マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理員の資格試験に合格した方いますか。
内容とかを教えてください。
頑張って受験してみます。

>>4850
何度も言うが、別にフロントが管理員を兼ねてもいいし、管理員の役割や職務を限定する必要もないし、管理員が複数でもいい。全ては管理委託業務とその実行体制、役割分担による。その役割に必要な資格は持ってるに越したことはないし、必須にしたければ管理組合として委託先の選定要件や委託契約内容に含めればよい。
一般論を言ってるならアナタの発言は偏っているし、アナタ自身のマンションの管理体制の話をしたいなら戸数、管理体制、現状、課題等の前提を書いてくれないと同調もアドバイスも否定もできない。

>34854さん
うちのマンションの戸数は３５０戸。
管理員は３名体制で毎日２名が勤務。
フロントは毎日２～３時間当マンションで勤務。
清掃員は２名。
管理員は管理員の勤務要領に基づいて仕事をしている。
フロントは掲示物の作成や資料の作成もしている。
理事会や総会の議事録の素案作りはフロント。
議案書のたたき台の作成もフロントがおこなっている。
補修工事とかの業者の相見積もフロントが取っている。
理事会や総会には管理員も出席するが、会場づくりと出欠確認、
理事長から聞かれた場合の応答はするが殆どなし。
収支報告書の毎月の説明はフロント。

>4854さん
流石に管理員とフロントが兼務はだめでしょう。
管理員と清掃員が兼務のマンションはよくあることだけど、それは小規模マンション
のことでしょう。
別にうちのマンションの管理体制について質問とかしている訳ではないんでね。
管理員の資格としては、管理員の資格が一番いいのではないかと思っているけどね。

>>4856
フロントと管理員の人を分ける(=権限を分ける)必要性を必要工数面以外で教えてください。

あと、資格関連の話は、以下に正誤を作成しておくので、異論が有れば指摘してください。
○管理員は管理員資格を保有していることが望ましい
×管理員がマンション管理士の資格を保有していると必ず管理員の権限を超えた業務をする
○管理員がマンション管理士の資格を保有し、マンション管理の仕組みを理解していることは、住民、理事、管理会社(フロント)からイレギュラーな質問や対応を求められた際に適切な対応を行うことに寄与する。ただし、保有していない場合はフロントに相談すればいいので保有の必要性はない。
○管理員はマンション管理士の資格を保有しているか否かに関わらず、定められた権限や役割の範囲で業務を行うべきである。
×マンション管理士の資格を保有している人の方が、資格を保有していないがマンション管理の実務経験が豊富な人より必ず知識が豊富である。

まずフロントは１つのマンションだけでなく、複数のマンションを掛け持ち
します。又、事務所に朝夕は出勤しているのでいろんな情報が収集しやすいし
問題点があれば本社や同僚にもすぐ聞ける。
複数のマンションを担当しているのでいろんな問題点が理解しやすくなる。
特に大規模マンションであれば管理員とフロントの兼務はまず無理です。
フロントと管理員、清掃員の役割は違いますよ。
資格と知識はないよりあった方がいいのは当たり前のことです。
管理員がマン管の資格を取るのもいいですが、管理員の資格も是非取って下さい。
そちらの方がずっと役に立つはずですから。

ただ、マンションの規模によっては、フロントも殆どこないし、きても
理事長とかがいないので打ち合わせ等が出来ないところも多いと思います。
そういうマンションでは管理員の力が発揮できるんではないですか。
大規模マンションではできないでしょうが、小規模マンションであれば
管理員がマンション管理に携わることもあるでしょう。

