大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2791 トクメイさん

それは管理会社に依頼することじゃないですね。

>>2791 トクメイさん

その支店だけではなく、、全部ひどい。

大京アステージの修繕の吹っかけ方は異常でした。更にマンション施設に存在しない物の修繕費を長期計算書に存在させる手法もありました。素人の理事会は気が付かず、そのまま組合が費用負担となる可能性もあるかと。今後は全ての設備につき製造元に確認をするのが良いと思います。その場合、大京アステージの協力店に聞かず同業他社に確認する事で解明します。こういった事が続くと管理組合は長期的に積立金を保持していけませんし、後半資金不足になります。信用出来ませんです。まだ必要ない工事を早めに全体規模で行わせる事もあります。屋上防水工事などです。10年程度での傷みを、写真提示で全面工事を勧めますが、インターネットでの検索で見つけた業者で構いませんので、相見積もりを取るのが良いです。分譲マンションに対応出来る業者を紹介してくれます。彼らから「全体工事は早すぎる。部分補修で充分」の回答が来るはずです。別の手法で管理組合の資金を取り崩そうとする可能性もあります。提案もひどい危険を伴うもので。何か提案されたら必ず他の同業他社にお尋ねすると解明するかと。信用すればお金を失うだけでなく外部からマンション全体の信用を失い、資産価値の評価も下がると思います。毎回、開発局や国土交通省に確認した方が良さそうです。見積もりが一社しか取れない場合、他社がなぜ入ってこないのか？別の理由もあるはずです。そこは確認してください。本当の直接契約になっているのか。商業施設のオーナーやビルの経営者と友達になり、業者を紹介してもらうのも得策かと。大切な建物の資金の使い方が分かる。

>>2644 評判気になるさん
改め確認しました。ひどい対応ですが、大京アステージ、日常茶飯事かと思います。責任転換して最悪ですね。この管理会社と継続なら管理組合は顧問弁護士を付ける対応が良さそうです。お金がかかりますし。失った信用は取り戻せないはず。マンション修繕計画書の虚偽の記載、その他の不明、他様々に於いて同様過去に謝罪文を提示しました。大京アステージに管理を継続させると今後も何が起こるか不明です。素人理事長は知らずに継続し建物の存続不能にさせます。皆が早く気付きませんと。

管理会社をリプレイスした経験がある理事長です。
現管理会社をリプレイスしたいのであれば、大手数社から相見積もりをとって比較するのが良いと思います。
候補になるのは日本ハウ、東急コミュ、長谷工、合人社　
あたりでしょうか？
野村、三井、三菱系も候補になり得ますが、築年数古いマンションだと断られます。

ネットで検索して見積依頼すればすぐに営業マンが飛んでくると思いますよ。

>>2791 トクメイさん
町田支店だけではありません。全国全てです。

大京アは、自分達が提案する修繕積立金が足りないと、銀行からの借入をすごいすすめてきました。
修繕費の値上げを提案すると反対がおきて面倒になるから、借入なら総会が通りやすいと説明していました。
（正直、これを悪びれもなく説明している営業はあまりにもこちらを馬鹿にしていると感じましたが・・）

借入をしたら、あとで返す必要があり、そうしたら値上げしなければいけなくなるに決まっている。しかし、そうやって、なし崩しに話を進めようとします。
とりあえず、業者を変えたら借入も必要なく実施できましたが、こういう、無責任な提案をしてくる業者ってどうなんでしょう。と思ってしまいます。

>>2798 ご近所さん
管理組合が金融機関から借入をすると、確実にマンションの資産価値が暴落します。共用部のお金が足りなく借入している管理組合となります。

>>2787 マンション比較中さん

2785です。これは、マンション管理士のことでしょうか。
実は、当理事会も検討したことがあります。良いマンション管理士を、あの手この手で探したのですが、なかなか見つからず、一度諦めています。
やはり、どなたかからご紹介いただくのが安心だと思う（紹介する人もあまりいい加減な管理士は紹介しないと思うので）のですが、良い管理士を見つける方法をご紹介いただけないでしょうか。よろしくおねがいします。

