マンション管理の諸問題に評論家が答える！

>>174
売り逃げしたい者には、みん泊マンションはあり得ない。

管理費と固定資産税の立替金で苦しい管理組合でなら可能でしょう。

>>175

固定資産税？？？

相続人のいない管理費滞納の部屋を管理組合が所有すると、当然管理組合がその部屋の管理費を払う義務が生じる。

>>177
管理組合が支払う義務は管理費と固定資産税です。

>>175
>管理費と【固定資産税】の立替金で苦しい管理組合でなら可能でしょう。

この文章の意味が理解できないので、教えてください。

マンションに永住志向が益々高まるとの意見を、益々買い替え志向が強まると訂正
古いマンションは、漏水で住めなくなり、スラム化する。永住したいのならそれなり
の管理が必要。管理会社任せでは、管理方法に拠ったら、スラム化を早める。

名にはともあれ、躯体部分のコンクリートで囲まれた鉄筋の腐食、躯体部分からと、
専有部分からの配線及び配管等の管理をどうするかにかかっている。外観の化粧
ばかりに、気をとられて、見えない部分の管理は、難しい。実務を知る者に頼め。

そんなに手間ひまかかるならマンションなんか買わずに戸建のほうがいいね。ボロ屋でもいいと思っているのに快適なマンションライフのためだとか他人に言われて不要不急な修繕のために割高な修繕積立金を強要されることもないからね。
本来は、技術革新で修繕費用はどんどん安くなるはずだが、不安を煽る老人には困ったものである。

>>181
高齢化人口減少社会は現実です。

貴方は何人子孫を残せますか？
構造物は負の遺産ばかりです。
メンテナンスできる技術者を残せないのです。

>179
>管理費と固定資産税の立替金で苦しい管理組合でなら可能でしょう。
↑このような組合で
>組合管理にして、民泊に活用して下さい。建て替え（取り壊し）費用が稼げます。
↑このようなことが出来るという意味では？

組合が管理(所有)しているなら固定資産税は当然組合が支払うものでしょう。

>167
住宅ローンを抱えている区分所有者が、そのローンの返済が半年間滞った場合は、ローンの金融会社がその物件を競売にかけることができると聞いたことがあります。
それは、どのような法律に基づいているのでしょうか。

不動産担保権（抵当権）の実行による競売（民事執行法（第180条～第195条））です。

>>183

民泊以前の話として、「管理組合が固定資産税の立替金で苦しい」ということはないと思って質問しました。

民泊の意味を誤解しないでください。あくまで、前提として、古いマンションで、
空き室の多いマンションなら、オーナーもお困りのはずです。売るには価値が下がり、
貸すにも借り手がいない場合、組合で、オーナーとの話し合いで、空き室の管理の
委託を組合とオーナーが行えばよい。勿論空き室の管理は組合がしても、取引は宅建業の
登録がいります。それが出来ない場合は、宅建業者に委託して取引を行えばよい。

其の為には、やはり、組合内部に、それ相当の、管理と取引のプロは必要ではあるが。

>>182
そんなこと言い出したら橋や道路も同じであろう。構造物は定期的に作り直すもので、メンテナンスという発想が間違いである。
マンションで言えば三回目の大規模修繕工事は不要である。

そもそも、築50年も経てば材料、工法が進化するに決まっているのに、いま建てたものを修繕積立金をあつめて100年でも維持しようというのは非効率の極みで、afoである。何度も言ってるが、自分が死んだあとの長期修繕計画をせっせと作る老人は単純にヒマだからである。そんなことより公共施設で勤労奉仕すべきである。いまもらっている高い年金は国のお陰である。