>>4858
「フロントと管理員の労働時間の話(そもそも管理員の常駐時間は委託形態による)」と「両者を分けた場合のフロントのメリット」しか語られていませんね。兼務できない理由は無いとのことでいいですか？
そもそも法的定義の無い管理員の役割について、有るべき論を語ること自体ナンセンスです。アナタの勝手な「管理員」像はもういいので、何の役割を担う人か役割ベースで語っていただけますか？
例えば、「清掃員」は以下のような役割の方(方々)だと思います。
・マンション敷地内(共用部分、公開空地)の定期清掃を行う役割
・マンション内のゴミ捨て場からゴミの取りまとめと収集車への引き渡しを行う役割

管理員の役割
　清掃、花壇の手入れ（草むしり）、開放廊下等共用部分の電球の球切れ交換、
　理事から依頼された資料のメールボックスへの投函、理事から依頼された資料のコピー、
　非常階段の非常灯のチェック、ごみ置き場のチェック、補修工事の点検、掲示板の整理、
　住民の問い合わせの対応、点検業者の立会、不法駐車のチェック、駐輪場の整理、
　全館の見回りと点検、業者の理事長への伝言、苦情・要望の理事長への報告、理事会・
　総会時の資料の配布準備、出欠確認、会場作り、管理会社への報告、理事長からの要請事項、
　フロントからの要請事項等
　
　こんなものではないですか。

工事や補修、点検等についての発注は管理員が勝手にしてはいけません。
管理会社には意向もあり利益にも結び付くものですから。
管理員と清掃員の兼務は小規模マンションでは当たり前のようですが、
管理員とフロントを兼務というのは聞いたことがないですね。
超大規模マンションであれば、フロントがそのマンションに常駐という
ことはありますが。
しかし、管理員やコンシェルジュ、清掃員とは役割は明確に分けてありますけどね。
４８５８は何がいいたいんでしょうか。
管理員もフロント同様の仕事がしたいんでしょうね。

>4858さん
あなたがまだ若いのでしたら、そしてマン管や管業の資格をもっているのなら
管理員ではなく、管理会社に勤務されたらいかがですか。
中堅以下の管理会社なら有資格者なら採用してくれますよ。
フロントになれば、マンション管理のお手伝いが理事と一緒にできますよ。
そして資格も活きてくるのです。
管理員にマン管の資格はないよりあった方がいいという程度のもので、逆に理事
やフロントにとっては邪魔な存在になることもあります。

>4860さん
私は管理員の一般論を書き込んだだけのことです。
マンションによっては、いろんな形態があるでしょうが、小規模マンション
以外だったらそんなに管理員像は変わらないと思いますよ。

普通、マンションの管理というのは「管理会社」に「委託」します。
　管理人は、その管理会社に雇われた従業員です。立場上は会社員になります。といっても、正社員はほとんどいません。契約社員、嘱託やパートという位置づけです。その管理会社に出社することはほとんどなく、自宅から、担当するマンションへ出勤（直行直帰）するだけですから、会社本体のことはあまりよく知りません。
管理人になるのに、特に必要な資格・研修はありません。もちろん「マンション管理員検定試験合格者」なんていう詐欺みたいな資格も不要です。極端な話、誰にでもなれます。（注：誰にでもなれるが、誰でも「きちんと仕事をこなせる」わけではない）
管理人は、その管理会社に雇われた従業員です。立場上は会社員になります。といっても、正社員はほとんどいません。

主な役割
　点検・警備、受付義務、清掃、報告義務、管理業務補助（雑用係）

さて、このように、管理会社は管理組合から仕事をもらい、管理人は管理会社から仕事をもらっている関係になります。となると、マンションの住民は、管理人から見ると「お客様」ということになります。そういう立場で、「マナー違反の住民を注意する」といったことはやりにくいですし、実際、注意をしたら、その住民から、「お前ら、俺達の払った管理費で給料をもらっているくせに、客に対して注意をするとはなんだ！」って逆ギレされることはよくあります。ですから、「住民に注意をする」とか「住民を指導する」ということは、管理人にはやらせず、管理組合役員がやってほしいと思います。

