大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2791 トクメイさん

それは管理会社に依頼することじゃないですね。

>>2791 トクメイさん

その支店だけではなく、、全部ひどい。

大京アステージの修繕の吹っかけ方は異常でした。更にマンション施設に存在しない物の修繕費を長期計算書に存在させる手法もありました。素人の理事会は気が付かず、そのまま組合が費用負担となる可能性もあるかと。今後は全ての設備につき製造元に確認をするのが良いと思います。その場合、大京アステージの協力店に聞かず同業他社に確認する事で解明します。こういった事が続くと管理組合は長期的に積立金を保持していけませんし、後半資金不足になります。信用出来ませんです。まだ必要ない工事を早めに全体規模で行わせる事もあります。屋上防水工事などです。10年程度での傷みを、写真提示で全面工事を勧めますが、インターネットでの検索で見つけた業者で構いませんので、相見積もりを取るのが良いです。分譲マンションに対応出来る業者を紹介してくれます。彼らから「全体工事は早すぎる。部分補修で充分」の回答が来るはずです。別の手法で管理組合の資金を取り崩そうとする可能性もあります。提案もひどい危険を伴うもので。何か提案されたら必ず他の同業他社にお尋ねすると解明するかと。信用すればお金を失うだけでなく外部からマンション全体の信用を失い、資産価値の評価も下がると思います。毎回、開発局や国土交通省に確認した方が良さそうです。見積もりが一社しか取れない場合、他社がなぜ入ってこないのか？別の理由もあるはずです。そこは確認してください。本当の直接契約になっているのか。商業施設のオーナーやビルの経営者と友達になり、業者を紹介してもらうのも得策かと。大切な建物の資金の使い方が分かる。

>>2644 評判気になるさん
改め確認しました。ひどい対応ですが、大京アステージ、日常茶飯事かと思います。責任転換して最悪ですね。この管理会社と継続なら管理組合は顧問弁護士を付ける対応が良さそうです。お金がかかりますし。失った信用は取り戻せないはず。マンション修繕計画書の虚偽の記載、その他の不明、他様々に於いて同様過去に謝罪文を提示しました。大京アステージに管理を継続させると今後も何が起こるか不明です。素人理事長は知らずに継続し建物の存続不能にさせます。皆が早く気付きませんと。

管理会社をリプレイスした経験がある理事長です。
現管理会社をリプレイスしたいのであれば、大手数社から相見積もりをとって比較するのが良いと思います。
候補になるのは日本ハウ、東急コミュ、長谷工、合人社　
あたりでしょうか？
野村、三井、三菱系も候補になり得ますが、築年数古いマンションだと断られます。

ネットで検索して見積依頼すればすぐに営業マンが飛んでくると思いますよ。

>>2791 トクメイさん
町田支店だけではありません。全国全てです。

大京アは、自分達が提案する修繕積立金が足りないと、銀行からの借入をすごいすすめてきました。
修繕費の値上げを提案すると反対がおきて面倒になるから、借入なら総会が通りやすいと説明していました。
（正直、これを悪びれもなく説明している営業はあまりにもこちらを馬鹿にしていると感じましたが・・）

借入をしたら、あとで返す必要があり、そうしたら値上げしなければいけなくなるに決まっている。しかし、そうやって、なし崩しに話を進めようとします。
とりあえず、業者を変えたら借入も必要なく実施できましたが、こういう、無責任な提案をしてくる業者ってどうなんでしょう。と思ってしまいます。

>>2798 ご近所さん
管理組合が金融機関から借入をすると、確実にマンションの資産価値が暴落します。共用部のお金が足りなく借入している管理組合となります。

>>2787 マンション比較中さん

2785です。これは、マンション管理士のことでしょうか。
実は、当理事会も検討したことがあります。良いマンション管理士を、あの手この手で探したのですが、なかなか見つからず、一度諦めています。
やはり、どなたかからご紹介いただくのが安心だと思う（紹介する人もあまりいい加減な管理士は紹介しないと思うので）のですが、良い管理士を見つける方法をご紹介いただけないでしょうか。よろしくおねがいします。

>>2795 匿名さん

2644です。コメントありがとうございます。この文章は、できるだけ感情的にならないように、管理組合（理事長）からだけの視点にならないように客観的な記述となるように書きました。今読み返しても、やはり、当時のことを正確に記述しており、決して過剰な書き方ではないと思います。つまり、大京アステージ社の一つの側面（もちろん悪い方の側面）を示す事例となっていると思います。そして、類似のトラブル（不適切行為）は、おそらく他のマンションでも起こっているのだろうと想像します。
これに対して、「マンション管理会社はどこだって同じようなものだ」という指摘があるかもしれません。が、私はそうは思いません。なぜなら、私も会社員として自社の業務のために多くの民間企業と契約をし、事業を発注してきましたが、その中でもここまでひどい企業はなかったからです。大京アステージの営業スタンスは、業界をこえて明らかに度を越しています。マンション管理業務は特にアンタッチャブルの世界だということは聞いていますが、いくら特殊な世界であっても許される範囲というものはあります。この会社はそれを超越してしまっています。
私は 2776 でもあるのですが、今回、リプレースにあたって我々が新規契約する新しい管理会社さんに確認したところ、その支店だけでもこの1年で10件近い大京アステージからのリプレースがあったそうです。逆のパターン（大京アステージへのリプレース）は0件だということでした。
私の相当して、新しい管理会社がたとえどれだけひどくても、それでも大京アステージよりはましだと思います。そのぐらい、大京アステージは管理会社としての「てい」をなしていないと判断しています。

>>2798 ご近所さん
私の予想では、工事発注先が（合い見積もりを取ることにより）大京穴吹建設でなくなったとたんに、大京アステージは管理組合に借入提案をしなくなると思います。借り入れをさせるのはあくまで大京穴吹建設に（かなりのマージンを乗せた）発注をさせたいからであって、大京穴吹建設に発注しなくなったマンションは、大京アステージにとってはうまみがないマンションであり、おそらく管理の手もどんどん抜いてくるだろうと思います。

>>2796 買い替え検討中さん

2776（つまり私も今回リプレースした理事長）です。私も同意見です。これからも少しずつリプレースに至るまでの経緯を書き込んでいきますが、今回、住民投票について書きます。

リプレースに至るまでに、当マンションでも大京アステージ社と他の管理会社（今回は大手だけ）による（オンライン）説明会を開催しました。すべての管理会社の了解のもとで説明会の様子を録画させていただき、当日参加できなかった区分所有者があとで映像で内容を確認できるようにしました。

そして、その後、区分所有者にアンケート（つまり投票）を行いました。その結果は驚くべきものでした。

各管理会社の評価4段階（◎、〇、△、×）で行ってもらったのですが、築30年のマンション（つまり30年間住んでいる方もおられる）にもかかわらず、大京アステージに◎をつけた区分所有者は0でした。つまり、だれ一人、どうしても大京アステージに継続したいという人がいなかったのです。一方で、×をつけた（つまり大京アステージをやめるべき）という人は全体の1/4以上でした。これは驚くべき割合です。なぜならば、他の管理会社に×をつけた人は誰もいなかったからです。この管理会社は絶対だめだという判断は、ただ一社、30年間もこのマンションを管理してきた大京アステージにのみ突きつけられたということです。

なお、回答率は68％ですので、良くはないですがそれほど悪くはないと思います。偏った区分所有者によってのみ得られた結果というわけではありません。リプレース準備に尽力した理事会メンバーならともかく、これだけ多くの住民が明確に大京アステージにNOを突き付けるとは予想外でした。

住民の平均年齢が高い当マンションでは保守的な方もおられるだろう、そういう方はリプレースに反対されるだろうと予想していたので、肩透かしともいえるほどの住民の反応でした。当然のように、臨時総会においてもマンション管理会社変更に関する議題についてはまったく意見が出ず、議論することもなく満場一致でリプレースが承認されました。（特に総会に足を運ぶ熱心な（理事経験のある）区分所有者は）すべからく今回のリプレースを前向きに考えているということがはっきりとしました。

もちろんこのような結果に至ったのは、理事会として現在の管理会社の問題点をきちんと説明したことや、上記のように管理会社の比較を明確に行ったことが一番の理由だと思います。またそのために、理事会（理事長）はかなりの時間をかけたことも事実です。住民に丁寧に説明すれば住民も問題点をきちんと把握して、その結果として前向きな判断が総意としてできるのだと、ある意味やってよかったと思ったリプレースまでのプロセスでした。