>>2795 匿名さん

2644です。コメントありがとうございます。この文章は、できるだけ感情的にならないように、管理組合（理事長）からだけの視点にならないように客観的な記述となるように書きました。今読み返しても、やはり、当時のことを正確に記述しており、決して過剰な書き方ではないと思います。つまり、大京アステージ社の一つの側面（もちろん悪い方の側面）を示す事例となっていると思います。そして、類似のトラブル（不適切行為）は、おそらく他のマンションでも起こっているのだろうと想像します。
これに対して、「マンション管理会社はどこだって同じようなものだ」という指摘があるかもしれません。が、私はそうは思いません。なぜなら、私も会社員として自社の業務のために多くの民間企業と契約をし、事業を発注してきましたが、その中でもここまでひどい企業はなかったからです。大京アステージの営業スタンスは、業界をこえて明らかに度を越しています。マンション管理業務は特にアンタッチャブルの世界だということは聞いていますが、いくら特殊な世界であっても許される範囲というものはあります。この会社はそれを超越してしまっています。
私は 2776 でもあるのですが、今回、リプレースにあたって我々が新規契約する新しい管理会社さんに確認したところ、その支店だけでもこの1年で10件近い大京アステージからのリプレースがあったそうです。逆のパターン（大京アステージへのリプレース）は0件だということでした。
私の相当して、新しい管理会社がたとえどれだけひどくても、それでも大京アステージよりはましだと思います。そのぐらい、大京アステージは管理会社としての「てい」をなしていないと判断しています。

>>2798 ご近所さん
私の予想では、工事発注先が（合い見積もりを取ることにより）大京穴吹建設でなくなったとたんに、大京アステージは管理組合に借入提案をしなくなると思います。借り入れをさせるのはあくまで大京穴吹建設に（かなりのマージンを乗せた）発注をさせたいからであって、大京穴吹建設に発注しなくなったマンションは、大京アステージにとってはうまみがないマンションであり、おそらく管理の手もどんどん抜いてくるだろうと思います。

>>2796 買い替え検討中さん

2776（つまり私も今回リプレースした理事長）です。私も同意見です。これからも少しずつリプレースに至るまでの経緯を書き込んでいきますが、今回、住民投票について書きます。

リプレースに至るまでに、当マンションでも大京アステージ社と他の管理会社（今回は大手だけ）による（オンライン）説明会を開催しました。すべての管理会社の了解のもとで説明会の様子を録画させていただき、当日参加できなかった区分所有者があとで映像で内容を確認できるようにしました。

そして、その後、区分所有者にアンケート（つまり投票）を行いました。その結果は驚くべきものでした。

各管理会社の評価4段階（◎、〇、△、×）で行ってもらったのですが、築30年のマンション（つまり30年間住んでいる方もおられる）にもかかわらず、大京アステージに◎をつけた区分所有者は0でした。つまり、だれ一人、どうしても大京アステージに継続したいという人がいなかったのです。一方で、×をつけた（つまり大京アステージをやめるべき）という人は全体の1/4以上でした。これは驚くべき割合です。なぜならば、他の管理会社に×をつけた人は誰もいなかったからです。この管理会社は絶対だめだという判断は、ただ一社、30年間もこのマンションを管理してきた大京アステージにのみ突きつけられたということです。

なお、回答率は68％ですので、良くはないですがそれほど悪くはないと思います。偏った区分所有者によってのみ得られた結果というわけではありません。リプレース準備に尽力した理事会メンバーならともかく、これだけ多くの住民が明確に大京アステージにNOを突き付けるとは予想外でした。

住民の平均年齢が高い当マンションでは保守的な方もおられるだろう、そういう方はリプレースに反対されるだろうと予想していたので、肩透かしともいえるほどの住民の反応でした。当然のように、臨時総会においてもマンション管理会社変更に関する議題についてはまったく意見が出ず、議論することもなく満場一致でリプレースが承認されました。（特に総会に足を運ぶ熱心な（理事経験のある）区分所有者は）すべからく今回のリプレースを前向きに考えているということがはっきりとしました。

もちろんこのような結果に至ったのは、理事会として現在の管理会社の問題点をきちんと説明したことや、上記のように管理会社の比較を明確に行ったことが一番の理由だと思います。またそのために、理事会（理事長）はかなりの時間をかけたことも事実です。住民に丁寧に説明すれば住民も問題点をきちんと把握して、その結果として前向きな判断が総意としてできるのだと、ある意味やってよかったと思ったリプレースまでのプロセスでした。