大規模修繕工事を１２，１３年周期で行うのは無駄である。
18年周期で2回（18年目、36年目）に行い、築50年超で解体準備に入るのが合理的であろう

最初のうちは美観への意識が高いかもしれないが、
築40年程度経つと８０歳前後の住民ばかりであり、お金をかけても、若い人は新築に移っていくのである。

>>188
初めて草の根さんと合う意見がありました。

まず、災害がないとして、修理不可能で火力発電所が無くなります。原子力発電所の再稼働はここから来ている。
ダムは、放置すると大災害に繋がるため、必死でメンテナンス中。
躯体だけでなく、ダム湖の土砂撤去。
使えないい道路がでできます。

移民を受け入れても必要とする職種の生産業はのう人気なく、無職移民が増えるだけで治安が悪くなる。

>>189
マンションは築40年以上で建て替えにするように設定すべき。

実際、100年コンクリートのマンションを建てたとしても、他の部分の劣化でアウト。

40年間に地震の揺れに何度も見舞われていたらアウトでしょう。

ヨーロッパのように、人口数を建設許可に組み込まなければ、供給過剰になりつづける。

今すぐ、新築分譲許可を見直さないのであれば、中古は壊すしかない。

マンションの陳腐化を考慮せずに、理事長の素人判断で修繕項目てんこ盛りの修繕計画を策定し、修繕積立金の値上げを実施することは、区分所有者に余分な負担を強いることになる。

住宅の新規着工件数が毎年100万戸くらいでかわりませんからね。作り続けたら壊すしかないです。
そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。
40年超から65年までの間は終末期であり、
手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。
最低限の補修のみ行い、解体の合意形成を行う時期だと考えるべきでしょう。

築40年で解体だと、相続税対策で戸建てからマンションに買い換えた老人は抵抗するのでしょう。
しかし、今や老人しか買えない。
長期ローンで購入するのは、怪しい若者。

築40年目から解体積立金の準備に入るんですよ。築40年目で解体ではありません。

鉄筋コンクリートのかぶり厚さで建物の寿命はきまるのである。修繕積立金の多寡で決まると思っているafoがいるが、そもそも100年、200年持つようなマンションを建てたら一番困るのは施主であるマンションデベであろう。どこで折り合いを付けるかマンション管理に必要ななのは英知である。

１．鉄筋コンクリート造建築物の寿命
建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート構造の事務所等で50 年、住宅・
学校等で47 年となっていますが、これらは税法上定められているもので、建
物の物理的寿命を示すものではありません。
一般に、鉄筋コンクリート造の寿命は65 年以上（コンクリート自体の寿命
は、大気中の炭酸ガスが徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の深さまで中性
化し、内部の鉄筋の錆の進展を抑止できなくなるまでの期間であり、補修に
より中性化をある程度止めることも可能です。）あるといわれていますが、
実際はコンクリートの寿命による理由で解体されることは少なく、設備、機
能や経済的理由で取り壊されることが主要因です。日本ではこれまで、取り
壊しによる建替え（スクラップアンドビルド）が主体の傾向にありましたが、
今後は、長期間使用する建物についてはできる限り長寿命化を図ることが重
要となっています。
２．建

新規住宅着工件数にも言及すべきであろう。

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

築20年ごえの建築物の大部分が新耐震基準をクリアしていないそうだ。
メンテナンスも容易ではないと言うことでしょうね。
商業ビルのように経費処理できないと、メンテナンス費用を捻出できない。
ましてや、年金生活者の６５歳以上が３人に一人となると、マンションのメンテナンスは無理からぬこと。
30年で建て替えるような修繕計画をデベロッパは計画せよ。
新規分譲は建て替えできなければ禁止する法案を自民党は提出せよ！

普通は新しいほうに住むよ。

>>202
そうだよね。新しいのが毎年100万戸できてますからね。

限界マンションって本が売れてます。

築40年超から、それ以降の大規模修繕は行わず、一定期間後に解体することを決定する解体決議制度ができるであろう。

マンションの最終処理を考えない長期修繕計画は無責任の極みであろう。自分の存命中さえ良ければいいという快適なマンションライフ老人では問題を乗り越えることは出来ない。

