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新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います!今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう!よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2015-08-20 20:14:42
新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います!今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう!よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2015-08-20 20:14:42
1ばんゲット!
まとめ2-2
それぞれの地域毎のコメント
台場>タワーズ台場一択。汐留と並んで港区。この2つのタワマンは歴史的タワマンだと思います。資産価値は今そんなに値上がりしてない分、下げ余地は少なそう。ここの坪単価は長い目で見ても底堅い。
勝どき>勝どきザタワーやTTTなど。ここ最近の値上がりは凄まじかった。これ以上上がるのかは不明。かなり賑やかな街になっているので、そんなに下がらなそう
晴海>ドトール等。まだ人は少ない。国による街計画が決まっているので、将来の資産価値値上がりは一番有望。ただ新築はもう価格に織り込まれているかも。
豊洲>勝どきと同じく値上がりが激しかった。既に街として機能しているのでそんなに値下がりしなそう。
有明>値上がり説が有望だが、現時点で街としての機能はお台場や豊洲に求められている事から、将来の有明自体の街機能により人が集まってくるか否かで将来の資産価値が決まると思われる。
東雲、新豊洲>調べてないので不明。コメントよろです。
>>5
あざます。一応さっき詳細コメント書いたんで、補足あったらお願いします。値上がり期待は、将来街として機能するか否かが重要だと思うんで、微妙なところですよねぇ。有明民もお台場いけば良いじゃんってなってるだろうし(そもそも結構近い)。人の流れを計算して街作りをしないと、失敗したら資産価値がそのままな可能性もあるのがコワイですよねぇ。
そうですねえ。詳細コメントそれほど付け足すこともないですが。
・晴海はドトール以外にクロノ、ティアロ、遅れてるけどパークタワー晴海の3連塔があります。これら実はかなり仕様が高くてデザインも良かったりします。もちろん眺望も。利便性がいまいちだけど、マンションとしての実力はドトールも含めかなりあるかなと。
・豊洲にもシンボル、ツイン、PCTといった名作タワーがありますね。湾岸って結局、完成度の高い街って豊洲しかないので、現在の評価より実際のポジション価値は上がっていくと思います。
・有明は、個人的には値上がり説には懐疑的。イメージが先行してるけど具体的に既存マンションの利便性に直結する要素がなさそうなので。駅前をスポーツ施設が占めるのもちょっとどうかと。
・新豊洲はよくも悪くも未知数ですね。ただゆりかもめの北側がほぼ空地に近いので、開発余地はかなりあります。将来はマンション、オフィス、商業施設等ができそう。
・東雲はすいません、私もよく分かりません。。以外に利便性を評価されてるようです。
>国による街計画が決まっているので
具体的には何が決まってるんですか?
>>11
選手村&水素タウン。三井がこの街は発展するってCMやってます。
幾ら何でも戸数が多過ぎるため私は懐疑的ですが、不動産界の拳王である三井が相当力を入れていることは事実です。
なんかメインの湾岸スレより有益な情報が多いね。そもそもどうしてこんな値上がりしてるのに新築を買いたいと思うんだろう。
こういう時期は新築の方が割安になるからチャンスだよ
そもそも今、湾岸で買える新築ってかなり限られてますよね。KTTとかDTとかティアロとかまだ買えるけど、かなり前から売ってるから部屋がほとんど選べない。PH豊洲とか東雲の物件は湾岸らしいタワーでないし、パークタワー晴海は延期されたし。つまり新築で買うものがない。中古に目がいくのは自然の成り行きでしょう。
ってか安い中古ってもうなくないですか?
タワーの中古ってどうなの?
それなら維持管理費の安いし非タワーマンションにして最上階の部屋でフルリノベしたほうがよさげ。
>>28
内廊下→管理会社とマンションの作りによるだろ。うちのマンションの内廊下は高級な良い匂いで充満してるぞ。換気は普通内廊下でなくて外に出るようになってるでしょ。どんなイメージの持ち方してるの?今まで見てきたタワマンがよっぽど状態が悪かったのかな。
各階ゴミ出し→特定されるかどうかはゴミの出し方次第。気にしない人もいるし、気になるなら特定されないような出し方をすれば良い。嫌なら上下階に出しに行く方法もあるし、1階のみより断然有利だろ。そもそも1階のみはゴミ出しのときにエレベーターで住民と鉢合わせたときのほうが気まずくて絶対やだ。そもそもその時どんなゴミ出すかバレるし、その時の時間がすごく長く感じるし笑
ここは良スレですね。感心しました。皆が客観的な意見で大変参考になります。これからも覗かせて頂きます。
汐留>芝浦>港南>月島>豊洲>台場>勝どき>晴海>有明>東雲>辰巳
だと私は思うかな。
特に芝浦はずっとバカにされてきたけど、区の施設やら病院やらが田町にできてやっと街らしくなったかと。
もうひと伸びしそう。
ツインパークスが一位なんだね。
元住人として検討してる方のために長くなるけどネガポジ両方話させていただきます。
ポジ
便利な立地。これにつきます。
汐留駅まではペストリアンデッキ?とかいう遊歩道で繋がってるので徒歩1分、自分は歩くのが早いのか五分あれば電車に乗れました。
そのデッキが銀座ドンキホーテまで繋がってることも見逃せない。
汐留駅を除いても徒歩圏内に新橋、浜松町、大門、御成門、日比谷など無数の駅があります。
新橋駅が特に便利。
銀座徒歩圏は貴重、今後は虎ノ門や築地、浜松町の大規模な再開発があるので近所の活性化に期待。
マンションの周囲は人が少ないので落ち着きます。
アクティ汐留にある大型スーパーが24時間営業なのはありがたい。
あのスーパーが無かったら汐留は一気に生活しずらい街になる。
外食は居酒屋なら新橋、豪華な食事がしたければコンラッドやロイヤルパークなどのホテル、魚介は築地、クラブは銀座など飽きない食生活を過ごせます。
建物自体はエントランスの入り口がえらく立派で重厚感があること以外はさほど自慢することはありません。
日テレのお陰で汐留の名前が浸透してるのか良いところに住んでるねと言われる。
ネガ
立地
東京駅に向かう新幹線を含む様々な線路と高速道路の間にぴったりと挟まってるというポジション。
騒音対策はしてあるので音は気にならないものの、人によっては最悪と言える場所かと。
JRAの建物が近いので見た目からしてアレな人がウロウロしてます。
イタリア街に抜けるトンネルにいるホームレス、見ててあまり気分が良いものではありません。
建物
使えない共用施設
ゲストルームは1000世帯に対して二部屋なので競争率高いです
ジムは大したマシンが無いのに使用料は一回500円。
あまりにも古臭い室内。
多分同世代のマンションと比べてもかなり劣ります。
中古で買うならリフォームは必須。
扉や棚の蓋に使われてる安っぽい木材は寂れたカフェのテーブルのように色褪せてます。
ディスポーザーの後付けが出来ない。
震度3~4で止まる高層用エレベーターも困ったもので、一回止まると翌日まで復旧しないなんてこともあります。
某横綱がエレベーターが止まって稽古を休んだことが当時ニュースになりました。
ちなみに、具体的な金額は忘れたけどうん十億円の莫大な修繕費が貯まってます。
現在大規模修繕が始まったところで全部屋のインターホンや共用施設の予約をする端末の取り替え工事を進めているとか。
外壁工事はしないのかも?
管理組合や住民の会合で資産価値を維持するための意見交換会などを積極的に行っており、それが良い結果に繋がってるのかと。
とりあえずこの辺で、、、。
Vタワーの住み心地が気になります。
誰か住人さんいませんか?
>>33
有明と晴海は今後上がるだろうけどそれ以外はもう上がり切ってるんじゃないかなって思いますね。
有明はガーデンシティまで出来ればかなり魅力的な街になるかと。
地下鉄は作るとしても完成はずっと先になるけど作ることが決まった時点で周辺は爆上げですよね。
ましてや完成したらお台場を超えるデートスポットになりかねないかも?
私は砂浜があるお台場の方が好きですけどね。
私は↑のような方の現実的な意見がとても参考になると思います。
実際に自分が住んでるマンションの情報をどんどん公開してほしいですね。
数年後には有明が湾岸をリードする時代になる可能性も考えられますね。
>>35
ツインパークスの三億超えの部屋は45階超えのスカイハウスって呼ばれる特別フロアで、エレベーターで上に行くとさらにオートロックのエントランスがあったりと少し特殊な位置付けです。
特別フロアは分譲時に完全な注文住宅としてフルオーダーで部屋を作れることなどが売りだったのでちょっと浮世離れした価格になってます。
確かにあれらの部屋が中古サイトに掲載されてることでマンションとしての格にも影響してるかと思いますが、特別フロアはほぼ取引もされてないし、今後も買う人は殆どいないと思いますね。
ツインパークスの相場を計る時は44階以下の部屋を見ることをオススメします。
とあるブログより抜粋。まぁ滅多に起こらないだろうけど、怖い事ではありますね。お台場は大丈夫なのかな(´・ω・`)
【江東区の駅は】
豊洲、東雲、有明などの発展著しい埋立地のウォーターフロントエリアから、東陽町、亀戸、門前仲町、森下などのエリアです。
ただし、江東区は、河川及び運河に囲まれていて、かつ、内陸部では地下水の汲み上げにより地盤沈下したことで、区の半分以上が東京湾の平均海面より約1m低い「海抜ゼロメートル地帯」となっていますので、注意が必要です。
もしも河川の決壊が起きた場合、浸水する可能性が極めて高くなっています。区役所は「『いつまでも水につかる江東区』と題して、川が決壊した場合、浸水している期間が2週間以上と推定していて、『寝るときは洋服を枕元に置いてすぐに避難できるようにしておきましょう』」と区民に注意を呼びかけています。
>>42
とある湾岸の五億円の物件はオーナーが全然売る気ないって仲介業者さんが言ってましたよ。
まあ何にせよ超高額物件を売るのは難しい地域ですよね。
今はどこも適正価格より10%増しの売値にしてます。
湾岸に関してはアンテナ張ってる人も多いし、人気物件の割安な部屋の情報がインターネットに掲載されればリアルに翌日には成約になります。
部屋を実際見ないでキャッシュで買うなんてザラです。
このご時世に2、3ヶ月以上掲載されてる物件はちょっと…。
ブリリアマーレとかも強気だよなー。
ブリリアって有明だよね?強気のは坪単価どれくらいで売出してるんですか?