>>2803 匿名さん
努力が素晴らしい。お膳立てが1番大変。

>>2803 匿名さん
あなたは素晴らしい理事長に間違いないです。

>>2803 匿名さん

大京アステージに託しても何もないどころか、マンションを死に追いやるようなものです。早く脱して正解です。

>>2788 大凶あす定時さん

2801です。理事役員が輪番制なのはどうしようもないので、私も（リプレースまではこぎつけたものの）自分が理事長を退いてからの正常な理事会運営のことを考えはじめています。誰が理事長になっても基本的な線を維持できるための仕組み作りです。
一つは当然ですが、理事会細則をきちんと決めることです。今回の通常総会において、「工事等発注においては合い見積もりを取ること」を内規に入れました。これにより、大京アステージがかたくなに拒んだ工事発注における合い見積もり取得は、ルール上せねばならなくなるわけです。これに大京アステージが管理会社として協力しないなら、それは管理会社がマンションの内規をないがしろにするわけで、おそらく契約違反となると思います。
もう一つは理事会議事録の配布を徹底することです。私は理事を降りた後でも理事会の状況を把握するために、これについてもルール化したいと思っています。これにより、全区分所有者は当然、議事録に対して意見をすることができます。これは、理事会が正常に運営される（とくに管理会社の言いなりにならない）監視の目の強化のためには重要なルールだと思います。

>>2807 匿名さん
　当方では毎月、理事会議事録が回覧されますので、意識のある組合員の方は、理事会運営やマンション管理、周辺環境等に関して、意見・要望をしています。ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言（故意ではないかと思えるような）により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。
　相見積もりについて、大京アステージは以前、協力会社の中から数社取得し品質も考慮して施工会社を決定していると言ってましたが、工事費が５００万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。
　理事会運営細則に「相見積もり」をとることを規定する方法はGOODですね。
　ただ、過去の経験ですが、理事会で次期以降役員の輪番を検討するのに、区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかったことがありますから、管理規約よりも社内規定を優先する会社であると理解しています。

>>2808 大凶あす定時さん
2807です。ありがとうございます。

当方では、大京アステージ社はもう半年以上、理事会議事録を区分所有者に回覧しません。その間、5回以上、「理事会議事録を早く回覧してほしい」と依頼しましたが、大京アステージ社は対応してくれません。ついに、先日、フロントマンは、「当社にはその義務はないという理解で」と言い出しました。（だったら、それまではなぜ、同社は回覧していたのか、その説明を何度聞いても答えてくれませんでした。）
さらにひどいのは、この、早く回覧してほしいという依頼は、フロントマンだけではなく上司も見ているメールで行っていることです。つまり、上司も含めて、大京アステージ社は理事会の依頼をスルーしています。ふつうはこういうフロントマンの不誠実な行為は上長が是正するものですが、この会社ではこの1年間、ただの一度として、上長が何かを訂正したり、フォローしたりすることはありませんでした。ただ、見て見ぬふりをしていただけです。
「ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。」まさに、だからこそ、理事会議事録の開示が必要なわけです。私としては、住民（区分所有者）の理事会オブザーバ参加も細則に入れようと思っています。
「工事費が500万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。 」これは、業界の掟ではなく大京アステージ社の掟ではないでしょうか。今回、管理会社リプレースをしますが、新しい管理会社はこのようなルールを提示していません。（むしろ、必要に応じて、理事会は新しい管理会社の紹介する工事業者を見積もり対象から外してもよいということになっています。）
逆に、大京アステージ社はおっしゃるとおりであり、（契約書には記載してないが）原則として500万円を超える工事は大京穴吹建設への（単独）見積もりを前提とすると言っています。その根拠を聞いても、「契約書等の文書としては明記されていませんが、当社の規定により」と主張します。自らに都合がよいときは契約書を持ち出し、都合が悪いときは上記のように主張するという二枚舌を堂々と展開するのが大京アステージ社です。当マンションではこのような状況を住民に提示した結果、住民投票で1/4以上がリプレースに賛成するのも、もっともだと思いました。
「区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかった」とのことですが、当マンションでもそうでした。ただ、これまでの役員履歴は公開されました。

『週刊東洋経済』１１月１３日号の特集は「マンション管理」でした。
https://premium.toyokeizai.net/ud/magazine/pubdate/20211113