管理員の話しはどうやら落ち着いてみたいですね。

>>4866
>そういう立場で、「マナー違反の住民を注意する」といったことはやりにくいですし、
管理組合(区分所有者全体)が発注元です。一住人に気を使って全体の利益を考えられないのは管理人失格でしょう。

>逆ギレされることはよくあります。
部屋番号と氏名を確認し、「貴重なご意見」として受け止め、管理会社(フロント)経由で理事会に上げましょう。

>「住民に注意をする」とか「住民を指導する」ということは、管理人にはやらせず、管理組合役員がやってほしいと思います。
注意とか指導の程度問題もありますが、住民間で直接言いにくいことを間に入って伝達し、穏便に物事を解決することも管理人の役割と思います。それができないなら、管理員でなく清掃員にでもなった方がいいのでは？

外野からだが、片腹痛いので書いておくわ。

管理委託契約書に管理会社、フロント、管理員が行う業務が細かく書かれてるから見てみろ。

おまえの理想はわかるがすべては契約次第、余計なことはやってくれないのが管理会社。

マナー違反を注意とか？　契約上ある業務ならフロントがする業務、管理員にはそんな権限与えるわけない。

管理員は管理会社に報告するだけだろうな。

住民間のトラブルはその当該住民同志で解決すべきです。
騒音問題がその典型例です。
細則・規約違反なら理事会が動くべきです。

しかし民泊問題はまだ納得できないけどね。

>>4869
片腹痛いのはこっちだわ。
理解してると思うが、まず前提としてマンション管理委託契約は各マンション固有のものなので一般論で語っても意味がないが、事例がないと議論できないので、国交省の「マンション標準管理委託契約書」での話とさせてもらう。
そこでは、第3条にて委託する管理会社の業務は『管理事務』の内容として、「①事務管理業務」、「②管理員業務」、「③清掃業務」、「④建物・設備管理業務」に分けられており、その詳細は別表にて規定されている。
ただし、管理会社の体制に関する規程はなく、受託業務を実行する体制と役割分担は管理会社の裁量で決定できる。よって「フロント」、「管理員」、「清掃員」等の人が何をやるか何をやってはいけないという議論自体が不毛である。
その上で、仮に①と④を主に行う人を「フロント」、②を主に行う人を「管理員」、③を主に行う人を「清掃員」という体制を管理会社が組んでいるという前提を加え議論しよう。
違反や迷惑行為を行っている住民への注意は①の業務を示した別表１には記載がないが、契約書本編の第11条1項に「有害行為の中止要請」として管理会社は、「管理事務を行うため必要なときは、」という条件付きで管理組合に変わって住民へ違反迷惑行為の中止を求めることができると規定されている。ちなみに同条2項では、それでも住民が止めない場合は、管理会社の責任は無くなり、その後の中止の要求は甲(実質、理事会)が行うことと規定している。
よって、管理会社が住民へ注意をすることは、明確に委託範囲内である。また、「『管理事務』を行うときに」は、第3条の『管理事務』という記載から①～④の業務を行う場合と解釈できるため、①～④を行う者全て、つまりフロント、管理員、清掃員の全てが行うことが契約の中で可能である。特に現場に居て住民との接点の多い管理員が住民への一次的な注意を行うことは委託契約の中で求められている業務と解釈される。もちろん、フロントと管理員の役割分担は管理会社次第なので、全てフロントに対応させてもいいですが、自分で解決出来る問題まで対応せずに上司(フロント)に上げるのは、無能な部下(管理員)と一般社会では評価されます。

一般的な解釈はそれでいいんですよ。
ただ、管理員が理事やフロントを差し置いて事前報告や事後報告もなく、勝手に自分の判断と
解釈で行動を起こしては駄目といっているんです。
あくまで主役は理事でありフロントということを念頭に置いて行動すべきです。
特に管理員がマン管の資格を有し、理事長やフロントが無資格だとしたら余計考えて行動しな
ければおかしな関係になってしまいますよ。

