【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

１ばんゲット！

湾岸タワマン新築板スレでのまとめ

現在の資産価値順
汐留＞台場＞勝どき＞晴海＞豊洲＞東雲、有明、新豊洲

値上がり期待
晴海〉勝どき〉豊洲＞台場＞汐留
※有明、東雲、新豊洲は謎 (この3つは競馬でいうと倍率高めのオッズ)

はじめは有明一番だったけど、不確定要素が強いんで謎のほうに寄せました。晴海はもう国の晴海の街としての将来計画が決まってるから資産価値があがるのは確実かと。有明はまだ施設と周りのマンションが決まってるのみなので、どうなるのかは分からない。投資にしても不確定要素が強いと思います。新豊洲はさらに不明。そもそも豊洲と一括りに出来ないのかな

>>1
あら、1番ゲットされちゃったww
よろしくです〜荒れない程度に盛り上がっていけたら良いですね！

まとめ2-1
それぞれの地域毎のコメント
汐留>ツインパークス一択。湾岸で唯一山手線沿い。資産価値は一番に決まってる。だが今は値上がりしすぎなのと、東京タワー方面に高層タワマンが立つらしく、とくにそっち方面の値下がりの可能性は高そう。浜離宮沿いの価値は高くあり続けるであろう(沖さん風)

資産価値順は、ほぼ妥当なところだと思います。有明、東雲、新豊洲はたしかに値上がり期待はあるけど流動的ですね。

まとめ2-2
それぞれの地域毎のコメント
台場>タワーズ台場一択。汐留と並んで港区。この2つのタワマンは歴史的タワマンだと思います。資産価値は今そんなに値上がりしてない分、下げ余地は少なそう。ここの坪単価は長い目で見ても底堅い。

勝どき>勝どきザタワーやTTTなど。ここ最近の値上がりは凄まじかった。これ以上上がるのかは不明。かなり賑やかな街になっているので、そんなに下がらなそう

晴海>ドトール等。まだ人は少ない。国による街計画が決まっているので、将来の資産価値値上がりは一番有望。ただ新築はもう価格に織り込まれているかも。

豊洲>勝どきと同じく値上がりが激しかった。既に街として機能しているのでそんなに値下がりしなそう。

有明>値上がり説が有望だが、現時点で街としての機能はお台場や豊洲に求められている事から、将来の有明自体の街機能により人が集まってくるか否かで将来の資産価値が決まると思われる。

東雲、新豊洲>調べてないので不明。コメントよろです。

>>5
あざます。一応さっき詳細コメント書いたんで、補足あったらお願いします。値上がり期待は、将来街として機能するか否かが重要だと思うんで、微妙なところですよねぇ。有明民もお台場いけば良いじゃんってなってるだろうし(そもそも結構近い)。人の流れを計算して街作りをしないと、失敗したら資産価値がそのままな可能性もあるのがコワイですよねぇ。

まとめ3
2013年の記事。今の記事があったら比べてみたい。参考になる記事だと思います。資産価値順もそんなに変わってないですよね。

そうですねえ。詳細コメントそれほど付け足すこともないですが。

・晴海はドトール以外にクロノ、ティアロ、遅れてるけどパークタワー晴海の３連塔があります。これら実はかなり仕様が高くてデザインも良かったりします。もちろん眺望も。利便性がいまいちだけど、マンションとしての実力はドトールも含めかなりあるかなと。

・豊洲にもシンボル、ツイン、PCTといった名作タワーがありますね。湾岸って結局、完成度の高い街って豊洲しかないので、現在の評価より実際のポジション価値は上がっていくと思います。

・有明は、個人的には値上がり説には懐疑的。イメージが先行してるけど具体的に既存マンションの利便性に直結する要素がなさそうなので。駅前をスポーツ施設が占めるのもちょっとどうかと。

・新豊洲はよくも悪くも未知数ですね。ただゆりかもめの北側がほぼ空地に近いので、開発余地はかなりあります。将来はマンション、オフィス、商業施設等ができそう。

・東雲はすいません、私もよく分かりません。。以外に利便性を評価されてるようです。

築年数も考慮したら晴海より豊洲の方が実質的な中古価格は高いのでは。

>国による街計画が決まっているので

具体的には何が決まってるんですか？

>>11
選手村&水素タウン。三井がこの街は発展するってCMやってます。
幾ら何でも戸数が多過ぎるため私は懐疑的ですが、不動産界の拳王である三井が相当力を入れていることは事実です。

