マンション管理の諸問題に評論家が答える！

住宅の新規着工件数が毎年100万戸くらいでかわりませんからね。作り続けたら壊すしかないです。
そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。
40年超から65年までの間は終末期であり、
手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。
最低限の補修のみ行い、解体の合意形成を行う時期だと考えるべきでしょう。

築40年で解体だと、相続税対策で戸建てからマンションに買い換えた老人は抵抗するのでしょう。
しかし、今や老人しか買えない。
長期ローンで購入するのは、怪しい若者。

築40年目から解体積立金の準備に入るんですよ。築40年目で解体ではありません。

鉄筋コンクリートのかぶり厚さで建物の寿命はきまるのである。修繕積立金の多寡で決まると思っているafoがいるが、そもそも100年、200年持つようなマンションを建てたら一番困るのは施主であるマンションデベであろう。どこで折り合いを付けるかマンション管理に必要ななのは英知である。

１．鉄筋コンクリート造建築物の寿命
建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート構造の事務所等で50 年、住宅・
学校等で47 年となっていますが、これらは税法上定められているもので、建
物の物理的寿命を示すものではありません。
一般に、鉄筋コンクリート造の寿命は65 年以上（コンクリート自体の寿命
は、大気中の炭酸ガスが徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の深さまで中性
化し、内部の鉄筋の錆の進展を抑止できなくなるまでの期間であり、補修に
より中性化をある程度止めることも可能です。）あるといわれていますが、
実際はコンクリートの寿命による理由で解体されることは少なく、設備、機
能や経済的理由で取り壊されることが主要因です。日本ではこれまで、取り
壊しによる建替え（スクラップアンドビルド）が主体の傾向にありましたが、
今後は、長期間使用する建物についてはできる限り長寿命化を図ることが重
要となっています。
２．建

新規住宅着工件数にも言及すべきであろう。

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

築20年ごえの建築物の大部分が新耐震基準をクリアしていないそうだ。
メンテナンスも容易ではないと言うことでしょうね。
商業ビルのように経費処理できないと、メンテナンス費用を捻出できない。
ましてや、年金生活者の６５歳以上が３人に一人となると、マンションのメンテナンスは無理からぬこと。
30年で建て替えるような修繕計画をデベロッパは計画せよ。
新規分譲は建て替えできなければ禁止する法案を自民党は提出せよ！

普通は新しいほうに住むよ。

>>202
そうだよね。新しいのが毎年100万戸できてますからね。

限界マンションって本が売れてます。

築40年超から、それ以降の大規模修繕は行わず、一定期間後に解体することを決定する解体決議制度ができるであろう。

マンションの最終処理を考えない長期修繕計画は無責任の極みであろう。自分の存命中さえ良ければいいという快適なマンションライフ老人では問題を乗り越えることは出来ない。

高齢者にマンションを売り付けるのをやめるべきだと思います。

マンションは高齢者を引きこもらせる

マンションは階段つかわなくていいから高齢者向き

限界マンション、という本がアマゾンでベストセラーとなっている。
快適なマンションライフ老人の主張が陳腐なものだと証明するものである。

某スレのことを言っているのだと思いますが、特定の高齢者が今住んでいるマンションを勝手に終の棲家と決めて一人相撲を取っているだけです。
その証拠に、投稿者は、スレ主と句読点満載マン管士以外ほとんどいません。

ベストセラー１位
限界マンション

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>211

>大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。

などとあります。
うちは築14年、未工事。そのようなことを言われると…

私は元管理費値上げ理事長ですから、快適スレも評論スレでも異端なのでしょうけど。

公団賃貸住宅は18年周期なんですよ。
ＵＲ賃貸ってやつね。
だから、18年目、３６年目に大規模修繕をやって４０年超から、かぶり厚さ3センチのコンクリート寿命の65年目までは解体の合意形成期間とすべきなわけ。
三回目の大規模は行わないから、集めるかねは解体積立金となります。