>>4873
>管理員が理事やフロントを差し置いて
理事(管理組合)と管理会社(フロントや管理員)の責任と役割は管理委託契約で明確となっており、それを破るのは良くないでしょう。一方、フロントと管理員の責任と役割は管理会社内部の話なので、「差し置いて」と言えるのはフロント等の管理会社内部の人に限られる。あなたはどういう立場(住民、区分所有者、理事、理事長、監事、フロント、管理員、清掃員、独立した第三者等)を想定してるんですか？

>事前報告や事後報告もなく、勝手に自分の判断と解釈で行動を起こしては駄目
同意しますが、これは管理員に限った話ではなく、フロントも理事もそうだし、組織に所属する者として当然の話です。なぜ特段管理員だけを取り上げているかは理解できません。

>あくまで主役は理事でありフロント
何の主役ですか？「管理員業務」の主役は管理員ですよ。

>管理員がマン管の資格を有し、理事長やフロントが無資格だとしたら余計考えて行動しなければおかしな関係
えっと、つまりアナタはマン管資格を持たない理事かフロントで、マン管資格を持つ管理員の出しゃばった発言や行動がムカつくということですか？それは、資格有無に関わらず管理員として良くない行動ですが、それを制御できないフロントの知識(資格有無とは別)と能力の問題でしょう。

>4874さん
私はマンションの住民で資格は保有しています。
管理組合も組織です。組織である以上はそれぞれの役割に応じての対応をして
いかなければなりません。
私は一般論をいっているのであり、特殊な状況での管理員の役割を述べている
のではありません。
私どものマンションは大規模ですので、特にそれぞれの役割を担当し、逸脱しな
いようにしていくことも大切なのです。
個人の勝手な行動をやられると秩序が乱れてしまいますので。
あなたは管理員のあるべき姿はどうあるべきだと思っているのですか。

>>4872

おまえはバカか？

＞管理委託契約書に管理会社、フロント、管理員が行う業務が細かく書かれてるから見てみろ。

こう書いてあるだろ、その契約に従ってやればいいだけだろうが。

マナー違反の注意などする管理会社は皆無だ、マナーではなく規約細則違反に関してフロントが

ある程度対応するのが限度だ、管理費滞納の催促も管理会社対応は回数や方法が決められている。

勉強して出直せや、無知さ加減からしてマンションに住んでないんだろ。

>>4875
>あなたは管理員のあるべき姿はどうあるべきだと思っているのですか。
当該マンションの管理方針、管理委託契約の目的と内容、自分に与えられた責任と役割、法令やコンプライアンス等を十分に理解し、適宜自らの上司(フロント)に報告・連絡・相談しながら、自らに与えられた役割及び緊急時等においては管理方針等の主旨に従い自ら判断・行動を行える人です。
マニュアル通りの対応だけでいいなら、ロボットに置き換えて、管理員は廃止し、24h化とコスト削減を図ります。

>4877さん
それでいいんですよ。
決してでしゃばらず、決められた通りの行動をすればいいんです。

しかし、理事長でもいろんなのがいますからね。
学歴、職歴、知識、情報、常識等が欠如している者も結構いますよね。
会社をリタイアした管理員さんは、フロントや理事長よりずっと学歴、
知識、常識のある人格者の方も多いようです。

それは仕方がないことだろ、マンションそれぞれの民度の問題
民度はマンションの価格に比例する（笑）
セレブは管理会社に任せてるだろ、高級マンションは第三者管理
月額数十万円の管理費払うのが高学歴セレブな