>>2803 匿名さん
努力が素晴らしい。お膳立てが1番大変。

>>2803 匿名さん
あなたは素晴らしい理事長に間違いないです。

>>2803 匿名さん

大京アステージに託しても何もないどころか、マンションを死に追いやるようなものです。早く脱して正解です。

>>2788 大凶あす定時さん

2801です。理事役員が輪番制なのはどうしようもないので、私も（リプレースまではこぎつけたものの）自分が理事長を退いてからの正常な理事会運営のことを考えはじめています。誰が理事長になっても基本的な線を維持できるための仕組み作りです。
一つは当然ですが、理事会細則をきちんと決めることです。今回の通常総会において、「工事等発注においては合い見積もりを取ること」を内規に入れました。これにより、大京アステージがかたくなに拒んだ工事発注における合い見積もり取得は、ルール上せねばならなくなるわけです。これに大京アステージが管理会社として協力しないなら、それは管理会社がマンションの内規をないがしろにするわけで、おそらく契約違反となると思います。
もう一つは理事会議事録の配布を徹底することです。私は理事を降りた後でも理事会の状況を把握するために、これについてもルール化したいと思っています。これにより、全区分所有者は当然、議事録に対して意見をすることができます。これは、理事会が正常に運営される（とくに管理会社の言いなりにならない）監視の目の強化のためには重要なルールだと思います。

>>2807 匿名さん
　当方では毎月、理事会議事録が回覧されますので、意識のある組合員の方は、理事会運営やマンション管理、周辺環境等に関して、意見・要望をしています。ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言（故意ではないかと思えるような）により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。
　相見積もりについて、大京アステージは以前、協力会社の中から数社取得し品質も考慮して施工会社を決定していると言ってましたが、工事費が５００万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。
　理事会運営細則に「相見積もり」をとることを規定する方法はGOODですね。
　ただ、過去の経験ですが、理事会で次期以降役員の輪番を検討するのに、区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかったことがありますから、管理規約よりも社内規定を優先する会社であると理解しています。

>>2808 大凶あす定時さん
2807です。ありがとうございます。

当方では、大京アステージ社はもう半年以上、理事会議事録を区分所有者に回覧しません。その間、5回以上、「理事会議事録を早く回覧してほしい」と依頼しましたが、大京アステージ社は対応してくれません。ついに、先日、フロントマンは、「当社にはその義務はないという理解で」と言い出しました。（だったら、それまではなぜ、同社は回覧していたのか、その説明を何度聞いても答えてくれませんでした。）
さらにひどいのは、この、早く回覧してほしいという依頼は、フロントマンだけではなく上司も見ているメールで行っていることです。つまり、上司も含めて、大京アステージ社は理事会の依頼をスルーしています。ふつうはこういうフロントマンの不誠実な行為は上長が是正するものですが、この会社ではこの1年間、ただの一度として、上長が何かを訂正したり、フォローしたりすることはありませんでした。ただ、見て見ぬふりをしていただけです。
「ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。」まさに、だからこそ、理事会議事録の開示が必要なわけです。私としては、住民（区分所有者）の理事会オブザーバ参加も細則に入れようと思っています。
「工事費が500万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。 」これは、業界の掟ではなく大京アステージ社の掟ではないでしょうか。今回、管理会社リプレースをしますが、新しい管理会社はこのようなルールを提示していません。（むしろ、必要に応じて、理事会は新しい管理会社の紹介する工事業者を見積もり対象から外してもよいということになっています。）
逆に、大京アステージ社はおっしゃるとおりであり、（契約書には記載してないが）原則として500万円を超える工事は大京穴吹建設への（単独）見積もりを前提とすると言っています。その根拠を聞いても、「契約書等の文書としては明記されていませんが、当社の規定により」と主張します。自らに都合がよいときは契約書を持ち出し、都合が悪いときは上記のように主張するという二枚舌を堂々と展開するのが大京アステージ社です。当マンションではこのような状況を住民に提示した結果、住民投票で1/4以上がリプレースに賛成するのも、もっともだと思いました。
「区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかった」とのことですが、当マンションでもそうでした。ただ、これまでの役員履歴は公開されました。

『週刊東洋経済』１１月１３日号の特集は「マンション管理」でした。
https://premium.toyokeizai.net/ud/magazine/pubdate/20211113

>>2809 匿名さん

形式上は、理事会がOKしていない。という建前なんですよね。（たぶんNGもしていない）だから、理事会に意見しろというのが、建前上は正論なんですよね。

ただし、一方で理事会側には、間違った知識やアドバイスをしているというのも事実だったりするわけで・・・

うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、

・修繕工事について
　検討した

・XXXXの工事について
　決定を合意した

とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。
たぶん、この程度であれば、回覧させていたのだと思います。
要は、大京アステージ側の言い分を白紙合意したという証を全戸に配布しろ！ってだけなので、それはそれで、困る部分はあったりしました。

>>2811 ご近所さん
2807です。理事会議事録について、思い出したことがあるのでフォローします。

「うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、（中略）
とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。 」

当マンションもまったく同様でして、大京アステージが記載する議事録は重要なことが記載されていないうえに、自社に不都合なことを記載していないことが多々ありました。明らかに誤記である記述も頻繁にみられました。（当然、自社に有利な誤記だけです。）

理事（長）は議事録に署名せねばならないので議事録（案）をチェックするのですが、何度チェックしてもおかしなことが書かれていたりするので、押印するまで2度も、3度もかかることが常でした。（押印しなくてよいなら私もスルーするのですが、押印する以上は法的な責任が伴いますので、でたらめな議事録に押印することもできず…。）

その結果、議事録が承認されるのは次の理事会よりも後などと言うことが起こり始め、ついには承認に数か月かかるという事態が発生しだしました。そのころには次の理事会議事録が出てきて、これにも承認できず…。宿題をしない小学生がどんどん宿題をためていくかのような様子でした。

もちろん、この状況は主としてメールでのやり取りですので、大京アステージの上長は見ているはずですが、まったく何もせず放置状態です。

ついには、フロントマンは、「理事が議事録を承認してくれないからだ」と文句を言いだしました。であれば、きちんとした議事録案を出せばよいのであって、こちらも承認をしたいのにできないのですから、これは責任転嫁もよいところです。もちろん、フロントマンから、「議事録案が不十分で申し訳ありません」などと言う言葉が出たことはありません。

そもそも、どちらが委託側でどちらが受託側なのか。業務を受託しているという意識をまるで感じることができませんでした。

基本的なマンション管理・運用は国土交通省が定めるガイドラインに沿って行っていると理解していますが、このガイドラインはある意味性善説に基づいており、大京アステージのようなとにかく手を抜こうとするマンション管理会社に対しては不十分だと言わざるを得ません。今回、管理会社のリプレースができてよかったと、心から思います。

>>2812 匿名さん

全国同じですよ！こちらは、リプレイスを早くして欲しいのですが、知識がない理事が変える事をためらいます。過去からどうであったのか？
理事が入れ替わる事でまたリセットされますよ！
早くこの板の文章を読むべきです。何故、毎回フロントマンを呼ぶのでしょうか？住民の意見を聞くべきなのに、知識がないフロントマンと訳がわかっていない理事長が組んだらどうなってしまうのか良く検討して。勝手に進める理事長、貴方自身にも責任あります。
彼らはいつも間違っている提案です。精度も低くて、提案が出来ていません。

>>2812 匿名さん
こちらは、2812さんの文章を読んだ後、
現在のアステージ管理の自身のマンションの理事会へ訴えているのです。誤解されませんように。すみません。

リプレイスにはそれなりの労力が必要です。
あなたが理事(できれば理事長)の時に行う方が間違いないです。
または、あなたが全面的に協力する事を理事会に示すとスムーズに進むでしょう。

>>2813 匿名さん
2807です。最近、大京アステージからのリプレースを行いました。（現在、移行期間中です。）
私のマンションは築30年で昔からの（比較的保守的な）住民が一定数います。リプレースには頑強に反対すると思いきや、あっさりと賛成（または強く反対せず）ということですんなりとリプレースが決まりました。
これは、おそらく、この管理会社のどこにどのような問題点があるかということと、新しい管理会社の説明がそれらの点の改善を具体的に述べていたからなのだと思います。（事前に、候補となる管理会社には現状の問題点を伝えてありましたので。）