>>20
豊洲がなぜ上がったのかは、豊洲が街になって、豊洲に住む人が増えて、休日も豊洲へ買い物に行く人が多くなったっていう部分がきっと資産価値が上がった要因ですよね。有明も同じようになれるか、豊洲、お台場でなく有明に休日に集まれるようなものが有明に出来るのかどうか、っていうのが、資産価値上昇のポイントになると思う。
今のところ、お台場や豊洲に行く人はいるけど、有明に遊びや買い物に行く人は少ないと思うし、それだけのものが有明に出来るかって部分ですよね。オリンピック施設意外にも強みのものを作る必要がありますよね。ガーデンシティがその起爆剤になるかどうかだと思います。たとえば休日に有明のガーデンシティ行こっか?ってなる人の数が多くなれば、資産価値は上がっていくんじゃないかと。
個人的にはお台場にTSUTAYAがないので、有明に誘致してくれれば行くかなぁ。
有明ガーデンシティには期待してます。できれば相場が安くなってから売り出してほしい。いい部屋がお手頃だったらぜひ買いたいと思います。ただ有明の中古マンションが恩恵を受けて上がるかどうかは微妙かな。。最悪ガーデンシティと既存の中古の間に格差が生じる可能性も否定できない。豊洲でも2,3丁目と4丁目では見えない壁があるからねぇ。
GCとBACのツートップ(Wセンター)かな。
考え方に個人差あるけど、「住居・通勤・資産性」を主体に考えるとこれだと思う。
汐留>芝浦>港南>月島>勝どき>晴海>豊洲>台場>東雲>辰巳>有明
あと、よく不動産屋が言うのは「港区」ブランドだね。
汐留、芝浦、港南は港区だしね。
港区が好きかどうかは別として、市場では港区か否かという単なるアドレスで評価が上下するらしい。
WCT(港南)と分譲中のDT(中央区)は、どちらもスミフ分譲だが、スミフの営業自体がフラッグシップマンションとしてはWCTの方が上と言ってるくらいだし。
ちなみに、お台場はリゾート感、豊洲は買い物に便利でどちらも良いと思う。
汐留超便利だけど、汐留のツインパは庶民には買えない値段だね。
というか新築湾岸スレもいま祭りになってますけど、今回の日経や為替の爆下げは湾岸の中古市場にどんな影響を与えるんですかねぇ。ついに値下がりがはじまのかな、、、
湾岸は、3倍ぐらいになってるから、今の半値で売れれば良い方では? 急がないと買う人いなくなると思うけどね(笑)
タワーズ台場です。盲目ですみません。
ポジ
・まず見た目がカッコいい。お台場のティアラのあるマンションというと結構みんな知ってる率がかなり高い。他にティアラがあるタワマンは青山のジャニーさんが持ってるタワマンくらい?
・エントランスが凄すぎる。他のマンションとは違う、ちょっとした宮殿みたいな感じ。他のタワマンはオフィスライクなエントランスが多いので、ここは差別化できると思います。気が向いたら部屋から出てエントランスやレジデンスクラブでMacで作業してます。
・他のマンションも普通にあるかもですが、フロントが毎日いってらっしゃいませと言ってくれる。そしてなぜか警備員さんまでもがいってらっしゃいませと、、。恐ろしい教育の賜物。毎朝気分が良いです。
・ゆりかもめ最寄駅ですがマンションから1〜2分で行けます。渋谷新宿側のりんかい線も5分と近い(5分でもちょっと遠いと感じてしまうけど)。マンションからお台場海浜公園駅までの道が大変きれいでゴミがなぜか殆ど落ちていない(逆のUR公団側の道は結構きたないです)。気持ち良く通勤できる。マンションから駅まで段差がなく、車椅子で行ける?ってくらいのフラットな通路。マンションの部屋から駅までフラット&エレベーターがあるので、階段を使う必要がない。砂浜つきで、余生を過ごすには最高な所だと思います。まだ30半ばだけど
・マンションの周囲はひと通りは少なく、意外と静かでのどかです。観光ルートの動線から離れてるのが理由かと。
・1Fのスーパーは便利。
・お部屋は眺望がかなり良い。空中庭園から東京湾にレインボーブリッジと東京タワーを見渡せる。
・フジテレビのお陰でお台場の名前が浸透しているのか、良いところに住んでるねと言われる。
・お台場の各観光スポット、遊園地や映画に徒歩圏でいける。そして最上階のスカイテラスに上がるとそんな観光スポットや東京湾、富士山、レインボーブリッジ、東京タワーすべてを見下ろせる。
・5Fにある空中庭園がカッコ良くて癒される。空中庭園のデザインも太陽系をモチーフにしていて、上から見ると太陽系の形をしてる!エントランスといい王冠といい、ここのデザイナーさんには脱帽です。
・5階のジムとマッサージルームが無料。ツインパは確か有料だったはず。
ネガ
・1Fのスーパーが22時までしかやってない。一応徒歩2分の距離にファミマはあります。あとスーパーの品揃えは食品意外ではあまり良くないです。乾電池とかもないし、結局コンビニまで買いに行ったりします。ただ乾電池はなぜかフロントで売ってた
・前は山手線沿い住みだったんで、それに比べるとやっぱり不便かなと。
・専有部分はあまり良くないらしいですけど、俺が買った部屋はリノベ済みだったので、専有部分で不満に思ったところはないです。
・高速道路沿い。ただ自分の部屋は関係ない向きでしたので、無関係です。
・TSUTAYAがない。電器店が免税店系しかない。
・フジテレビが最近視聴率が悪いらしいので、撤退しないか不安。
以上です。ポジばっかりですみません。長文失礼しました。
タワーズ台場は立地以外文句がつけにくい良い物件だなって思います。
徒歩でお台場っていうメリットがある分、有明の最新マンションにも負けないですよね。
あとはお台場に住みたいと思えるかどうか。
良くも悪くも立地が特殊で賛否別れますね。
恐ろしい教育の賜物w
そんなの普通だろw
ヴィンテージマンションは欧米ではたくさんあるけど、日本では概念じたいが浸透しにくいですけどね。
日本人はやっぱり新しもの好きですから。
ツインパークスはすぐ近くに三井のタワーマンションできるよ。
>>71
いや、このタワーのせいで、ツインパから東京タワーが見えなくなるらしいですよ。
>>63
そうですね。自分はお台場信者なので、買えて良かったです。たぶんタワーズ台場みたいなタワマンが山手周辺に出来たら、更に価格は上がったでしょうね。あのデザインはどの場所でもランドマークになりえる素質があるんじゃないでしょうか
実は当初、DTの新築と比較してたんですけど、DTはレインボーがほぼ見えなくなるみたいなんでパスしました。スパは魅力的だったんですけどね。
>>68
WCTやDT、ラトゥールみたいなオフィスライクな豪華なエントランスは、どれだけ管理が良くても、建物が劣化したときの残念感は拭えないと思います。ツインパや台場タワーズみたいなヴィンテージ的なデザインのマンションは、豪華なのは豪華なんだけど、それよりも芸術性の高さがあるので、時が経てば経つほど風格を増すと思います。歴史ある建物ってみんな芸術性が評価されて残ってるわけじゃないですか?まぁ日本人は確かに新しいもの好きなので、なかなか価値を理解してくれないんですよね。ただここに招待すると誰もがビビってるんで、理解してないことは無いんでしょうけど、、、苦笑
>>73
まあデザインの好みは人それぞれなのでなんとも言えませんが、お台場にしろ有明にしろ僻地なのでマンション内の施設が充実してますよね。
それに駐車場も多い。
土地があまってる場所だからこそ作れる物件です。
>>75
残念ですが台場は施設は充実してないですよ。土地も全然余ってません。それに山手内側の大崎にもスパがある物件はありますが、ご存知ありませんか?
あまりご自身でカテゴリ作らないほうが良いですよ。マンションは個々それぞれであり、立地による方向性は確かにありますが、どういった施設を有するかは最終的にはマンションそのものを見ないと真実はみえませんよ。
すみません。
お気を悪くするような言い方をしてしまいました。
タワーズ台場は駐車場にしろ敷地にしろ余裕のある作りをしてる印象だったので。
タワーズ台場に招待されたいなぁ(笑)
やたらと自宅に招待したがる人っているよね。
友達引き連れてエントランス入る時とか内心めっちゃドヤってるんでしょうね。
そもそも最初の方で新築スレのまとめとか言って、汐留>台場>勝どき>…なんて書いてるけどそれだって向こうで書いた誰からも同意されない自分のレスだし。
その後の地域毎のコメントとかいうのも台場以外は値上がり値上がりで結局台場ポジしてるだけ。
そもそもタワーズ台場だって低層階で坪300超えってじゅうぶん値上がりしてると思うけど。
盲目過ぎ。
>>77
こちらも大人気ない反応ですみません汗、そんな75そんのオススメ中古も教えてほしいです!
>>79
デザインなどのマンションそのもののことを歴史的と思ってるだけで、立地でお台場すげぇなんて思ってないですよ。ただまぁ離れてるとはいえ港区ですので、資産価値はあるほうだと思ってますが。テレビ局もすぐ近くですからね。そんなあなたはどこ住みですか?
>81
盲目ですみません笑。まぁここは中古スレなので、それぞれの意見を交わしていけば良いと思います。中古スレなのでなかなかスレが伸びないので初めは自分の意見ばっか書き込んでました、認知されてきたみたいなのでちょっとづつ書込み頻度少なくしていきます。
お台場は通勤にはイマイチな場所だけど、リゾートっぽいので住んでみたい気もする。
時間の流れものんびりしてそう。
砂浜があるのは貴重だよね。
もしもあそこが泳げるようになったらお台場の価値爆上げ。
お台場の海は泳げないだろ笑。お台場より有明のほうが値上がり期待できる。ブリリア有明を買った人は勝ち組だと思う。もう他の地域は、どこもこれ以上値上がりしないと思うよ。
ブリリア有明シティタワーですね、分かります。
オリンピックの話がなかった時代にブリリアマーレを新築で買った人はすごいよね。
勇気ある。
>>85
いやいやわかんないよ。
トライアスロンがお台場据え置きになったから急いで浄化しないといけない。
お台場でトライアスロンやるとなったら全力で水質浄化するって舛添さん言ってたし。
てかお台場が上がったら有明も好影響でしょ。
>>83
通勤はそうですね、山手とかには叶わないですね。強みとしては、りんかい線は山手線に直接続なので、大崎から新宿渋谷までそのままいける。その辺の職場だと山手線と利便性はそんなに変わらない。ただやっぱり自分もお台場買って良かったて散々思うのは、土日に感じる事か多いかな。歩いてオシャレなお店にいけて映画見て海浜辺を散歩して帰ってこれる。全て徒歩5〜10分圏内。コミケにも歩いていけるし、働いてない人には最高の場所だと思いますよ。
>>84
情報ありがとうございます、トライアスロンていつからやるんでしたっけ?お台場で決定なのかぁ。品川とか工場だらけだけど、大丈夫なのかな?wでも本当に浄化してくれて、海水浴場として定着するようになったら都内で唯一のビーチとして、価値は確かに上がりそうですね!有明は砂浜は作らないのかな?お台場住みの方ですか?