４８７６さんは分譲マンションの管理のプロでしょう。このプロの意見が本物です。

>>4876
お前の知識と経験は知らないが、考察力と理解力が無いことはよく分かった。

一般論として上げた国交省の標準契約書では以下規定ですが、何か反論はあるかい？

・管理委託契約書には「管理員業務」は細かく書かれているが、「管理員が行う業務」の記載はない

・管理員業務を行う者は「有害行為の中止要請」を行うことができると解釈される

標準はあくまで標準です。参考にして下さい。本物の馬鹿にバカと言ったから本物と言った迄

本物は相手の一言を偽者か、バカかを見抜きますよ。バカに解説などしません。無だ。

>>4883
まず、本物は相手を罵倒するような単語を無闇に使ったりしません。

次に、標準管理委託契約書に関する>>4882の2点の質問には反論されていないので、同意いただいたと理解します。

最後に、一般論を語る上で国交省の標準管理委託契約書以外に適切な雛型や事例があるなら提示してください。もし一般論の根拠が、あなたが関わった複数のマンションの事例なら、標準の契約書をベースに、「○○件中○○件が○○条を～と変更している」と示してください。
出来ないのであれば、あなたこそ一般論でなく特定マンションの事例を語っているに過ぎません。

>4884さん
あなたは管理員さんをされているんですか。
まじめに管理員という役割を勉強され、一生懸命取り組んでおられる姿が
感じられます。
あなたみたいな管理員さんばかりだといいですね。

マンションの騒音は各住民間の問題ですので、管理組合としては動きにくい
面があります。
対応としては掲示板への掲示（これはあまり効果がない。）かその原因元への
チラシの配布ぐらいのものでしょう。
部屋番号が判ればいいんですが、分らない場合は掲示しかありません。
苦情や要望を受け付ける時は、部屋番号と名前については記載するようにし、
それ以外については受け付けないとする方法もあります。

苦情とか理事会に要望とかある場合は、少なくとも部屋番号と
名前ぐらいは書かなくちゃだめだね。常識
名前とかが分らなければその対応もできにくいし、なにより無責任
だよね。名前が名乗れないんだったら苦情とかするなだね。

大規模修繕の準備委員会について、質問です

・建築関係の仕事経験のある者や詳しい者
・過去、大規模修繕に関わった経験者

数年後に初めて大規模修繕を迎える私のマンションでは、
委員会の委員を募集する際に、上記のような「限定条件」がつきました
管理会社の提案を理事会が承認したようです

大規模修繕で、建築関係に詳しい人間が必要不可欠とは考えますが
私には、「限定」とする意味が分かりません

私のマンションには、管理会社や新築工事を担当したゼネコン関係者も
居住している様で、利益誘導の出来レースの可能性も心配しています

このような「経験者限定」の募集は、常識なのでしょうか？

>4888さん
うちの大規模修繕工事は設計管理方式を採用しますので、建築士とかは
専門委員としては必要としていません。
専門的、技術的なことは設計コンサルタントや材料メーカーが詳しく説明
しますので委員はそれを聞いてどれにするかを判断すればいいだけです。
設計コンサルタントや元請業者の選定についても、説明会で委員が評価し、
見積金額と併せてどこにするかを決めます。
特に元請会社の選定については、同じ条件での相見積を取るために共通仕様書
を作成し、相見積を取ります。この共通仕様書や金ヌキ計算書は建築士が作成
します。
専門委員としては、技術的な知識は必要ありません。寧ろ素人の方が設計
コンサルタントはやりやすいのではないかと思います。
専門委員は、技術者や経験者より、専門委員会に参加できるというのが一番の
条件ではないでしょうか。
会社をリタイアした者、専業主婦、比較的時間に融通がきく者が委員になる
べきです。
建築関係とかの経験者が、大規模修繕工事の進め方の知識はないと思いますよ。
中途半端な知識は却ってマイナス要因となります。

↑　コンサルや施工業者にとって最もオイシイ管理組合ですね。

理事長の経験があるからとか現在会社の役員をしていて人望があるとか建築関係の仕事
をしているというだけでは委員は務まりません。
まず委員会に参加できるか否かが最も重要なことです。
　大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事
の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを勉強していくことが
大切です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