>>2812 匿名さん
　まず、理事会議事録を回覧するかどうかは、管理組合（理事会）で決定すべきことなので、決議または規約細則に規定すればよいと思います。うちの場合は慣例的に行われているようです。検討中など理事会の意思決定過程のものがありますので、議事録すべてではなく、取捨選択して居住者に伝えるべき内容だけをセレクトしています。
　管理会社には理事会運営支援業務として議事録案作成が委託契約されていますから、その中で案を作成してもらい理事が修正して理事会発として回覧しています。
　管理会社に回覧するしないの判断権限はありません。
　大京アステージのホームページには、理事会の場で議事録を作成し、確認しているような内容が掲載されていたかと思います。以前、フロント担当者にモバイルPCで理事会中に作業したら作成～確認時間を大幅に短縮できると進言したところ、自分の能力ではできないときっぱり拒否されました。議事録の内容についてくらしスクエアにはアップされますが、社内での情報共有は全くできていないようでした。また、議事録には議事の経過の要領とその結果を記録することになっています。議事の経過のひとつである討議の内容（どんな意見が出たか、なぜ結論に至ったか等）が全く記録されておらず、改善を指摘しましたが、担当者に能力がないからかこちらがすべて追記・訂正していましたね。議事録案には管理会社に不利な記述は当然書きませんし。
　まあ、何事にも、管理規約や総会決議より、自社のルール・基準・やり方を優先するように行動し働きかけてくるズルい管理会社のようですから、理事・監事だけでなく組合員全員が意識をもって対応する必要がありそうですね。

　

建物の大切な判断については、国土交通省や開発局、に確認するべきだと。建物の修繕なら、インターネットから検索すればいい。管理組合の資産状況も伝えるべきではない。金にならない事には協力もしない為。マンションの問題解決に手助けもしない。「我々は提案するが責任は持たない」とも話していた。。時は過ぎていく。責任が持てないなら提案も必要ない。

>>2818 匿名さん

> 「我々は提案するが責任は持たない」
大アは言葉の端々に、こういう事を言いますよね。
議事録も、議事にないことや、まったく違う事を書いた事のいいわけとして、我々は作業をしただけなのでと言いますし。
つまり、議題には意見を言う、聞く側として参加していないといっているわけで。
そのわりには勝手に議題を決めていたりするのですが、そこに矛盾を感じる常識とかは持っていないのかなとか疑ってしまいました。

まわりから見れば、平然と嘘を言っているとか、言うことがころころ変わってしまうようにしか見えないので、悪意があるのではと感じてしまっていましたが、

でも、１年間理事として付き合っていると、それが本人や会社の言い訳というよりも、本気でそう思っているようにも感じました。自分達で書いている契約書すら説明出来ないし、営業マンという意識もそれほどあるようにも感じません。

自分達が、誰に何を提供していると認識しておらず、ただただ、作業を意味なくこなすこんなつらい作業をしているだけなのに・・
という意識で仕事をしているが、住人からは、知識があって必要な事の判断ができる人と思われてしまっているようなギャップがあると感じました。

この管理会社と続けるのは危険だと思います。以前より様々ありました。もう見抜いてます。が、未だ理解出来ない理事はおります。こういった方がマンションをダメにしてしまうのです。散々な目に遭ってるのに。

11月に大京アステージをリプレースしました。
新管理会社の引き継ぎでも大京ステージの元担当者は理事長が不正行為していると新会社に虚偽の引き継ぎをしました。
引き継ぎの後で事実が発覚して副支店長が新管理会社に謝罪に行きましたが、単なるミスと片づけた。
とにかくこの大京アステージは信用出来ない。
長く付き合っていると人間不信になるから注意が必要です。

大京アステージはマンション事故の保険請求で理事長の承認無しに保険代理店の立場利用して保険請求している。
担当者は保険金が満額出る場合は理事長印は必要ないと言う。
保険金の支払い業者指定して直接保険金を業者に支払ってる。
ヤフー知恵袋に聞いても理事長印無しに保険金支払われる事はあり得なの解答ばかり。
どうなってるんだ！
怪しい事ばかりの大京ステージ。

理事会議事録は理事会で作成し居住者・区分所有者(外部)への配布は管理員と
管理会社担当者が行っています。
理事会で、パソコン・プリンターを所有し書記又は操作のできる理事が作成して
理事長確認捺印後配布する。
これを管理会社にやらせると意味不明の文書が配られる。それに遅い、理事長が判断できる人でなければ無理かもしれませんが。

>>2822 マンション比較中さん
当方でも怪しい事案があったので保険会社に直接問い合わせてみたら、保険金は契約者であり被保険者である理事長からの請求を受けて管理組合に支払い、その通知を管理組合に郵送し、免責額があるので通常は修繕業者に直接支払うことはないとのこと。
管理会社が理事長の承諾なしに処理しているとすると、管理会社の収納口座経由でのやり取りしか考えられないのだが、どなたかマジックの答えを知っている方がいればご教示を！
管理会社が管理組合の資産である保険金を搾取していてもチェックできない状況にある。

>>2824 大凶あす定時さん
マンション居住者です。保険対応が必要な、あるいは保険対応になりそうな事案が発生した場合、理事会が保険申請を決定し、それに基づいて理事長が保険申請をします。基本的な流れは次のようになります。
・発生事案の内容検討
・修繕内容を決定し見積もりを取る（普通は管理会社が代行する）
・保険申請すべきかどうか検討する
・保険申請の決定（申請しない決定もありうる）
・理事長が保険申請
・保険会社より申請の可否通知が理事長宛てに郵送される
・保険金の支払い通知（保険金、免責額等）が理事長宛てに郵送される
・保険金は管理組合の収納口座に振り込まれる

管理組合が保険請求し、管理組合が保険金額を受け取るのが基本ルールです。
気を付けなければならないのは、修繕内容と見積もり金額です。保険対応になると管理組合からの支出は免責額だけですので、チェックが甘くなりがちですが、高い修繕費用は次の保険料の増加につながります。
また、理事会で決定した内容に基づいて修繕が実施されたかを確認する必要もありますので、理事会に修繕工事報告をしてもらいます。このとき、施工業者の領収書を提示してもらえば、金銭の流れもはっきりしますが、通常は管理会社からの振り込み履歴で代替することが多く、管理組合の支出は分かっても、施工業者にいくら支払われたかは管理組合側からは分かりません。

>>2825 基本ルール
ありがとうございます。
保険事故時の事務処理の基本的な流れを詳細に記述いただき、よく理解できました。
当方のフロント担当者は、保険申請は理事長（契約者・被保険者）以外のものからもできるなんて、おかしなことを言っています。
第三者災害の損害賠償請求なら理解できないこともないですが、
2822 マンション比較中さん もおっしゃるように、とにかく、怪しいんです。

保険金受領および保険修繕工事関係費用の支払いが、過去の総会資料で収支報告されてない事案を発見しています。
月次報告書にも記載がなく、チェックできていないのは、恐らく、管理組合の銀行口座を経由していないからだと考えています。

もう一点、当マンションの総合保険の次期契約に当たっては、受領保険金額の多少ではなく、算定期間中（現契約満了日の半年前から２年間）の事故件数によります。件数が多いと保険料の割引率が下がります。

>>2824 大凶あす定時さん

保険会社と代理店の癒着も考えられます。代理店は大京アステージです。代理店をアステージでなく、大きな代理店に変更してください。

>>2826 大凶あす定時さん
月次報告書ですが、収納状況、入出金明細書、予算決算対比表、支出明細書、貸借対象表の5点でしょうか?!