>>2809 匿名さん

形式上は、理事会がOKしていない。という建前なんですよね。（たぶんNGもしていない）だから、理事会に意見しろというのが、建前上は正論なんですよね。

ただし、一方で理事会側には、間違った知識やアドバイスをしているというのも事実だったりするわけで・・・

うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、

・修繕工事について
　検討した

・XXXXの工事について
　決定を合意した

とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。
たぶん、この程度であれば、回覧させていたのだと思います。
要は、大京アステージ側の言い分を白紙合意したという証を全戸に配布しろ！ってだけなので、それはそれで、困る部分はあったりしました。

>>2811 ご近所さん
2807です。理事会議事録について、思い出したことがあるのでフォローします。

「うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、（中略）
とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。 」

当マンションもまったく同様でして、大京アステージが記載する議事録は重要なことが記載されていないうえに、自社に不都合なことを記載していないことが多々ありました。明らかに誤記である記述も頻繁にみられました。（当然、自社に有利な誤記だけです。）

理事（長）は議事録に署名せねばならないので議事録（案）をチェックするのですが、何度チェックしてもおかしなことが書かれていたりするので、押印するまで2度も、3度もかかることが常でした。（押印しなくてよいなら私もスルーするのですが、押印する以上は法的な責任が伴いますので、でたらめな議事録に押印することもできず…。）

その結果、議事録が承認されるのは次の理事会よりも後などと言うことが起こり始め、ついには承認に数か月かかるという事態が発生しだしました。そのころには次の理事会議事録が出てきて、これにも承認できず…。宿題をしない小学生がどんどん宿題をためていくかのような様子でした。

もちろん、この状況は主としてメールでのやり取りですので、大京アステージの上長は見ているはずですが、まったく何もせず放置状態です。

ついには、フロントマンは、「理事が議事録を承認してくれないからだ」と文句を言いだしました。であれば、きちんとした議事録案を出せばよいのであって、こちらも承認をしたいのにできないのですから、これは責任転嫁もよいところです。もちろん、フロントマンから、「議事録案が不十分で申し訳ありません」などと言う言葉が出たことはありません。

そもそも、どちらが委託側でどちらが受託側なのか。業務を受託しているという意識をまるで感じることができませんでした。

基本的なマンション管理・運用は国土交通省が定めるガイドラインに沿って行っていると理解していますが、このガイドラインはある意味性善説に基づいており、大京アステージのようなとにかく手を抜こうとするマンション管理会社に対しては不十分だと言わざるを得ません。今回、管理会社のリプレースができてよかったと、心から思います。

>>2812 匿名さん

全国同じですよ！こちらは、リプレイスを早くして欲しいのですが、知識がない理事が変える事をためらいます。過去からどうであったのか？
理事が入れ替わる事でまたリセットされますよ！
早くこの板の文章を読むべきです。何故、毎回フロントマンを呼ぶのでしょうか？住民の意見を聞くべきなのに、知識がないフロントマンと訳がわかっていない理事長が組んだらどうなってしまうのか良く検討して。勝手に進める理事長、貴方自身にも責任あります。
彼らはいつも間違っている提案です。精度も低くて、提案が出来ていません。

>>2812 匿名さん
こちらは、2812さんの文章を読んだ後、
現在のアステージ管理の自身のマンションの理事会へ訴えているのです。誤解されませんように。すみません。

リプレイスにはそれなりの労力が必要です。
あなたが理事(できれば理事長)の時に行う方が間違いないです。
または、あなたが全面的に協力する事を理事会に示すとスムーズに進むでしょう。

>>2813 匿名さん
2807です。最近、大京アステージからのリプレースを行いました。（現在、移行期間中です。）
私のマンションは築30年で昔からの（比較的保守的な）住民が一定数います。リプレースには頑強に反対すると思いきや、あっさりと賛成（または強く反対せず）ということですんなりとリプレースが決まりました。
これは、おそらく、この管理会社のどこにどのような問題点があるかということと、新しい管理会社の説明がそれらの点の改善を具体的に述べていたからなのだと思います。（事前に、候補となる管理会社には現状の問題点を伝えてありましたので。）