>4890さん
設計コンサルタントの募集からしてシビアですよ。見積を提出してもらい、説明会を
実施し、委員が評価項目について採点をします。
そして、その評価点と見積額の中で何を基準に選定するかといいますと、声の大きい者
に感化されないよう、総合評価方式を採用し、数値で業者を選定するようにしています。
そして、建設会社は当然公募を行います。まず見積もり金額で安い業者を３社に絞ります。
当然見積もりは共通仕様書を作成し、同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料等で金抜き計算書
で行います。
残った３社の説明会につきましても、同じ項目について説明をしてもらい、委員がそれぞれ
評価します。
見積金額が一番安く、評価も一番良ければその業者に決まりますが、そうでない場合は声の
大きい者に左右されますので、それを防止するために、総合評価方式を採用し、数値で
選定するようにしています。
大規模修繕工事の進め方については、どこにも負けないぐらいシビアで平等な業者選定が
できると思っていますよ。
当然管理会社の推薦も一応受け付けますが、他の応募業者と同じ扱いをします。
業者選定の専門委員会には管理会社は参加しませんので。

>>4885
少なくとも一区分所有者ではあるとだけ回答しておきます。ここでの発言は区分所有者、理事会、管理会社に対し客観的に意見できる立場、つまり本来の監事の立場でのものです。
特定マンションの問題を、さも一般的な管理員の問題とし、「管理員の業務は限定されるべき」や「管理員はマン管視の資格を取るべきでない」的な主張に違和感を覚え反論したまでです。

>4890さん
特に工事期間中には、週１回の工程説明会や、月１回の定例会議がありますが、
これは平日の昼間に開催されます。これに参加するには現役の会社員とかは
参加できないでしょう。
それに工事は平日に行われますので、設計コンサルタントや現場監督との話し合い
や工事の見学とかも中々参加できませんからね。
こういった会議や話し合いに参加できなければ専門委員は何の役にも立ちません。
工事の進め方のマニュアルさえあれば、大概は誰でもやれますよ。そんなに難しい
ことではありませんから。

>4894さん
私は特定マンションの管理員論を述べたつもりはありません。あくまで
一般論を書き込んだつもりですよ。
管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味が
ないのではという考えです。
理事会は理事が管理運営していきます。又、管理会社は委託契約の中で理事会・
総会の支援業務があります。
その役割を果たすのがフロントではないんですか。
管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
限定された役割の範囲の中での行動をすべきでしょう。
清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とか
してはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけないでしょう。
管理員が子供に注意するのとはわけが違いますよ。

皆さん、給排水管の更新工事と更生工事はどちらがいいと
思いますか。

>>4896
>管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味がない
管理組合が管理員に対する資格要件を設けたり、受験料を補助していない限り、誰に対して迷惑かけるものではなく、管理員の自由だろう。将来的にフロントを目指す人も居るだろうし。

>管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
何が中枢業務と考えているか分からないが、特にフロントが通常はマンションに来ない契約の場合は、マンション現場でのある程度の判断や対処は管理員に求めないとスピード感が失われる。もちろん、管理員の独断にならないように、事前に判断・対処していい範囲の基準の決定と事前・事後のフロントへの報告は必須でしょう。

>清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とかしてはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけない
少なくとも清掃員は管理員に連絡でしょう。また、いきなり理事会に報告は現実的ではなく、基本は「清掃員→(即時)管理員→(日次)フロント→(月次)理事会」くらいの対応でしょう。

４８９６さんは管理会社の関係者です。組合にとってはマイナスです。
組合はあくまで組合員の側に立って管理論を述べて下さい。

４８９７さん
更生工事と更新工事は意味が違いますが。

マンション管理士のくせに管理会社に全部委託しか考えられないのか。？
これでは組合運営指導は出来ないね。管理会社と同じ管理手法ではどうか
ね。？

>4900さん
配管の更新・更生工事は基本的には同じですよ。管を交換するか
エポキシ樹脂等で管の延命を図るかの違いだけですよ。