当マンションでも、フロントマンによる怪しげな保険請求が勝手に行われていた件（＋理事会時に配布済みの議案書の改ざん・記事禄の捏造）が発覚し、月次報告書の再確認を行いました。

保険金については、「予算決算対比表」－「収入の部」－【受取保険金】の科目があり、（表面上は…）本科目に計上しているようです。その他の報告書の役割は

・収納状況　…　管理費、駐車場料金などの入金額
・入出金明細書　…　収納口座、保管口座の入出金額　※あくまで、大凶・管理組合口座間の入出金記録
・支出明細書　…　各科目毎（管理委託費など）の支払い情報
・貸借対象表　…　預金の残高情報など

の役割になっており、保険金受領時の流れが、非常に不透明な状況です。

お金の流れは、必ず【総勘定元帳】にて管理中のはずであり、フロントマンに入金記録（保険金）の提示を求めたところ、理事長に回答します！と誤魔化されました。別件では、【総勘定元帳】を提示したくせに…

【個人賠償責任保険が適用される保険事故について】
１．理事会は、保険金請求に関与できない。
２．保険金請求権者は、被保険者のBさんであって、被害者のAさんではない。
３．特約に「損害賠償請求権者の直接請求権」の規定がある場合、
　　被害者のAさんは、Bさんに対する損害賠償請求権者として、
　　特約に定める損害賠償額の支払いを保険会社に請求することができる。

>>2829 基本ルールさん
舌足らずかもしれないけど音声無いからわからんだろ？言葉足らずだろ。

代理店なのに、まともに報告してない大京アステージが終わってますね

大京アステージの物件で大京穴吹建設が現在大規模修繕を行ってるんですけど、手抜きがひどいです。
（エントランスのタイルのヒビを直さない、壁タイルの目地の抜けを直さない等）
同じ大京グループだから管理会社に言っても無意味ですかね？

>>2833 マンション掲示板　
現場監督を入れる
必ず第三者を入れる事です。全国どこでも手抜きしているようです。

>>2824 大凶あす定時さん

昔、損害保険会社で働いていたことがあるので、その観点から。
ただし、マンション保険は詳しくは知りませんが・・・一般的な損害保険として。

保険会社も、代理店から保険金申請があったら下ろすと思います。理事長の承認印が必要というのは、そもそも、マンション運用側の既定で保険会社の規定ではないと思います。保険会社としては、実際の保険対象物に実害があったという証拠の方を優先するはずです。
なので、代理店である大京が証拠をそろえて保険金申請すればおりるとは思います。

ある程度大きな額なら、一式の書類を保険会社ですべて保管する事もあり得ますが、代理店側を信じて受け取っているていのものの、実際には代理店で止まっている可能性もあります。

支払ですが、マンションも場合によっては、税務的な処理をしなければいけない場合もあるので、保険会社に支払金の一覧がほしいと言えば、いただけるのではないでしょうか？特に、直接管理組合に郵送していないとすれば、その要求は言えるように思います。

>保険金を搾取していても
これは、企業としてはやらないとは思います。犯罪ですから・・・

ただし、保険金でよくあるのが、保険金上限の満額を請求されることはよくあります。しかも、保険更新終了間近などで。
保険が使えるから、それを使って直してしまいましょう。という事なんだと思いますが、そういう事ができるのは、代理店側もぐるにならないと難しいので、そういう工事は、必要以上に高い工事をやっているという事もあり得ます。
ただし、マンション側も保険金だからと言って問題視しないと思いますし、その工事の仲介手数料で大京アステージがとればいいだけだと思います。

なので、保険金をだまして搾取しなくても、正規の代理店ならやりようがあるので、そういうことはしないのではと思います。
ただし、後ろめたい事で、保険会社側にばれればもちろん、問題になるので、収納口座を通じて、誰にもなるべく分からないようにするくらいの事はしているかも知れません。

>>2827 匿名さん
ご示唆ありがとうございます。ですが、管理委託契約上、代理店を変更することは、保険更新時以外、困難に思えます。

>>2828 匿名さん
月次報告書はご指摘の５点です。
「収納状況」は、管理費、修繕積立金および駐車場棟の使用料の当月収納額が記載されているようです。未収金額は不明です。
「入出金明細書」は収納口座・保管口座別になっていますが、重要事項説明書に記載されている全ての口座が報告されているわけではなく、さらに、入金の記載がなく、支出ばかり記録されているものもあります。したがって、口座間の金銭の移動状況や月ごとの収支状況が全く分かりません。ただ、明らかに、保険金収入と工事業者への支出が計上されていない案件があります。

>>2835 ご近所さん
代理店が代理申請できたとしても、
保険金申請書には、理事長印とか理事長の署名とかが必要ではないんですか？

いくら代理店が資料を整えても、契約者または被保険者が請求したことが確認できない保険金を保険会社が支払いますかね？　それも代理店の口座に。　
保険契約上は、契約者または被保険者の請求に基づいて支払うことになっていると思うのですが。

ご示唆の後段については、性善説が通用しない企業ですし、今でも業務上横領を警戒しなければならない業務品質ですから、何とも言えません。

>>2836 大凶あす定時さん

代理店変更は可能ですよ。やらなきゃ、管理組合は正しい保険事故請求が出来なくなるでしょう。情報も来ません。

>>2822 マンション比較中さん

保険金は通常、管理組合へ支払われるものです。直接業者に支払っている場合、業者は大京アステージにキックバックが容易になります。保険契約書に、臨時費用特約が付加されていれば、この特約は通常、被害額に上乗せして支払われるものですから、これが工事代金と共に業者に支払われる事になります。非常に怪しいですね。そういった事を指摘しても止めないなら詐欺や横領が用意になります。

>>2838
>代理店が代理申請できたとしても、

保険代理店は、保険会社の代理人（代理商）であって、保険契約者の代理人ではありません。
したがって、代理店が保険金を請求することはできません。

>>2838 大凶あす定時さん

> 保険契約上は、契約者または被保険者の請求に基づいて支払うこと
契約上はそうかもしれませんが、そういった確認業務を代理店がするための代理店制度で、そこの保険会社は対価を払っているので、その手続きが正常な事を確認をしているのが、代理店なわけで・・という事です。

> 契約者または被保険者が請求したことが確認できない
一応、建前は、代理店が確認していていて、正規であることはそこで一次チェック済みなので。保険会社としては、代理店から請求があがった時点で、確認済み請求が来たという認識です。

> 理事長印とか理事長の署名とかが必要ではないんですか？
これはどうするのでしょうかね。署名だけで問題ないなら勝手に代筆してしまえばできると思いますが・・
あくまで個人の体験ですが、本人の署名かどうかが現実問題として検査されるという事が聞いたことがないので・・

もちろん、おかしな支払には保険会社も調査しますが・・・

保険会社にいたとき（といっても１５年以上前）には、代理店側からの強引な先払いみたいなものにも対応するケースもあったので、ある程度の契約数を束ねている代理店企業ならば、事務手続きの省略運用はあっても別におかしくないと思っているだけです。
といっても、変な支払も多々ある事も分かっていましたし、赤字でもやってられないので、現状ではどの程度厳しくなったかはわかりません。

しかし、あり得ないと言っていても、現実にそのような事例があるというのであれば・・・、当時の運用が基本的に変わっていなければ、まあ可能だろうなという程度の感想です。

ただし、マンション保険の場合には、「代理店」＝「管理会社」が多いと思うので、通常の代理店としてそこまで信じていいのか？と厳しく見ているのか？
それとも大口代理店(顧客)なので、ルーズに運用しているのか？
が、わからないところではあります。

大規模横領、大規模横領2回目、業務停止、逗子のマンションのり面崩落死亡させ事故、全国保険の不審な申請案件、法令無視提案、手抜き工事、高額大規模修繕手抜き工事、，、続く。

> 法令無視提案
ほんとこれは、やめてほしいです。
しかも、法令よりもマンション規約や契約が優先されるみたいなことを、あまりにもどうどうと話をします。
そのため、一部の理事で信じ出す人がいて非常に困ります。区分所有法とかを読んでもらえば分かるとは思うのですが、さすがに、そうする人は少ないので・・・

法令を犯しかねない規約や契約側を直さなくてはいけないのに、建てた当時のグレーゾーンのルールをひたすら死守しようとします。
こういう体質がいろいろな不祥事を生んでいるように見え、さらにそれが、顧客からの疑心暗鬼をより生みやすい結果を招いています。

イワクラまじ使えねえ それ以外の社員も電話保留にもできないとか教育どうなってんだよ（笑） ゴミ管理会社

本当におっしゃる通りです。

理由としては、個々のマンションの作りや設備に関し、フロントマンが正しい情報を持ち合わせていない為です。全く違う情報を管理組合に伝えてしまう為、管理組合を混乱させる事になって無駄な時間を経過させてしまう。建物事故が発生した場合が特にそうです。
法令順守も出来ないので、非常に危険な提案を平気でします。管理組合も全てを他社や国土交通省等に確認すべきだと思う。一々確認しないと信用できませんからこの管理会社と繋がっても不安と不信のみで良い事ありません。