>>2812 匿名さん
　まず、理事会議事録を回覧するかどうかは、管理組合（理事会）で決定すべきことなので、決議または規約細則に規定すればよいと思います。うちの場合は慣例的に行われているようです。検討中など理事会の意思決定過程のものがありますので、議事録すべてではなく、取捨選択して居住者に伝えるべき内容だけをセレクトしています。
　管理会社には理事会運営支援業務として議事録案作成が委託契約されていますから、その中で案を作成してもらい理事が修正して理事会発として回覧しています。
　管理会社に回覧するしないの判断権限はありません。
　大京アステージのホームページには、理事会の場で議事録を作成し、確認しているような内容が掲載されていたかと思います。以前、フロント担当者にモバイルPCで理事会中に作業したら作成～確認時間を大幅に短縮できると進言したところ、自分の能力ではできないときっぱり拒否されました。議事録の内容についてくらしスクエアにはアップされますが、社内での情報共有は全くできていないようでした。また、議事録には議事の経過の要領とその結果を記録することになっています。議事の経過のひとつである討議の内容（どんな意見が出たか、なぜ結論に至ったか等）が全く記録されておらず、改善を指摘しましたが、担当者に能力がないからかこちらがすべて追記・訂正していましたね。議事録案には管理会社に不利な記述は当然書きませんし。
　まあ、何事にも、管理規約や総会決議より、自社のルール・基準・やり方を優先するように行動し働きかけてくるズルい管理会社のようですから、理事・監事だけでなく組合員全員が意識をもって対応する必要がありそうですね。

　

建物の大切な判断については、国土交通省や開発局、に確認するべきだと。建物の修繕なら、インターネットから検索すればいい。管理組合の資産状況も伝えるべきではない。金にならない事には協力もしない為。マンションの問題解決に手助けもしない。「我々は提案するが責任は持たない」とも話していた。。時は過ぎていく。責任が持てないなら提案も必要ない。

>>2818 匿名さん

> 「我々は提案するが責任は持たない」
大アは言葉の端々に、こういう事を言いますよね。
議事録も、議事にないことや、まったく違う事を書いた事のいいわけとして、我々は作業をしただけなのでと言いますし。
つまり、議題には意見を言う、聞く側として参加していないといっているわけで。
そのわりには勝手に議題を決めていたりするのですが、そこに矛盾を感じる常識とかは持っていないのかなとか疑ってしまいました。

まわりから見れば、平然と嘘を言っているとか、言うことがころころ変わってしまうようにしか見えないので、悪意があるのではと感じてしまっていましたが、

でも、１年間理事として付き合っていると、それが本人や会社の言い訳というよりも、本気でそう思っているようにも感じました。自分達で書いている契約書すら説明出来ないし、営業マンという意識もそれほどあるようにも感じません。

自分達が、誰に何を提供していると認識しておらず、ただただ、作業を意味なくこなすこんなつらい作業をしているだけなのに・・
という意識で仕事をしているが、住人からは、知識があって必要な事の判断ができる人と思われてしまっているようなギャップがあると感じました。

この管理会社と続けるのは危険だと思います。以前より様々ありました。もう見抜いてます。が、未だ理解出来ない理事はおります。こういった方がマンションをダメにしてしまうのです。散々な目に遭ってるのに。

11月に大京アステージをリプレースしました。
新管理会社の引き継ぎでも大京ステージの元担当者は理事長が不正行為していると新会社に虚偽の引き継ぎをしました。
引き継ぎの後で事実が発覚して副支店長が新管理会社に謝罪に行きましたが、単なるミスと片づけた。
とにかくこの大京アステージは信用出来ない。
長く付き合っていると人間不信になるから注意が必要です。

大京アステージはマンション事故の保険請求で理事長の承認無しに保険代理店の立場利用して保険請求している。
担当者は保険金が満額出る場合は理事長印は必要ないと言う。
保険金の支払い業者指定して直接保険金を業者に支払ってる。
ヤフー知恵袋に聞いても理事長印無しに保険金支払われる事はあり得なの解答ばかり。
どうなってるんだ！
怪しい事ばかりの大京ステージ。

理事会議事録は理事会で作成し居住者・区分所有者(外部)への配布は管理員と
管理会社担当者が行っています。
理事会で、パソコン・プリンターを所有し書記又は操作のできる理事が作成して
理事長確認捺印後配布する。
これを管理会社にやらせると意味不明の文書が配られる。それに遅い、理事長が判断できる人でなければ無理かもしれませんが。

>>2822 マンション比較中さん
当方でも怪しい事案があったので保険会社に直接問い合わせてみたら、保険金は契約者であり被保険者である理事長からの請求を受けて管理組合に支払い、その通知を管理組合に郵送し、免責額があるので通常は修繕業者に直接支払うことはないとのこと。
管理会社が理事長の承諾なしに処理しているとすると、管理会社の収納口座経由でのやり取りしか考えられないのだが、どなたかマジックの答えを知っている方がいればご教示を！
管理会社が管理組合の資産である保険金を搾取していてもチェックできない状況にある。