>>9
24hの超大型スーパーは普段使いの買い物利便性では群を抜いてます。東雲に住んでませんが良く利用します。
交通利便性ですが豊洲（有楽町線）と東雲（りんかい線）が実用範囲なので一般的なイメージより使い勝手は良さそうです。ただし東雲駅は寂れていて駅力が弱いです。
オリンピック関連の開発話はなく、現時点が完成系かもしれません。
メインロードは広範囲で綺麗に整備され歩道も広々です。

>>12
まさに官民一体となって的な感じですよね。お台場のUR住宅みたいな仕様だと困るけど、綺麗な街にはなりそう。ただ計画の時点ですでに住宅街って感じになってる。つまり晴海住民も買い物やレジャーは豊洲か銀座へ、、、って感じになりそうなのが、資産価値にどう影響を及ぼすかって部分を考えないとですよね。

なんかメインの湾岸スレより有益な情報が多いね。そもそもどうしてこんな値上がりしてるのに新築を買いたいと思うんだろう。

>>15
同感。今ならまだ有明辺りの中古も安値で買えるチャンスなのに。

こういう時期は新築の方が割安になるからチャンスだよ

>>17
業者乙

>>12
晴海の選手村あたりの開発は三井じゃなくて住友みたいだよ。

有明はガーデンシティとオリンピック関連施設か。
価格高騰も無くは無いだろうが、率としては未知数ではあるね。
あとは地下鉄の動向を見守る程度かな。

豊洲にあって有明に無いモノが解消されれば、豊洲の価格に近づくとは思うが。

そもそも今、湾岸で買える新築ってかなり限られてますよね。KTTとかDTとかティアロとかまだ買えるけど、かなり前から売ってるから部屋がほとんど選べない。PH豊洲とか東雲の物件は湾岸らしいタワーでないし、パークタワー晴海は延期されたし。つまり新築で買うものがない。中古に目がいくのは自然の成り行きでしょう。

ってか安い中古ってもうなくないですか？

>>22
え！ そうなの？

>>22
確かに。今はみんな強気だよね。ただ、そこまで高くないかなって物件が存在するのも事実。もし安いなと思う物件があったら、リンクつきで上げていきませんか？

新築タワマン周辺の中古タワマン物件は、今の高い新築価格に肖ろうとしてかなり盛ってるね。
しかもあと数年で築１０年という物件も多いので、買って数年で修繕費が高くなるだろうし
良く考えないと失敗しそうだね。

タワーの中古ってどうなの？
それなら維持管理費の安いし非タワーマンションにして最上階の部屋でフルリノベしたほうがよさげ。

>>26
それはそれでありだと思う。
豪華共有施設や豪華エントランスは必須じゃないし。
ただ、各階ゴミ出し。これは便利。特に内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ出しのフルコンボは一度経験すると外せなくなる。現状ではタワマンくらいしか実装されてないんだよね。

>>27さん

*内廊下→各家庭からのキッチンの換気扇の油臭い匂いや煙草の煙が充満していて、外廊下みたく外部に排気されないから匂いがこもり、夏場なんかは特に臭そうですね!?
絨毯にファブリーズとリセッシュかけたい位に…(￣〜￣)ﾌﾟｰﾝ

*各階ゴミ出し→一見すると便利そうですが、タワマンはワンフロアーの戸数が少ないから、ゴミの分別の仕方やゴミ袋や内容物などの特徴から、どこのお宅が出したゴミかすぐに特定されそうで何か怖いですね!?
普通のマンションみたく、ゴミ置き場が1階に1箇所だけなら特定されずに済みますが…。

>>28
内廊下→管理会社とマンションの作りによるだろ。うちのマンションの内廊下は高級な良い匂いで充満してるぞ。換気は普通内廊下でなくて外に出るようになってるでしょ。どんなイメージの持ち方してるの？今まで見てきたタワマンがよっぽど状態が悪かったのかな。

各階ゴミ出し→特定されるかどうかはゴミの出し方次第。気にしない人もいるし、気になるなら特定されないような出し方をすれば良い。嫌なら上下階に出しに行く方法もあるし、1階のみより断然有利だろ。そもそも1階のみはゴミ出しのときにエレベーターで住民と鉢合わせたときのほうが気まずくて絶対やだ。そもそもその時どんなゴミ出すかバレるし、その時の時間がすごく長く感じるし笑