>>2846 匿名さん

これに関して、すごく疑問なのが、建てた当時のルールでマンション運営していたら、建てた時期によって、マンション管理で気にする点が変わってしまいます。
そうしたら、フロントマンも同じ時期に建てたマンションでないと、頭がこんがらがってしまうと思うし、企業側としても、そんな効率の悪い運営している理由が不思議でなりません。
無駄な努力をして、それが、さらに顧客に無駄に迷惑をかけるような事をしてしまうことにつながります。

以前、最新のマンション標準管理規約にそった運用に変えたいとお願いしたところ、会社側のシステム都合で対応出来ないと言われました。
最初は、助かると言われると思っていたのに、そんなとこまで、システムでルール化しているのか？とビックリしましたが、それでは、他のマンション管理から契約を変えたいという新規顧客も取り込めないし、さらには、今年建ったマンションはどうしているのか、不思議でなりません。
言っていることを信じれば、一つのマンション、もしくは同時期のマンションの為に必要ないカスタマイズしたシステムを組んでいることになり、そのアホさ加減に頭が下がります。

> フロントマンが正しい情報
こんなマンション運営していれば、企業として、自社運営のみ通用する意味のないノウハウを維持しつづける社員しかできないので、人も効率的に育成できず、利益追求したい企業の本質からもズレている気がします。

どうしても、彼らフロントマン達が、自分の為（将来のキャリアパス）にもならず、さらに会社の為（コスト削減）にもならず、顧客（マンション運営）の為にならない、それなのに、なぜか一生懸命で、一体に何に対して一生懸命になっているのが本当によく分かりません。

> 全く違う情報を管理組合に伝えてしまう為
本当に手を抜いてくれれば助かるのにと思うことが多々あります。

でも、その一生懸命さが一部の理事に伝わっている事も事実で、それが本当に困っています。
目的が友だち作りなんじゃないかとかも考えてしまいますが、一体に何を目的、または目指して行動しているのか一度、真意を聞いてみたいです。

>>2847 ご近所さん
同感です。我々のマンションの構造、施工図面も正しく見て話しているのでしょうか？実は相当的外れな事を伝え、それを信用した役員が誤った修繕を行い結果、我々の大切なマンションをダメにする事になる。責任重い。フロントマンは勉強会をしているそうですが、それって何の勉強会？昭和時代のマニュアルじゃないかと思うことがある。長期計画書に載る金額も必要のない数千万の数字が載せてある。とか。不信に思うのです。これは業者に支払われるものではないはず。それに気付かなければ、そのまま支払う。更に将来、積立金不足に陥り、今度は借金をする事になります。業者に連絡しその数字についてしっかり確かめる事です。

>>2848 匿名さん

うちのマンションの前の担当は借金しましょうって乗り気だったな。
借金なら、総会で値上げ説明しなくていいから、理事の方も説明しやすいって

まあ、正確には借金と言う表現ではなく、借入だったが。
借入すると銀行からバックマージンとか入るのだろうか？

>>2849 口コミ知りたいさん

最悪の管理会社。

>>2840 匿名さん
その尻尾をつかみたいと思っています。

>>2841 匿名さん
そう理解していますが、理事長を丸め込んででもやりそうな会社なので。

>>2843 匿名さん
続いてもらっては困るので・・・。

>>2846 匿名さん
会社の質も担当者の質も悪いということですね？
であれば、リプレースしかないですね？

>>2847 ご近所さん
当方では、一生懸命さなんて感じたことがないですね。
国家資格を持ってるとは思えないくらい基礎知識が不足している。
理解力もなく反応は遅いし、言い訳ばかりで、自らの仕事のやり方に疑問も持たず、
挙句の果てに自分の能力ではできないと言っちゃうようなフロントマンですよ。
理事役員の母性本能をくすぐるんですかね？

「大京アステージ2ちゃんねる」の第7号という書き込みを見つけました。

この会社のMA等の違法とも言える行為、
管理組合への脱法行為が手にとるように分かります。

一部、以下に載せておきます。

280 名無し不動さん
2021/11/09(火) 02:10:31.69 ID:???

277
お前がどこのどんな立場で、何を求めて物言ってるのか意味がわからない。やっていただけますか？お願いしますだろ、普通は。

でもやらないだろ、誰も。

この会社、本当のアホが多くて困る。

63 280 名無し不動さん
2021/11/09(火) 02:10:
禿同
マスコミにバレていないだけ
ブラックの中のブラック
チンコロされる前に改善せよ

292 名無し不動さん
2021/11/14(日) 08:47:07.94 ID:???

上場企業は勿論、普通は労働組合があり、企業と従業員で、話し合いするんだけどね。
休日の対応や、業務過多等、MAの問題を解決しないと、どんどん辞めていきますよ。
大京グループは、会社の言いなりだけで、従業員からの問題を取り上げない会社。
給料の値下げ支払いも、みなし残業も、いつも一方通行。
大卒で入ったプロパーは、世間知らずだから、何も感じていない。
他企業からの転職者は、驚愕している。
オリックスだって、いつかは大京グループの、梯子外す。三和銀行、オリックスで生き延びているだけ。……もう、どこも助けてくれない。


294
ノルマすごいですよね

儲からない物件でも月数万くらいの収入を得てる。
コンサルの収入と比較したら結構取ってるもんだから
切れないやめられない。もっと本格的にフロントがやめないと本社にはわからんよ笑

儲からないってのは自社基準であって、
過度な工事受注を目標にすることが、今の時代に合ってない。かと言って、他に儲ける手法を考えようともしない。いつだって打つ手が遅い。目標は据え置き。とりあえず、右肩上がりの成長を維持するためにリストラ断行。ガス抜きでタウンミーティング。

次打つ手は何かな？

315 名無し不動さん


2021/11/23(火) 18:52:23.04 ID:???

修繕債券、代筆のチェックするよ。


318 名無し不動さん
2021/11/24(水) 06:41:06.08 ID:zZfeCsOf

316
あれは酷い。期限聴いて耳を疑いました。
案の定、理事長からクレーム。
いいよな事務のやつらはクレーム直接受けないから。
全部。ＭＡ..


どこ行っても工事金額が高すぎると怒られる。
それは、ＭＡもそう思ってる。

>>2357 匿名さん
こちらのコメントと2ちゃんねるの内容が合致しておりますね。

>>2855 大凶あす定時さん

そうですね。うちのマンションは、新築後の数年間はゴミ分別とかの手伝いとか、雪の日にロビー前の雪よけ見たいのはしてくれていました。別に手伝ってくれなくても、何も思いませんが、手伝ってもらえば印象も変わります。

新築後の数年間なので、まあほとんど何もやることがないのでそういう事をやってくれただけなのかもしれませんが。
そしてその印象を持っている理事もやはりいます。
また、マンション管理の不備が問題になると、逆にそういう住民に見えやすいところで頑張っていたりします。
客観的にはそういうアピールは上手だと思うフロントマンです。

ただし、管理知識や理解力はかなりなく、双方の顔を知っている側とすれば、そういうアピールも下手だといろいろ助かるがと。
ここを見ていると、フロントマンにつまらない仕事を頼む住民が多い、だが、管理業務ができていないってそういうマンションが多いのかなと思っていました。

この些細な仕事を頼まれるために、マンションの敷地をぶらぶらしてるのかなとか。
管理人が別契約でいるので、本当のところ何のためにいるのだろうとか。

もしかしたら、他のマンションとは違うのかもしれませんね。

大京販売は、「マンションの専有部分のアフターフォロー」のみでしょうか？

専有部分は区分所有者のもの。

大京はワイロを配りますか？

大規模修繕実施後に修繕積立金が3万円増額となった件について。本当に「管理組合/理事会がしっかりしていないと損をする」典型的な事例です。大京アステージの作戦は、大規模修繕で各戸にマンションの価値分（売値）を銀行から借金させることのようです。多くの費用を使うと全体の2割～4割を大京がかすめ取ります。無駄な修繕が多いほど儲かることになります。管理組合に対する背信行為ですので、早急に管理会社を変更する必要があります。しかし、管理組合/理事会の反省がないと、管理会社を変えても同じ繰り返しになります。理事会の議事録作成、総会資料の説明くらいは理事が実施すべきと考えます。