>>2824 大凶あす定時さん
マンション居住者です。保険対応が必要な、あるいは保険対応になりそうな事案が発生した場合、理事会が保険申請を決定し、それに基づいて理事長が保険申請をします。基本的な流れは次のようになります。
・発生事案の内容検討
・修繕内容を決定し見積もりを取る（普通は管理会社が代行する）
・保険申請すべきかどうか検討する
・保険申請の決定（申請しない決定もありうる）
・理事長が保険申請
・保険会社より申請の可否通知が理事長宛てに郵送される
・保険金の支払い通知（保険金、免責額等）が理事長宛てに郵送される
・保険金は管理組合の収納口座に振り込まれる

管理組合が保険請求し、管理組合が保険金額を受け取るのが基本ルールです。
気を付けなければならないのは、修繕内容と見積もり金額です。保険対応になると管理組合からの支出は免責額だけですので、チェックが甘くなりがちですが、高い修繕費用は次の保険料の増加につながります。
また、理事会で決定した内容に基づいて修繕が実施されたかを確認する必要もありますので、理事会に修繕工事報告をしてもらいます。このとき、施工業者の領収書を提示してもらえば、金銭の流れもはっきりしますが、通常は管理会社からの振り込み履歴で代替することが多く、管理組合の支出は分かっても、施工業者にいくら支払われたかは管理組合側からは分かりません。

>>2825 基本ルール
ありがとうございます。
保険事故時の事務処理の基本的な流れを詳細に記述いただき、よく理解できました。
当方のフロント担当者は、保険申請は理事長（契約者・被保険者）以外のものからもできるなんて、おかしなことを言っています。
第三者災害の損害賠償請求なら理解できないこともないですが、
2822 マンション比較中さん もおっしゃるように、とにかく、怪しいんです。

保険金受領および保険修繕工事関係費用の支払いが、過去の総会資料で収支報告されてない事案を発見しています。
月次報告書にも記載がなく、チェックできていないのは、恐らく、管理組合の銀行口座を経由していないからだと考えています。

もう一点、当マンションの総合保険の次期契約に当たっては、受領保険金額の多少ではなく、算定期間中（現契約満了日の半年前から２年間）の事故件数によります。件数が多いと保険料の割引率が下がります。

>>2824 大凶あす定時さん

保険会社と代理店の癒着も考えられます。代理店は大京アステージです。代理店をアステージでなく、大きな代理店に変更してください。

>>2826 大凶あす定時さん
月次報告書ですが、収納状況、入出金明細書、予算決算対比表、支出明細書、貸借対象表の5点でしょうか?!

当マンションでも、フロントマンによる怪しげな保険請求が勝手に行われていた件（＋理事会時に配布済みの議案書の改ざん・記事禄の捏造）が発覚し、月次報告書の再確認を行いました。

保険金については、「予算決算対比表」－「収入の部」－【受取保険金】の科目があり、（表面上は…）本科目に計上しているようです。その他の報告書の役割は

・収納状況　…　管理費、駐車場料金などの入金額
・入出金明細書　…　収納口座、保管口座の入出金額　※あくまで、大凶・管理組合口座間の入出金記録
・支出明細書　…　各科目毎（管理委託費など）の支払い情報
・貸借対象表　…　預金の残高情報など

の役割になっており、保険金受領時の流れが、非常に不透明な状況です。

お金の流れは、必ず【総勘定元帳】にて管理中のはずであり、フロントマンに入金記録（保険金）の提示を求めたところ、理事長に回答します！と誤魔化されました。別件では、【総勘定元帳】を提示したくせに…

【個人賠償責任保険が適用される保険事故について】
１．理事会は、保険金請求に関与できない。
２．保険金請求権者は、被保険者のBさんであって、被害者のAさんではない。
３．特約に「損害賠償請求権者の直接請求権」の規定がある場合、
　　被害者のAさんは、Bさんに対する損害賠償請求権者として、
　　特約に定める損害賠償額の支払いを保険会社に請求することができる。

