マンション管理士に質問しよう！ Part2

なんとなく設計監理方式の良さと管理会社主導は
いかんというのが分かってきたような気もする。

うちは分譲時の施工会社（ゼネコン）による責任施工方式にけっていました。

>4752さん
分譲時の施工会社がやる意味があるんですか？
大規模修繕工事は作るのではないんです。分譲時の施工会社が受けた場合、
現場監督が１～２名いるぐらいで実際工事をするのは全て下請け、孫請け会社に
工事を依頼するだけです。施工会社は総元締めの役割を果たします。
施工会社ならマンションを作ったので良く理解していると思いますが、そんな
ことは全くありません。どこの会社がやろうとやり方は変わらないんです。
単なる修繕工事なんですよ。それも仕事をするのは下請けだけで施工会社が直接
やるのはゼロです。
おまけに責任施工方式なので相見積は取りません。取りませんというより取れない
といった方がいいでしょう。
知らないといことは平和ですね。

随意契約による責任施工方式

最初から１社に絞って工事金金額を交渉し契約する方法です。
人材のいないマンションや小規模マンション、管理会社主導で理事会が運営されて
いるマンションはこの方法が多いようです。
相見積を取らないので、工事費は高くなりがちです。
ただ工事費の予算を提示すれば、仕様や修繕個所、材料等のグレードを落とすこと
によって工事費を抑えることは可能です。
管理会社に対するリベート（協力金）も当然発生します。

工事内容は工事費の予算に応じてどこの建設会社も責任をもって
やってくれると思います。
ただ、下請けや孫請け業者の工事のチェックは一人の現場監督では
いきとどかないので、手抜きが発生するかもしれません。

うちの場合は、９社応募があり最終的には一番評価点の高かった大成建設さん
が元請を獲得しました。
約４億の工事費で１年ちょっとかかりましたが、大成建設さんからは現場監督
１名が常駐しました。後は下請け、孫請け業者が修繕工事をしました。
設計コンサルタントは組合側として採用して我々に代わって工事のチェックとかを
して手抜きとかを監視してくれました。
大規模修繕工事の場合、工事の規模に拘わらず施工会社からは現場監督１名が
普通ですよ。会議には人数が増えますけど。
工事を施工会社の社員でやる訳ではありませんから。
施工会社が知り合いとか信用があるとかは全く関係ありません。どこの建設会社も
信用は失いたくありませんからね。
只、工事費の予算に応じてどこもそれなりの仕事をします。

ここは、マンション管理オタクの遺言スレですか？

>4757さん
スレが閑散なときには大規模修繕工事の進め方の
勉強をしてもらおうと思っているんですよ。
何か質問があれば答えますよ。

大規模修繕工事の進め方については皆さん知らないことも
一杯あるんではないでしょうか。
是非勉強してください。

相見積を取る時には、数量調査票を使って共通仕様書で同じ条件で
見積を取ります。
金抜き計算書を使うと比較が簡単にできます。
興味も関心も、理事もしていなければ何の事かもわからないでしょうね。

もうだいたい大規模修繕工事の進め方の基本は理解されたのでは
ないかと思います。
後は自分のマンションでやれるように努力していってください。
マンションによってはできない、できにくい環境にあるところも
あると思いますが、理想の工事の進め方としての知識はもって
いた方がいいと思います。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まります。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　みなさんのマンションではどういう取組をされていますか。

標準管理規約に基づいて規約を作成しているマンションは、区分所有者は、その専有部分を
専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。という規定があるから
安心と思ってはいけません。
何故国交省が第１２条の２項にプラスすることの改正を行ったかということです。
　
住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

民泊をすれば一般の賃貸に出すより大幅に収入増になる。
１日１万円として１８０日間とすれば１８０万円也。
東京とかだったら、需要はあるだろうから、民泊は有利。
１部屋５～６人で１万円とか１５，０００円なら安いしね。
おまけにオリンピック時のホテルはべらぼうに高騰するし。
１泊２万円でも民泊の需要はあると思うよ。

民泊の届け出だけすませておけばいつでも民泊事業をおこすことは可能。
需要がなくなければ一般の賃貸に出せばいいだけのこと。
一端民泊の手続きをしとけば、マンションで民泊禁止の規約改正をしても
規約の変更が一部の（民泊届出者）組合員の権利に特別の影響を与えるので
たった一人の反対者がいれば規約の改正はできないからね。
兎に角今のうちの届け出だけはしておくこと。やるやらないは別問題。
オリンピック期間中どうしてもホテル不足の時は、斡旋業者から要請が
あるだろうから、その期間だけでも民泊をすればいい。
その時はホテルも大幅値上げがされており、１泊１人５万円から１０万円位は普通の
価格となっているので、１戸３万とか４万円なら安いんじゃないかな。
１戸５人から６人で借りれば安いものだし。如何せんホテルが足りないから。

