購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART79】

資産性なんて関係ないんならそれこそローンまでして購入する感覚がわかんないよ。キャッシュなんだろうけど。

快適な住まいが欲しいから購入するのがそれこそ「一般的」だろうに。

>快適な住まいが欲しいから購入するのがそれこそ「一般的」だろうに。

いや、それならべつに賃貸でいいじゃん。
なんで買うのよ。
買うってことは、いろんなリスクを負うわけ。
資産性がほんとに不要なら、賃貸が最適・ノーリスク。

>評論家じゃないんだから、個人的な感想で十分。

ああ、荒らしや煽りがほとんどの奴らはみんなそうだね。
スレの最初にも「客観的な意見を」ってあるの読めよ。

個人の感想なら、おまえのブログでもツイッターでも、
そっちでやってろ、うざいんだよ構ってちゃん。

例えば30年前に辺鄙な郊外に戸建かマンションを3000万で買いました
今では大きなショッピングモールやニュータウン、
駅も近くに出来て6000万で売ってくれという人も出てきました。

さてここで売ればかなり得をする。
でも3000万で買えるのはまた辺鄙な郊外しかない。
しかもそこが又値上がりするのかは、わからない
ひょっとして売らずに置けばもっと値上がりするかも知れない。
今回値上がったのは、ラッキーに過ぎない

周囲が便利になったから資産価値が上がったわけで
そのまま住み続けてもその恩恵に預かれる。
住み換えようと同じレベルの便利な所を探しても同じくらいの値段がする。

自分にはその環境が贅沢で合わないと思うなら売れば良いでしょう

客観的なデータや情報が欲しいんならそれこそ専門家のブログを見ればいいだけ。あたってるかどうかもわかんないものだけど。

＞＞549

購入したほうが資産が残る、と思うのは不動産にだけ意識が行っちゃってる典型的な勘違いですよ。ローン組むに際しては頭金入れると思うけど、賃貸に住みながらその頭金分を運用したほうが子供に残せる資産は多くなる可能性が高いです。

まあスレチになっちゃうし、それをお勧めするわけでもないんですが、資産性を大切にしてらっしゃるようでしたので。

>賃貸に住みながらその頭金分を運用したほうが子供に残せる資産は多くなる可能性が高いです。

どんな住まいよ？

例）
「分譲ケース」
頭金　1000万円
ローン月額　12万円
30年後以降　0万円

「賃貸ケース」
同程度の賃貸月額　18万円
頭金　1000万円を年1.5％で運用。


で、50年後のトータル支出。
「分譲」5320万円（+50年後の物件価値）
「賃貸」6480万円 　1000万円→2100万円
　　　　計5380万円


答え：分譲のほうがトク。

558だけど、

すまん、計算ミスしてた。
自己レス。


で、50年後のトータル支出。
「分譲」5320万円（+50年後の物件価値）
「賃貸」10800万円 　1000万円→2100万円
　　　　計9700万円


答え：果てしなく分譲が得。

その損得勘定も資産あってなのだが。

マンデベちゃんがお経みたく資産価値資産価値南無南無と唱えても、通じる人少ないみたいね。

分譲の場合は管理費修繕費、税金、保険料をちゃんと加えなさいよ。

＞558
築50年でも家賃18万のままなの!?

>563

当然、インフレを考慮すればもっと高いよね。

＞＞559

購入が得という前提ありきだとそのように計算を間違えます。

例えば6000万のマンション
頭金2000万、4000万35年2%ローン
支払い総額7500万プラス維持費1000万で8500万
一方似たような物件の家賃相場20万
8400万プラス新築賃貸を移り住むとして経費500万（適当/多め）で8900万
頭金分の2000万投資 3%運用(index/低めに見積）で35年目5000万超。

前者は築35年の不動産が残り、後者は5000万の金融資産が残る。

もちろんどちらを子供に残してあげるかはあなたの自由です。

>562

ローン月額分を払ったとしても、分譲のほうが得だって計算が、
ひと目でみて分からない自分の低脳っぷりを晒すのって楽しいの？

またひとり「資産性なんてどうでもいい」って考えてる私が来ましたよ。
いくらになる、いくらで売れる、どうでもいいですね〜。

＞持ち家買うときに、「住まいは使い捨て！」なんて視点の人間いないよな？

ほぼ使い捨てだと思ってますよ。
金が必要ならまた稼げばいいんですよ。

夫婦で話し合って、住みたい場所に住みたい家を建てたけど、
家を選んでる途中でシサンセイガーなんてひと言も出てこなかったわ。
お前ら大丈夫か？
まだディスポーザーの方がマシだぞW

