので、チャンスを逃さず何時でも帰る状態がベストです

自分で住まずにマンション買って人に貸してトータルで採算合うの？無理だよね。
堅い株でも買って配当貰うほうがいいと思うね。

>>33629
私の場合ですが余裕で合ってますね（CF年５００万程度ですが）
１０年間地道に買い足してきました

株がよいか不動産が良いか
それは人それぞれでしょう

何に投資するかは勝手だが、すでに余りまくってこれから
人口も減少するのにマンションに投資するのはよほどの
ド阿呆としか思えんな。

職場や個人の電話にマンション購入勧誘の電話かけてくる屑がいるが
ほんと消えてもらいたい。

東芝やシャープが数年であんな状況になってしまうくらいなので、株を所有するリスクは相当ありますよ。やはり衣食住は安定しているので利幅は少ないけど不動産リートないしは大手の参入しない賃貸住宅を持つことが一番安定してます

不動産投資は機関投資家や外資がやればいい。
日本の不動産投資に魅力はないから海外中心だけどね。

海外中心かっこいいですね。でもアパート大家さんもあなどれませんよ

空室だらけのアパート大家？
魅力なし。

大家さんには大きな元手が必要、キャッシュフローが大事、キャピタルゲインは目的でありません

不動産投資はかなりの長期スパンでないと利益が出る事はありません。
初期段階では購入費用をペイする事すらできず、購入に掛かった諸費用と維持費がペイできれば上等です。
表面利回りに騙されて利益が出ているつもりの人も居ますが、キャップレートで計算して本当に利益が出るのか、
その上で希望額で売却出来るのか否かと、とても難しい投資です。
しかも、値崩れしても株の様に損きりができません。これは負債になると判断してもできる事は「買い手を募集するだけ」です。
その買い手募集にもお金がかかったりします。もちろん不採算物件は売れません。延々と損を垂れ流す訳です。

不動産投資とは株式投資に例えると、「投資費用全額で一社の株だけを買う」のと同じです。
複数の不動産に投資をするなら、「同一産業の株を数社に分けて買う」のと同じです。
株であれば、費用を分けて幾つかの産業、いくつかの銘柄と分散させリスクヘッジをする事ができます。
不動産にはそれができません。一つ一つの購入額が大きいので複数所有も困難ですし、何軒持っていても「不動産と言う単一産業への投資」であり確実なリスクヘッジではありません。

東京23区ですらも家賃低下が起きている今、不動産投資は無謀としか言えません。

>>33631 匿名さん
巷で耳にする凡人のご意見を代弁頂き、ありがとうございます！勧誘の電話、ホントにやめて欲しいですねw
しっかり儲かる話は、勧誘なんてしないし、表には出てこないものでして。

実家が余る人が出てくるからそういう人は実家をアパートにでもしてみれば良いと思う。
土地費用がゼロなら成功率はグンと上がる。
23区かその近接地域で駅まで歩いて15分以内ならやってみる価値はあるかもしれない。
そういう地域は建物がまだ現役ならそのまま貸せるだろうけど。
土地から購入なら止めておいた方が良い。
マンションで投資なんて無謀にもほどがある。

昔から不動産は１件もつと２件になり３件４件と増えていきますよ。それもだんだん増えるスピードがアップしていきますよね。株市場は、優秀な学校を出た秀才がよってたかって頭を使ってできたマーケットなので素人に勝ち目ないでしょ。