民泊は儲かりそうだな。

現在は自分が住んでいるけど届け出だけでもしとくかな。

>>4764
とりあえず民泊を禁止したければ、現行管理規約だけを根拠にするのでなく、民泊禁止という意思を理事会で決議すればいいという解釈で合ってますか？将来的なことを考えると、総会での民泊禁止の(普通)決議や、規約の改定(特別決議)をしておいた方が安心ということ？

これを添付しないと自治体は届出を受理してくれない。
規約改正しなくてもここで管理組合側で歯止めをかけることが出来る。

住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）

>>4769
>これを添付しないと自治体は届出を受理してくれない。
>規約改正しなくてもここで管理組合側で歯止めをかけることが出来る。

↑ 意味不明です。

>>4770

これを届出書に必ず添付しなければならない。
届出は書類不備または虚偽の届け出の場合は受理されない。
また虚偽の届け出が発覚したらウン十万円の罰金刑に処せられる。

↑　この「誓約書」は住宅宿泊事業予定者が作成する書類であって、管理組合が作成する書類ではない。

その通りですが何か？

「～誓約書又は～総会及び理事会の議事録その他の～禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類」と記載されている(上記引用文には誤り有り)ので、誓約書でなくとも「民泊を許可する」と書かれた総会及び理事会の議事録が有れば承認される可能性はある。許可/禁止のどちらとも書かれていない一定期間の議事録で承認されるかは、申請してみないと分からない。
何れにせよ、民泊を禁止したければ、総会でなくとも理事会の議事録で「民泊禁止」の方針を示しておくことですね。一般組合員なら民泊可否の質問を理事会に上げれば、その見解が議事録に載るでしょう。民泊推進派の人(?)は理事会での決議や議事でも民泊抑止につながるという事実を避けて、議論されていないことをいいことに、民泊開始の既成事実を作ろうとしてる？

>理事会の議事録で「民泊禁止」の方針を示しておくことです
理事会の考えであって管理組合として全組合員の総意ではない。総会決議が必要。
違法ならともかく合法的な民泊をなぜ禁止するのか？

規約の写しを添付しても、改正前の規約を提出していたら自治体の担当官はチェックのしようがないよ。
規約の写しも管理組合の日付と公印が必要だと思う。

取り敢えず３月から届け出が開始されますので、応急措置として
理事会で民泊禁止の決議をしておき議事録に載せておくべきです。
それから最終的には総会決議として規約で禁止しておくといいでしょう。
誓約書をみれば理事会や総会の決議があればその詳細を記入する必要が
あるようですから、

国・厚規則第４条第４項第１号・第２号関係
ル（同項第２号ホに規定するものを含む。）の規定…住宅がある建物が二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものである場合においては、専有部分の用途に関する規約の写し
ヲ（同項第２号ホに規定するものを含む。）の規定…ルの場合において、規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類

要するに国交省が規約の改正を行った、第１２条の２項に
承認か禁止かどちらかの規約を規定しておけばいいんでしょう。
難しいことをかんがえる必要はありません。禁止するのであれば
標準管理規約通り改正すればいいだけです。
しかし、何だか救急ですね。これも政府の思惑？できるだけホテル不足の
解消につとめたいんでしょう。できれば承認するマンションが増える
ことを願っているとか。

全国的にみれば、標準管理規約で民泊についての規定が設けられたのを
知らないマンションはかなり多いのではないだろうか。
知らなければ、民泊の届け出をするときに理事会から承認をもらうことに
なるが、理事会としては誓約書に管理組合名、理事長名等が記載されており
実際民泊禁止の規定とかがなければないということで提出されるので、そう
なるともうどうしようもないですね。
やはり政府が意図的に民泊推進をしているとしか思えませんね。

>4775
マンションに住んでない者は迷惑が生じるとかは分らないんだろうね。

　新法民泊への対応は、2017年8月改正国交省標準管理規約の例文で良いだろうが、特区民泊には、対応していない。
国家戦略特区に指定されていない地域でも将来指定される可能性があり、地方自治体が民泊条例を作れば特区民泊が可能になる。

内閣府は、特区民泊と新法民泊対応の例文を都道府県等に通知しているが、管理組合の認知度は、どうなのだろう。


＜参考＞
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti4_ryokan.pdf
平成２９年１０月２６日内閣府地方創生推進事務局
　特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）

２．なお、平成２８年１２月９日付けの「区分所有建物における特区民泊の実施について」をもって当事務局から通知したとおり、管理規約が平成２９年８月の改正前の「マンション標準管理規約」のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定のみしかない場合は、原則、 特区民泊に係る特定認定の対象となることにご留意ください。