>>2829 基本ルールさん
舌足らずかもしれないけど音声無いからわからんだろ？言葉足らずだろ。

代理店なのに、まともに報告してない大京アステージが終わってますね

大京アステージの物件で大京穴吹建設が現在大規模修繕を行ってるんですけど、手抜きがひどいです。
（エントランスのタイルのヒビを直さない、壁タイルの目地の抜けを直さない等）
同じ大京グループだから管理会社に言っても無意味ですかね？

>>2833 マンション掲示板　
現場監督を入れる
必ず第三者を入れる事です。全国どこでも手抜きしているようです。

>>2824 大凶あす定時さん

昔、損害保険会社で働いていたことがあるので、その観点から。
ただし、マンション保険は詳しくは知りませんが・・・一般的な損害保険として。

保険会社も、代理店から保険金申請があったら下ろすと思います。理事長の承認印が必要というのは、そもそも、マンション運用側の既定で保険会社の規定ではないと思います。保険会社としては、実際の保険対象物に実害があったという証拠の方を優先するはずです。
なので、代理店である大京が証拠をそろえて保険金申請すればおりるとは思います。

ある程度大きな額なら、一式の書類を保険会社ですべて保管する事もあり得ますが、代理店側を信じて受け取っているていのものの、実際には代理店で止まっている可能性もあります。

支払ですが、マンションも場合によっては、税務的な処理をしなければいけない場合もあるので、保険会社に支払金の一覧がほしいと言えば、いただけるのではないでしょうか？特に、直接管理組合に郵送していないとすれば、その要求は言えるように思います。

>保険金を搾取していても
これは、企業としてはやらないとは思います。犯罪ですから・・・

ただし、保険金でよくあるのが、保険金上限の満額を請求されることはよくあります。しかも、保険更新終了間近などで。
保険が使えるから、それを使って直してしまいましょう。という事なんだと思いますが、そういう事ができるのは、代理店側もぐるにならないと難しいので、そういう工事は、必要以上に高い工事をやっているという事もあり得ます。
ただし、マンション側も保険金だからと言って問題視しないと思いますし、その工事の仲介手数料で大京アステージがとればいいだけだと思います。

なので、保険金をだまして搾取しなくても、正規の代理店ならやりようがあるので、そういうことはしないのではと思います。
ただし、後ろめたい事で、保険会社側にばれればもちろん、問題になるので、収納口座を通じて、誰にもなるべく分からないようにするくらいの事はしているかも知れません。

>>2827 匿名さん
ご示唆ありがとうございます。ですが、管理委託契約上、代理店を変更することは、保険更新時以外、困難に思えます。

>>2828 匿名さん
月次報告書はご指摘の５点です。
「収納状況」は、管理費、修繕積立金および駐車場棟の使用料の当月収納額が記載されているようです。未収金額は不明です。
「入出金明細書」は収納口座・保管口座別になっていますが、重要事項説明書に記載されている全ての口座が報告されているわけではなく、さらに、入金の記載がなく、支出ばかり記録されているものもあります。したがって、口座間の金銭の移動状況や月ごとの収支状況が全く分かりません。ただ、明らかに、保険金収入と工事業者への支出が計上されていない案件があります。

>>2835 ご近所さん
代理店が代理申請できたとしても、
保険金申請書には、理事長印とか理事長の署名とかが必要ではないんですか？

いくら代理店が資料を整えても、契約者または被保険者が請求したことが確認できない保険金を保険会社が支払いますかね？　それも代理店の口座に。　
保険契約上は、契約者または被保険者の請求に基づいて支払うことになっていると思うのですが。

ご示唆の後段については、性善説が通用しない企業ですし、今でも業務上横領を警戒しなければならない業務品質ですから、何とも言えません。

>>2836 大凶あす定時さん

代理店変更は可能ですよ。やらなきゃ、管理組合は正しい保険事故請求が出来なくなるでしょう。情報も来ません。

>>2822 マンション比較中さん

保険金は通常、管理組合へ支払われるものです。直接業者に支払っている場合、業者は大京アステージにキックバックが容易になります。保険契約書に、臨時費用特約が付加されていれば、この特約は通常、被害額に上乗せして支払われるものですから、これが工事代金と共に業者に支払われる事になります。非常に怪しいですね。そういった事を指摘しても止めないなら詐欺や横領が用意になります。

>>2838
>代理店が代理申請できたとしても、

保険代理店は、保険会社の代理人（代理商）であって、保険契約者の代理人ではありません。
したがって、代理店が保険金を請求することはできません。