凡才で頭を使わない素人の不動産投資も失敗する。

>>33639
ファインマン級の頭脳の持ち主でしょうか、羨ましいですねぇ。
どうぞ儲けてくださいな。

能書きばかりで行動できないのが一番アホです
不動産投資も色々あります
電話勧誘で新築ワンルームをほいほい買ったような人は既に淘汰されているでしょう

私はいわゆる高級分譲を住みかえて買い足したパターンで
キャピタルもインカムもでてますが
別にこれが永久に続くと信じてるわけでもなく、
次の手も色々考えますよ

>>33641
その増えていく不動産の原資は何でしょうか？私財であれば問題は無いですが、
これが銀行などから融資を受けているとすればそれは大変危険です。
銀行は不動産購入であると意外と融資をしてくれます。事業融資と違い、担保があるからです。
これは本来、銀行が物件を購入して賃貸運用をすべきですが銀行にはそういったノウハウや機関はありません。
そこで融資をして運用益の替りに利息を取る訳です。こうする事でリスクも融資先に押し付ける事が出来る訳です。
例えば、購入物件が半額になり、貸付先が破たんしたとしても貸付金額は半額にはなりません。
返済期間が半分までもっていれば、残金は半額になった担保を没収すれば損が出ないどころか利息分、手数料分黒字になる訳です。足りない場合は他の資産も差し押さえる事もできます。
つまり、銀行の融資条件に不動産物件の価値が完済まで維持されるかどうかはさほど重要視されていないのです。

銀行融資による不動産投資はかなりのリスクがある事を知っておきましょう。

>>33641
株投資も色々あります。
最も確実なのは配当株投資です。利回り3％辺りの複数銘柄を購入し、その後売り買いをしない。
株が下がれば買い増しして、上がれば売るのも良いかもしれません。
このメリットは、配当金は20％の税金がかかった後は課税後所得となるので課税されない事です。
この配当で幾ら収集を得ても所得税も住民税も年金金額も健康保険料も一切増えません。
孫さんや柳井さんは大株主になり、給料を抑えて配当金として高額所得を得ています。所得税の最高税率は45％ですから配当にし税率20％で得た方がだいぶ得ですから。
そういう理由で高配当株は人気があるので下がりにくいです。

不動産で賃料所得では事業所得としてそのまま課税所得になります。所得税、住民税、年金、保険料全て増えます。
さらに空室でも固定資産税もかかりますし管理運営費、修繕費、空きリスクなど手間もリスクも掛かります。

さて、どちらがいいでしょうか？

最近の住宅ローンの状況も以前とは違いますね。以前は不動産価格が毎年上昇していたので、ローン途中で売却すればローンを完済しても多少は残ったですが、現在は途中で売却してもローン残の完済は難しいですね。住宅ローンの場合、毎月の返済先の銀行が大家さんですね。銀行が実質的な所有者、やはり現代でも貯金の習慣は重要ですね。

一応、不動産投資での融資の場合は住宅ローンは適用されません。事業系ローンになり、利息もかなり高いです。

>>33647 匿名さん
以前とはバブル期の事ですね
あの頃は子供だった…

＞＞33646匿名さん
株、競馬、パチンコ、競馬、競艇、をやって資産を築いた人はほとんどいないです。ウォーレンバフェットぐらい、不動産王
はいますけど、株王、競馬王、などはきいたことないです。ギャンブル依存症が大きなリスクです。ユニクロもソフトバンク
のお二人も超大物事業家であってそんじょそこらの株主ではありません。

>>33650

不動産投資は博打ではなく、株式投資は競馬やパチンコと同列の博打であると？

失礼ですがお幾つですか？

FXや先物と区別はついていますか？

投資はその内容で判断する長期的な運用、不動産投資はこれにあたります。投機は短期的なタイミングで判断するものです。FXや先物は資金のない人向きです。これは年齢や時代に関係ありません。ところで一風堂が上場しましたがどうですか？

>>33646
最高税率は住民税を入れると５５％くらい。
どんな税も税に変わりなし。あと健康保険もリミットまで上がる、これも強制だから税みたいなもの。
消費税、自動車税その他を入れると実質かなりの重税、重税感を和らげようと細分化して騙されてますねｗ

3%じゃ１億でたった300万
で、一期しか保証されないしね

どっちも長所短所がある
一方的にどちらが優れているとか馬鹿かと

>>33653
不動産規模が大きくなると法人化スキームは常識ですよ

>>33653匿名さん
税金のことは儲かってから考えればいいことですヨ、儲かってないときは、税金を払う必要はありませんので、損した時は確定申告すれば税金も戻ってきますよ。チャンチャン

>>33654 匿名さん

10億持ってれば3000万
配当だけで3000万

縁のない話なので、明日もせっせと仕事しよう！

株の配当や譲渡が総合課税でなく、分離課税になっているのは富裕層には非常に都合の良い制度です。しかし一方で庶民の多少の貯金も株式市場に参加してもらって企業活動の資金源にしたい目的ということもあるんだと思います。とりあえず普通の人は株で損しないことが重要ってことは変わりようがないですね。

