管理費、共益費が下がる事って有り得る？

>10

入居時に集めるのは修繕積立基金。そいうのをきちんと区別しない営業だとしたらかなり怪しい。

余談だけど、１回目の大規模修繕工事って入居後、十数年後に設定してるケースが多いんだけど、手抜き工事とかが大規模修繕工事前の調査で発覚した事例が過去にはあった。ところが瑕疵担保責任の期間って１０年間だから、調査で見つかっても売主に責任を問えなかったりする。そういったところも要確認。

>2

自然災害って長期修繕計画では考慮されてない。３・１１の時、都内のタワマンとかでも乾式壁が壊れて、補修費用をどう調達するかが実際に問題になってる。

ちなみに建築基準法の耐震基準って震度５強では損傷せずってなってるけど、構造部分が対象。非構造部分である乾式壁は壊れても設計上問題なし。ということで売主に責任は問えない。

あと、最近、低降伏点鋼を使ったタンパーの制震もあったりする。あれって自身が壊れてエネルギーを吸収する仕組み。壊れることが前提の設計なのに、補修費用は計画されてないので要注意。

免振で、長周期対応として入ってる鉛ダンパーも同じく自身が壊れてエネルギーを吸収する仕組み。３・１１のあと、仙台で調査したら免振装置の交換が必要とされたケースがある。

タワマンだと１０年目以降に修繕積立が跳ね上がるので、それ以前に住み替えってことを前提で購入してる人が結構いる。

でも、ちょっと調べれば買う側もそういったことはわかる訳だからから、果たしてうまくいくか。

>>15
そうですよね。
修繕積立金が物凄い高い物件とか入居後すぐにの物件だと敬遠されそうですよね。
そう言うのを考えるといつ頃売却するのが自分に損は少なく、買い手側にも選んでもらいやすいですかね。
売り手も、修繕積立金払ってからすぐに売るのは嫌ですよね。

１０年目の直前の９年目で売りたい
そう考えてもうまくいかないかもしれない
でも、安全をみて７、８年目で売りに出すと
初期の中古価格が激下がりの時期に売ることになって、馬鹿みたいなのですよね

管理費の値上げにつながる要因として、最近特に考えなくてはいけないのは駐車場の稼働率。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いので、想定稼働率を下回ると管理組合の収支の赤字に直結する。

車離れなので、駐車場の空き問題が深刻になってたりする。逆に駐車場が足りなくて常に空き待ち状態だと、中古で売りに出すときにマイナス評価される。駐車場って多くても少なくても問題を起こすから重要。

モデルルームに行くとアンケートで駐車場利用希望の有無を記入するところがあるはずだから、契約前にその結果と管理計画での駐車場の想定稼働率を確認して判断するのがいいと思う。車持っていて駐車場の抽選に外れると悲惨だし。

永住目的であっても、売りに出すときのことは考えておいたほうがいい。いざ、売りに出すときに売れないと身動きが取れなくなってしまう。

近隣の仲介業者に周辺相場や中古になった時の価格推移とかを聞いておけば、客観的な情報が得られるはず。

おまけだけど、仲介業者に話を聞きに行くときに、近隣物件の管理費や修繕積立がどう推移してるかや、検討してる物件の資料を持って行って、相場と比べて割高or割安設定なのかも聞いておけば参考になるかな。

>6

実家の築35年のマンションでは竪排水管の交換の他に、各住戸の専有部分の配管の交換も管理組合がまとめて修繕積立をつかって実施した。管理規約では専有部分は各住戸で修繕ってことになってるけど、各住戸に任せておくと修繕を怠る人が出てきて水漏れ事故が多発するようになったらマンション全体の問題になるってことで。

こういう対応するとさらに値上げ要因となる。

ちなみに実家は５年前のリフォームの時に配管も交換してあったので、管理組合での修繕は対象外で費用は返金。工事の参考に理事会役員が見に来てたし。

実家の配管で思い出したけど、下水の配管が１階と２階以上で別系統になっているかを確認したほうがいい。別系統になっていないと下水の先で詰まると、２階以上で流した排水が１階の室内に逆流してくる。実家では夜中にこれがおきて管理会社（日勤の委託契約）に緊急対応してもらったし、修理が終わるまでの間水を流さないように各住戸に触れ回ってたりもした。こういうのも維持費用がアップする要因。

＞18

駐車場が余ったり足りなかったりするとマンション全体の問題になることから、車を持っていなくても確認すべきかな。

>>23
あたりまえだろ

いやっ、車持ってないと他人事だと思っちゃったりしがちでしょ。

そもそも管理会社を換えるだけで年間の管理費自体も半分になった。
大体、新築分常時には様々な利権付きだ。管理会社も同様でうちもセコムの子会社から
明和管理にしただけで半分になった。但し管理会社は日々の修繕や大規模修繕時に子飼いの
業者を使い、一儲けしようと考えている。業者からのキックバックを含めた管理会社の提示してくる
見積もりは２倍、３倍は普通。しかも担当者自身が自分の業者を使わせてキックバックを要求してると
ひどいものだ。別に持っている伊豆のマンションは管理組合がしっかりしてる為、管理の質や
建物自体も向上し、仲介で平均１８物件｛総戸数３８５戸}売り物があったのが５物件にまで
減り、管理費、修繕積立金も合理化ができたとして平均で２割下げた。
明和にも自腹を肥やそうという担当者がいて大変迷惑したが建設会社の経営者や専門家がオーナーとして
理事会にいたので排除できた。築１５年になり大規模修繕をやるが７０００万近い積み立てが
出来ていて４２戸の建物では十分余裕がある。
管理会社にやられなければ十分余裕があるものだ。

安かろう悪かろうもあるからね。実家のマンション、敷地の舗装のやり直しの時に値切ったら、数年で表面が凸凹してきた。そういうのをしっかりチェックして発注できるかも管理組合しだい。

修繕計画の予算とかザルだから、ほっとくと管理会社の関係の会社が高値で受注して終る。管理組合がちゃんとして、ちゃんと精査すればたいていは余るよ。管理費もデベロッパーが決めた会社でそのままやらないでちゃんと相見積とれば最低3割は下がるよ。そういうことをやってくれるコンサルタント会社もある。
ほっといたら、善意で誰かが何かしてくれて下がるということは絶対無いと思うよ。ちゃんと管理組合の活動すれば、だんだん分かって、下げられるように出来ると思うよ。

下がる可能性もあるかもしれないけど、上がる可能性もあるんじゃないの？
大規模修繕の時期にたまたま関心のある人が理事になっているかわからないし。

>うちは途中で足りなくて値上げしたりしないように初めから高めに設定しています。
と本気で考えるのなら
>更に１０年ごとに大規模修繕費が50万
という中間一時金を取る設定には絶対にしません。

毎月の徴収額では足りないから一時金を取るのです。

中間一時金徴収は必ず無い袖を振る者が現れるため100パーセント揉めに揉める最悪の徴収方法です。

つまり>>0が聞いた営業の話は単なる営業トークであり、矛盾のある嘘です。

理事会や管理組合がしっかりしていて
管理会社のいいなりにならないように機能しているということは、
かなり大切なことのようですね。