お台場の話ばっかりで飽きた。他に湾岸で良い中古タワマンがあったら上げていこうよ。オリゾンマーレとかどう?歴史に残るって評価もあるけど、何故か未だに結構安い。あとはスカイズも芸能人が住んでいるくらい良いマンションらしいよね。
スカイズに住んでる芸能人ってだれ?
ってそれなりに高級タワーマンションってどこも1人くらいは芸能人住んでるよね
ここ10年ぐらい、トライアスロンの全日本選手権はお台場でずーっとやってるよ。今年も10月開催。オリンピックは、基本的にそのコースを使うだけ。
東京湾の水質って想像するほど悪くないよね。新豊洲辺りから下を覗くと3-5mぐらいの視界はあるよ。
オリゾンマーレは大幅に上がりそうだね。ガーデンシティの恩恵を一番受けるでしょう。ガレリアとかガーデンシティに近いマンションはそれなりに上げてくると思うが、距離のあるブリリアは微妙かなぁ。期待ほどの値上げはないんじゃなかろうか。
>>97
実需というよりは、単純に資産価値があがるからだと思いますけど。96さんはお台場住みかな?海水浴といえば、夜の海浜公園はリア充ばっかで困る。景色が良いからなのか、カップルばっかり。終電過ぎてるのに、、、そのあとどこに行くんだっていう笑
>>100
分かります苦笑。台場タワー側は綺麗なんですよ?URの物件って比較的新しいし、おしゃれな外観なのに、小汚いんですよね。多分管理が悪いか管理してないんだと思う。タワーズ台場側の道はものすごく綺麗だし、別の街みたい。国が立てるマンションは結局こうなるのか?ってUR物件を見るたびに思う。家賃も結構高いのにね。晴海の選手村跡地のマンション群もUR系になるとしたら、、、そう考えると怖い。ドゥトゥールが台場タワーで、その他がURみたいな。お台場の二の舞になりそうw
台場は90年代に出来た街で今後なんら変わることもない場所だから時代を感じるのは当然だよね。
レジャーランド辺りの雰囲気とかどこの田舎だよ、って感じ。
URでもアクティ汐留とかは今見てもかなり立派だし、晴海も綺麗な街になると思うな。
やっぱり湾岸で街としても完成度が高いのは豊洲ですよね。
ネガする人多いけど笑
お台場と晴海じゃなにもかも違うでしょ。
晴海は世界に見せなきゃならない国家プロジェクトだよ。
アクティ汐留、を実際に内覧したことあるのか?
去年内覧して、中の古さに呆れた。
それと行き掛けも帰り掛けも、管理室の前でアジア系外国人の集団が空き部屋の交渉をしていた。
ごめん!
外観の話だけだった。
中はまあ大したことないよね。
外観だけで言えば台場タワーも随分古臭く感じるけどね。
外観で言えばVタワーがいいな。
まあ好みの問題だけどね。
住友のガラス張りはきらい。
あまり知られてないけどお台場はパレットタウンが無くなって森ビルとトヨタが何か施設作るよね。
まじです?お台場ヒルズなんてのが出来るのかな?
ただ、パレットタウンや観覧車が無くなるのはマイナスな気が、、、せめて観覧車とヴィーナスフォートは残して、お台場ヒルズが出来れば、お台場の資産価値はかなりアップしそうだよね
パレットタウンは台場じゃなくて青海、まあ、臨海副都心=お台場でいいと思うけど。
計画では観覧車は一度壊して、また新しい観覧車を作るとか聞いてるけど?
お台場ヒルズなんてのはあり得ないよ笑
森ビルがあんな場所にヒルズブランドの建物作るわけがない。
元々の計画は20年〜21年までに新しい施設の完成だったけど、こないだヴィーナスフォートがリニューアしたのを見ると計画は凍結しちゃってるんでしょうね。
Vタワーって外廊下なの?
知らなかった。
2000年以降のマンションで高級名乗るなら内廊下は必須だと思う。
ツインパークスで10階以下の低層部屋が坪単価500超え、、、。
制約価格ではないにしてもすごい時代だなぁ、、、。
4階角部屋で坪単価およそ520万円
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004069465/
10階、およそ510万円
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004077593/
この値段じゃ売れないだろうけどね
パレットタウン跡に出来る施設について、トヨタと森ビルが以前発表した事業計画では、地上23階・地下2階の建物が建設されオフィスや商業施設、コンベンション・ホテル一体型施設のほか、自動車をテーマとした参加体験型の展示施設や観覧車などが設置されるそうです。
計画は延び延びになっていますが、今のところ開業予定は2021年に先送りされているようです。ヒルズの名前がつくかどうかは分かりません。
あの立地じゃ慎重になるのもわかるよね。
もう湾岸にお買い得物件なんてないんですかねぇ。
BAC(ブリリア有明シティタワー)は今思えば超お買得な上質物件でしたね・・・
あそこは横のURの土地の建物で景観が潰れるっていうのが確実情報みたいに言われてたし格安でしたよね。
まさか低層の物流倉庫になるとは。
運が良かったですね。
今はあーだこーだ言われてるけど有明は絶対に魅力的な街になると思う。
まだ先は長いけどね。
そうですね。有明は東京五輪の頃には湾岸のリーダー的存在になることでしょう。
ウルトラジャパンは厄介なイベントだな。
お台場中ゴミだらけだぞ。
最近新築スレがよく分からない内容で回ってるよな
新築スレはもうだめだねあれ。
豊洲の値上がりは異常だけど街が形成されてる時ってどの場所でもこんな感じだったんじゃないかな。
オリンピックのせいで目立つから急激に上がり過ぎただけで、今より少し落ち着いた値段で定着しそう。
有明ならブリリアマーレがいいな。
勝どきって今後もマンションが増えるだけなのかな?
何かいい施設とかできないの?
中古スレを作っておいて良かったね。昔の新築スレは結構ためになる書き込み多かったけど、今はノイズがありすぎて有益な情報が拾う時間対効果が薄すぎてスレを読む気もしない。。。
このスレはみんなきちんと書き込んでくれてるけど、中古板だから、そもそもアクセスが少ないのがネックですよね苦笑。
湾岸で開発が未成熟の場所って、有明と新豊洲くらい?晴海は新築ばっかりだしなぁ。新豊洲はお魚の匂いがプンプンしそうで厳しそうだし、晴海も値上がりしすぎているし、最近は有明しか割安とは思えない。ただ、有明はあの広い土地を豊洲なみの街機能として形成できるのかと言うと、微妙な気もする。。。ただそれでも値上がり率としては一番期待できるのは有明くらい。晴海はもう織り込みすぎてるよなぁ。
うーん、もう中古を購入するのも厳しい時代になってきたのかもしれないね。本当に買い時はすぎてしまったのかも。。。
おお、中古スレがまだ健在だった。私ももう新築スレにはヘキヘキしたので、しばらくこっちにお邪魔します。
物流施設は住・商・業複合用地にあるからガイドラインに沿ってるとも言える。
>>144
新築スレから拝借してきました。
■新着売却物件情報 (詳細はこちらから お問 い合わせ下さい)
エリア
物件名称
階数、専有面積、間取り
物件価格
坪単価
豊洲エリア プライヴブルー東京 19階、73.06㎡、3LDK 5,280万円 (@238.9万円/坪)
豊洲エリア アーバンドックパークシティ豊 洲(TOWER-A) 24階、97.60㎡、3LDK 13,000万円 (@440.3万円/坪)
豊洲エリア アーバンドックパークシティ豊 洲(TOWER-A) 52階、158.83㎡、3LDK 40,000万円 (@832.6万円/坪)
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER 31階、73.02㎡、3LDK 7,800万円 (@353.2万円/坪)
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER 38階、73.02㎡、3LDK 7,800万円 (@353.2万円/坪)
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER 39階、73.02㎡、2LDK 7,800万円 (@353.2万円/坪)
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン(SOUTH) 35階、52.46㎡、1LDK 5,480万円 (@345.5万円/坪)
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン(SOUTH) 18階、78.20㎡、3LDK 7,180万円 (@303.5万円/坪)
豊洲エリア パークタワー豊洲 4階、79.20㎡、3LDK 6,980万円 (@291.4万円/坪)
東雲エリア Wコンフォートタワーズ (WEST) 25階、109.12㎡、3LDK 8,480万円 (@256.9万円/坪)
東雲エリア アップルタワー東京キャナル コート 11階、93.13㎡、3LDK 6,480万円 (@230.0万円/坪)
東雲エリア キャ ナルファーストタワー 13階、71.03㎡、2LDK 5,180万円 (@241.1万円/坪)
東雲エリア キャ ナルファーストタワー 11階、87.89㎡、3LDK 6,180万円 (@232.5万円/坪)
東雲エリア ザ湾岸タワーレックスガーデン 7階、46.93㎡、1LDK 3,680万円 (@259.3万円/坪)
有明エリア ガレリアグランデ 20階、78.09㎡、2LDK 6,300万円 (@266.7万円/坪)
晴海エリア ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 36階、65.02㎡、2LDK 6,950万円 (@353.5万円/坪)
晴海エリア ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 28階、72.95㎡、3LDK 8,280万円 (@375.3万円/坪)
まぁ売出し価格だし、実際もっと低いだろうけど、この単価をみると豊洲は内陸に切迫するほどまでにきているね。
豊洲で4億だもんなぁ笑。そんなにあったらさすがに内陸いくでしょって感じ。そんなに物好きなやつは居ないと思うけどね
お台場三位一体、一応揃っていて良かった、、、まぁもう既に開発終わってるんだけどね笑
楽待で銀行関係者へのインタビューで、不動産価格の開催決定から五輪開催までは、25%上がると見ている模様。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/85008/2
いまって中古、新築それぞれ何パーセントくらい上がってるんですがね?オリンピック決定の決定が2013年、この2年でどれくらい新築、中古はそれぞれ上がったんだろう?誰かウォッチしてる方いないかなぁ。
お台場三位一体、一応揃っていて良かった、、、まぁもう既に開発終わってるんだけどね笑
ちなみに楽待で銀行関係者へのインタビューで、不動産価格は五輪開催決定から開始まで25%上がると見ている模様。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/85008/2
いまって中古、新築それぞれ何パーセントくらい上がってるんですがね?オリンピック決定の決定が2013年、この2年でどれくらい新築、中古はそれぞれ上がったんだろう?誰かウォッチしてる方いないかなぁ。
お台場レインボー公園、ググってみたけど結構大きくてビックリw ただ独身なんで行かないんだよなぁ。家族持ちには必須だから、あって良かったなぁー隣は砂浜やデックスピーチもあるし、子供と遊ぶところには困らなサソウですね>お台場
今年湾岸のマンション買った人っていますか?