>>2862 匿名さん
許せない管理会社。

>>2861 匿名さん

分かりません。でも、なぜか、マンション全体として損失が明らかでも、大京アステージを理由なく支持する理事や理事長が突然現れることも事実です。
賄賂なのか、はたまか、何か脅迫めいた事を示唆されているのかは不明です。

現理事会に内緒で、旧理事とプライベートで連絡を取り合っている事実があり、一部の旧理事が大京アステージから得た情報からの提案などもありました。
そこには、現理事でさえ知らない情報があったりしました。

なので、理事会と管理会社という関係以外で、現理事以外と連絡を取り合っている事はあるようです。

>>2845 通りがかりさん
その通りです。

>>2833 マンション掲示板さん

大京穴吹建設で修繕工事を行った事が、全ての失敗です。無駄な手数料を35パーセント以上搾取されています。

>>2866 通りがかりさん

長期修繕を公募にしたら、有名どころの大手すら想定内の金額で提案してきましたが、大京経由だと想定金額では無理という事で入札すら出来ない結果だから、相当高いんだと思います。

決まったら、決まったで、大京が今度はその金額は高すぎると言ってきたので不思議でした。他社を高すぎると言うのであれば、予算が少なすぎて見積もる事すらできないと言っていた事をほとんどの理事が知らないと思って、勝手な事を言い出して、全体を混乱させる事をし始めます。

その手数料は、運用を妨害しないみかじめ料だと思うので、大京に任せている以上はお金を無駄だと思っても出し続けないといけないんでしょうね。

はやく、大京管理から逃れたい・・・

大京アスを大規模修繕の発注先にすると
元請である大京アスに現場代理人が必要になる。
仕事したことのない、単なるお飾りだから、施工会社にもきちんとした現場代理人が必要。
お飾りがお仕事できないから、フォローのためにさらに人員が必要。

そういうことで、割高になる。

大京アステージの手抜きや違法行為の尻尾をつかみました。
１．債務不履行
２．適正化法第７６条違反（管理口座を介さない管理組合経費の入出金、収支未報告等）・・・会計システムが平成２１年の法改正に対応していない疑いも
３．保険業法違反（保険商品について虚偽の説明、保険金の代理請求・受領）
・・・私文書偽造の疑いも
４．区分所有法第２６条第２項に規定する管理者の保険金請求・受領権の侵害（第三者による請求・受領）・・・保険金詐欺につながるリスクあり
証拠を集めて、監督官庁へ通報することを検討しています。
巧妙に帳票類を保管していない場合があるかもしれませんが、
みなさんも一度点検された方がよろしいかと思います。

そんなにあるんですか。
しかし、本当ですか。

工事費が６，０００万円以上のときは、１級施工管理技士を
常駐させなければならないこと知ってる。

国土交通省から２回目の指示処分は２ヶ月の営業停止でしたが

次の処分は　永遠の停止ですよね？

2869について、公的機関等に相談中です。一部について、グレー～黒との判断で、たくさん助言をいただきました。

さて、大京アステージから管理委託契約の変更提案がありました。
昨年、「実態に合わせて」とか、「業務・責任の範囲の明確化」といった理由で、
削除・変更された事項に関して、たった１年で、
また「実態に合わせて明確化」との理由で、元に戻ったところがあります。
（１）各種点検・検査等に係る業務について、報告書の内容により改善の必要があると判断した事項については書面等により提案することに変更
（２）管理組合が作成した消防計画を所管消防長又は消防署長へ届出することに変更
ただ、これらを含め、逗子のマンション敷地斜面崩落事故以降に改悪された部分は、
標準管理委託契約書に及ばない内容となっており、
さらに新たに、「明文化・文言変更」との理由で、
建物・設備管理業務報告の内容を手抜くことが提案されるなど、
相変わらず、委託費減額のない顧客サービス（業務品質）の低下により、
社内の業務効率化や経費削減を図る姿勢は変わりません。

脳天気な理事会役員たちが何も考えずに総会議案にするのも考えものですが・・・。

両者相手に徹底抗戦します！

>>2873 大凶あす定時さん
目的はなんですか？そんなに熱くなっているのは？
徹底抗戦する意気込みがあるんだったら、そんなヘンテコなコロコロ変わる契約書に変更しようとする会社とは解約したらどうですか？徹底抗戦に使うエネルギーを無駄に使うのはもったいない。貴方が理事長になって解約を主導したらいいんじゃないですか？
大手でも規模は小さいけど管理委託料が安く良い管理会社はありますよ。

>>2874 マンコミュファンさん
目的は不動産業界の闇を駆除することと、管理組合の自立を促すこと。
みんなで安く楽しく平穏に、いつまでも住み続けられたらハッピーだから。
ただ、区分所有者は建物設備の維持管理等に関しては全くの素人なので、
資産管理に信頼できる良いパートナーを見つける必要があることが最大の課題。
理不尽が大嫌いなので、徹底抗戦に使うエネルギーが無駄なんて思ったこともない。
輪番制では理事長に立候補できないし、さらに、そのつもりもないのは、
管理会社がこんな低レベルなので理事長になっても個人的リスクが高すぎて・・・。
オリックスの投資対象でしかなくなった大京ブランドに、
いまだ拘りのある保守派が多数いることもネック。管理会社のいいなりだもの。
なお、別の数社はリサーチ済みで、逗子の後に改訂された管理委託契約書の内容に驚かれていましたね。安価・高品質な他社へのリプレース検討は総会で当然指摘します。

>>2874 マンコミュファンさん

> 目的はなんですか？そんなに熱くなっているのは？
なんでしょうね。私も理事になる前は良く理解出来ませんでしたが、そこまでのエネルギーはありませんが、ちょっと分かる気もします。

長期修繕工事なんて、介入することで一億くらい軽減できる事が分かったりします。
サラリーマンをやっていて、一人の力で一億以上の純利益を上げられる人はほぼいないと思います。たぶん、そんな人が会社にいたら、超スター扱いされると思います。
一方で、それほど大きな金額をただただ関与していないだけで取られている社会にびっくりすると思います。これは、別にこの業界特有ではありませんが。

それを知って、
こんな会社は制裁すべきだ、徹底抗戦だ、という方向性か？
世の中はこんなに無関心のせいで無駄なお金が浪費されているんだ、何かに生かそう（会社でも立ち上げようとか・・）というような方向性か？
と思うかなと思いました。
私は後者にモチベーションを向けましたが・・

>>2876 ご近所さん

自分の住むマンションの現在と同じ状況です。　本当に、アステージの管理だと日々不安ばかり募ります。管理会社が知識ない為に、今後の方向性も間違っております。建物の管理に関しても悪い、管理会社としては最低レベルです。ここまで悪いと、もう呆れるしかない。

>>2875 大凶あす定時さん

貴方が私の側にいたら、どんなに良くなるだろうと。
全く状況が同じ…。一難去ってまた一難です。次、静止しないと何起こるかって状況です。早く知識ある管理会社に変えなければ、このマンション終わってしまう。

>>2876 ご近所さん
自身の起業と自宅の管理は別物ですから。

>>2878 eマンションさん
新たな一難とは？

長期修繕計画の見直しが出てきました。
この会社が提示する長期修繕計画って何なんだろうって感じです。
５年間の執行率は金額ベースで約２割、その他別工事が約１割。
実績等を踏まえて、修繕周期の見直し提案もないですね。
中間のちょこまか補修は適当に、大規模修繕時までに悪くしといて、
どかっと工事で儲けようって魂胆かも？
修繕積立金についても、次回の大規模修繕の際には半額借金ですが、
徴収金の見直しに関する記述が何もありません。
う～ん。これを長期修繕計画って言えるんでしょうか？
どこかに丸投げで自社でチェックもできないのか、
他社より多くの担当物件を抱えるフロントの手抜きなのか、
とにかく低品質です。