> 4000万35年2%ローン

おかしい。フラット35よりも高い。


>一方似たような物件の家賃相場20万

安すぎる。
表面利回りで4％しかない。
ありえないの一言。


>2000万投資 3%運用

無理。
これができるなら住宅ローンなど存在しない。


こんなありえない設定を三重で重ねても無意味。

＞568

かならずそのように細部を突っ込んでくる人がいると思ってましたが、あれでもだいぶ購入派に有利な計算をしてますよ。まあ購入するなら～のスレなので仕方ないでしょうけど。

結局、家を買うときに資産性なんて考える人の方が少ないんじゃないの？
私も自分と家族が住んでる時にどれだけ満足できるかが重要で資産性なんて全然重要じゃないけどね。
だからって資産性考えないなら賃貸でいいじゃんて意見は意味不明だけどね。

マンションはいろいろ面倒ですね。
課題も多いようだし。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29563/

>558
>563

賃貸も既にストックが需要より多くなっているし、ファミリー世帯も減るから、既に値下げ
競争が始まっている。築年数が古い賃貸はシングル世帯に変わっていくだろうね。空き家に
なるよりは値下げして利益が少なくなる方が良いからね。

シングル世帯は年収が低いからもっと狭くて低仕様になるのか。最近少なくなったアパートも
増えるかもね。賃貸は大家と管理する不動産屋の給料も含める必要があるから、分譲より
高くなるのはしょうが無い。

これからは少人数世帯が増えるから、もっと狭い家が都会には増える。田舎や郊外は減る一方。
家が建っていても住人が居ない空き家は固定資産税を上げるべきだね。

>>569
2000万が3パー運用で5000万になるとして
35年後以降にあなたが生きちゃった場合の家賃はどう考えてますか？
物価は上昇しない想定ですか？
6000万の新築分譲マンションと似た物件を20万で借りられちゃうマジックは？

＞562

戸建ても短い建て替え費、修繕費用も加えてね。長期修繕積立金は建て替えを少なくして
住宅の寿命を長くする工夫だよ、共有部の長期修繕費用だけでなく専有部のリフォームも
定期的に考える必要がある。

フラット35で計算すると、いま1.56％なので、これでいいでしょう。
表面利回りは、普通に考えれば10%としたいところですが、ま、ファミリータイプは4〜6％らへんが妥当でしょうから、5％で計算しましょう。
頭金は標準で考えれば10％ですが、20％いれるひとも半数もいないまでも0ではないでしょうから、これも間をとって15％とします。
で、問題の頭金分の利率ですけど、すみませんけど、先の1.5％だって現実的じゃないです。
3％なんて、リスクをとらないと絶対に無理です。
なので、ここでは比較的現実的な数字として、地方債30年の最高利率1.5％を参考に計算します。
（地方債では複利計算ではないのですが、そこはあえて複利できると仮定して）


物件価格6000万円
頭金900万円
金利1.56％固定
ローン総額7010万円

賃貸
表面利回り5％想定
月額25万円
35年で10500万円
900万円を1.5％運用。
35年後に1515万円。

つまり、支出7910万円で築35年の不動産か、
賃料10500万円出して+615万円の利回りか。

というのが、かなり現実的でしょう。
やはり購入したほうが得そうです。

確かに、もっと高い利回り商品があったり、手持ち資金が多ければまた別でしょう。
でも、これを覆すのはかなり難しそうだと思いますね。

私は資産性とか10年ごとの住み替えプランとか考えたくなかったので戸建てにしました。
どうせ建物は5年か10年もすれば資産性ゼロですし、
自分と家族にとって快適な場所に住んでいるなら、
土地の資産性が30年後、50年後どうだってかまわないですから。
むしろ固定資産税が安くなるから、土地の価値が下がってくれた方がいいくらい。（笑）

マンションの人は、30年50年で済み続けるわけにはいかない（or 住み続けたくない）ので、
戸建ての人に比べて資産性を考える人が多いのではないでしょうか。

郊外にお住まいの方は気にならんでしょうね。立地と資産価値って連動してると思うから、マンションにとっては大事かな。

>>577
そうですね。立地と、あと広さは、資産価値と連動してますもんね。

資産性を重要視する人って貧乏性だよね。
車もリセールバリューの高い車種の黒か白、時計はロレックスみたいな。
物を買う価値観がそうなのでしょう。
俺はリセールバリューがどうでも好きな物、好きな色を買うタイプだけど。
その方が人生楽しいと思うからね。

575みると意外と変わらないもんだなと思ってしまう…。

だいたい分譲マンションが建つような立地って、稀有を除いて資産価値低いんだけどね。

地主はみな賃貸経営だよ。

>>579
自分は白のBMに乗り、ロレックスを愛用してますが、リセールバリューは考えた事ないですよ。自分の好きなもの、好きな色がごく一般的なのでしょう。多分家も一般的にウケがいい、万人に好まれる家だと思うので、リセールバリューは考えた事ないですが売りやすいでしょうね。