2020年までに発展していそうな街トップは「豊洲駅」
湾岸エリアやターミナル駅が上位にランクされる
http://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol023/
発展しそうな街・豊洲はこれから「買い」の街なのか?
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151007-00000003-zuuonline-bus_all
それは今年買ったとは言わないような。笑
非タワーだと、築年数と経つと、
団地にしか見えなくなるんだよね。
結局、安物買いの銭失いになる。
そうです。
スカイズの新築をかったのですが、引き渡しとローン契約が今年だったので、購入年度は27年になります。
以前は豊洲の他のタワーマンションでした。
スカイズに引っ越して、この一帯を東京電力が開発したため、オール電化で電気契約料金がかなり安いです。
4人家族で朝晩シャワーを浴び、自炊、夜間の洗濯乾燥もしていますが、電気代は8千円ぐらいで、ガス代は0円です。
正直光熱費が半額になったと妻が喜んでいます。
スカイズとか有明のブリリアシティーとかを買った人は運良かったよね。
オール電化は怖くて買えなかったなー。
いざというときには、ガスの復旧よりも電気の復旧の方が格段に早いし、ガス漏れの心配もないから中華料理を日頃作る人以外はオール電化がよいだろう。
有明ブリリアシティって値上がりしてるんですか?
>>182
うちも以前はそうでしたが、オール電化だと、単価がかなり安くなるようです。
お湯も23時以降の深夜電力で作り始めます。
来年以降、電力自由化で料金も更に安価になるだろうから、オール電化はお奨めします。
この前の震災を経験して、何が起こるかわからないからライフラインは1つに絞らない方がいい、って思いました。
新築スレがすごい事になってない?ポクポクポクとか書かれてるけど…
有明ブリリアシティは高品質な最新鋭の免震タワー。
今の中古価格でもお買得かも。。。
新築スレはもうずーーーっとあんな感じでしょ。
ブリリアシティは駅遠いのでアウト。
>>193
プールが付いているマンションが欲しかったので後悔はないです。
そのために月1千円ぐらい管理費が上がっても何ともおもいません。
飲みに行けば、1回2~3万は使うんだから年に1回飲むのを減らして
ブリリア有明シティは駅遠だけど住民専用のシャトルバスがあるからとっても快適そうね。
ダサい考えかもしれないけど、おれがタワマンを買った理由は女にモテるため。
飲み歩くの好きだし繁華街の近くに豪華なエントランスのマンション持っておけばイチコロですよ。
安い部屋でも全然惨めには思わない。
むしろ数億円のペントハウスの人と部屋以外の設備はほぼ同じと思うと得した気分になる。
日本人は新築好きなので、中古の方が断然お得。
ついにあと半年くらいで価格上昇が頭打ちになると沖さんの予測記事が...
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o=455
来年前半くらいがピークになるって事かな
今年買った俺は***になるのかな...orz
そもそも中古物件も結構在庫が多くなってきてるもんね。
ともあれ、現状でも買い手市場になってきているって事か。
スカイズに住んでから、休日を迎える度に幸せを感じています。
こんな小市民的な感覚って駄目ですか?
211です。
ガーデンから見える景色は緑地率90%ぐらいで、子供たちは6丁目公園の芝生を走り回り、目の前の運河は期待以上に透明度が高いです。
お魚も水面を1分以上見ていれば、必ず跳ねるところを見ます。
有明の未来を考えるとワクワクしません?
それに加えて、都心方面への路線バスに空港リムジンバス。
さらに首都高のインターもあり、横浜やTDRへもすぐ。
有明はアクセスに非常に優れている利便性の高い街なのです。
安ければ有明に住むのもいいけどね。
ガーデンシティできてたかくなるようならいや。
有明も含めてだけど、中古も含めて逆風が吹いてきているから、インフレについてはあまり楽観視できなくなったよね。先週から傾斜事件も起きてるし。
タワーズ台場は三井だけど、大丈夫なのかちょっと心配だな〜。
>>228
うぉーまじすか!俺も同じような事を思っているクチですが、やはり別の方がそう言ってくれると自分も少し安心できます。パンフをちゃんと見てないんだけど、そもそも台場タワーズは三井というより、オリックスでしたっけ?なら今回については、直接の因果関係はないのかなぁ
>>228
日本でもティアラ(王冠)を採用したタワーマンションは、かのジャニー氏が購入している青山パークタワーとここだけですからね。世界的視点から見ても、価値を保ち続ける事が出来る稀有な物件であることは間違いありません。
2年位前に友達がタワーズ台場を購入しようとしてたけど、割安な部屋は情報掲載から2、3日で制約するから3部屋くらい逃してた。
タワーズ台場は販売よりも賃貸需要が多いって不動産屋が言ってましたね。
空き待ちの人も多いみたいですよ。
確かにお台場は若いうちなら一度住んでみるのはいいかも。
永住はしたくないけど・・・。
>>231
いや、若いうちに住んでみて思ったんですが、ここはファミリーから熟年からの永住向けな気がしますw
子育て環境の良さ(ここは事件とかもなさそうで安心して子育てできそう)、駅までフラットだったりと車椅子さんや年寄りにも優しい環境。隠居生活というか、ゆったり海辺で余生を過ごすには最高な気がする。(相方がいればの話)
逆に独り身orDINKSで都内をアグレッシブに行き来する分には内陸住みにくらべると、少し億劫になるかな。
東京の遊び場はお台場だけじゃないからね。
一回住んでみて、飽きたらまた内陸に戻って結婚や余生を過ごしに戻る、的な感じが良いかもw
もしくは平日に内陸住み、休日は羽を伸ばしに台場タワーズへ、みたいな。(ムリか)
あんな場所で育つのは子供がかわいそうでしょw
週末の夜は地方から若者が集まるってそこらじゅうフルスモの車や改造車だらけ。
しょっちゅう職務質問されてるじゃん。
過去にURで殺人事件が二つ。
こないだホテルでも外国人の殺人事件あったでしょ。
そして埋立地なんだからフラットなのは当然。
豊洲だって勝どきだって橋以外は坂ないよ。
ところで2020年までに物件売却予定の人っています?
お台場って寂れ感があるのは何でだろう。
確かに。今後は開発著しい有明と立場が変わるかもしれませんね。
某スレでWCTについての論争がすごいですねw
あそこ住んでる人って駅は品川使うのかな?
勘違いしてる人がよくいるみたいだけど殺人はタワーズ台場じゃなくてURね。
URと台場タワーズは区分が分離されているのと、帰宅ルートも駅出口から違うので、お台場の中でも完全に分離されてる感がある。なので普段の生活には影響はない。そしてタワーズ台場では殺人事件は起きていない。ただ、子供はURの住民とも同じ学校に通うようになるという影響はある。
念のため補足すると、お台場はURとタワーズ台場しか住むところがなく、URの家賃も高めなので、べらぼうに低所得の人間はお台場には決して住めない。そういう意味ではタワーズ台場に住むのが他地域にくらべて安心という諸説は間違っていない。関係ない他人を狙った誘拐や殺人などの事件は、所得がべらぼうに低い人間が多いという理由。
内陸には時代柄、家賃が激安な築古マンションは必ず存在するので、そういう意味では内陸のほうが事件に巻き込まれる危険性は上がるだろう。
>236
>某スレでWCTについての論争がすごいですねw
>あそこ住んでる人って駅は品川使うのかな?
毎日使う。品川駅の便利さで右に出るのは東京駅だけ。
首都圏各地に乗り換えなしで行ける
駅まではマンション専用シャトルバス5分。
歩いても品川駅降りてから15分。
駅とマンション脇にある電動シェアサイクルも便利。
羽田空港へは天王洲からモノレール20分。
新幹線乗るときは家出るの発車の20分前。
こんな便利な生活捨てられませんww
天王洲アイル使えないからね。
それにしてもバスマンションって、
誰もが嫌う条件No1だと思うけどね。
しかもシャトルってことは、
公共のバスに比べて駅で乗降する場所不便だから。
>羽田空港へは天王洲からモノレール20分。
豊洲のリムジンバスと変わらないんだね。
しかもスーツケース等重たい物持っると
電車って逆に不便ですよ。
>新幹線乗るときは家出るの発車の20分前。
東海道新幹線だけだよね。
>247
バスマンションって駄目だなと思う。だけど、マンションの専用バスで5分で着く駅が
品川駅なら、世田谷の私鉄沿線の駅徒歩3分のマンションよりか便利だと思う。
それと、会社の仕事でときどき出張して新幹線で帰るんだけど、品川駅で乗り換えて
さらに新宿で私鉄に乗り換えて家に帰るパターン考えると、新幹線降りて、歩いて家に
帰れるって素直に羨ましい。特に夜遅いと。
シャトルバスって、公共のバスすらないってこと?
駅近くの物件の場合、快速が止まる駅は価格が高い
というのをよく聞きますが、特急や新幹線、
未来は東海リニアまで止まる駅だと別格中の別格ですね。
駅は大事ですね。
>255
街はマンションの周囲は一見きれいに整備されているけど、オフィスビルも混在していて住宅地なのか
オフィス街なのかよくわかりません。ららぽーとが意外と遠いので、買い物はビバホームで済ませます。
ららぽーとは毎日用事はないですから、住んでみるとあまり存在に意味はないですね。
住んでしばらくたつとイメージほどきれいな街ではないということが良く分かります。駅前の車と人が
多すぎるせいかもしれません。
>しかも、モノレールみたいに重たい荷物を背負って改札潜って、階段登り降りする必要もない。
そこで品川に対抗するなって!笑
品川駅徒歩15分なんて日常使いできないわ。
って言おうとしたけど、リムジンバスが朝から夜中までかなりの頻度で出てるんだね。
こりゃ便利そうだ。
乗車率どのくらい?
住民はみんなそれ使ってる感じなの?
あとWCTの人って家どこ?って聞かれたらなんて答えるの?
品川?天王洲?