>>29
この人の言ってる内廊下って、最近のタワマンでなくて、もっと築古の内廊下マンションのこと指してるんじゃない？内廊下で匂うかなり築古のマンションは確かにあるよ。28はタワマンを見たことがないと思われる。

ここは良スレですね。感心しました。皆が客観的な意見で大変参考になります。これからも覗かせて頂きます。

汐留>芝浦>港南>月島>豊洲>台場>勝どき>晴海>有明>東雲>辰巳

だと私は思うかな。
特に芝浦はずっとバカにされてきたけど、区の施設やら病院やらが田町にできてやっと街らしくなったかと。
もうひと伸びしそう。

>>32
値上がり期待の順位
もお願いします！

ツインパークスが一位なんだね。
元住人として検討してる方のために長くなるけどネガポジ両方話させていただきます。

ポジ
便利な立地。これにつきます。
汐留駅まではペストリアンデッキ？とかいう遊歩道で繋がってるので徒歩1分、自分は歩くのが早いのか五分あれば電車に乗れました。
そのデッキが銀座ドンキホーテまで繋がってることも見逃せない。
汐留駅を除いても徒歩圏内に新橋、浜松町、大門、御成門、日比谷など無数の駅があります。
新橋駅が特に便利。
銀座徒歩圏は貴重、今後は虎ノ門や築地、浜松町の大規模な再開発があるので近所の活性化に期待。
マンションの周囲は人が少ないので落ち着きます。
アクティ汐留にある大型スーパーが24時間営業なのはありがたい。
あのスーパーが無かったら汐留は一気に生活しずらい街になる。
外食は居酒屋なら新橋、豪華な食事がしたければコンラッドやロイヤルパークなどのホテル、魚介は築地、クラブは銀座など飽きない食生活を過ごせます。
建物自体はエントランスの入り口がえらく立派で重厚感があること以外はさほど自慢することはありません。
日テレのお陰で汐留の名前が浸透してるのか良いところに住んでるねと言われる。

ネガ
立地
東京駅に向かう新幹線を含む様々な線路と高速道路の間にぴったりと挟まってるというポジション。
騒音対策はしてあるので音は気にならないものの、人によっては最悪と言える場所かと。
JRAの建物が近いので見た目からしてアレな人がウロウロしてます。
イタリア街に抜けるトンネルにいるホームレス、見ててあまり気分が良いものではありません。

建物
使えない共用施設
ゲストルームは1000世帯に対して二部屋なので競争率高いです
ジムは大したマシンが無いのに使用料は一回500円。
あまりにも古臭い室内。
多分同世代のマンションと比べてもかなり劣ります。
中古で買うならリフォームは必須。
扉や棚の蓋に使われてる安っぽい木材は寂れたカフェのテーブルのように色褪せてます。
ディスポーザーの後付けが出来ない。
震度3～4で止まる高層用エレベーターも困ったもので、一回止まると翌日まで復旧しないなんてこともあります。
某横綱がエレベーターが止まって稽古を休んだことが当時ニュースになりました。


ちなみに、具体的な金額は忘れたけどうん十億円の莫大な修繕費が貯まってます。
現在大規模修繕が始まったところで全部屋のインターホンや共用施設の予約をする端末の取り替え工事を進めているとか。
外壁工事はしないのかも？
管理組合や住民の会合で資産価値を維持するための意見交換会などを積極的に行っており、それが良い結果に繋がってるのかと。

とりあえずこの辺で、、、。
Vタワーの住み心地が気になります。
誰か住人さんいませんか？

>>34
資産価値的な意味合いなんで、生活利便性とかは二の次って感じのランキングですね。ここは高いものは3〜5億で出されている山手内側3Aレベルの価格に切迫してる。他の湾岸ではさすがに追随できないかと、、、
ツインパや台場タワーズは住民がそういうのに積極的に参加していて、それが今の資産価値維持につながっているんでしょうね。
まぁ資産価値ランクは中古価格の坪単価である程度分かるんで、みなさんの値上がり期待ランクが楽しみです。

>31
立てて良かったと思える瞬間。中古板だからあんまりアクセスそのものがない気がしましたけど、結構良い感じにスレが伸びてて嬉しいです

>>33
有明と晴海は今後上がるだろうけどそれ以外はもう上がり切ってるんじゃないかなって思いますね。
有明はガーデンシティまで出来ればかなり魅力的な街になるかと。
地下鉄は作るとしても完成はずっと先になるけど作ることが決まった時点で周辺は爆上げですよね。
ましてや完成したらお台場を超えるデートスポットになりかねないかも？
私は砂浜があるお台場の方が好きですけどね。