今般の「マンション標準管理規約」の改正を受けて、住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた場合（管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合）であっても、同様に特区民泊に係る特定認定の対象となります。
-----

http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti5_ryokan.pdf
平成29年10月26日通知発出 内閣府地方創生推進事務局通知
　特区民泊のマンション管理規約における取扱いについて①

● 民泊事業を開始するには、以下２種類の方法があります。
①国家戦略特区による、営業日数上限の無い特区民泊（平成25年12月国家戦略特区法）
②全国を対象に、年間180日を営業日数上限とする全国民泊（平成29年6月住宅民泊法）
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>>4775
ガイドラインに「本法成立以降の総会及び理事会の議事録」との記載があり、理事会の決定もマンションの民泊可否の意思表示に影響するのは明白です。もちろん上位である総会の決定や管理規約の意思は覆せませんが、それらに明確な意思表示が無ければ理事会の決定に従うことになるでしょう。
注意が必要なのは、規約の「専ら住宅として使用」という記載は民泊禁止の明確な意思表示とはならない点です。

今回の標準管理規約で民泊の承認・禁止の改正分は国家戦略特区に
指定されていない地区のマンションでも改正してた方がいいという
ことですか。

標準管理規約で民泊に関する改正がありましたが、これは国家戦略特区に
指定された地区だけのことなんですか。
それ以外の地区のマンションは民泊に関する規約改正は不要ということで
いいんでしょうか。

特区民泊と全国民泊があります。
特区に指定されていなければ全国民泊だけでも取り敢えずはいいと思います。
将来特区に指定されることもあるでしょうが。
一番いいのは、３つとも禁止にしとけば問題はないでしょう。

＜全てを禁止する例＞

第２項
区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。

特区民泊のマンション管理規約の取り扱いについて・・・内閣府地方創生推進事務局通知

パターン① （１）両方を許容する場合
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することができる。
（２）両方を禁止する場合
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
（３）両方を使用細則に委ねる場合
２ 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定
めることができるものとする。
３ 区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かについ
ては、使用細則に定めることができるものとする。
管理規約の該当条文（第１項）に、判断に応じて、以下のパターン①～③の第２項及び第３項を追加する改正
を行ってください。なお、片方の民泊を許容し、他方を禁止するように規定を組み合わせることも可能です。
パターン②
パターン③
「第○条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」

民泊には戦略特区民泊と全国民泊があります。
戦略特区民泊は特区に指定された都道府県で年間の営業日数に上限がないもので、
全国民泊はまだ特区に指定されていない都道府県で、年間１８０日を上限として
民泊事業ができるものです。
特区に指定されてない所は、特区の規約は必要ないのですが、将来的には特区に
指定される可能性がありますので、このさいこれも含めて規約の改正をされた方が
いいのではないでしょうか。

↑　「全国民泊」とは、「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」であることが理解できていますか？

常識の範疇ですよ。

>>4791
>常識の範疇ですよ。

では、

>>>4786
>一番いいのは、３つとも禁止にしとけば問題はないでしょう。

の「３つ」とは？

現在の第１２条区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならないとの規定しかない場合は、原則特区民泊に係る認定の対象に
なります。
又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた
場合（規約に特定民泊の可否に関する規定がない場合）であっても同様に特区民泊の
対象となるとしています。
要するに民泊事業への方向付けを優先しているようにも思えます。

そこで、民泊を禁止する場合は２．３も同時に規約化しておくことが要求されます。

２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
　２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

↑　「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」と「国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」の「二つ」ですが、あと「一つ」は？

現行標準管理規約第１２条ですよ。

民泊に関する関心はマンションでは高いですか。

教えてください。管理規約には、「理事5名」とあるのですが、現在3名しかいません。この3名の理事から成る理事会が出している議案は無効ですか。

根拠となる裁判の判決等を併せて、解答頂けますと幸いです。

裁判事例は分りませんが、理事はいつでも辞任することはできますが、
後任者が専任されるまでは引き続き職務を遂行しなければならないと
なっています。
理事が欠如した時は臨時総会を開催して補充をしなければならないでしょう。
定数については、○名ではなく、○名～○名と幅をもたせておいた方がいいでしょう。
おたくのマンションの場合定数は５名で現在は３名ということですが、再募集を
していなければ理事が選任されるまでは残忍義務があります。
基本的には３名が出席すれば理事会は成立しますし、議事は過半数で決議され
ますので、その決議は無効ではありません。
後の２名は欠席という扱いになります。

>理事が欠如した時は臨時総会を開催して補充をしなければならないでしょう。
ふつうは理事会で欠員補充できる規約になってるはず。
その場合は総会の選任決議は不要。

>4799さん
そうですよね、うちの規約もそうなっています。