駅遠物件買ったら、ここのスレみたいに延々叩かれるよ。その度に、シャトルバスがあって、て延々言い訳しないといけない。駅遠物件って本当に罪だわ。
そうですね。マンションのなかにお店も充実しているみたいですし、10年位前の物件なので
共用部とかも今よりも豪華な作りにしていると思います。55にも投稿がありますが、
スミフの営業がフラッグシップマンションとしてはWCTの方が今分譲中のDTより上と言ってる
ようです。都心に住むでは湾岸唯一のヴィンテージマンション候補に挙げられていましたね。
今日は、豊洲を散策してきました。休日でいっぱい人が集まって、ハロウィンのパレードも
あったようでにぎやかでよかったです。だけど、近くにららぽーとがあるからか、お祭り
やってたからか、車も多くてちょっと落ち着いた感じではなかったですね。
あと、豊洲駅前に結構オフィスビルが増えてて、豊洲駅からマンションまでの空間が結構
詰まっていて余裕がないなあと思いました。
以前、天王洲周辺を歩いた時は運河沿いに長い散歩道が整備されていて、カフェや水上レストラン
なんかがあってリラックスした良い雰囲気でした。
なぜか、ジョギングしている外人さんがいっぱいいました。
芝浦アイランド周辺も運河沿いの歩道なんかが整備されてきてますが、運河がちょっと狭い感じ
ですかね。個人的には、人が多すぎないああいう雰囲気のほうが好きですね。
豊洲2,3丁目の街並みは素晴らしい。
この街並みを越えるエリアって、
なかなかないと思う。
広い歩道に電線は地中化。
坂道がなく町中フラットで
街全体がバリアフリー。
IHI の造船所跡を一体的に再開発出来たため、
全てが計画的で各建物の調和が取れている。
幹線道路沿いにオフィスビル。
商業施設を介して、
閑静な運河沿いにマンションと学校。
オフィス、商業施設、住宅を見事に共存させている。
このため、平日はビジネスマンで、休日は家族で、
賑わっていて常に活気がある。
豊洲市場が来れば観光客も来るでしょう。
活気ある街って、毎日がウキウキします。
これからもずっと豊洲が元気ある街でありますように!
私は豊洲市場は否定的かな。
駅周辺は距離があるから影響ないかもしれないけど。
周囲の住人に配慮して運営してくれればいいけど、今の築地みたいになるなら完全にマイナスでしょ。
築地の周りに住みたいって思う人なんていないよね。
将来性を考えればやっぱり有明だよね。
安全安心信頼の財閥系ブランド、ブリリアのマンションも多くあるし。
新鮮な魚が毎日手に入るし、
遅れてるけど、場外市場もできるんでしょ。
楽しみ。
新鮮な魚も場外市場も築地まで行けばいいよ。
移動したら絶対弊害の方が多い。
移動決定でしょ。
築地市場なくなるのに
行きようがない。
以前賃貸で豊洲2丁目に住んでいましたけど、実際に住んでみると、再開発地区は新しい建物が
あるんですけど、道を渡ったり橋を渡ったエリアなんかは昭和の街ですから、
新たに整備されたのはタワーマンションがある一角だけで、しかもその街区にもオフィスや安普請の
ホームセンターがあるので、住宅地として全体として調和がとれた街だとは感じませんでした。
あと、晴海通りの片側4車線ある通りの交通量や、その西側の幹線の交通量も多いので、それも
気になりましたね。
なんか中古スレ盛り上がってますね!うれしいな
で、すみません、湾岸で港区の台場を含めておいて、港南や芝浦は考えてなかったです。でもGFTやWCTだって、東京湾が見える時点で立派な湾岸ですよね。
スレ範囲に含めて良いと思います。
いまの資産価値的には下記かな
汐留>芝浦>港南>台場=豊洲=勝どき=晴海>有明>東雲辰巳とか
ただ、全ての地域に一長一短あるので、甲乙つけがたいと思いますよ。今はこんな感じだけど、将来の資産価値はどうなるのかという部分のほうが重要なファクターですよね。2020年以降は値下がりも含めて考えないといけないと思うんで。
なので、今後の討論については、資産価値が下がる下がらないに焦点を当てていけば良いんじゃないですかね。
そういう意味では品川田町は安泰、台場はフジテレビがある限り安泰、有明は将来の開発具合による不確定要素あり、豊洲も駅力は弱いけど街力は強いのでどうなるかm
このへんが焦点になってくるんじゃないですかね
まぁ、お互い過度なけなしあいは謹んでもらって、客観的にみた視点で荒れない程度に
進めていけたらと思ってます!
湾岸と言っても、海が遠くにしか見えないマンションもありますけど、海外ではオーシャンビュー
は非常に人気がありますね。海がきれいに見えるマンションはありますか?
>276
同感。
都心近くであれだけ広大なエリアが
一体感を持って再開発されたエリアは珍しいでしょう。
普通は買えない土地があったりして虫食いになるものです。
また、郊外型のゆったりしたショッピングセンターが
都心近くにあるのも貴重だと思います。
普通なら週末に出掛ける規模のショッピングセンターでしょう。それが平日利用できるなんて贅沢です。
夕食後でもゆっくり買い物できますよ。
3丁目に新しくできたオフィスビルのフォレシア良いですね。
外食の選択肢が増えました。
ヨガ教室も会社帰りに気軽に通えて良いと思います。
豊洲で日常生活は困りませんが、ちょっと贅沢したくなったら銀座。しかも地下鉄で5分。タクシーで行ってもすぐです。本当に贅沢な環境だと思います。
築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
徒歩10分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな?
浜松町1丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。
豊洲がライフスタイルにフィットする人もいるでしょうね。私は毎日のように使うスーパーやクリーニング屋があれば十分で、せっかく都心に住むのでしたら、東京駅や日本橋には乗り換え無しで行ける場所がベターです。ららぽーとのような施設がマンションのそばにあると休日に他のエリアからも車が集中して来るので、あまり好きではないです。
湾が身近に感じるマンションのNo.1は立地的に最も海に近いタワーズ台場の西側かワールドシティタワーの東側でしょうね。
>>289
昔からオーシャンビューのマンションや家を別荘に買いたいと思っていたのですが、湾岸なら別荘じゃなく自宅がオーシャンビューも可能かなと。海外なんかでも窓からの眺めが資産価値に影響するみたいですね。
>>293
そうですね、なので眺望と自宅として考えた時の利便性のバランスがどうなの?という討論を重ねられているのがこのスレなわけです。価格が安い順に現時点での利便性は低めになっていきますね。
別荘として買うなら単純にGoogleマップで一番好みの眺望を探して買えば良いんですが、自宅としてという部分を加味して考えると、眺望+ライフスタイルや駅力も考えて物件を選別していかないといけないんで、なかなか難しいですよ。
新築スレもそういうスレだったんですが今はよく分からないスレになっているのと物件を新築中古も含めて考えるために、中古スレ立てさせてもらいました。
いまの新築で中古よりも全然割安なのはGFTくらい?もう完売しちゃったんですかね。KTTも完売したし。予算が許せば台場よりもお買い得だったのはGFTだったなぁー。
オーシャンビュー良いですよね。私の自宅マンションは湾岸の西側にあるので海から昇る初日の出をリビングから眺めることが出来ます。海の上を行き来する船やジェットスキー軍団は飽きない眺めです。ときどき、大型外航客船も通ります。こういう眺めがマンションの価値に影響するのは、湾岸マンションならではですね。
西側ですか。もしかして港南あたりの物件をお持ちですか?
以前ウォッチしたことがありますけどオーシャンビューの物件であっても、タワーマンション以外は新築時に比べ、このインフレ時代においても結構値下がりしてしまっているという現実があります。
そういう意味では購入するなら、タワーマンションの方が値下がりのリスクは低いですね。
西武HD社長:品川・高輪の再開発を検討-総事業費4000億円規模
Bloomberg 10月26日(月)10時2分配信
(ブルームバーグ):鉄道・ホテル・不動産の事業を手掛ける西武ホールディングスは、品川・高輪エリアで創業以来最大規模となる再開発プロジェクトを検討している。総事業費は4000億円規模となる可能性がある。高層化を求めて容積率の緩和についても、今後東京都などとも話し合いを進めたい考えだという。
西武HDの後藤高志社長は19日、ブルームバーグ・ニュースのインタビューで、プリンスホテルのある品川・高輪エリアに大規模な複合施設の展開を検討していることを明らかにした。リニア中央新幹線の始発・終着駅として交通インフラの拠点整備が進む品川について、「これから東京の表玄関になる」と述べ、「オフィスビル、商業施設、ホテルからなる複合施設を展開していきたい」と述べた。
>>297
今から中古マンション買って都心湾岸に住むのに、わざわざ低層、小規模なマンションを選ぶ人はいないでしょう。管理状態も全然違いますから。戸建も多い古くからの住宅街は別ですが。湾岸の低層マンションは値下がりはやむを得ないと思います。
値下がりが激しいのは困るけど、かといってたとえば新築より値上りしてる物件を中古で買う意味はあまりないですよね。中古で検討するってことは、ある程度コスパが良くて価格帯が安いものを選びたいわけです。
そういう意味で、湾岸で中古で買うのに良い物件と言えばどれになるでしょうか?
不動産のコスパは物件が高い安いという切り口じゃなくて、資産価値が維持できるかの方が重要。7000万のマンション買って10年後の価値が10000万のマンションと、6000万のマンション買って10年後の価値が3000万のマンション。どっち選ぶ?という話。管理状態が良ければ新築か中古かもあまり関係ない。広尾ガーデンヒルズなんかめちゃ古いけど未だに人気。
中古湾岸マンションで、人気なのはザトーキョータワーズ、芝浦アイランドグローブ、ワールドシティタワーズ。いずれも分譲価格から価格が上昇しているが、人気は持続。中古であることが嫌なら、壁紙、床材、水周り、建て具取り替えれば〜何ということでしょう!〜新築と変わりません。
湾岸で新築時より値段の上がってないタワーマンションなんて一つもないでしょ。
もし、今のご時世で値下がりしてるようならよっぽど住みにくい物件ですよね。
コスパっていうのも皆生活の仕方はそれぞれ違うし難しい。
正直現時点でお買い得だな、と思える物件はないかなって思います。
今湾岸で中古欲しいなら値上がりしたのを開き直って買うしかないかと。
ここ数年では月島駅直結の新築買った人が一番の勝ち組かなって思う。
キャピタルゲートプレイスは晴海勝どき隣接でオリンピックに関する整備の恩恵も受けやすい上に2線直結。
うらやましい。
>築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
>徒歩10分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな?
>浜松町1丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。
汐留はすでに東京の頂点の一角。これからの開発でさらに地位は盤石になるでしょうね。
>310
でも次世代ヴィンテージの筆頭に上がってるんですよね。ほかの顔触れを見ると、錚々たる
マンションばかりだし、一応プロの見立てなんでしょ?