私は↑のような方の現実的な意見がとても参考になると思います。
実際に自分が住んでるマンションの情報をどんどん公開してほしいですね。

数年後には有明が湾岸をリードする時代になる可能性も考えられますね。

>>35
ツインパークスの三億超えの部屋は45階超えのスカイハウスって呼ばれる特別フロアで、エレベーターで上に行くとさらにオートロックのエントランスがあったりと少し特殊な位置付けです。
特別フロアは分譲時に完全な注文住宅としてフルオーダーで部屋を作れることなどが売りだったのでちょっと浮世離れした価格になってます。
確かにあれらの部屋が中古サイトに掲載されてることでマンションとしての格にも影響してるかと思いますが、特別フロアはほぼ取引もされてないし、今後も買う人は殆どいないと思いますね。
ツインパークスの相場を計る時は44階以下の部屋を見ることをオススメします。

>>37
リードできるかはわからないけど豊洲あたりと同格くらいになる可能性はある気がします。
新築スレでこういうことを言うと豊洲住民さんからぼろくそに言われてしまいますが。

>>35
他のスレは皆が自分が自分が過ぎて2ちゃんねる化してましたので。34さんのようなコメントが出ることは本当に参考になります。

>>32

中古価格や利便性などを考えると概ね妥当な感じだと思います。
ただ、豊洲が評価が実際より高く感じるのと、台場と有明は利便性等がいまいちなので個人的には下記（２）のイメージです。

（１）汐留>芝浦>港南>月島>豊洲>台場>勝どき>晴海>有明>東雲>辰巳
　↓
（２）汐留>芝浦>港南>月島>勝どき>晴海>豊洲>台場>東雲>辰巳>有明

>>38

素朴な疑問ですが、２億、３億の部屋を売りたい時ってどうするのでしょう。
3A地域なら売れるかもしれませんが、汐留、港南あたりのタワマンのペントハウスで、ずーと長期間売りに出ている物件が複数あります。
買い手も限られますし、激安にして売るのでしょうか？
ご存じの方教えて下さい。

とあるブログより抜粋。まぁ滅多に起こらないだろうけど、怖い事ではありますね。お台場は大丈夫なのかな(´・ω・`)

【江東区の駅は】
豊洲、東雲、有明などの発展著しい埋立地のウォーターフロントエリアから、東陽町、亀戸、門前仲町、森下などのエリアです。
ただし、江東区は、河川及び運河に囲まれていて、かつ、内陸部では地下水の汲み上げにより地盤沈下したことで、区の半分以上が東京湾の平均海面より約1m低い「海抜ゼロメートル地帯」となっていますので、注意が必要です。

もしも河川の決壊が起きた場合、浸水する可能性が極めて高くなっています。区役所は「『いつまでも水につかる江東区』と題して、川が決壊した場合、浸水している期間が2週間以上と推定していて、『寝るときは洋服を枕元に置いてすぐに避難できるようにしておきましょう』」と区民に注意を呼びかけています。

>>42
とある湾岸の五億円の物件はオーナーが全然売る気ないって仲介業者さんが言ってましたよ。
まあ何にせよ超高額物件を売るのは難しい地域ですよね。
今はどこも適正価格より10%増しの売値にしてます。
湾岸に関してはアンテナ張ってる人も多いし、人気物件の割安な部屋の情報がインターネットに掲載されればリアルに翌日には成約になります。
部屋を実際見ないでキャッシュで買うなんてザラです。

このご時世に2、3ヶ月以上掲載されてる物件はちょっと…。

>>44

「湾岸の五億円の物件」思い当たる物件があります。
某タワマン最上階の東京湾花火が綺麗に見えるあのお部屋だと思います。
超大金持ちは数億くらいの部屋が売れようが売れまいがどうでも良いのかもしれませんね。

ブリリアマーレとかも強気だよなー。

>>30

同感（笑）

住んだことなさそう

>>46
もうだいぶ古いのにな。

>>41
台場が中央区に負けてるのが悲しいです←。資産価値的にはまだ台場のほうが単価は高いんだけどなぁ。まぁ住みやすさや街としての完成度を勘案すると、豊洲や勝どきは街を形成してるから、そっちの順位的には正しいのかも。
お台場はどっちかというと街ってイメージより、観光地ってイメージだもんね。

ブリリアって有明だよね？強気のは坪単価どれくらいで売出してるんですか？