高齢者にマンションを売り付けるのをやめるべきだと思います。

マンションは高齢者を引きこもらせる

マンションは階段つかわなくていいから高齢者向き

限界マンション、という本がアマゾンでベストセラーとなっている。
快適なマンションライフ老人の主張が陳腐なものだと証明するものである。

某スレのことを言っているのだと思いますが、特定の高齢者が今住んでいるマンションを勝手に終の棲家と決めて一人相撲を取っているだけです。
その証拠に、投稿者は、スレ主と句読点満載マン管士以外ほとんどいません。

ベストセラー１位
限界マンション

http://www.amazon.co.jp/%E9%99%90%E7%95%8C%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%...

>211

>大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。

などとあります。
うちは築14年、未工事。そのようなことを言われると…

私は元管理費値上げ理事長ですから、快適スレも評論スレでも異端なのでしょうけど。

公団賃貸住宅は18年周期なんですよ。
ＵＲ賃貸ってやつね。
だから、18年目、３６年目に大規模修繕をやって４０年超から、かぶり厚さ3センチのコンクリート寿命の65年目までは解体の合意形成期間とすべきなわけ。
三回目の大規模は行わないから、集めるかねは解体積立金となります。

>>213

＜建前＞
みなさん、快適なマンションライフを送りましょう！　⇒修繕積立金の値上げが必要です！
＜腹中＞
俺が住んでいる間（生きている間）は快適に過ごしたいので、みんな協力せんかい⇒他の区分所有者に重い負担を強いる（将来的には、負の遺産となる）

維持管理をいくら頑張っても、地方のマンションは、人口の減少（過疎化）には勝てない。

＜参考＞
総務省
【少子高齢化・人口減少社会】
（2）少子高齢化・人口減少社会
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112120...

（3）三大都市圏への人口集中と過疎化の進展
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112130...

50年の定期借地権の敷地に建ったマンションは解体積立金を積み立てています。
快適なマンションライフ老人は、解体費用が高いから修繕を続けるという本末転倒な理屈を言ってますが、自分の存命中のことしか考えないあきれた老人ですね。

まもなく、限界マンション法が制定され、
管理組合の解散決議により解体が可能になるでしょう。
決議要件は４分の3が妥当だと思われる。
老朽マンションに過大な修繕積立金をつぎ込む長期修繕計画に嫌気したひとが多数派となるでしょう。しかも、快適なマンションライフ老人が生前に作った計画に黙って従うはずがあるまい。
マンションを延命させるか否かはそのときの住民が決めることで、資金調達、返済はそのときの住民が行うべきである。老朽マンションの修繕は受益者負担となる借り入れ金で行うほうが適しているのである。

築年数の経ったマンションに暮らす高齢区分所有者は、自分の死後のことを考える。
賢者は、このマンションに住むことのない相続人に負の遺産を残したくないという考えに至る。
愚者は、自分が快適に暮らすことだけを最優先にして、後のことは考えない。

↑相続放棄できるので、遺産が負なら相続は起きません。afoだね。

負の遺産＝当該マンションのこと

当然、財産は残すが、負担にしかならないマンションは残したくないの意

トータルで損なら相続しないでしょ。

そもそも築40年超のマンションなんか転売が難しい。
駅に近ければ賃貸にだせるけど。

管理組合解散、マンション解体を可能にする限界マンション法制定が待たれるところである。

深層を汲み取っていただきたい。

相続放棄とかの次元の話ではない。
高経年マンションに高額な修繕積立金を求めても無駄である。
（老人に厚化粧をしても若返るわけではない。）

【マンションの建替え等の円滑化に関する法律】には、
マンション敷地売却制度（第百二条第一項の認定を受けた場合）がある。

【被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法】には、
敷地売却制度（区分所有建物の全部が滅失した場合）および建物敷地売却制度（区分所有建物の一部が滅失した場合）がある。