もう完売しているマンションばかりだから記事にあまりバイアスがかかっているとも思えない。
たぶん、住んでみないと分からない良さがあるんでしょうね。
遠すぎて品川物件とは呼べない。
呼んでるのは住人だけ。
モノレール物件。
>>309
俺もこれ見た時、WCTだけ毛色が違うな~と感じた。
立地はさておき物件としてはやはり魅力的なのでしょう。
というかこの雑誌は表紙でも紙面でもツインパークス推し過ぎて編集部に作為を感じる。
あのマンションは港南エリアではNo.1物件として人気ですからね。
モノレールから見て興味持つ人も多いんじゃないかな。
意味のない他地区への中傷は無視、削除依頼で行きましょう。
>>323
褒められてるwありがとうございます。よく知識不足を指摘されますが、それでもフラットな視点で意見しているつもりです。
僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。
良い街だから適正価格だよという意見も出そうですけど、価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。まぁ永住なら良いかもしれないけど、人生そんな順調満風にいくとは限らないので、適正価格で購入しておかないと後で泣きを見る可能性だってある。
逆にいうと、安く豊洲を買えた方は今こそ売却チャンス。今の価格で売れるなら、売却益を頭金にプラスして、山手線最寄駅の物件だって買えそう。羨ましいです。
実際この中で中古物件を買った人ってどのくらいいるの?
物件名と坪単価教えてほしいな。
>326
>価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。
その通り。湾岸で検討するなら港区にしておくのが間違いないと思います。港区湾岸にはこれから大規模投資が集中しますし、東京の中心は東京駅と品川駅を結んだラインを中心としたエリアになります。この範囲内の駅を利用できるマンションなら資産価値は維持される可能性が高いです。だけど、安いからと言って中小規模のマンションはダメですよ。管理状態が長期にわたって良好に維持される可能性が高いのは大規模マンションです。あとは、湾岸タワーならではの眺望も大事な要素ですね。それと、管理費修繕費の負担は馬鹿にならないので要チェック。仮に20年住むとすると価格そのものだけではなくマンションによって、管理費負担が最大1000万くらい違ってきたりします。掲示板のいい加減な書き込みを参考にするよりも、内閣府や経産省、国交省、官民プロジェクトの資料をしっかりと読み込んだ方が良いと思いますよ。特に品川田町関係の資料は読み切れないぐらいたくさんあります。下記はその一例です。
皆さんそれぞれ通っている場所が違うのだから便利な場所も違って当然です。
勝ち負けなんか意味ないです。
自分にとって第一優先事項が資産価値か実生活かで大きく変わると思います。
前者であれば一般的に人気のエリア、駅の出来るだけ駅近。ほぼそれが全てです。勝ち負けの要素は少なからず有ると思います。
後者であればおっしゃる通りです。選択肢も広がりますし、例えば駅遠であっても駅近より仕様が良いとか、シャトルバスがある(濡れずに駅まで行ける)とかあれば大きなメリットです。ただ、資産価値的には余り評価されないだけです。
どちらの話しも参考になるので、1さんこのスレ立ててくれてありがとうと言いたい。
湾岸のマンションで値段無視したらどこが一番魅力的かね?
やっぱりVタワー?
>>331
勝ち負けというよりは、将来に対するリスク回避のための資産価値の考案になるので、そこのバランスを見て討論しているのだと思います。
個人として便利なマンションを買ったといっても、将来資産価値が大幅に目減りし、売らないといけない事態になったときに、マンション売値が借入残高を上回る事が出来なければ、最悪な結果となります。資産価値を考えるのは決して儲けを考えるわけではなく、将来の自分を守るためです。
そういう意味では、便利な場所+資産価値と両方勘案する必要があります。
人生は何があるかわからないので、その部分を考えずに買うというのは非常に危険だと思います。なので、便利な場所+資産価値の両方を勘案して討論しているのがこのスレなのではないでしょうか。
勝ち負けではないですが、資産価値が大幅に下がる地域、底堅い地域などを共有して、それにより将来不幸になってしまう人が減るだけでも、このスレの意義はあるのではないでしょうか。
マンション価格が底辺あたりの時期ならどこを買ってもそういう事はなくなると思いますが、価格がつり上がっている時期なので、今は特にそういう部分に敏感になって購入物件を選択しないといけない時期だと思います。
ただ、それとは別に、すでに住んでる住人さんの地域の魅力を伝えるのは、全然アリだと思っていますよ。
僕もお台場推しなのは変わっていないのでw
>>333
値段を無視できるなら、断然東京ツインパークスかとw
Vタワーは眺望が勿体無いけど、それ以外は完璧にちかい物件ですよね。
WCTでもよく言われているけど、品川〜港南は駅遠になればなるほど眺望が良くなるので、一番検討が難しいですw
>>332
そう言っていただいて、立ててよかったと思います。あんまり変な言い争いのない建設的なスレにしたいので、たまにここに出没しようと思ってますw
>>328
GFT一度モデルルーム行ったんですよね...今更遅いけど、超お買い得的な部分でいえば、GFTは最後の砦だったのかもしれないですねorz レインボー向きが全然買えない値段で諦めたんだけど、さすがに中古になったら調整入ったとしても、もうあの坪単価じゃ買えないだろうなぁ。
>>327
お台場かったんですが、平米100ちょうどくらいでした。GFTの新築とそんなに変わらかったような。眺望いい向きなので、調整が入ったとしてもなんとかここは底堅く居てくれると信じてますw
資産価値はたしかに重要なんですけど、ただ資産価値って多分に結果論の側面もありますよね。下がる可能性が少ない物件はたしかにあると思いますが、しょせん人間には将来のことは分かりませんから、意外な場所の価値が飛躍的に上がることもあるわけです。そう思うと、今住みやすいと感じた物件を選ぶのも、決して間違ってはいないのではないでしょうかね。
マンション買うときの考慮するべき要素
1.最寄り駅の駅力×駅からの距離
駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
主要駅以外の山手線駅+山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。
2.地域におけるランドマーク性
そのエリアを代表するマンションか?目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
タワーのような存在。
3.周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性
周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。
4.建物の管理状態と管理費の妥当性
建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
入っているマンションは資産価値が高い。
5.周辺環境、利便性
人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
いるかも大事。
6.タワーマンションの場合は眺望も大事
わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。
7.間取り
PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
な部屋が無いかも大事。
ほかにもあるが、新築にせよ中古にせよ、こういう条件をよく考えて選ぶべし。
>>344
職場や家族形態は様々な理由で変わる事を考えると、その時々で住み替え可能とするために資産価値というステータスも大切なのだと思います。その時の自分や家族の状況下での住まい重視により、資産価値を無視して購入すると、価値の下落により、将来住み替えができなくなる可能性がある。
よって、資産価値のステータスを完全に無視する事はしないほうが良いのではないでしょうか。
WCTスレでも話題になってるけど、シャトルバスの乗り場が港南口から徒歩6分の場所になるんでしょ?
これってもうバスなんて運行する意味ないですよね・・・。
1.最寄り駅の駅力×駅からの距離
駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
主要駅以外の山手線駅+山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。
2.地域におけるランドマーク性
そのエリアを代表するマンションか?目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
タワーのような存在。
3.周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性
周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。
4.建物の管理状態と管理費の妥当性
建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
入っているマンションは資産価値が高い。
5.周辺環境、利便性
人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
いるかも大事。
6.タワーマンションの場合は眺望も大事
わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。
7.間取り
PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
な部屋が無いかも大事。
>>336
資産価値については、結果論の側面もありますが大体の予測は出来ますよ。
例えば山手線と有楽町線どっちがインフラとしての評価高いの?となったら、山手線でしょうし、この評価が将来変わり得る可能性は非常に低いでしょう。
そういう意味では、自分の将来のほうがよほど不明確で、分からない部分です。
・自分の住みやすさ→変動の可能性は高い。
・資産価値 →変動値の低い、底堅い地域はほぼ判明している。
上記の2つを比較すると、どちらが確実性があり、勘案すべき部分なのかが分かります。
ただ、住みやすさが不便だと意味がないので、自分にとってバランスのとれた物件と、資産価値についてのリスクを考えて物件を選別すれば良いと思います。
どちらにしろ、物件価格が高騰している今の時期は、自分の選択する物件(地域含む)の将来の資産価値がどうなるのか、という部分は絶対に無視すべきではないと思います。
バス停に行って、時にはバスを待って、そこからマンションへ向かう。
間違いなく真っすぐ歩いて帰った方が早いですよね?
私は眺望は気にしません。
過去に住んだ部屋も低層階で眺望なんて無いに等しかったです。
まぁ人それぞれですよね。
このご時世、景色が悪くなることはあっても良くなることはほぼないですからね~。
スカイズあたりだと、それこそもし発展が進んでワイルドマジックやウゴカス?があった場所に大きな建物ができたら致命的。
極端な例ですが、虎ノ門TRは正面に森ビルが180メートル級のビルを建設することによって東京タワーを眺めることもできた東側の眺望のほぼ全てがつぶれる。
湾岸に関しては虎ノ門のように高層ビルがひしめきあってるわけじゃないのでそこまでひどいことにはならないだろうけど、スカイツリーや東京タワーがちょうど隠れてしまった。とか全然あるよね。
心配なら永久眺望のマンションにしたら?
じゃあ元々、駅→マンションは使いにくい状況だったのですね。
マンション→駅は朝混んだりするのですか?
>>362
虎ノ門は入居から半年後にパストラルの売却が決まった。
最初は高層ビルが建つなんて思ってる人が少なかったからおんぼろホテルがキレイな施設になればいいね~なんて話してたはず。
>365
それは大変ですね。どこのマンションでも眺望は保証されませんとか言われますが、
せっかくのタワーマンションの視界が隣の高層ビルっているのはちょっと。
私の住んでいる部屋は部屋の前が公園なので、まず高い建物が建つ可能性は少ない
んですが東京ではそういうケースは少ないですよね。
>>356
住まいメインで眺望欲しいって考えるなら、永久眺望にしたほうが良いですね。そこを吟味すると、物件もだいぶ限られてくるから、逆に良い買い物が出来るかも。
短期リセールを考えてるなら、永久眺望でなくても良いし、眺望無しでも割安ならお得。 眺望を考慮しないというより、眺望が価格に反映されているか、されていないかのほうが大切なのかも。値付け設定の間違いはそのままダイレクトにリセール価値に反映されるので。
永久眺望のマンションってあります?