>>33655
そんな面倒なことして人を雇ったり必要経費を掛けて利益は増えても、
経費が増えてそのうち業績が落ちると急には経費は削れないから赤字になる。
都心で働く場合も収入が多くても、住宅費や付き合いやおしゃれや目に見えない経費も多いので
地方で働くほうが貯金できたりするのと同じ。

普通の人が賢いプロに勝てる唯一有利な点は長期で持てるからという説もある。
他人の資金を運用しているプロは安定して利益を上げないと行けませんからね。
長期で持つには余裕の金で運用するのが鉄則ですね。

少額で不動産投資するならＲＥＩＴでいいでしょ
ほぼ不動産景気と連動でスリリングは同じですよｗ

うちもですが、余剰地を持ってる方は駐車場がお手軽でよいですよ
その土地を使いたくなったときに、あまり手間をかけずに速やかに
開けてもらえて更地にできるのがメリットとして大きかったです。

そうですね、素人でもできるのが大家さんや駐車場ですね。株みたいに難しい動きを決断する必要もなくなく普段は考えることもない、オバチャン経営も多いでしょう。下手な知識は必要ないですね

結局、住むなら戸建て、貸したり売ったりするならマンション。
当面貸す予定が無くても借り手が少なさそうなマンションは買ってはいけないということだ。

>>33663
アパート経営は難しいですよ。空室リスクに募集費用、管理委託金や修繕費など全て自分の判断で行う訳です。
まず何より、何もしなくても募集が殺到するような好物件は初期投資が膨大になります。
そういう物件ってアパートではなくマンションですからね。投資金額は土地抜きでも億単位です。
そこまで掛けないにしても、アパートの建築費用は同じ延床で普通の住宅の3倍から5倍程度です。水回り電気まわりとその設備が引き込み直後からがそれぞれ独立させなければいけないし、防火、防災設備など保安基準もクリアさせるのですから。
あまった土地であってもそこまで投資して、それをペイできるまで空室が無いという保証はありません。
家事や事故、家賃滞納や不良住人などの懸念を常に抱えなければいけない訳です。

そして、最も恐ろしいのは損切ができない事です。株なら損きりで着ますけど、アパートは建ててしまえば最期。その支払いからは逃れられません。空室になれば高額な固定資産税と募集の為の維持監理費を延々とかけ続けなければいけないのです。

駐車場がお手軽でいいよね

住宅街のコインパーキングだと平日は工事などの業務車両、休日は来訪者の車など回転率がいいからね。
路駐できない都会の土地は、契約と時間貸しをバランスよく使い分けるのがいい。

>>33667 匿名さん
コインパーキングの営業よく来ますが
不特定多数の車両が出入りするから近隣からの苦情とかあったりするのと
業者との契約とかで細々縛りや中抜きがよく分からないから断ってます