>>2881 大凶あす定時さん
大規模修繕と中間の修繕は全く別物だと思うけど。。。

>>2881 大凶あす定時さん

同感です。
フロントマンのお仕事は、管理組合の総会資料作成、理事会の議事録作成のお手伝いが主たる業務のようです。

理事会に対し、正しい提案は難しいです。
理事会メンバーは建物に関し素人なのです。
知識が及ばず軌道修正出来ない場合、後々大変な結果となるのはほぼ間違いなし。
大京販売の実務経験は？不明でした。室内のクレーム対応が主のようです。

>>2784 匿名さん　
このポストを含め、この1年間、大京A社からのリプレースについて何度か書かせていただいた者です。いろいろなご意見を頂き、大変参考になりました。
おかげさまで、当ライオンズマンションは2022年1月をもって大京A社との管理契約を終了し、2月からは別の（大手）独立系管理会社との契約となりました。
このスレッドでは、新しい管理会社についてはポストしませんが、皆さんの参考になる範囲で（そして大京A社の管理内容がまだ記憶に残っている範囲で）その管理内容の差について、時々ポストさせていただこうと思います。他の管理会社も大京A社もそれほど変わらないのか、それとも大きく変わるのか。関心がある方も多いのではないかと思います。今後ともよろしくお願いします。

＞＞2884 購入経験者さん
大京A社との比較についてレポートお願いします。今の時点でお尋ねしたいことがあります。
・大京A社からリプレースするきっかけとなった出来事は何でしたか。
・リプレースを実現できた要因は何であるとお感じになられますか。
・リプレースに際して、マンション管理士などコンサルタントのサポートを得ましたか。
差し支えない範囲で結構ですので、ご回答をお願いします。

>>2884 購入経験者さん
お言葉に甘えさせてください。
大凶ア社支配から脱却するために、大京ブランド教の信者のような区分所有者をどのように説得されたのか、気づきを与えられたのか、是非ご教示ください。

>>2884 我々マンションも大京アステージ管理会社からの離脱について検討中。情報をお願いします。

大京アステージは管理組合に必要な情報を流せていません。今後、法令違反を発生させる可能性あり。
過去から様々な問題を発生させております。
発生してしまった問題は区分所有者に報告して欲しいが隠す。

>>2874 マンコミュファンさん

>大手でも規模は小さいけど管理委託料が安く良い管理会社はありますよ。

具体的には、どこの管理会社ですか?!　是非、教えて欲しいですね・・・

>>2887 通りがかりさん
この管理会社は管理組合の資金から自社への利益最大化を狙うのです。知識がない管理組合へは、、やりたい放題やってます。管理組合の資金が枯渇しようが、無関係です。資金古閑に関して後から責任も取らない。無法地帯のような状態です。

>>2888 購入経験者さん
独立系管理会社、どこが良いのでしょうか。

>>2885 匿名さん

2884です。長文となりますが、よろしければお読みください。

2885さんへの回答ですが、リプレースのきっかけは、私自身が大京A社のマンション管理がおかしいと思い始めたことでした。一住民の時には全く意識していませんでしたが、理事・理事長になってはじめておかしいなと思いました。今は、おかしいどころか大京A社にマンション管理委託などありえないということが分かっていますが、最初はそんなことも全く分かりませんでした。そのきっかけになった出来事については、2644に詳しく記載しました。ぜひお読みください。（きっかけは人によっていろいろだと思いますが、こういうきっかけもあるのだなということで。）

この出来事までの私の理事・理事長としての1年と数か月は、大京A社の不思議な発言や筋の通らない説明も、自分がマンション管理を良くわかっていない（不勉強）だからだと思っていました。周りの理事に質問しても明確な答えが返ってきませんでした。（どの理事も勉強しているわけではないのですから当たり前ですが、そのころはそんなこともわかりませんでした。）

しかし、2644の出来事で民間企業としても大京A社のスタンスが尋常ではないことに気が付きました。ここまでひどい事例は多くはないのかもしれませんが、どういう形であれ同社の問題点に気が付いておられる理事の方は多いと思います。私の場合は、2644がきっかけでした。その後、以下に書く通り、勉強すればするほど、同社の問題点が雪崩を打つように明らかになってきました。そして、そのすべてを総合すると、一つの答えがはっきりと見えてきました。つまり、「大京A社が自社の利益誘導のためにマンション管理を行っている」と考えるとすべてにつじつまが合うのです。

つまり、2889さんの書かれている通り、大京A社にはマンションや住民・区分所有者の視点での管理などほとんどなく、管理対象マンションを単なる草刈り場としか考えていないのです。そのことがはっきりとした時点で、私の中ではもはや「リプレースしたい」ではなく、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」という危機感でいっぱいになってしました。マンションは住居であると同時に資産でもあるわけですが、このままでは資産価値が一気に低下していくのではないかという恐怖感のようなものも感じました。
さて、ご質問の「リプレースが成功した理由」ですが、私（理事長）がそれなりに勉強をして、手続きを「正攻法」で行ったということが重要だったと思います。マンションにはいろいろな人がおりますので、特定の理事の思いや考えでは総意は動きません。事実の積み重ね以外では、新しい管理会社へのリプレースの説得は難しいと思います。上にも記載したとおり、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」「大京A社管理ではマンション資産価値を維持するのは難しい」ことを事実の積み重ねで示していくことです。

勉強は、書籍、他の複数の（デベロッパー系）管理会社、（自分がこのマンションを購入した）不動産屋、このスレッドでの皆さんの意見を聞く、の4つの方法で行いました。特に勉強で重要だったのは、大京A社とのマンション契約書の内容の理解です。大京A社への管理委託はこの契約書に基づくわけですから、その概要や要点を頭に入れておく必要があります。とくに大京A社は、自社に都合が良いときだけこの契約内容を引用してきます。硬い文章を見せられると、何となくそれ以上は主張しにくくなるものです。ところが、勉強してから、逆にこの契約内容で問題点を指摘することが増えました。ところが、大京A社は自社に都合が悪い指摘に対しては、もごもごとごまかすだけです。つまり、大京A社は自社に都合よく契約内容を使っているのです。

私の経験では、大京A社にもごもとと言わせ始めたら、自分の勉強がある程度役に立ち始めているということだと思います。言い換えると、すでにリプレースへの第一歩が始まっていると考えてよいと思います。

この勉強のための時間的負担は正直なところ、かなり大変でした。が、今後のマンション管理について基本的なことが理解できたことは、管理会社のリプレースのためだけではなく、今後のマンション資産価値の維持や安全管理の点からも、とても役に立ちましたので、私はお勧めします。マンションと管理会社とは委託・受託の契約関係にあるのですから、本来は利益相反の立場です。新しい管理会社さんとの間でも、今回の勉強は必ず役に立つと思います。

大京A社からのリプレースをお考えの方でどうすればリプレースできるかわからないという方に、私から一つアドバイスできることがあります。それは、「理事会において、マンションに利益があるが大京A社には利益にならないことを積極的に提案する」ということです。マンション管理委託は、マンションの利益のために行っているのであり、大京A社の利益のために行っているわけではもちろんありません。両者の利益になるなら大京A社は喜んで行いますが、大京A社の利益にならなくてもマンションの利益になることは、本来大京A社は委託契約の範囲内で遂行せねばなりません。

たとえば、一定規模工事については必ず合い見積もりをとります。大きな工事では、大京A社は大京穴吹建設の見積もりを出します。そして、別工事会社からの相見積もりをとれば、ほとんどの場合に大京A社の方が高い（ひどい場合は2倍、3倍ということもありました）ので、理事会としては安い方を選択するという決定をします。マンションの利益という意味では、これはもっともな結論です。

そうすると、大京A社がおかしなことを言い始めます。「当社が見積もりをとった大京穴吹建設に発注しないと、大京A社としては発注支援、工事支援、アフターメンテナンスができない」というようなことです（皆様もご経験があると思います）。このタイミングを逃してはなりません。理事会は、こう質問したらよいのです。「御社との契約書の中のどこに、そんなことを書いていますか？」

また、大京穴吹建設以外からも見積もりをとるように依頼するのも一つの手です。大京A社はそれを必ず拒否します。その時も、「特定企業（しかもそれは関連会社に見える）からしか見積もりをとらないのはなぜですか」と理事会で質問します。大京A社は「もともと、どこからも見積もりをとる義務はないが、サービスである一社（大京穴吹建設）からだけは見積もりをとってあげているのだ」というような説明をします。理事会は、「理事会としては関連会社から見積もりをとられても困るので、この案件については大京穴吹建設以外のどこか一社から見積もりをお願いします」と言えばよいわけです。