運河とか海沿いでしょうね。
永久眺望確定物件
シティタワーズ豊洲
東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(全方位)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ)
まだ沢山あると思いますけど、たぶん分譲物件の全体の1割にも満たないんで、他の物件に比べて資産価値的にはプラスなはずですよ。ベイクレストは品川にしては何故か異様に安いけど、かなり駅遠なのと管理の悪さが足を引っ張ってるのかも。
厳密に言えば永久眺望が確定されてる物件なんて殆どないでしょ。
例えば前にスカイズスレで話題になってたけど、西向きの部屋の一部は晴海の煙突でちょうど東京タワーが隠れるんですよね。
たかが細い煙突一つで変わるもの。
スカイツリー、東京タワーに関しては見えるか見えないかで物件価値に大きく影響を及ぼすかと。
ちなみにタワーズ台場はレインボーブリッジ側は大丈夫だけど、もしも青海側の開発が進んだら南側の広大な駐車場に建物ができる可能性はあると思います。
まぁどんなことでも起こり得るって話です。
なので最初から眺望皆無の部屋を安く買うっていうのは選択肢として悪くはないかもしれないですよね。
マンションを中古で買う場合の問題として、資産価値を重視しようとすると、そういう物件はすでに値段が高いから、コスパが悪いしそもそも手が出ないということ。いくら広尾ガーデンヒルズが良いと分かっていても、ふつうのサラリーマンには高すぎて買えないわけです。一方、比較的安くても新築で買ってすぐ値上りする、いわゆる値動きの良いマンションもありますね。長期的に見て資産価値は維持されるものではないかも知れませんが、数年で売るつもりならそういう選択肢もありそうですね。
>>373
眺望確定されてる物件は少ないので、逆にこのスレにあげていくのは有りかなと思いますね。たしかに指摘あったように、方角もきちんと記載しないといけないですが。
資産価値がすでに高く、価格も高いということは、値下りも限定的なのでしょう。買える方や買えない方様々ですので、高すぎる価格でない限りは話題にするのは悪くないかもしれませんね。
北、東、西部屋で眺望良くても仕方ないので、
南が永久眺望のマンションが良い。
すでに都内はタワーマンションだらけなのですが、せっかくのタワーの魅力の一つは見晴らしの良さでしょう。どうせタワーに住むなら東京タワーやレインボーブリッジ、六本木ヒルズなどランドマークが見渡せる部屋は、やっぱり人気が高いでしょうからね。あと、タワー低層なら公園ビューとか緑が多いとかも大事な要素。
ビルがもう少し遠ければ景色になって
逆に綺麗なんですけどね。
ちょっと近すぎかな。
シティビュー!近未来的でかっこいいじゃないですかwこれ品川ですか?
僕の持ってる部屋はレインボーブリッジが見えるんですけど、色々友達と話をしているうちに気づいたんですけど、やっぱり故郷が川沿いだったから水が見える景色が好きだったんだなぁと最近になって気づきました。
山育ちの職場の友人は、湾岸沿いの景色よりも緑が見える部屋のほうが魅力を感じるって言ってたし、所詮そういう事なんでしょうねw
後付けで、そういった眺望のプレミア感や需要的なもので資産価値が付随しているんだと思います。
そんな380さんは都内の生まれとかだったりして。
>380
眺めは無いですがこの距離なら良いと思います。芝浦アイランドとか、住不の
大崎ツインタワーとか、タワー同士が近接している物件の建物と建物の間が
数十メートルしか離れていないのって、お互いの部屋は気にならないのかな?
シンボルの南はレインボーブリッジが良く見える永久眺望。
部屋によっては西に東京タワーも見える。
>390
389はワールドシティタワーズの完成後の販売時に物件ホームページに掲載されていた
建物内モデルルームの写真ですね。オリジナルはこの写真です。
これだけの景色があるから、今でも人気なのでしょう。ただし、この景色が見えるのは
東側の中層以上で大きなダイレクトウインドウがある部屋に限られますが。
そういう部屋は、手放す人が少ないので売り物がなかなか出てきません。でてくれば
坪単価400万くらいしますが、仲介業者に登録して売り物が出るのを待っている人が
いるので、あっという間に瞬間蒸発します。
>391
東側中住戸ならこの景色が中古坪単価400万くらいでギリギリ買えるかもしれませんが、
この写真の部屋は北東角部屋なので分譲時、121㎡で2億円坪単価は540万。
B2-120B-EN_M1 1億9800万円 2LD 35階/42階 121.22m2
北東角は中古市場にはめったに出てきませんし、出てきても値段がいくらになるか
分かりません。ちなみに北東角最上階はメゾネットになっていて分譲価格4億円でした。
ちなみに384と389は同じ部屋を別角度から撮影しているものですね。384は夜景、389は明け方。
これだけの湾岸オーシャンビューを得られる立地は品川、田町エリアにはもう無いので希少です。
>>391
この写真の部屋よりは小さい部屋ですが、ブリーズ北東角部屋の購入を真剣に検討しました。
ただ、この写真では分かりにくいですが、構造上リビングや寝室に柱が何本か食い込んでしまっており、リビングは長方形ではない変形形状です。
また眺望的には長所ですがリビングの2面がダイレクトウィンドです。
ほぼ永住(手放すことを前提としていない)での購入を考えていたため、TVを含めた家具の配置がしやすい他の部屋にしました。
結論として、眺望を優先するか、部屋の使いやすさを優先するかだったので、部屋の使いやすさを優先しました。
購入した部屋は、当初検討していた北東角部屋と同程度の大きさの部屋ですが、お値段は北東角部屋よりも安かったです。
WCTは品川駅周辺の喧騒からもやや距離があり、施設も充実しており快適ですのでお勧めのマンションです。
住民も(六本木某所などのように)ミーハーで浮ついた雰囲気の人などもあまり見ることもなく、落ち着いた住民層だと思います。
無料のマッサージチェアがあるのも良いです。
人気ありそうですが、案外空いていてすぐ使えます。
>394
そうですね。タワーマンションは柱が部屋に食い込んでいる場合とうまく避けている部屋
があるのですが、角部屋は柱がどうしても部屋の中に来ます。だからリビングは20畳以上
はマスト。それに角部屋のリビングは角部分に設置されてますが、2面窓は家具の配置に
困りますよね。
一度、有明の某タワーマンションの角部屋見ましたが、15畳しかない正方形でどうやっても
ダイニングテーブルとソファと60インチTVは配置できない形状。あれ、実際どう使うん
だろな?と思いながら速攻却下しました。
完成前に購入すると、思わぬことがあるかもしれません。できれば完成物件を見て買いたい
と思ってます。
>>395
私が検討したWCTのブリーズタワーの北東角部屋のリビングの表示は確か約17畳でした。
しかし柱がリビングに2本食い込んでいるため有効面積は小さくなってしまっており、かつ、長方形ではない変形リビングです。
(確かマンションの場合は柱がある部分も面積表示に組み込まれるので、実質面積は小さくなります)
また、他のタワーマンションのように、うまく柱をリビングに食い込ませないような設計でも、リビング周囲に不要なカウンターがあり、これが有効面積を減らしますので、どっちもどっちです。
これらの場合は50インチどころかもっと小さなTVを設置する場所にも悩みます。
WCT(特にブリーズタワー)は東と北の双方の眺望に優れているので、その両方を享受できる北東角部屋からの眺望はとても素敵でした。
まさに、間取りさえ・・・、と言ったところです。
結局、WCTのレインボー向きは最低いくらくらいあれば買えるんですかね?DWがついていれば、狭くても中住戸でも良いんだけど。億も出せないから。
調べてるけど、ここは3つマンションがあるから、難しいよね。
レインボー向きはブリーズ北向き、東向きかアクア東向きで20階以上の高さは欲しいですね。
レインボーが見える部屋の中古売り出し坪単価は今350万から400万くらいなので、
85㎡で9000万から10300万位じゃないでしょうか。急いで売る必要がある人なら交渉に
よって若干の下げはあるかもしれないですが、基本人気があって希望の間取りが出るのを
順番待ちしている人もいるので、仲介業者に希望を伝えておかないと部屋が出てもすぐに
他の人に決まっちゃいますよ。
アクア東、ブリーズ東、ブリーズ北にも、50㎡~60㎡台の部屋もあったと思うので、そちらであればもっと安く買えますね。
東側と北側のファミリータイプの部屋だと、現状の相場ではかなり高い金額になると思います。
398さんがおっしゃるように、WCTのアクアタワー東向き、ブリーズタワー東向き、ブリーズタワー北向きは人気が高いため、値付けが妥当であれば市場に出たとたんに瞬間蒸発のようです。
複数の不動産会社へ希望の間取りなども含めて登録しておき、情報が入り次第、内覧に行くのが良いと思います。
1LDKはやや安いですが、3LDK、2LDKは人気ですから高いですね。
WCT関連は、WCT中古スレ(下記アドレス)の方が情報も豊富ですし、ここ数年の流れも分かりますし、そちらの方が良いかもしれません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/
>404
真ん中じゃないじゃん。笑
それよりも、北側の公園とつながった敷地、西側は建物が建つ可能性の低い大学、
東と西は運河ですぐ隣に建物が建っちゃう可能性が低い。斜め向かいは小学校。
これは良いと思うけどね。
芝浦アイランドの情報も知りたいですが、住民さんいますか?今の取引成約相場
どんなものですか?あと、周辺環境と眺望はどんな感じですか?
>>399
中住戸であるのですね!その3つとも、レインボーブリッジや東京湾見えますか?あとはDWが狭めでも良いのであれば…6000万くらいで買えればベストなんですけど。
ファミリーまで広い部屋はのぞんでいないですw
>407
>その3つとも、レインボーブリッジや東京湾見えますか?
見えますよ。ただし、なかにはダイレクトウインドウじゃない部屋もあるので、よく見て
ください。レインボー眺望楽しむためには20階以上の高さであった方が良いと思います。
それ以下だと港南5丁目の建物の存在感が大きくなります。ブリーズ北からのイメージは
wikipediaのWCTのページにレインボーブリッジ夜景の写真がありますね。
>あとはDWが狭めでも良いのであれば…6000万くらいで買えればベストなんですけど。
北側は1LDK、2LDKの設定も多かったので小さめの部屋が時々出ますよ。逆に3LDKが
もともと設定が少なかったのでなかなか出ませんが。今も23階の北2LDK5980万でが売り
出されてますね。ダイレクトウィンドウ小さいですが、ご希望通りかと。
レインボーブリッジが綺麗に見えるのは理想はWCTのラウンジもある26階~30階くらい
ですが23階ならまずまずじゃないでしょうかね。
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0003544326/
あーすいません。↑の物件、賃貸中でした。投資物件ですね。。。仲介業者に言っておけば、
希望の部屋出たときに連絡くれます。レインボーブリッジが見える部屋は人気が高いので、
仲介業者に希望を言っておいた方が良いですね。
んー。興味のないマンションの話題ばっかり…
湾岸はどこが興味あるの?