昔ながらの月極めで馴染みの不動産屋に仲介してもらった身元のはっきりした方と車両に貸すのが無難かなと思います

最近はカーシェアリングを見聞きするのですが
電気自動車が静かで近隣の方にも評判だとか
気になります

今はスマホを使って隙間時間もフル活用するらしいですよ
自宅駐車場も出かけてる間は空いてますからね。

>>33669 匿名さん

馬鹿だろw


マンションのサービスは、長屋のしょうちゎ

マンションの駐車場は管理組合の駐車場なので、隙間時間活用は難しいでしょうね

さっき外に出たら雨がちょっと降ってたらしい
マンションだと外界の変化がわかりにくい

それは良くあり悪くもありだから。

>>馬鹿だろw
＞＞マンションのサービスは、長屋のしょうちゎ

よく意味がわからないんですけど？

>>33672 匿名さん
赤の他人の生活音はダダ漏れですが、、、

>>33675 匿名さん
どういう意味？

軽量衝撃音は伝わりにくいが重量衝撃音は伝わりやすいってことだろ。
戸内の音は防げないのが今のマンションの構造。
音がしないのは上下左右の人の努力の賜物です。

マンションは狭いし他人の生活音が聞える集合住宅。
区分所有権も一般の所有権と比べてて制約が多いから、戸建てのほうがいい。

ミニ戸も狭いし他人の生活音が聞こえてくるほぼ長屋。売却はマンションの方がやり易い。

売却や貸し出すつもりならマンション。
だから借り手が少なそうなマンションは買ってはいけない。

マンションは売却を考えないといけないんですね。。。
長くすむと土地がないから0に近づいていきますから。

>>33681 匿名さん

また理解できず書いちゃってる〜〜

ミニ戸と言われるような小さい戸建てでも一般的なマンションよりはるかに広いんですよね。

マンション民は論破されると富裕層へ変身！
これ豆な。

>>33683 匿名さん
広いのがいいなら、無人島に戸建てはいかが！？ 好きなだけ広く使えるよ。

>>33685 匿名さん

マンション民は議論できないの？
極論で議論封じするのは知能指数が低すぎですよ。

地方なら戸建て！
都心ならマンション！
多摩リバーサイドならブルーシート！
これ 常識！！

>>33686 匿名さん

戸建さん達から議論なんて出たことないよ
戸建に胸を張ってね

>高額な都会の土地を買えないからマンション住まい。
>マンション民は議論できないの？
議論するまでもなく、同立地で同面積のマンションより戸建ての方がはるかに安いです。
論より証拠で、前に出てた実際例を以下に再アップします。

「マンション単価で言えば、単価＠600-900万程度のクラスは都心エリアではお買い得です。
近年では、＠2000万オーバーも出始め、直近の檜町パーマンなど＠3100万超えたそうです。
330㎡=100坪の部屋が31億円ということです。狭い80㎡のお部屋でも7億5000万になります。
益々、マンションを買えない戸建て層との差が開いていきますね。

同面積での価格比較：
・松濤の三木谷邸、延べ床400坪=23億円、100坪換算5億8000万円
・赤坂檜町タワー、専有面積60坪=15億円、100坪換算25億円
・パークマンション檜町公園、専有面積175坪=55億円、100坪換算31億円

「戸建ては都心に割安に住みたい人向けの救済住宅 」
同じ広さでこれだけ価格差があるという客観的事実です。

>>33689
>議論するまでもなく、同立地で同面積のマンションより戸建ての方がはるかに安いです。

議論するまでもない。
戸建て並みの敷地と占有面積のあるマンションが、都市のあらゆる場所にあるのかね？
特殊な高額物件の例示でなく、戸建て並みの100㎡超えマンション区画が全体の1%しかない事実を踏まえて議論すべし。
マンションは狭いけど安いから、土地を買わずに手軽に住める。

>>33690 匿名さん
それも間違いだな。
定借以外、マンションの購入費用には土地代も含まれている。キャンピングカーの話でもしているつもりなのかな？？？

まさにタイヤ接地面が極々僅かな土地代という意味だね。
でもマンションという名のキャンピングカーにはタイヤがないから移動も出来ないし、上下左右は隣と密着し、左右に窓も無い。

>>33690 匿名さん

その1％のサマリーを出そうぜ

>>33693匿名さん

戸建で100㎡未満は結構少ないでしょう。マンションは今後、風呂やトイレも共有にした方が部屋が広くできていいですよ

>>33694 匿名さん

サマリー出そうぜ〜

戸建ですけど、自宅の窓から住宅街を眺めれば100㎡未満の戸建がないのはすぐわかります。一方マンションを見れば100㎡ないことはいうまでもないです。データなんて必要もないです。ここのマンションさんで100㎡以上は自称さんでしょう

マンション住民には2σよりも外側の事象を一般化してしまう馬鹿が少なくない

>>33696 匿名さん
憶測の域を出ていませんね。

同じ予算同じ立地で土地代が含まれている建売分譲より、
土地代がかからない注文住宅のほうが、良い仕様にできます

マンションの方が狭いのは自明
フラットな点etcで空間の質は平均としてマンションが高い
坪単価はマンションが高い

なので広さを求めれば戸建で
立地や質を求めるとマンションでしょう