>581

まだ資産価値がどうこう言いたいの？(笑)

快適な住まいならどうでもいいよ。

年収三千万医師マンションさんは、かっこいい外車に乗り、医師なのに勤務先をオフィスと呼び、都心マンション以外には存在価値が無いと言っていましたね。

マンションに住むと妄想癖がでてくるんですね。

>580

そうなんですよね。
意外と、35年で4000万円程度の差でしかないんですよね。
（築35年の物件が2000万円程度だとして）

ついうっかり、「ローン金額=すべて貯金」くらいの感覚で
ローンが減ると自分の資産が増えた気がしちゃうんですけどね。

購入の方が得、いやこの場合で言うなら「安上がり」ってのは同意しかねるなぁ。
その計算には修繕計画や保険、税金、さらに「個人感情」ってのがが含まれていないよね。
賃貸住まいではこんなもんだと我慢していても、いざ買うとなるとアレコレ追加工事盛り込みたくなるし。
うちも当初見積もりから最終金額が３割も上がっちゃったから。

＞900万円を1.5％運用。
ずいぶん低い設定値だこと。
２００８年に３００万から初めて、この夏めでたく億り人となった私にはサッパリ理解できません。

>２００８年に３００万から初めて、この夏めでたく億り人となった

「ノーリスクの複利」っていう前提で、どこに預ければ何％の利回りを出せるという意味ですか？
自分で株式投資やFX運用、海外国債などをリスクとって売り買いをするわけではなく、
「寝かせておくだけ」の前提ってことをご理解してますか？
それをご理解できていて、そう仰ってるのなら、「誰でも出せる高い利回り」を教えてください。

そこをご理解できていないのであれば、寝言は寝ておっしゃってください。

都心駅近マンションは殆どが賃貸。
富裕層はマンションに住む場合、六本木ヒルズの様な高級賃貸マンションを仮住まいするのが常識。

賃貸の快適な住まいがあるなら賃貸でいいんじゃないの？

賃貸より快適だと思えば買えば良いだけ。

あまり歳行くと賃貸は貸してくれなくなるよ

富裕層はそんなチンケな事は考えていません。
年とった時に現金で買うだけ。

要するに、若いうちにマンションを買う事は貧乏人って事。

>>591
あんたの理論なら若いうちに戸建てかうのも同じくアホだろ。
というか、富裕層スレに行けば？あ、富裕層を語ってるだけか。

>あんたの理論なら若いうちに戸建てかうのも同じくアホだろ。

若いうちは狭くて安いマンションなら買えるけど、まともな戸建てはとても買えないだろ。
戸建ては買うものじゃなく土地を買って建てるもの。
マンション人は戸建てといえば建売りしか知らないらしい。

>>593

そうか、若くて金のない人と老後キャッシュで高額な家を買える富裕層を比較してたんだね。
すまん、そんなどうでもいい比較するとは思わんかったからわからんやったわ。

注文住宅も３回くらい建てて暮らしてみないと
納得できる家には成らないらしいよ

ここには関係ない、富裕層の話だけど

>593

頭悪いね。

いくら高額の物件でも、あんたの理論だったら買うのはアホってことだよね。

物件価格が問題なのか、
マンションか戸建てかの選択が問題なのか、
購入と賃貸の問題か、
はっきりさせてから主張を整理するといいと思うよ。

>>595
自分の友人も富裕層ではないが、一回目で満足できる家はできないって土地からまた買いなおしてたなあ。
注文が多くなればなるほど妥協できないんだろうけど。
自分は建売かマンションで充分だな。

良い土地は工務店が先に買い占めて
建築条件付きで売られてるから、
良い場所の土地だけ先に買うのは難しいよ。

>588

富裕層はごく一部。こんな所は見ないし。一般層は駅近でも駅数分の静かな環境を選ぶが
六本木など一般層の分譲は選ばない。

>>575

569です。確かに575さんのケースの方が現実に近いかもしれませんね。今の固定金利だと頭金が少ない場合は購入が得になることも多そうです。

が、

①購入のケースでは諸費用や固定資産税、維持費も計算に入れるべき➡︎＋1000万
②賃貸はずっと同じ広さに住む必要がないことも考慮すべき。子供小さい間と巣立った後は高めにみて家賃15万で十分。35年のうち15年が家賃15万とすると、ー1800万。

すると、支出8910万で築35年の不動産か、賃料8700万で金融資産1515万か、となります。

もともと「購入すれば資産が残るから絶対有利！」という感じの思考停止状態な意見に反論しておきたかっただけなのでもう消えようと思ってたんですが、やはり前提が購入ありきのバイアスかかってるように思えたので、もうちょっとだけ反論させてもらいました。