浜松町にたまたま仕事で行ったついでに旧浜離宮を見てきました。動きのある東京湾ビューと同じくらい、鳥のさえずり、水鳥の動きや鯉の動きなど、これも動きのある眺望だよなーと思いながら、長時間いましたけど全然飽きないひと時を過ごせました。椅子も沢山あるので全然疲れなし。東京湾もですけど、ここや浜離宮恩賜とかを臨めるマンションも素晴らしいですね。浜離宮は東京ツインパークス、旧浜離宮恩賜はプライムクレスト芝でしたっけ?この辺りが部屋から見れたり近所にあって普段使いできる都心の立地は本当に良いなと思いました。
プライムクレストタワー芝からだと、旧芝離宮恩賜庭園の事ではないですか?浜離宮恩賜庭園もそうなのですが、あの時代は高みから見下ろすという文化はなかったので、現地に赴かないとその素晴らしさは体感できないと思います。実際、上から見下ろすよりも、現地からの眺望のほうが素晴らしい。
とはいえ、600円だか1000円だかで年間入り放題になりますので、重要文化史跡である江戸時代の大名庭園が眺望内にあるだとか、近くにあり公園のように普段使い出来るのは確かに素晴らしいですね。
海、空、緑、植物、鳥。すべて季節や時間によって変化するもの。こういう自然が感じられ変化がある眺めは飽きないね。大事なのは変化すること。空も変化する。海も季節や時間で変化する。海の上の船も動く。植物も季節で変化する。鳥も季節で種類が変わる。人工物だけの眺めはすぐ飽きる。
旧芝離宮恩賜庭園でした。失礼しました。今度は東京ツインパークスから見渡せる、浜離宮恩賜も歩いてみようかな。お客さんは年寄りばかりと思っていたけど職場近くの若い方が沢山いたのもびっくりでした。年間パス600円ならリーズナブルですよね確かに
>>415
そうか、東京タワーは人工物だけど、日によってライトアップがコロコロ変わって、おっ!てなりますよね。レインボーブリッジも日や時間でライトアップ色も変わるし、評価される眺望物のキーワードは【変化】コレですね。ここを要点に眺望を選ぶ事が大切ということですね。なるほど〜
>>409
ありがとうございます。確かにピッタリの物件です!(投資用でなければ…)
ただ、この部屋DW側にベッド置けますかね。寸法が見えないが、ギリギリ置けるか置けないか分からないライン…。
とはいえ、自宅用だと瞬間蒸発しそうな物件ですね。投資用だと、ローンがかなり難しくなりますもんね。
>417
たぶんベッドはおけますね。一人でリビングを寝室にするなんて贅沢な使い方するのだったら、
ファミリータイプじゃなくても問題ないですもんね。1LDKの設定も結構あって以前はたくさん
売りに出てましたが、最近は売り出しが減ってるので競争率高そうです。
週刊新潮に杭偽装の特集。建築の不具合は大概8年くらいで出てくる。ワイン同様、10年過ぎたマンションがオススメだと。住民モラルや管理組合活動もわかる。耐震基準を変更した1981年以前の物件、2006~08年の建設ラッシュ時の物件は注意が必要。
湾岸エリアは杭打ちをしっかりやるというのがゼネコンの共通認識で耐震設計も相応のものをしているのでむしろ安全とも。意外と都心も支持層まで深い。
>421
よどんだ川と違って、芝浦港南あたりの運河はすぐそばの海と一体ですからね。潮の満ち引きで水が常に入れ替わっているし、東京湾も昔みたいに工場からの汚水なんかを垂れ流していないですから綺麗なものです。よく、運河が匂うとかいう人がいますが、潮の香りはすることがありますが臭いにおいはありませんね。
センチュリーパークタワー凄すぎる。
駅近でもなくあの築年数でこの価格か・・・。
Vタワーは駅から少し歩くけど、日本有数のビッグターミナル直結。
ツインパークスの方が高いのはなぜだろう。
眺望?
>427
湾岸の場合、駅距離だけじゃないね。上位にワールドシティタワーズやパークタワー芝浦
ベイワードが入っているけど駅から遠い。
眺望とかマンションの仕様とかいろいろな要素が絡み合う。あと、開発期待値が織り込ま
れている場合も。
ファミール月島とか内覧したことあるけど高級タワーマンションって言えるのが不思議なくらいがっかりしたな。
外観も変だし。
超駅近だけど。
>433
それは面白いなと思い、エクセルで両方の資料に記載がある物件の比較表を作成、ついでに
マンションの戸数データがあるので、総戸数の加重平均値を取り、地区別騰落率を計算した
ところ、興味深いことがわかりました。
2010年から2015年の5年間で最も上昇率が大きかったのは、港区の港南地区、芝浦地区。
両地区は30%以上上昇しています。これは、品川駅・田町駅・山手線新駅の大規模再開発
計画や品川駅がリニアの始発駅に決まったことなどが影響しているものと思われます。
次いで、中央区の佃地区、新橋・月島・勝どき地区で125-130%の上昇です。佃地区は
30%伸びていますが、月島・勝どきは意外と伸びていません。月島・勝どきは、いまだ周辺
環境が整っていないことが影響しているかもしれませんので、今後伸びてくる可能性は
あります。
最も上昇率が低いのは江東区。豊洲が125%、有明・東雲は120%程度の上昇。豊洲は人気
が出てきているものの、やはり港区・中央区には及ばないようです。有明は、最も都心から
遠い上に、周辺環境整備もこれからなので、もともと安かったうえに上昇率も一番低く
なっています。
正直、ここまで綺麗に港区、中央区、江東区の差が出るとは思いませんでしたが、中古マン
ション検討者には非常に参考になる興味深い結果と思います。
※台場はタワーズ台場一棟しかないので、地区別分析に入れていません。
あと、2015年絶対値で平米単価1000万越えは、ツインパークス(汐留)、Vタワー(品川)、
ワールドシティタワーズ(品川)、芝浦アイランドグローブタワー(芝浦)となりました。
一般的な人気や評価を反映していて違和感は無く、順当と言えるのではないでしょうかね。
やはり有明の一番手はBACでしたね。
>>424
> 湾岸マンションの中古取引成約予想単価一覧表を
このデータの意味合いなんですけど
(1) 今後の取引の、平均単価の予想値
(2) 直近で成約が見込まれる、特定の1つの取引の予想単価
のいずれでしょう? もし(1)なら、何件ぐらいの取引をどのように想定しているのでしょうか?
同じマンションでも部屋によって単価は大きく変わるため、データの算出方法によっては結論に影響するかと思いましたので。
>>439
直近で成約が見込まれる予想単価 ですね。該当マンションの中古物件を売り出した場合に数ヶ月以内に成約が見込まれる予想単価を、最近の成約事例から予想しているものだそうです。
デベロッパーのバイアスがかかっているデータや売主の売り出し価格と違って、ある程度信頼できるデータと思います。
>>434
これなんですけど、経年を割り算して、1年に何パーセント上がったかっていう、地域ごとの平均で比較できたりしますでしょうか?
2000年前後のマンションは明らかお買い得だったと思うので、それを加味して年毎の暴騰率を比較できないかなぁと思いまして。
クレクレくんで申し訳ありません><
>>440
なるほど。たしかにバイアスはかかってなさそうですね。
でもまだちょっとピンと来ない部分があります。マンションの単価って、部屋ごとに大きく異なるじゃないですか? それなのに特定の部屋でなく「マンション」の成約が見込まれる予想価格ということは、予想平均値、つまりちょうど中心値に当たるような部屋の予想成約価格を指しているのだと思いますが、そう都合よく平均が出せるような成約サンプルが直近であるもんですかね??
かなりハードル高いんじゃないでしょうか。つまり恣意的なバイアスはないけど、精度に欠けるという意味のバイアスはありそうに思いますが、どんなもんでしょう?
>448
>2000年前後のマンションは明らかお買い得だったと思うので、それを加味して年毎の暴騰率を比較できないかなぁと思いまして。
それもおもしろそうだと思い、分譲時平均坪単価を調べて中古価格との比較、地区別、
年代別を算出したところ、面白いことがわかりました。
(分譲年別分析)
2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、
上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映
しているものと考えられます。
(地区別分析)
地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136%、次いで港南地区の133%、
月島勝どきの129%となります。逆にワーストは有明103%、東雲112%、豊洲125%
と江東区3地区が揃って入っています。
総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の
マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。
芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡
の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。
逆に資産価値を増やせていないのは2007年~2008年頃の有明マンションの購入者と
いう結果です。
ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている
事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を
得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。
もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区>中央区>江東区となる傾向
にあります。
総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方
が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済
状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰
している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。
>>456
興味深い分析です。
湾岸タワーマンションは総じて買って正解だったという結論が導き出せそう
ですね(少なくとも現状では)。
それにしても100万/㎡を超える物件は4件のみと意外と少ないですね。
この数が今後増えてゆくのかどうか。
そんなに住んでいるところの優位性を示しても虚しいでしょう。
自分の住んでいる場所に満足してればそれでいいじゃないか。
本当の豊洲民かもわからないし、荒らしの土俵に乗っても気分を害するだけだよ。
株価も上がってきたし、不動産も安定するよ。
中古の購入検討としてみると古くて既に大幅値上がりしてる物件はお買い得ではないな。
安い時買ったひとは羨ましいが買い手にとっては過去の話。
今現在で見て素晴らしい立地、仕様の物件にはそれなりのお値段が付いていてお値段なりの価値にすぎないからあまり魅力的ではない。
ここから先は更に古くなるし管理費修繕費値上げ時代に突入。コスパが良くない。
欲しい場所も間取りも千差万別。
自分が欲しい物件を他人に押し付けるのではなく、希望や魅力を書けば荒れないですよ。
他人を卑下するのは心に余裕がないからです。笑って無視しましょう。
豊洲は資産価値が維持できるか不安な街1位なら、さもありなんと思うな。
資産価値が維持できる街の条件は、立地条件が断トツに大きい。
以下の資産価値が維持できる立地条件には一つも当てはまらない。
①中央区、渋谷区、港区、千代田区、新宿区の都心5区は資産価値が落ちにくい
特に、千代田区、中央区、港区の都心3区は別格エリア
②周りに新たにマンションを建てる余地がなく、その地区のマンションを検討
する場合に中古を選択肢に入れざるを得ないエリア
③今後、大規模再開発や新線開通、新駅設置が予定されていて地価が上がりそうな
エリア
④東京の主要な場所や各地に行くための交通が便利な駅があるエリア
⑤歴史を経て発展している街であって、買物施設・飲食施設・医療施設などが充実
している「街力」があるエリア
⑥有名公園が近くにあるとか、バルコニーから緑の景色が見えるなどのエリア
坪220って、かなり貧乏だね。
>485
坪220で100㎡のマンションを6700万で買った人。坪300で70㎡のマンションを6300万で買った
人はどちらが貧乏かな?
そして、坪220万、6700万で買ったマンションが坪330万、評価額1億になった人と、
坪300、6300万で買ったマンションが坪300、6300万なままの人と、どちらが資産が多いかな?
坪300万、100m2の方が金持ちだよね。
>芝浦と場って、美味しい肉、安く手に入るのかな?
肉も好きだから、それはそれで羨ましい。
それは羨ましくない。