ここで重要となるのが、契約書の「本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整」という項目です。この項目が（これはすべての管理会社について）とてもあいまいで、大京A社が自社に我田引水する根拠の一つとなっています。表記があいまいであるがために、大京穴吹建設への発注と別会社への発注との間で、扱い方に差が出てしまうのです。したがって、逆に「この項目については特定発注先に対して特定の便宜を図ることは記載されていないが、発注先によって御社の企画または実施調整内容が変わるのはなぜか」「なぜサービスで見積もりをとる会社が固定してしまっているのか」と聞けばよいわけです。

もし、大京A社が「大京穴吹建設については関連会社であるため情報が入りやすいから」とか何とか言ったら、チャンスだと思ってください。なぜなら、マンションは大京A社と管理委託契約を交わしていますので、他の安価な契約があるにもかかわらず関連会社との契約を主張するのであれば、これは明らかに利益相反です。アフターフォローなどは、工事請負元の大京穴吹建設との間で契約があるべきで、大京A社が何かしてくれることはないのです。（大京A社への委託契約にもそういう内容はありません。）

さて、私は理事長として、こういう理事会での指摘を繰り返すことで、大京A社の問題を明らかにすると同時に、理事会の改善（理事の意識改革）を進めました。理事会では大京A社のフロントマンとその上司（課長クラス）が出席しており、二人がかりで自社に都合が良いことばかりをまことしやかに言います。（このスレッドを読まれている多くの理事さんが、同じ経験をしていると思います。）そこで、上記のように大京A社の発言が正しくないというやり取りを、理事の前で理事会ごとに繰り返すのです。そうすると、予備知識がない理事の方も、どうやら大京A社が怪しいということがだんだんわかってきます。当マンションの理事会では当初は理事の皆さんは「理事長は個人的に大京A社が嫌いなんだ」と思っていたようですが、数か月の間にそういう理事はいなくなりました。理事会ごとに、何度も何度も問題点を指摘すれば、さすがに誰が正しいかわかってきます。

理事長（理事会）と大京A社との「戦い」は、ある意味でマンション管理のアマチュアとプロの戦いです。本来は、勝ち目がなかなかない戦いです。付焼刃の勉強では、アマチュアはなかなかプロに対抗できません。そのため、本当はどなたか後ろから支援してくれる方がおられるとよりよいです。私の場合は、別の管理会社の方がいろいろと教えてくれました。（この事情はいろいろと特殊だと思うので、このことは別のスレッドで書きます。）今から思えば、マンション管理士の方に有償でも良いので相談するのもよかったかもと思っていますが、そのころはその考えにおよび至りませんでした。大京A社の言うことが何かおかしいと思った時、その問題点を指摘してくれる（逆に問題はないということも指摘してくれる）アドバイスがあると、次の理事会では適切な指摘を大京A社にできるので、とても効率が良かったです。

（お約束はできませんが、このスレッドで書いていただければ、私はマンション管理士でも何でもないですが、大京A社からの発言の問題点についてできるだけのコメントをします。ただし、愚痴のようなものはダメです。あくまで、具体的な疑問や問題点を書いていただいた時だけです。スレッドを読ませていただくと、愚痴や苦情を書かれる方が多いような気がしますが、それではマンション管理は改善しません。）

理事会がおおむね「このまま大京A社ではだめだ」という意識がまとまった段階で、理事会においてリプレースの検討を提案します。リプレースを提案するのではなく、リプレースの検討を提案します。いきなりリプレースを提案するのではなく、あくまで検討するだけですので、強く反対する人はいませんでした。

それに合わせて、住民に対してリプレースの必要性について、具体的なこれまでの事例を列挙した説明をしました。私の場合は、2644で理事会にご迷惑をかけた謝罪文として、実は大京A社の問題点を指摘し文書を全住民・区分所有者に送りました。（新型コロナ等の問題はあると思いますが、説明会を開催するのもよいかもしれません。）住民・区分所有者からみると唐突な話なのでインパクトが大きいため、できるだけわかりやすいように文書ではできるだけ現状のマンション運営の問題点（実は具体的に大京A社の問題点）を挙げました。やはり一番インパクトがあるのが工事発注の見積もりですので、まず最初に複数（当マンションの場合は4つぐらい）の見積もり比較を並べて、このままだと大規模修繕を含めて経理的に厳しいことを書きました。（大京A社見積もりと他社の見積金額を並べました。）その続きで、他の管理上の問題点も列挙することで、総合的に大京A社のマンション管理の問題点が住民にも伝わるように工夫しました。

ただし、文書はできるだけ冷静に、淡々と書くように心がけました。それでも対象誇張する部分が出てきたのですが、理事の皆さんに事前に文書を確認してもらいました。その結果、誇張・過剰をおさえて書くことができたと同時に、理事の意識もどんどん高くなっていきました。

マンション管理の問題点として記載した一つが2689に示した収納口座・保管口座のからくりです。これは本当にひどいものです。詳しくはそちらをお読みいただくとして、ポイントは工事費支払いを大京A社の口座経由で相手の工事業者に支払うという仕組みです。なぜ、大京A社口座経由で支払うのでしょうか。マンションにとってはほんのわずかなメリット（支払手数料数100円を大京A社が負担する）の代わりに、大京A社が倒産した場合などには工事費等は返還されないという大きなリスクを負う仕組みとなっています。一方で、大京A社から見ると、一時的に数億円～数十億円が自社口座にプールされるので、資金としてはこの上ない魅力となります。

これは、資金移動業の違法すれすれのやり方だと私は思っています。各マンションが「大京A社口座経由で工事費支払いをすることを委託している」という、おそらくどのマンションも頼みもしていない手続きを委託契約書に入れられているから成立していることであり、これを委託契約書から外したとたんに大京A社の違法行為となります。実際、私は大京A社による定例の重要事項説明会で、「御社が自社口座経由で工事費支払いをするのは御社の自由だが、契約書からはこのフローを外してほしい」とお願いしたところ、当然拒否されました。委託契約側がなぜ、望まない記載を受け入れなくてはいけないのかという質問については、「当社の運用上、そちらの方が効率的だからです」という回答。「だから、御社が自分で判断してフローを決定すればよいのであって、当マンションからはそのフローでの支払いを委託はしません」と再度問うと、もうまともな答えが返ってこなくなりました。

2886さんの「大凶ア社支配から脱却するために、大京ブランド教の信者のような区分所有者をどのように説得されたのか」というご質問がありましたが、私は信者という人はいないと思っています。どんなに大京Aを信じていても、自らの利益に相反すると分かったら信じることができなくなります。説得したのではなく、上記の通り、大京A社が自分のマンションの利益に相反するという事実を羅列したのです。大京A社が倒産した場合には工事費用が保証されず、再度、数千万円の支払いを請求されることがありますがよいですか、と聞かれてYESという人は、あまりいないのではないでしょうか。その事実を前に、それでも大京A社を支持する人がいたら、それこそ本当に「盲目的な信者」です。が、マンション運営を多数決で決める場合に過半数が「信者」とは思えません。（そんなマンションは怪しいのですぐに去るべきでしょう（笑）。）

もちろん、問題点を指摘するだけではだめで、複数の管理会社による説明会を開催し、大京A社との契約を打ち切っても大丈夫（他のもっとまともでまっとうな管理会社との契約ができる）ということを住民・区分所有者に示すことも大切です。また、他にも大京A社から他の管理会社へのリプレース事例がこれだけあるという数字などを示すことも有効だったと思います。約1年かけたリプレースまでの経緯（特に住民アンケートまで）について、理事会の住民・区分所有者に対する対応の経緯は2803に記載しています。結果的に、当マンションでは各社による説明会後、「大京A社による契約を強く希望する」という回答数は0でした。一方で、契約をぜひ見直すべきという数字は全体の３分の１となりました。30年間もこのマンションに住んでおり、ある意味大京A社にべったりとなっている住民も多いはずですが、大京A社の継続を強く希望した人が0だったのは、皆様の参考にもなるのではないでしょうか。

なお実は、リプレースまでの1年間の間、もっともっといろいろな小さなテクニックを使いましたが、書ききれませんので今回は割愛します。これらを全部まとめると、ちょっとした小冊子ぐらいにはなりそうです（笑）。